美国住房金融体系分析论文

美国住房金融体系分析论文（精选8篇）

美国住房金融体系分析论文 篇1

美国现在的住房金融体系是从大萧条之后逐渐演化而来的。其家庭住房自有率达到67、8%, 超过70%,这都离不开金融体系的强力支撑。[3]

(一)美国住房金融体系的构成

美国的住房金融体系由一级市场和二级市场构成。一级市场集中了对购房者提供融资的各种活动;二级市场是出售房贷相关资产的各种活动。

一级市场由储贷协会、[4]商业银行、储蓄银行、毕业论文范文、抵押公司等机构构成,提供丰富的信贷产品。储贷协会和储蓄银行大多是区域性的私营机构,吸收个人存款,从事传统的房贷业务;商业银行发放房贷,还购买房贷抵押票据。储贷危机后商业银行成为最主要的住房金融机构,储贷协会和储蓄银行的业务已与商业银行无异。抵押公司从商业银行借款来发放房贷,赚取利差收益。这些机构发放房贷后保留一部分,将其他部分出售,这便形成了美国特色的住房金融二级市场。

二级市场的参与者主要是政府支持的两大私人企业———房利美和房地美,它们购买特定条件的房贷资产,并以此为基础发行抵押证券。二级市场也包括“纯”私营企业,如AIG、花旗等,主要是购买以房贷资产为基础的证券化产品,并广泛参与相关衍生品的开发和交易。

政府主导的保险机制是美国住房金融体系的中流砥柱,[5]也是崇尚市场经济的美国政府干预住房金融的主要方式:政府或政府机构并不直接对家庭发放房贷,也不对发放房贷的金融机构提供补贴,而是以政府信用对个人信用增级,刺激市场化运作的金融机构扩大对住房消费的融资规模。FHA和VA在一级市场上为房贷提供保险和保证,吉利美、房利美和房地美则主要在二级市场上提供担保。

私营保险机构主要占据高端市场,并占据住房金融衍生品开发交易的主要份额,是住房保险市场的有力补充。随着市场环境日益宽松,它们也将业务向下延伸,与政策性保险机构展开竞争。

(二)美国住房金融体系的特点

1、证券化。过去的20多年美国经历了翻天覆地的金融创新浪潮,住房金融领域不仅是创新的主要阵地,更是创新的领头羊。至一季度,房贷抵押证券MBS余额达7、4万亿美元,而同期美国公司债券和国债规模分别为5、9万亿和5万亿美元。运用先进的证券化技术, MBS又被进一步衍生出更加复杂的金融产品,引起了交易量的爆炸性增长。[6][7]

2、依赖资本市场。美国的金融体系是市场主导的,住房金融体系也依赖这个强大的资本市场,在一级市场生产和批发房贷资产,在二级市场将其分装和零售。依赖发达的资本市场,二级市场的零售得以实现,[8][9]极大地推动了一级市场的生产和再生产。一级市场的住房金融机构在接近资本市场方面得到了政府的强力支持,对资本市场的依赖程度进一步提高。

3、强势美元支撑。从大萧条开始直到布雷顿森林体系,再到牙买加框架,美元强势地位逐步加强,至今全球仍然高度依赖美元:全球63%的外汇储备是美元,即使美联储将基准利率降低到1%,外部资金仍然热情不减地涌向美国。

美元保持强势地位,提升了美元资产的吸引力,[10]打开了美国资本市场与国际资金的通道,是美国住房金融体系正常运转的重要前提。

(三)美国住房金融体系的功能结构

美国的住房金融体系里,政策性机构和商业性机构各有分工,形成了一个以动员储蓄为核心的、前后继起的.功能链条。

1、政策性金融的功能分析。房贷的主要特点是期限长,容易导致放贷机构资产和负债之间的时间缺口,政策性住房金融的核心功能是提升整个住房金融体系动员储蓄的能力。具体体现在两个方面:一是支持私人机构,为一级市场提供流动性支持;二是设立政策性机构或支持私人机构,提供相关的保险或担保,实施信用增级。证券化降低了房贷资产流动的门槛,让更多的投资者具有了投资能力,但证券化过程并没有为这些资产增加任何新息,还不足以调动投资者的主观投资意愿。政府主导的保险和担保以政府信用强化了个人信用,向房贷资产注入了新息,激发了投资者的热情,促进了房贷资产的交易。政府信用的介入使在常规的渠道之外又开辟了将盈余资金吸纳到住房金融领域来的渠道(见图2)。

美国住房金融体系分析论文 篇2

一、协同理论简介

协同理论最早由德国斯图加特大学理论物理学哈肯教授于20世纪70年代提出, 他通过考察自然中无干预状态下的无序到有序的过程, 归纳总结了协同理论。作为与耗散结构论、突变论齐名的系统科学“新三论”, 协同理论的核心在于揭示自然界中无序走向有序的事实规律。

相比“系统论、控制论和信息论”的系统科学老三论, 协同理论的最大贡献在于精确概括了事物之间存在的统一性。协同理论描述了开放系统在不受到外界干预的情况下, 完全可以形成自组织有序形态。系统理论强调, 从无序走向有序的过程中, 是通过子系统非线性的协同作用而成的。但是在此有序的基础上完全可以因为内部子系统之间、外界与子系统之间的作用而自组织形成新的有序结构。尽管说不同的反应、变化具有不同的机理, 但是协同学通过抽象概括出事物的一般规律即新的结构代替旧的结构的过程中的质变在内在原理上不管任何表现形式, 其核心在于非线性作用的自组织的过程。

从无序走向有序的过程中影响因素很多, 不同因素的影响作用速度是不同。协同理论为去粗取精, 通过区分本质与表面因素、暂时作用于长久作用, 偶然与必然因素等。哈肯通过在自组织过程中的不同影响因素的衰减速率加以区分, 那些衰减慢的影响因素是系统的决定性因素, 即主宰系统变化的序参量。不同子系统之间的序参量之间的作用最终产生少量支配系统的序参量。在没有外界干扰的情况下, 序参量之间通过协同合作形成自组织结构, 换句话说, 协同作用的核心在于自组织。

笔者选择协同理论来分析开发性金融支持住房保障体系建设的原因在于其更为贴近现实。普通的计量模型往往将问题假定为线性的, 而实际上住房保障的投融资问题并非线性关系, 系统内部的作用可能产生多能级的越变。整个社会系统由诸多的子系统构成, 这些子系统千差万别, 协同理论抽象将其概括出子系统之间的存在着相互作用, 通过竞争、合作、反馈的机制得以体现, 在一定条件下的从宏观上就形成了一定有序的结构。

二、开发性金融支持住房保障体系建设的协同理论分析

开发性金融支持住房保障从上文分析不难看出本质上是子系统间多层次、多要素以及系统内外作用关系的总和。该系统集开放性与复杂性为一体, 包含金融发展子系统与住房保障子系统。开发性金融支持住房保障系统具有自组织性与开放性, 在其演化过程中的自创生、自组织与自适应的形态, 本质上是子系统的开创与协同的结果。正是因为开发性金融内部部门之间, 住房保障的供求双方之间, 开发性金融机构与住房保障机构之间的相互非线性的作用, 使得系统不断演化与改进, 不同的融资模式“产生———消亡———进化”的螺旋式上升过程, 进而达到协同理论意义上的协同。

(一) 序参量的产生需要开发性金融与住房保障的协同运动

开发性金融支持住房保障体系建设的过程是动态调整的。开发性金融与住房保障的双向协同演化过程中, 二者将出现动态的涨落, 即系统的物质与能量的耗损与集聚的螺旋演化中自发协调产生序参量, 系统走向稳态———住房保障的多层次融资体系。此后, 开发性金融部门与住房保障部门在该序参量的作用下, 通过相互之间的非线性作用, 协调发展成为一个具有普遍关联性的群体。在此平衡态下, 每个子系统都在属于自身的维度上与外界进行最佳状态的耦合, 从宏观上看整体之间进行着有目的、有方向的运动, 系统的自适应性达到最大化。

(二) 序参量是开发性金融支持住房保障体系的决定要素

依照协同理论的观点, 任何事物都可以被拆分为由多个子系统组成的复杂系统网络, 通过子系统之间、子系统与外界之间的作用, 以物质能量交换为载体, 自动形成宏观上有序稳定的状态。这种自组织的过程的出现是以序参量的发生为标志, 系统的有序是子系统内部之间的竞争协作的结果。开发性金融支持住房保障体系建设自然也不例外, 通过住房保障的内部供需方与外界环境的相互作用, 在不断的适应、调节的过程中形成的正反馈与负反馈的回路网络, 在这种耦合机制的作用下, 开发性金融支持住房保障的方式不断调整, 形成了稳定的多层次的融资体系———序参量。住房保障下的子系统与金融部门的子系统之间对于该序参量既有正作用也有反作用, 在发展过程中不断扩大修正序参量。

(三) 日本政策性金融引领住房保障投融资的序参量

政策性金融最为典型的是日本的“住宅金融公库”和“住宅金融支援机构”。住宅金融公库早在19世纪明治维新时期已形成雏形, 住宅金融公库将邮政储蓄、养老金、生命保险资金予以归集, 向购房居民提供低息、固定利率的长期贷款。住宅金融公库的资金不但用于发放居民购房贷款, 还向日本的公营住宅 (类似我国的廉租房) 等公共住房建设提供资金支持, 形成住宅金融的多层次、全覆盖的融资体系。由于资金需求存在较大缺口造成住宅金融公库负债高企, 上世纪末, 日本政府对其进行改革, 2007年4月1日住宅金融支援机构取代住宅金融公库, 通过M B S即抵押贷款证券化引入民间金融机构资金, 建立市场化住房保障投融资体系, 政府在此过程中从“主导”向“引导”角色转变。

从上文的协同理论介绍和日本政策性金融探索不难看出, 当系统从无序走向有序的临界状态的过程中, 那些变化速率慢的参量将变成序参量, 进而支配整个系统向一定方向运动, 达到一种自组织状态。在开发性金融支持住房保障体系建设的过程中, 众多住房保障的供需方以及开发性金融机构参与其中, 任何一方都希望有利益最大化的理念。如中低收入群体希望能够“居者有其屋”, 保障房的开发商希望能回收投入资金, 开发性金融机构希望能将住房保障的贷款信用能在未来得以回收。若无任何约束, 这些投融资行为很难进行, 整个住房保障体系处于无序状态。在子系统作用的过程中, 子系统之间肯定能找到相关的利益结合点, 形成各种特定的融资模式, 开发性金融支持住房保障从无序走向有序。

三、协同理论视域下开发性金融支持住房保障的相关措施

解决住房保障的融资困境, 需要开发性金融支持与住房保障体系建设的协同运作。对此, 需要政府、金融机构与企业等多方协同努力, 开发性金融在此可以发挥其政策性和商业性的优势, 通过多方协同运作, 发现、引领序参量, 创造良好的融资循环体系, 以及设计一套高效科学的制度框架, 加快金融支持与住房保障体系的协同运动, 实现社会公平。

(一) 政策性金融带头鼓励金融支持住房保障各方进行融资模式创新, 培育系统的序参量

例如上海率先引入的住房公积金改革在全国得到推广, 这在很大程度上就是金融与住房保障协同发展的所形成自组织体系的序参量。此外吉林省国开行也对住房保障贷款进行尝试, 对接政府的安居工程, 这说明二者在协同发展的过程中内部子系统之间出现引领系统发展的序参量。而在序参量出现之后, 整个系统仍然处于动态调整过程, 不同的融资模式在不断的分化与组合, 选择与淘汰的过程中进行着新老交替, 而最终通过系统的自组织与政策性金融的协同作用下, 金融支持住房保障体系才能步入协同发展的轨道。

(二) 构建金融支持住房保障的制度保障网络

相关制度的完善是开发性金融支持住房保障体系建设的必要条件, 也是二者协同发展中发现序参量的重要因素。从上文的介绍不难看出, 日本模式对住房保障体系的投融资问题制定明确的法律予以界定。而我国对于住房保障投融资支持问题, 只存在于房地产法以及各地的政策文件的零散表述中。信用经济下缺乏有效法律依据融资体系很难得到疏通, 因此及时设立住房保障的专门法律, 构建开发性金融支持的制度保障网刻不容缓。

(三) 加强信用体系建设

信用是进行金融活动的前提基础。信用体系的完善是开发性金融支持住房保障协同运行发现序参量的一大重要条件。住房保障的群体的需求方主要存在于中低收入群体, 其信用信息的采集滞后于企业融资, 此外骗取、套现住房保障资金的现象在各地也是屡见不鲜。信用体系的混乱难以有效疏通融资渠道, 更难以发现序参量。因此加强住房保障征信体系的建设, 使得每一笔业务都能得到追踪可以促进开发性金融机构支持住房保障体系建设。

(四) 引入多种形式的民间金融组织, 拓宽合作渠道

吸引民间资金参与住房保障体系建设, 民营金融机构资金来源于民间, 具有代表性的有财务公司、典当行、私募股权基金、小贷公司等, 是对现行开发性性金融和政府财政的有益补充。由于民营金融自负盈亏的特点, 民间金融机构势必对住房保障的融资需求方进行严格的信用审核, 监督项目的建设与资金利用, 可以提高资金的使用效率。因此探索民间金融服务机构与开发性金融合作支持住房保障建设, 可以有效拓展资金渠道, 发现可能存在的序参量。

(五) 引入新型的投融资模式, 修正现有的序参量

未来的美国住房金融市场 篇3

可靠的房屋所有权和住房金融

可靠的房屋所有权已经被证明是良好的业务和良好的公共政策。由可持续的住房拥有率产生的利益——包括强劲的本地投资和居民户稳定的财务状况——会为一个社区带来价值。随着时间的推移,房屋所有权已经成为许多家庭积累财富和保持财务状况稳定的主要手段,也是许多家庭运用这些财富进一步投资于教育、创业之中并将其传递给后代们的主要方式。贷款机构安全、明智的放贷行为有助于确保借款人能够偿还其贷款产品。相应地,借款者们能利用债务购买一项没有借款就不能购买的生产性资产。虽然在近来的危机中,杠杆获得了一个坏名声,但是,可信赖的和可持续的杠杆能够合理地帮助更多个人尽快成为住房拥有者。

当前可用抵押贷款的稀缺——特别是除了退伍军人管理局(VA)以及联邦住房管理局(FHA)的市场之外,缺少首付要求相对较低的产品——对缺乏其他资产的中等收入的居民户伤害最大。这使得第一次购房者和少数民族购房者很难进入市场。在前进的道路上,我们的挑战将是如何鼓励为这些细分市场提供有信誉的、合理操作的贷款产品,同时禁止不公平或具有欺骗性的贷款活动。

房屋所有权的过去

跟着过去房屋所有权的幽灵往回走,你们可能会到达一个看上去简单而美妙的世界,这取决于大家跟着它走了多远,在那里,所有的抵押贷款只不过都是当地机构将自己的资产借给那些能够支付大笔首付且有极好信用的消费者的合约。但是,在那个看起来很不错的地方,很多有信誉的消费者是无法购买房产并享受其带来的好处,因为贷款机构可用于贷款的资金是有限的,而且他们最终发现自己面临着难以控制的利率风险。20世纪90年代以来,抵押贷款二级市场中的金融工程带来了更多更灵活的产品、高效的承销体系及新借款人进入市场备选抵押资产的发展。如果操作适当,那么这些事物的发展都会带来好的结果。经验方法、技术进步以及数据模型都带来了细分按揭产品的发展,这些产品能更好地满足潜在不同类型的借款者的不同需求。这些工具同其他风险缓释工具相结合,会使更多的美国人能够购买、并住进他们支付得起的房子中。

但是,无论对借款者还是投资者,并非所有创新都是积极的。市场过热了。按揭变得越来越复杂、越来越难懂,就像当时提供给投资者的有抵押担保证券的状况一样。风险创新变成了风险分层。一种投机心态在投资者和消费者中滋生,他们预期房价会无限上升。借款人做得过头了,当适合特定对象的产品被大量推广到市场时,风险缓释工具被逐层剥离掉了。贷款者制定并购买了贷款条件宽松的按揭贷款。投资人过度依赖对这些有问题的结构化证券产品事实被证明是不正确的评级结果。所有这些推动了房价泡沫的生成,正如我们所熟知的,泡沫最终破灭了。结果,幸存下来的贷款机构严格限制了他们的信贷。

房屋所有权的现在

当前的房市尚能继续感受到这段刚刚发生的历史那挥之不去的影响。现在,每种抵押贷款的拖欠率都很高。2007年和2008年的拖欠的升级来自于贷款的不当发放和按揭产品的不当使用,而当前局面的恶化则来自于更大规模的失业以及更低的房价。此外,房屋净值的减少损害了借款人进行抵押再融资的能力,以及他们出售他们的房屋以弥补收入损失、意外开支或者不利生活事件的能力。无数公共、私人以及非盈利机构已经行动起来,努力防止这些拖欠演变成一次诉诸于止赎权的浪潮。比如,美联储推出的购买政府机构的住房抵押贷款证券项目,已经显著降低了抵押贷款利率。这个项目与政府的家庭可支付再融资计划(HARP)一起,已经减少了数百万家庭今年的按揭支付。数十万业主正通过家庭可支付贷款修订计划(HAMP)中的试验性修订减少他们的支付。这些数字的确乐观,不过真正的成功要看通过成功的永久性修订后,实际避免的人们诉诸于止赎权的数量。不论是在华盛顿的美联储理事会,还是在全国各地区的联邦储备银行,我们都在提供数据,并将来自私人部门、公共部门以及非盈利部门等的各方数据汇聚起来,以鼓励诸如再融资战略、贷款条款修订和其他可以防止诉诸于止赎权的替代方案的出台。

美联储系统也支持地方和区域性的倡议,这些倡议用来处理由于大量诉诸于止赎权而对个人消费者及其周围社区可能造成的负面影响。芝加哥邻里住房服务机构(NHS)可能是这方面做得最好的典范之一。20世纪90年代中期,芝加哥邻里住房服务机构指出,掠夺性贷款对于其所服务的社区是一种威胁。通过与芝加哥城及许多其他机构包括——我要自豪地说——芝加哥联邦储备银行合作,NHS形成了住房保障议案(HOPI)。当全国其他社区经历类似问题时,此份议案成为了这些社区预防人们丧失对抵押品的赎回权和稳定社区的行为模板。这是一项重要的工作,还有许多尚未完成的部分,需要我们不懈地为之努力。

依照《房屋抵押公开法》(HMDA)收集的2008年数据,并将新的贷款考虑进来,表明随着私人抵押贷款陷入停顿状态,而且新增贷款严重依赖政府的支持,住房融资市场已经支离破碎。从2006年到2008年,活跃的抵押贷款公司数量下降了25%。造成这个下降的部分原因是抵押贷款公司依赖的为其贷款融资的信用额度的明显收缩。此外,人们对房屋的总需求明显放缓。2008年抵押贷款的申请数为1420万,差不多是2006年水平的一半,为十多年以来的最低水平。这样低的申请水平意味着潜在的借款者对于进入房市是慎重的,或者是他们担心在申请贷款时遭到拒绝。

2008年的HMDA数据也表明由联邦住房管理局(FHA)和退伍军人管理局(VA)提供的贷款出现大幅上升,二者在总贷款来源中的份额比HMDA报告中的任何时间都高。在次级抵押贷款市场缺失的情况下,这些有政府背景的贷款是信用记录较差的借款者的一个选择。另外,对于那些提供给那些具有较好信用记录、但其储蓄有限仅供支付首付的买房人而言,其可以支付得起的贷款种类很少,而FHA和VA提供的贷款则自然更有吸引力了。

在刚刚过去的一段时间,这类借款者本来可以运用一种被称为“搭载”按揭——有效地借入首付款的一部分——或者是有担保的私人按揭保险来对其较高的贷款—价值比率(LTV)进行补偿。根据全国房地产经纪人协会的数据,在过去几年中,典型的首次购房者支付的首付款不足房屋购买价的10%。即使需支付的首付款已经降到如此低的水平,但这对于房屋购买一直是个障碍,特别是对于较低收入、较年轻或者少数民族的家庭来说。具有更高贷款—价值比率的贷款虽然有助于克服这种障碍,但同时也带来了更高的信用风险。

在住房贷款发放中找到合适的平衡是相当重要的,但事实证明也是非常困难的。起初引入更有弹性的贷款条件就是为了帮助数百万家庭拥有住房。可是,在某些时候,底线显然已被突破,放款标准被过份降低,而风险则随之增加,发放贷款时根本没有考虑借款人是否有能力偿还。当房价下跌、失去工作时,没有其他资产可选的借款者们则暴露在风险之中。因此,问题是:如何重新建立一个住房信贷市场,使其既有着足够灵活性使更多家庭能以负责任的方式拥有住房,又能避免近来的这些错误?

未来住房金融重构要点

提高信贷质量和贷款可获得性

有人可能会说,现在大部分真正危险的行为在住房信贷市场中已经不存在了。然而,很不幸,矫枉过正效应也限制了许多非常可靠的住房信贷活动。银行只愿意发放潜在风险最低的贷款。新兴的私人抵押贷款证券化这个市场基本上已经关门大吉。因此,即使以历史标准来衡量,自身风险状况看起来相对“安全”的借款人仍面临着严格的贷款条件。还有,即便是拥有必要的首付的购房者们,也意识到了他们房产的流动性远远低于过去。过去购房者可以指望通过现金融资或者以房产信贷作为其廉价获取房产的方式,但现在这些方法都大大受限。一个风险规避的承租人可能更愿意保持流动性资产也不愿意将资金套牢在房产上。总之,即使考虑到泡沫时期的极瑞情形,现在的贷款机构过于收紧其贷款条件,以致于住房信贷的不足已至少部分地构成了人们拥有房屋所有权的阻碍。

在努力纠正近来问题的同时,我们必须牢记确保提供住房信贷的重要性。如果说最近的抵押贷款危机和随后贷款的大幅减少说明了什么,那就是一个经济体拥有一个运行良好的住房信贷市场的重要性。

全新住房金融市场建构原则

随着旧的抵押体系陷入无序,我们正期待一个全新的、更加牢固的住房信贷体系的建立。虽然许多结构性的彻底变更可以描述这个新的抵押体系,但是我建议大家在评估各种建议时关注四个核心原则:

首先也是最重要的,就是要给予足够的消费者保护。任何新体系必须包括对消费者给予足够保护。在普遍受到侵害之后,消费者们需要确信他们可以满意地谈判出一个合理的抵押贷款。

其次是透明度。必须确保各个层级的透明度。零售类产品必须尽可能地做到透明,这样消费者们比较轻松地理解他们抵押贷款的条款和风险。贷款者和服务商也应该尽可能多地向投资者提供合理可行并可用的信息。实际上,为尽职调查而提供足够的信息,可能是吸引资本回到抵押贷款市场的一个先决条件。

第三是简单化。新体系应该鼓励简单化。零售抵押贷款合同应该尽可能的简单。抵押贷款的复杂性往往会使借款者感到迷惑,更加难以做出明智的决定。同样,抵押贷款被打包证券化的复杂性使得投资者们很难对其进行分析。当面对高违约和随后的损失压力时,这些结构显得尤其脆弱。危机之后,随着违约率的上升,投资人发现为不同情境下的现金流建模是非常困难且不确定的。虽然复杂性可能会被证明是属于金融创新中无法避免的副产品,但是投资者在未来可能更想要一些更加简化的金融工具。

最后是适当的激励。新体系应当明确所有参与者的角色并给予适当的激励。在次贷危机中,关于利益错配和目标冲突的例子不胜枚举。比如,有证据表明,一些信贷员和抵押贷款经纪人对于贷款能否给他们个人带来利益的关注可能与其对借款人能否真正偿还贷款的关注一样多。服务商也是,他们并不总是与投资者利益一致,而且不同类型的投资者试图强加给服务商相互矛盾的目标。当然,如果住房贷款证券化产品发起链条中的所有参加者都更加明确其自身角色与责任,并得到共同的报酬,那么将有助于各方理解并安排各自的利益。

未来住房金融图景

在这些指导原则之下,一个新的抵押贷款市场会是什么样子呢?

贷款实践。美联储已经采取措施来展开并加强对消费者的保护,使其避开住房信贷市场中的风险。最近几年,我们已经根据《住房所有权及权益保护法》规定了对许多新的消费者保护措施,并为参与到经济活动中的借款人添加了层层保护。新规定中的大部分于2009年10月1日生效,规定的对象是定价较高的贷款,借款人面对这些贷款时最容易受到伤害。我们的新规定要求贷款人核实借款人是否有能力偿还这些“比较有风险的”按揭;如果借款人在早期增加还款,禁止对此种提前偿付行为处以罚金;禁止一系列误导性的广告行为。

依据《诚实借贷法》,我们最近也针对所有贷款提出了修订的抵押贷款披露格式。通过消费者测试,这些新的披露格式得到了发展,以确保它们能够提供对消费者有用且易于理解的信息。这些披露是为了让消费者关注抵押贷款的特性,比如可变利率这一特性可能适合一些消费者,但对其他消费者则可能是有风险的。我们还提议禁止奖励可能有助于激励发起人将借款者引向具有更高利率或者不利条款的一些贷款的行为。

尽管我们努力改善披露方式并禁止极端恶劣的行为,但是,获得抵押贷款、购买住房仍然是一项重要而复杂的交易。有证据表明,消费者咨询,不论是购买前的咨询还是为防止丧失赎回权的咨询,都能为消费者带来更好的结果。即使我们在提供消费者需要的金融教育工作有所改善,消费者咨询可能还是会起到同样的作用。因此,看来在我们未来的工具箱加入鼓励消费者寻求咨询服务而提供的激励措施以及对房屋顾问的强力支持政策,是非常有意义的。

二级市场。尽管这些重要的消费者保护措施将有助于重塑借款人的信心,但是投资人的信心可能并不会这么容易就得到恢复。不论最终的金融工具是担保债券、贷款证券化,还是其他一些结构化产品,为了满足一个正常运行的信房市场需求,建立一种将投资基金引入住房融资中的通道是非常重要的。重塑居民住宅融资市场,需要的不止是流动性,至少还应包括确保信息的获取、合约标准化以及结构的简化。

过去,潜在投资者觉得较难获取到有关他们正在进行的投资交易的贷款的信用级别的数据。最多,市场参与者可以在债券交易已经完成后,获得有关贷款及其形态的信息。即使在那时,获取关于借款者杠杆的完整信息仍是比较困难或者较昂贵的。

在信贷繁荣期晚期,一些规模迅速扩大的证券的结构,不管其初始目标为何,都包含一些模糊了贷款形态与证券现金流这二者关系的特征。不同证券受不同契约的管理,彼此之间明显不同,特别在打包及服务协议(Pooling and Services Agreements,简称PSAs)方面的区别更是明显。这些重要文件长达数百页,交易不同、文件有别。这些协议本身尽管极为详细,但也没有考虑到信贷损失迅速累积的情景。

未来的证券将从不同合约间尽可能多的标准化中受益。这些合约必须要清楚说明在面临不可预见的情况时如何修改。考虑到没有哪份合约能为所有可能发生的意外情况制定条款,我们应该在契约中设计一个治理结构,以在极端情况下进行决策。

服务商。服务商并不总是抵押贷款业务中最显眼的一部分。不过,在应对当前止赎权危机的过程中,包括试图对贷款条款进行的大规模的修改中,与借款者直接沟通的服务商的重要作用已经凸显出来了。但是,问题一直存在。许多服务商并没有——有些可能现在仍然没有——足够的系统以及足够的人员来处理如此规模的止赎权危机。未来,服务商合同应提供明确的指导与激励结构,以保证贷款条款修改和减少损失措施的透明度与确定性。这些合约的履行要求服务商在人员和信息技术基础设施方面进行投资。最后,对服务商的补偿可能需要不同的资源,不只是简单的账户处理。

房利美与房地美。不界定房利美和房地美所扮演的角色,却期待私人抵押贷款市场的反弹是不现实的。虽然私人部门房地产证券化进程有所减弱,但是这些政府资助的企业(GSEs)却一直在大量发行证券。很明显,投资者们一直相信政府是这些企业的靠山。经验表明,至少在面临最大压力的情况下,某种形式的政府支持对于确保抵押贷款的持续证券化可能是必要的。但是,如果将这些GSEs重回原有运行模式,那么不会有什么效果,只会招致最近这段历史的重演。今天,我没有详细展开对于具体提议的讨论,我只想说,无论房利美和房地美的最终未来如何,市场参与者们应该在私人市场明确自己的前进路线之前,看清私人机构和政府在住房融资中如何发挥作用的路线图。

结论

今天,我尝试着勾勒出了一个运行得更好的抵押贷款市场的框架,它可以保护消费者,并为贷款人、投资人和所有市场参与者提供透明度。这就是我们如果希望可以信赖的房屋所有权能够重新成为大部分消费者安全、可行的选择,而需要创立的房屋融资市场。对于那些已准备好从事谨慎、值得信赖且透明化的商务的贷款人、服务商以及投资者来说,这个市场是个有吸引力而且能让他们获利的市场。

留学美国金融分析专业详解 篇4

美国留学金融分析专业详解。金融学是集经济、数学、计算机等学科的一门综合性学科。是货币流通和信用活动以及与之相联系的经济活动的总称，广义的金融泛指一切与信用货币的发行、保管、兑换、结算，融通有关的经济活动，甚至包括金银的买卖，狭义的金融专指信用货币的融通。本文与大家一起分享的是美国硕士金融分析专业院校推荐。

TOP50学校的MSF情况介绍：

哈佛大学 没有纯金融专业

普林斯顿 大学学期为一年;申请截止日期：12/01/;接受GRE和GMAT;两份推荐信，70美金申请费;录取比例 5%

耶鲁大学 没有纯金融专业;有MBA方向下的金融;博士学位有金融

加州理工学院 无纯金融专业

麻省理工大学 时间为一年;接受GRE和GMAT;托福91，IELTS 7.0;2-3封推荐信;100申请费; 有小essay;录取率：45% ;至少一年半的工作经验

斯坦福大学 没有纯金融专业;博士学位有金融

宾夕法尼亚大学 没有纯金融专业;有MBA方向下的金融;博士学位有金融专业

哥伦比亚大学 没有纯金融专业;MBA方向下有Finance and Economics

芝加哥大学 没有纯金融专业;有MBA方向下的金融和金融分析

杜克大学 没有纯金融专业;有MBA方向下的金融

达特茅斯学院 没有纯金融专业;有MBA方向下的金融

西北大学 没有纯金融专业;有MBA方向下的金融;学士学位有金融专业

华盛顿大学-圣路易斯分校 截止日期01/22/2010;接受GRE和GMAT;两封推荐信，100申请费;学费：52，000;录取率：45% ;建议有工作经验

约翰霍普金斯大学 有纯金融专业，但是Part-time的.

康奈尔大学 硕士没有纯金融，博士有

布朗大学 硕士没有纯金融

埃默里大学 硕士没有纯金融，博士有

莱斯大学 没有纯金融专业，但有MBA方向下的金融

范比尔特大学 学习9个月;截止日期：01/22/2010;接受GRE和GMAT;两封推荐信，50美金申请费;学费：$64，862;建议有0-2年的工作经验

圣母大学 没有纯金融，只有MBA-Corporate Finance

加州-伯克利大学 没有纯金融专业，而是金融工程;学时为一年;接受GRE和GMAT;托福82，雅思7.0

卡耐基梅隆大学 没有纯金融，只有计算金融

乔治城大学 没有纯金融

加州-洛杉矶大学 没有纯金融;有MBA方向下的金融;有金融工程;接受GRE和GMAT;托福87，雅思7.0;两封推荐信;有小essay;$51，500学费;要四年工作经验

弗吉尼亚大学 没有纯金融;MBA-Finance只有MBA方向下的金融;博士有金融专业

南加州大学 没有纯金融

密歇根安娜堡大学 没有纯金融

塔夫斯大学 没有商学院，即没有商科专业

北卡罗来纳大学教堂山分校 没有纯金融，有MBA方向下的公司金融

维克森林大学 没有纯金融

布兰迪斯大学 1年;接受GRE & GMAT;学费$37，566

纽约大学 没有纯金融，只有全球金融/全球财务;学期为一年;滚动式录取;要GMAT;托福100;两封推荐信，100申请费;要小essay;$59，510学费

威廉玛丽学院 没有纯金融

波士顿大学 一年时间;滚动式录取;要GMAT;托福100;两封推荐信， 100申请费;要小essay;$59，510学费

佐治亚理工大学 没有纯金融;有MBA方向下的金融;博士学位有纯金融

里海大学 没有纯金融;有MBA方向下的金融

加州大学-圣地亚哥分校 没有纯金融，有MBA方向下的金融风险管理

罗切斯特大学 接受GRE和GMAT;两封推荐信;建议有工作经验

伊利诺伊大学香槟分校 1 年; GRE，GMAT两个都可以;两封推荐信; $41，475学费;要工作经验

威斯康星-麦迪逊分校 没有纯金融;博士学位有金融专业;有计量金融;要GRE或GMAT; 三封推荐信

凯斯西储大学 管理金融; 12-19个月的课程;接受GRE或GMAT;托福100 雅思7.0;两封推荐信

伦斯勒理工学院 金融工程和金融风险分析;1年课程; 接受GRE或GMAT;IBT>100; IELTS>7.0 ;两封推荐信;没有资金补助;建议至少两年工作经验;要小essay

加州大学-戴维斯分校 没有纯金融专业;有MBA方向下的金融

加州大学-圣巴巴拉分校 没有商科专业

华盛顿大学 没有纯金融专业

加州大学-欧文校区 没有纯金融专业;博士学位有纯金融专业

宾州州立大学 15个月的课程;T接受GRE或GMAT;托福80;两封推荐信;要小essay

佛罗里达大学 一年的课程;接受GRE或GMAT;IBT>80

叶西瓦大学 没有纯金融专业

杜兰大学新奥尔良校区 11个月的课程;休斯顿校区：14个月的课程，不对国际学生开放

迈阿密大学-弗罗里达校区 没有纯金融专业，只有MBA方向下的金融专业

浅析住房金融风险防范举措 篇5

住房金融以服务对象的不同可以划定为：房地产金融和住宅金融，前者主要是为房地产开发商进行住房的开发建设以及交易经营等提供金融服务，而后者则主要是为居民消费者个体房屋建造或购买、装修或维修等活动提供服务的。目前我国的住房金融的主要作用是为住房开发、流通以及消费来提供一定的筹集或融通资金的金融工具，从而保证社会住房再生产的资金供应，实现其产业的良性循环发展。

住房金融风险则主要是指由于决策管理或一些客观因素而使得从事住房金融业务的金融机构遭受资产收益或是信誉等方面的损失。住房金融风险需要时刻监控并防范，这是与其自身的特性有着密切关系的，住房金融风险具有一定的社会性，从事住房金融业务的金融机构其自有资金在其整个资产中只占一小部门，其运作的大部分资本都是来自社会公众的投资，一旦发生金融风险，就会引起社会公众的疯狂挤兑。在住房金融的实际操作中，住房金融机构与社会公众、其他机构甚至同行业机构之间都存在着复杂的债权与债务的关系，一旦一个住房金融机构发生风险，与之相连的个体和各种机构都会受影响，进而引发多米诺骨牌效应。而且，随着全球化进程的加快，世界各国在经济上有着密切的交往，这也使得一国发生的金融风险往往会影响到其他国家的经济发展，甚至蔓延为全球性的金融危机。

新形势下政府对房地产金融市场的引导

目前我国的房地产市场已经充分的市场化，随着土地市场的规范，房地产金融体系也初步建立。在经过的短暂回落后，房地产业又迅速发展起来，这虽然对国民经济发展起到了刺激作用，但与此同时也引发房地产投资过热、房价居高不下等问题。经济研究者普遍认为我国房地产存在巨大泡沫，并随时可能危及整个国民经济的稳定。为此我国出台了一系列房地产金融政策，试图通过政策调整来引导房地产市场的健康发展。

政策引导方面，在20到年间，我国在房地产金融领域实施较为稳定的货币政策，制定了严格的房地产信贷规定。在2017年到2017年间，为了进一步防范房地产金融风险，我国出台了121号文件《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》，对多套商品房、别墅、高档商品房的购房者提高首付款比例，且无优惠利率。在此期间，中国银监会发布文件，收紧房地产信托。在2017年到2017年上半年期间，我国在2017年上调了放贷利率，2017年有6次加息，并将二套房首付提高到40%，利率也要高于基准利率。在2017年下半年到2017年间，在2017年下半年，我国两次降低贷款利息，2017年，在政策规定条件下，优质客户可以申请七折优惠利率，2017年，为了抑制房地产泡沫，国务院出台了“国十一条”，规定二套房首付不得低于40%，严控二套房购买。2017年至今，我国继续加强对房地产金融的调控，在2017年出台了“国五条”，要求房价过高的城市限制二套房的购买，提高其首付比率与贷款利率，2017年上半年我国房地产行业出现结构性过剩，因此房地产价格略有下跌，但到下半年，我国各地相继取消限购政策，中国人民银行与银监会共同发布了“9・30房贷新政”―《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》，实施了较为积极的房贷政策，这一系列房地产新政刺激了当时较为低迷的房地产市场，促使房价回暖。

住房体系完善管理意见 篇6

住房体系完善管理意见

各区、县人民政府，市级各部门：

为建立适应社会主义市场经济体制和我市市情的住房供应体系，逐步建立和完善我市城镇住房保障制度，有计划地解决我市中低收入家庭和最低收入家庭的住房困难，根据国家有关规定，结合《市“十一五”住宅建设规划》和《“十一五”时期“十大惠民行动”方案》，现就加强我市经济适用住房、廉租住房建设管理工作提出以下意见。

一、加强领导，落实责任

经济适用住房和廉租住房是我国城镇政府性住房保障的主体。建设经济适用住房和廉租住房是解决城镇中低收入家庭和最低收入家庭住房困难的主要

形式，是践行“三个代表”重要思想、落实科学发展观、促进社会稳定、构建和谐社会的现实需要，是市场经济体制下各级政府的重要职责。各区县政府、市级各有关部门要高度重视经济适用住房和廉租住房的建设工作，切实加强领导。市政府建立市经济适用住房和廉租住房建设领导小组，负责组织、指挥、协调全市经济适用住房和廉租住房的建设、管理工作，研究制定全市城镇住房保障制度，指导、督促、落实全市住宅建设规划。各区、县政府也要建立相应的组织领导机构，切实抓好经济适用住房和廉租住房的建设、管理工作。

市、区县政府是本级经济适用住房和廉租住房建设管理工作的责任主体；房地产管理部门是经济适用住房和廉租住房建设管理工作的实施主体。国土资源、规划建设、财政、税务等部门要各司其职，通力协作，共同完成本级经济适用住房和廉租住房建设和管理的目标任务。

二、明确目标，分解任务http://

“十一五”期间，全市完成49万平方米经济适用住房和廉租住房建设任务，解决人均住房建筑面积在8平方米以下的最低收入家庭和一批中低收入家庭的住房困难。

全市经济适用住房和廉租住房建设任务为：市本级建设经济适用住房40000平方米、廉租住房10000平方米；自流井区、贡井区、大安区和沿滩区建设经济适用住房40000平方米、廉租住房10000平方米。县的建设计划由两县政府研究决定。

各区县、市级各有关部门必须研究制定切实可行的实施方案并认真组织实施，确保全市经济适用住房和廉租住房“十一五”规划目标和当年计划任务圆满完成。

三、制定政策，细化措施

实行优惠政策

对经济适用住房和廉租住房建设实行以下优惠政策：

1.建设用地以划拨方式供应，划拨成本进入建设成本。

2.免收城市基础设施配套费、水土保持设施补偿费；水土流失由业主自行治理，免收水土流失防治费；按80%计收白蚁防治费；按50%计收防空地下室易地建设费、建设工程定额测定费和建设工程质量监督费。

3.经与市供排水有限责任公司、市燃气有限责任公司和电业局协商，免收自来水消防水表开户费，分别按元/户和1750元/户计收自来水、天然气开户及安装费。

4.廉租住房开发建设及租金税收、经济适用住房建设税收的市、区县分成部分由税务部门按规定征收后，由市、区县财政部门在次年安排用于廉租住房保障。

落实保障措施

1.经济适用住房和廉租住房建设要按照节约土地的原则，适当提高容积率并控制好户型面积。经济适用住房户

型面积控制在90平方米/户以下，廉租住房户型面积控制在60平方米/户以下。

2.经济适用住房和廉租住房的建设可实行项目招标、代建制和房地产开发企业在商品房住宅小区内按比例修建廉租住房无偿提供给政府安置等多种方式。

3.经济适用住房销售价由市、区县经济适用住房和廉租住房建设领导小组按《经济适用住房价格管理办法》的规定确定。采取代建方式建设的原则上按同区位、同类商品房售价的70%确定。廉租住房的租金按同类直管公房标准的1/3执行。

4.经济适用住房的认购一律在基本条件经审查合格并公示的基础上进行公开摇号确定。廉租住房实物配租对象一律在享受住房租赁补贴3个月以上的“双困户”中按困难程度轮候。各区要积极清理腾退、维修现有公房用于廉租住房的实物配租和租金核减。四城区每年应力争调整腾退100套住房用于廉租住

房的实物配租。

美国住房金融体系分析论文 篇7

新型城镇化一方面推动城乡发展、带动就业、增加人民收入、提高社会福利, 而另一方面由于城镇化会使大批非城市居民涌入城市, 在产生住房刚性需求的同时, 也会带来住房难题。党中央强调的新型城镇化的核心是以人为本, 其实质就是让人民享受平等的权利, 生活得更幸福。中国城镇化进入新一轮快速发展期, 截至2013年底, 中国城镇化水平提高到53.73%, 以当前增长速度, 到2018年城镇化率有望达到60%。随着城镇化率的一步步提高, 越来越多的农村居民进入城市, 加之城市土地有限, 城市住房问题愈发凸显。因此, 在新型城镇化的背景下, 政府必须要加大保障房的投入力度, 而我们所关注的则是非常重要的保障房的融资问题。

现在保障房建设的资金主要分为两大块:财政资金和银行贷款。而从《关于做好2013年城镇保障性安居工程财政资金筹措等相关工作的通知》中, 我们可以清楚地看到, 用于保障房建设的财政资金主要有公共预算、住房公积金增值收益、土地出让收益、国有资本经营预算、地方政府债券收入这几块。而根据当前实际情况, 只有公共预算现在是既无争议也最可靠的资金来源。

二、财政资金对保障性住房投入现状

(一) 中央财政对保障性住房的投入。

2008年以前, 我国一直在推行市场化解决住房需求, 忽视了保障性住房的重要性。而以金融危机为契机, 既让政府认识到保障房具有保民生促增长的功效, 也让政府认识到我国保障房的稀缺性。2008年以来, 我国政府通过中央预算资金配套地方财政资金对保障性住房进行投资建设。同时, 建设3, 600万套的保障性住房也具有吸收2008年以来国内过剩流动性的作用。以下, 用表格来梳理中央财政在近几年来对保障性安居工程的投入情况。 (表1)

中央财政资金主要通过中央本级支出和对地方转移支付的方式来使用。例如, 在2012年的保障性安居工程支出的预算中, 中央本级支出54.31亿元, 向地方转移支付1, 733.15亿元。在《2012年中央对地方均衡转移支付办法中》, 中央财政对地方政府的转移支付的总体目标是缩小地区间财力差距, 逐步实现基本公共服务均等化。

中央财政投入保障房的建设资金很大, 从2009~2012年, 仅保障性安居工程支出就达到5, 360.6亿元。这在中国保障性住房覆盖率如此低的情况下, 的确起到了解燃眉之急的作用。同时我们也看到, 在对地方的转移支付上, 也是按每个省的实际情况来确定均衡的转移支付的规模。

(二) 地方财政对保障房投入概况———以上海为例。

由于分税制的存在, 中央看重的全国人民的总福利, 而各个地方只能对当地居民的福利负责。在住房保障的问题上, 中央政府所关注的与各地方政府所关注的势必不一样。以上海为例, 2009年上海市财政资金用于保障性住房支出仅有1.9亿元, 2010年开始大量增加建设保障性住房投入, 当年保障性住房支出升至11.9亿元。2011年, 大量增加公共租赁住房的建设, 保障性安居工程支出规模达到15亿元。在2012年, 这个数据上升到28.6亿元。

在中央的号召与要求下, 上海跟其他城市一样从2009年后开始用大量的财政资金支持保障房的建设。由于保障房建设项目具有资金需求量大、投资回收期长、回报率较低以及收益外部性等特点, 私人部门投资保障房项目缺乏盈利动力。因此, 长期以来只能是政府成为保障房建设的投资主体, 融资渠道比较单一。

三、财政资金投入保障房建设面临的问题

(一) 资金缺口大。

“十二五”期间规划的3, 600万套保障房的建设目标, 如果按照每套60平方米, 每平方米2, 000元的建造费用来计算, 共计需要4.32万亿元的资金投入。相比之下这几年中央财政能够用于保障性安居工程的资金只有几千多亿元, 存在较大的资金缺口。虽然保障房的建设中已采用多种融资方式, 但主要还是财政资金和商业银行贷款占据主导地位。

而且我们必须认识到, 在面临中国这么巨大的保障房融资需求时, 我们的财政资金也是心有余而力不足, 巨额的政府性融资和负债也给未来的财政带来相当大的风险和压力。并且从国外的经验来看, 政府财政资金参与保障房建设都经历了一个从直接投入建设到间接参与补贴的过程, 当然这个过程是伴随着保障性住房的存量不断增加而发生的。

各地方政府由于保障房的建设不直接与以GDP为主的考核指标相挂钩, 短期内大成本投入并不能带来可靠的收益, 而且还会给地方融资平台带来较大风险, 故消极对待保障房建设, 投入的资金非常有限。

(二) 地区保障成本差异大。

我国幅员辽阔, 经济发展水平也有很大差别, 所以不同地区的单位保障成本差别是很大的。比如说, 上海地区单个家庭的保障成本要远远高于安徽的偏远山区。中央必须把握住全国这一盘棋, “北上广”这些大城市不管多重要, 它们也只是一个个地方。从理论上来说, 中央若为了迅速的扩大中国国民的住房保障覆盖面, 那么经济发展水平越高、价格水平越高的地区就应该越减少覆盖, 而把有限的财政资金拿出来迅速覆盖经济欠发达地区。但是, 从实际情况来说, 中央目前并没有这样做, 而只是将一些特别贫困的地区作为了重点的保障对象。

(三) 两级政府的目标差异。

资料来源:财政部网站

中央政府是需要对全国的弱势群体负责中央政府是需要对全国的弱势群体负的, 而由于分税制的存在导致地方政府只会对当地的弱势群体负责。虽然中央政府可以从财政中拨出保障性住房的部分建设资金转移支付给地方政府, 但地方政府目前财政状况是普遍不乐观的, 而且从2012年开始, 地方政府的债务水平就已经受到严格控制, 城投债的规模不得继续扩大, 总债务水平也不能扩张, 保障性住房建设的地方政府配套资金得不到有效的保障。从中央来说, 目前只有靠下达硬性指标的任务形式才能督促地方政府来建设保障性住房。而从一些报道也看到, 个别地方政府无奈只能将某些本不属于保障房的项目嫁接到保障房的任务指标上。

(四) 中央对不同地区转移支付的均衡性问题。

一个省一个市到底需要多少保障性住房?全国保障房的合适规模是多大?3, 600万套的保障性住房过量了吗?这些问题并没有一个明确的答案。甚至有地方官员说按照中央下达的指标量, 再按照申请人的资格限制, 这么多的保障性住房根本用不完, 所以现在在放松申请保障性住房的资格。

这种说法实际反映了中央到地方对保障性住房量的认识不一致的情况。而中央财政给地方的保障性安居工程的转移支付是按照任务量来计算的, 如某些县市的标准是300元每平方米。任务量的盲目确认直接导致了转移支付数额的盲目性。传统的财政支持存在的一个弊端就是无法准确的分配中央财政对各个地方的支持额度。现有的《均衡支付转移办法》并不能完美的解决这个问题。

(五) 财政一次性投入, 资金不可循环带来持续性建设难题。

现在中央对保障性安居工程的财政投入是完全一次性、不可回收的, 所以每年建设保障性住房都会面临融资问题。地方性政府的财政投入能收回的也只是一部分。加上本身财政的紧张性, 一次性、回收性差的特点就更加剧了保障性住房的资金缺口问题。

随着中国保障性住房存量的增加, 如果可以转变政府职能, 吸引更多的民间资金进入保障性住房的建设及运营过程, 实现财政投入的可循环、可持续利用, 不仅可以缓解中央及地方政府面临的资金难题, 更可以起到沉淀民间资本, 吸收社会过多流动性资金的作用。

四、探索可持续的住房保障金融支持体系

在分析了目前各级政府对保障性住房的投入概况及财政投入面临的问题之后, 建立一个可持续的住房保障的金融支持体系就显得十分重要。保障房建设是一个市场化过程, 所以我们也可以尝试采用以市场为基础的基金模式来解决保障房融资问题。而此基金模式的出发点就是让在保障房建设融资中起中流砥柱作用的财政资金得到可循环可持续的利用, 也使更多的民间资金能参与到保障房的建设之中。

(一) 可持续的住房保障金融支持体系模式。

保障房的投资使用市场化的方式。国家可以鼓励符合条件的市场主体即房地产开发商来开发建设保障性住房。虽然保障房项目是微利, 但是我们可以设法从降低开发商投入的自有资本以提高开发商的财务杠杆率和政府担保以降低保障房开发建设的风险这两方面入手, 使得低盈利与低资本金投入和低风险相匹配。

1、发行保障房平台基金, 以降低开发商资本金。

中央每年财政专项拨款1, 000亿元作为保障性住房的国家总资基金, 按照迅速扩大保障房覆盖面和缩小地区间财力差距, 逐步实现基本公共服务均等化的原则转移到每个地区。地方再根据各自地方的保障房的实际需求量从财政中辟出专门的当地保障房的总资基金。

开发建设保障房的开发商与基金公司合作, 发行保障房平台基金。首先由中央的国家总资基金和地方的总资基金分别认购10%, 而这20%的基金份额可以完全作为不收取盈利的垫底资金。开发商可以认购20%以内的基金份额。其余的60%左右的基金份额向市场公开发行。如住房公积金的增值收益、保险资金和各民间资金都可以通过认购保障房平台基金来投资保障房的建设。这样, 1, 000亿元的国家总资基金就可以撬动地方财政1, 000亿元和8, 000亿元的社会资本, 全国的保障房平台基金总规模便达到了1万亿元。普通的房地产开发项目对资本金的要求是30%。这样全国范围内开发商就保障房开发项目最多可以向银行贷款23, 333亿元, 这样就解决了一共33, 333亿元的保障性住房建设资金。

借助如此多的银行贷款并不是没有依据的。在保障房项目的融资中, 除了政府的财政性资金外, 主要资金还是来源于商业银行。商业银行给保障性贷款都是以优惠的基准利率, 因而存在一个低利率、金额巨大、回报期长的特点, 这就决定了只有国家政策性银行和大型国有银行才是提供保障性中长期贷款的主力军。据披露, 2010年, 大型商业银行保障性住房开发贷款的年增长率都超过20%, 这明显是受到政策导向的结果。截至2011年12月, 保障房开发贷款余额为3, 499亿元, 比2010年同比增加1, 751亿元, 这占到同期房地产开发贷款增量的一半。可见, 商业银行为保障性住房的建设给予了巨大的支持。值得一提的是国家开发银行, 它给保障房建设提供的贷款资金相当于所有金融机构的一半。2011年国开行新增保障性安居工程贷款1, 095亿元, 2012年该数据为1, 166亿元, 同业占比超过60%。 (表2)

资料来源:国家开发银行年度报告

两年的建设周期结束之后, 部分用于出售的保障性住房如经济适用房和旧改房等出手之后便可收回部分建设本金和利润。假设这部分是60% (2万亿元) , 那么剩下的40% (13, 333亿元) 用于出租的保障性住房, 地方政府可委托中央财政部发行总额为13, 333亿元的20年期定向回购保障性住房的债券。这样, 保障房开发建设的银行贷款和保障房平台基金都可以全数退出。保障房开发基金中政府垫资部分不需盈利, 只要收回本金。而这部分本金收回之后又可以继续认购2年之后的保障房开发基金, 继续撬动市场资金参与保障房的开发建设。这就是本文所说的财政资金实现可循环、可持续的投入。

考虑债券的利息大概为5%。那么此定向债券每年的600多亿元的利息可从土地出让金中专项拨出。20年到期后, 保障房的存量已经非常庞大, 完全可出售这40%的出租性保障性住房, 而考虑到20年的房地产增值, 偿还债券的本金是足够的。

在这个住房保障金融支持体系中, 利用到了基金和债券两种金融工具, 最大的作用在于实现财政资金的可持续、可循环投入的基础上, 大量的吸引民间资金参与到保障房的建设之中, 通过降低对开发商的资本金的要求, 提高其财务杠杆率, 使有限的资本赚取合理的利润。

2、建立统一的保障房担保平台, 降低开发保障房风险。

在这个金融支持体系中非常重要的一环是政府需出资建立统一的住房担保平台, 为符合条件的开发商进行的保障房开发提供担保。一方面中央和地方可以对其进行两级贷款担保, 单列其保障房项目的贷款科目, 一旦出现违约和损失, 政府将进行托底。这样有了政府的担保, 银行贷款的资金成本就降低了;另一方面在保障房平台基金募集时, 除了中央和地方政府的份额是不需要回报的, 开发商和社会资金是需要利润的。政府的担保将极大地降低基金的风险, 则该保障房平台基金的收益率就可以低于市场其他基金收益率, 低风险可以匹配低收益。 (图1)

(二) 可持续的住房保障金融支持体系的优点

1、资金融通方式。

通过建立保障房平台基金, 可以在更大范围内吸引更多的社会资金和民间资金参与到保障房建设中, 拓宽了保障房融资渠道, 降低了保障房融资成本。

解决中央和地方政府的财政困难, 使得投入保障房建设的财政资金可持续可循环的引导社会资金进入保障房的建设。使得正确地处理了政府和市场在保障房融资方面的关系, 充分发挥了市场在资源配置方面的基础性作用, 使保障房融资手段更多元化和市场化。

2、专业的基金管理公司。

由专业的基金管理公司作为保障房平台基金的管理人, 依据专业基金管理公司自身审慎的项目评审标准、流程和严谨合规的风险控制手段, 充分发挥其在基金管理方面的经验, 可从基金募集、投资、管理、退出全流程对保障房基金进行管控, 充分保障基金投资人和保障房开发企业等各参与方的利益。这样就丰富了我国基金市场品种, 使很多风险厌恶型投资者也可以通过购买保障房平台基金投资低风险的保障房项目。

3、保障房开发企业。

新型融资模式是一种轻资产运作模式, 大大提高了这些企业参与保障房建设的积极性, 而不像BT模式那样只能由资金实力相当雄厚的企业开发建设, 打破了大型房企对保障房建设的垄断, 增强了市场的竞争性。

4、地方政府。

地方政府认购保障房平台基金中的一定份额, 用有限的资金撬动更多外部资金参与保障房的建设, 充分发挥政府资金的杠杆作用, 缓解政府面临的保障房资金压力, 利用更多的资金进行其他的民生工程建设, 为当地百姓提供更好的基本公共服务, 促进新型城镇化建设稳步推进。而且, 可以使多个保障房项目同时开发建设, 使地方政府可以在上级政府规定的时间内保质保量地完成保障房建设任务, 起到事半功倍的作用。

参考文献

[1]David T.Brown.Liquidity and Liquidation:Evidence from Real Estate Investment Trusts[J].The Journal of Finance, 2000.55.

[2]路君平, 糜云.我国保障房的发展现状与融资渠道探析[J].中国社会科学院研究生院学报, 2011.6.

[3]巴曙松, 张旭, 王淼.中国廉租房的融资特征及其发展路径研究[J].西南金融, 2006.10.

美国住房金融体系分析论文 篇8

一、政府干预住房金融的必要性

住房金融市场是住房金融产品交易的场所和机制, 它肩负着为住房消费融资的功能以及对住房市场的调节功能。但现实中的住房金融市场也存在着失灵的问题, 使住房金融市场的功能不能有效地发挥。

1. 住房金融市场存在的信息不对称

在住房金融市场上, 银行作为贷款人与作为借款人的购房者之间存在信息不对称, 即当购房者向银行申请贷款时, 银行对购房者的还贷能力并不能像借款人自己那样了解其真正的还贷能力。不同购房者贷款人的还贷能力是不一样的, 由于银行很难真正去区分各类购房者的还贷能力, 对不同购房者的贷款风险难以详细区分, 只能根据整个市场的平均风险水平来确定贷款利率和贷款的条件。这种不对称则可能会导致逆向选择, 引发道德风险, 因此而增加了交易的成本, 并引发市场的低效率。

2. 住房金融市场的外部性

在住房金融市场上, 其外部性表现为某些住房金融主体的行为活动对整个金融体系以至于整个经济体系造成负面或正面影响, 但却没有承担相应的成本或获得相应的收益。外部效应的存在, 使得住房金融产品的市场供应不能平衡, 只能是过多或过少, 导致了金融资源配置的扭曲。因此, 政府对住房金融中的外部性问题, 特别是金融风险问题, 必须进行有效的干预。

3. 住房金融市场的垄断性

垄断市场由于面临的是一条向下倾斜的需求曲线和边际收益曲线使得产量减少而价格上升, 这在住房金融市场上可能表现为抵押贷款规模减少、贷款利率上升、贷款条件苛刻以及服务质量下降, 结果导致资源浪费和社会福利损失, 加剧住房分配不公, 抑制住房金融业的发展。为了纠正这种市场失灵, 政府最重要的职能是制定反垄断政策;也可以在保证一国金融安全的前提下, 逐步开放一国住房金融市场, 促进市场竞争;或者采取管制措施进行干预, 包括利率管制和贷款规模管制, 即规定住房贷款的最高利率以及发放贷款的最小规模。

二、政策性住房金融运行目标的多样化

从效率与公平的角度看, 政策性住房金融运行的基本模式可以划分为“效率优先型”、“公平优先型”、“效率与公平兼顾型”三种。

1. 效率优先型的政策性金融运行

作为效率优先型的典范, 美国的政策性住房金融主要以私人供给为主导, 政府的角色主要是照顾市场无法满足其住房需求的人群, 如老人、失业者、单亲家庭、外来工等, 他们在劳动市场中已经处于不利地位, 也因此更难以在自由的房屋市场中满足住房需求。为了社会的稳定和刺激经济的发展, 美国政府利用发达的金融市场与金融机制, 运用抵押贷款方式促进住房建设和居民购买自有住房, 一般可以给买房的居民提供相当于房价70%至80%的住房信贷, 很多中低收入家庭依靠这种信贷获得住房。给买房者以优惠, 包括降低贷款利率和对用来还本付息的个人收入免征所得税。

所以, 美国的政策性住房金融的运行体现的是以市场为主体的效率优先型运行模式, 政府主要是通过提供抵押贷款担保为主要的政策手段而不是直接干预的方式解决居民的自有住房问题, 也就是说, 美国政府对住房金融市场的干预, 注重的是发挥市场的力量, 通过引导市场来实现政府的住房福利目标。

2. 公平优先型的政策性住房金融运行

公平优先型的政策性住房金融以新加坡为代表。新加坡中央公积金于1955年建立, 从简单为退休后或不能继续工作的会员提供经济上的保障的强制储蓄, 以人民自力更生为基础, 雇员和雇主根据工资缴纳, 所缴纳的公积金不缴所得税, 存款属于雇员, 存款享有利息, 存款和努力成正比, 雇员在达到法定退休年龄可一次性提取存款的一种制度。新加坡的中央公积金不仅有效地将个人 (每个人对自己的中央公积金存款的安排有很大的控制权) , 同时也把他的家人、他的雇主、社会和政府都纳入到了社会保障中。新加坡公积金的存款来自雇员和其雇主所缴付而获政府豁免纳税的公积金。其公积金缴交率一般是工资的40% (或更高) , 即雇员付20%, 雇主付20%。

新加坡的政策性住房金融是以强制储蓄的中央公积金制度为基础, 政府全面干预住房金融资金的来源与运用, 最大限度地体现了公平原则。

3. 公平与效率兼顾型的政策性住房金融运行

日本的政策性住房金融是公平与效率兼顾的代表。其按资金来源可分为政策性金融和民间融资两大类。其中政策性金融, 即由中央政府、地方政府以及自治团体所提供的住房融资, 在整个住房金融体系中发挥着巨大作用。

日本的政策性住房金融体系是以住宅金融公库为核心主体, 以商业银行为辅助机构, 以公库住房融资担保协会、住房金融普及协会、公库团体信贷特约人寿保险公司为中介服务者的金融组织机构及其体系相互的协调, 兼顾效率与公平。在日本, 凡是居民建造或购买的住房在是国家规定的标准内, 均可向住宅金融公库申请低息贷款, 其平均利率比商业银行的贷款低30%左右, 贴息则由财政部门承担。财政补贴和融资制度是日本建设指导和管理住房建设的重要途径, 不仅个人能申请, 地方政府如住房建设资金短缺也可向公库或公团申请, 而且民营企业也可以通过公库的中长期低息贷款进行各种项目的住房建设。日本的民间金融机构在住房信贷方面也非常活跃, 提供众多的符合市场要求的产品。这样, 民间和官方相互结合, 公平与效率兼顾, 较好地满足了日本住房金融的资金需求。

三、我国政策性住房金融运行目标的选择

针对公平优先、效率优先、效率与公平兼顾三类政策性住房金融运行目标, 各国根据本国的实际情况, 在住房发展中对效率与公平采取不同的取向, 我国应建立政策性住房金融效率与公平兼顾的运行机制。

1. 发达的住房金融是政策性住房金融发展的先决条件

要解决居民尤其是中低收入阶层的住房问题, 就必须在住房金融的调节中实现市场机制与政府调控的有机结合, 所以, 必须构建政策性住房金融体系, 即围绕住房由政府发起或支持成立的金融机构体系, 以调控住房贷款规模和结构、提高住房贷款流动性, 实现政府对住房金融市场的政策性促进职能。所以, 建立发达的住房融资体系, 势必能使住房投资资金进入良性循环, 也有助于住房市场合理均衡地发展, 降低住房金融的风险。

2. 政策性住房金融的重点仍应以消费者金融为主

在西方的住房解决实践中, 从20世纪60至80年代也曾有过大量建造经济适用房、低价房的情况。但自20世纪80年代以来, 这种政策己经在西方国家被逐渐彻底抛弃, 已经几乎看不到任何发达国家的政府有直接或间接出面建造经济适用房的政策。其原因应该是人们逐渐发现这种经济适用房政策效果并不佳, 产生很多的副作用, 存在着重大的内在缺陷。

而与以建造经济适用房为主的供应主义路线相比, 许多发达国家住房政策中, 对中低收入者的住房支持主要从需求入手, 即, 通过各种形式的政策性住房金融来帮助中低收入者提高在住房消费上的支付能力, 由中低收入者自己去选择在市场上的购买或租赁, 自己选择所需要的住房。目前, 我国九十年代中期以来形成的以经济适用房为中心的住房金融体系建设已经走到一个关键的转折关头, 充分吸取国际经验, 顺应国际潮流, 建立适应我国经济与社会现实情况的政策性住房金融体制。

3. 完善的住房社会保障体系是政策性住房建设金融发展的必要保证

完善住房保障和建立分类住房供应体系是实现住房公平的基础条件。在住房问题解决得好的国家, 无一例外地建立起住房社会保障制度, 形成住房分类供应体系。可以肯定的是, 各国居民中的中低收入阶层特别是低收入阶层, 如果没有政府的政策支持和经济支持, 是很难解决好住房问题的;解决居民住房问题的最佳方法, 是实行分类供应, 即对高收入者住房不给优惠, 对中低收入者住房以政策性优惠, 分类供应让居民根据自己的经济收入获得相应的住房, 又能各尽其能, 相比较而言, 优于其他住房供应体系。

4. 实现效率与公平的有机融合

确定适合本国国情的政策性住房金融运行目标, 是关系政策性住房金融发展成效的长远战略问题。要解决住房问题, 增加社会福利, 需要“综合治理”和一系列的适配条件。尽管我国的政策性金融是以借鉴新加坡中央公积金制度的成功经验为开端的, 但在具体的各个方面却有很多不同之处。我国地域辽阔, 住房市场高度分散, 各地环境与条件迥异, 地价差距很大, 因此我国并不能完全仿造新加坡建立完全公平优先的政策性住房金融。效率优先的美国模式更加不适合我国, 因为我国经济发展水平、人多地少的国情、居民收入结构、金融市场效率等方面的条件与其有明显差异。因此, 现实的选择是效率公平兼顾型的发展模式, 而公平与效率兼顾型模式又有不同的发展道路, 必须选择适合我国国情的道路。

摘要：相较于居民收入而言, 现阶段我国住房价格较高, 这使得居民购房成为了关系到国计民生的重要难题之一。解决住房问题不能完全依靠财政, 也不能完全交给市场, 政策性住房金融的实施将有助于这一问题的解决。我国的政策性住房金融的运行, 要在借鉴各国经验的基础上, 实现公平与效率兼顾。

关键词：住房金融,公平,效率,运行目标

参考文献

[1]黄小彪黄蔓慧:论政府对住房金融的干预[J].中国房地产金融, 2002 (06) :7-9