关于房贷政策

第1篇：关于房贷政策

“房贷新政策”冲击楼市

尤如一场雨，9月以来有关部门出台的房贷政策将一些城市房地产市场从“火热”中“冷却”下来。

国家针对房地产市场的宏观调控措施效用正在逐步释放……

中介“歇业”

近来，发生一连串中介公司倒闭事件。目前，福州倒闭的房产中介公司平均一周有一家。１０月３０日，福州房地产中介后起之秀——诚业房产中介公司倒闭。而11月13日，深圳中天置业老板蒋飞携巨款潜逃事件，更加剧了楼市的寒意……

潘剑是福州某房产信息咨询公司的置业顾问。“房产中介这一行真是越来越靠不住。”潘剑说的“靠不住”，一是房价疯涨的今天，不少企业放弃实业经营，进楼市捞钱；二是房产中介的经营缺乏诚信，内部员工携单外走时有发生，对客户进行价格欺诈不绝于耳，久而久之成为房地产中介的一块“痼疾”。

为诚业中介善后的福州名仁律师事务所律师黄建峰透露，房产中介的倒闭与其高成本运营有关，不包括员工工资，经营所必需的写字楼、门店的每个月租金要好几万元。虽然福州房价持续高涨，但受第二套住房贷款政策实施等一系列房地产调控政策影响，二手房交易几乎处于“有价无市”状态，中介公司陷入困境。

近两月，深圳房地产市场的交易量应声下降。“虽然二手房贷款首付比例提高到四成，其本意是减少银行呆坏账可能性，但不可否认，这一政策提高了‘炒房’成本，有效遏制了房地产市场‘炒风’。”深圳大学国际金融研究所所长国世平分析。

交易萎缩

福州康居房产信息咨询有限公司在当地是个大中介，目前还“捂着”6000多套各种户型的房源。公司一位业务经理向记者透露，去年，康居房产的单个门店成交量平均为每月４套房左右；今年每月成交量约１套。最近两个多月，多家单店还没有成交记录。“这种情况再继续几个月，我们恐怕也坚持不了。”

耐不住市场冷清的康居房产总经理王锋率先掀起二手房市场“零佣金”价格战。买方由支付１％佣金变成“零佣金”，这意味着，买一套100万元的二手房，可节省１万元佣金。“零佣金”能否拯救低迷的福州楼市尚未可知，然其搅起的价格大战却在加重楼市寒意。

尽管成交萎缩，深圳的房价表现依然较为坚挺。“这说明开发商开始进入观望状态，他们对调控政策感到担忧，又不敢贸然降价。”深圳市社科院城市运营中心主任高海燕表示，房价的下跌会有“雪崩效应”，一家降价会带动更多开发商跟风，最终造成房价下挫，这是开发商不愿看到的。因此，他们会观望，坚持高房价。

房地产市场的买卖双方都在观望中角力挤压楼市泡沫。据福州、厦门两地购房意向网上调查显示，有67％的人表示会改变购房计划。

据重庆纬联地产研究部对10月重庆市场成交所作的统计分析显示，主城区商品房成交量大约为11900套，与上月相比下降近50％。重庆市国土资源和房屋管理局有关负责人表示，在重庆被国家确定为统筹城乡综合配套改革试验区后，市内外许多购房者对重庆未来房地产市场充满预期。房贷政策在一定程度上提高投资成本，使得许多人放弃投资念头，静观市场变化。

“雨季”能持续多久？

业内人士谨慎认为，从全国范围来看，楼市“雨季”的长短，将取决于房地产调控政策真正落实的程度。

深圳市社科院城市运营中心主任高海燕认为，如果政府再出台相关政策，固化调控成果的话，开发商就有可能顶不住压力而吐利售房。

“房贷新政策对长春楼市影响有限，楼市不会因此降温。”吉林省东兴房地产开发公司董事长田金昀说。据介绍，新的房贷政策实施一月有余，东兴公司的楼盘销售并没有受到影响。

“今年的金融、税收等政策明显指向房产交易流通环节，炒房人群缩小，投机性交易减少了。”福州中崎房产代理有限公司总经理林长青认为，“第二套住房贷款首付不低于四成、贷款利率提高，这将从更大程度上限制市场投机。投资者在利润减少情况下，对房产的投资只会越来越谨慎。”

闽江学院经济师林忠华告诉记者，地方政府在控制房价方面必须有所作为，扩大土地供应，增加针对中低收入人群的保障房项目建设。

（新华社专稿）

作者：来建强

第2篇：房贷利率政策对海南省房地产业的影响分析

摘 要：近年来，央行为调节购房需求、维护房价稳定，已连续多次调整房贷利率。然而房价却稳步上升，因此以利率为手段的宏观调控政策是否有效，是一个受大家关注且值得研究的现实问题。对利率政策调控房价情况进行认真分析，研究利率政策对住房价格的影响机制及效果，并针对存在的问题提出对策建议。

关键词：房贷利率政策;影响分析;影响;应对策略

房贷利率作为央行重要的宏观调控工具，已成为我国政府调控房地产市场的一种重要手段。房地产行业是一个资金密集型产业，是一个与银行业高度依存的行业，金融支持的程度也就决定了房地产市场发展程度。近年来，央行根据经济金融形势的发展变化，对住房信贷政策多次进行调整，无论是在房地产市场繁荣时期抑制过热防止泡沫，还是低迷时期促进发展都发挥了重要的作用。

一、近年来我国的住房信贷政策

2008年，根据《关于扩大商业性个人住房贷款利率下浮幅度有关问题的通知》(银发[2008]302号)文件规定，人民银行将商业性个人住房贷款利率的下限由贷款基准利率的0.85倍扩大为贷款基准利率的0.7倍。上述措施，有利于金融机构根据政策、市场等因素的变化，扩大定价自主权，提高金融服务水平，支持改善民生。但是0.7倍是对金融机构房贷利率下限的规定，并不意味着金融机构必须实行0.7倍的“优惠利率”，需充分考虑各种因素按照风险原则合理确定利率水平。2011年，根据《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》(国办发[2011]1号)的文件规定，对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。人民银行各分支机构可根据当地人民政府新建住房价格控制目标和政策要求，在国家统一信贷政策的基础上，提高第二套住房贷款的首付款比例和利率。2015年3月30日，为促进房地产市场平稳健康发展，中国人民银行、住建部、银监会联合发文《关于个人住房贷款政策有关问题的通知》，规定将二套房最低首付比例调整为不低于40%。2015年，央行年内连续5次降准降息。2015年4月，海南省政府下发《关于促进房地产市场平稳健康发展的若干意见》。在提高公积金贷款额度、启动公积金异地贷款、放宽购房入户条件等多项利好政策和购房意愿增强的共同作用下，2015年1—6月，海南新建住宅成交“量升价跌”，房地产市场向好，去库存效果明显，为全省经济企稳回升提供了重要支撑。

二、海南省房地产市场运行特点

(一)市场销售显著回暖，小面积住宅、商业营业用房销售回升较显著

2015年上半年，海南省房屋销售面积462万平方米，同比下降0.6%;销售金额478亿元，同比下降2.1%。销售面积和销售金额的同比降幅均较一季度末回升了约20个百分点，在一系列促进房地产市场平稳健康发展的政策刺激下，海南房地产市场显著回暖。在销售回升的同时，房价保持了相对稳定，房屋成交均价10 343元/平方米，同比下降1.6%。

销售回升最为显著的是小面积住宅，90平方米以下住宅的销售面积271万平方米，占全部房屋销售面积的62.6%，同比增速已由负转正，同比增长5.4%。商业营业用房的销售也继续回升，销售面积20万平米，同比增长38.1%。

(二)房地产开发投资增速大幅回升，纯住宅占比继续下降

2015年上半年，海南省房地产开发投资完成735亿元，同比增长20.7%，增速较1季度末大幅回升16.2个百分点，高于全国平均增速16.1个百分点。其中，土地购置费115亿元，同比增长263.2%。从投资结构看，纯住宅投资占比继续降低，住宅投资完成547亿元，占比74.5%，同比下降7.6个百分点。住宅开发投资呈两极分化，90平方米以下小面积住宅和144平方米以上大面积住宅投资增长较快，分别同比增长40.2%和56.5%，而中等面积住宅的投资同比下降35.6%。

(三)开发资金来源增速下滑，但仍存在周转不畅的问题

2015年上半年，海南房地产企业开发资金来源合计1 575亿元，同比增长7.1%，其中本年资金来源1 142亿元，同比增长12.1%，虽然大幅高于全国的平均增速(0.1%)，但较一季度末环比下降了13.1个百分点。从本年资金来源的构成上看，得益于房地产市场回暖，来自销售的资金来源出现回升，销售回款为主的其他资金来源422亿元，占本年资金来源的37%，占比较一季度末上升7.7个百分点。自筹资金仍占最大比例，自筹资金515亿元，占比45.1%，值得注意的是自筹资金中借入资金增长较快，同比增长154.9%，而自有资金则是同比下降12.3%。

(四)重点城市房地产市场的运行情况

2015年二季度，海南各市县的房地产市场销售均有所回升，其中，回升最为明显的是海口市和陵水县。海口市本地自住需求和改善性住房需求较多，上半年房屋销售面积133万平方米，同比增长12.9%，增速由负转正。陵水县是海南高端房地产项目最集中的区域，房屋销售面积62万平方米，同比增长51%，而1季度末是同比减少35.8%。三亚市房屋销售面积50万平方米，同比增长7.4%，增量和增速都低于陵水县，周边地区房地产行业的发展对三亚商品房的替代效应比较明显。

三、海南省房地产信贷运行情况

(一)房地产贷款保持稳定增长，三亚市房地产贷款增速显著放缓

2015年6月末，海南银行业房地产贷款余额1 332亿元，比年初增加171亿元，比年初增长14.7%，低于同期各项贷款比年初增速1个百分点。房地产贷款余额占各项贷款的21.3%，较年初略有下降，上半年新增房地产贷款占新增各项贷款的20.1%。从房地产贷款的结构看，地产开发贷款余额75亿元，占比6%;房产开发贷款余额718亿元，占比54%;商业用房贷款余额53亿元，占比4%;个人住房贷款余额417亿元，占比31%;经营性物业贷款余额68亿元，占比5%。

2015年6月末，海口市房地产贷款余额828亿元，比年初增加101亿元，比年初增长13.9%;三亚市房地产贷款余额221亿元，比年初增加15亿元，比年初增长7.2%。海口、三亚的房地产贷款余额合计占全辖的78.8%，上半年新增房地产贷款占全辖的58%，三亚市房地产贷款增长显著放缓。从集中度看，海口房地产贷款占各项贷款的19.6%，略低于全省平均水平;三亚房地产贷款占比相对较高，占各项贷款的27%。

(二)部分地产开发贷款贷款价值比偏高，新增房产开发贷款集中在住房方面

6月末，海南地产开发贷款余额75亿元，比年初增加5亿元。海口市地产开发贷款余额45亿元，三亚市地产开发贷款余额10亿元，合计占全辖的73%。从贷款价值比(LTV)看，抵押物充足情况略有欠缺，LTV大于70%的贷款占比34%，三亚全部地产开发贷款的LTV均大于70%。从贷款形成年度看，属于本年发放的有28亿元，近三年发放的占92%。

6月末，海南房产开发贷款余额718亿元，比年初增加91亿元，增长主要集中在住房开发贷款，住房开发贷款新增80亿元。从资本金比例看，住房开发贷款的资本金比例小于30%的占比25%，而商业用房开发贷款的资本金比例小于30%的仅占比5%。海口市住房开发贷款项目的资本金比例更差一些，资本金比例小于30%的占比36%，三亚市住房开发贷款资本金比例小于30%的占比仅2%。从贷款形成年度看，商业用房的增长主要集中在近两年，住房开发贷款则是一直保持稳定增长。

2015年6月末，海南经营性物业贷款余额68亿元，比年初增加12亿元，比年初增长21.4%。

(三)个人住房贷款增长提速，各项风险指标较好

2015年6月末，海南个人住房贷款余额417亿元，在房地产新政的影响下，个人住房贷款发放明显加快，比年初增加50亿元，其中，二季度新增31亿元，增量环比1季度上升62%。从是否新建看，新建住房贷款占比86%，二手房屋贷款占比14%。从贷款价值比看，LTV在50%以下的占比37%，LTV在70%以下的占比98%，今年新发放贷款的LTV基本均在70%以下。从偿债收入比(DSR)看，DSR在30%以下的占比34%，在50%以下的占比90%。从LTV和DSR综合来看，海南个人住房贷款的抵押物充足情况和借款人偿债能力处于较好水平。

2015年6月末，海南商业用房贷款余额53亿元，比年初增加13亿元，商业用房贷款全部是个人贷款，没有企业贷款。其中，已还款期限小于4年的商业用房贷款占90%，说明商业用房贷款的增长主要集中在近几年。海南银行业对于商业用房开发贷款的贷款成数控制得比较严格，LTV大于50%的仅占比2%。

四、房贷利率信贷政策对海南省房地产贷款业务的影响及当前房地产存在的问题

(一)房地产新政及央行多次降息，对房地产需求和价格有一定的影响

贷款利率的调整同时作用于房地产市场供求双方，通过影响供求双方来影响房地产价格。2015年6月，房产均价为10 343元/平方米，环比下降1 669元，降幅达13.89%。通过观察区域实际利率变动与房地产市场价格变动关系显示，房价与利率变化基本呈正相关关系。因此，利率政策调控对海南省房地产市场价格的影响是存在的，且对需求的影响大于对供给的影响，对房地产健康发展产生积极效应。

(二)地产开发贷款

一是政府审批手续烦琐，导致财政资金未能及时拨付。二是近期政府财政收入未达到预期目标，融资平台贷款在各家机构的贷款进入还款高峰，还款压力增大。三是在目前房地产行业整体不景气的背景下，影响土地市场的不确定因素增多，若土地成交量和价格下跌，将直接影响政府财政的还款能力。

(三)房产开发贷款

一是目前海南商品房供大于求，去库存压力大。二季度房地产市场虽然有所回暖，但市场销售的全面回升还有待时日，楼盘销售周期拖长，个别房地产开发企业存在资金链紧张的问题，房产开发贷款还款压力较大。二是部分项目销售远低于预期，第一还款来源不足。2015年6月末，海南银行业未来一年内到期(2016年6月末)的以销售款为第一还款来源的项目有57个，贷款余额合计45.3亿元，从销售情况看，有34个项目的销售进度在50%以下，贷款余额占比73%;从还款进度看，还款比例低于50%的项目有31个，贷款余额占比69%。三是海南省在建工程抵押登记制度处于起步阶段，部分市县在销售解除抵押、动态追加抵押等手续的办理上，没有规定统一的执行规范，导致银行对房屋销售监控存在真空带，抵押物仍存在悬空的风险。四是本地法人农村合作金融机构早期发放的项目中不少开发商实力不足，还款来源过度依赖销售回款，销售不如预期时无法提供股东还款等其他还款方式。

(四)个人住房贷款风险

一是抵押物保障程度下降。风险主要集中在2010年房价急升时期发放的高端住房按揭贷款，由于高端住宅二手房的价格已经显著下降，而且呈有价无市的状况，辖内部分银行出现个别房产抵押物拍卖流拍现象，抵押物变现难度加大。二是经济增速放缓对个人住房贷款质量的不利影响有所显现。部分借款人受实体经济经营不善的影响，收入下降，现金流趋紧，还款能力和还款意愿降低。三是由于海南房地产销售主要面向岛外，个人住房贷款的外地借款人占比较高。若借款人恶意拖欠贷款失联，银行存在贷后管理难、逾期催收难的问题，大多只能采取通过法院诉讼清收的方式。

(五)经营性物业贷款风险

海南大部分经营性物业贷款项目都是全球连锁品牌的五星级酒店，经营状况较好，股东实力较强，贷款均能按期正常偿还，但近两年海南新建五星级酒店集中开业，供给和竞争均有所加大，部分酒店的入住率和平均房价不如预期，潜在一定的市场风险。此外，还存在极个别向个体经营的小型酒店发放的贷款，由于经营不善，出现连续亏损的状况。

(六)房地产贷款不良余额略有增加，开发贷款、经营性物业贷款关注类余额上升较多

2015年6月末，房地产贷款不良余额9.74亿元，比年初增加2.18亿元;不良率0.73%，比年初下降0.08个百分点。房地产贷款关注类余额44.86亿元，比年初增加30.64亿元;关注类贷款比例3.37%，比年初上升2.14个百分点。房地产贷款的不良率低于同期各项贷款0.23个百分点，关注类贷款比例也低于同期各项贷款3.08个百分点。

五、相关政策建议

(一)推进利率的市场化改革，差别化对待不同需求的购房者

继续推进利率市场化改革，将利率的调整权放给市场，由资金供求关系决定利率的高低。我国从1998—2015年6月十八年间共调整了34次利率。由于每次利率调控幅度不大，无论是对于购房者还是对于开发商来说，长期来看造成的影响都比较小。利率调控对象是针对所有购房者，这种一刀切的做法也影响了利率调控的效果。因此，为了提高利率调控的有效性，应实行利率的市场化改革，使之能够及时、准确地对房价产生影响，并对刚性需求和投资性需求的购房者区别对待。

(二)增强利率政策制定的科学性和前瞻性

由于货币政策是总需求调控政策，对房地产市场调控的重点应是通过选择性货币政策调控商品房需求来调控房地产价格，对于我国这样一个地区经济发展水平差异比较大的国家来说，应注重区域性和差别化利率政策的运用，针对各地区不同经济发展水平而制定区域性利率政策，提高利率政策的灵活性，因地制宜进行宏观调控。同时，在运用利率政策对房地产市场进行调控时，各有关部门应该相互配合，建立信息共享机制和部门互动机制，实现资源共享，提高决策效率，避免政策时滞导致的调控滞后和失灵，提高政策制定的前瞻性。

(三) 密切监测房地产领域信贷风险，及时防范和化解房地产信贷风险

一是继续引导海南省各银行业金融机构继续严格落实差别化住房信贷政策，满足居民家庭首次购买自住普通商品住房的贷款需求，引导银行业金融机构加大对符合要求的保障性安居工程项目、个人购买保障性住房的信贷支持力度。二是结合国际旅游岛建设的重要时期，加快房地产转型升级，构建“商业、住宅、旅游、办公、养生、海洋”地产等多元化的房地产格局。三是合理控制房地产开发进度。强化房地产开发规划，在市场库存较大、销售不太景气情况下，适度控制房地产开发投资规模。积极调整房地产产品结构，优先满足经营性房地产发展需要，适度控制商品住宅开发，促进房地产业转型发展。四是加大市场消化库存力度。支持海南省房地产开发企业参加国内房地产展销会，利用互联网广告模式加强宣传营销，加大消化库存力度。支持市县政府从市场上购买或租赁商品住宅用作保障性住房，利于企业回笼资金，形成市场良性循环。五是密切监测和关注房地产不良贷款情况。加强协调，实现信息资源共享。银行业金融机构、住房公积金管理中心、房屋产权中心和海南省统计部门，要加强联系，加强信息沟通，及时采取对策，防范和化解房地产贷款风险。

[责任编辑 陈丽敏]

作者：曹协和 黄翠玲 黄静慧 林昕

第3篇：房贷政策

房贷政策基本从严 个人房贷欲松还紧 部分银行根据客户资质对首套房贷利率最多可优惠7折;北京住房公积金贷款对二套房的认定由“认房又认贷”调整为“只认房”。

部分银行根据客户资质对首套房贷利率最多可优惠7折;北京住房公积金贷款对二套房的认定由“认房又认贷”调整为“只认房”。在2011年初,个人房贷政策似有松动之向,但中国证券报记者采访多家银行后发现,银行个人房贷政策基本延续了2010年调控后的严格程度。大多数银行首套房贷维持在基准利率 8.5折、二套房贷款利率上浮10%、三套房及以上暂停贷款。

房贷政策基本从严

目前,无论是国有银行、股份制银行还是其他中小银行,房贷政策与2010年年底基本保持一致。部分银行视客户资质的情况对首套房贷利率最多打7折。 建设银行的一位信贷经理告诉中国证券报记者,目前建行的首套房利率不低于央行规定的贷款利率8.5折,贷款年限不超过30年。二套房利率不低于基准利率的

1.1倍,首付比率根据申请材料来确定。第三套房及以上房贷暂停。

“与 中信银行有合作的楼盘通常首付比率不低于三成,贷款利率打8.5折。如果满足一定的条件,贷款利率最多下浮30%,也就是能打到7折。”中信银行某支行人士告诉中国证券报记者。交通银行信贷科相关人士也表示,首套利率能否打7折还要根据具体楼盘以及客户资质等情况具体分析。

相比之下,招商银行的房贷政策要严格得多。据招行 某信贷人员介绍,目前招行的部分支行对首套房贷利率并无折扣。

此外,北京市住房公积金贷款政策调整,二套房认定标准由“认房又认贷”调整为“只认房”。购买保障性住房一律按首套住房对待。同时,贷款申请人在外地购买的不计入住房套数。

成交上涨供应趋冷

尽管信贷政策没有明显松动,但2011年初的市场销售并不冷清,北京成交量快速上涨。

北京房地产交易管理网数据显示,截至1月11日,2011年北京期房总交易量达3267套,现房住宅达1250套,分别比2010年同期增长26.5%和70.3%。 与 成交量形成对比的是,新增供应陷入低谷。目前仅有果岭华舍项目取得预售许可证,准许销售面积为3828.77平方米,批准销售套数仅为48套。1月11 日,育龙铭居开始接受预售审核,准许销售面积为64924.11平方米。相比之下,2010年

12月,北京预售住宅项目达45个,合计预售面积超过156 万平方米,供应套数达14141套。

显然,1月前11天的成交量已极大消耗了2010年12月因预售资金监管带来的供应潮,住宅库存量已连续下降。数据显示,1月11日,北京商品住宅库存为100434套。其中,期房住宅库存量为69724套,而在2010年11月30日,期房住宅库存量突破7万套。

北京中原地产分析人士认为,受预售资金监管政策的影响,很多项目赶在预售资金监管前获取预售证,从而带来了一波供应高潮.这在一定程度上影响了后续项目的供应。此外,年底结算等政策影响也使得开发商延缓供应。

公积金二套房政策调整三类购房人群直接受益 北京市公积金管理中心对二套房认定标准有所调整：名下无任何房产的借款人，使用公积金再次贷款算首套;另外外地有房的借款人，北京无房，使用公积金贷款也算首套。调整后的公积金二套房认定标准更加人性化，有利于改善型住房家庭使用......

近日，北京市公积金管理中心对二套房认定标准有所调整。记者采访中了解到，调整后的公积金二套房认定标准更加人性化，有利于改善型住房家庭使用。其中，三类购房人群直接受益。为此，记者采访了“伟嘉安捷”的专家，并请专家举例详细说明。

●名下无任何房产的借款人，使用公积金再次贷款算首套

“伟嘉安捷”的专家根据北京市公积金管理中心的新精神，卖掉原有的房子后，家庭名下是没有房产的，如果再使用公积金贷款购房可以认定为首套房。 也就是说如果借款人名下有过住房即便是贷款购买，只要将这套房产卖掉，再购房贷款使用公积金也可比照首套房政策来执行。不过在申请贷款前需要提供原房产买卖合同、契税证明以及建委出具的出售证明后，就可以按照首套房政策执行。而此前，公积金二套房“认房又认贷”的政策相对较为严格，如果借款人有过贷款购房记录，即便是贷款购买的住房已售出，使用公积金再购房也会被认定为二套房，这对于“卖旧买新”的置业升级群体来说存在一定的不合理性。●外地有房的借款人，北京无房，使用公积金贷款也算首套

“伟嘉安捷”的专家就此分析说，根据最新的公积金二套房的认定标准，借款人外地的住房将不考虑在内。也就是说，如果借款人在外地有住房，那么不论外地的 这套住房是全款还是贷款购买，在北京没有房产的情况下，使用公积

金贷款购房可以视为首套房。这也是公积金贷款将购房人群区分开来，体现其差异化信贷政策的 一面。

夫妻离异后将房产判给另一方，名下无住房的一方使用公积金仍算首套。根据公积金贷款调整后的新精神，“伟嘉安捷”的专家指出， 借款人名下无房产的话，使用公积金贷款购房仍可算作首套房。因为已离婚且名下无任何房产，那么申请公积金贷款购房时是可以享受公积金首套房优惠政策的。但 是，需要提供法院判决书以及财产分割证明，证明自己名下没有房产。“伟嘉安捷”的专家认为，夫妻双方离异后，将名下有贷款的房产判给另一方后，名下无住房 的一方再使用公积金贷款认定为首套，使得政策更加人性化。

根据记者的采访，此次公积金贷款的调整仅限于市管公积金缴存的职工，同时需要借款人名下无任何房产且能够出具相应的出售证明，再次使用公积金贷款时才可以算做首套房，借款人在使用公积金贷款时要注意自身是否符合这样的条件。

第4篇：房贷政策

一、首套房贷政策

首套房贷：指借款人第一次利用贷款所购买用于自住的房屋。

房贷政策：首套房贷最低可享受7折基准利率优惠，最低首付20%。

现行情况：2011年，各大银行陆续取消了首套房贷的利率优惠，目前仅有个别银行对优质客户有少量利率优惠，大部分银行对首套房贷执行基准利率，一些银行甚至上调了首套房贷利率。大部分银行对首套房贷要求首付30%。

二、二套房贷政策

二套房贷：指已利用银行贷款购买住房的家庭，再次向商业银行申请贷款时，均应按第二套房贷政策执行。

二套房贷认定标准：商业性个人住房贷款中居民家庭住房套数，依据拟购房家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)成员名下实际拥有成套住房数量认定。

三部委(中华人民共和国住房和城乡建设部、中国人民银行、银监会)个人房贷二套房认定标准原文：

有下列情形之一的，贷款人应对借款人执行第二套(及以上)差别化住房信贷政策：

(一)借款人首次申请利用贷款购买住房，如在拟购房所在地房屋登记信息系统(含预售合同登记备案系统，下同)中其家庭已登记有一套(及以上)成套住房的;

(二)借款人已利用贷款购买过一套(及以上)住房，又申请贷款购买住房的;

(三)贷款人通过查询征信记录、面测、面谈(必要时居访)等形式的尽责调查，确信借款人家庭已有一套(及以上)住房的。

四、对能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民申请住房贷款的，贷款人按本通知第三条执行差别化住房信贷政策。对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民申请住房贷款的，贷款人按第二套(及以上)的差别化住房信贷政策执行。

二套房贷政策：对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。

现行情况：全国多地颁发限购令，一些地区对非本地户口者限制购买第二套房。一些银行对二套房贷利率上调幅度在30%以上。

三、三套房贷政策

(一)各商业银行停止发放三套房商业贷款;

(二)停止发放三套房公积金贷款;

(三)省会城市户籍家庭第三套房停购，非户籍家庭第二套房停购。

第5篇：银行房贷政策[精选]

房屋按揭贷款手续及条件

时间:2010-07-29 00:01来源:未知 作者:c 点击:

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房屋按揭贷款手续条件: 1.主参贷人身份证，户口本，结婚证复印件。 2.个人收入证明原件，或者税单。 3.个人资产证明。 4.个人学历学位复印件。 5.房屋买卖合同原件。 6.房屋产权证复印件。 7.你的首付款证明。 8.公积金账号，没有不提供。 9.你所申请贷款银

房屋按揭贷款手续条件:

1.主参贷人身份证，户口本，结婚证复印件。

2.个人收入证明原件，或者税单。

3.个人资产证明。

4.个人学历学位复印件。

5.房屋买卖合同原件。

6.房屋产权证复印件。

7.你的首付款证明。

8.公积金账号，没有不提供。

9.你所申请贷款银行的活期存折账号，即还款账号。

收取房屋的评估费，工行可根据商贷金额免除。公积金贷款担保公司要收取担保费。其他一些小费用，契税等。

二、与开发商签订购房合同，此时需要注意审查开发商是否具有“五证”：《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《商品房销售(预售)许可证》。

三、缴付首付款，注意保存首付款收据。

四、到银行填写《个人房屋贷款申请表》。开发商一般都会与一家或几家银行

签订合作协议，因此到与开发商有协议的银行办理按揭贷款协议，这样手续会方便些。带齐首付款收据、《商品房买卖合同》、身份证、本市户口簿(非本市户口提供一年以上暂住证明)、收入证明等原件及复印件到银行填写《个人房屋贷款申请表》。

五、银行的信贷人员对申请人提交的材料进行审查和逐级审批，如果认为符

合银行的贷款条件，会通知申请人签订《个人房屋按揭贷款合同》，合同期限不超过30年。

六、到房管局办理《房屋他项权利证》，用以证明此房产上有银行的抵押权。到公证部门办理产权抵押公证。到保险公司办理房屋保险。以上手续银行一般会代办。

七、开立账户。选用委托扣除款方式还款的客户需与银行签订委托扣款协议，并在贷款行指定的营业网点开立还款专用的储蓄存折账户或储蓄卡、信用卡账户。同时，售房人要在贷款行开立售房结算账户或存款专户。

八、支用贷款。经贷款行同意发放的贷款，办妥有关手续后，贷款行按照借款合同约定，将贷款直接转入借款人在贷款行开立的存款账户内，或将贷款一次或分次划入售房人在贷款行开立的存款账户内。

九、借款人必须按借款合同约定的还款计划、还款方式偿还贷款本息，否则银行可以依法收回房屋。

十、贷款本息结清后，注销抵押登记，您就成为房屋的真正所有人啦。房屋按揭贷款的费用

一、契税：贷款额× 1.5%。有的由开发商代扣、有的要到本市房地产交易中心办理。(

房屋按揭贷款手续及条件(2)

时间:2010-07-29 00:01来源:未知 作者:c 点击:

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二、公证费用：一般是贷款额0.3%。但也可视小区状况、贷款额度、贷款人经济状况而改变。

三、保险费用：贷款额贷款年限保险费率;

四、维修基金：贷款额2.5%。要到本市市房地产交易中心办理。

五、交易手续费：3元/

二、公证费用：一般是贷款额×0.3%。但也可视小区状况、贷款额度、贷款人经济状况而改变。

三、保险费用：贷款额×贷款年限×保险费率;

四、维修基金：贷款额×2.5%。要到本市市房地产交易中心办理。

五、交易手续费：3元/平方米。到本市市房地产交易中心办理。

六、抵押手续费：一般是贷款额×0.08%。到本市市房地产交易中心办理。

七、工本费：80元/件。到本市房地产交易中心办理。

我是外地的，农民工，在合肥打工5年了，现在想买套房子(首套)，刚好赶上国家对房产政策调控，不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款，我没有缴纳过社保，更没有什么纳税证明，但是我两年前在合肥买了车，上的合肥牌，买车不是有这个车辆购置税完税证明嘛，我想问问这车辆购置税完税证明算不算我在当地的纳税证明?

问题补充：

最重要的是，银行能给我办房贷吗? 我是个体户，什么证明也没有!

最佳答案

车辆的 不算

买一手房比较方便开发商可以帮你贷款需要什么证明什么东西的 开发商都会帮你弄得 最好是可以到当地银行问问 实行这个政策没有售楼处问问吧 关于社保这一块你可以找找网上有代缴社保的单位这样那个的单位会帮你一下子交齐2009年的 也就是政策里面说的一年以上社保交纳 我也是个体 我就打算这么做 我都问清楚了 呵呵呵

房贷新政限制细则未出 无碍异地购房

第6篇：2012年2月底银行房贷政策

随着存款准备金率的再次下调，以及决策层重申“满足刚性购房者的贷款需求”，我省的房贷市场也发生了某种微妙的变化。记者昨日采访中发现，部分银行已经准备对首套房贷实行基准利率。

部分银行将放松首套房贷利率

工行石家庄某家支行的一位信贷工作人员告诉记者，“虽然现在还没有正式对首套房贷实行基准利率，但是符合条件的贷款者可以申请了，上级行批下来应该只是时间问题”。记者了解到，该行已经向上级行申请，针对项目开发贷款是在该行做的楼盘，在购房者按揭贷款时可以实行基准利率，他所说的“满足条件”也就是这种条件。

同时，中行有关工作人员也表示，该行也正在就首套房贷利率回归基准向上级行申请，应该很快就可以批下来。

农行、建行等其他银行对于首套房贷利率暂无放松举动。

采访中，一位银行人士告诉记者，眼下房子成交量萎缩，按揭贷款量也跟着大幅下降，因此符合条件的客户审批通过后基本上不用排长队等待。另外近期央行提出要满足首次购房家庭的贷款需求，使得购房者对首套房贷利率进一步宽松的预期增加。

流动性及政策利好首套房贷

政策方面，央行前期已经透露出“满足首次购房家庭的贷款需求”的政策口径。

记者了解到今年2月初，央行在一次会议上指出，继续落实差别化住房信贷政策，完善融资机制，改进金融服务，加大对保障性安居工程和普通商品住房建设的支持力度，满足首次购房家庭的贷款需求。再结合此前中央高层的多次表态可见，对于首次购房家庭首套房在贷款利率等方面更大优惠的方向已经日渐明朗。

同时，流动性也提供了硬件支持。中国人民银行日前决定，从本月24日起，下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，释放4000亿资金。这使得商业银行放贷空间增大。

业内人士同时分析认为，尽管首套房贷利率适当下浮以减轻购房者压力将是趋势。但是今年房地产调控政策不会松动，因而信贷整体不可能太宽松，首套房贷利率大幅下调的可能性也不大。此外，二套房贷政策不太可能调整。目前二套房贷首付比例最低为60%，利率需要上浮10%-20%。

第7篇：2011年房贷门槛会降低吗——理财专家分析四种房贷政策

缘起：新年的到来，似乎为房贷市场带来一股暖流。有消息称，外地一些城市的房贷政策开始松动，甚至首套房贷利率优惠再次执行基准利率的7折，房贷市场的春天似乎提前到来。

过去的一年里，港城房贷市场受国家宏观调控政策的影响几经变化，房贷政策由松变紧。 随着外地房贷的松动，烟台房贷市场将何去何从?

“今晨6点”记者-孙淼-2011.1.10

房贷门槛今年会降低吗?

——理财专家分析四种房贷状况

首套房贷——首付比例从两成至三成

去年：早在2010年4月17日，国务院下发《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》之前，港城各家银行早已“闻”到房贷收紧的气息，中国银行、建设银行、兴业银行等多家银行在年初就开始紧缩首套房贷政策。例如，兴业银行从去年2月份，首套房贷的利率已经实行基准利率。港城多数银行取消了7折利率优惠。

4月份，继中行、光大银行等将首套房贷利率提高至8.5折后，港城又有银行开始取消首套房按揭贷款7折优惠的做法，像工行、建行已经开始按照下发的通知放贷：首套房首付两成，利率8.5折。自此，房贷市场紧缩之势一发不可收拾;

我市一家商业银行个贷部经理宋茜称，去年9月份，首套房贷标准逼近二套房贷。例如中信银行要求90平方米以上首套房贷首付为三成，贷款利率执行基准利率下浮20%;90平方米以下首套房贷首付两成，贷款利率执行基准利率下浮20%。光大银行则要求申请贷款人首付三成，利率执行基准利率。像民生银行则已经停止办理首套房贷业务长达两三个月。

随着房贷市场的紧缩，银行的房贷额度已经非常有限，不得不看

人下菜碟。“例如市民选购与银行合作楼盘，在这家银行贷款才能享受利率优惠;市民贷款总额、房龄以及住房面积如果达不到银行设定的房贷要求，就会被银行拒之门外。”我市另一家银行的理财经理李方方说：“在银行办理房贷之前，还需要选购银行的理财产品才能享受优惠。”

首套房贷几经国家调控，仍旧可以享受到少量优惠。“截止到去年12月末，我市绝大部分银行首套房贷首付比例为三成，利率执行基准利率或执行基准利率下浮15%。还有一部分银行已经停止办理首套房贷业务。”宋茜说。

今年：国家无论如何调控房贷市场，仍旧阻挡不住市民争当“房奴”的脚步。“在我看来，国家可能再次加息，首套房贷的利率也会随之增加。”烟台大学金融学专家施嘉岳说。他认为，由于刚性需求的存在，国家不会对首套房贷“一竿子打死”，但是市民办理首套房贷还要趁早，避免央行再次加息的可能。

二套房贷——贷款利率从7折优惠到停办

去年：不到一年的时间里，二套房贷享受的政策可谓一落千丈。“今年年初一批改善型二套房申请贷款或许还能搭上利率七折优惠的末班车，而到4月份，二套房贷首付就达到五成，利率则执行基准利率的1.1倍。”李方方说。

这对市民的影响有多大呢?不妨算一算：假设一名市民办理二套房贷，贷款额为30万，贷款期限为20年。如果年初享受了利率7折的优惠，按照当时的基准利率5.94%来计算，每月需要还贷1843.0

2元。但是，在二套房贷利率上调至基准利率的1.1倍之后，按照当时的基准利率5.94%来计算，每月需要还贷2242.73元。两者比较，市民每月需要多掏339.72元。

二套房贷的门槛一再提高。去年6月份，在国家执行“认房又认贷”的政策之后，港城大多数银行已经“变相”停办二套房贷业务。业内人士表示，虽然这家银行目前完全按照新政“既认房又认贷”的政策放贷，即执行二套房首付为5成，利息执行基准上浮10%，但却大大提高了放贷的门槛，例如银行需要客户提供自住证明、而且贷款申请人必须是本地户口等多个条件，部分银行出现几个月未办理一套二套房贷的情况。直到去年年末，港城多家银行停止办理二套房贷业务，二套房贷业务陷入冰点。

今年：“首套房贷条件已近乎苛刻，二套房贷岂能有喘息空间?”山东工商学院经济学院教授刘光彦认为，现在多数银行已经停止办理房贷业务，银行可能因为今年额度紧张，仍旧会对二套房贷置之不理。

三套房贷——将“雪藏”进行到底

去年：一年中，三套房贷似乎难有出头机会，几经银行“封杀”。宋茜回忆这一年的三套房贷，在新“国十条”之前，通常是将个人住房贷款种类分为“首套”或“第二套及以上”。在去年6月份，在我市的部分银行仍旧可以办理到三套房贷业务。例如，招商银行烟台分行第三套房首付为6成以上，利率执行基准利率上浮15%;光大银行烟台分行是首付要超过51%以上，利率执行基准利率上浮11.1%„„但是，市民在办理三套房贷业务之前，需要填写一份“承诺书”，即

申请贷款人要根据事实填写有几套住宅，几次贷款，和个人收入、工作单位等情况。

“直到去年10月份，港城大多数银行已经停止办理三套房贷业务，三套房贷走上了被‘雪藏’的道路。”宋茜说。期间，市民曾采用以他人名义贷款、消费贷款和“押旧买新”等多种贷款方式，希望能够“曲线贷款”，虽然绞尽脑汁，但像消费贷款等路子仍旧难以曲线贷款三套房贷。

今年：三套房贷之所以被雪藏，更多的原因归结于防止投资者炒房。“总体看来，商业银行房贷额度趋紧，因此，三套房贷在今年也难办理。”施嘉岳说。

公积金贷款——门槛提高仍优于商贷

去年：在国家多次调控商业住房贷款之后，又将矛头指向公积金贷款。“去年10月份，公积金贷款上调了利率。”业内人士说，公积金贷款5年期以内的利率从3.33%调整为3.50%，上调0.17个百分点;5年期以上从3.87%调整为4.05%，上调0.18个百分点。市民贷30万还20年，每月不过多还款30元，对贷款人的影响并不大。和商业贷款相比，20年下来，公积金贷款要比商业贷款少还83458元的利息。因此，较之银行商业贷款，依然是房贷者首选的“香饽饽”。

利率上调，是公积金贷款政策提高门槛步伐的开始。2010年11月3日，住房城乡建设部、财政部、人民银行、银监会联合印发通知，使用住房公积金个人住房贷款购买首套普通自住房，套型建筑面积在90平方米(含)以下的，贷款首付款比例不得低于20%;套型建筑

面积在90平方米以上的，贷款首付款比例不得低于30%。第二套住房公积金个人住房贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于同期首套住房公积金个人住房贷款利率的1.1倍。停止向购买第三套及以上住房的缴存职工家庭发放住房公积金个人住房贷款。但是，公积金贷款仍旧比商业贷款划算很多。同样是贷款期限20年，贷款额为30万元，商业贷款仍旧比公积金贷款每月多还391.14元。市民也早已算清了这笔帐，去年下半年，不少市民“舍弃”商业贷款“转战”公积金贷款，曾经一度致使公积金贷款业务量增加，公积金贷款资金很难办理。

今年：公积金贷款随着商贷的步伐走。业内人士认为，既然各家商业银行对房贷政策仍吃紧，公积金贷款的门槛也不能一时半会下来。而且今年随着轮流审批制度的实行，申请公积金贷款需要排队，审批时间会加长。

(完)

第8篇：关于农行提前还房贷

提前还房贷需要什么手续提前还贷流程与方式如下步骤:

1、先查看贷款合同中有关提前还贷的要求，注意提前还贷是否须交一定的违约金。

2、向贷款银行电话咨询提前还贷的申请时间及最低还款额度等其他所需要准备的资料。

3、按银行要求亲自到相关部门提出提前还款申请。

4、借款人携相关证件到借款银行，办理提前还款相关手续。

5、提交《提前还款申请表》并在柜台存入提前偿还的款项即可。 各银行提前还贷申请条件

中国银行：提前30个工作日书面申请。

工商银行：要求贷款者提前30个工作日书面申请银行，提前还款额下限为正常每月还款额的6倍。

农业银行：要求提前7个工作日书面申请，并且在贷款发放满一年后才可提出申请，提前还款额下限为正常每月还款额的6倍。

交通银行：提前还款额度不得少于6个月的还款金额。

民生银行：自发放个人贷款第二个还款月起借款人可以书面提出提前还款申请。

N北京行：在借款期内、贷款发放满一年以后，经银行同意，方可书面申请提前归还部分或全部贷款 具体也可以到当地银行了解,以当地银行有关存贷款条例更为准确. 莲子3A6B LZ 我的情况跟你的差不多

莲子3A6B LZ

你的身份证和你的委托人的身份证复印件去公证处办理。

莲子3A6B LZ

具体到公证处就知道了

莲子3A6B LZ

就在深圳找个公证处就行