客服部工作手册
客服部员工工作手册
一、目的: 明确工作内容及工作流程是服务工作的保障，而客服代表在流程中要做的，就是不断去发掘与收集客户对产品的评价与建议，在提高客户满意度与忠诚度的同时，促成二次交易机会，使产品的销售延续不断。
二、客服规范操作 第一条 电话客服 A、被动接听
1、工作目的及内容
负责接听客户电话，分析客户使用情况、需求和反馈意见，协调相关部门为客户及时提供优质的服务。同时对工作过程中发现问题提出改进意见。
例：“您好，早上好或下午好，有什么可以帮你或有什么可以为你服务”。(下面有提，删除)
2、接听电话礼貌用言请参考如下内容
1)您好!SCC顺创客服部，请问有什么可以帮到你?
2)请问您贵姓?请问*先生/*小姐目前在哪个城区?若客户表示异议，可礼貌告知:公司会安排当地客户经理进行跟进。
3、工作细则
1)详细记录并核实客户的咨询、疑问;
2)分析并及时给予答复，过后作相关信息记录，如客户的相关资料等;
3)若无法及时答复，须收集客户的详细资料，为其建立个案，包括：时间、地点、人物、
事件、联系电话等，将个案发给相关负责人;获取解决方案后，客服代表必须在获取该解决方案的同时马上回复客户，最多不超过1天。
4)若客户对提供的解决方案表示接受，则礼貌结束通话;若客户对解决方案表示不接受，就尽可能地取得顾客的理解和支持，委婉答复客户，建议反映给公司，以求得完善。若客户需求非客服部提供的服务范围，则向顾客说明并礼貌结束通话。 B、主动回访 工作目的及内容
1)定期回访、了解用户对产品的满意度、对服务的满意度，做好客户关怀，培养客户对
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SCC顺创产品的认可与信任。通过周到、满意的客户服务，使客户愿意继续购买并积极宣传我们的产品。
回访礼貌用言，例如：您好!我是SCC顺创的客服专员，工号：***，我姓*。 第二条：打出电话的工作细则：
1、电话接通后，请客服代表先核实客户的身份;
2、核对身份无误后，请客服代表报读公司、部门及工号;
3、询问客户是否方便接听电话;
4、告知客户其反映的问题已有答复，为客户提供该解决方案;
5、客户对提供的解决方案表示接受，请客服代表礼貌结束通话;
6、客户对解决方案表示不接受，应尽可能地取得顾客的理解和支持，如遇难缠顾客，在不违背公司服务原则的前提下，换时间换客服代表再次致电解释;
7、如客户提出新需求，且需求已有解决方案，请直接为客户提供该解决方案;
8、客户需求无法得出任何反馈信息，属于客服部提代的服务范围，收集客户的意见，在原有的个案基础上建立跟进个案，发给组长等相关负责人跟进。同时向客户表示，一有答复将立即知会客户，礼貌结束通话;
9、您曾经在**日致电我们反映了**情况，关于这个问题，我们已经有跟进结果了，***。
10、请问您对这个问题是否已经清楚了?
11、如果日后有任何问题，欢迎随时致电服务部，我的工号是***，再见!
12、我们将尽快跟进及反映您的问题，在获得答复后，将第一时间知会您。 第三条 来宾工作细则：
1、工作目的及内容：向来宾介绍、演示产品的使用方法，回答来访客户疑问;
2、热情问好，并引入展厅与洽谈室，根据来都身份确定讲解要点，与产品使用功能。
3、根据客户地域来分流相关的客服进行跟进接待。 第四条：客服基本通话礼仪
1、电话铃响，迅速接听，使用电话敬语，首先“自报家门”;
2、迅速给出答案，回答、拒绝或转其他同事;适当时记录细节;
3、拨通前先打好腹稿，通话后迅速切入主题;
4、礼貌结束通话，需等对方挂断后再挂电话;
5、同事不在时帮助接听电话，并留言记录;
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6、电话时间控制在3分钟以内，最长不超过5分钟 第五条：接待来宾礼仪
1、接待来访者要平等待人，而不论其是否有求于自己。回答来访者提出的问题要心平气和，面带笑容。绝不能粗声大气，或者以拳头砸桌子来加重语气。
2、对光临公司的客户都应主动热情招呼入座，问明来意后，直接回答其问题，或请客户饮茶(水)稍候，通知有关人员接待;若相关人员不在或不便接待，应向客户委婉解释原因并请客户留言以便稍后处理;
3、与客户初次见面，应视需要奉送名片，此时应将名片阅读方向面朝客户一方，用双手捏住名片的边缘以恭敬的姿态递给对方;接客户名片时应以双手承接，并以专注神态认真阅视后当面妥善收好并言谢;若要与领导一并接待或拜访客户时，则应在领导与客户交接名片后再视需要与客户交换名片。
4、回答客人的咨询和提问时应保持微笑的面容，以耐心、热情的态度予以专业解答;
5、任何员工在接待来访客户时不能谈私事或请客户帮私忙，更不能对客户有超越职权范围的承诺和显露出对公司和其他人的不满;
6、任何情况下都不能与客户发生争吵冲突。 第六条：电话礼仪与客户沟通要点：
1、重要的第一声：
当我们打电话给某人或单位时，若一接通，就能听到对方亲切、优美的招声，心里一定会很愉快，使双方对话能顺利展开，对该单位有了较好的印象。在电话中只要稍微注意一下自己的行为就会给对方留下完全不同的印象。同样说：“您好，这里是**公司。但声音清晰、悦耳、吐字清脆，给对方留下好的印象，对方对其所在单位也会有好印象。因此要记住，接电话时，应有“我代表单位形象”的意识。
2、要有喜悦的心情：
打电话时我们要保持良好的心情，这样即使对方看不见你，但是从欢快的语调中也会被你感染，给对方留下极佳的印象，由于面部表情会影响声音的变化，所以即使在电话中，也要抱着“对方看着我”的心态去应付。
3、端正姿态和声音要清晰明朗：
打电话过程中绝对不能吸烟、喝茶(水)、吃零食，姿势要端正，对方也能够“听”得出来。如果你打电话的时候，弯着腰躺在椅子上，对方听你的声音就是懒散的，无精打采
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的;若坐姿端正，身体挺直，所发出的声音也会亲切悦耳，充满活力(此句红字部分删除)。打电话时虽然，即使看不见对方，也要当作对方就在眼前，尽可能注意自己的姿势。
最好养成左手拿话筒的习惯，右手空出来后随时都可将对方所讲的话或重要的事项记下来;尽量站着听电话，即使采取坐姿，也要伸直上身，如此有助于语调的提高，精神集中，更能展现出你高雅的神韵。通话时，如遇到不礼貌也应该稳定情绪，稍安勿躁，以礼相待。(此句红字部分删除)通话时声音要文雅有礼，以恳切之话语表达。口与话筒间，应保持适当的距离，湿度控制音量，以免听不清楚，滋生误会。或因声音粗大，让人误解为盛气凌人。
4、迅速准确的接听：
现代工作人员业务繁忙，桌上往往会有两三部电话(此句红字部分删除)，听到电话铃声，应准确迅速地拿起听筒，接听电话，以长途电话为优先，最好在三声内接听，电话铃声响一声大约3秒钟，若长时间无人接电话，会让对方等是很不礼貌的，对方在等待时心里会十分急躁，你的单位会给他留下不好的印象。即使电话离自己很远，听到电话铃声后，附近没有其他人，我们应该最快的速度拿起听筒，这样子的态度是每个人都应该拥有的，这样的习惯是每个办公室人员都应该养成的，如果电话铃声响了五声才拿起来话筒，应该先向对方道歉，若电话响了很久，接起电话只是“喂”了一声，对方会十分不满，会给人留下恶劣的印象。
5、有效电话沟通：
上班时间打来的电话几乎都是与工作有关，公司的每个电话都十分重要，不可敷衍，即使对方要找的人不在，切忌粗率答复“他不在”将电话挂掉。接电话时也要尽可能问清事由，避免误事，对方查询本部门其他单位电话号码时，应迅即查告，不能说不知道。
我们首先应确认对方身份，了解对方来电的目的，如自己无法处理，也应该认真记录下来，委婉地探求对方来电目的，就可不误事而且赢得对方的好感。
对对方提出的问题应耐心倾听，表示一件时，应让他适度地畅所欲言，除非不得已，否侧不要插嘴，期间可以通过提问来摊就对方的需求与问题，注重倾听与理解建立亲和力是有效电话沟通的关键。
接到责难或批评性的电话时，应委婉解说，并向其表示道歉或歉意，不可与发话人争辩。
电话交谈事项，应注意正确性，将事项完整地交代清楚，以增加对方认同。
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如遇需要查询数据或另行联系之查催案件，应先古今可能耗用时间之长短，若查阅或差崔时间较长，最好不让对方久候，应该改用另外回话之方式，并尽早回话。以电话索取书表时，应即时录案把握时效，尽快地回复。
6、挂电话前的礼貌：
要结束电话交谈时，一般应当由打电话一方提出，然后彼此客气道别，应有明确的结束语，说一声“谢谢，再见”，再轻轻挂上电话，不可只管自己讲完就挂断电话。 第七条：办公室日常行为
1.分清楚哪里是公共的区域，哪里是个人的空间。
2.在办公司中要保持工位整洁，美观大方，避免陈列过多的私人物品。
3.在和他人进行电话沟通，或者是面对面沟通时，说话的音量应控制在彼此都能够听到为好，避免打扰他人的工作。 第八条：工作态度
1、“礼貌”是员工对同事，客户的最近本态度，对同事微笑，“请”字当头，“谢”字不离口，“您”字挂嘴边：是公司接通电话时的必用语。
2、“精神”是员工必须保持的风貌;面对繁忙的业务活动，始终要展现姿态优美，意气风发，活力旺盛，信心十足的良好精神风貌。
3、“忠诚”是员工对企业必备的品质：有事必报，有错必改，不拉帮结派。不阳奉阴违，以企业的事业为己任，与企业同呼吸共命运。
4、“团结”是员工克服困难的法宝，同事间互助友爱，排忧解难，同心协力为创造企业内外和谐的环境而献计献策。
5、协作”是员工正常工作的前提，业务配合，经营合作，管理协调，一切以公务为出发点，以公事为重，不设置障碍，不扯皮，推诿，互相体谅。
6、“沟通”是员工增进理解的手段，企业员工的相互沟通时企业信息灵敏、反应速捷的前提之一，加强与同事，客户的联络，可促使企业经济效益取得事半功倍的效果。
7、“效率”是员工按劳取酬的根本，提高工作效率，用最小的成本取得最大的工作效益，社会效益。是企业追求的终极目标，也是员工获得丰厚的回报的基础。
8、“尽责”是员工为企业服务的准则，无论是经营业务还是内部管理，都应以公司制度为本，按岗位职责行事，依运转规程操作，发扬求是精神，把工作落到实处。
9、“威信”是员工体现综合素质的尺码;一切处以公心，一切服从大局，一切源于实践，
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一切心系基层，以赢得他人信赖和尊敬。 第九条：工作个人形象
1、在办公室工作，服饰要协调，以体现权威、声望和精明强干为宜。男士最适宜穿黑、灰、蓝三色的西服套装领带。女士则最好穿西装套裙、连衣裙或长裙。男士注意不要穿印花或大方格的衬衫;女士则不宜把露、透、短的衣服穿到办公室里去，否则使内衣若隐若现很不雅观。在办公室里工作不能穿背心、短裤、凉鞋或拖鞋，也不适合赤脚穿鞋。戴的首饰也不宜过多，走起路来摇来摇去的耳环会分散他人注意力，叮当作响的手镯也不宜戴。 第十条：行为举止
1、每天上班应以最佳的精神面貌出现于工作场合，工作时间内排除一切个人 情绪，以积极向上、热情乐观的工作态度示人。上班坐姿要端正，切忌出现“趴、躺、歪”等不雅体态，站立要双手下垂或双手轻握放于体前;
2、部门之间、上下级之间、同事之间工作接触首先要点头微笑，相互致意后 谈工作;到其他部门办事要先敲门，得到允许后方可进入;进出时脚步要轻，动作温和，切忌莽撞、粗鲁或不请自入;
3、对人要友善、和蔼;谈话要音量适中，以对方能听清为准，不得大声喧哗、 嬉闹、争吵。 第十一条：同事相处
1、同事之间相处一切以工作为出发点，发扬团结协作精神、友爱互助态度; 工作时切忌闲聊是非，更不可蜚短流长、挑拨离间破坏同事关系;
2、进入特殊要求的场所，应事先征得同意，按专业操作规程 工作;
3、工作时间应坚守岗位，不得扎堆闲聊，影响工作。 第十二条：参会注意
1、准时参加会议，并积极做好各项准备工作;
2、开会时应仔细倾听别人发言，并认真做好文字记录;切忌交头接耳，随意 走动;举手起立发言，语言统一用普通话，发言时声音响亮，条理清楚，最好理出提纲，重点突出，简明扼要;
3、 开会时不要吸烟，以免影响他人;
4、开会时应将通讯工具调至震动或关机。
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百安物业企业标准
大连百安物业管理有限公司
客服部工作手册
二O一二年二月
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百安物业企业标准
一、客服服务标准
1. 范围
1.1 本标准规定了业户服务的基本要求、收楼服务、业户接待、权籍资料管理、收费管理、装修管理、档案管理、业户征询评议管理。 1.2 本标准适用于大连百安物业管理有限公司管理区域内的住宅业户服务，悦泰街里商业项目的业户服务参照执行。 2. 引用文件
中物协[2004]1号《普通住宅小区物业管理服务等级标准》(试行)
3. 基本要求
3.1 实行周一至周日8:00～17:00的业户服务制度。
3.2 业户服务人员应按公司规定统一着装，佩戴胸牌，仪表仪容整洁端庄。
3.3 在服务过程中热情、周到，文明用语，主动询问并及时为业户提供服务。
3.4 及时认真做好工作日志、账册等记录工作，字迹清晰、数据准确。 4. 收楼服务
4.1 提示业户在收楼前明白办理收楼手续时应带的文件资料及准备工作，以免办理手续时徒劳往返。
4.2 为业户办理收楼手续时，应程序顺畅、手续完善、票据正规。 4.3 即时完成收楼手续。
4.4 受理代办服务手续齐全、收费合理、守时守约、保证质量。 5. 业户接待
5.1 公开办事制度、公开办事纪律、公开收费项目和标准(按物业管理行业规范执行)。
5.2 根据业户的需求，及时提供延伸服务。 5.3 业户接待的形式。
5.3.1 设立接待“窗口”，受理业户的报修、咨询等业务。
5.3.2 专线电话全天24小时开通受理报修，8:00—17：00 受理业务接待。 5.3.3 走访业户，征求与收集业户对管理与服务等方面的意见、建议。 5.3.4 受理业户的信访、书面意见、建议。
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百安物业企业标准
5.4 公司服务质量投诉电话：39811521，72小时内给予回复。 5.5 实行维修服务回访制度，回访率达到100%。 6. 权籍资料管理
6.1 收楼开始，应着手权籍资料的收集工作。
6.2 权籍资料的收集、整理、归档，应做到条理清晰、完整齐全， 便于查阅。
6.3 管理和使用好权籍资料，动态反映业户权籍状况，为业户需 求提供服务。 7. 收费管理
7.1 收费项目合理、合法、公开。
7.2 每项收费都应开具正规的发票或收据，应做到：字迹清晰、数 据准确。
7.3 收费项目：物业管理费、电梯运行费、采暖费等(有偿服务在提 供服务后，请业户确认签字后结算)。
7.4 准确、及时做好实收账册，统计应收费用、实收费用以及欠收 费用，做好收费报表。 8. 二次装修管理
8.1 审核业户装修方案是否符合《住宅使用公约》。
8.2 与业户签订《装修管理协议》，与施工单位签订《安全责任书》。8.3 装修申报备案后，签发《施工许可证》。 8.4 办理《施工人员出入证》。 9. 档案管理
9.1 建立一户一档的业户档案。 9.2 业户档案内容 9.2.1 《业主临时规约》; 9.2.2 《装修管理协议》; 9.2.3 《收楼手续书》; 9.2.4 《代办服务委托书》; 9.2.5 《保管钥匙委托书》; 9.2.6 《房屋验收表》; 9.2.7 《钥匙签收表》;
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百安物业企业标准
9.2.8 《业户信息表》; 9.2.9 《收楼资料签收表》; 9.2.10《施工人员登记表》; 9.2.11《安全责任书》;
9.2.12 装修施工单位资质证书(复印件);
9.2.13 身份证明(身份证、暂住证、护照、临时户口等复印件); 9.2.14 权籍资料(购房合同、产权证、房款支付证明); 9.2.15 投诉、回访记录; 9.2.16 各类服务记录。
9.3 业户档案管理按公司档案管理规范执行。 10. 业户征询评议管理
10.1 每半年向业户发放《业户服务满意率调查评议表》，征询业户意见和要求，并及时改进。
10.2 及时做好《业户服务满意率调查评议表》的统计与分析。 10.3 落实业户提出的不满意项的整改措施。
10.4 对提出建议、意见和业户实行回访，反馈信息，沟通协调。
百安物业企业标准
二、客服作业标准
1. 范围
1.1 本标准规定了业户服务的基本要求、收楼服务、业户接待、 权籍资料管理、收费管理、装修管理、档案管理、业户征询评议管理作业规程。
1.2 本标准适用于大连百安物业管理有限公司管理区域内的住宅业户服 务，悦泰街里商业项目的业户服务参照执行。 2. 引用文件
中物协[2004]1号《普通住宅小区物业管理服务等级标准》(试行)
3. 业户服务基本要求 3.1 规范用语
在服务过程中应使用规范用语：“先生/小姐，您好!我能为您做些什么?”“请参考阅读这些资料。”“请稍候，让我做好登记。”等。 4. 收楼服务
4.1 收楼前的资料准备工作
服务中心应在业户收楼前准备好以下资料： 4.1.1 4.1.2 4.1.3 4.1.4 《业主临时规约》(示范文本); 《业户手册》(示范文本); 《装修管理协议》(示范文本);
《收楼手续书》(此件由开发商在业户付清应付款、办完
售房手续后，在“房产收款”及“合同”栏内签名盖章后交业户，请业户在办理人伙手续时交服务中心);
4.1.5 《代办服务委托书》(视实际需要提供); 4.1.6
《委托服务登记表》(视实际需要提供); 4.1.7 《保管钥匙委托书》(视实际需要提供); 4.1.8 《房屋验收表》(示范文本); 4.1.9 《钥匙签收表》(示范文本); 4.1.10 《业户信息表》;
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百安物业企业标准
4.1.11 《收楼资料签收表》; 4.1.12 《住宅质量保证书》; 4.1.13 《住宅使用说明书》; 4.1.14 《收楼文件》(示范文本)。 4.2 4.2.1 业。 4.2.2 4.2.3 4.2.4 4.2.5 加强保安和服务人员的力量，保证收楼工作正常开展。 与开发公司联系、沟通，做好物业及资料验收。
将《收楼文件》在收楼前交开发公司，请开发公司在发放《收 请开发公司将《收楼通知书》发放名单抄送服务中心，以便服 收楼前的管理准备工作
打扫室内外卫生，清洁道路、绿地，让业户接收一个整洁的物
楼通知书》时一并发放给业户。 务中心提前做好相应准备。 4.3 收楼作业程序
4.3.1 业户在开发公司办完售房手续后，到服务中心办理收楼手续。 4.3.2 服务中心接待人员受理收楼手续时，请业户提交出示下列资料：
a) 开发公司发给购房人的《收楼通知书》;
b) 业主身份证原件(单位购房法人身份证、法人代表证明书、营业执照 复印件加盖公司印章、被委托人的身份证原件、委托书);
c) 购房(或租赁)合同/房产证复印件; d) 业主一寸照片一张。
4.3.3 审核上述资料无误后，向业户简要介绍公司及服务中心情况及收费标准。如果业主证件不齐全，向售楼处电话查询清楚后，再办理。
4.3.4 与业户签订《业主临时规约》、《 *** 项目房屋装饰装修管理协议》，双方各执一份。管理员发给业户填写的资料，要向业户仔细讲解;需返回服务中心保存的资料，要指导业主正确填写，并对业主有疑问的要认真解释。 4.3.5 向业户递交下列资料：
a) 《业户手册》;
b) 《 *** 项目房屋装饰装修管理协议》 c) 《住宅质量保证书》 d) 《住宅使用说明书》
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百安物业企业标准
4.3.6 按照公司规定向业户收取预交物业管理费、建筑垃圾委托排运费等费用，并开具正规票据。
根据大连市物价局批文和有关物业收费标准为依据，业户如有不同看法，应向业户出示相关文件并加以解释。管理员指引业户到财务缴纳费用，同时应提醒业户把发票收好。
4.3.7 请业户填写《业主信息表》。
4.3.8 如业户有委托保管钥匙的需求，请业户填写《保管钥匙委托书》，服务中心应同时填写《保管钥匙承诺书》交业户，复印件留底，存业户档案。
4.3.9 由工程管理人员陪同业户验房：
a) 按《房屋验收表》的项目请业户逐项验收; b) 陪同业户抄录水、电表的底数;
c) 请业户在《房屋验收交接登记表》上签字;
d) 向业户交钥匙，请业户将钥匙逐把试用，确认无误后在《房 屋验收表》上签字。
e) 为方便收尾工程维修，在业主同意的前提下，给业主开《钥匙保 管收条》，由管理处暂留1把钥匙，等入住时凭《收条》返还业主。
4.3.12 如业户验房时发现质量问题，经确认后，由服务中心填写《房屋质量整改通知书》交开发公司，整改合格后约请业户再次验房。 4.4 收楼工作要求
4.4.1 收楼接待工作应做到耐心、细心、百问不厌。
4.4.2 收楼各项资料齐全，记录规范完整，按户建立业户档案。 4.4.3 收楼各项收费正确，做到日结月清、账表相符。 4.4.4 特约服务手续齐全，收费合理、守时守约、保证质量。 4.4.5 内部手册登记及时，即时完成注记。 4.4.6 收楼资料按户汇总并归档。 4.5 钥匙管理 4.5.1 钥匙分类
4.5.1.1 业主(入户门)钥匙
4.5.1.2 公共(单元门、设备、设施)钥匙 4.5.1.3 办公管理用钥匙
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百安物业企业标准
4.5.2 钥匙交接
4.5.2.1 接管钥匙，包括：入户门、单元门、仓库门、车库门、其它设备、设 施钥匙，需经过验收并填写《钥匙交接登记表》后，方可签收交接。 4.5.2.2 交管钥匙，包括：入户门、单元门、仓库门、车库门及其它设备、 设施钥匙，需填写相应《收楼书》、《仓库/车库交接登记表》等。 4.5.3 钥匙标识、存放
将钥匙分类按户、层、幢分别用钥匙扣、线绳、钥匙板等拴在一起，贴上标签，注明号码、名称或用途。例：180幢1单元1层1号编号应为180#1-1-1。 4.5.4 钥匙发放
4.5.4.1 业户领取钥匙，在确认身份、办理相关手续、交纳相关费用后，由业 户签领钥匙。
4.5.4.2 施工单位、厂家、维修人员来借钥匙，问清事由后，填写《钥匙借用 登记表》，钥匙要有服务中心专人跟踪. 4.5.4.3 以业户名义来借钥匙的装修人员、维修、安装人员来借钥匙，必须先 与业主联系，经业主同意后，方可填写《钥匙借用登记表》并留下联系电话，由服务中心专人开门。
4.5.4.4 业户外出或因其它情况留下钥匙，必须经主管领导同意后，方可留下， 做以记录，并妥善保管，如需使用，须报主管领导批准，方可使用。 4.5.4.5 公司内部人员借钥匙(售楼处、工程部、其它部门等)，须填写《钥匙借用登记表》或写借条。
4.5.4.6 办公用钥匙(档案柜、钥匙柜、办公室)，应妥善保管，不可乱摆、 乱放，如遇休息或其它情况，应及时把钥匙转交给部门负责人保管，以备急用。 4.5.4.7 若钥匙有丢失或损坏，应及时上报主管领导，取备用钥匙补配或赔偿。 5. 业户接待 5.1 来访接待
5.1.1 服务人员应主动招呼、热情接待来访业户。 5.1.2 业户来访时，应立即起立，面带微笑请业户入座。 5.1.3 礼貌询问业户的姓名、住处。
5.1.4 仔细、耐心听取业户来访事由，作好来访记录，能处理的项目立即落实解决，不能处理的项目当天向部门负责人汇报，由部门负责人决定处理方法，并交相关人员完成。处理结束后，在接待记录表上填写处理情况。
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5.2 来电接待
5.2.1 应保证热线电话畅通。
5.2.2 在电话铃响三次前，应立即接听电话。
5.2.3 接听电话时，讲话声音要清晰悦耳，讲话速度要适当。
5.2.4 接听电话时，应先问候对方“您好”;其次告知对方本公司名称“百安物业”，同时做好记录准备。 5.2.5 做好来电接待记录。
5.2.6 如业户来电要找的服务人员不在，接听人员应做好转告记录，并及时告知该服务人员。 5.3 维修(服务)接待
5.3.1 对业户的维修(服务)要求，应及时在《维修(服务)登记表》上做好记录，认真填写《报修单》(参见《维修服务基础服务标准》)，并用对讲机通知维修(服务)人员携单在约定时间上门维修(服务)。
5.3.2 维修(服务)人员上门后，应与业户共同确认维修(服务)内容，根据规定的收费标准向业户报价，在征得业户认可后开始工作。维修(服务)完毕后，由维修(服务)人员根据事先约定的收费标准在《维修(服务)委托单》上填写金额，请业户签字确认，并收取相应费用。
5.3.3 维修(服务)人员将业户签认的《报修单》及相关费用交客服人员，客服人员应将维修(服务)完成情况在《维修(服务)登记表》上完成相应栏目的注记，并将收取的费用登记入账。
5.3.4 属于质保期内维修项目，应及时在《维修(服务)登记表》上做好记录，并通知所属施工单位进行维修，施工单位到场后应填写相应维修记录，并请业户签字确认，服务人员应在维修后予以回访。 5.4 走访与回访
5.4.1 根据工作需要，适时走访业户。
5.4.2 与业户面谈时，应耐心听取业户的意见，细致解答业户提出的问题，并做好记录。
5.4.3 对业户的投诉及时处理并回访，做好记录。对于短期内无法处理的问题，应做好解释工作，及时研究解决方案;必要时上报公司，共同确定解决办法。
5.4.4 日常维修48小时内回访，急修项目维修后24小时内回访。
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百安物业企业标准
5.4.5 房屋渗漏水项目维修后，第一个雨天后回访。 5.5 诉求受理
5.5.1 对业户书面建议，做好登记并及时回复。
5.5.2 对业户书面投诉，做好登记和调查;对于应由服务中心解决的问题，应及时处理并做好回访工作;对于不属于服务中心解决的问题，则向业主做好解释工作。
5.5.3 对公司转发的投诉，应将处理结果以书面形式向公司汇报。 5.5.4 对上级领导批示的重大投诉，应即时汇报及跟踪。 6. 资料管理
6.1 客服人员要掌握管理区域内入住业户的权属情况，负责业户资料的收集，并将业户相关的资料记录在《业户登记表》中。 6.2 客服部负责编制《业户登记表》，并输入电脑。
6.3《业户登记表》内容包括业户自然情况、联络方式、房屋类型、建筑面积、附属设施、车位等情况。 7. 收费管理
7.1 服务中心应按照委托管理合同的内容向业户收取物业管理费、电梯运行费、能源费、有偿服务费等;向开发公司收取空房管理费;收费标准应报物价管理部门批准。
7.2 物业收费项目、标准应上墙公布。
7.4 管理员收费应遵照公司制定的财务管理办法。
7.5 对逾期不交纳费用的业户，服务中心经理应及时组织力量催缴，并做好《物业费催缴记录》。
7.6 对无故逾期不交纳费用的业户，服务中心应依据《业主临时规约》或法律有关规定处理。 8. 装修管理(公寓二次装修) 8.1 文件准备
服务中心在受理装修申报时，应准备好以下文件： 8.1.1 《装修申报表》; 8.1.2 《施工人员登记表》; 8.1.3 《施工人员出入证》; 8.1.4 《施工许可证》;
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8.1.5 《动用明火许可证》; 8.1.6 《安全责任书》。 8.2 管理程序 8.2.1 申报管理
8.2.1.1 业户向服务中心提出装修申报，领取《装修申报表》。
8.2.1.2 业户填写《装修申报表》后，提供装修方案或图纸，交服务中心审核、备案。对不合规定的，应要求业户另行提供装修方案。 8.2.2 进场管理
8.2.2.1 装修施工队负责人应将填写好的《施工人员登记表》、二张施工人员照片、身份证复印件及施工单位资质证书复印件交到服务中心，服务中心审核后为施工队办理《施工人员出入证》，施工队负责人应缴纳出入证工本费，并在《施工人员登记表》相关栏目做好注记，《施工人员出入证》反面应粘贴身份证复印件。
8.2.2.2 服务中心向施工队填发《施工许可证》，加盖审核专用章，并贴在其入户门上，以便检查。《施工许可证》应粘贴于装修单元门的外侧，以利监督管理，如超过施工期限，应补办延期手续，并重新发放新的《施工许可证》。
8.2.2.3 与装修施工单位签订《安全责任书》。
8.2.2.4 如条件允许，应予指定装修出入路线、装卸货物地点、垃圾堆放点等事项，并交待小区施工注意事项。 8.2.3 现场管理
8.2.3.1 保安巡岗每日对所有的装修现场进行检查，查验施工人员的《施工人员出入证》;巡视跟踪施工队的装修过程是否按已批准的《装修申请表》的意见进行，督促施工队配备有效的灭火器，文明施工，保持环境整洁，在规定的地点和时间施工及装卸工具、材料和垃圾;建筑垃圾应及时清理、装袋送到指定的堆放地，不允许将垃圾堵住楼道，不允许将水泥浆、剩漆、胶水、可燃液体倒人下水道;夜间保持施工区安静，不影响邻居休息;对发现问题随时记录，并负责督促有关人员/单位纠正。
8.2.3.2 保安部负责对运出小区的装修材料、工具、半成品进行检查，施工人员应持由业主签名、服务中心批准的《出入放行条》方可办理物品出入。 8.2.3.3 对于违章改建、消防隐患、治安隐患、损坏公物、干扰他人等行为，
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由检查人员视其情况，开出《违约处罚通知书》一式二联，至其责任人纠正后方可允许继续施工。违章施工的处理包括： a) 口头警告 b) 限期整改 c) 清理现场 d) 停水、电
e) 拒绝施工人员进入小区 f) 禁止转移施工用具、设备 g) 恢复原状 h) 赔偿损失
i) 对坚持违章拆改的，报告市城建综合执法部门处理
8.2.3.4 业户服务人员应每周内对所有装修施工现场进行一次巡查，按《装修管理办法》抽查施工情况，发现问题记录在《工作记录表》上，并负责督促有关人员/单位纠正。
8.2.3.5 严格控制动用明火的操作，如确需动用明火操作，应由动火者填写《动火作业申请表》，保安主管审核、服务中心经理同意签发有效的《动用明火许可证》，过时作废。动火作业前后，保安员要对动火地点进行查验，以消除消防隐患。
8.2.3.6装修施工如需要延长装修时间或留宿，应到保安部办理相关手续，登记备案以便查验。
8.2.3.7 及时阻止装修施工队进行有强烈声响和污染性气味的操作。 8.2.3.8 装修竣工后，保安员对现场进行清场，收回《施工许可证》和《施工人员出入证》。 8.2.4 记录管理
8.2.4.1 服务中心业户服务人员负责做好装修管理的日常记录，记录要如实地反映装修管理实际情况。 8.2.4.2 装修管理记录内容如下：
a) 将《整改通知书》的内容记入相应业户《装修申报表》栏目内; b) 随时做好施工人员的变更登记。 8.2.5 检查管理
8.2.5.1 服务中心经理每周至少抽查一次装修管理情况。
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8.2.5.2 对违章装修的处理情况，服务中心经理应每天到现场复查，直至整改完毕。
8.2.5.3 服务中心经理对装修中损坏房屋承重结构、公共设施及超量用电等违规行为，应及时发现并予以阻止，要求施工队限期修复损坏部位。 8.2.5.4 对于检查中发现的问题，应通知相关人员整改;属于多次出现的问题，应分析原因并采取纠正/预防措施。 9. 档案管理
9.1 业户档案的管理办法按公司档案规定操作，服务中心内勤人员负责业户档案的收集、整理归档。
9.2 服务中心经理每季度检查一次业户档案工作并作好记录，对发现问题应要求有关人员整改。
9.3 业户档案以一户一档的形式建立，每户档案内容应包括： 9.4.1 9.4.2 9.4.3 9.4.4 9.4.5 9.4.6 9.4.7 9.4.8 9.4.9 《业主临时规约》; 《装修管理办法》; 《装修管理协议》; 《收楼手续书》; 《代办服务委托书》; 《保管钥匙委托书》; 《房屋验收表》; 《钥匙签收表》; 《业户信息表》;
9.4.10 《收楼资料签收表》; 9.4.11 《施工人员登记表》; 9.4.12 《安全责任书》;
9.4.13 装修施工单位资质证书(复印件);
9.4.14 身份证明(身份证、暂住证、护照、临时户口等，复印件; 9.4.15 《收楼文件》;
9.4.16 权籍资料(购房合同、产权证、房款支付证明); 9.4.17 各类付费资料(有偿服务、代收代付等); 9.4.18 投诉、回访记录; 9.4.19 各类维修、服务记录;
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10. 业户沟通与征询评议管理 10.1 业户沟通
10.1.1 在小区公共环境下一般采用口头方式进行，对已认识的业户主动问候、示礼。
10.1.2 非特别需要，一般不要上门打扰业户。
10.1.3 对检查发现的问题，应立即与业户沟通，然后向上级汇报。
10.1.4 节假日的通知或重大事件，宜采用书面形式进行宣传或张贴，并在到期后收回。
10.1.5 需要登门拜访业户，应事先电话约定时间，拜访时要遵守时间，如需更改应与业户联系，并向业户致歉。 10.1.6 业户报修的沟通
10.1.6.1 客服接待员对服务时间超过1天的服务行为要进行服务跟踪，每日向已发出《维修单》的责任人询问服务情况。
10.1.6.2 服务结束后，客服接待员根据维修人员交来的《维修单》，向业户电话询问服务情况。
10.1.6.3 如业户对维修质量不满意应予重新派工，并在《维修单》记录不满意原因。
10.1.6.4 每月25日-30日对当月《维修单》整理归卷，对不满意的服务转维修主管处理并记录在《月度业户投诉汇总登记表》上，报公司客服品质部。 10.1.6.5 对于重大服务行为，在结束后由服务中心主管选择适合的人员、方式进行回访，填写《回访记录表》。 10.2 业户满意度调查
10.2.1 服务中心每半年发放一次《业户服务满意率调查评议表》，发放数量不低于入住业户数20%，抽样对象尽量避免重复。服务中心应安排专人拜访业户，请业户填表并签名，未签名视为无效。
10.2.2 对收回的《业户服务满意率调查评议表》进行统计分析，形成《业户意见调查报告》，提交公司客服品质部。
10.2.3 公司总经理召集召开专题会议，提出纠正/预防措施，形成《会议纪要》。并责成专人跟踪验证整改情况。
10.3 服务中心应组织专人撰写、编排物业管理有关信息，定期张贴在公告栏处，并注意收集反馈信息。
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10.4 不定期召开业户座谈会，征询改进工作的意见，座谈会可根据管理服务上的实际情况，以邀请业户代表或业户轮流参与的形式进行。
目
录
第一章 服务中心客服部
第一节 客服部编制及架构
1 第二节 客服部部门说明
2-4
一、客服部职能简介
二、客服部工作内容概述
2-3
三、客服部日常管理内容
3-4 第三节 客服部岗位职责
5-18
一、物业经理岗位职责
5-6
二、客户服务主任岗位职责
7-8
三、物业助理岗位职责
9-10
四、客服部文员岗位职责
11-12 第四节 客服部规章制度
13-14
一、客服部考勤管理制度及规定
15-16
二、客服部值班管理制度及规定
三、客服部交接班管理制度及规定
19-46
四、客服部档案管理暂行制度及规定
五、客服部文件管理制度及规定
六、客服部钥匙管理制度
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七、客服部员工保密制度
八、客服部员工接待管理制度
九、巡楼制度
十、部门安全制度
十一、客服部员工文明服务准则
十二、客服部员工接听电话工作规定
十三、客服部会议制度
十四、客服部办公制度
十五、物业人员制度
十六、管理处各员工应具备的礼仪及当班时所需注意事项
十七、对讲机的使用规定及对话要求
第五节 客服部工作流程
一、业主/商户办理迁入程序及流程图
二、电信业务申请程序及流程图
三、发单及催款程序
四、业主/商户投诉处理程序及流程图
六、业主/商户回访程序及流程图
七、办理退租程序
八、业主/商户报修处理工作程序及流程图
九、服务收费管理工作程序及流程图
十、公共场地使用管理工作程序及流程图
十一、社区文化活动管理工作程序及流程图
十二、突发事件或异常情况处理工作程序
十三、钥匙管理工作程序及流程图
十四、杂志、报刊等收发工作程序及流程图
十
五、业主/商户水牌制作流程图
十六、物业助理巡楼工作程序及流程图
十七、出入证办理流程图
十八、装修管理工作程序及流程图
十九、本项目业主/商户室内物品放行流程图
二
十、绿化监督工作程序及流程图
二十一、清洁卫生监督管理及流程图
二十二、电梯困人处理程序
二十三、虫鼠害防治管理工作程序及流程图
二十四、物品放行流程图
二十五、业主/商户入驻档案及装修资料归档程序与流程图
其他
客服部人员架构图
第二节
客服部部门说明
一、 客服部职能简述
客服部—作为各服务中心的枢纽部门，承担着物业公司直接对客服务的主要工作，是体现公司的服务档次，展示公司的形象和企业文化，树立公司的管理品牌的窗口，是实现优质服务的关键性职能部门。
客服部的主要对客服务工作包括：来访接待、答疑解惑、协调服务、提供便利条件、开展经营业务、协助费用收缴、受理投诉、走访客户等;主要的对内管理工作有：值班巡查、搜集并反馈信息、管理客户档案、保证服务质量、提高客户满意率指标。协调公司内部各部门的工作，共同做好对客服务工作等。
“对客服务、组织协调、公共信息”是客服部所具备的三个主要功能。为了实现这些功能，公司对客服部的从业员工提出了在仪容风貌、品格心态、技能素质与职业道德方面必须与公司的管理理念、形象品牌及服务档次相适应的要求，特别是服务人员要具备高尚的职业道德情操，真诚的为客服务意识，公平、公正的待客心态，良好的人际交往能力，坚韧的思想意志品格，富于营造美好祥和气氛的创造性和善于洞察客户服务需求的感悟力。
客服部以其高质量的管理，给予客服部员工一个充分发挥自己、锻炼自己的机会，客服部全体员工也将以不懈的努力使本项目的服务达到国际化的专业水平。
二、 客服部工作任务(内容概述)
1.0 客服部与所有客户需保持良好的联系，通过与客人接触和定期拜访收集、整理客户信息和需求并及时传达给有关部门作为工作指导和决策依据。
协调各部门办理业主/商户的收楼手续，分发业主/商户需填写的资料，并对业主/商户资料进行存档。
协调各部门办理业主/商户二次装修手续。并对二次装修工程进行定时巡视及监管。
办理业主/商户搬进、入驻手续，向业主/商户详细介绍本项目提供的服务各项设施的使用及本项目的各项管理规定。
接受处理客人投诉，记录客户提出的要求并填写《业主/商户意见(投诉)服务汇总表》，同时把客户的意见和要求传递给有关部门，并跟进其迅速解决，将处理意见反馈给客户最终得到客户满意。
巡视，检查各区域公共场所，提高服务质量。
定期整理本项目入驻客户档案并将有关信息传递给需要的部门。 负责办理业主/商户的网络办理。
负责车位的申请登记及统计、管理工作。 10.0 负责和协助管理中心的对外联络工作。
11.0 以电话、信函、拜访和张贴通知等形式将管理处的各类信息通知客户并给予解释。 12.0 协调各部门办理商户退租手续。
13.0 对本项目的各种物业管理标识进行管理和安排，及时修补及更换。 14.0 对电梯的使用进行妥善的安排。
15.0 为业主/商户提供各类适当的便利服务。 16.0 追收管理费及其他费用。
三、 客服部日常管理内容 1.0 计划管理
1.1 根据本项目的客户情况和本公司经营管理的总体目标，客服部需定期制定出各种配套计划，使工作更加主动、有效和协调。
1.2主要计划有：
1.2.1 编制和控制本部门的各项预算。
1.2.2 根据本项目业主/商户情况制定每月工作计划。
1.2.3 定期制定培训计划并监督实施。
1.2.4 制定好本部门物资设备的采购计划。
2.0 组织管理
根据本项目的规模及管理体制，设置、调整和完善客服部的各种机构和岗位，明确各种岗位的职责和任职要求，并制定各项工作的操作程序、业务流程以及各项规章制度。 3.0 人员管理
根据各岗位的任职要求和待遇，聘用合适人员，通过培训使他们掌握客服部工作的专业态度、专业知识、专业技术并养成良好职业习惯。同时，通过有效的奖惩与激励管理制度，使员工能始终积极、主动地进行工作。
4.0 物资设备管理
制定好客服部物资的管理计划。与采购、仓库、工程等部门充分配合与合作，做好客服部物资设备的采购、领用、保养、更新等各项工作，以减少资金的耗费与占用。 质量管理
培训员工树立质量意识，实行全面质量管理。通过对客服部各项工作质量标准的制定、实施、检查、改进，使之成为一个循环往复的过程，不断保持和提高客服部的服务质量。 预算管理
按照责任会计制度的要求，编制和控制客服部的各项预算。同时，在审批部门要求采购的物资时，努力在不降低规格的前提下，尽可能降低成本。 协调管理
协调好客服部与本项目内外各部门的关系。如保安、工程、财务、人事、保洁、采购部的关系，及政府主管部门、职能部门、合作公司、邮局、电话公司、二次装修施工单位等的关系，以取得它们对客户服务工作与管理工作的支持和合作。
第三节 客服部岗位职责
物业经理岗位职责
报告上级：物业公司总/副总经理 督导下级：客服部主任/副主任 联系部门：物业公司内各部门
职务编号：
对应职级：
岗位职责：物业经理在物业公司总/副总经理的领导下，协助处理好日常的各项服务、管理工作。协调招商部、销售部做好客户服务。 工作标准：
1、认真贯彻公司的工作指示，负责服务中心各项管理工作的具体实施。
2、统筹和监督客服部日常工作，定期召开工作会议，总结工作完成情况，向上级领导汇报服务中心工作情况。
3、依据《前期物业服务协议》、《业主(临时)公约》中的规定，确保客户及管理公司的利益得到保障。
4、确保客户提出的各项建议、意见及投诉迅速得到解决，并传达至各相关部门。
5、定期将本项目内的设备使用及收楼、装修、入驻进度等情况汇报公司总/副总经理。
6、随时掌握各合作方每月向公司交纳管理费及其他各项费用情况，协助财务部进行管理费及其他有偿费用的收缴工作。
7、督导所属部门员工的工作，负责员工的政治思想和专业服务理念，培养本部门员工树立“服务至上”的思想观念，不断提高服务质量。
8、合理安排并督导所属部门员工的日常工作并及时掌握员工的任务执行情况，以便及时调整各项工作部署。
9、组织实施员工的岗位培训工作，指导和鼓励员工，使其保持高度的工作积极性，使各项服务达到优质水平，不断完善客服部各岗位的工作程序及方法，提高安全意识，保证各岗位正常运作。
10、本部门的工作计划及各项费用预算。
11、了解、掌握业主/商户的二次装修情况，并进行监管。
12、监督检查本项目的清洁、绿化工作，协助审核费用。
13、协调本部门与各相关部门间的关系，加强横向沟通，创造良好的工作氛围，确保本项目的各项工作正常运作。
14、定期走访客户，征得客户意见，迅速反馈客户对本项目设施、设备维护方面的合理建议及要求，并做好协调跟进，完善各项工作。
15、了解各项服务的完成情况。
16、制定和修改部门各岗位责任制，提出各岗位的聘任和解聘的建议。
17、负责与政府有关部门联系，熟悉掌握并执行国家、广东省及江门市关于物业管理的政策法规，作好协调工作，使管理能够顺利进行。
18、熟悉业主/商户资料，与业主/商户保持良好合作关系。
19、组织、完善部门的晨会和例会，并及时解决会上提出的相关问题。
20、定期总结客服部的各方面工作情况，制定全年及定期工作计划，并在工作中确保实施。
21、完成领导交派的其他工作。
一、 客服部会议制度
(一)晨会制度
1、客服部员工需提前15分钟到岗，并换好工服，做好准备工作。
2、考勤表签字后，由客服主管主持召开部门晨会。
3、客服部员工将前一天发现的问题提出，互相沟通，并由客服部主管协调，同时提出解决办法。
4、客服部主管可将前一天在工作中发现的各类问题提出，寻找解决办法。
5、记录无法完成的问题，上报上级领导处理并及时跟进。
6、安排、布置当天的各项工作。
(二)例会制度
1、客服部安排每周五16：00召开部门例会。
2、例会将由客服部主管主持召开。
3、召开例会目的在于对上周的工作加以总结，综合所提出的问题，制定解决办法，并计划、安排下周工作。
4、客服部全体员工均应参加例会，因特殊缘故或倒班而不能到岗的人员，需提前以书面的形式将所要反映的情况上交。
5、客服部主管需在会上传达公司领导的要求和决定。
6、召开例会时，需要有专人进行记录。
7、所记录的会议纪要需要所有与会人员传阅并签字。
8、会议纪要需上报物业总经理审阅，对会议中所提出的问题进行处理并存档。
9、所有客服部员工将按照例会的宗旨和要求安排下周的工作。
二、 客服部办公制度
1、严格执行公司考勤制度，排班表上的工作时间是指上、下岗时间，不包括换衣服及就餐时间。
2、在规定的上岗时间内需着工装，办公区域不得穿便装。
3、严格执行公司关于礼仪、礼貌、言行举止的各项要求及部门内的各项服务纪律。
4、客服部所辖区域内要求清洁、整齐、无烟头、无纸屑、无瓜果皮壳、无痰迹、无杂物、无废物堆放等。
5、合理安排就餐时间，午餐时间保证有人值班，不能出现缺岗或脱岗现象。
6、客服部所有员工应严格执行公司的岗位卫生责任制及个人卫生制度，养成良好的卫生习惯。
7、严禁在公共场所吸烟，禁止随地吐痰。
8、严禁将食品带入办公室，严禁在上班时间吃东西。
9、整理好自己的个人物品，个人办公用品应放在办公桌的抽屉内;应保证工作台面干净、整齐;离开时，需整理好自己的办公区域，做好人走桌清。
10、做好保密工作。各种资料、文件应及时存档，不能放在工作台上或随意放在他处，以免有关资料泄露。
11、客服部人员须完成当日交办之工作方可下班。
三、 部门安全制度
1、客服部所有员工对所在岗位的工作环境，设施、设备的安全均负有责任。
2、客服部所有员工均需有良好的安全意识。
3、员工离岗时，应切断电器的电源;下班时，仔细检查各种电器是否均已正常关闭。
4、客服部员工需了解所有设施、设备的操作原理，不得违章操作，避免产生安全隐患。
5、客服部员工需了解所在区域的设施、设备的运转情况，不使用时，应及时切断电源。
6、在工作过程中，如发现任何可疑之处或治安问题，应立即上报或通知保安部。
7、了解灭火设备的位置及使用方法，如发现火灾隐患，及时扑灭初
起小量明火。
8、了解紧急事件的处理程序，如出现问题，按照程序操作。
9、每位客服部员工均应严格遵守公司的安全规定。
四、 客服部员工保密制度
1、严守通信机密,在任何情况下不泄露客户的任何资料。
2、不得向非本公司员工透露本公司的相关背景、资金状况等较敏感的问题。
3、不得将公司内部的文件带出公司，或借予其他无关人。
五、 客服部单元内各房间钥匙管理制度
1、各房间的钥匙存放在客服部由专人负责管理。
2、管理人员如需使用各房间的钥匙应统一办理借用手续并详细填写钥匙借用登记表。
3、查看房间后，管理人员需确认单元内电源已切断，门窗关闭后及时将单元锁好并将钥匙交回客服部。
4、负责人每日要认真检查钥匙登记表，对未收回的钥匙要查明原因并做好记录。
5、未经许可，任不得将钥匙带出客服部或借给非物业工作人员使用。
6、聘请的外来施工人员(甲方施工人员)需进入单元做维修时，由管理人员到客服部签字借用。施工人员不得进入客服部直接借用。
7、房间钥匙如有损坏或丢失，立即写出书面报告上报客服部主管。
六、 客服人员守则。
(一)客服部人员态度和仪表：
1、须对业户及访客礼让谦和，尽可能在工作职责范围内提供帮助。
2、对上级尊敬服从，对同事和睦互助。
3、对工作严谨，小处不可随便。
4、须时常保持仪容端庄整洁，服装需整齐，令他人有亲切感。
(二)客服部人员的日常巡查工作：
1、担任巡察工作的管理人员，须在指定时间内依照编定程序对管理区域样板间、绿化及清洁情况作逐项检查，如发现问题者，需立刻作出报告。
2、填写检查报告，将检查出的施工质量问题形成文件经公司领导审阅后上报甲方工程部协助维修。
3、特别留意室内维修是否动用明火或留有火种(以往物业火警多因装修、维修工程疏忽引起)。
4、需留意所有人物出入大厦，如发现可疑人物，需立刻报告安全部及作出应对措施。
5、留意大厦走廊、楼梯、电梯及所有消防通道、围墙等，除特许外，均不应在该等地方放置杂物、标贴。
6、巡查时需留意各单元户门、窗户、监控是否有被撬毁等情况。
(三)客服部人员应守纪律：
1、绝对服从上级合理指引及调派。
2、不得无故旷工，请假未经批准不得擅离职守，或未被接替而离开工作岗位。
3、当值时必须穿着公司工作服，带工牌。
4、不得在工作时间内进行任何形式之赌博或容许他人在客服部及公共地方内进行赌博游戏。
5、不得在当值时间内酗酒。
6、不得在公共地方饮食及吸烟。
7、不得假公济私，挪用公款及瞒骗、隐报等行为。
8、不得受私徇情或索取或收受任何形式之赏钱、礼物。
9、不得诽谤、争吵、打架、或借故滋事。
10、严禁吸毒或收藏违禁品。
11、不得破坏或盗窃及浪费公物。
12、必须对业户有礼，在任何情形下皆不得粗言秽语。
13、不得假借公司名义或利用职权向外作有损公司声誉之行为。
14、不得向外泄露公司之任何资料。
15、除得公司批准外，所有职工均不得另任兼职。
16、所有公物均不得用之于私人方面，对所有公物如有不合理损坏须负责赔偿。
17、不得在工作时间内睡觉。
18、不得在工作时间内收听音乐或阅报、书籍等。
19、不得向外界对公司行政作任何指责与批评。
20、遇紧急事件发生时，不得无恰当理由拒绝担任超时或额外工作。
21、不得迟到早退。
22、请假
⑴员工申请事假，需提前向部门申请并填写事假申请单，未经批 准而休假的，将作旷工处理。
⑵申请病假者，须有政府注册医生签发之正式证明文件及通知主管安排接替人员。
七、 客服部员工文明服务制度
1、热爱本职工作，努力学习先进的管理技术，提高管理水平，牢固树立物业客服部“客户至上、服务第一”的理念和全心全意为业户服务的思想。
2、上班时间穿戴整洁、大方，佩戴工作牌，保持仪表端庄，精神饱满，不得有不雅观的举止。
3、主动向客人问好，待人彬彬有礼，笑容可掬，举止文雅，讲话清楚，用词准确，不含糊其词，不用不雅之词。
4、在工作中坚持原则，秉工办事，不徇私情，不以权谋私。
5、遵守岗位职责，明确分工，各司其职，团结协作，互相配合、监督，按质按量完成本职工作。
6、当业户有无理言行时，必须容忍，耐心说服，晓之以理，动之以情，不以恶言相待，更不允许与业户发生打架行为。
7、认真热情地处理业户来函、来访，积极为他人排忧解难，对业户
的投诉、批评、建议、要及时进行调整处理或向上级汇报，做到事事落实。不能推诿、扯皮、推卸责任，更不允许有打击报复现象发生。
八、 客服部员工接待管理制度
(一)制度
1、规范上岗条例：
接待人员必须明确：项目管理物业管理的礼仪服务不同于社会上一般单位的礼仪服务，是创一流服务，要高起点、高水平、高品位。因此，在服务管理上要体现“三严”，即严格管理、严格要求、严格纪律，树立礼仪接待人员良好服务的形象，为安粮物业管理增添光彩。
2、接待服务理念：客户至上，服务第一;工作要求：固定岗位，流动服务，主动补位，通力合作。
3、接待服务实行逐级负责制，接待人员对客户负责，同时接待人员对客服主管负责，客服部主管对经理负责。工作中要互相合作，严于律己，正确处理当班所发生的各类事宜，并做好记录与报告。
4、接待人员应听从客服部的统一安排，严格遵守岗位职责，站如松，坐如钟，彬彬有礼，微笑服务，有问必答。
5、仪表、仪容要求：
⑴上岗前、用餐后应适当化妆、补妆，修饰;按规定着装，仪表、仪容端庄、整洁，精神饱满，真诚微笑。站立时，两脚合拢，双手交叉在前。
⑵发型应统
一、规范，修剪指甲，上班时必须摘除项链或戒指等饰物。
⑶在规定场合应站立服务，对宾客要主动热情，和蔼可亲。
6、接待服务人员应坚持文明用语，做到无投诉、无违纪、无责任事故。
7、接待服务人员在工作中要一丝不苟，认真负责，既要坚持原则，又要掌握灵活运用，做到外松内紧，有理有礼。
8、接待服务人员应自觉遵守项目管理各项规章制度，做到领导在与不在一个样。
9、员工间应提倡互相友爱，通力合作，坦诚相见，一切以工作为重。有利于物业客服部的话与事，多说多做;不利于物业客服部的话与事，不说不做。
(二)用语
1、当见到客人时说：“您好!”。
2、对客人应问：“先生(小姐)，很荣幸能为您服务?”、“请问有什么事情吗?”、“有什么事我可以帮您。”等。
3、接受客人吩咐，听清客人要求时说：“好!明白了”、“好!知道了”、“好!听清楚了”，若未听清，要说：“对不起，请您再说一遍”。
4、对待不能立即接待的客人，应说：“对不起，请您稍候”或说“对不起，请您稍等一下”。
5、对等待的客人要说：“对不起，让您久等了”。
6、接待失误或给客人添麻烦时说：“对不起，刚才疏忽了，给您添麻烦了实在抱歉，今后一定注意，不再发生这类事”。
7、当客人离开时，应说：“您慢走，再见!(或请走好)”。
九、 客服部员工接听电话工作规定
为维护公司的良好形象，全体员工在接听电话时，必须统一使用如下规范用语，并一律用普通话应答，做到态度和蔼、亲切，语言、语速适当，语言简洁明了。
1、当接听外线来电时三响之内接听电话，使用：
“您好!宇和物业客户服务中心，您请讲(或请讲)。”
2、当外线来电者需找某人时，使用：
“请稍候，我将电话转接给他(她)”或“请稍候，我去叫他(她)”。
3、如来电者需找的人不在时，使用：
“对不起!他(她)不在座位上，您是否需要留言或传话(视情况可告诉手机号码)”
4、如不认识来电者需要找的人时，使用：
“对不起!您能说出他(她)是哪个楼门的吗?”或“对不起，请
稍候，我帮您问一下。”
十、 客服部值班管理制度及规定
(一)制度
为及时处理突发事件，维护管理区域正常管理秩序，特制定以下规定：
1、值班人员：部门每天安排客服人员进行值班;
2、值班地点：部门客服中心;
3、值班人员应填写值班记录表，注明值班人、值班起止时间、值班情况及处理结果等;
4、值班人员应认真检查管理区域、公共区域、售楼处、绿化等处的物业完好程度，卫生状况及各岗位员工的工作质量和劳动纪律;
5、值班人员应按时间要求检查管理区域效果照明灯具的开关;
6、值班人员必须及时处理各类突发事件。如遇重大事件，难以处理的，应及时报告客服主管，并请求有关部门协助处理。重大事件的处理，次日必须作出书面报告，上报总经理;
7、值班人员必须坚守岗位，不得擅自离岗，若因此而造成损失的，追究当事人的责任;
8、值班人员因事、因病无法值班，应事先安排调班，并报客服主管;
9、国家法定节假日另做加强值班安排。
(二)规定
1、凡在值班岗位工作的员工，必须坚守岗位，严禁擅离职守;
2、值班工作中要求精力集中，认真负责，按程序工作，完成上班未完成的作业;
3、值班过程中发现问题要立刻解决，遇有困难时可请求帮助，当重大事件发生时，要立即报告上一级领导，不得延误，不得擅自做主，不得隐瞒不报;
4、当换班时间已到，但接班人尚未来时，不得离岗;
5、严格遵守各项值班纪律及各项操作规程，凡因违反规程引发的一
切后果，其责任均由值班人员自负;
6、每天值班情况要逐项认真记录，交班要清楚、全面，一般情况不得把本班未解决的问题交给下班。 十
一、 客服部交接班管理制度及规定
(一)制度
1、时间统一标准化，填写各项记录和交接班记录，必须按国家标准时间统一计时。
2、填写内容明朗化。必须将所要交接的问题的原因、经过、结果填写清楚。
3、本班所发现或发生的重大问题，已处理的、未处理的都应该交接，便于接班人接着工作。
4、上级的指示、命令必须交接，便于上传下达，保证其权威性及持久性。
5、办公用品、通讯器材、资料、样板间钥匙等公用物品及保管应仔细登记，当面验清交接。
6、交接班应按时，无特殊情况，交班人必须将未处理的事务处理完毕，才能离开。
(二)规定
1、值班人员应按统一安排的班次值班，不得迟到、早退、无故缺勤，不能私自调班、顶班，因故不能值班者，必须提前征得上级领导的同意，并安排调班、顶班。
2、交接班人员必须做好交接班的准备工作，正点进行交接。
3、交接班的准备工作包括：未完成的工作、领导下达的新的工作指令、公共区域的维修情况等，交接时，交接人员应在值班日志上签字。
4、在下列情况下不得交接班：
⑴在重大事件或紧急事件未处理完的情况下;
⑵重大设备启动或停机时;
⑶交接班准备工作未完成时;
⑷接班人员有喝酒迹象或其他神志不清现象，且又未找到顶班人时。
十二、 巡查制度
1、客服部人员都需要参与巡查工作。
2、当班员需按要求经常巡视样板间、公共区域、售楼处、银行、会所和大厦绿化，对发现的问题进行记录并及时通知相关部门进行整改。
3、客服主管需每天至少巡查二次，记录发现问题并及时通知客服人员或相关部门予以解决。
4、客服人员需不时的对物业的所有公共区域进行巡视，并对发现问题予以记录并进行处理。
5、区域的巡视工作，主要针对公共区域的卫生状况、物业的完好程度、设施设备的运行、各房间内的维修进度情况进行监督、检查，同时了解部门各岗位员工的服务情况。
6、对于在巡视中发现的问题，需要记录在巡楼记录本上，并填写维修单或部门工作联系单，通知相关部门尽快予以处理。
7、对于巡视中发现而提出的问题，处理后，需再次进行复查，并记录未能完成的问题，上报上级领导予以处理。
8、客服主管需定时检查客服部所有员工的巡楼记录及问题的完成情况并签署意见。
一、人员素质
1、具有良好的职业道德和正确的服务思想，树立把困难留给自己，把方便让给客户的服务宗旨，维护本企业形象，全心全意为客户服务。
2、精通本岗位的业务及相关业务流程。熟练掌握本业务的预订、反馈、回访服务等处理程序和方法。
3、了解本企业已开办的各项业务(包括系统功能、使用方法、合作处理流程，会员回访流程，服务标准)。
4、普通话标准、流利，能听懂本地方言。
5、计算机操作熟练。使用五笔输入法，打字速度达80字/分。
6、客服代表在受理客户咨询、投诉时，必须严格执行规范的服务用语，态度和蔼、亲切，热情处理客户的咨询或投诉;
7、客服代表在工作过程中，应严格按照“三要、三不、四个一样”的要求去做。即：
三要：要“请”字当头，“您”字不离口，“再见”结尾。
三不：不使用生硬语言，不说推卸责任的话，不责备、埋怨客户。
四个一样：生人熟人一个样、有无检查一个样、工作忙闲一个样、情绪好坏一个样。
二、值班制度
1、值班人员值班在岗，坚守岗位、坐姿端正、精神饱满、集中精力。
2、值班人员要服从指挥调度，认真按各项业务流程、服务规范及操作规范的要求去做。
3、值班时必须使用规范服务用语，从语气、声调、应答上做到：礼貌、亲切、简练、清晰、耐心、周到。
4、树立以“客户”为中心的服务理念，牢记“客户永远是对的”服务原则，做到反应快、应答及时。
5、自觉遵守劳动纪律，履行操作员职责。严禁在工作场所内大声喧哗，未经经理批准不得擅离职守。
6、严格交接班手续，认真遵守交接班制度。
三、交接班制度
做好班前准备，岗位交接要简练、快速，不允许闲谈，并要迅速进入工作状态。
接班人未到岗，交班人不得离台。
仔细阅读主网站最新业务资讯、后台系统客服公告，及时了解业务变更及优惠政策，并做好推荐工作。
交接日志要对设备情况、疑难问题、人员调班等情况，记录清楚明了。
四、现场纪律制度
办公区内不得大声喧哗、大笑、嬉戏，不许串岗，不做与工作无关的事。
电脑显示器位于台面右侧，耳机悬挂于机台左侧。
工作台面整洁，记事本统一放置同位。
座椅整齐，离座后桌椅、物品应及时归位。
出入办公区不得超过规定时限，如有特殊情况需请示值班经理。
五、现场管理制度
1、听从管理人员的指挥调度。
2、规范使用服务用语，快速解答客户问题。
3、坐姿端正，台面要整洁卫生，桌面上不得摆放与工作无关的物品。
4、椅子、键盘、电脑不能随意移动。离台时键盘要推入抽屉，不能在设备处乱涂乱画。
5、上班时间不能看书，不能与临台闲聊(业务交流除外)、不能私挂用户电话;手机铃声调为振动。
上班时间不准上与工作无关的q、玩网络游戏或在线看电影;除众品网网页外不能上其他无关网站。
接打电话时不能吃东西，上连班吃饭需离开客服部工作范围。
不得随便使用客服部固定电话长时间拨打私人电话。
六、卫生管理制度
1、办公区内微机、桌椅、文具等物品摆放整齐无尘土;
2、门窗明亮，地面整洁;
3、员工上班着装整洁、卫生，长发要束发，尽量职业化。
4、着装整洁，不皱巴、不缺残、不挽袖，画淡装上岗;
5、个人物品妥善保管，严防丢失。禁止乱拿乱用，及时锁柜，否则后果自负。
6、公共卫生区域打扫由晚班人员负责，个人位置桌面卫生定期由个人负责。
七、换班制度
认真执行换班制度，做到不迟到，不早退，不无故旷工，确保当班时间准点到岗，为保证座席正常接通，且请假需上级领导审批，如遇特殊情况者请尽量与其他休息同事换班。
员工在工作期间因本人或其它需要在工作时间内亲自处理事情可允许换班。
换班必须经双方当事人同意，填写换班登记表后经部门经理签字批准后方可生效。
每人每月换班不得超过3次。不允许连续换班，换班者、还班者不允许连班。
换班双方必须交待清楚，若交代不清造成误班、空班的按旷工处理，并按责任大小考核双方当事人。
换班和还班均不得请假，否则按旷工处理。
节假日当班人员不允许换班或请假。
八、客服代表职责
1、对内代表客户利益，对外代表公司形象，履行首问负责制的规范要求。
2、客服工作要加强公司内部协调，对每个问题的解决都要进行跟综并限时处理。
熟悉并掌握各业务知识，及各项业务操作技能和相关业务流程。
熟练客户的各种业务服务需求，对于自己不能处理的及时反馈相关部门或上级领导。
向客户提供准确、迅速、亲切、周到的服务，做好“问声、应声、送声”三声服务。
树立以“客户为中心的服务理念”，牢记服务原则，我们的职责就是让客户满意。
努力学习，不断总结服务工作的实际经验，提高自身的业务素质与业务技能。
对客户服务过程中发现的问题及时反馈，并积极提出改进意见和建议。
遵守有关的规章制度，关心集体。
完成领导交办的事宜。
一、 负责住户入住、装修手续的办理，住户房屋及设施、公共设施等工程维修接待、派工单安排、跟踪和回访工作。
二、 负责住户投诉处理工作及日常住户联系、沟通协调工作。
三、 负责副主管以下员工招聘、培训的具体工作。
四、 定期组织开展文化娱乐活动，丰富社区文化生活，增强社区凝聚力。
五、 按市物价局公布收费标准和有关管理规定，及时向业主、使用人通知收取及催缴相关物业管理费用，根据计划财务部提供的相关数据公布收支情况。
六、 负责对管理处各部门工作的检查监督。
七、 负责管理处内部行政事务、文档的管理。
八、 在公司职能部门的指导下，开展各项有偿服务。 物业管理公司客服助理工作流程：
1、为业主办理入住服务规程 ①验明客户资料：
业主本人办理：业主身份证、入伙通知书、房屋买卖契约;
业主委托他人代为办理：除上述资料外，还需提供委托人身份证及委托书; 单位购买：除上述资料处，还需提供单位证明及个人身份证明。 ②填写资料或签署协议：填写《住户登记表》;签订相关规定或协议。 ③发放物品并确认：房屋钥匙、《住户手册》、《装修手册》 ④收取费用：物业管理费。 ⑤房屋验收及整改：
维修部专业人员携带相关器具指导业主(住户)按“房屋质量验收登记表”逐项检查验收;
查抄水表、电表、煤气表底数并共同确认;
质量问题记录在“房屋质量验收登记表”上，客户服务中心据此填写“业主报修处理登记表(维修工作单)”，由维修部或管理处协助开发商进行工程质量问题的返修工作; 维修部复检合格后，客户服务中心及时与业主联系，确认再次验收时间，通知维修部在约定时间陪同业主再次验收;
验收合格请业主(住户)在“业主报修处理登记表(维修工作单)”上签字确认。 ⑥房屋托管：签订《托管协议》;查抄水表、电表读数，托管期间水表不超过5º，电表不超过20º;物业管理费按全额的70%收取。每周及大雨前后安排人员对托管房进行户外巡查，发现问题及时处理并通知业主。
⑦资料归档：入住通知单、业主身份证复印件、受委托人身份证复印件、单位证明、住户登记表、协议。
2、日常报修及来电来访、交纳物业管理费接待 (1)来访接待：
认真听取客户来意，详细回答客户提出的问题;对于专业性较强的问题，应先详细记录，咨询相关专业人员后约定时间给予回复;对前来接洽公务人员，应请对口人员接待;对小区内住户、商家及单位搬家或物品搬出小区，应请客户办理物品放行申请，持放行条交门岗安护员核对无误后出小区。 (2)来电接待：
认真听取客户来电内容。详细回答客户提出的问题;对于专业性较强的问题，应先详细记录，咨询相关专业人员后约定时间给予回复;对接洽公务的电话，应请对方稍等，请对口人员接听。 (3)报修接待：
①仔细询问客户姓名、住址、联系方式、报修内容、方便维修的时间等，并客户服务中心工作日志上记录。
②根据报修内容及保修期限，将客户报修内容记录在《业主报修有偿服务登记表》或《业主报修登记表》(《维修工作单》)上，并录入电脑。 ③及时通知维修部人员携单在约定时间上门维修服务。
④客户服务中心根据《业主报修有偿服务登记表》或《业主报修登记表》(《维修工作单》)及时回访，每月进行汇总、统计、分析。对维修服务回访处理率达100%。属安全设施维修2天内回访;房屋渗漏水项目维修试漏后3天内回访;其他维修项目2天内回访。回访中发现问题及时通知维修人员整改。 (4)交纳物业管理费及代收代办费用接待： ①核对业主资料：业主姓名、住址、已交费情况、应交费月份及相应费用，请对方确认。
②收费：收取费用，开具收费票据。
③上门收取：对预约上门收取费用的住户，应先确认对方姓名、业主姓名、住址、上门服务时间及费用;携带开好的票据，按约定的时间上门收取物业管理费、代收代办费。
④催缴费用：对到期未缴纳费用的业主，及时统计，找出原因，采取不同的措施。可电话、短信提醒对方应缴纳的费用、时间、期限等;电话通知后三个月内仍未缴纳的业主，通过特快专递的方式给对方发出正式催缴函;对不交费又长期居住在小区的业主，可上门拜访催缴;对长期无端拒缴、性质特别恶劣的业主，可通过法律渠道处理。
3、业主装修接待
(1)验明业主身份：查验身份证;如业主委托他人代办，需提供委托书及受托人身份证，并将受托人身份证复印后与委托书一并存入该户档案。
(2)备案：向业主及施工队重申装修时间及禁止事项，签订装修协议，审核装修方案;涉及拆改主体结构和明显加大荷载的，要求申请人向房屋所在地的房地产行政主管部门提出申请。
(3)发放证件：发放装修施工许可证、施工人员临时出入证，并做好记录。 (4)收费：装修垃圾清运费。
(5)资料归档：委托书、受托人身份证复印件、装修协议、拆改主体结构获房产主管部门的批准书。
(6)通知：通知维修部、安护部装修户情况，对装修过程进行监控管理。
4、投诉接待
(1)对住户的投诉，按“XX中心”的操作机制，本着“细心细致、公平公正、实事求是、依法合理”的原则，以国家的法律、地方法规、行业规定及业主公约、住户手册为依据，遵循“礼貌、乐观、热情、友善、耐心、平等”的服务方针，认真听取，在相关规范记录本上详细记录投诉事件的发生时间、地点、被投诉人及被投诉部门、发生经过、住户的要求等;适时表示感谢和歉意，加以适当安慰。严禁与住户辩论、争吵。 (2)对房屋及其附属设施的投诉按“XX中心”相关工作流程及职责分工处理;对物业公司存在过错或有责任的，应向住户表示歉意，取得谅解，认真听取住户意见，协商处理方法，满足住户合理要求，尽快处理;对于住户或邻居的责任，应向住户说明情况，做好协调工作;是各方都有责任的工程、治安等问题，应及时通知各相关部门负责人到现场，共同商讨解决处理办法，采取有效的补救措施，控制事态发展，稳定住户。
(3)遇情绪激烈的住户，应尽量使其冷静，若一时难以平息或把握，应及时联系主管，请其到独立洽谈室个别接待，避免长时间留其在公共接待区。
(4)全面掌握事件的起因、过程、结果，能处理、补救的及时处理解决，不能马上处理的，应向住户说明原因，并及时向上级汇报;初步制定一个或几个补救方案，包括结算费用，做到心中有数。
(5)对于严重影响住户日常生活、安全，破坏公司形象，产生恶劣影响的重大投诉，应当天呈送管理处主任进入处理程序，2天内给住户明确答复，10日内解决;对于涉及管理、服务工作失误的重要投诉，应在接待一小时内转呈部门主管进入处理程序，3天内处理完毕;对于个别偶发事务、个别人员的轻微投诉，应在2天内或在住户要求的期限内解决。 (6)投诉处理内部工作程序：
①按“XX中心”联动机制相关工作流程及职责分工操作执行。
②各“XX中心”接待站将投诉内容进行记录、分类、归口，迅速传达到相关部门，相关部门直接责任人第一时间与客户取得联系，进一步明确事由后迅速协调处理并跟踪落实，及时将处理相关信息告知投诉接待人，由投诉接待人详细记录，并在当天将投诉处理结果通报投诉住户;通报可采用电话或上门当面告知的方式。 ③对正在给住户造成损害的事件，应先立即采取措施停止或挽救伤害，再处理。 ④对无效投诉，本着为住户服务的态度，尽量为住户提供方便。 ⑤其他形式的投诉(如信函)，参照来电、来访投诉程序处理。
5、走回访
(1)对维修服务回访处理率达100%。属安全设施维修的2天内回访;房屋渗漏水项目维修的，试漏后3天内回访;其他维修项目2天内回访。回访可上门或电话回访。回访中发现问题及时通知维修人员整改。 (2)客户服务中心主管按照走访计划，安排相关人员对业主、住户进行走访或电话访问;每年发放《业主意见征询表》征询业主意见并及时回收，统计分析，报管理处主任。
(3)在与业主、住户交谈或了解情况时，态度要热情、温和，谈话内容以工作为主，在表明某些观点时，耐心解释，将事情的原因、根据说清楚。走回访工作完毕，应感谢对方的支持和配合。提出告辞，在门口再次向对方表示感谢，并主动替住户关上门。
(4)将走回访记录详细记录在相应格式表单上，并记录处理意见及结果，报客户服务中心主管。
(5)每月末汇总走回访记录，并进行统计、分析，对类似问题出现较多的，写成统计分析报告，以书面形式经客户服务中心主管审核后，报管理处主任。
6、社区文化活动
(1)充分利用宣传栏、中心广场、会所、娱乐活动中心、网(篮)球场、健身房、图书馆等现有硬件设施开展各类社区文化活动。
(2)宣传栏：宣传有关物业管理的政策法规、社区动态等，倡导业主共建共管。每两周更换。
(3)文化活动：给合季节、节日、特殊纪念日等，举办各类有意义、有特色的文化活动。
(4)制订活动方案：确定活动主题、活动项目、成本费用、地点、时间、参加人员、人数、活动进程、需配合的相关部门人员、奖品等等。
(5)现场布置：客户服务中心联合维修部、安护部、环境部等提前布置活动现场。 (6)分工：明确各岗位人员及相应职责分工，准备所需资源。
(7)备案：对组织各项社区文化活动进行记录、拍照、摄像，并归档留存。
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