会计准则及投资性房地产论文

一、新旧准则对投资房地产规定的主要差别（一）投资房地产的类别归属按照新会计准则，投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。具体包括已出租的土地使用权；持有并准备增值后转让的土地使用权；已出租的建筑物。下面是小编整理的《会计准则及投资性房地产论文 (精选3篇)》，仅供参考，大家一起来看看吧。

会计准则及投资性房地产论文 篇1：

投资性房地产会计准则差异及影响分析

作者简介：史雪华(1968.01-)，女，汉族，江苏溧阳，大专，会计师，财务总监，阳光万恒集团有限公司。

摘要：随着中国经济的快速发展以及现代社会人们对投资观念的改变，现在的房地产投资已经作为经济生活中常见的投资手段，这是现代企业经济发展的一个新趋势。2006年，我国财政部门在北京召开新闻发布会，颁布了有关企业会计的新准则《企业会计准则第3号—投资性房地产》，新准则的内容对满足会计务实的需要有着非常重要的意义。新准则的颁布，能够对越来越多的投资性房地产业务的会计进行统一处理，还可以使我国的会计准则跟上国际会计准则的发展步伐。

关键词：投资性房地产;会计准则;差异比较

一直以来，许多企业把具有投资性质的房地产当作普通的固定资产，在计算的处理方式上一直采用传统的历史成本入账和分期计提折旧的方法。随着投资性房地产的发展其市场价值一般不会低于初始的投资成本，反而会大大增加，因而传统的固定资产净值不能够反映出投资性房地产的真实市场价值。在会计业务上应该需要将投资性房地产从企业原有的固定资产中分离出来，作为单独的一类进行企业会计规范化管理，伴随着投资性房地产也就诞生了。本篇文章主要对我国颁布的投资性房地产准则与国际会计准则的差异进行比较分析，就投资性会计准则对现代企业的影响进行简要介绍。

一、投资性房资产会计准则的差异

1、 新准则与国际会计准则的差异

我国的投资性房地产会计新准则与国际会计准则中对投资性房地产的初始计量、转换以及处置等方面相类似，但是还在以下方面存在差异：(1)投资性房地产所覆盖范围不同。在我国的投资性会计准则中土地是具有公有制性质的，所涉及到的“土地”是指土地的使用权，而在国际会计准则中的所涉及到的“土地”指的是土地所有权。我国将融资注入的房地产以及用经营方式租入之后又有转租的房地产放在了租赁准则之内，国际会计准则与之不同，他是将其放在投资性房地产的范围之内的。(2)投资性房地产确认和计量的选择不同。我国对投资性房地产的确认条件以及计量的有关规定和国际会计准则基本一致。但是我国的投资性房地产会计准则引入公允价值，是以公允价值为基础来调整其账面价值，没有计提折旧和减值得准备，并且严格规定公司的计量模式，防止上市公司操作公司利润。而国际会计准则没有强調公允价值的条件，要求所有企业通过计量目的或是成本模式来确定投资性房地产的公允价值，国际会计准则认为公允价值和市场价值是相互等价[1]。

2、 新准则和我国会计制度相关规定的差异

企业的投资性会计新准则与我国会计制度上的相关规定有些不同，主要体现在下面两个方面：(1)会计科目的差异。投资性房地产的是根据《企业会计制度》和一些相关规定处理事物。房地产开发企业是通过“存货，然后出租开发产品”的科目核算。非房地产的开发企业是以“固定资产“科目核算，在土地的使用股权上是通过“无形资产”科目核算，新准则根据投资性房地产的有关特性单独设置了“投资性房地产”科目。(2)后续计量方法上存在差异。会计制度对具有“固定资产”、“无形资产”的投资性质的资产利用成本模式计价，按期计提折旧或是摊销，最后，会计把扣除折旧、摊销和资产减值准备后的资金作为账面价值。而在新规则中以成本法为基础，引入公允价值模式并且限制了使用条件。公允价值模式不计提折旧、摊销或是计提减值准备，用会计期末的公允价值为基础来调整初期时的账面价值[2]。

二、 企业投资性房地产会计准则的影响

1、 增加企业所有者的权益

现代房地产市场发展迅速，企业所具有的投资性房地产的公允价值比账面价值要高一些。企业在实施投资性房地产会计准则时，原账上面的价值和公允价值的差额调整为留存收益，能够提高投资性物业企业的账面上的净资产价值，这种调整办法可以增加企业所有者的权益。

2、 加大了相关企业的利润波动性

在采用公允价值模式之后，当年投资性房地产的升值程度对相关企业的净利润产生很大的影响。净利润随着公允价值的变化而不断变化，利润没有稳定性。现在我国许多投资性房地产业务不断升值，伴随着当年的利润也不断上升。这种利用增值提高企业的利润方式，会受到各种因素的影响，其中一种因素发生变化，企业的利润也就随之变化，进而使企业的利润没有稳定性。

3、实际执行有一定难度

市场的有效性能够更好的采用公允价值模式，投资性房地产要确定重估价值就必须实现“公允”，不然就会使企业具有操纵利润的空间。要建立活跃并且规范的相关交易市场以及公正客观的价值评估系统，才能够真实的反映企业的实际价值。对上诉所提到的条件，我国现在建设的还不完善，在一定程度上，企业对利润的操纵加大，相关政府部门规范管理的成本也就加大[3]。

结束语：

企业投资性房地产会计准则的颁布，虽然在一些方面存在差异，但是和国际会计准则的发展方向相同，有利于我国企业加入国际贸易市场，同时也有利于外国企业来中国投资，拉动中国经济不断增长，使我国的经济能够更好更快的融入国际经济之中。企业要根据房地产准则所带来的影响，根据企业自身的情况，及时的做出调整，使企业可以适应政策的要求，以获得更高的利益。

参考文献：

[1]丁燕松.投资性房地产核算中成本模式计量与公允价值模式计量对企业各期会计利润的影响分析[J]. 科技经济市场. 2011，06(07)：21-22

[2]章美珍.《投资性房地产》准则将带给企业的利弊——兼论所得税处理问题[J]. 会计之友. 2012，06(09)：36-37

[3]王秀云.论投资性房地产准则在实际工作中应注意的问题[J]. 现代商贸工业. 2012，08(05)：46-47

作者：史雪华

会计准则及投资性房地产论文 篇2：

投资房地产会计核算相关问题探讨

一、 新旧准则对投资房地产规定的主要差别

(一)投资房地产的类别归属

按照新会计准则，投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。具体包括已出租的土地使用权;持有并准备增值后转让的土地使用权;已出租的建筑物。用于出租的建筑物是指企业拥有产权的建筑物;用于出租的土地使用权是指企业通过受让方式取得的土地使用权。企业拥有产权的房屋建筑物中不属于投资性房地产的包括两种情况，一种是指自用房地产，在资产负债表中作为固定资产核算，即为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产;第二种是房地产开发企业开发并拟出售的房地产，在资产负债表中作为存货核算。企业在执行投资性房地产准则时，应根据投资性房地产的定义和主要内容，对企业的资产、负债和所有者权益进行重新分类、确认和计量。作为投资性房地产进行核算的建筑物和土地使用权，应同时满足下列条件时予以确认，一是企业能够取得与该项投资性房地产相关的租金收入或增值收益;二是该项投资性房地产的成本能够可靠地计量;三是作为投资性房地产的建筑物和土地使用权，应能单独计量和出售，即该投资性房地产的产权可单独划转和交割。

(二)投资房地产在财务报告中的体现

为了规范投资性房地产的确认、计量和相关信息的披露，我国财政部于 2006 年 2 月发布了《企业会计准则第4号——固定资产》、《企业会计准则第6号——无形资产》、《企业会计准则第 3 号——投资性房地产》。按照新准则，企业对满足固定资产定义的建筑物、满足无形资产定义的土地使用权分别在资产负债表的“固定资产”和“无形资产”科目下核算与列示，对满足投资性房地产定义的建筑物和土地使用权，在“投资性房地产”科目中具体核算。具体操作时，对投资性房地产的确认应严格按照新准则对投资性房地产的定义，即作为投资性房地产进行核算的建筑物和土地使用权，应同时满足下列条件时予以确认，一是企业能够取得与该项投资性房地产相关的租金收入或增值收益;二是该项投资性房地产的成本能够可靠地计量;三是作为投资性房地产的建筑物和土地使用权，应能单独计量和出售。

对于企业拥有的建筑物及土地使用权，不属于固定资产、无形资产和存货，则就应属于投资性房地产。即企业用于生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产作为固定资产，房地产开发企业开发并拟出售的房地产作为存货;此外，企业出租给本企业职工居住的宿舍不属于投资性房地产;母公司以经营租赁方式向子公司出租的房地产在编制合并财务报表时作为企业集团的自用房地产，但应确认为母公司的投资性房地产。

二、投资房地产会计计量方法的运用

(一)投资性房地产的初始计量

投资性房地产会计准则规定，投资性房地产应按成本模式进行初始计量。以下分别投资房地产的不同获得情况分别说明计量方法。第一种情况，对于外购的投资性房地产，按照购买价格、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出，作为入账价值，借记“投资性房地产”科目，贷记“银行存款”科目;对于企业以分期付款方式购入的投资性房地产，按照投资性房地产的公允价值作为入账价值，借记“投资性房地产”科目，按照应支付金额与成本之间的差额，借记“未确认融资费用”科目，按照应支付金额，贷记“长期应付款”科目。第二种情况，对自行建造的投资性房地产，按照建造该资产使其达到预定可使用状态前所发生的必要支出，包括工程用物资成本、人工费用、应予以资本化的借款费用、缴纳的相关税费以及应分摊的其他间接费用等，作为入账价值。第三种情况，对于企业以其他方式，如非货币性交易、债务重组等方式取得的投资性房地产的成本，

按照相关会计准则的规定确定。

(二)投资性房地产的后续计量

按照新会计准则的规定，与作为固定资产或无形资产核算的自用房地产以及作为存货核算的房地产，投资性房地产在会计处理上的最大差异是后续计量模式的规定不同。按照新会计准则，投资性房地产的后续计量可选择采用成本模式或公允价值模式。企业对投资性房地产的计量模式一经确定不得随意变更，由成本模式可以转为公允价值模式，视为会计政策变更，而一旦采用公允价值计量模式，则不得转为成本模式。鉴于我国当前市场经济体系还不够健全完善，资产的活跃市场程度不够，公允价值的应用缺乏规范的市场环境和规则，因此应在适度谨慎的情况下运用公允价值，以避免出现人为操纵利润的情况。因此，新颁布的投资性房地产准则规定，只有存在活跃市场，公允价值能够获得并能可靠计量的情况下，才允许采用公允价值计量。采用公允价值模式计量的投资性房地产，应当同时满足下列条件：投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场;企业能从活跃的房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值做出科学合理的估计。

此外，新准则规定，采用公允价值模式计量投资性房地产，不计提折旧或进行摊销，应以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与账面价值的差额计入当期损益，资产负债表日确认公允价值变动损益时，借记“投资性房地产(公允价值变动)”，贷记“公允价值变动损益”。

(三)投资性房地产的转换

在成本模式核算情况下，投资性房地产转换的会计处理在成本模式下，无论是非投资性房地产转换为投资性房地产，还是投资性房地产转换为非投资性房地产，都仍按照固定资产或投资性房地产的账面价值进行计量与核算，直接将房地产转换日的账面价值作为转换后的入账价值。

在公允价值模式核算情况下，投资性房地产转换为非投资性房地产时，应当以转换当日投资性房地产的公允价值作为非投资性房地产的入账价值，公允价值与账面价值的差额计入当期损益，公允价值变动损益。公允价值与原账面价值的差额，分两种情况处理：第一，将投资性房地产转为自用房地产时，按其在转换日的公允价值，借记“固定资产”或“无形资产”等科目，按其账面价值贷记“投资性房地产(成本)”，公允价值变动借记或贷记“投资性房地产(公允价值变动)”，账面价值与公允价值的差额计人当期损益，借或贷记“公允价值变动损益”。第二，企业将作为存货、固定资产或无形资产的房地产和土地使用权转换为投资性房地产时，按照转换当日的公允价值确认投资性房地产，转换日的公允价值小于原账面价值的，其差额计入当期损益，按公允价值借记“投资性房地产”，公允价值与帐面价值的差额借记“公允价值变动损益”，按账面价值贷记“固定资产”。转换当日公允价值大于原账面价值的，按公允价值借记“投资性房地产”，按账面价值贷记“固定资产”，公允价值与账面价值的差额贷记“资本公积(其他资本公积)”。

三、企业对投资房地产会计计量方法的选择

(一)选择会计计量方法的前提条件

按照新准则，投资性房地产的计量可以采用成本模式或公允价值模式。成本模式下，投资性房地产按照帐面价值计量，可以计提折旧，能够起到抵税作用，同时企业的经营成果不会受房地产市场泡沫或起伏的影响，能够比较准确的预期。而公允价值计量模式下，企业不能计提折旧或进行摊销，在多方面不同程度地对企业纳税产生影响，这些影响表现为相对影响和绝对影响两个方面：相对影响的结果表现为对会计净利润的调节，需通过递延所得税资产和递延所得税负债进行处理;绝对影响是指对相关税种纳税绝对额的影响，结果表现为绝对应纳税额的多少，同时房地产市场价格的变化会随时影响企业的经营业绩，对企业资产价值及其盈利能力带来较大的影响，企业对未来的经营预算存在较大的不确定性。鉴于以上分析，企业在选择投资性房地产计量模式时，应首先考虑该企业的投资性房地产是否适用公允价值模式。其次应考虑公允价值给企业可能带来的影响。

(二)不同计量方法对企业的影响

第一，成本计量模式对企业的影响。新会计准则规定，投资性房地产的初始计量采用成本模式，后续计量可以选择应用成本模式或公允价值模式。税法规定，对于投资性房地产，通常情况下不得调整固定资产账面价值。可见税法也将投资性房地产也作为固定资产或无形资产处理，其初始计量与会计核算相同。新会计准则与税法对投资性房地产初始成本的计量基本相同。由此可以看出，在成本模式下，新会计准则和税法的处理基本一致。

第二，公允价值计量模式对投资性房地产核算及税务的影响。在公允价值模式下，两者存在明显的差异。新会计准则在投资性房地产的业务处理上引入了“公允价值”作为会计核算的计量模式。会计准则规定，一方面，投资性房地产在年末按公允价值调整其账面价值，差额计入损益，这就可能会大幅度的提高或降低企业经营业绩;另一方面公允价值计量的投资性房地产不计提折旧或摊销，相比于成本模式下无疑会提高企业利润。根据相关企业所得税政策的规定：“企业以公允价值计量的投资性房地产，持有期间公允价值的变动不计入应纳税所得额，在实际处置或结算时，处置取得的价款扣除其历史成本后的差额应计入处置或结算期间的应纳税所得额。”可见，在税务处理上，一方面对投资性房地产不确认公允价值变化所产生的所得，另一方面还应计提折旧或摊销，基本还是与成本模式的核算方法一致。由此可见，新会计准则与税法不一致产生的差异，将影响企业所得税费用。由于上述情况会对当期损益产生影响，因而也会对当期企业所得税费用产生影响，进而影响企业的净利润。

四、结论

新会计准则根据投资性房地产的特点，将其从原来的固定资产、无形资产或存货中分离出来，单独进行会计核算及在资产负债表中进行列报。此举有利于更清晰的核算此类资产，更客观公正的评价企业的资产状况及经营效益。同时，会计准则规定企业对投资性房地产的计量可以选择成本模式或公允价值模式，不同于均以成本模式核算的存货、固定资产及无形资产。此规定考虑了投资性房地产产生的效益可能根据市场价值变化较大的主要原因，但也给企业带来了较大的选择空间和影响。本文在对新准则规定的投资性房地产的归类及在财务报告中列报进行总结的基础上，分析了投资性房地产的会计核算方法对企业可能产生的影响，并探讨了企业选择哪种计量模式的考虑因素。不同的企业对投资性房地产的核算方法会有不同的选择，但鉴于新准则对核算方法一经确定不得随意转换、甚至不能转换的规定给企业的选择带来了难度。将来有待于进一步结合企业的特点分析选择何种后续计量模式更能符合企业的客观实际以及真正体现出企业的经营绩效，给企业带来经济价值。

(作者单位：成都广播电视大学)

作者：张谢蓉　魏　寅

会计准则及投资性房地产论文 篇3：

新会计准则背景下房地产企业税收筹划的若干思考

[摘 要]在新会计准则的实施及房地产市场竞争日趋激烈的背景下，房地产企业应当围绕以企业所得税、土地增值税及销售收入为重点的税收筹划思路，合法采取税收筹划手段，解决企业纳税实务中的现实问题，减轻资金压力，降低成本，增加经济效益。

[关键词]新会计准则 房地产企业 税收筹划

一、引言

房地产行业是国家经济发展的重要支柱，也是纳税大户，房地产开发从立项、建设到销售涉及到十多种税，占我国实体税税种的半数以上。2007年以来，国家为规范房地产行业发展，相继出台了房地产企业土地增值税全面清算、房地产企业所得税预缴比例等相关文件规定，《企业会计准则第3号——投资性房地产》也第一次出现在我国会计准则体系当中，就企业投资性房地产的确认、计量、披露提出了明确要求。面临国家宏观调控政策和市场竞争对手的双重压力，如何在新会计准则及税收法律政策框架下，有效降低税负以节约成本，已成为房地产企业纳税筹划工作的重要课题。

二、房地产企业税收筹划的必要性

1.房地产企业多元化业务与复杂的成本结构对税收筹划的迫切需求。与其他行业比较而言，房地产企业涉及的税种多，税负重，采取有效地税收筹划方案，减轻资金压力，降低成本，是房地产企业的迫切需要。首先，房地产企业的多元化业务需要精细的财税管理。房地产行业的开发经营活动涉及到规划设计、征地拆迁、房产建造、经营销售等诸多范畴，经营内容广泛，经营业务多元，管理流程复杂，必须采取与之适应的财税管理模式才能有效控制税负成本。其次，房地产企业成本、费用结构复杂。比如：开发成本内容包括：征地拆迁费、基础设施建设费等;经营成本则主要涉及到土地转让成本、商品房销售成本、配套设施销售成本等。这些都要求房地产企业进一步完善税收筹划方案，节约经营成本。

2. 新会计准则背景下房地产企业税收筹划调整的必要性。随着新的会计准则体系的确立，《企业会计准则第3号——投资性房地产》、《企业会计准则第15号——建造合同》等法规的出台都为房地产企业财税方案的调整提出了新的要求。比如：会计准则所提供的会计政策如投资性房地产计量基础、存货计价方法的选择，在一定范围内赋予了企业选择税收的权利，使房地产企业可立足于节税角度进行税收筹划;此外，新会计准则要求采用资产负债法对所得税进行会计处理，新会计概念、会计工具在会计核算中的应用，也要求企业在面临税收筹划时考虑到更多的问题，重新规划和考量企业税收筹划方案。

三、房地产企业税收筹划的具体思考

1.对企业所得税的税收筹划。根据《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》(国税发[2009]31号)的相关规定，开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案，或已开始投入使用，或已取得了初始产权证明，均视为开发产品完工。在此情况下，已完工的开发产品须按预售或者实际销售收入扣除成本费用来计算企业所得税，而非按照计税毛利率的方式来计算。针对于此，房地产企业在经营过程中应注意文件规定的完工条件，充分利用税法规定的税前扣除项目包括财产保险、失业保险、工伤保险、营业税及附加等，推迟完工时间，合法应用迟延纳税的筹划，延迟纳税时间，使货币的时间价值得到有效发挥，进而达到缓解企业资金压力的效果。

2.对土地增值税的纳税筹划。土地增值税税率为四级超率累进税率，税率从30%至60%不等，是房地产企业税负的主要部分。把握土地增值税的税率特点及有关优惠政策，应用税收筹划手段，适用低税率或享受免税待遇，对降低房地产企业经营成本极为重要。首先，要合理利用土地增值税的征税范围界定进行税收筹划。具体来说，判定属于土地增值税征税范围的标准有三条：对转让土地使用权及其地上建筑物和附着物的行为征税;对国有土地使用权及其地上建筑物和附着物的转让行为征税;不包括未转让土地使用权、房产产权的行为。由此，房地产企业可以采取房地产代建房形式，在开发项目之初确定最终用户，定向开发，合作建房，开发完成后收取劳务收入性质的代建资金或建成后按比例分房自用，期间就不会出现房地产权属的转移，避开土地增值税的征税范围，达到减轻税负的目的。此外，房地产企业还可以分离装修费用、折扣价销售商品房等方式来加快资金回笼，降低增值额达到减税的目的;或是适当追加项目投资，如增加园林绿化投入，提高住宅配套设施标准等，在提升品牌美誉度、促进销售的同时，也可以增加可扣除项目的金额，减少应付税额。

3.对房地产企业销售收入的税收筹划。不动产销售是房地产企业的主要收入来源。新企业会计准则中的收入准则严格规定了企业销售收入的确认条件，但也为房地产企业的延迟收入确认时间带来了税收筹划空间。准则规定，不动产的销售以不动产的法定所有权转让后确认收入。但从房地产销售情况来看，由于房价趋势走高，单次付款较为困难，分期收款销售房产是目前房地产业销售的主要营销策略。对此，为体现会计的谨慎性原则，企业也应按合同约定的收款时间分次确认收入，结转成本，达到延迟收入确认时间和缴纳各种税款的目的，对于预售房款的会计处理也是如此。这样，一方面解决了房地产企业开发资金不足问题，同时还获取了税款资金的时间价值，侧面达到了节税的目的。

四、结语

新会计准则的发布和实施是中国会计业界与国际接轨的重要举措，也是中国会计改革的历史中的飞跃式进步。房地产企业作为资金密集型企业，财会人员尤其要重视新会计准则所带来的诸多变化，深入了解企业实际状况，熟练掌握国家税收法律规定，做好税收筹划工作，合法运用节税措施，解决企业纳税实务中的一些问题。

参考文献：

[1]盖地.企业税务筹划理论与实务[M].哈尔滨：东北财经大学出版社，2005

[2]毛庆.新会计准则对投资性房地产会计政策的影响[J].经济研究导刊，2011，15(4)

[3]万莎.房地产开发企业税收筹划风险防范与控制[J].上海市经济管理干部学院学报，2011，9(6)

[4]陈勇.房地产企业税收筹划的必要性及策略研究[J].2012，26(5)

作者：贾中财