房地产公司会计核算（推荐8篇）
土地增值税是一个十分特殊的税种，就全世界而言，与我国的土地增值税相近的税种有土地收益税、房产税、不动产税等。就土地增值税的性质而言，到底是属于财产税、所得税还是行为税，不得不从我国制订土地增值税的初衷谈起。我国第一次出现土地增值税的概念是在1993年，当时为了打击南部沿海地区的土地投机行为以国务院行政立规的形式制订了《土地增值税暂行条例》，税率30-60%，创造性的超过了当时消费税的最高税率，到目前为止也是我国税率最高的税种，所以说土地增值税的立法原本是具有惩罚性质税种，此时的土地增值税对打击土地投机产生了良好的作用。随着住房实物分配的结束，上世纪九十年代中期开始，房地产行业逐步兴起，土地增值税的征税对象由土地投机分子转向了房地产行业，为了配合住房制度改革，1995年制订的《土地增值税暂行条例实施细则》对房地产企业两个20%的大辐优惠《土地增值税暂行条例实施细则》第七条(六)款：房地产企业可按规定加计扣除20%成本;第十一条：房地产企业开发普通标准住宅增值率未达到20%，免征土地增值税)，从而使得土地增值税由单纯的征罚性税种向逐步具备调节市场经济的科学税种进行转变。
由于旧有观念、人口因素及经济发展等多项因素的制约，九十年代后期至二十一世纪初，我国的房地产行业随始终未得到长足发展，土地增值税在各地区几乎就没有得到执行，到了20xx年废除土地增值税的呼声此起彼伏，当年度国务院废止了几乎与土增值税同时期产生的相同功能税种——“固定资产投资方向调节税”，并将土地增值税的具体执行政策解释权限“下放”到了省级税务机关。随着房地产行业“春天”的到来，各省、市纷纷恢复了土地增值税的征收，各类相关政策密集出台，土地增值税成了重要的税收来源，各地税务机关专门成立相关部门应对房地产企业，应对土地增值税的征收管理。随着改革开放、经济发展向深水区前进、房地产行业逐步从“暴利”行业回归正常行业，各地税务机关对土地增值税的征收由粗放型向精细化转变，土地增值税“清算”政策的密集出台，这一税种对会计核算的影响也逐步显现。
二、土地增值税对会计核算的影响
(一)时间跨度长
土地增值税根据房地产项目增值情况征税，房地产项目未开发完毕，只能实行预征，无法清算，房地产行业的特点就是开发时间长，少则二、三年，多则七、八年，有的项目甚至要开发十多年。这就势必影响房地产企业的会计核算，不夸张的说，很多项目单一个开发过程需要换三四拨会计。企业土地增值税的会计核算前后方法也很不同，甚至可以说五花八门，前期认为项目赚钱，就记入损益，后期可能由于房子跌价或成本上升甚至会计换人等各种原因，又全部记入预交税金，甚至红冲当期损益。有的企业到土地增值税清算时，相关会计资料、工程资料、销售资料已是千疮百孔，已是无法清算，申请核定可能又不被批准，十几年未清算的项目比比皆是。
(二)影响金额大
土地增值税的税率是30-60%，是税务机关征收的所有税种中最高的(部分限制进口产品海关关税高达100-200%);预征时采用的税率也达到1-4%，且不存在可抵扣项，也属于仅次于营业税的税种。在房地产行业竞争激烈的今天，土地增值税由于税率高，预征额度大，如果会计核算不恰当，直接影响房地产企业利润的正确计算，甚至影响每个会计年度盈亏，导致无法正常利润分配及无法预测资金安排。
(三)政策变化快
虽然土地增值税的各类政策、法规密集，但由于立法层次不高，由国务院或是国家税务总局制订的全国性法规或政策不多，大多由各省、市制订相关文件，以“通知”、“公告”、“规范”、“要求”等形式出现，有时一个月就能出台好多个，这些政策文件大多质量不高，前后不一致，甚至矛盾，让企业无法适从。随着市场经济的纵深发展，房地产行业也在进行各种营销创新、融资创新，“售后回购”、“售后回租”、“虚拟商铺”、“众筹融资”、“一元拍卖”等新鲜行为层出不穷，这些创新经济模式也存在政策空白，企业也无所适从。由于房地产项目存在的开发跨度长，导致的土地增值税前后政策不一致，从而可能造成一定程度的“不公平”，也让企业难以适从。
(四)计算难度高
土地增值税的计算，特别是清算，对会计人员的要求极高，不仅仅熟悉会计核算政策及土地增值税的计算方法，更要对房地产行业，尤其是开发项目有深刻的了解，对造价、测绘、房产、融资、营销、绿化、建安、消防、人防、水、电等多种学科均需要有不同深度的了解，才能相对精准的计算土地增值税。由于现时阶段土地增值税清算方面的专家十分缺乏，一般企业大多委托事务所进行土地增值税的.计算，但由于事务所大多在清算阶段方进场咨询，对于前期由于会计核算不规范，计算错误所导致的相关差错实际已经无法弥补，有的甚至造成相当大的损失。
三、如何应对土地增值税对会计核算的影响
(一)根据项目规划及时调整会计核算方案
企业应当适当提高会计人员地位，让其积极参与、了解项目方案的制订、变更，使其明确房地产项目的开发计划、进展情况，销售方案等。会计人员应当根据项目情况，科学制订土地增值税的核算方案，根据项目的盈利水平、开发进度，科学的确定土地增值税会计科目，使其在财务报表中予以适当反映。
(二)加强土地增值税预测算的管理
土地增值税金额大、预缴多，在项目未达到清算条件前，会计人员应当多做预测，及时根据项目的盈利水平，科学的测算全项目土地增值税的税负水平及时的做好售价税负比(即房价与税额的关系，房价越高则税额越高)。科学合理的做好预缴工作，平衡预缴水平与全项目之间的税负做好平衡，主要从两方面考虑：盈利项目：可在每个年度做好预清算工作，与税务机关协商后及时补缴税款，以免造成后期企业所得税无法弥补的情况;亏损项目：合理确定成本分期，及早做好前期开发项目的清算工作，及早清算税款，减少资金压力。
(三)保持与税务机关的良好沟通
土地增值税政策变化快，区域性强，及时了解当地税务机关的执行口径、政策把握方向等十分重要，也正是由于立法级别不高，政策制订模糊，取得主管税务机关的认可，保持良好的沟通显得尤为重要。
(四)全员共同协助提高会计核算的质量
土地增值税的清算涉及面广、量大、时间跨度长，企业不仅应当注重培养会计人员的素质，加强会计信息的质量，更应当提供全体员工的认知度，使其了解到每个人都会对土地增值税产生或多或少的影响，使每个部门、每个员工在工作流程、规范及具体操作上都能够思考这种做法对土地增值税的影响有多大，对会计核算的影响有多大。全员都参与其中，会计人员能够得到的信息及依据也将更为充分，会计核算质量也就水涨船高了。
四、小结
一、统一会计科目设置便于信息者阅读
房地产企业会计科目设置涉及两个方面, 一是财政部应统一房地产企业的一级科目设置, 便于会计信息使用者进行企业之间的比较;二是房地产企业内部根据统一的一级科目设置二级以下科目设置, 便于会计信息汇总分析及其会计报表合并。如根据公司开发项目的数量、规模和内部管理的要求来开展成本核算。例如:公司的下面的一些项目, 如果不是独立核算, 就可以不用单独建立开发间接费用账表, 而只需要在成本项目栏目内增加一栏管理费用栏及利息栏, 由于管理费用、利息是主要的间接费用, 为了使核算起来更加方便, 可适当取消开发成本一级账, 把房屋开发、土地开发和代建工程开发等设为一级账, 然后再设置明细项目。
在实际操作中, 企业可根据核算的对象的具体的情况设立独立的成本详细账表, 制作出成本卡片, 全方位地记录项目从立项起至验收结束的所有成本费用。在年底的时候, 将过去一年已经竣工结转完的项目归入档案就可以了。成本卡片大概由两个部分组成, 一般分为抬头部分和账表部分。抬头部分主要是列举施工合同的主要内容, 比如开工日期、竣工日期、施工单位、建筑面积和变更情况等一些基本的重要的情况。正文详细记录方方面面, 主要采用多栏式表格记录和项目的明细, 全面记录成本开支情况。使用成本卡片开展成本核算的主要优势在于:成本卡片上面可以看出一个项目的整体情况, 各项成本的具体情况, 每项成本一目了然, 以利于开展投资分析更好的开展监督分析, 同时又免除了结账和建账之苦, 提高信息准确度同时提高会计工作效率。
二、实施权责发生制的会计核算基础, 规范房地产公司财务会计制度
根据调查, 房地产企业除了上市公司和国有公司会计核算采用权责发生制核算, 以便能够及时准确地对交易或者是项目产生的费用加以确认核实, 及时知道销售收入的数额, 而费用反映会计期间已经消耗的货物或服务的数额, 两者均不管款项是否在本期内收到或支付, 其他的房地产公司均采用收付实现制。
权责发生制, 发便及时准确全面反应企业使用者所提供的资源信息以及财务状况的变化, 准确反应企业的取得和负债, 能够综合、全面地反映会计主体的运营业绩和受托责任向使用者提供主体控制的资源、资源的来源、运营成本等评价主体财务状况及其变动情况;能准确全面反映公司的资产盈利和负债、业务收支及结余、从整体上反应整个企业的营运状况, 帮助企业准确进行成本核算, 增强企业的抗风险能力。针对该问题, 建议财政部门作为全国会计工作的主管部门, 应统一规范该方面的工作。
三、统一收入确认标准, 规范房地产企业收入和成本结转办法
我国会计准则、会计制度中4个必要条件已成为商品销售收入确认的标准;即企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购买方;企业没有对已售出的商品实施控制;与交易相关的经济利益能够流入企业;相关的收入和成本能够可靠地计量。在以上4条规定中, 收入确认的标准是以风险和报酬实质的转移, 在理论上看似合理但在实际操作中给收入确认带来了不少的困扰。凡是不符合上述4项标准的, 即使房地产商品已经开发完毕并且通过验收, 已经获得了相关报酬并且转移了企业的风险, 但也不能作为收入加以确认。因此如何同时兼顾会计准则及其相关法律法规, 统一房地产行业收入确定标准, 同时也才能以此进行成本结转, 是需要政府部门统一研究实施的。
四、根据房地产企业特殊性, 增补信息披露
1. 增加土地信息资料, 让信息使用者及时了解房地产企业持续开发能力和规模
房地产开发成本中占较大比例的要算是土地成本。因此, 企业的发展方向和前途在很大程度下取决于土地的储备状况和土地的成本, 对于拥有低成本的土地企业来说, 在市场的竞争上占有很很大的优势, 企业也有着巨大的利润和发展空间, 能够在较长的时间里保持着良好的可持续发展, 使投资者能够全面了解企业的发展方向, 准确掌握看企业的信息, 因而具有较高的投资价值和意义.因此, 增加土地储备量及取得成本情况的披露在房地产开发企业的财务报告中是很有必要的。使信息使用都能够准确判断出来企业的未来发展的方向, 以及对市场的评估。
2. 按照不同项目进行现金流量信息的披露, 获取不同项目现金流信息
对房地产企业财务报告, 现金流量信息是每个分项目的必不可少的附加信息, 在附注中详细列出, 即以企业每一个分项目为基本单位, 详细列出每个分项目其在开发经营过程中每笔现金的流向, 包括企业每一笔销售收到的现金、采购工程所必需物资的资金以及支付给工人工资等所支付的现金, 以此来提高其现金流向信息的有用性。
3. 重视信息资料风险性, 为投资者决策提供全面准确的信息
房地产开发行业上是一个高风险的行业., 这一行业特性在会计信息披露中得到充分的揭示和体现。具体而言, 一方面能够为企业保驾护航的是应该建立一个健全规范的质量保证金制度, 但由于房地产商品跟一般的工商企业商品有很大的不同, 房地产商品具有周期长、性价高的特性, 从而它的保证金的数额更巨大, 保证周期更久长。从而, 房地产企业在核算成本的时候应该把保证金纳入成本核算, 为投资决策者提供更准确的风险信息, 从而提高企业的抗风险能力。另一方面, 在财务会计核算审核报告中应列出各种风险, 增加风险的内容, 不仅仅是某种风险如抵押风险, 像企业在土地的开发, 工程项目的开发风险, 筹资风险, 土地的使用风险等全方位的列出, 从而提高风险的透明度, 以便决策者能够做及时准确做出正确的判断。
目前适用的会计制度和会计准则主要有《企业会计准则》和《企业会计制度》等一系列的规章制度, 随着市场经济化市场经济在我国的逐步健全完善, 新的会计制度、会计准则等相关的法律法规不断修改发布, 对于房地产开发企业开发商来说, 如何在门类众多的制度、准则、规定之下, 结合企业自身特点, 完善现有会计核算方法, 更好地发挥会计部门职能, 提供可靠和全面而准确的信息, 是会计从业人员的职责, 需要认真思考和研究, 同时作为财务工作主管部门也应加紧研究, 统一和完善相关制度, 规范地产公司会计核算, 提供可靠信息资源。
参考文献
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[2]段九利, 郭志刚.房地产企业全程会计核算[M].中国市场出版社, 2010.
关键词:房地产企业;会计核算;税务方法;问题与对策
一、我国房地产企业会计核算存在的问题
1.缺乏明确的统计数据
与其他企业相比，房地产企业会计核算具有核算期限长、核算业务种类多、核算涉及金额大以及核算内容复杂等特点，以上特点极易导致我国房地产企业统计数据不明确，从而，造成企业成本和费用计算不准确，实际费用支出与预计费用支出差距比较大；另一方面，房地产会计信息缺乏全面性，会计核算各项程序不规范，内部存在违规操作等行为，也将导致企业统计数据不明确，进而，导致房地产企业会计报表无法充分的反映出企业的各项生产经营绩效结果。
2.缺乏完善的会计信息风险披露机制
风险伴随着企业生产经营而来，每一个具有生产经营过程的组织均存在着诸多的风险。就房地产企业而言，其主要具有资本运行风险、工程质量风险、项目开发风险以及政策风险等，这些风险均在不同程度上制约着企业的发展与壮大。其风险之所以得不到有效的控制，究其原因主要在于企业缺乏完善的会计信息风险披露机制，部分房地产企业虽建立起完善的会计信息风险披露机制，但其得不到全面的落实，以至于有效的机制流于形式，无法充分体现其应有的价值。
3.缺乏规范的费用资本化制度
房地产企业投资金额较大且资本运转周期较長，极易出现资金不足现象，房地产企业一旦形成资金不足现象将导致各项生产经营活动难以顺利有序开展。该情况下，房地产企业必须依据费用资本化制度，结合企业债务资本状况进行筹集资金，就我国现行大多数房地产企业而言，其土地中涵盖的借款未用不能够满足资本化的需求，因此，无法顺利运用费用资本化进行筹集资金，一定程度上限制了我国房地产企业的可持续发展。
二、加强我国房地产企业会计核算的对策
1.完善各项会计核算制度
完善的各项会计核算制度作为企业内部战略性决策制定的基础，对我国房地产企业发挥着至关重要的影响。因此，我国房地产企业应进一步加快各项核算制度的建设步伐，一方面，企业应结合自身的实际发展状况和各种需求特点，明确各会计人员的职责，制定健全的会计核算规划，不断调整会计核算程序和方法，切实将各项会计核算制度落实到位；另一方面，相关部门应不断健全相关会计法律法规，定期对会计核算人员进行会计相关技能和道德觉悟素养教育，构建高素质、高质量的会计核算队伍，从而，充分调动出各项会计核算制度应有的价值。
2.加大会计信息风险披露力度
我国房地产企业加大会计信息风险披露力度实质上为提高信息披露质量。因此，这就需要不断拓展房地产企业信息披露内容，打破以往局限于信贷情况披露的不良现象，对企业实现土地储备量披露、现金流量披露以及质量保证金披露。即披露土地储备量有助于把握企业未来的发展状况；披露现金流量有助于增强企业营运的有效性；披露企业质量保证金有助于降低房地产企业资金风险。
三、房地产企业税务处理的有效方法
税务与企业会计工作相辅相成、彼此影响，房地产企业通过完善和创新税务处理方法有利于提升经济效益，增强房地产企业的核心竞争力。现阶段，我国房地产企业主要具有四种税务处理方法，包括计提资产减值、成本核算、收入核算、二级及以下科目设置，其中，以前两种税务处理方法最为常用，具体表现在以下方面：
1.计提资产减值
计提资产减值是房地产企业会计准则中不可或缺的一部分。目前，针对于我国房地产资产减值问题，常采用账龄分析法按应收账款、其他应收款期末余额计取。同时，建立健全的售房款回收制度，该制度实施过程中，应定期对职工的工作绩效状况进行考核，切实保障各项工作的高效性，尽可能的降低房地产企业坏账、呆账现象。
2.成本核算
房地产企业为保证税务处理的准确性，应针对于不同项目、不同开发批次开展成本核算工作，企业依据科学合理的方法，分别对土地征用费、工程费、建筑安装费以及公共配套设施费等多种费用进行分摊，并在此基础之上，进行税务处理。
四、加强我国房地产企业税务管理的措施
一方面是岗位设置。房地产企业加强税务职员的相关知识学习，使其能够重视起税务管理工作，确保每位税务职员均熟知有关税收法律法规政策，从而，依据其政策法律法规处理开展税务管理。同时，企业设立专门的税务管理岗位，在财务总监的领导下，组建专业、自身的财务人员承担税务管理工作，确保企业能够积极的交纳各项税款；另一方面是企业与税务部门建立起良好的工作关系。加强本企业员工与税收人员之间的沟通与交流，使其相互理解，同心协力做好税务管理工作。
股利和薪酬分配上加强税收管理分析。股利和薪酬是提高房地产员工整体福利的两大有效手段，房地产实现股利和薪酬分配将有助于充分调动相关职员的工作积极性与自主性。股利分配方式。我国政府部门为推进资本市场的飞速发展，逐渐放宽对个人投资者出售上市公司股票获得的资本利得征税，但其上市公司下个人股东的现金股利仍需缴纳股利，这种情形下，上市公司股东为了实现自身利润最大化，纷纷致力于使用股票回购政策。
薪酬分配方式上加强房地产企业税务管理分析。与其他企业不同的是，我国房地产企业大多数资金均注入在房屋上，一旦房屋在短时间内销售不去，势必将导致我国房地产企业各项业务活动难以顺利有序开展，员工的附加福利也无法按期发放，此行为将很大程度上降低企业职工的工作积极性与自主性。因此，这就需要我国房地产企业将闲置房屋赋予企业员工居住权，并对其职工降低房屋价格，积极鼓励更多的职工进行购房，以此，不仅缓解了员工附加福利发放难的问题，也一定程序上刺激了资金的回收，提高了房地产企业的收入。
加强税务对比分析。企业税务管理过程中，有很多涉税问题存在多种纳税选择，如何结合企业实际情况对各种可行的备选方案进行选择，最有效也最常用的方法就是多进行税务对比分析。根据前文描述，涉税分析应当按照前文所述的“一个中心，两个基本点，三个标准，四个原则，五个注意事项”的要求来进行，在税务对比分析中也同样如此。
在进行税务对比分析时，还要额外注意以下三个方面：（1）对比方案的拟定，既要紧密结合本企业经营管理的实际情况，又要具备一定的针对性，使得分析方案既切合实际，又具备可操作性，又能够解决问题；还要考虑前瞻性和可拓展性，适当设置好分析的宽度和纬度。根据不同的分析目的，可以设置成两方案对比分析、多方案对比分析、系列方案对比分析等多种对比方式；（2）在建模分析过程中，应准确考虑对分析变量或常量的数据赋值，必要的时候需要征求企业管理层或专家团队的意见后，确定相对准确的数值。一个分析模型是否符合企业管理实际，往往与各假设数据的准确性、假设前提设置的合理性等休戚相关；（3）对比分析结束时一定要出具倾向性结论，并提供相关管理建议，将复杂的定量分析回归到简洁明了并具备普遍性规律的定性分析上来。具体的对比分析方法可以适当参考本文的相关案例分析。
参考文献:
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(一)建筑工程材料的会计核算
在建筑工程材料这一核算过程中，房地产行业相关财会工作人员需要对房地产开发项目计划购买的建筑工程材料进行预先的规划，并将购买后的建筑工程材料进行合理的加工储备工作。与此同时，房地产行业相关财会工作人员还需要对建筑工程材料的采购、仓储、增值税等相关费用的支出进行合理的核算并编制会计凭证。
(二)固定资产的会计核算
房地产行业虽然是典型的重资产行业，但是房地产行业还保持着一定数量的固定资产，为此，房地产行业相关财会工作人员需要对固定资产的账务进行合理的处理，并定期开展固定资产的会计核算工作。实际上，除了定期开展固定资产的会计核算工作之外，房地产行业相关财会工作人员还应当及时关注房地产企业固定资产的增减变化情况，通过采取实地盘点等形式对房地产企业固定资产的减少、减值以及损耗进行记录。
(三)房地产企业销售及其营业利润的会计核算
众所周知，房地产企业销售及其营业利润的会计核算工作是我国房地产行业会计核算工作的主要核心。为了能够确保房地产企业销售及其营业利润的会计核算工作的质量，房地产行业相关财会工作人员需要主动的参与到房地产企业销售计划的制定以及房地产企业利润计划的编制工作当中，为此，房地产行业相关财会工作人员应当对房地产企业的销售额、房地产企业的营业利润以及房地产企业的需要缴纳的诸如增值税之类的税款做出非常细致的核算。与此同时，为了有利于加强房地产企业营业成本的控制工作，并及时提高完善的参考数据和账目，房地产行业相关财会工作人员还应当重点关注明细账目的处理与核算工作，从而有利于控制房地产企业的开发产品成本，进而为建立和完善房地产企业自身的财务监管制度奠定坚实的运作基础。
二、房地产行业会计核算中存在的常见问题阐述
(一)房地产行业收入核算缺乏应有的完善性
实际上，由于房地产行业自身的特殊性，使得它所衍生的经营活动有别于其他行业的经营活动，随之而来的是会计核算工作的差异性，这就导致了房地产行业会计核算工作所面临的重重障碍。一方面，一部分的房地产企业在开展项目预售工作时，虽然房地产行业相关财会工作人员能够严格按照预收账款会计科目核算以及预售项目的现金流量，并在此基础上开展相应的税款核算工作，然而，在实际的项目预售会计核算工作中，由于房地产企业的.营销部门以及财务部门存在严重的信息不匹配的现象，这就使得房地产企业的财务部门难以第一时间掌握房地产企业不同项目现有的存货状况，更不用说房地产项目销售面积、房地产项目销售单价等基础信息的收集了。这就使得房地产企业的营销部门可能会存在随意修改销售信息等问题，这些随意修改销售信息的行为有可能会导致房地产行业相关财会工作人员所开展的税款核算工作出现数据误差，从而导致漏税等现象的发生。另一方面，小部分的房地产企业项目竣工决算缺乏相应的监督机制，这就导致了已经竣工决算的房地产企业项目出现不及时开展收入、成本的结转工作等现象。甚至还会出现即使开展收入、成本的结转工作，但是仍然存在将应收账款会计科目下所进行核算的款项挂在预售账款科目当中，此举将会导致房地产企业会计核算环节出现严重的不匹配现象。
(二)房地产行业内部控制管理机制缺乏规范性
笔者对当前我国房地产会计核算中存在的常见问题进行调研发现，大部分的房地产会计核算中普遍存在内部控制管理机制缺乏规范性的问题，具体表现为内部控制管理工作的不规范性、内部控制管理工作缺乏应有的约束，甚至内部控制管理工作成为一项可有可无的面子工程。以房地产企业合同的签定工作为例，房地产企业合同部门在开展合同的签定工作时，并未事先与房地产企业的财务部门进行商讨以及联合会签等工作，而是在合同的签定工作结束时向财务部门报送一份合同以便于留底备案。然而，房地产企业合同部门在未事先与房地产企业的财务部门进行商讨以及联合会签等工作后所签订的合同严重的违背了房地产行业内部控制管理机制的原则。此举导致了房地产行业相关财会工作人员难以准确分配相关费用支出，甚至出现与实际支出情况差异较大的问题，不仅不利于房地产行业六大成本核算工作的落实，也不利于后续土地增值税等税费工作的清缴。
三、房地产行业会计核算常见问题的解决对策阐述
(一)构建房地产行业会计核算管理风险系统
房地产行业收入核算缺乏应有的完善性使得房地产行业会计核算工作一直处于严重的高风险状态下，为此，房地产企业的经营管理者应当积极推动房地产行业会计核算管理风险系统的构建工作。房地产行业会计核算管理风险系统作为房地产行业管理信息系统的关键系统，房地产行业相关财会工作人员应当要对房地产行业会计核算管理风险系统的应用有着充分的认识，主动将房地产行业会计核算管理风险系统应用到房地产行业会计核算工作当中，从而有效的降低房地产企业内部风险所产生的不利效应。例如，以房地产企业项目预售工作为例，房地产企业应当将房地产行业会计核算管理风险系统中的销售模块的权限同时开放给房地产企业的营销部门以及财务部门，从而有效的建立信息沟通的桥梁。房地产企业的营销部门应当在房地产行业会计核算管理风险系统中的销售模块中录入房地产项目销售面积、房地产项目销售单价等基础信息，在后续修改销售信息时应当告知房地产企业的财务部门。借助于这种形式，从而确保房地产行业相关财会工作人员能够顺利的完成预收账款会计科目核算以及预售项目的现金流量，避免出现税款核算工作出现数据误差等现象。
(二)完善房地产行业内部控制管理机制
房地产行业内部控制管理机制的完善工作不仅需要房地产行业相关财会工作人员的努力，还需要房地产企业的经营管理者的重视，从根本上改变内部控制管理工作的不规范性、内部控制管理工作缺乏应有的约束，甚至内部控制管理工作成为一项可有可无的面子工程等问题。为此，房地产行业相关财会工作人员应当结合房地产企业的实际经营管理情况编制一套合乎标准的房地产行业内部控制管理机制。房地产行业相关财会工作人员应当定期开展内部控制管理培训，结合每个部门的实际业务情况有针对性的进行培训，如房地产企业合同部门则重点培训每个合同中具体明细费用的标准、如何与财务部门进行沟通等事宜，从而有效的避免出现合同签订的款项与实际支出情况差异较大的问题。
四、结束语
综上所述，房地产行业有必要开展房地产会计核算中存在的常见问题及对策研究工作，我们应当清晰的认识到房地产会计核算中存在收入核算缺乏应有的完善性以及内部控制管理机制缺乏规范性等问题，为此，我们需要从构建房地产行业会计核算管理风险系统等方面入手，从而有效的提升房地产会计核算水平。
参考文献：
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根据国家税务总局的规定，采取预售方式销售开发产品的房地产开发企业，其当期取得的预售收入先按规定的利润率计算出预计营业利润额，再并入当期应纳税所得额统一计算缴纳企业所得税，待开发产品完工时再进行结算调整。这一规定有利于税收的均衡入库，但也增加了企业会计核算的工作量。它是企业会计核算方面的一项新内容。由于当期应纳税所得额并入、抵减预计营业利润后与当期利润总额（亏损）的反差很大，出现了有些企业即使亏损金额很大，却仍要缴纳较高企业所得税的现象。因此，如何使企业的所得税费用与企业盈利配比，并使预计营业利润在开发产品完工结算期得到正确抵减；如何在增加核算工作量的同时采用简便易行的核算方法，做好预计营业利润的计提、抵减核算工作，并确保核算的准确性；如何从科目间找出勾稽关系，方便自查税费提缴情况等，是一个值得探讨的问题。根据笔者在工作实践中的体会，采用同步登记法在“递延税款”归集或转回预缴企业所得税的核算方法，不仅能较好地处理这一业务问题，而且简便易行。
“同步登记法”一是指预缴的企业所得税与营业税费皆在“递延税款”核算，两者的明细账合并在同一账页中登记。虽然在“递延税款”核算营业税费目前尚有争议，但由于《企业会计制度》只明确营业税费的提缴过程，未进一步明确应在什么科目归集、结算转回，故笔者认为在“递延税款”科目核算较合理、可行。
二是指工程项目自开工至竣工销售，发生的经济内容均在同一账页中登记。实际数与预计数在同一账页反映，便于预计数的转回，实际数与预计数的对比，企业对税费提缴情况的自查等工作。具体做法及运用如下。
1.预缴企业所得税与营业税费的同步登记及有关科目间的勾稽关系的核对。
①为使企业缴纳的所得税费与企业盈利配比，其预缴归集或转回的企业所得税在“递延税款”核算，借方核算由预计营业利润部分得出的企业所得税；贷方核算销售转回已计提的企业所得税，须结算，余额应为零。预缴的企业所得税和营业税费统一登记在七栏式明细账页上，前三栏分别登记借、贷、余；分析栏分别登记营业税费、企业所得税，蓝字登记预提金额，红字登记转回金额。销售结算后，该明细账余额为零。
位消费挂账时借方记：应收账款—×××、贷方记：主营业务收入—×××；
6、原则上不可多收客户用餐费，如果出现多收情况借方记：现金、贷方记：营业外收入；
三、结转成本。
该程序是用来勾稽领用酒水、饮料、香烟、干货、低值易耗品；
1、领用酒水时借方记：主营业务成本—×××；贷方记：库存商品—×××；
2、领用干货时借方记：主营业务成本—×××、贷方记：原材料—×××；
3、领用或摊销低值易耗品借方记：主营业务成本—×××、贷方记：低值易耗品—×××；
四、月末盘点、调整成本。由于有些原材料在购入后就直接进入“主营业务成本”科目，因为行业的特殊性，对于一些先行计入成本的物料应要根据月末剩余冲减多计成本，比如：对于后厨盘点剩余的物料要进行“假退库、假出库”处理；
1、根据月末盘点表的本月结存金额应作假退库处理时应开具《入库单》，根据《入库单》借方记：原材料—×××、贷方记：主营业务成本—×××（其处理法的好处是为了成本的准确性）；
2、根据月末盘点表的本月结存金额应作假入库处理时应接着开具《出库单》、根据《出库单》计入次月成本借方记：主营业务成本—×××、贷方记：原材料—×××；
五、日常费用处理。把发工资、付电话费、房租、水电费、差旅费、应酬费等制作好凭证；
1、后厨工资一律直接计入成本借方记：主营业务成—工资、贷方记：现金或银行存款；
2、前厅工资一律进入营业费用借方记：营业费用—工资、贷方记：现金或银行存款；
3、后勤、采购、财务、行政、质检等管理人员工资一律计入管理费用—工资；
4、当月缴交的水电费一律直接计入成本借方记：主营业务成本—水电费、贷方
记：现金或银行存款；
5、当月缴交的租赁费可直接计入营业费用借方记：营业费用—租赁费、贷方记：现金或银行存款；
6、店堂装饰费用借方记：在建工程—×××、贷方记：现金或应付账款—×××；一旦装饰完毕验收合格应将在建工程科目结转借方记：长期待摊费用—×××、贷方记：在建工程—×××；按三年平均摊销并于次月起逐笔提取进入成本；
7、如果是季交或年交的费用（缴交一个季度的房租或者保险之类的）则应自产生费用的次月起逐月摊销进入成本，发生费用时借方记：待摊费用—×××、贷方记：现金或银行存款；摊销费用时借方记：管理费用—×××或营业费用—×××、贷方记：待摊费用—×××；
8、购入的营业设备、办公设备、交通工具价值在500元以上的或使用年限在2年以上的借方记：固定资产—×××、贷方记：现金或应付账款—×××，平均按三年使用年限来摊销于次月起逐笔提取进入成本借方记：营业费用—固定资产折旧×××、贷方记：累计折旧—×××；
9、领用桌布、毛巾、餐具等（按每个月损耗率为10%计入成本）等借方记：主营业务成本—×××、贷方记：库存商品—×××、或低值易耗品—×××；
10、领用办公用品或维修工具（办公用品的发放也应限量、维修工具一律以旧换新否则发现工具减少数量则由仓管员赔偿，财务人员应知会仓管员建立、健全《仓库各存货明细账》、办公用品领用台帐、工具以旧换新台账）办公用品借方记：管理费用—办公费、维修工具借方记：营业费用—维修费、贷方记：低值易耗品—×××，11、当月产生的电话费借方记：管理费用—电话费或营业费用—电话费、贷方记：现金或银行存款；
12、当月产生的差旅费借方记：管理费用—差旅费、贷方记：现金或银行存款；
13、当月产生的运输费借方记：营业费用—运杂费、贷方记：现金或银行存款；
14、后厨及前厅员工购入衣（严格控制购入数量）借方记：营业费用—工衣、贷方记：现金或应付账款、员工离职扣工衣款借方记：现金、贷方记：营业费用—工衣；
15、购入管理人员工衣借方记：管理费用—工衣、贷方记：现金或应付账款；管
理人员离职扣工衣款借方记：现金、贷方记：管理费用—工衣；
16、当月发生的工伤费用借方记：管理费用—福利费、贷方记：现金或银行存款；
17、当月发生的广告费用要根据实际情况来判断是否需要待摊，不需要待摊的借方记：管理费用—广告费、贷方记：现金或应付账款；金额较大的需要待摊的借方记：待摊费用—广告费、贷方记：现金或应付账款；次月提取摊销时借方记：管理费用—广告费、贷方记：待摊费用—广告费；
18、当月缴交的社保、医保等借方记：管理费用—社保、医保、贷方记：现货银行存款；
19、其他不好界定的费用借方记：管理费用—其他、贷方记：现金等；
20、当月发生的汇款或转账手续费、PS机收银手续费借方记：财务费用—手续费、贷方记：现金或银行存款；
21、当月发生的缴交贷款利息借方记：财务费用—利息、贷方记：现金或银行存款；
22、当月发生的收到银行存款利息借方记：现金或银行存款、贷方记：财务费用—利息；
23、当月购买发票或支票产生的费用借方记：财务费用—工本费、贷方记：现金或银行存款；
六、核算应交税金。营业税、建设税、教育费附加等（季度末还要交企业所得税）；
1、当月缴交的营业税借方记：应交税金—×××、贷方记：现金或银行存款；
2、当月缴交的车船税、个人所得税、建设税、教育费及附加等借方记：主营业务税金及附加、贷方记：现金或银行存款；
3、当月缴交的企业所得税借方记：所得税、贷方记：现金或银行存款；
七、结转损益。
1、结转主营业务收入借方记：主营业务收入—×××、贷方记：本年利润；
2、结转主营业务成本借方记：本年利润、贷方记：主营业务成本；
3、结转应交税金借方记：本年利润、贷方记：应交税金；
4、结转营业税金及附加借方记：本年利润、贷方记：营业税金及附加；
5、结转营业费用借方记：本年利润、贷方记：营业费用；
6、结转管理费用借方记：本年利润、贷方记：管理费用；
7、结转财务费用借方记：本年利润、贷方记：财务费用；
8、结转所得税借方记：本年利润、贷方记：所得税；
9、结转营业外收入借方记：营业外收入、贷方记：本年利润；
10、结转营业外支出借方记：本年利润、贷方记：营业外支出。
八、财务报表
1、资产负债表
2、损益表
3、主营业务成本明细表；
4、营业费用明细表；
5、管理费用明细表；
6、应收账款明细表；
7、应付账款明细表；
8、PS机收银未达账明细表；
9、现金、支票、发票盘点表；
10、仓库盘点明细表。
新会计准则将投资性房地产定义为:为赚取租金或资本增值,或两者兼有而持有的房地产,包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权、已出租的建筑物。新准则注意到了投资性房地产的投资属性,并将企业拥有的房地产区分为三个类别:1.作为固定资产、无形资产的房地产;2.作为存货的房地产;3.投资性房地产。新会计准则允许投资性房地产选择成本计量模式或公允价值计量模式。如果存在确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的,可以采用公允价值模式计量,即:1.投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场。所在地,通常是指投资性房地产所在的城市。对于大中型城市,应当为投资性房地产所在的城区。2.企业能够从活跃的房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息,从而对投资性房地产的公允价值做出合理的估计。采用公允价值计量的房地产不需要计提折旧,并在每个会计期末检查其公允价值,将期初公允价值与期末公允价值的差额计入当期损益。
二、新会计准则中投资性房地会计核算存在的问题
新会计准则将投资性房地产从其他房地产中区分出来单独核算,其目的就在于向投资者提供会计主体持有的没有用于企业主要经营业务的、可以单独形成盈利的房地产,形成的会计信息质量更高。但是这样的会计核算形成的会计信息存在如下问题:
(一)同一资产存在两种计量模式,不利于外部投资人的理解。新会计准则对投资性房地产允许采取成本计量模式和公允价值计量模式两种核算方法。假设一个企业同时存在符合两种计量模式的投资性房地产,比如在郊区拥有出租的厂房、在城区拥有出租的写字楼,那么按照新会计准则,郊区的厂房按成本模式计量,而城区的写字楼按公允价值模式计量。成本和公允价值两种性质完全不同的计量属性同时出现在财务报告上投资性房地产项目。如果外部投资人不仔细查阅会计报告中的附注,直接通过阅读财务报告很难发现和理解这些会计信息,易使外部投资人错误理解会计报告。
(二)容易被用于操纵企业盈利等。新会计准则允许投资性房地产从成本计量模式转换为公允价值模式,而且这种企业内部会计核算上的转换不需要交易或者其他外部证据,关键在于企业对该投资性房地产形成使用目的决议。企业控制者很可能会根据自身需要选择投资性房地产计量模式,形成的会计信息很可能不利于外部信息使用者。企业持有的投资性房地产计量模式很可能成为某些控制者人为操纵会计信息的工具,不符合资本市场会计信息的公正要求。
(三)会计核算存在不对等的情况。这种不对等主要表现在:1.投资性房地产可以从成本计量模式变更为公允价值计量模式,但是不允许从公允价值计量模式变更为成本计量模式。2.采用公允价值计量模式,自用或者存货房地产转换为投资性房地产中,账面价值与公允价值相比高的部分计入当期损失,而低的部分计入资本公积。
三、投资性房地产经济性质分析
会计核算是为了提供会计信息,会计信息是为了反映某些社会经济现象。随着我国经济的快速发展,城镇化程度提高了很多,大中城市不断扩大。有许多企业持有了房地产后发现,利用房地产赚取租金或者抛售更为有利。这恰好是新会计准则中投资性房地产的核心界定条件。投资性房地产作为一个资本投资工具独立产生经济利益,而不附着其他的盈利过程,更不是普通商品交易过程。
企业投资持有的这种房地产以前是作为固定资产或者无形资产核算,在成本计量模式下账面价值不断减少,而实际市场价值不断上升,于是形成了一对不可调和的矛盾。制定投资性房地产会计是为了应对这些社会经济现象而提出的核算办法。
但是也应该看到,投资主体持有房地产可能并不仅仅只是单一为赚取租金或资本增值,也有可能在某些时间中投入自身生产经营过程。可以说在当前我国社会经济环境当中,投资属性有可能存在任何房地产中。从外部来看,很难判断企业持有房地产的真正目的。如2007年房地产涨价的过程中许多房地产公司捂盘惜售,碧桂圆囤积土地达45平方公里,实际上就可以算是从一般的商品房开发转为赚取资本增值了。但是从外在法律形式来看,没有充分证据表明可以认定为投资性房地产,而实际上具备投资房地产的性质。
许多国有企业通过搬迁到郊区,进行土地置换,取得生产经营所需资金也正是房地产存在投资属性的有力证明。比如中车双喜轮胎工业公司位于太原市的繁华商业区,占地近150亩,有优越的地理位置和便捷的交通设施,通过土地置换,公司获得了两亿元的启动资金。可见房地产往往会同时具有多种的资本投资工具属性和其他属性,而且很难将其明确区分开来。
促使房地产具有资本投资工具属性除了投资人的主观意愿以外,还有一个关键因素就是市场环境,而且后者往往起决定作用。
四、改进投资性房地产会计核算的建议
当房地产同时具有多种属性的时候,投资性房地产会计核算不应该区分哪些是投资性的房地产项目、哪些是存货房地产项目、哪些是自用的房地产项目,而是应该将房地产作为一个整体,不在实物上做区别,只需要区分其中有多少价值属于投资属性,有多少价值是其他属性的。按照这个思路,投资性房地产账户主要是提供某个主体中由于房地产的公允价值变动而带来的、不符合成本计量模式的变化价值总额。那么相应的会计核算应该是:
(一)取得房地产的时候按照成本计量模式计入固定资产或者无形资产中。
(二)在每个会计期末检查公司持有房地产的公允价值,将房地产的账面价值与公允价值之差计入投资性房地产,对应的科目是当期损益。房地产的公允价值检查应该由公信力比较强的独立社会服务机构来进行。投资性房地产账户按单个资产设立明细账户,正常余额在借方,表示公司持有的房地产中被市场认可的公允价值超过房地产账面价值的部分;也允许出现贷方余额,表示房地产公允价值低于房地产账面价值的部分。
(三)当存在投资性质房地产被处置时,相关的投资性房地产账户的明细账户也随同处置。如出售时计入固定资产清理或相关损益账户。
(四)投资性房地产在资产负债表上单独列示在长期资产中,放在最后。其记账依据就是独立社会服务机构的证明等法律文书。
摘要：随着市场经济的逐步发展以及房地产业的高速发展。房地产企业的会计作会受到人们的关注，房地产开发企业的会计核算在运行过程中弊端凸现出来，如何完善房地产开发企业会计核算、促进房地产业的健康发展，是全社会都在积极关注和思考的问题，通过对问题的不断研究，解决实际操作中实际存在的问题及疑点，逐渐促使房地产企业会计的规范化和房地产行业的健康发展。
关键词：房地产企业会计核算；会计信息失真；问题；对策
一、引言
房地产开发企业具有资金投入量大、投资时间长、投资风险偏高的特点。从生产经营角度而言，房地产开发企业开发周期长、环节多，开发投入大，风险高。表现在会计核算上，成本的结转期以开发项目的建设周期为准，这就要求要在会计核算上做好谋划，精打细算，以配合项目开发成功；从产品角度而言，房地产开发企业产品具有高价值性，销售往往采用预售和分期付款销售的办法，在会计核算时，收入的确认同一般生产企业相比具有一定的特殊性。房地产企业投入产出比例阶段性不合理，业绩波动较大，信息披露容易不足。目前适用于房地产开发企业的会计规范有《企业会计准则》、《房地产企业会计制度》，如何在门类众多的制度，准则、规定之下，结合企业自身特点，改进现有会计核算方法，使会计人员提供的会计信息更加真实、可靠，是目前亟待解决的关键问题。
二、房地产开发企业会计核算存在的问题
1房地产开发企业收入确认的复杂性
房地产商品销售往往采用预售、分期收款销售等多种销售方式，在会计实务中房地产收入的确认同其它的生产收入相比具有一定特殊性。房地产开发企业会计制度和《企业会计准则一收入》在商品房所有权上的重要风险和报酬是否转移问题上存在分歧。《房地产开发企业会计制度》中规定以结算账单提交买方并得到认可作为房地产开发企业收入确认标准，《企业会计准则——收入》中规定以风险和报酬的实质转移作为收入确认的标准。在会计实务中如何运用这一标准则比较混乱，核心问题在于应在哪一环节确认为收入。
2房地产开发企业商品成本与售价的不配比性
房地产开发企业的生产周期较长，在开发过程中，由于项目尚未完工或即使开发产品已预售完毕，其预售款项也无法确认为收入，其结果是为配比原则的应用造成了困难。一般商品的售价总是围绕其成本上下波动，而开发产品的成本载体是整个建设工程，而销售则是按楼层或户型为单位，这样就造成单个楼层或户型的售价明显与其成本不配比。如同一结构的房屋，低层建筑施工成本低于高层建筑施工成本，但销售时，低层售价却高于高层售价；又如“丁字形”楼房虽然同楼层成本一样，由于朝向不同，其售价相差也很大。房地产开发商品的成本载体是整个建设工程，而销售则是按楼层或户型为单位，这样就造成单个楼层或户型的售价明显与其成本不配比。通常房地产开发企业的成本结转方法是：按当期竣工后的核算对象的总成本除以总开发建筑面积，得出每平米建筑面积成本，然后再乘以销售面积得出本期销售成本。这样均摊计算的结果没有考虑房屋楼层、朝向的因素，得出的经营成果不具有真实性。
3收益评价指标不能真实反映企业业绩
房地产企业投入产出周期具有较强的特殊性，表现在会计年报中往往是业绩波动较大，不适用一般的公司业绩评价指标。因此，评价一个房地产开发企业的业绩，不能以指标论好坏，应透过指标看实质，看其资质信誉、实力、现金流量、资产质量，还有更重要的表外风险等。
三、完善房地产开发企业会计核算的对策
1正确确定和应用收入确认标准
房地产商品销售收入的确认应符合两个标准，即法律标准和专业标准。法律标准是指我国相关法规中规定的房地产销售必须符合的条件或标准：如对于以出让方式取得土地使用权的，未按照出让合同规定支付全部土地使用权出让金，未取得土地使用权证书，或未按照出让合同规定进行投资开发的，以及权属有争议的，未依法登记领取权属证书的房地产不得买卖。凡是不符合法律标准的，即使房地产商品已经开发完毕，甚至取得了相关报酬，并转移了风险，也不能作为收入予以确认，法律标准是专业标准的前提条件。专业标准是指会计准则、会计制度中规定的商品销售收人确认标准。专业标准的收入确认是以风险和报酬实质的转移为标准，理论上比较合理，但由于房地产业销售方式的多样性和复杂性，在实际操作中有很大的困难性。
销售合同是在房屋尚未建成竣工前的预先销售行为，企业不论是否收取了款项，均不属于实际发生的销售业务。签订预售合同并收取预收货款不符合收入确认条件，不能作为销售实现依据，对于签订正式房屋销售合同，由于商品所有权上的主要风险和报酬尚未转移给买方，不符《企业会计准则一收人》的有关规定，也不能确认收入，购买方取得商品房产权证时确认收入，会导致收人滞后，不符合收入确认原则。因此，尽管房屋产权证书是房屋所有权的标志，但并非是确认收入的必要条件。
2引入计划销售价格的概念，使销售收入与成本配比
引人计划销售价格的概念，解决与销售收入不配比的情况。即当开发的房屋达到可销售状态时，企业根据成本、市场、地段、楼层、朝向等因素制定一个计划销售价格，作为成本分配标准，以实际开发成本除以计划销售总额的出计划销售成本率来进行商品房成本的结转。在实际工作中，视开发规模大小，还可以分为实际售价成本率结转法和计划售价成本率结转法。实际售价成本率法，是在季度前两个月按实际售价乘以计划销售成本等于季末销售成木的方法调整。这种方法适用于开发规模较大的房地产企业，优点是可以减少下作量，缺点是季度前两个月受房价影响会产生一定误差，且不能及时、准确提供较详细的成本资料。计划售价成本率法，就是始终按计划售价乘以计划销售成本率进行结转。这种方法的缺点是结转工作量较大，但遵循了一贯性原则，提供信息可靠及时，并能将结转成本工作量分散在日常工作中，适用于一般房地产开发企业。
3扩大信息披露内容，提高房地产开发企业信息披露中的信息含量
(1)应增加土地储备量及成本构成的信息。房地产开发成本中土地成本的比例一般占有较大的比重。因此，能否拥有土地储备以及土地储备的成本状况，从一定程度上决定了开发企业未来的发展，而信息使用者通过企业披露的土地使用权总额无法判断其土地储备的信息。因此，在房地产开发企业的财务报告附注中增加土地储备量及取得成本情况的披露是必要的。
(2)应增加分项目现金流量信息的披露。以企业每一开发项目为基本单位，披露其在开发经营过程中形成的经营活动现金流量，包括销售房地产收到的现金、购买工程物资以及支付工资等所支付的现金，以此提高其现金流量信息的有用性。
(3)重视质量保证金及风险的披露。房地产开发行业具有高风险的特征，企业应在其财务会计报告中充分揭示其各种风险，而不应仅限于抵押风险，即在房地产开发企业报表附注中应增加风险披露的内容，就企业尚在开发的土地、工程项目等面临的开发风险、筹资风险、土地风险等进行说明，提高风险的透明度。企业还应建立质量保证金制度，为房地产商品的质量提供保证，但鉴于房地产商品的长期性、高价值性，房地产开发企业的质量保证金与一般工商企业产品质量保证不同之处在于其保证金的数额更大、保证期限更长。
四、小结
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房地产开发成本核算09-22
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代理公司房地产职责09-08
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