房地产开发项目前期定位策划研究
摘 要:本文立足于当前中国房地产发展状况的大环境和大背景,分析了我国房地产开发项目前期定位策划内涵,并结合项目区的实例,对房地产项目前期定位策划作了详尽的分析,从而明晰了房地产开发项目前期定位策划的流程环节,以及一些基本的策划方式,为房地产项目开发前期策划研究提供一些启迪和指导意义。
关键词:房地产开发项目前期定位策划市场定位
一、 引言
房地产业是社会主义市场经济的重要组成部分。我国的房地产业从上世纪八十年代初期开始起步,虽然已经历了将近三十年的曲折发展之路,但毕竟还十分不成熟和规范。在市场经济大潮的冲击下,开发商若想立于不败之地,唯有不断分析当前房地产市场,调整发展战略,转变经营观念与方法,适应市场变化做出新的战略选择和经营模式。因此,在房地产项目开发前期阶段,进行细致系统的市场研究,发掘市场机会、分析项目竞争优势、进行客户定位、市场定位、产品定位、价格定位、规划设计定位、环境定位、预测开发营销方案等策划,对完善房地产开发程序,提高物业价值,规范房地产市场竞争持续均有十分重要的作用。
二、房地产前期定位策划的内涵
房地产前期定位策划是一种辅助决策的一项综合性活动。它的前期性可以从两个方面来理解:一方面,前期定位策划行为的进行要先于实际的决策和项目产品的形成,它是一种科学的预测活动;另一方面,相对于全程策划来说,前期定位策划主要研究的是项目有形产品建设实施以前的部分。房地产前期定位策划就是根据房地产前期策划预期目标,经过对市场的深入研究和分析,整合各种资源,达到帮助房地产开发企业决策“在那里开发、开发何种项目、开发什么样的产品、怎样开发、以怎样的价格、销给谁”的一项动态的系统性工程。
三、房地产项目开发前期定位策划工作流程
房地产项目开发前期定位策划是一个系统工程,其内容主要包括市场调研、市场细分、确定目标市场、市场定位、产品定位、价格定位和推广策略。
(一) 市场调研。
房地产市场调研,就是以房地产为特定的商品对象,运用科学的方法,有目的、有计划地对相关的市场信息进行系统的收集、整理、记录和分析,进而对房地产市场进行研究与预测,为决策者了解房地产市场的变动趋势,制定项目开发计划,拟订正确项目运营决策提供参考与建议。
(二) 市场细分。
市场细分就是根据消费者明显不同的需求特征将整体市场划分成若干个消费者群的过程,每一个消费者群都是一个具有相同需求和欲望的细分子市场。对于房地产,按性质可分为:住宅类、商业酒店类、公用事业类等。对于住宅,按家庭经济收入层次可分为:安置型、经济实用型、舒适型、豪华型;按套型可分为:平层、错层、复式、跃层、别墅;按户型可分为:一室一厅、两室一厅、三室一厅、四室两厅等。
(三) 确定目标细分市场。
房地产开发企业要选择一个细分市场作为自己的进入目标,首先要考虑这个细分是否可行,同时还要分析评估细分市场,看它是否最适合自己。企业经过充分调查、研究后,如果发现没有办法开拓一个全新市场,就应该降低期望值,在现实市场中找到适合发挥自己特长的那个部分。若企业找到一个全新的目标市场以后,应立即抢先确立其产品地位,占领制高点。房地产开发企业还要对自己的实力有一个正确、全面的评估,认真做好SWOT分析。只要有竞争观念、竞争思路上的优势,其产品就具有竞争力。
(四)市场定位。
当房地产开发企业选准了细分市场,明确了自身竞争优势之后,只有做好市场定位,才能将自身的优势与消费者的需求真正地结合起来,从而转化为对消费者真正的吸引力。市场定位就是通过各种媒体和渠道向消费者传达组织或品牌的特定信息,使差异性清楚地呈现在消费者面前,从而引起消费者的注意。目标消费者和竞争对手是定位的依据,其目的在于造成差异和联想。
(五)产品定位 。
产品定位就是在市场定位的基础上,结合房地产市场发展趋势,进一步研究项目本身应该具备什么样的属性,研究建筑应该具备的功能、空间结构和布局形式,为后续建筑设计提供依据。
(六)价格定位。
价格是项目可行性研究中最具灵魄的因素,构成开发项目的价值因素很多:项目的地段区位、周围环境及设施配套、规划设计的合理性、工程建造的质量、科技含量以及物业管理等等,共同构成了产品的价值。价值中也有一些符合消费时尚和反映时代潮流的“亮点”,反映在价格上称之为“卖点”。开发项目的价格定位应体现特点,突出“亮点”,顾及增值点。
(七) 推广策略。
开发的房屋卖给谁,他们有什么特殊要求,他们的消费能力如何是推广策略中首先要作定位的,它的定位直接影响到开发项目的建设标准、配套标准、销售方式及价格定位等等。一般讲,开发的小区要兼顾不同收入阶层和不同家庭结构人士的需求,这些主要反映在套型和结构、房屋坐落区位以及建筑式样等各方面。要做好对客户群的准确定位,找到市场的空档,先入为主,方可占尽优势。
四、案例分析
(一)项目区概况。
项目区紧邻郑州市主干道郑汴路和熊耳河滨河公园,正处郑汴路商圈、二七商圈和紫荆山商圈之间,总占地面积63731㎡;总建筑面积166874㎡:其中包括住宅151981㎡,商业14893㎡;绿化率40%;建筑密度23%;小区内配套有停车场、幼儿园或托儿所、1800㎡少儿培训中心、2000㎡会所、老年娱乐场、儿童游乐场、便民超市、健身房、咖啡厅、商业步行街等。
(二) 项目细分目标市场定位。
1、住宅套型定位。
“以多层、小高层、高层为主,以错跃复式创新套型为靓点”。
2、户型定位。
以两室两厅一卫、三室两厅一卫、三室两厅两卫为主,适当加有复式,不追求小户型,定位中高档社区。
(1)A户型(两室两厅一卫)。
字母门设计,从进门处就挥洒出别具一格的优雅气质;餐厅与厨房连为一体,家庭氛围轻松和谐;客厅与主卧均附带超阔弧形观景阳台,通透明朗,健康欢畅;次卧情趣小阳台,充分考虑所有家庭成员的需求;宽敞卫生间,为现代家庭量身打造,彰显非凡品位。
图3—1A户型
(2) B户型(三室两厅一卫)。
四阳台设计,无论客厅、餐厅、卧室,都可尽情观赏户外风光;小进深,大面宽,更多面积接触阳台,可以更合理地利用空间;客厅超阔弧形阳台设计,气度非凡,尽显优雅品位;主卧附带弧形怡情阳台,创造主人独具魅力的私人生活空间;宽敞卫生间,完全贴合现代家庭的需求,并处处体现高层次生活的不俗品位。
图3—2 B户型
(3) C户型(三室两厅两卫)。
四阳台设计,阳光清风尽揽入户,专为懂得生活的高阶层人士准备;客厅阳台与次卧阳台相连,形成会客区域观景采光平台,尊贵气质毕现;主卧阳台270度全视野观景阳台室,全玻璃构造,生活情趣尽在其中;老人房南向阳光充分采光,并与北向大窗充分对流,健康舒适;双卫设计,主卫优雅,客卫干湿分离,生活层次扶摇直上。
图3—3C户型
(三)产品定位。
1、概念设计。
中原首家城市主题健康社区,城市中坚阶层健康浪漫的第一居所。
2、项目各环节的创新介绍。
(1)规划设计。
总体规划布局力求合理,结构明晰,突出小区个性,引入都市设计理念,注重分期开发的连续性与完整性,以体现其持续发展潜能的生态社区。空间形态和建筑造型充满时代与人文气息,使项目区的个体形象为加速地区都市化作出贡献,让中原建筑文化在新世纪得以延伸与发展。
(2) 环境与景观设计。
入口视轴线通过休闲购物小广场、艺术喷泉、立体花坛及隐约可见的绿荫葱葱、小桥流水,以及悠悠而至的音乐之声,将区内的绿化景观逐一展现。小区的绿化系统追求在个性的基础上体现均好、实用,注重趣味。地面处理以动与静、干与湿、软与硬、规则与不规则相结合,积极造景,丰富绿地形态。
(3)建筑设计。
项目区建筑似有怀古之态而无复古之意,尽显阳刚之气却怀阴柔之美,壮观、大气而又中规中矩。建筑立面处理强调文化与个性,积极运用光与影剧院来塑造建筑形象及其个性,充分运用材料的质感与肌理,虚实体理变化来造型。
(4)道路交通。
道路交通系统力求实用、简洁、便捷。在主要小区道路旁设地下车库出入口,将居民用车尽早地请入地下,最大程度地减少交通噪音、废气及视线污染,大大提高了出入的便捷性,净化地面环境形象。半地下停车库具一定自然采光通风能力,同时又能因势造坡,让绿地有所起伏,增强三度空间的趣味性。精心设计线形弯曲优美的道路,不仅仅有移步易景的功效,弯曲的道路还能让驾车者自然地降低车速。在增加安全性的同时,有效地减少交通噪音,以确保小区内部的环境质量与观赏价值。
五、结论
本文主要对房地产前期定位策划的发展进行了比较深入的研究,并提出了较为系统的前期定位策划模式,同时结合案例进行了具体的分析和探讨,提出了目前房地产策划应当进入“立体时代”,这样有利于掌握房地产前期定位策划的理论和发展规律,从而促进房地产前期定位策划的健康发展。同时策划系统重视市场、消费者的观点,也有利于房地产企业决策者正确掌握决策方法。随着我国市场体系的完善和成熟,房地产前期定位策划必然会得到快速的发展,社会、企业、消费者也会越来越认同房地产前期定位策划。
(作者单位:中国地质大学资源学院)
参考文献:
[1]曹春尧著.房地产营销策划.上海财经大学出版社,1999年8月第1版.
[2]郑华.房地产市场分析方法.电子工业出版社,2003年5月第3版.
[3]周咏馨.房地产开发项目前期策划阶段的消费者地位研究.中国房地信息,2003(2).
[4]周俭.城市住宅区规划原理.同济大学出版社,2000年5月第1版.
[5]张沈生.房地产经营管理系列经典教材大连.大连理工大学出版社,2009年1月第1版.
作者：张丽娜 田 倩 汪萍芳
设计住宿人数峰值50人
主要住宿人群：大学生求职群体、年轻城市工作者群体
住宿类型：单人床位
住宿规则：同性别同房间
房屋本身
①地理位置及周边交通
□ 城区中心
□ 交通便利(公交、的士自由出行)
②住宿条件(力求较为良好)
□ 足够的公共卫生间(最为重要，建议3或4间)
□ 足够的公共活动空间(客厅)
□ 足够的公共晾衣处(分男女不同区域)
□ 燃气热水器(供全部公共卫生间使用)
□ 洗衣机(公共，建议3台)
□ 微波炉(公共，建议2台)
□ 宽带网(公共，建议设置大带宽无线网)
□ 数字/网络电视(机)(公共，建议1台)
□ 冰箱(公共，建议2台，冬天可暂不提供)
*注：基于房屋高密度集中住宿的性质，厨房的全部炊具设施可不提供，并禁止一切室内的炊事活动(除用微波炉加热食物外)。
宣传推广
目标广告受众：
大学生求职群体、年轻城市工作者群体
目标受众媒体接触习惯：
极度依赖互联网
主要策略：
①通过(租房)分类信息网站(如赶集网、58同城)、SNS社区(租房频道)网站(如西祠胡同、19楼)及南京地方租房网站(如南京租房网)，发布房屋(床位)出租信息(配高清大图)，以招徕大量需求者的电话咨询和实地看房，直至最终出租成交;
②良好的住宿条件和房客住宿体验假以时日形成口碑，口口相传，更容易招徕更多的需求者。
分析房地产项目的背景情况材料和基本情况。包括欲开发土地的位置、欲开发土地的土地权属、欲开发土地的土地权性质、欲开发土地的权证面积、政府主管部门的规划要点、自筹资金规模等。背景情况材料和基本情况是进行分析研究、提出咨询报告的基础和依据，委托人提供的报告材料、数据、资料越全面，越有利于咨询报告的科学性、合理化。 一是完成房地产项目的市场调查工作，
二是依据调查情况进行有科学依据的市场分析，
三是进行有独创性的策划。
策划方案应包含的基本项目包括：
(1)市场调研 A区域房地产市场调研 B类比竞争楼盘调研 C各类物业市场调研 D项目功能与主题定位分析 E目标客户定性调查 F目标客户定量调查 G市场定位分析和项目价格定位分析 F项目可行性总评估分析报告
(2)项目投资策划 A宏观经济和本区域城市市场调研 B项目所在地环境、现状及发展趋势判断 C项目开发方式和开发节奏建议 D项目土地SWTO调查和项目规模定位、价值分析 E项目投入产出分析及资金运作建议
(3)项目规划策划 A项目背景分析 B项目名称和标志 C项目整体平面规划、功能分区、道路系统布局概念提示 D单体主力户型组合概念方案 E整体建筑风格定位、色彩计划 F室内布局、装修概念提示 G环境规划及艺术风格提示 H公共家具设计概念提示 I公共装饰材料选择指导 J灯光设计及背景音乐指导 K项目建成后未来生活方式指引 依据以上义务，要尽可能收集与所策划项目有关的经济技术信息、资源信息、人才信息，利用自身的技术知识和经验，综合分析项目的技术内容，预测房地产项目的经济前景，为委托人的房地产项目提供科学依据和参考方案，提出具有较高科学水平和参考价值的咨询报告和意见。房地产项目策划方案不仅仅是一个结论性的方案，它还应包括基本信息数据、分析论证过程和各种可行性方案以及最佳方案等内容。
***项目前期发展策划报告(范本) 目录(最好带照片)
第一部分：项目区域分析
1、项目区位
2、项目现状
3、项目周边企事业单位分布
4、项目周边教育配套分布
5、项目周边商业配套分布
6、项目周边餐饮娱乐设施分布
7、项目周边医疗配套设施分布
8、项目周边宾馆酒店分布
9、区域环境小结
第二部分：项目规划分析
1、区域规划-城市规划
2、项目交通环境分析(交通动线分析、公交线路分析、地铁线路分析)
3、区域商业网点发展规划(大型超市、购物中心、仓储商场、大型百货店、专业店、大型批发市场、城大型零售网点规划布局····)
4、区域规划小结
第三部分：区域市场分析
1、区域市场分析(经济指标、地图、竞争楼盘照片、竞争楼盘简介)
2、区域内楼盘销售状况分析
3、区域市场中小户型楼盘现状分析
4、区域市场中小户型楼盘分布特点
5、区域市场中小户型平面布局特点
6、区域市场户型设计特点
7、区域市场户型设计特点总结(
1、面积小、功能全、空间设计自由灵活;
2、中小户型、大市场)
8、影响中小户型物业的关键因素(地段、交通、各项生活配套设施、工作性质) 第四部分：需求市场分析
1、需求市场分析(住宅市场：
1、周边居民访问：拆迁还建客户;
2、周边企事业单位住房情况;
3、城市各大专业市场及综合市场的生意人;4投资客户)
2、周边居民访谈
3、需求市场分析(周边企事业单位总体住房情况、城市各大专业市场及综合市场的生意人)
4、需求市场分析(商业市场：
1、片区商业规划;
2、主打市场目前规划;
3、酒店分布及规划)
5、区域商业网点发展规划
6、本地区主打产业/市场现状分析
7、本地区主打产业/市场目前规划
8、项目周边宾馆酒店分布(商务酒店前景看好，片区做生意流动人口多，商务酒店需求量大······) 第五部分：项目定位分析
1、项目SWOT分析：
优势：发挥优势、抢占机会
威胁：发挥优势、转化威胁
机会：利用机会，克服劣势
劣势：减小劣势、避免威胁
2、产品定位：
a、住宅市场：**户型为主、中高档、精装修电梯公寓几室几厅几卫：***平方米 **%
几室几厅几卫：***平方米 **%
几室几厅几卫：***平方米 **%
b、商业定位：大地盘商业裙楼*层
第六部分：物业发展建议
住宅小区的开发一般分为前期策划、投资咨询、规划设计、工程施工、物业管理等几个阶段。前期策划、投资咨询的内容一般包括拟建楼盘价格售价，房型定位及占比方案，购房户购买力分析，开发方案的策划，住宅建设标准，建筑造型，停车方式及停车位数量，开发成本估算及盈利性分析等。前期策划、投资咨询的牵涉面广，专业性强，开发商依靠自身的力量往往无力完成，而委托拥有大量信息数据的房地产咨询机构完成。现针对一案例，欲对上海住宅小区开发的前期策划、投资咨询作粗浅的探讨。
某房地产开发商已获得位于上海市五级地段的一住宅建设地块，该地块占地面积21000M2，地块周围教育、医疗、娱乐、购物等配套设施齐备，高架、公交、地铁(在建)等交通设施完备，目前，开发商已与政府土地管理部门签订土地出让协议，土地出让协议中规定土地出让年限为70年，用途为住宅，规划容积率为2.5，出让金为3675万元。另外开发商已与某一拆迁单位签订了地块动拆迁协议，其地块动迁费用包括支付被动迁单位和居民直接费用、清理场地费用、动迁工作劳务费用等合计为200万元/亩，该开发商在委托设计单位进行规划设计之前，在目前只有土地出让协议和动拆迁协议两份基本资料的基础上，欲委托咨询机构进行住宅小区开发前期策划、开发成本估算及盈利性分析。
一、住宅小区开发前期策划
1、楼盘价格定位
根据咨询人员市场调查，待建地块附近已建或在建住宅楼盘的价格分布范围从最低的3980元/M2至最高的9980元/M2，购房户有较大的选择空间，多数楼盘价位集中在中价范围。具体调查结果见下表：
(有关表格请参考本文末的表格,下同)
从上表可以看到，附近已建和在建竞争楼盘的均价多数分布在4980-6980元/M2。经过综合分析，拟定待建住宅小区购房户以上海本地工薪阶层中等偏上收入家庭为主，以经济能力较弱群体和高收入白领阶层为辅，根据自身楼盘的特点，拟定楼盘住宅商品房销售均价在6180元/M2。在销售运作时，可根据市场的供求关系，在已制定的销售价格基础上，进行适当的调整。
2、房型定位及占比方案
近年上海住宅市场新开发楼盘户型面积偏大的情况比较普遍，根据上海市房地产交易中心和上海市统计局联合发布的2002年上海市房地产市场商品房预售结构分析数据，2002年房地产市场商品房户型面积70M2以下的仅占2.2%，房型面积70-100M2的占16.3%，户型面积100-150M2占53.9%，户型面积在150M2以上的占27.7%，由于户型面积在100M2以上的占81.6%，户型面积明显偏大，使许多工薪阶层家庭望房兴叹。实际上，目前上海住宅市场最为抢手的户型是中小房型，它不是指传统意义上的50M2左右户型，而是指二房一厅面积在85M2左右，二房二厅面积在100M2左右的户型，这种户型实用性强，总价适中，物业管理费也不高，对工薪阶层具有极大的吸引力，经综合分析对比，拟建住宅小区开发项目的房型、建筑面积和占比定位如下:
3、购房户购买力分析
根据上述建筑面积定位与销售价格，主力房型二房一厅一卫和二房二厅一卫每套房屋销售均价为：52.5万元-61.8万元。一般情况下购房者首付30%，即15.75万元-18.5万元左右，余款向银行按揭分20年偿还，以61.8万元(二房二厅一卫)房型为例，首付18.5万元，余款43.3万元分20年偿还，目前商业贷款月利率为0.42%，每万元每月还本付息额为66.21647元，每月还款额经计算为2867元，对于中等偏上收入家庭购房户应该有还款能力。另外，
如果购房户能够得到部分公积金贷款，由于公积金贷款利率比商业贷款利率低，则每月还款额将有所下降，购房客户还款能力更能得到保证。
4、开发方案策划及参考经济指标的确定
开发方案:
社会经济的发展和人民生活水平的提高，对住宅小区居住环境提出了更高的要求，促使住宅建筑形态向舒适和实用方向发展，传统的多层+高层建筑模式已不能满足土地紧张的大城市的需求，而另一种折衷方式小高层板式结构住宅(7-13层)，因与多层住宅相比具有节约土地资源的优势，与高层住宅相比具有良好的通风、采光优势，成为当前和未来最受购房户欢迎的建筑形态，本次开发方案原则上选用12层小高层板式结构。
参考经济指标:
(1)住宅幢数、建筑面积、住户数的估算
根据房型定位及占比方案，待建楼盘住宅每户平均建筑面积：
70*5%+85*35%+100*35%+130*15%+160*10%=103.75M2
每幢住宅设5个单元，每单元为一梯二户(每单元设1台电梯)，则每幢12层小高层住宅建筑面积为：
12层*5单元/层*2户/单元*103.75M2=12450平方米
已知基地地块面积为21000M2，规划容积率为2.5，则可建住宅商品房和公建配套设施建筑面积合计为：
21000*2.5=52500M2
根据住宅小区规划指标，一般住宅商品房占94%-95%，公建配套设施占5%-6%，假设住宅商品房占总数的95%，则住宅商品房可建建筑面积为：
52500M2*95%=49875M2
可建12层小高层住宅幢数为：
49875/12450=4幢
住宅实际可建建筑面积：
4*12450=49800M2
每户平均建筑面积为103.75 M2，则
住户数为：49800/103.75=480户
(2)公建配套设施
公建配套服务设施包括：幼儿园、托儿所，便民商店，其他配套设施，其中幼儿园、托儿所一般占40%，便民商店一般占35%，其他配套设施一般占25%。
公建配套设施可建总建筑面积：总建筑面积-住宅建筑面积=52500-49800=2700平方米幼儿园、托儿所建筑面积：2700*40%=1080M2
便民商店建筑面积：2700*35%=945M2
其他配套设施建筑面积：2700*25%=675M2
(3)室外附属设施
室外附属设施包括独立式地下停车库、变电所、标准网球场等。
停车位：
小区机动车拟15%停在地面车位上，85%停在独立式地下车库内。
考虑到家庭轿车今后在上海的普及趋势，假设小区内每3户住户拥有一辆家庭轿车，则需总停车位为：
480/3=160个，地面车位数：160*15%=24个;地下车位数：160*85%=136个。独立式地下停车库：
每个车位平面尺寸为2.5M*5M，占地面积12.5M2。地下车位包括分摊车道面积一般为
30-35M2，本次估算取上限值，
则独立式地下停车库面积为：
136*35=4760M2
变电所:
变电所投资取决于整个小区的总用电量，整个小区总用电量估算如下：
民用建筑单位面积用电量指标摘录如下：住宅为40W/M2，幼儿园、托儿所为：30W/M2，便民商店为：60-120W/M2，其他配套设施为80W/M2，车库为20-30W/M2。在估算时均采用上限值。
住宅商品房用电量：49800*50=2490千瓦
幼儿园、托儿所用电量：1080*30=32.4千瓦
便民商店用电量：945*120=113.4千瓦
其他配套设施用电量：675*80=54千瓦
小高层住宅楼本身地下室：103.75*5*2*4幢*30=124.5千瓦
独立式地下停车库：4760*30=142.8千瓦
用电量小计：2957.1千瓦
另外小区内零星用电量取5%，则整个住宅小区总用电量为：
2957.1*(1+5%)=3105千瓦
选用变压器容量为3200KVA(1KW视同1KVA)能满足整个住宅小区用电要求。拟设10KV容量为800KVA变电所4座。取每座变电所房屋建筑面积为50平方米，共计200平方米。
网球场：
为满足小区居民的休闲、娱乐生活需要，拟在小区内建造标准网球场1座。标准网球场规格：36.58M*18.29M。网球场占地面积：669M2
5、建筑覆盖率、绿化率、小区绿化面积、网球场占地面积、地面车位占地面积、小区道路占地面积等指标估算
建筑覆盖率：
4幢12层小高层占地面积：103.75*5*2*4*(1+10%)=4565M2
公建配套设施(以2层计)占地面积：2700/2*(1+10%)=1485M2
配电所占地面积：200*(1+10%)=220 M2
建筑物占地面积：6270M2
(考虑到基础凸出外墙，建筑物占地在标准层基础上增加10%)
建筑覆盖率：6270/21000*100%=29.9%
绿化率：新建小区绿化率一般不低于30%，为改善环境，提高生活质量，整个基地绿化率取中档偏上水平为35%，除建筑物占地、道路场地，地面车位，网球场，幼儿园、托儿所活动场所，小区居民活动场所外，其余均植以绿化，其中独立式地下室上方设中心绿地。小区绿化总面积：21000*35%=7350M2
网球场占地面积：36.58*18.29=669M2
地面车位占地面积：24*2.5*5=300M2
幼儿园、托儿所室外活动场所：面积同建筑面积1080 M2
居民室外活动场所：取小区总占地面积的5%，即21000*5%=1050 M2
小区道路占地面积：21000-6270(建筑物)-7350(绿化)-669(网球场)-300(地面车位)-1080(幼儿园、托儿所室外活动场所)-1050 M2(居民室外活动场所)=4281 M2小区道路占有率：4281/21000*100%=20.4%
6、小区日最大用水量、污水日最高排放量、人工煤气日最大用量、电话容量等指标估
算：
民用建筑近期供水，污水排放，煤气用量，电话容量规划指标摘录如下：
供水指标：
住宅：7-10升/M2·日;公建配套设施：6-10升/M2·日;绿化：1.5升-2升/M2·日。排污指标：
住宅：6.7-9.5升/M2·日;公建配套设施：5.4-9升/M2·日。
人工煤气用量指标：
住宅：4.4M2/户·日;公建配套设施：0.08M3/M2·日。
电话容量指标：
住宅：100-154门/万M2;公建配套设施：25门/万M2
小区日最大用水量为：10升/M2*49800M2(住宅)+10升/M2*2700M2(公建配套)+2升/M2*9450M2(绿化)=544M3
小区日最高污水排放量为：9.5升/0M2*498000M2(住宅)+9升/0M2*27000M22(公建配套)=497M3
人工煤气日最大用量：4.4M3/户*480户+27000M2*0.08M3/M3=2328M3
电话线数量：154门/万M2*4.98万M2+25门/万M2*0.27万M2=774门
7、前期策划成果汇总如下：
建设规模：拟建4幢地下1层地上12层小高层，一梯二户，板式结构，每幢每层5个单元，平均每户建筑面积：103.75平方米，层高2.9米
地块总面积：21000平方米
建筑物占地面积：6270平方米
绿化占地面积：7350平方米
网球场占地面积：669平方米
地面停车位占地面积：300平方米
小区道占地面积：4281平方米
幼儿园、托儿所室外活动场所占地面积：1080平方米
小区居民室外活动场所占地面积：1050平方米
总建筑面积：57260平方米
住宅商品房建筑面积：49800平方米
公建配套设施建筑面积：2700平方米
幼儿园、托儿所面积：1080平方米
便民商店面积：945平方米
其他配套设施面积：675平方米
独立式地下停车库建筑面积：4760平方米
规划容积率：2.5(不包括地下停车库面积)
建筑覆盖率：29.9%
绿化率：35%
小区道路占有率：20.4%
其他娱乐，休闲设施占有率：14.7%
住宅小区总用电量：3105千瓦
住宅小区最高日用水量：544立方米
住宅小区最高日污水排放量：497立方米
住宅小区最高日人工煤气用量：2328立方米
住宅小区电话容量：774门
总户数： 480户
随着互联网的日益流行，网购之风已经刮遍全球，势不可挡。互联网，给广大顾客朋友们带来了一种更方便、更快捷、更省钱的购物方式;与此同时，低成本的投入、更广阔的市场也给众多商家带来了无限的商机。作为商家在能赚钱的同时带给消费者方便，我们何乐而不为，那么我们怎样才能成功的在淘宝平台开好一家网店呢?下面我就淘宝开店前期做一个简要的策划：
首先，我们需要了解的是淘宝平台交易的整个主干流程：货源保证→注册店铺→宝贝上架→店铺装修→店铺推广→客户服务→准时发货→售后服务。其中每个环节环环相扣，同等重要，我们需要有侧重的做好每一个环节。
货源保证;巧妇难为无米之炊，做生意不但要保证货源不断还要保证货源质量。注册店铺;这需要在淘宝平台通过实名认证、身份信息认证即可免费开店。
宝贝上架;这个环节就是把我们要出售的宝贝以图片的形式展示给顾客，值得注意的一点是图片的处理很重要，因为图片的的效果直接影响顾客的购买欲，所以这个环节不但要给宝贝拍好相片更需要处理好图片，增强效果以增加顾客的购买欲。其次，还需要给每个图片加上合理的文字说明，在图片出现之前就可以看到相关内容，尤其是导航按钮和大图片更应如此。细节上的注意，会让来客感觉到店主的细心周到、殷殷待客之意，自然多了份亲切。最后，要讲究文字安排，及时更新宝贝图片，把握宝贝上架时间以赢得更多顾客的浏览和亲睐。
店铺装修;这个环节也十分重要，首先要选择好出发点办出自己的特色，根据不同的消费对象、不同的时装风格、不同的时令而运用不同模版更新店铺的整体形象，网店装修其实和实体店的门面一样，第一眼给顾客的感觉舒服他就会走进店里，即便是不买东西也给店铺增加了人气。其次，要注意的就是把关店铺内容，要有侧重点的突出一些主打宝贝，以这些畅销宝贝拉动其他宝贝的销售，这个方法也是提升店铺人气的好办法。再次，要注重店铺的信誉度，这也是很多顾客所重视的地方，零信誉的店铺顾客会不信任，太高信誉的店铺顾客会想到店大欺客，适当的投入控制店铺的信誉度以获得更大的销量。 店铺推广;这一环节应该算是最重要也是最难的环节了，需要花费大部分的时间、精力、资金去做好这一环节。店铺推广，其实说白了就是为店铺打广告。在这个信息化时代，广告遍地都是、多如牛毛，那么怎么样才能在众多广告中脱颖而出吸引顾客的眼球呢?首先，广告要有好的出发点，比如：时尚健康，绿色环保，爱心奉献等等。其次，就是要讲求技巧，生拉硬拽、强行灌输的广告只会让人生厌。虽然店铺推广难做但也有很多技巧可循，我在这里列举三个自认为实用有效的方法：①控制好宝贝上架时间，合理组织宝贝名称，利用好评价管理，以增加宝贝的曝光率和顾客的信任度无形中就为店铺做了推广。②建立会员折扣制度，把超级买家秀做起来，以稳固回头客，让顾客帮我们做宣传，顾客的宣传比我们自己的宣传更有说服力，当然这要做到宝贝让顾客百分百满意。③投入一定的资金加入推广平台比如阿里巴巴、雅虎直通车、消费者保障协会、赞助社区活动等，这些
都是比较专业的专门负责推广的平台，适当的投资使用专业的推广平台还是会带来不错的经济效益。当然还有更多的推广小技巧，这里不便多写。再就是要坚持不懈，循序渐进，有的时候我们做了一些推广工作却没有立竿见影的效果，这个时候我们不能着急更不能轻易放弃，因为我们应该时刻做好准备等待顾客的光临。
客户服务;做完这些前期的准备工作，接下来就要做好客户服务这一环节了。积极热情、及时准确地回答客户的疑问，适当合理地为顾客提一些建议，迎合顾客心理满足顾客购买需求促成成功交易。 准时发货;这一点也很重要，人无信则不立，做商人就更需要守信用，承诺了的事情就一定办到，只有这样才能使客户满意，长期的信誉将带来跟多的大客户。
售后服务。这个环节是笼络回头客户的重要环节，也是减少因误会而引起顾客对店铺的中差评价的主要方法，做好售后可以通过给顾客打电话，或者旺旺联系询问顾客对于产品的意见和建议，虚心接受并改进，为店铺的长远发展而打下敦实的基础。
总结;以上所写都是我对于前期淘宝开店的一些见解，也只是简单的列举出了整个开店过程的基本框架。当然其中还有很多细节，而每一个细节都需要我们用心去消化、琢磨、充实、改进、完善。稳重、勤奋、认真以及力求上进是我的个人特点。天行健，君子以自强不息。相信自己能很快适应新的工作环境，并在实际工作中不断学习，不断完善自己。殷切希望能够在您的领导下，和团队的共同努力、精诚协作下，使公司发展的越来越强大。
策划人:何舍
2012.06.08
工厂综合制度策划案(草案)
企业管理制度的构建：
一：考勤制度
1.公司员工上班必须按时到岗，缺勤者视为旷工一天。迟到1-10分钟扣除当日工资的5%，迟到10-20分钟扣除当日工资的10%，迟到20-30分钟扣除当日工资的20%。迟到30分钟以上算旷工半天，迟到一个小时以上算旷工一天，旷工一天扣除当日工资的3倍。连续旷工3天及以上者视为自动离职，不予结算任何工资。(所有考勤时间均以打卡时间为准)
2.员工请假必须先通过管理部门签发单并交由主管核准同意后方可离岗。在请假时间内，不对员工工资就行核算，请假时间不得超过2天，如遇特殊情况除外。
3.上班期间必须佩带工作标示牌，不然视为缺勤一天。
4.公司员工上下班必须由自己打卡，无论早中晚班，若出现代打卡情况扣除当月工资的50%。出现一次未打卡扣除当日工资的50%，如遇特殊情况除外，必须有主管部门的异常单以签字确认方可生效。
5.早退按照迟到、旷工同等处理。
二：日常行政管理制度
1.公司员工不得在工资场所大声喧哗、吵闹，违者予以警告，当月累计警告3次扣除月工资的5%，以示处罚。
2.公司员工不得在工作时间内刊电影，聊天，以及浏览其他与工作无关的网站，违者予以警告处分，当月累计3次警告后，扣除当月工资
的5%，以示处罚。各部门员工电脑，工作监控情况由网络管理员专门负责。
3.公司员工有义务维护工作场所的清洁卫生，并根据执勤表，轮流负责办公室或现场的大扫除。
4.公司员工有义务节约水、电、纸张等公共资源，必须做到人员离开办公室或者工作车间时，确保水、电均已关闭。若出现未关现象，其相关责任或损失由部门考勤表所指定的人员承担。
5.公司每月1日定期召开月度管理层会议，要求各部门主管人员必须到场。会议由董事长主持。会议内容包括当月销售情况，部门问题和工作的欠缺等。会议并分配公司下个月或季度的工作任务。会议完成后，主管部门经理回到部门主持部门会议，各部门所以成员不许到场。会议要求对上个月部门的工作情况进行总结，并做好下一个月的工作安排。
6.各部门有责任与义务保护公司文件资料的完整性，所有部门均要对重要资料进行文案和电子档双重备案，以防数据丢失。若相关部门的数据资料出现遗漏或丢失，其责任及损失由当事人及部门主管共同承担。承担比例为70%和30%。情节严重者将根据中华人民共和国相关法律追究其刑事责任，并移交公安机关处理。
三：人事制度
1.人员聘用;HR在发布网上、报纸招聘信息，或参加招聘会对应聘人员进行初步筛选，对合格者发放面试通知单。面试者得到通知单后到公司进行面试，由人事部HR和相关部门主管进行复试。合格者在
充分了解公司经营情况后需提供相关资料。如，身份证复印件、原件、相片等证明材料。并经过董事长签字确认无误后，方可正式录用。重要职位需经总经理或董事长面试方可通过。所有员工试用期为3个月，先签署试用期合同，3个月后再签署正式录用合同，正式合同期限至少为一年。
2.离职手续;若公司员工决定离职，可在离职前15天提交离职申请并进行工作交接，管理岗位需提前一个月提交离职申请。经部门主管和HR部门签字核实确认和方可离职。离职后第2天道财务部领取工资。
3.升迁调动;若公司员工在通过试用期后，工作满半年者且贡献突出者，经部门主管或者总经理推荐，在部门及董事长签字批准后，方可在第2个月进行职位升迁并提高其工资待遇，并移交好部门工作情况。
四：生产管理制度
1.设备保养;.各车间的工作人员有义务保护工厂设备以确保生产的连续进行，为此各车间负责人应根据考勤表安排定期对设备保养及存放保管进行维护。
2.设备操作规程;各车间工作人员应当根据正确的作业流程对设备进行操作管理，以确保安全生产和产品质量。
3.生产线分工;生产部可根据所需制造产品工艺不同，可对生产部划分为若干小车间及流水线，并设立分线组长。方便于对分线质量要求做管理。
4.重要工作要求;各车间工作人员不得在工作期间做与工作无关的事项，违者记警告一次，当月累计警告3次者扣罚当月工资的5%。工作人员不得在现场打架、斗殴，违者作开除处理，并移交公安机关。工作人员不得在工作中损坏机器设备，若有损坏由当事人自行承担。 五：薪资制度
月工资=基本工资+等级工资+绩效工资+全勤工资+奖金(工龄工资)
1.基本工资是根据员工的职务、职称和岗位职责的不同所提供的最基本的保底工资。该工资是随着职位的变动而变动。
2.等级工资是根据员工在正式入职当日起满半年者，通过部门领导的业务技能考核和员工等级升迁标准所提供的。共分为A B C三个等级，C级为最低。新入职员工为C级，每一级的升迁最少在半年以上。
3.绩效工资是以各个部门制定绩效考核办法来达到绩效的目的。各个部门通过考勤、工作完成率、业务技能、和专业知识等板块对员工进行考核。即绩效工资=考勤+工作质量+业务技能+专业知识。
4.全勤工资根据该员工的出勤到岗情况而定。迟到3次(5分钟以上)及以上扣除当月全部全勤奖，请假一次包括旷工、病假、丧假、婚假等均扣除当月全部全勤奖。
5.奖金(工龄工资)即为在工作期间内认真及时完成交代工作任务者。在特定时间内为公司提出或者实际工作中作出重大贡献者，根据实际利润与影响给予适当性奖励。在员工自入职当天起工作时间满半年者奖励50元/月，以此类推，最高不超过500元/月。
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