游戏开发程序

游戏开发程序（精选8篇）

游戏开发程序 篇1

游戏开发中的程序开发主要由如下几个方面组成：

1．图形引擎

2．声音引擎

3．物理引擎

4．游戏引擎

5．人工智能或游戏逻辑

6．游戏GUI界面（菜单）

7．游戏开发工具

8．支持局域网对战的网络引擎开发

9．支持互联网对战的网络引擎开发

下面逐一介绍每个部分：

1．图形引擎主要包含游戏中的场景（室内或室外）管理与渲染，角色的动作管理绘制，特效管理与渲染（粒子系统，自然模拟（如水纹，植物等模拟）），光照和材质处理，LOD(Level Object Detail)管理等，另外还有图形数据转换工具开发，这些工具主要用于把美工用DCC软件（如3DS Max，Maya，Soft XSI，Soft Image3D等）软件制作的模型和动作数据以及用Photo shop或painter等工具制作的贴图，转化成游戏程序中用的资源文件。

2．声音引擎主要包含音效（Sound Effect简称SE），语音(VOICE)，背景音乐（Background music简称BGM）的播放。SE是指那些在游戏中频繁播放，而且播放时间比较短，但要求能及时无延迟的播放，VOICE是指游戏中的语音或人声，这部分对声音品质要求比较高，基本上用比较高的采样率录制和回放声音，但和SE一样要求能及时无延迟的播放，SE在有的时候因为内存容量的问题，在不影响效果的前提下，可能会降低采样率，但VOICE由于降低采样率对效果影响比较大，所以一般VOICE不采用降低采样率的做法。BGM是指游戏中一长段循环播放（也有不循环，只播放一次）的背景音乐，正是由于BGM的这种特性，一般游戏的背景音乐是读盘（光盘或硬盘）来播放。另外一些高级声音特效，如EAX，数字影院系统(DTS5.1)，数字杜比环绕等。

3．物理引擎主要包含游戏世界中的物体之间、物体和场景之间发生碰撞后的力学模拟，以及发生碰撞后的物体骨骼运动的力学模拟（比较著名的物理引擎有havok公司的game dynamics sdk，还有open source 的ODE—Open Dynamics Engine）。

4．游戏引擎主要是把图形引擎、声音引擎、物理引擎整合起来，主要针对某个游戏制作一个游戏系统，其包含游戏关卡编辑器，主要用途是可以可视化的对场景进行调整，光照效果和雾化等效果调整，事件设置，道具摆放，NPC设置，另外还有角色编辑器，主要用于编辑角色的属性和检查动作数据的正确性。一般日本游戏公司的做法，他们会把关卡编辑器和角色编辑器直接做到游戏中，所有的参数调整都在游戏中通过调试菜单来进行编辑，所以一般他们把这部分调试菜单的功能做的很强大，同时在屏幕上实时的显示一些重要的信息，这样做的好处是关卡编辑器调整的效果直接就是游戏的效果，但是对于程序的重用性来说可能不是很好，比如说要用到另外一个游戏项目中就比较难，除非两个游戏类型相同，只要把场景和角色数据换一下，还有做下一代产品也没有问题，只要根据式样增加调试菜单的功能就可以了。

5．人工智能和游戏逻辑开发，这部分日本和欧美的游戏开发模式也有很大不同，在欧美游戏公司中运用脚本语言开发很普遍，所以这部分程序开发主要是用脚本语言编写，而且脚本程序和游戏程序的耦合性很低，有单独的编辑、编译和调试环境，这样比较利于游戏程序和关卡设计开发分开，同时并行开发，所以一般他们都会有专门做关卡设计的程序员岗位。而日本游戏公司脚本语言一般和游戏的耦合性比较高，一般通过一些语言的宏功能和一些编译器的特定功能来完成一个简单的脚本系统，所以一般这些脚本程序只能在游戏程序中进行调试，而不能在一个单独的脚本编辑，编译环境中进行开发。

6．游戏GUI界面（菜单），主要是指那些游戏中用户界面设计，有做的复杂，有简单的，做的简单就是2D GUI界面，做的复杂有3D GUI界面。

7．游戏开发工具主要包含关卡编辑器，角色编辑器，资源打包管理，DCC软件的插件工具等开发。

8．支持局域网对战的网络引擎开发，主要解决局域网网络发包和延迟处理，通讯同步的问题，有同步通讯和异步通讯两种做法，异步通讯用于那些对运行帧速要求比较高的游戏，同步通讯相对异步通讯来说效率相对低，但是同步通讯的编程模型相对异步通讯来得简单一些。

9．支持互联网对战的网络引擎开发，目前大部分网游都是C/S结构的，服务器端软件配置管理，服务器程序的最优化，还有游戏大厅、组队、游戏逻辑处理、道具管理、收费系统等。另外还有一些网络系统是C/S和P2P两种结构混合的，如XBOX Live等。

二、游戏公司中有哪些和程序员相关的岗位

程序员在游戏公司中的岗位在日本游戏公司和欧美的游戏公司有些不同，日本游戏公司中程序员的岗位主要有技术监督（Director），主程序员（Main Programmer），程序员（Programmer），在日本游戏公司里负责游戏项目开发的程序员，一般不会专门根据工作内容划分程序员，除了独立的系统研究室和声音系统制作部门（这两个部门是比较独立的，往往同时给好几个项目服务），负责每个游戏项目开发的程序员，随时都可能一人多职，比如说主程序员除了负责整个游戏系统以外，可能还要负责图形或声音引擎开发等，程序员除了人工智能以外还有菜单制作等。这种情况在欧美的游戏公司比较少见，他们分工的比较细，一般有图形程序员，声音程序员，人工智能或游戏关卡程序员，物理程序员，每个组中可能还会有一个Leader。

三、游戏公司一般是如何招聘程序员的这一点，日本公司和欧美公司也有些不同。日本公司一般喜欢从一些高校中招聘一些应届优秀毕业生，一方面比招聘有经验的人要来的成本低，另方面新人是一张白纸，容易培养，像SEGA、KONAMI等都是按这种原则招聘员工的，所以想进入日本游戏公司，你要学好你的软件课程。而欧美公司希望招聘进来，能马上进入项目的开发中去，所以他们一般希望招聘有工作经验的人，即使不是行业中，在相关行业中工作2、3年的也可以，所以想进入欧美游戏公司你的工作经历很重要。

四、想成为一名游戏开发程序员应该具备哪些条件

我觉的一个游戏软件程序员，最起码的要求是熟练掌握计算机本科专业所学的知识，主要包括C语言或C++语言，数据结构，编译原理，算法等，另外线性代数、微积分、牛顿力学在图形和物理引擎开发方面用途也很广泛，如果要提高的话还有必要了解硬件相关的知识如计算机体系结构、汇编语言，这些对我们学习一个新的硬件平台、编写最优化代码、提高自己游戏的竞争力都是非常有益的。另外，保持有恒心、不怕苦（比如说通宵加班）的心态，对游戏的热情也是非常重要的。对于那些想进入游戏行业，但缺乏软件开发知识的人，可以通过参加游戏开发培训来

五、学习游戏编程有哪些好方法

游戏开发程序 篇2

一、游戏案例教学法的特色

夸美纽斯认为:“兴趣是创造一个欢乐和光明的教学环境的主要途径之一。”现在的学生喜欢玩游戏, 脑瓜灵活, 喜欢钻研有趣味的事物。而游戏案例教学法正是在案例教学法的基础上, 结合愉快教学法, 把小游戏的程序引入课堂, 作为程序教学的催化剂。通过游戏程序的独特性, 让学生在案例的阅读、思考、分析、讨论中, 建立起一套适合自己的完整而又严密的逻辑思维方法和思考问题的方式, 以提高学生分析问题、解决问题的能力, 进而加强知识的联系。游戏案例教学法有如下几个特点:

1. 目的性

基于特定的案例, 具有明确的任务目标。课堂上以游戏案例为主线, 贯穿整个教学环节。在任务驱动的方式下, 设计一些受欢迎的小游戏程序, 学生能根据教师的演示理解案例的需求, 快速明确“要做什么”。

2. 趣味性

良好的游戏案例能刺激学生好玩的天性, 激起学生的好奇心、求知欲和积极思维。孔子说过:“好知者不如善知者, 善知者不如乐知者。”游戏案例法灵活而有趣, 符合学生的心理特征, 在情感态度与价值观方面都能促进学生的学习动机。

3. 综合性

教学心理学认为, 思维的最佳路径是经过自己大脑思维从多种路径中选出来的, 甚至是从相关知识的综合运用提炼出来的。小游戏程序的开发往往需要综合运用循环、数组、逻辑判断等知识, 这些知识都是程序设计课程中的难点。通过游戏程序的开发, 能把这些难点综合在一起, 实现知识的串联。

4. 实用性

玩游戏已经成为当代学生的一种常见的休闲消遣方式, 因此, 游戏案例题材比较贴近青少年的生活。游戏案例教学告诉学生程序是开放的、实用的, 不是封闭的、形式的。编程的目的不再是简单地为了交作业, 而是实现一个有趣的作品。

二、游戏程序案例的设计要求

传统的案例相对独立, 较少考虑从趣味性上提高学生学习的兴趣, 一定程度上阻碍了知识的综合、迁移应用。游戏案例法教学是以案例为中心, 以游戏程序为催化剂, 激活学生的编程动机。要想有效提升教学效能, 游戏案例的设计是教学设计的关键。总的来说, 游戏案例的设计首要的原则是要为教学服务。在课堂教学中, 游戏案例设计应满足下面几个条件:

(1) 游戏案例要“小”, 简单实用。

(2) 游戏题材要健康、益智。

(3) 游戏最好是经典的游戏, 有足够的趣味性。

(4) 游戏题材应该难易适中, 紧扣教学内容。

(5) 游戏题材能引导学生解决实际问题。

(6) 游戏题材有利于学生思维的提升, 挖掘学生潜能。

三、游戏案例法教学的开展

1. 引入游戏案例

根据游戏案例设计的原则, 教师在备课时应对案例进行精心的挑选。案例的来源很多, 教师可以独立设计, 也可以以传统的棋牌类游戏、手机游戏等为题材, 例如:贪吃蛇、推箱子、打地鼠、俄罗斯方块等。这些游戏对学生来说耳熟能详, 多数都是日常生活中很受欢迎的小游戏。可以说, 使用熟悉的程序设计语言, 实现自己喜欢玩的小游戏, 对学生来说还是很有吸引力的。教师在引入案例的时候, 一方面要通过演示案例活跃课堂气氛, 吸引学生注意力;另一方面应该强调案例的挑战性, 激发学生的学习热情。

2. 游戏案例的分析和引导

兴趣带入门, 实现是关键。教师要鼓励学生带着一颗解决问题的心去完成所给的案例。典型的游戏案例分析应包括以下相关的问题:游戏程序的设计包括几个模块?模块实现的先后顺序?关键问题在哪里?哪些方法最适宜解决问题?

别指望学生会行云流水般把程序的代码写出来。教师的引导应恰如其分, 启发学生的思维是根本。可以考虑从以下几个方面进行引导: (1) 界面设计, 提倡个性化设计; (2) 讨论疑难问题, 强调技术攻关的重要性; (3) 提供解决方案, 适当提示设计流程; (4) 讨论如何实施。

3. 游戏案例的测试和讨论

跟普通的案例不同, 游戏案例应该提倡分享。如果学生的作品能得到别人的肯定和使用, 肯定有很强的成就感。教师在教学中, 增加一个案例测试的环节, 把主动权交给学生, 要求学生把程序集中在一起, 并提供具有程序编号、使用反馈等信息的表格。学生分小组测试组内同学的作品给出反馈意见。教师把学生反馈的信息综合供大家讨论, 选取最佳的实施方案, 要求学生进一步完善自己的作品。

4. 概括总结

这个阶段通过案例讨论引申出一定的结论。在总结中, 要揭示出游戏案例中包含的理论, 强化以前讨论的内容, 提示后续案例, 给参与者以鼓舞。

四、游戏案例法教学实例

案例名称:打昆虫游戏的设计与制作。

教学对象:中等职业学校二学级计算机专业学生, 具备VB程序设计基础知识。

教学目标:通过打昆虫游戏的程序设计, 学生能熟练掌握控件数组的应用, 培养学生独立思考、自主探索的学习态度并提高逻辑思维能力。在情感激发方面, 使学生在学习过程中能热情高涨, 兴趣盎然。

教学法:小组讨论、游戏案例法、愉快教学法。

教学素材:昆虫图片、剪刀光标。

案例描述:游戏界面中, 昆虫随机出现, 1秒后消失, 然后在另一位置随机出现。用户移动鼠标击中昆虫, 昆虫变成击毙状态, 得分加10分。该案例类似于腾讯QQ餐厅游戏中的“打地鼠”功能, 多数学生较为熟悉, 具有一定的代表性。游戏界面设计参考图1。

知识点:随机函数、控件数组、计时器、鼠标事件。

技术难点: (1) 昆虫的随机显示; (2) 响应鼠标事件的处理过程。

案例分析:该游戏功能简单, 操作方便, 设计难度适中。要求学生能灵活运用计时器和控件数组, 控制昆虫的显示。

案例演示:从腾讯QQ餐厅游戏的“打地鼠”功能引入, 演示“打昆虫”游戏的操作。使学生的注意力集中到游戏的演示操作, 课堂气氛一下子活跃起来。

讲解及引导:使学生的注意力转移到游戏程序的实现。提示游戏分为几个步骤 (启动, 昆虫的显示和隐藏, 处理昆虫点击事件, 计分) , 运用的关键技术, 并提出思考的要求。例如:提示昆虫的显示与隐藏与计时器的关系, 使学生心领神会, 实现之后其兴奋的心情溢于言表。

编程实践:定义全局变量mVis和mScore, 分别表示可见昆虫图片的索引和得分 (设计问题:为什么有些学生的昆虫总是在同一个地方显示?答:没有定义全局变量) 。

Dim mVis As Integer

Dim mScore As Long

游戏开始后, 通过随机函数指定要显示的昆虫图片, 从而确定昆虫出现的位置。Rnd函数随机产生0~1的数值, Int函数的目的是取得整数值作为图片的索引。

Private Sub Form_Load ()

mVis=Int (9觹Rnd)

End Sub

游戏进行过程中, 隐藏当前昆虫, 随机确定要显示的昆虫图片 (设计问题:为什么昆虫图片能在计时器过程中实现显示和隐藏?答:通过公共变量mVis的随机变化) 。

击中显示的昆虫图片, 变换昆虫图片, 同时显示当前得分 (设计问题:如何获取昆虫图片的索引?答:通过Index参数) 。

集体测试:把学生的程序集中, 分组集中测试, 填写程序测试报告表。

教学反馈:学生反映完成程序后, 觉得代码量并不大, 控件数组的应用具有很强的灵活性。最大的收获是编程很有乐趣, 非常有成就感。其实, 编程的难度并不是很大, 以往没有掌握好只是因为没有开动脑筋。显然, 通过小游戏的开发, 学生没有平时编程产生的挫折感, 有“开窍”的感觉。

教学扩展:游戏案例的功能还可以拓展, 例如:增加声音效果, 设置难度级别, 保存积分等。本人在教学中提出版本开发的构思, 让学生在课内课余进一步完善程序的功能, 将游戏案例法的教学环境扩展到课余时间。

五、游戏案例法实施后的反思

尽管游戏案例教学的开展提高了学生学习的兴趣, 发挥了学生的学习主动性, 但游戏程序的开发需要一定的灵活性, 难点较多, 教师在教学过程中要不断地给予引导和提示, 可以说, 教师的教学负担并没得到缓解。另外, 40分钟的课堂时间使得案例相对零散, 弱化了创造性意识的唤醒和激发。实际教学过程中, 教师可以准备好案例的半成品, 学生把游戏的功能“填”进去, 最终完成一个完整的作品, 这样最大的好处是培养学生阅读程序的能力, 领悟程序编写的思路, 形成良好的编程习惯。游戏案例法是提高程序设计课堂教学效能的一种有效手段, 游戏案例的设计宜精简、有趣、实用, 难度大、耗时多的案例有时会起到反作用。教师在做教学计划时要合理编排, 把游戏案例法穿插在教学计划中, 充分发挥游戏案例的作用, 使学生变成“编程迷”。

六、结束语

实践探索证明, 运用游戏作为案例能充分调动学生学习的积极性和主动性, 提高学生的注意力, 活跃课堂气氛, 教学质量也有相应的提高。游戏案例法是案例教学法的延伸, 是教学实践的一种局部的创新, 也是教师在新教学理念改革的前提下, 确立以学生为中心, 以学生主体实践为主, 以培养学生智力素质、创新精神和创新能力为基本价值取向的一个有效手段。案例教学法能促进教学相长, 在学生的整体积极性得到提高的同时, 突出教师教学实践的亮点, 使教师在教学中获得充分的满足感, 从而使程序教学的效能得到稳步提升。

参考文献

[1]修宏洪.案例教学法的运用探讨[J].福建电脑, 2011, (1) .

[2]贺忠.游戏思想在程序设计语言课程教学中的应用[J].计算机教育, 2009, (13) .

[3]肖红玉, 孙玮, 黄静.游戏化学习在程序设计课程实验教学中的探讨与实践[J].价值工程, 2011, (1) .

游戏程序设计中若干问题分析 篇3

关键词：游戏；程序设计；问题；方法

中图分类号：TP311 文献标识码：A 文章编号：1674-7712 （2014） 06-0000-01

时代在进步，经济获得了飞速的发展，人们的思想观念发生了较大的变化，对游戏也有了更高的要求，游戏程序设计者为了满足游戏爱好者的需求，要不断对程序进行修改，从而让游戏程序更加完美，提高游戏的加载速度、画质，减少游戏故障，从而给游戏爱好者带来美好的感受，促进游戏的推广，实现游戏开发企业的长远发展。

一、游戏程序设计的主要内容

（一）进行类的设计

随着游戏爱好者对游戏要求的提高，游戏的精细化程度也不断提高，因此要对游戏程序进行类的设计，一般情况下，类的设计要具有简单明了、可操作性强、实用性较好、不易被错用等特点。为了实现类的设计的上述特点，要求设计人员确定一个公用变量，启用相应的程序之后再进行相应的管理。为了完成类的设计，游戏程序的设计人员要使用限制默认构造函数来保证单个实例对象的存在，另外，还可通过拷贝函数来创设新的实例对象，增加实例对象的种类，是游戏内容更丰富。通常情况下，创设了新的实例之后，就有可能导致内存出现泄漏的现象。

（二）对游戏程序的功能进行优化处理

对游戏程序进行类的设计之后，设计人员就要设计出比较简略的游戏程序代码，完成这些工作之后，设计人员就要对游戏程序的功能进行优化处理，具体包括提高游戏地图的加载速度，减少资源和CPU的占用率，增强游戏载体的反应能力，从而提高游戏的运行速率，确保游戏的正常进行，给游戏爱好者带来快乐刺激的游戏体验。

（三）与D3D有关的工作内容

确保游戏的正常进行之后，游戏程序设计人员就要设计游戏人物的运动程序，此种程序代码编制完成之后，还要解决游戏程序代码中容易出现的各种问题，从而提高游戏的程序代码的准确性，确保程序的正常运行，让游戏的运行更加顺畅，给游戏爱好者带来危险、刺激、快乐的感受，进而实现游戏的推广，实现游戏开发企业的长远发展。

二、在游戏程序设计过程中存在的问题

（一）类的设计缺乏合理性

在整个游戏程序的设计过程中，类的设计是较为重要的，但是一些游戏程序设计人员无法设计出简单明了、可操作性强、实用性较好、不易被错用的类，因而导致游戏的相关设置失效，无法为游戏爱好者提供所需的人物角色、装备、场景等实例对象。另外，如果创设了新的实例对象，还会出现内存泄漏的现象，因而不利于游戏的顺利进行，大大降低了游戏的丰富性。无法获得游戏爱好者的认可，该游戏软件无法获得推广，游戏开发企业的发展也受到了限制。

（二）游戏地图的加载速度较慢

游戏程序设计人员设计出合理地类之后，就要根据类来对游戏程序的功能进行优化处理，但是在此过程中，不同实例对象的设计会出现时间冲突，因而降低了游戏的加载速度。另外，一些程序设计人员缺乏相应的设计技巧，导致游戏程序所占的内存较高，不利于游戏爱好者的其他应用的快速运转。

（三）D3D工作内容无法确保游戏的正常加载

1.D3D中坐标转换出现问题

通常情况下，游戏程序设计人员在设计游戏程序的过程中，要实现D3D中的坐标转换工作，在此过程中，主要考验程序设计人员的耐心程度，有的程序设计人员耐心不够，或者太过自信，就会在简单的程序上出错，使得游戏软件的运行受阻，不利于游戏爱好者获得较好的游戏体验。

2.D3D工作中出现万向节死锁

游戏程序的设计人员完成上述设计之后，如果运行游戏软件，就会出现实例对象难以按照游戏玩家的意愿进行相应的动作，出现此种现象的主要原因就是因为D3D工作中出现万向节死锁的现象，部分向量难以按照程序的要求进行相应的旋转，导致游戏玩家无法畅快地遨游在游戏世界中，不利于游戏的顺利推广。

三、解决设计游戏程序所遇到的问题的有效方法

（一）努力提高类的合理性

为了提高类的合理性，游戏程序设计人员必须要确定一个共用变量，然后再采取一定的方法来启用相应的程序并对程序进行合理管理，为了完成这一目标，设计人员要采用单体设计模式类技术来保证单个实力对象的存在，还可通过拷贝函数来创设新的实例对象，从而丰富游戏对象的种类，带领游戏玩家享受更加丰富的游戏世界。另外，为了确保游戏的顺利进行，程序设计人员要采用合理的程序来释放实例对象，从而防止内存泄露现象的发生。

（二）采用先进的设计方法来提高加载速度

在对游戏程序的功能进行优化处理的时候，为了解决游戏加载过慢，消耗较大的内存和CPU，减少游戏加载所用的时间，游戏程序设计人员必须采用分块加载和索引的方法来完成游戏的加载工作，从而降低游戏载体的损耗，减少游戏程序所占的内存。

（三）对游戏程序进行修改，从而确保游戏的正常加载

1.调用简单的程序完成坐标轴的转换工作

针对坐标轴的转换工作，为了提高转换工作的准确性，必须提高游戏程序人员的责任意识，要求游戏程序设计人员拥有较好的耐心，能够提高编制简单程序代码的正确率，从而确保游戏的顺利进行，实现游戏的快速推广。

2.解决万向节死锁问题

为了解决万向节死锁的问题，游戏程序设计人员必须清楚出现万向节死锁的原因，然后在屏幕的右侧进行相应的旋转工作，从而消除万向节死锁，确保游戏中实例对象按照游戏玩家的要求进行相应的活动，提高游戏的真实性，增加游戏玩家的满意度。

要想实现游戏的正常运转，设计人员必须努力提高类设计的合理性，对游戏程序的功能进行优化处理，提高与D3D有关的工作任务的准确性，从而为游戏玩家带来更好的游戏体验，实现游戏的推广，促进游戏开发企业的发展。

参考文献：

[1]张仁津，唐翠芳，刘彬.基于人工神经网络游戏程序的研究和设计[J].广西师范大学学报（自然科学版），2011（29）：111-112.

C程序设计 24点小游戏 篇4

有2、3、4、5、6、7、8、9、10、J、Q、K、A共13张牌，编一程序，判断对任意给定的4张牌，能否在进行加、减、乘、除运算后，其运算结果等于24。其中J按11计算，Q按12计算，K按13计算，A按1计算。如果能得到结果24，则输出可得到该结果的计算表达式。

若输入数据符合要求，且经过加、减、乘、除运算后，运行结果能得到24，如输入5，5，5，1，则显示可得到该结果的计算表达式，如5*(5-(1/5))。

若输入数据小于1或者大于13或者不是整数时，提示输入错误。若输入不能运算出24的数据，如1，1，1，1，则显示经过加、减、乘、除运算后，运行结果不能得到24。

2程序设计

2.1存储结构设计

由于要储存的数据不多，主要是储存所输入的4个整数，所以采用一维数组(a[4])储存。而计算过程会出现小数，所以数据类型采用浮点型(float)。

2．2主要程序设计

程序采用穷举法，对输入的4个数进行排列，有 4！=24种。用for来循环，if来判断，算法如下。for(i=0;i<4;i++)for(j=0;j<4;j++)if(j!=i)for(k=0;k<4;k++)if(k!=j && k!=i)for(l=0;l<4;l++)if(l!=i && l!=j && l!=k){ calculate(a[i],a[j],a[k],a[l]);}

用if来判断括号的类型，然后作出不同顺序的运算。括号有两对，主要有两种类型：一种是()()型，如(a+b)*(c+d)；另一种是(())型，继续细分又有

种类型，如下a*(b*(c+d))，(a*(b+c))*d，a*((b+c)*d)，((a+b)*c)*d。算法如下 if((!(i==3 && b==0))&&(!(j==3 && c==0))&&(!(k==3 && d==0))){ sum1=arithmetic(i,a,b);sum2=arithmetic(j,sum1,c);sum3=arithmetic(k,sum2,d);} if(k==2){ sum1=arithmetic(i,a,b);sum2=arithmetic(j,c,d);sum3=sum1*sum2;} if(k==3){ sum1=arithmetic(i,a,b);sum2=arithmetic(j,c,d);if(sum2!=0){ sum3=sum1/sum2;} } 在输入方面，按要求，数据类型是 1 至13 的整数，符合则进行运算，不符合则重新输入。用if语句来实现，如下 if(a[i]<1 || a[i]>13 || a[i]!=int(a[i]))

在输出方面，运算结果等于 24就输出，利用调用的参数判断输出形式，有5种：(a+b)*(c+d)，a*(b*(c+d))，(a*(b+c))*d，a*((b+c)*d)，((a+b)*c)*d。算法如下：

void show(int type,int i,int j,int k,float a,float b,float c,float d){ if(type==1){

if(j==4 || j==5){

if(k==4 || k==5)

cout<else

cout<<“(”<else if(k==4 || k==5)

cout<}

else

cout<<“((”<

} if(type==2 || type==3){ cout<<“(”<

程序流程框图如图2-3所示：

图2-3 3程序调试

3．1测试用例

开始运行时的页面如图4-1所示：

图4-1 首先，测试程序能不能运算出正确的结果，输入数据6，6，6，6，出现了44组符合要求的解，如图4-2所示。

接着输入数据2，9，7，14，提示输入错误，重新输入2，7，5，13，能得到正确运行结果，如图4-2所示。

输入4，9，11，13，不能运算得到24，显示“你所输入的数，经过四则运算后，不等于24点”，如图4-3所示。

输入5，5，5，1，这组数据要运算得到24，一定会出现小数，因为只有一种运算，即5*（5* /“ 4个运算符号选3个，有4*4*4=64种

for(j=0;j<6;j++)

// 3种运算符排列

有 3!=6 种

for(k=0;k<6;k++)

{

if((!(i==3 && b==0))&&(!(j==3 && c==0))&&(!(k==3 && d==0)))// 括号的类型为(()){ // 3为做除法运算的标志，除数为 0 时，跳过

= =

sum1=arithmetic(i,a,b);

//a，b做 以 i 为标志的运算，然后把值赋给sum1

sum2=arithmetic(j,sum1,c);//sum1，c做 以 j 为标志的运算，然后把值赋 给sum2

sum3=arithmetic(k,sum2,d);//sum2，d做 以 k 为标志的运算，然后把值赋给sum3

if(fabs(sum3-24)<0.001)//判断能否运算出24，出现小数时，能够包含在内

{

check++;

//标志能运算出24

show(1,i,j,k,a,b,c,d);// 输出运算出 24 的表达式

}

}

if(k==2)//()*()

{

sum1=arithmetic(i,a,b);//a，b做 以 i 为标志的运算，然后把值赋给sum1

sum2=arithmetic(j,c,d);//sum1，c做 以 j 为标志的运算，然后把值赋给sum2

sum3=sum1*sum2;

if(fabs(sum3-24)<0.001)//出现小数时，能够包含在内

{

check++;

//标志能运算出24

show(2,i,j,k,a,b,c,d);// 输出运算出 24 的表达式

}

}

if(k==3)// 括号的类型为()()

{

sum1=arithmetic(i,a,b);//sum1，c做 以 j 为标志的运算，然后把值赋给sum2

sum2=arithmetic(j,c,d);//sum1，c做 以 j 为标志的运算，然后把值赋给sum2

if(sum2!=0)

{

sum3=sum1/sum2;

if(fabs(sum3-24)<0.001)//出现小数时，能够包含在内

{

check++;

//标志能运算出24

show(3,i,j,k,a,b,c,d);

// 输出运算出 24 的表达式

}

}

}

} }

void main(){ int i,j,k,l,m=0;

float a[4];

//储存所输入的 4个 整数

while(m==0){ m=1;

cout<< ”请输入4 个 1--13 的整数：“<

for(i=0;i<4;i++){

cin>>a[i];

if(a[i]<1 || a[i]>13 || a[i]!=int(a[i]))//判断是否为符合要求的整数

{ if(m!=0){

}

cout<<”输入错误，请重新输入！“<

m=0;} } for(i=0;i<4;i++)

//4的排列 4!=24，每中情况调用calculate

for(j=0;j<4;j++)

if(j!=i)

//第2数和第1个数不能重复

for(k=0;k<4;k++)

if(k!=j && k!=i)//第3数和第1，2个数不能重复

for(l=0;l<4;l++)

if(l!=i && l!=j && l!=k)//第4数和第1，2，3个数不能重复

{ calculate(a[i],a[j],a[k],a[l]);//调用calculate函数，进行进行加、减、乘、除运算

}

程序开发合同 篇5

法定代表人：________

通信地址：________

公司网址：________

乙方：________

法定代表人：________

通信地址：________

公司网址：________

一、服务内容

(一)产品名称：________________。

(二)服务期限：________年____月____日至________年____月____日。

(三)首年费用合作：________(￥)元，金额(大写)________万________仟________佰________拾________元;次年续费合作：________(￥)元，金额(大写)________万________仟________佰________拾________元。

(四)收款方式：

□现金;

□支票;

□汇款;

□其他。

二、服务条款

(一)甲乙双方共同权利和义务

1、不得以任何理由泄露所获知的对方的商业机密;

2、在履行协议时不得作出有损对方形象、声誉的行为;

3、遵守并履行协议的条款。

(二)甲方的权利和义务

1、甲方有义务在合同签订生效日期之前，向乙方支付相应的服务费用，如延期支付，则服务延期，如果在服务过程中产生费用延迟，则甲方需要向乙方缴纳____%的滞纳金，如延迟时间超过____天，则乙方有权暂停甲方的服务;

2、有权获知乙方的服务进程，有权在服务结束或服务过程中协商要求乙方提供能提供的相应服务报表;

3、有义务按乙方要求，提供相关的文字，_____等素材，并保证其合法性，如因甲方配合不到位，影响了使用，乙方不负任何责任;

4、妥善保管所需的用户名及密码，否则，造成的不良后果，由甲方自行负担;

5、甲方有权在合同生效后的____个工作日内收到乙方工作人员的服务进行反馈，开户产品应在____个工作日内收到用户名和密码，执行类服务应在合同完款____个工作日内与客户明确执行方案(因甲方配合原因延迟另行约定);

6、甲方有权向乙方提出培训需求，乙方应就甲方合作的产品项目安排相应的培训和咨询服务。

(三)乙方的权利和义务

1、乙方就营销各产品系列的销售工作，为甲方提供相关服务;

2、乙方有义务为甲方提供完整的，合同约定的各项移动互联网营销工具服务，包含：注册、开通和提供稳定的运行环境;

4、本次合作的服务金额_____续费的参考，乙方有权根据市场变化及产品升级情况，对续费金额进行适当调整;

5、甲方在系统运营过程中同时在线人数过载导致乙方服务器无法承受影响用户体验时乙方有权要求甲方根据流;流量消耗情况进行扩充流量费用或启用_____部署方案。

三、违约责任与协议解除

1、甲乙任何一方在协议履行中采用欺诈、胁迫或暴力等手段，另一方有权立即终止履行协议;

2、任意一方欲提前解除本协议，应书面提前通知对方，甲方提前解除协议的，无权要求乙方返还支付的费用，乙方无故解除协议的，应立即返还所收取的费用;

3、乙方提供营销系统给甲方作合法的商业应用，甲方违规使用该系统功能或者制作和传播非法内容，比如涉及宗教、政治和色情等，法律责任由甲方自行承担，并且乙方有权删除违反内容或者单方面停止整体服务，不承担任何退赔和连带责任，如造成乙方损失的，乙方有权追究甲方法律责任或相关赔偿;

5、系统中所带的数据，若系统到期且甲方不续约的情形下，系统数据将保留____天，到期将做清零处理;

7、源码类产品属于可复制二次开发类产品一经乙方部署到甲方服务器，非系统长期无法访问且不可修复乙方拒绝以任何理由退款其他事项。

五、双方当事人对本合同的订立、解释、履行、效力等发生争议的，应友好协商解决;协商不成的，双方均同意向_________________人民法院以提起诉讼的方式解决。

六、该合同一式_____份，自签订之日生效，有效期以本协议“服务期限”为准，甲方、乙方各执_____份，每份合同具有同等法律效力。

甲方(盖章)：________

法定代表人(签字)：________

联系方式：________

签署日期：_______年____月____日

乙方(盖章)：________

法定代表人(签字)：________

联系方式：________

房地产开发贷款程序 篇6

开发贷款定义

房地产开发类贷款是指对房地产开发企业发放的，用于房屋建造、土地开发过程中所需的贷款。借款主体

经房地产开发行业主管部门批准设立，在工商行政管理部门登记注册并已取得《企业法人营业执照》的房地产开发企业。贷款条件

1．必须经国家房地产业主管部门批准设立，在工商行政管理机关注册登记，取得企业法人营业执照并通过年检，取得行业主管部门核发的房地产开发企业资质等级证书的房地产开发企业。

2．具有贷款卡，在银行开立基本账户或一般账户。3．开发项目与其资质等级相符。

4．项目开发手续文件齐全、完整、真实、有效，应取得土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、开（施）工许可证，按规定缴纳土地出让金。

5．项目的实际功能与规划用途相符，能有效满足当地住宅市场的需求，有良好的市场租售前景。

6．项目的工程预算、施工计划符合国家和当地政府的有关规定，工程预算总投资能满足项目完工前由于通货膨胀及不可预见等因素追加预算的需要。7．贷款用途符合国家有关法规和政策。

8．项目资本金应达到项目预算总投资的35%以上，并须在银行贷款到位之前投入项目建设。贷款所需材料 一．基本材料

1．.法人营业执照(原件及复印件)和建设管理部门核准的资质证明； 2．法人代码证书(原件及复印件)； 3．税务登记证(原件及复印件)； 4．企业贷款卡；

5．财政部门或会计(审计)事务所核准的前三个财务报表和审计报告，成立不足三年的企业提交自成立以来的审计报告和近期报表； 6．公司章程（原件及复印件）； 7．验资报告（原件及复印件）； 8．法定代表人证明、签字样本；

9． 企业董事会成员和主要负责人、财务负责人名单和签字样本；

10． 若客户为有限责任公司、股份有限公司、合资合作企业或承包经营企业，要求提供董事会或发包人同意的决议或文件（原件）；

11．贷款由被委托人办理的需提供企业法定代表人授权委托书（原件）； 12．其他所需材料。二．贷款项目材料

1．国有土地出让合同； 2．国有土地使用证； 3．中标通知书； 4．付清土地出让金凭证；

5．建设用地规划许可证； 6．建设工程规划许可证； 7．建筑工程施工许可证；

8．建筑总承包合同；

9．项目总投资测算及建筑资金缺口证明； 10．项目可行性报告；

11．其他相关材料。三．担保材料

按保证、抵押或质押的不同要求提供材料。贷款利率

贷款利率按中国人民银行利率浮动有关规定执行。一般上浮15%—30%。贷款程序 1．借款人申请借款时，应首先填写《借款申请书》，并按贷款人提出的贷款条件和要求提供有关资料。

2．银行受理借款人申请后,应按银行规定程序,指定调查人员调查借款人是否符合贷款条件，对工程项目的可行性和概预算情况进行评估，测定贷款的风险度。提出贷与不贷、贷款额度、期限、利率和担保方式意见。

3．银行审查人员对调查人员提供的调查报告、评估报告及所依据的资料、文件进行审查核实，提出审查意见。在调查、审查的基础上，由银行审批贷款。商品房开发贷款的审批权限，按照银行颁布的有关中长期贷款授权规定执行。4．贷款人同意贷款的，应当根据《贷款通则》的规定与借款人签订《借款合同》，并依据有关法律规定，严格审查担保的合法性、有效性和可靠性，并办理有关手续。

第一节 房地产开发贷款程序

房地产开发贷款操作流程如下：

递交申请——受理调查——项目评估——核查审批 办理手续——资料归档——贷后管理——收贷撤保

一、房地产开发贷款申请

（一）借款人资格

借款人申请房地产开发贷款，须符合以下基本条件：

1、借款人是经工商行政管理机关（或主管机关）核准登记的企（事）业法人、其他经济组织。

2、有经工商行政管理部门核准登记并办理年检的法人营业执照或有权部门批准设立的证明文件。

3、经营管理制度健全，财务状况良好。

4、信用良好，具有按期偿还贷款本息的能力。

5、有贷款证，并在贷款行开立基本账户或一般账户。

6、有贷款人认可的有效担保。

7、贷款项目已纳入国家或地方建设开发计划，其立项文件合法、完整、真实、有效。

8、借款人已经取得《建设用地规划许可证》、《建筑工程规划许可证》、《国有土地使用权证》、《建设工程开工证》。

9、贷款项目实际用途与项目规划相符，符合当地市场的需求，有规范的可行性研究报告。

10、贷款项目工程预算报告合理真实。

11、贷款人计划投入贷款项目的自有资金不低于银行规定的比例，并能够在使用银行贷款之前投入项目建设。

12、企业信用等级和风险度符合贷款人的要求。

13、贷款人规定的其他条件。

（二）申请贷款资料

开发商应向银行提交公司和贷款项目的相关资料。

1、单位资料

（1）经年检并核准登记的法人营业执照复印件、法人代表人或其授权代理人证明书及签字样本、借款授权书（股份制企业）、贷款证年检证明复印件、贷款证（卡）及复印件；（2）单位章程、成立批文；

（3）经会计师事务所验审的近三年年报及本期财务报表；

（4）工商管理部门的注册验资报告、开户许可证及有效税务登记证正副本复印件；（5）法人代码证复印件、年检报告；（6）房地产企业开发经营资质证书；（7）借款申请报告；

（8）公司最高权力机构或授权机构同意申请贷款的决议；

（9）若属第三者提供信用担保方式的贷款，保证人亦须提交前5项资料并报贷款担保承诺书；若属抵押或质押担保方式的贷款，须提交抵押物或质物清单、估价报告、所有权或使用权证书及有处置权人同意抵押或质押的承诺证明；（10）公司主要领导人简历及工作人员文化结构等清单。

2、项目资料

（1）项目立项批文、可行性研究报告及项目预算报告；（2）建设用地规划许可证；（3）建筑工程规划许可证；

（4）土地出让合同及规划红线图、国有土地使用证；（5）地价款缴交凭证复印件；（6）施工许可证；（7）房地产预算许可证；

（8）合作项目需提供合作开发合同或有权部门批准合作开发的批件。

（三）、房地产开发贷款的审查与审批

贷款审查是贷款审查部门根据贷款“三性”原则和贷款投向政策，对贷款调查部门提供的资料进行核实，评价贷款风险，复测贷款风险度，提出贷款决策建议，供贷款决策人参考。

（一）贷款审查的主要内容

1、审查调查部门提供的数据、资料是否完整。

2、根据国家产业政策、贷款原则审查贷款投向是否符合规定。

3、审查贷款项目是否需要评估，有无评估报告，有否超权限评估，评估报告是否已批准，项目情况是否可行。

4、审查贷款用途是否合法合理，贷款金额能否满足项目的需要，利率是否在规定的上下限范围内，借款人的还款能力，是否有可告的还款来源。

5、审查贷款期限。房地产开发项目贷款最长期限为3年，建筑业短期贷款最长不超过1年。

6、审查担保的合法性、合规性、可靠性。质押贷款：包括存单、国库券等有价证券质押贷款。抵押贷款：包括房地产、营运车辆抵押贷款。

俣证贷款：（1）俣证人必须是具有贷借款人清偿债务能力的法人、其他组织或者公民，《担保法》规定国家机关、学校、医院等公益事业单位、无企业法人授权的分支机构不能作保证人；（2）核实保证人保证意见的真实性、合法性，如股份公司要有董事会决议；（3）审查保证人的保证能力。

7、复算贷款风险度、贷款资产风险度。计算公式为：

贷款项目综合风险度=贷款方式风险系数×[企业信用等级系数×（1-Y）+项目风险等级系数×Y] Y=项目投资总额/（企业净有形资产+项目投资总额）

贷款资产风险度=（正常贷款金额×项目贷款风险度×1.0+逾期贷款金额×项目贷款见仪式×1.3+呆滞贷款金额×项目贷款风险度×1.8+呆账贷款金额×项目贷款风险度×2.5）/贷款总额

8、审查该笔贷款发放后，企业贷款总余额有无超过该企业贷款最高限额，授信额有无超过单个企业贷款占全行贷款总额最高比例10%。

9、按照授权授信管理办法，确定该笔贷款的最终审批人。

贷款审查岗认为调查岗提交的评估报告、调查意见不够详尽，可以提出补充评估调查的内容，退回调查岗补充评估与调查。

贷款审查意见中的主要内容和结论由审查岗人员填入《房地产开发贷款申请审批表》交审查主管复审。经审查岗主管审查同意后，按授权授信审批权限报有权人签批。

（二）贷款的审批

房地产开发贷款的审批要根据贷款审批权限及项目评估权限办理。

1、贷款签批人在授权范围内签批贷款，并决定贷款种类、金额、期限、利率、方式。

2、凡是要上报上级行审批的，均要由下级行向上级行审查岗提交本级行信贷审查委员会对贷款项目调查的实审意见，并由行长签署上报。上级行审查岗审查后按审批权限提交信贷审查委员会或有权签批人签批。上级行审查岗的审查内容基本与贷款上报行的审查岗相同。

3、贷款经批准后，由调查部门输贷款发放手续。审查或审批人不同意贷款的，要说明理由，有关资料退还给贷款调查部门，并由贷款调查部门通知企业。

五、贷款的发放

经符合规定的贷款审批人审核批准后，信贷员通知借款人、担保人正式签订贷款合同、保证合同或抵押（质押）合同，并按规定办妥有关公证（见证）、抵押登记、保险等手续。借款人取得贷款之前，应为项目办理有效的建筑工程保险。以房屋作为抵押品的，有偿清全部贷款本息之前，应逐年按不低于的押金额的投保金额办理房屋意外灾害保险，且投保期至少要长于借款期半年。保险合同中要明确贷款人为保险的第一受益人，保险单正本由贷款行执管。若属抵押（质押）担保方式，借款人应将抵押物（质物）权属及其有关登记证明文件、保险单等交贷款人收押保管，并由贷款人出具收条给借款人。借款人需使用被贷款人收押的证明文件或资料办理相关的销售手续时，须出具借条，待手续办理完毕即退还贷款人。若属住房开发项目贷款，有条件的贷款行应在发放项目贷款前，与借款人就该贷款项目销售后的一揽子抵押贷款业务签订《抵押贷款业务合作协议》。

贷款审查部门对贷款合同、有关协议等全部贷款手续中的各种要素、签章等全部贷款手续核实无误后，由信贷员填写贷款划拨凭证，经借款人认定，并逐级审批签发后，交由会计部门，根据茬是度情况及有关约定条款，分期、分批将款项直接转入借款人在贷款银行开立的专户。

二、城市房屋拆迁程序

（一）房屋拆迁申请

无论单位或个人因从事建设项目需要进行房屋拆迁时，都要向被拆除房屋所在地的市、县人民政府房屋拆迁管理部门提出拆迁申请，并同时提交下列材料：建设项目批准文件、建设用地规划许可证、国有土地使用权批准文件、拆行计划或拆迁方案、办理存款业务的金额机构出具的拆迁补偿安置资金证明。

拆迁计划和拆迁方案是拆迁申请的组成部分，其内容必须确切地说明拆迁的范围，拆迁的对象，拆迁的实施步骤，对拆迁范围内的被拆迁居民、机关、团体、企事业单位的补偿安置方案，安置房和临时安置周转房的房源情况，涉及拆迁的各项补偿费、安置费 的预算情况，以及拆迁期限、具体时间安排等。

（二）房屋拆迁审批

市、县人民政府房屋拆迁管理部门应当自收到拆迁申请之日起30日，对申请事项进行审查。经审查符合条件的，房屋拆迁主管部门发给拆迁申请人房屋拆迁许可证。

房屋拆迁管理部门在发放房屋拆迁许可证的同时，应当将房屋拆迁许可证中载明的拆迁人、拆迁范围、拆迁期限等事项，以房屋拆迁公告的形式予以公布。房屋拆迁管理部门和拆迁人应当及时向被拆迁人做好宣传、解释工作。

（三）签订拆迁补偿安置协议

在房屋主管部门审查、审批拆迁并发放房屋拆迁许可证后，房屋拆迁人应与被拆迁人按照规定就补偿、安置等问题签订书面协议。拆迁租赁房屋的，拆迁人应当与被拆迁人、房屋承租人订立拆迁补偿安置协议。补偿安置协议应当规定补偿方式和补偿金额、安置用房面积和安置地点、搬迁期限、搬迁过渡方式和过渡期限以及违约责任等事项。1．拆迁补偿安置协议的主要内容：(1)被拆除房屋的坐落地点、面积和用途；(2)补偿方式；(3)补偿金额；

(4)安置用房面积和安置地点；(5)搬迁过渡方式及期限；(6)违约责任等。

2．房屋拆迁补偿安置协议的特征：

(1)协议当事人是特定主体，即拆迁人必须是经过有关部门批准的单位和个人，被拆迁人必须是列入拆迁范围的房屋所有人或使用人；(2)协议签订有严格的时间限制；(3)协议签订有相对的强制性。

补偿、安置协议订立后，可以向公证机关办理公证，并送房屋拆迁主管部门备案。拆迁依法代管的房屋，代管人是房屋拆迁主管部门的，补偿、安置协议必须经公证机关公证，并办理证据保全。(四)实施拆迁

拆迁人必须在拆迁许可证规定的拆迁范围和拆迁期限内进行拆迁，不得超越拆迁范围和拆迁期限。拆迁人可以自行拆迁，也可以委托具有拆迁资格的单位实施拆迁。房屋拆迁管理部门不得作为拆迁人，不得接受拆迁委托。

拆迁人委托拆迁的，应当向被委托的拆迁单位出具委托书，并订立拆迁委托合同。拆迁人应当白拆迁委托合同订立之日起15日内，将拆迁委托合同报房屋拆迁管理部门备案。被委托的拆迁单位不得转让拆迁业务。

三、城市房屋拆迁的补偿(一)补偿对象

房屋拆迁补偿关系到拆迁当事人的经济利益，根据我国《宪法》规定，国家、全民、集体所有的财产受法律保护，国家保护公民的合法收入、储蓄、房屋等合法财产的所有权。房屋被拆除，给被拆迁房屋的所有人造成了一定的财产损失。为保护被拆除房屋所有人的合法权益，拆迁人应当对被拆除房屋及其附属物的所有人(包括代管人、国家授权的国有房屋及其附属物的管理人)给予补偿。应当明确的是，补偿的对象是被拆迁房屋及其附属物的所有人，而不是使用权人。所有人既包括公民也包括法入。(二)补偿形式 房屋拆迁补偿有两种方式，即货币补偿和房屋产权调换。

1．货币补偿是指拆迁入将被拆迁房屋按照房地产市场评估价格，以货币结算方式补偿给被拆除房屋的所有人。货币补偿的金额，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定。

2．房屋产权调换是指拆迁人用自己建造或购买的产权房屋与被拆迁房屋进行调换产权，并按拆迁房屋的评估价和调换房屋的市场价进行结算调换差价的行为。

《城市房屋拆迁管理条例》规定，拆除非公益事业房屋的附属物，不作产权调换，由拆迁人给予货币补偿。拆迁租赁用房时被拆迁人与房屋承租人对解除租赁关系达不成协议时，拆迁人应当对被拆迁人实行房屋产权调换。除上述两种情况外，被拆迁人可以选择拆迁补偿方式。(三)特殊情况的房屋拆迁补偿

1．出租房屋的拆迁补偿。拆迁租赁房屋，被拆迁人与房屋承租人解除租赁关系的，或者被拆迁人对房屋承租人进行安置的，拆迁人对被拆迁入给予补偿。被拆迁人与房屋承租人对解除租赁关系达不成协议的，拆迁人应当对被拆迁人实行房屋产权调换。产权调换的房屋由原房屋承租人承租，被拆迁人应当与原房屋承租人重新订立房屋租赁合同。

2．产权不明确房屋的拆迁补偿。拆迁产权不明确的房屋，拆迁人应当提出补偿安置方案，报房屋拆迁管理部门审核同意后实施拆迁，拆迁前，拆迁人应当就被拆迁房屋的有关事项向公证机关办理证据保全。

3．设有抵押权房屋的拆迁补偿。《城市房屋拆迁管理条例》规定，拆迁设有抵押权的房屋，依照国家有关担保的法律执行。抵押当事人就解除抵押关系或重新设定抵押物达成协议的，拆迁补偿按正常情况进行；抵押当事人无法达成协议的，按照法律规定的清偿顺序进行清偿，不足清偿抵押权人的，抵押权人按照有关担保的法律规定，可向抵押人进行追偿，抵押权因房屋灭失而消失。

4．拆迁公益事业房屋及其附属物的补偿。公益事业一般指文教、卫生及社会公共福利方面的非生产性事业，拆迁公益事业用房的，拆迁人应当依照有关法律、法规的规定和城市规划的要求予以重建，或者给予货币补偿。

5．临时建筑、违章建筑的拆迁补偿。临时建筑必须在批准的使用期限内拆除。因此，拆除已超过批准使用期限的临时建筑，不给予补偿。对于尚没有超过批准使用年限的临时建筑，可考虑临时建筑在使用期内的残值和剩余合法使用期的长短，给予适当补偿。违章建筑的存在是不合法的，拆除违章建筑不予补偿。

四、城市房屋拆迁的安置

根据我国《城市房屋拆迁管理条例》规定，拆迁人应当提供符合国家质量安全标准的房屋，用于拆迁安置。

拆迁人应当对被拆迁人或者房屋承租人支付搬迁补助费。

在过渡期限内，被拆迁人或者房屋承租人自行安排住处的，拆迁人应当支付临时安置补助费；被拆迁入或者房屋承租人使用拆迁入提供的周转房的，拆迁人不支付临时安置补助费。搬迁补助费和临时安置补助费的标准，由省、自治区、直辖市人民政府规定。拆迁人不得擅自延长过渡期限，周转房的使用人应当按时腾退周转房。

因拆迁人的责任延长过渡期限的，对自行安排住处的被拆迁人或者房屋承租人，应当自逾期之月起增加临时安置补助费；对周转房的使用人，应当自逾期之月起付给临时安置补助费。因拆迁非住宅房屋造成停产、停业的，拆迁人应当给予适当补偿。

(2)房屋拆迁纠纷的处理。拆迁入与被拆迁人对拆迁补偿形式和补偿金额、安置用房面积租安置地点、搬迁过渡方式和过渡期限，经协商达不成协议的，经拆迁当事人提出申请，由批准拆迁的房屋主管部门裁决。被拆迁人是批准的房屋拆迁主管部门的，由同级人民政府裁决。《城市房屋拆迁行政裁决工作规程》对行政裁决的程序和要求做出了明确规定，行政裁决应当以事实为依据、以法律为准绳，坚持公平、公正、及时的原则。

当事人对行政裁决不服的，可以依法申请行政复议或者向人民法院起诉。为了不影响拆迁工作的顺利进行，当拆迁人已根据规定对被拆迁人给予货币补偿或者提供拆迁安置用房、周转用房的，诉讼期间不停止拆迁的执行。

被拆迁人或者房屋承租人在裁决规定的搬迁期限内未搬迁的，由市、县人民政府责成有关部门行政强制拆迁，或者由房屋拆迁管理部门依法申请人民法院强制拆迁。根据《城市房屋拆迁行政裁决工作规程》规定，房屋拆迁管理部门申请行政强制拆迁前，应当邀清有关管理部门、拆迁当事人代表以及具有社会公信力的代表等，对行政强制拆迁的依据、程序、补偿安置标准的测算依据等内容，进行听证。

房屋拆迁管理部门申请行政强制拆迁，必须经领导班子集体讨论决定后，方可向政府提出行政强制拆迁申请。未经行政裁决，不得实施行政强制拆迁。拆迁人未按裁决意见向被拆迁人提供拆迁补偿资金或者符合国家质量安全标准的安置用房、周转用房的，不得实施强制拆迁。

第二节 房地产开发的阶段与程序

房地产开发一般分为四个阶段进行，即投资决策分析阶段、前期工作阶段、建设阶段和营销阶段。每个阶段的工作内容既有所不同，又紧密联系、相互衔接，而且是交替进行的。

一、投资决策分析阶段及其程序

投资决策分析阶段的工作内容主要是进行开发项目的选择、可行性研究和决策立项。这一阶段是房地产开发过程中至关重要的阶段。可以说，房地产项目开发的成败很大程度上取决于投资决策分析。

(一)开发投资机会鉴别和项目选择

投资决策分析的第一步是对开发投资机会的鉴别和开发投资项目的选择。其思路一般是从宏观到微观。首先，在一定地区范围内寻找最为有利的投资机会。因为房地产市场是一个区域性的市场，不同的地区，其投资环境和房地产市场供求关系不同，投资机会也不一样。其次，从中观角度，在打算投资的地区，鉴别可能投资的城市。进一步在想要投资的城市，根据所了解的该城市有关房地产的各种信息，从微观层面，考虑选择投资开发的房地产类型和空间区位，即通常所说的“物业”和“地块”，经过一系列的投资机会鉴别和项目筛选，投资意向初步建立，再进一步与城市规划部门、房地产管理部门、当前的土地拥有者或使用者以及其他有可能合作的投资商和房地产专业人士接触洽谈，使项目设想具体化，：并草签投资意向书。然后，进入下一步工作，即项目可行性研究。(二)初步可行性研究

房地产开发项目可行性研究的内容尽管与其他建设项目有所差别，但同样分为初步可行性研究和可行性研究。

初步可行性研究也称为预可行性研究。初步可行性研究足在投资机会研究的基础上，进一步收集较为详细的房地产市场信息资料，对拟投资项日所在区域的社会经济状况、市场供求变化、区位条件及其相邻周边环境，以及预期投资效益，进行初步分析、预测和估算，形成开发投资初步方案，据此评价投资机会选择结果的成功性如何，决定是否有必要进行详细可行什研究，确定一些重要性的问题是否进行专题研究。初步可行性研究是编制项目建议书的依据。

(三)可行性研究

可行性研究是在初步可行性研究后，对开发投资项目进行深入细致的技术经济分析论证，为开发项目投资决策提供技术上和经济财务上的评价依据。故可行性研究也称为详细可行性研究或技术经济可行性研究。可行性研究的主要内容包括房地产市场分析、项目财务评价和经济社会评价。通过可行性研究，进一步明确了影响开发项目的确定性和不确定性因素，并对多个方案预测出其开发成本和预期收益水平，经过多方案比较，从中优选出最好的方案。据此，开发商如果认为该项目的预期收益水平可以接受，即可拍板决策。然而，如果某些开发项目关系到国计民生并具有很大社会和环境生态效益时，即使经济效益不佳，也应多渠道筹集资金，进行开发建设。可行性研究报告经有关主管部门批准后，开发项目将正式立项，可以进入项目前期工作阶段。

二、前期工作阶段及其程序

前期工作阶段是指在投资决策和项目立项后至建设工程施工这段时间。这一阶段的工作内容主要包括：开发场地的工程勘测、获取土地使用权、进行拆迁安置、规划设计、施工现场的基础设施配套建设、开发资金筹措、工程建设方案制定、办理各项开工手续等。(一)开发场地的工程勘测

开发地块确定后，需要请勘测部门对地块的工程地质和水文地质进行勘探，摸清土质构成、地基承载力、地下水埋深等情况，为规划设计、建筑设计及地基处理提供依据。(二)获取土地使用权

土地使用权可以从土地一级市场，通过出让以协议、招标或拍卖的方式获取；也可以从土地二级市场通过转让的方式获取；或通过其他途径获取，如联建、联营等。开发投资者应根据开发项目的需要和自身条件，选择获取土地使用权的途径和方式。(三)征地、拆迁、安置

按照国家土地管理法的有关规定，通过当地政府主管部门办理土地征用手续。依据国家和当地政府房地产拆迁管理条例、标准和细则，由开发企业或委托专门的拆迁公司进行拆迁安置。拆迁实施办法可以是实物拆迁形式，也可以是货币拆迁形式。(四)规划设计

规划设计是房地产项目开发建设的蓝图，要以人为本，合理确定各项技术经济指标，统筹安排各项建设用地，满足使用者对各项功能的要求，尽量做到经济效益、社会效益和环境效益的统一。(五)落实开发资金

开发资金是关系房地产项目能否顺利进行建设的重要保证，因此，在项目决策立项后，应进一步通过直接或间接的方式多渠道筹集落实资金，安排好短期和长期信贷，并制定出开发资金分期投入和使用计划。(六)制定建设施工方案

制定详尽的建设施工方案，对保证开发项目的施32212期和工程质量以及控制建筑成本和实现目标利润都很重要。建设施工方案主要包括：施工组织与协调计划，建材与设备供应计划，施工图设计方案，基础设施配套的接洽与协商计划，编制工程量清单和工程时间进度表以及现金流量表，与承包商谈判与签约计划等。(七)施工现场的临时“三通一平”

施工现场的临时“三通一平”是为正式进行建筑施工做准备，包括：与供水、供电部门联系，铺设施工中临时用水、用电管线，修筑施工用的临时道路。由建筑单位进行场地清理并按竖向规划设计平整场地，修建施工现场的防护围墙和临时用房。

综上所述，前期准备阶段涉及范围广、工作内容多，需要延续较长一段时间，市场情况可能会发生某些变化。开发商应随时对那些变化的影响因素进行分析和验证，制定出应变措施，确保项目的顺利开工建设和预期目标的实现。

三、建设阶段及其程序

建设阶段是将前期阶段的各项方案和计划以及项目开发过程中所涉及的人力、材料、机械设备、资金等资源集中于开发地块上和特定的时间段上，进行正式施工建设的活动。这一阶段的工作任务主要是：通过招标投标方式，优选承包商；进行项目施工建设的组织管理；项目控制和工程监理；项目竣工验收和交付使用。(一)项目发包

开发商一般通过招投标(公开招投标、邀请招投标或议标)的方式，经过发标、投标、开标、议标和中标等程序，优选和确定建筑工程承包商，并以签订正式承包合同的形式来约束和确保承包商顺利完成项目工程施工。(二)施工组织管理

房地产开发项目一般由多个分项工程组成，包括主体建筑、配套工程、基础设施等。因此，要保证房地产开发项目总体目标的实现，就必须对各分项工程的施工建设进行统一组织管理，使之相互配合、协调实施。在项目建设过程中，施工组织管理主要是指对施工单位管理、工程计划管理、工程技术管理和工程现场管理等。(三)项目控制与监理

在房地产开发项目施工建设中，开发商通常聘请监理工程师监督和检查工程的进度、质量和资金使用情况，以使施工单位严格按照规划设计和施工合同要求进行。有条件的开发公司也可依靠自己进行施工监理。

施工建设中的项目控制主要包含进度、质量和投资三个方面的内容。进度控制又包含总进度控制、设计进度控制、施工进度控制、验收与交用进度控制四个方面；质量控制又包含设计质量、材料质量、设备质量和施工质量控制；投资控制主要指设计成本、施工成本、建筑成本和设备安装成本等的控制。(四)项目竣工验收

开发项目的竣工验收是全面考核建筑产品的最终环节，一般是由开发商组织设计单位、施工单位、建设管理部门、质量监督部门及其他相关管理部门，按照被审核批准的设计、施工文件和国家颁布的有关施工验收规范与标准，进行综合检查验收。经验收合格的项目即可办理交付使用手续。对于设计规定或主管部门要求分阶段建设的单项工程，则应分期分批进行检查验收。

四、营销阶段

房地产项目的营销是几乎贯穿整个开发过程的。只有通过营销，将房地产商品租售出去，才能使其使用价值和价值得以真正实现；才能使投资尽快收回，获得开发利润。因此，开发商应采取有效的营销手段，进行市场推广活动。在开发建设初期，尽可能地预售或预租房屋，尽早回笼资金用于开发建设；在竣工验收后，最主要的工作重点是房地产营销，尽量在较短的时间内将剩余房屋租售出去，避免大量积压空置，确保开发收益。商品房的租售策略应根据开发商的经营理念和市场需求情况而定。

第三节 房地产开发的主要内容

一、房地产开发项目可行性研究(一)可行性研究的基本概念和作用

1．可行性研究的基本概念。在房地产项目投资开发以前，为了避免主观决策、盲目建设带来的损失和不良后果，并实现房地产开发的效益最大化，必须对拟建项目在工程技术和经济方面进行研究、论证。决策者不仅要掌握项目的基本情况及有关资料，还要研究该项目在技术上是否可行、在经济上是否合理、投资的结果是否能取得较好的效益，是否有多方案选择的可能等等。这种技术论证的方法称为可行性研究，其基本内容包括市场预测和研究、技术方案研究、项目经济评价三个部分，2．可行性研究的作用。可行性研究的主要作用表现在如下的方面：

(1)作为确定项目建设的必要依据。投资者根据可行性研究报告对某一方案的评估结论，决定是否操作该投资项目。

(2)作为向银行和其他金融机构融资的依据。比如对银行而言，要在审查项目的可行性研究报告的基础上，判断借出资金在项目建设后有无偿还能力，贷款的风险如何，从而确定是否贷款以及贷款的利率。

(3)可行性研究报告是向当地政府及其所属城市规划、土地管理部门、建设管理部门申请立项和建设执照的依据，同时也作为环保部门审查项目对环境影响的依据。

(4)作为开展项目工程设计、设备订货、原材料订货、施工准备等建设前期工作的基础，为进行后续工作进行铺垫。

(5)根据可行性研究报告对特定方案的评价，投资方可以合理进行企业组织管理、制定机构设置、设定劳动定员和职工培训计划。

(6)作为国家各级计划部门编制固定资产投资计划和编制下阶段规划设计工作的依据。(二)可行性研究的阶段、基本内容和步骤

1．可行性研究的阶段。一般而言，可行性研究分为机会研究、初步可行性研究、可行性研究和项目评估决策四个阶段。房地产开发项目的可行性研究同样遵循这样的四阶段原则：(1)投资机会研究。该阶段的主要任务是对投资项目或投资方向提出建议，即在一定的地区和部门内，以自然资源和市场的调查预测为基础，寻找有利的投资机会。

投资机会研究的主要内容有：地区情况、经济政策、资源条件、劳动力状况、社会条件、地理环境、国内外市场情况、工程项目建成后对社会的影响等。

(2)初步可行性研究。亦称“预可行性研究”。在投资机会研究的基础上，进一步对项目建设的可能性与潜在效益进行论证分析。主要解决的问题包括： ①在机会研究结论的基础和详细资料的基础上作出是否投资的决定，并判定是否可能和有必要进行下一步的详细可行性研究。

②确定对某些关键性问题需要进行专题的辅助研究。在广泛的方案分析比较论证后，对各类技术方案进行筛选，选择最佳效益方案，以利于节省时间和费用。

③根据项目的选择依据和标准，确定项目的初步可行性。依据初步可行性研究结果编制初步可行性研究报告。

初步可行性研究阶段的主要内容：市场需求与供应、建筑材料供应状况、项目所在地区的社会经济情况、项目地址及其周围环境、项目规划设计方案、项目进度、项目销售收入与投资估算、项目财务分析等。

(3)详细可行性研究。即通常意义上的可行性研究。主要是对拟开发建设项目进行详细深入的技术经济分析论证，从技术、经济社会和财务方面为项目进行投资决策提供科学依据。(4)项目的评估和决策。项目评估是由决策部门组织或授权于建设银行、投资银行、咨询公司或有关专家，对上报立项的建设项目可行性研究报告进行全面的审核和再评估。其内容包括：

①全面审核可行性研究报告中反映的各项情况是否确实；

②分析项目可行性研究中各项指标计算是否都正确，包括各种参数、基础数据、定额费率的选择；

③从企业、国家和社会等方面综合分析和判断项目的经济效益和社会效益；

④分析和判断项目可行性研究的可靠性、真实性和客观性，对项目作出取舍的最终投资决策； ⑤最后写出项目评估报告。

2．可行性研究的基本内容。由于开发项目的性质、规模和复杂程度不同，其可行性研究的内容不尽相同，各有侧重。一般房地产开发项目可行性研究的内容应主要包括以下几个方面：(1)总论：包括开发项目概况、研究结果概要、存在问题和建议。(2)市场需求、供给预测——租售价格变化趋势预测。(3)开发项目基本情况，分析其潜在优势与问题，机遇与挑战：(4)明确资源、原材料及公用设施条件。

(5)根据惯常条件，确定开发项目的实施计划和进度要求。(6)项目投资、销售费用的投入时间。(7)资金来源及融资方式。(8)项目租售收入预测。

(9)国民经济评价和项目财务评价。(10)项目评价与结论。

3．可行性研究的步骤。房地产项目的可行性研究工作一般按以下七个步骤进行：(1)接受委托，明确研究目标。在项目建议被批准之后，开发商即可委托有关咨询评估公司或投资顾问公司对拟开发项目进行可行性研究。承担单位接受委托时，应获得项目建议书和有关项目背景介绍资料，搞清楚委托者的目的和要求，明确研究内容，制定工作计划。(2)收集资料，调查研究。主要从市场调查和资源调查两方面进行。市场调查应查明和预测市场的供给和需求量、价格、竞争能力等，以便确定项目的经济规模和项目的竞争能力。资源调查包括建设地点调查、开发项目用地现状、交通运输条件、外围基础设施、环境保护、水文地质、气象等方面的调查。为下步规划方案设计、技术经济分析提供准确的资料。(3)设计方案。根据项目建议书的要求，结合市场和资源调查，在收集到的资料和数据的基础上，建立若干可供选择的开发方案。

(4)财务评价和国民经济评价。对经上述分析后所确定的方案，在估算项目投资、成本、价格、收入等基础上，对方案进行详细财务评价和国民经济评价。研究论证项目在经济上的合理性和潜在盈利能力。

(5)方案比较与选择。根据以上分析，反复的方案论证和比较，会同委托部门明确方案选择的重大原则和优选标准，采用技术经济分析的方法，评选出合理的方案。研究论证项目在技术上的可行性，进一步确定项目规模、构成、开发进度。

(6)制定实施计划。对于选定的满意方案，制定详细的实施计划，进一步提出资金筹措建议和项目实施总进度计划。

(7)编制可行性研究报告。经过上述分析与评价，即可编制详细的可行性研究报告，推荐可行方案和实施计划，提出结论性意见、措施和建议，供决策者作为决策依据。

二、土地使用权获取

目前，我国土地使用权的获取主要通过行政划拨和市场机制两条途径。对原先已通过行政划拨的土地，在更新改造、再开发过程中，开发商主要通过补地价的方式重新获取土地使用权。对于新开发的土地，开发商主要通过出让方式获得土地使用权。有关途径和方式简述如下。(一)通过政府行政划拨获取土地使用权

根据现行的法规及政策条例，国家进行经济、文化、国防建设以及兴办社会公共事业，需要征用集体所有土地或者国有土地，可由政府行政划拨。因为行政划拨土地使用权是国家给予的一种特殊政策，所以，《土地管理法》对可以采取划拨的范围作了明确规定。同时限定了批准权限，严格保护基本农田，凡基本农田以外的耕地超过35公顷，其他土地超过70公顷，都必须报国务院批准；其余由省级人民政府批准。

建设征用土地时，应按规定支付土地补偿费和安置补助费。此外，征用城市郊区的菜地，须按规定交纳新菜地开发建设基金；在土地使用过程中，建设单位还须缴纳土地使用税、耕地占用税和其他有关费用。(二)国有土地使用权的有偿使用

国有土地使用权有偿使用是指国家将一定时期内的土地使用权提供给单位和个人使用，而土地使用者按照土地有偿使用合同的规定，一次或分向国家缴纳土地有偿使用费的行为。土地有偿使用方式是今后供地的主要方式，今后除一些经批准可以采用划拨方式供地的，都应当采用有偿使用的方式。目前，国有土地使用权有偿使用的方式主要有三种。

1．国有土地使用权出让。国有土地使用权出让是指国家将一定年限内的土地使用权让给土地使用者，由土地使用者一次性的向国家支付土地使用权出让金和其他费用的行为。按目前的规定：土地使用权出让的年限，由国家和土地使用权受让方通过国有土地使用权出让合同来约定，但国家对出让的最高年限有具体规定，即：居住用地70年；工业用地50年；教育，科技、文化、卫生、体育用地50年；商业、旅游、娱乐用地40年；综合或其他用地 50年。

合同约定的年限不得超过国家规定的最高年限，超过最高年限则无效。

在土地使用期限内，土地使用者应当按国家规定和合同约定的用途使用土地，也可以依法转让、出租和抵押土地。土地使用期届满，如果仍需继续使用可以依法重新申请，批准后重新签订土地使用合同，否则土地无偿收回。在土地使用期限内国家一般不得收回，如因公共目的确需要收回时，应当按使用的年限及土地使用者开发投资情况予以补偿。

土地使用者在土地使用期内需要改变土地用途的应当经原批准机关批准，并与土地行政主管部门重新签订土地使用权出让合同或土地使用权出让的补充合同。否则，将不得改变合同约定的用途。

目前，国有土地使用权出让的方式一般有招标、拍卖和协议出让三种形式。(1)招标出让土地使用权。是指在规定的期限内，由符合规定的单位或个人(受让方)，以书面投标形式，竞投某块土地的使用权，再由土地使用权出让方评标决标、择优而取。招标的文件包括：招标通知书、投标指引(或招标须知)、投标书、中标证明通知书、土地使用权出让合同(含土地使用条件)等。这里还要说的是招标出让中能否中标不完全决定于地价，还应考虑对土地的综合利用规划方案等因素。

(2)拍卖出让土地使用权。是指在指定的时间、地点，利用公开场合由政府的代表者——土地行政主管部门主持拍卖指定地块的土地使用权(也可以委托拍卖行拍卖)，由拍卖主持人首先叫出底价，诸多的竞投者轮番报价，最后出最高价者取得土地使用权。拍卖方式充分引进竞争机制，政府也可以获得最高地价。但不是所有土地都可以采用拍卖方式的，只有一些竞争性很强的行业用地可以采用。拍卖前，要先对土地做好规划，确定土地的位置、面积、用途、使用年限、付款方式和使用条件等。

(3)协议出让土地使用权。是指出让方(国家)与受让方(土地使用者)通过协商方式有偿出让土地使用权。具体说，应先由用地者向政府提出用地申请，经批准后由出让方和受让方协商地价、出让年限、付款方式，付款期限以及土地使用条件，经双方协商达成一致后，签订土地使用权出让合同。协议出让基本没有引入竞争机制，缺乏公开性和公平竞争。但对一些缺乏竞争的行业和大型设施用地还是必要的，仍然是土地使用权出让的方式之一。

2．国有土地使用权租赁。国有土地使用权租赁是指国家将一定时期内的土地使用权让与土地使用者使用，而土地使用者按向国家缴纳租金的行为。目前这种方式正在试点之中，并取得了较好的效果，弥补了国有土地使用权出让中一些单位一次性支付出让金有困难，或不需要长时期的使用土地者，满足了中小投资者的需要，更具有灵活性。同时对现有划拨土地使用权逐步纳入有偿使用轨道也是一种很好的办法。目前有关法规的制定正在研究之中。3．国有土地使用权作价人股。国有土地使用权作价人股是指将一定时期的国有土地使用权出让金作价，作为国家的投资计作国家的股份。实际上这种方式也可以作为国有土地使用权出让的一种特殊形式。这种方式在目前的国有企业改制改组中采用较多，既解决了国有土地资产的流失，又为国有困难企业的改制改组创造了条件。这主要是针对现有国有企业使用的划拨土地使用权需要改制时适用。对企业新增用地，特别是征用土地之后提供绐用地单位使用的不能采用这种方式。(三)补地价方式

鉴于我国土地使用权的行政划拨大量存在，《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定，对以行政划拨方式取得的土地使用权，经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，其划拨土地使用权和地上建筑物、其，信附着所有权可以转让、出租、抵押。

为了鼓励经行政划拨得到土地使用权的单位将土地使用权推向市场，国家在收取补缴的土地出让金时，都有不同程度的优惠。

三、房地产开发与规划设计(一)城市规划的含义

关于城市规划的含义，各国由于其社会、经济体制和经济发展水平的不同，对其解释有所差异和侧重，但基本内容是大致相同的。在我国，一般把城市规划定义为：是为了实现一定时期内城市的经济和社会发展目标，确定城市性质、规模和发展方向，合理利用城市土地、协调城市空间布局和各项建设而进行的综合部署和具体安排。(二)城市规划的工作阶段和内容

1989年我国颁布的《城市规划法》中将城市规划规定为总体规划和详细规划两个阶段。但在实际工作中，为了便于工作的开展，在编制总体规划前，一般由城市人民政府组织制定城市规划纲要，对总体规划需要确定的主要目标、方向和内容提出原则性意见，作为编制总体规划的依据。根据城市的实际情况和工作需要，一些大、中城市在总体规划基础上增加了分区规划编制阶段，其目的是进一步控制和确定不同地段的土地的用途、范围和容量，协调各项基础设施和公共设施的建设。详细规划根据不同的需要、任务、目标和深度要求，可分为控制性详细规划和修建性详细规划两种类型。(三)城市规划的审批

城市规划是城市建设和管理的基本依据，城市规划的审批实行严格的分级审批制度，具体为： 1．城市规划纲要须经城市人民政府审核同意。

2．城市总体规划的审批：中央直辖市的总体规划由直辖市人民政府报国务院审批；省和自治区首府及100万人口以上的大城市的总体规划，由所在省、自治区人民政府审查同意后，报国务院审批；其他城市的总体规划，报省、自治区、直辖市人民政府审批；市管辖的县城、建制镇的总体规划，报市人民政府审批；其他建制镇的总体规划，报县人民政府审批。城市人民政府和县人民政府在向上级人民政府报请审批城市总体规划前，须经同级人民代表大会或其常务委员会审查同意。3．城市分区规划经当地城市规划主管部门审核后，报城市人民政府审批。

4．城市详细规划由城市人民政府审批。已编制并批准分区规划的城市的详细规划，除重要的详细规划由城市人民政府审批外，可由城市人民政府授权城市规划主管部门审批。(四)城市规划与房地产开发的关系

城市规划与房地产开发是宏观与微观、整体与局部、长期与短期的关系，是后者应服从前者、前者应兼顾后者的相辅相成的关系。城市规划对房地产开发的影响及约束主要体现在以下两方面：

1．城市规划对房地产开发经济效益的影响。为了使一个城市的经济、社会、环境效益统一和谐，城市规划往往通过一些控制指标实现这一目标。其中与房地产开发关系最密切和影响较大的是对城市土地开发强度的控制。

反映城市土地开发强度的指标通常有三个，即建筑密度、建筑高度和建筑容积率。容积率综合了前两者的内容，直接反映一块土地上的建筑容量，因此受到城市规划师和房地产开发商的广泛重视。

2．房地产开发必须符合城市规划。我国城市规划法规定，城市规划区内的土地使用和各项建设必须符合城市规划，服从规划管理。为此，城市规划管理部门通过建设用地规划许可证等措施，对包括房地产开发在内的各项建设进行有序有效的管理。具体办法如下：(1)关于项目选址意见书。由城市管理部门建议的关于项目选址意见书是房地产开发申报立项时必须具备的文件之一。建设单位在进行项目可行性研究时，要接受城市规划行政主管部门关于项目选址的规划指导，审批任务设计书时应当尊重选址意见书。

(2)建设用地规划许可证，是城市规划主管部门根据开发单位或有关机构的用地申请以及规划和建设项目的用地需要，确定用地位置、面积、界限的法定凭证。房地产开发单位凭借建设用地规划许可证，才能到土地管理部门申请开发建设用地，办理土地征用划拨或出让手续。(3)建设工程规划许可证，这是核准工程设计、施工图纸是否符合城市规划并准予施工的法定凭证。只有在取得建设工程规划许可证、土地使用权证和其他有关文件后，房地产项目才能破土动工。

(4)临时建设用地规划许可证和临时规划许可证，这和永久性开发建设用地的申请、审批程序类似，是对于因施工材料堆放、运输、架设地上线路，铺设地下管线、进行地下工程建设和地质勘探等需要临时占用土地所核发的法定凭证，这类用地必须在规定期限内予以收回。(五)居住区规划 1．居住区规划的任务。居住区规划是城市详细规划的主要内容之一。其任务就是为城市居民经济合理地创造一个满足日常物质和文化生活需要的方便、卫生、安宁和优美的生活环境。在居住区内，除了布置住宅外，还须布置居民日常生活所需的各类公共服务设施、绿地和活动场地、道路广场、市政工程设施等。居住区内也可以考虑设置少数无污染、无干扰性的工业。

2．居住区规划的基本内容。居住区规划的内容主要有以下几项：(1)选择并确定规划用地位置和范围；(2)确定规划，即确定人口数量和用地面积大小；(3)拟定住宅类型、层数比例、数量、平面布置方式；(4)拟定公共服务设施(包括允许设置的生产性建筑)的内容、规模、数量(包括用房和用地)、分布和布置方式；(5)拟定道路的宽度、坡度、横断面形式及布置形式；(6)拟定公共绿地、体育、休息等室外场地的数量、分布和布置方式；(7)拟定有关的工程规划设计方案；(8)拟定有关技术经济指标和造价估算。3．居住区的组成内容。

(1)居住区的工程类型组成。根据工程类型基本上可分为以下两类：

①建筑工程：主要是居住建筑，其次是公共建筑、生产性建筑、市政公用设施用房以及小品建筑等；

②室外工程：包括地上，地下两部分。其内容有：道路工程(各种道路、通道和小路)，绿化工程(各类绿地和绿化种植)，工程管线(给水、排水、供电、煤气、供暖等管线和设施)，以及挡土墙、护坡、踏步等构筑物。

(2)居住区的用地组成。居住区的用地根据不同的功能要求，一般由以下四类组成： ①居住建筑用地，指居住建筑基底占有的用地及其前后左右附近留出的一些必要的空地，其中包括通向居住建筑人口的小路、宅旁绿地和杂务院等；

②公共建筑和公用设施用地，指居住区各类公共建筑和公用设施建筑物基底占有的用地及其周围的专用地，包括专用地中的通道、场地和绿地等；

③道路及广场用地，指居住区范围内的不属于上两项内道路、广场、停车场、回车场等的用地；

④绿地及体育场，指居住区公园、小游园、运动场、林阴道、小块绿地、成年人休息和儿童活动场地、防护绿地等。

以上四类用地中，居住建筑用地所占的比重最大，一般约占居住区总用地的50％左右。4．居住区规划设计。(1)居住区规划设计的基本要求。居住区规划设计是一项综合性较强的工作。它涉及的面比较广，一般应满足以下几方面的要求：

①使用要求。为居民创造一个生活方便的居住环境，这是居住区规划设计最基本的要求。居民的使用要求是多方面的，例如为适应住户家庭不同的人口组成和气候特点，选择合适的住宅类型；为了满足居民生活的多种需要，必须合理确定公共服务设施的项目、规模及其分布，合理地组织居民室外活动场地、绿地和居住区的内外交通等。

②卫生要求。要求居住区有良好的日照、通风等条件，以及防止噪声的干扰、大气和水的污染等，为居民创造一个卫生、安静的居住环境。

③安全要求。居住区规划除保证居民在正常情况下生活能有条不紊地进行外，同时也要能够适应那些可能引起灾害发生的特殊和非常情况，如火灾、地震等。因此，必须对各种可能产生的灾害进行分析，并按照有关规定，对建筑的防火、防震构造、安全间距、安全疏散通道与场地、人防的地下构筑物等作必要的安排，使居住区规划能有利于防止灾害的发生或减少其危害程度，为居民创造一个安全的居住环境。

④经济要求。居住区的规划与建设应与国民经济发展的水平、居民的生活水平相适应，也就是说在确定居住建筑的标准、公共建筑的规模等时，均需考虑当时当地的建设投资及居民的经济状况，降低居住区建设的造价，并节约城市用地。同时，运用各种规划布局手法，为居住区修建的经济性创造条件。

⑤施工要求。居住区的规划设计应有利于施工的组织与经营。特别是当成片居住区进行机械化施工时，更应注意各建设项目的布置适应施工要求和建设程序。

电子琴程序开发 篇7

电子琴有一个类似钢琴的键盘, 不同的键代表不同音高的音符。有规律地按下键盘, 就可以演奏出旋律优美的乐曲。

下面就开发一个可以进行电子琴演奏的实用程序。程序使用电脑键盘模拟琴键。按下键盘就可出音符声, 按键时间长短决定了音符发声的长短。同时程序还提供了演奏乐谱文件的功能, 可以将一首乐谱按一定的规则放在一个文件中, 由程序读取并播放。

1 相关知识

电子琴上的每个键代表某一个音高的音符。常用的音符有7个, 分别唱作do re mi fa so la xi。音符按照不同的音高, 可分为中音部、高音部 (提高8度) 、重高音部 (再提高8度) 、低音部 (降低8度) 、重低音部 (再降低8度) 。音高是以半个音半个音地逐渐升高的。7个音符中, 除了mi fa之间和xi do之间间隔一个半音外, 其他音符之间都间隔两个半音。乐谱中可以调整调号, 以半个音为单位升高或者下降。

只有音符高低是不能构成乐曲的, 还要有发声长短的区别。最长的音符称为全音符, 然后是2分音符、4分音符、8分音符、16分音符、32分音符。一般4分音符称做一拍。一拍的长短是由乐谱的拍数决定的。如果乐谱的拍数为120拍/分钟, 则一个全音符是2秒, 一个4分音符就是0.5秒。每分钟拍数越多, 乐谱越快, 音符持续时间越短;反之, 每分钟拍数越少, 乐谱越慢, 音符持续时间越长。

本程序提供了演奏乐谱的实用功能。可以事先将一首乐谱放在一个文件中, 由程序进行读取并播放。

乐谱文件是文本文件。文件中有以下几类符号:

每个音符后面都有一对小括号, 里面数字表示该音符的长度, 以32分音符为单位。如果音符中带有歌词, 则在音符长度后面带有冒号, 之后是歌词。

本程序所有音符均来源于事先录制好的声波wav文件。共录制了中音区、高音区, 重高音区、低音区、重低音区共60个不同音高的音符。

程序界面上方显示当前行乐谱。

2 关键代码

在On Paint函数中调用Draw Key Board画键盘。

在Pre Translate Message函数中处理键盘按下和松开。按下键盘调用Press Key Board函数。松开键盘调用Release Key Board函数。

准备音符缓冲区使用代码如下:

播放音符使用代码:

播放乐谱使用代码:

3 结论

基于BT协议的下载程序开发 篇8

关键词：下载程序；BitTorrent协议；torrent；B-encoding

中图分类号：TP312文献标识码：A文章编号：1009-3044(2007)12-21661-02

Development of Downloading Procedure Based on BT Protocol

ZHOU Ke1, ZHANG Yan-na2

(1.Henan University College of Computer and Information Engineering,Kaifeng 475001,China;2.Henan UniversityHenan University, Department of Facility and Laboratory Mangement,Kaifeng 475001,China)

Abstract:This paper analyses the BitTorrent protocol in details and sums up its characteristics. Then, in the basis of torrent file format and Bencoding encoded mode,The torrent file had been successfully analysed precisely. According the analysis, one method of developing the downloading procedure was described.

Key words:Downloading Procedure;BitTorrent protocol; torrent; Bencoding

1 引言

传统的网络服务模式，所有的下载开销都在服务器上，由于服务器性能和带宽的限制, 服务器往往要限定用户的数量和访问速率；而使用基于BT协议的共享软件，可以把下载的开销分摊到每个下载者那里，在理论上支持无限多个下载者下载同一个文件，充分提高文件共享效率。本文简要分析了BT协议的工作原理，并给出了一种采用C#的下载程序的分析部分的实现，基于这种分析程序，借助C#中TCP协议的助手类就可以快速的开发出实用的下载程序。

2 BT协议的工作原理

BT协议将这种文件共享模式分为Tracker服务器和Client两部分。Tracker服务器的任务是搜集Client的信息，并帮助BT Client相互发现对方，进而能互相下载所需的资源。每一个Client即一个Peer 在下载开始以及下载过程中，要不断地与Tracker服务器进行通信，报告自己的信息并获取其它Peer的信息。Tracker對所有下载者的信息进行维护，当它收到一个请求后，先把发出请求的Peer的信息记录下来，然后将其他参与下载同一个文件的下载者的信息返回给该Peer。Peer在收到Tracker的响应后，与其它下载者建立连接下载本地所没有的文件资源。为了使别的客户端也可以从本地获取文件资源，该客户端还要监听某个端口，用于接收其它Peers的连接请求。

3 torrent文件及其分析程序的实现

BT协议的主要特征，集中体现torrent文件中。下面就torrent文件的内容及格式先做介绍，最后给出用C#语言实现该类文件解析的方法。

3.1 torrent文件及其编码

BT客户端开始下载资源时首先需要寻找torrent文件， torrent文件包含了完整的资源下载信息：包括资源名、大小、资源的创建者，创建时间，指向Tracker的url列表等信息。

torrent文件采用B-encoding编码来保存数据。B-encoding编码提供四种类型的数据表示：strings(字符串)、integers(整数)、lists(列表)、dictionaries(字典) 。编码规则如下：

(1)strings的编码规则为：<字符串长度>：<字符串>

字符串长度单位为字节，没有开始或结束标记。

(2)integers的编码规则为：i<整数>e

开始标记为i，结束标记为e。没有大小限制，0不能出现在负的或者是整数的最高位。

(3)lists的编码规则为：le

开始标记为l，结束标记为e，列表里可以包含任何B-encoding编码类型，包括字符串、整数、列表、字典。

(4)dictionaries的编码规则为：de

开始标记为d，结束标记为e，关键字必须为B-encoding字符串，值可以为任何B-encoding编码类型，包括字符串、整数、列表、字典。

torrent 文件格式是由若干字段确定的，torrent 文件中关键字段如表1所示：

表1 torrent 文件中关键字段

info字段用于确定资源是由单文件还是多文件构成的，info后面的第一个字符串为length 或files，二者只能出现一个。length表明是单文件结构，files表明是多文件结构，其详细区别如表2所示：

表2 info字段的内容

3.2 torrent 文件分析程序的实现

B-encoding的编码规则只有前述的四种类型的数据，列表和字典中允许包含这四种数据类型，整个文件本身就是字典。在实现的这种文件的分析时采用如下的分析方法，算法流程如图1所示：

(1)字符串分析。调用四个函数来判断字符串是否为B-encoding编码的四种数据类型：字符串分析函数readstring、整数分析函数readint、列表分析函数 readlist和字典分析函数 readdict。

(2)分析结果存放。定义一个基类和四个由该基类派生的子类，四个子类分别对应于四种数据类型。字符串和整数数据分别定义CBEncodeString 和CBEncodeInt类的对象存放结果；列表类型的数据使用C#中的List<>泛型类定义一个列表：

public List m_listObj= new List()暂存分析列表的结果，m_listObj的数据类型定义成基类以便同时存放四个子类的分析结果；字典分析结果的存放用SortedList<>泛型类定义一个字典类型：

public SortedList m_mapObj = new SortedList()暂存分析字典的结果；同时，在字典类中，还需要定义一个列表类型m_listObj，因为torrent文件在字典结构中包含有列表，这样的结构有利于数据的读取。而字典类型中的值定义为基类型，以便于兼容四种数据类型，类似的列表也需要定义为基类。

由于分析的结果有多种，而且结构不同，使用list<>泛型类定义一个基类型的列表类型m_listObj按序返回分析结果，torrent文件本身就是一个字典，所以保存返回值的列表只有索引值为0的一项，该项存储的内容是已经分析好的整个文件，结构为一个字典。还要需将最终分析结果由列表m_listObj[0])中的内容强制转换成字典CBEncodeDict类型，而字典中又有Bencoding编码中的四种数据类型深层嵌套，分析整个文件的结构，要把所有的格式都考虑到，在输出结果的过程中根据具体情况要进行不同类型和不同次数的强制转换。

4 结论

本文对BT工作原理进行了分析，根据B-encoding编码规则和torrent文件的格式，在C#.NET 2005环境下开发出了对torrent 文件进行解析的Windows应用程序。借助于此程序，将分析结果提供给下载程序就可以开发出BT下载软件。当然，在使用BT软件进行文件共享带来方便的同时，对磁盘的频繁操作可能会引起磁盘老化，占用过多带宽，这些问题都需要在开发有关基于BitTorrent协议的共享软件时给予足够的重视。以较小的代价获得较好的网络文件共享功能。

图1 算法流程

参考文献：

[1]Cohen B.Incentives BuildRobustness in BitTorrent[Z/OL].http://www.bittorrent.com.

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