城市建设用地的总体安排

随着国家土地调控政策的实施, 土地对经济社会发展的“瓶颈”制约, 已成为普遍的难题。城市土地利用总体规划的对象是城市及其蔬菜副食基地建设用地。其中, 后者多数已在菜地保护区规划和市域土地利用总体规划中做出安排;而城市建设用地的总体安排, 则须在城市土地利用总体规划中重点予以解决。

一、确定城市土地利用类型

确定城市土地利用类型是城市土地利用现状调查和总体规划的基础工作, 其方法有三种:

一是严格按照《城市用地分类与规划建设用地标准》确定城市用地类型, 即城市用地包括居住、市政公用设施、绿地、特殊用地、水域和其他用地等10大类、46中类、73小类, 其中前9大类为城市建设用地。

二是将城市建设用地类型分成大类和亚类, 大类按《标准》划分, 而亚类则根据不同城市土地利用特点和土地规划的具体要求划分, 主要突出诸如商业、科研教育、污染性工业、开发区、别墅区、风景旅游区、名胜古迹保护区等对城市发展有较大影响、在城市布局巾地位重要的用地类型。有些不十分重要的用地大类, 可直接降作亚类而不必细分。这样既方便与城市规划的协调与衔接及成果的互相利用, 又能突出土地规划的特点, 有利于土地部门管理城市土地, 是一种可推崇的方法。

三是不限于已有的某种规范, 而完全根据各城市的特点和规划需要, 建立适合于本城市的土地利用分类体系。

二、城市建设用地适用性评价

城市建设用地适用性评价是用地选择与用地组织的依据。是在门然环境各要素综合分析的基础上, 按照规划与建设的需要, 以及整备用地在工程技术上的可能性与经济性, 对用地的自然条件进行质量评定, 以确定具适用程度。

评价结果通常是将用地分成三类并表示在评价图上。 (1) 一类用地:自然条件优越, 适合各项城市建设要求, 一般不须或稍须整备即可使用。 (2) 二类用地:需要采取一定的工程措施, 改善条件后才能用于建设。 (3) 三类用地:不适合做城市建设用地, 如果必须使用, 则要付出特殊的工程技术措施。

三、城市建设用地潜力分析

城市建设用地潜力分析是确定城市用地发展方向、合理选择用地的依据, 可以分生活性和生产性用地两部分进行分析。生活性用地的潜力主要在于城市内的闲置地、棚户区、平房区和中、低层建筑区。分析时通常是先按照用地建设的外部景观, 将生活性用地划出若干个潜力小区, 然后通过建筑层数、建筑密度、容积率等指标的综合分析和对比, 评价其潜力的相对大小和级别, 再据此确定潜力分区并画出潜力分析图。

四、城市建设用地需求预测

城市建设用地需求预测是确定城市发展规模和用地结构的基础, 其主要任务是推算出近期和规划期末城市建设用地总面积和各单位建设用地面积方法有: (1) 标准法。即在人口预测基础上, 按照国家规定的人均用地面积指标和结构比例, 计算出城市建设用地需求量。 (2) 统计法。即由政府组织街道, 机关、厂矿、企事业等基层用地单位, 上报其在—定时期内对土地的需要量, 然后由规划者加以统计分类和适当的定性调整与平衡, 从而求得城市建设用地的需求量。 (3) 回归法。即通过对过去多年用地统计数据的分析, 建立回归模型, 求出回归系数后, 代入预测年份, 即可求出城市建设用地需求量。 (4) 相关分析法。即通过分析, 找出一个或几个与城市建设用地需求量变化密切相关的自变量指标, 如人口、工业产值、建筑业产值等, 在过去多年统计数据分析的基础上, 建立相关方程, 并求出回归和相关系数, 在相关系数满意情况下, 借助国民经济五年计划、十年规划以及其他有相关指标预测数的各种规划, 即可求得城市建设用地需求量。

五、确定城市建设用地的规划结构

在用地需求预测的基础上, 经过定性调整, 即形成了城市建设用地的规划结构, 其内部包含类型、作用、性质三种结构比例关系和各项用地之间、现状与规划之间两个平衡过程。操作时可用表格表示出其结构关系和平衡过程。

六、城市建设用地布局

城市建设用地布局是城市土地利用总体规划的核心内容, 包括: (1) 布局原则。由于不同城市有不同的用地特点和要求, 所以制定布局原则必须因地制宜, 切合本城市用地实况。在此前提下, 还应处理好用地选择中“一要生活, 二要建设、开发与保护并重, 利用与整治结合, 内涵为主外延为辅, 突出城市性质和特色”等原则性问题。 (2) 用地发展方向。城市发展过程中, 其用地选择一般同时有两个取向:一是挖掘内部用地潜力, 提高土地利用率, 即内涵发展;二是向周围拓展, 辟建新区, 即外延发展。作为土地利用规划, 应鼓励前者, 控制后者, 尤其要控制“摊大饼”式的用地外延扩展。 (3) 用地功能分区。规划中, 在保证用地总体布局合理的前提下, 应通过有目的的用地选择, 促使城市形成若干个明确的功能区, 如别墅区、高教科研区、商业区、工业区、经济技术开发区、风景旅游区等。 (4) 用地管理分区。在城市管理上, 出于总体布局与构图合理、高效利用土地、环境保护、突出特色风貌等目的, 对某些局部地段, 往往有一些特殊要求, 反映在规划里, 就是城市建设用地管理区。根据城市管理特点, 可以设置建筑高度限制区、土地利用程度指导区、用地整治改造区、用地充实完善区、名胜古迹保护区、重点建筑物保护区等若干个管理分区, 每一种用地管理区都刘应有一定的限制要求。 (5) 用地限制系统。在用地分区与分类基础上, 把各类建设用地, 各种功能区、管理区, 分别落实到具体的街区地段, 并列出相应的适宜与不适宜设置的建设内容和规划要求, 即形成了明确具体的城市建设用地限制系统。

城市土地利用总体规划具有非常重要的作用, 它可以为充分、合理利用城市土地提供科学依据, 为城市经济持续、稳定、协调发展创造有利条件;它也是加强城市土地利用管理的重要措施和手段。