鑫苑（中国）置业有限公司的变革策略研究

中国房地产业自20世纪80年代开始，先后经历了萌芽阶段、快速发展与调控收缩交替反复出现等时期。尤其是进入21世纪，随着城镇居民经济水平的提高，购房需求不断增长，房地产业得到飞速发展，并成为国家支柱产业。为了不断适应市场变化、满足市场需求，房地产业只有通过自我革新、转型合作、机制优化等策略才能抓住历史机遇，赢得市场最强席位。

一、中国房地产市场演变与企业竞争战略选择

（一）中国房地产市场演变

中国房地产市场的发展大致经历了六个阶段。第一阶段：1984～1990年萌芽阶段，第二阶段：1991～1994年第一个快速发展时期，国家下放土地批租审批权，1993年开发投资额比1992年增长165.4%，房地产开发商突破了2万家;第三阶段：1995～1997年第一个紧缩期，国家采取了一系列紧缩的宏观调控措施，整个房地产业开始了结构性的调整;第四阶段：1998～2002年第二个快速发展时期,国家出台了允许商业银行开办个人住房抵押贷款业务、推广住房公积金制度、启动住房货币分配政策等措施，以刺激房地产市场的重新活跃;第五阶段：2003～2012年，国家宏观调控阶段;2013年至今为后调控阶段。

（二）中国房地产业企业战略变革

从经济环境来看，我国经济体制的市场化进程不断加快，逐步由计划经济体制转轨为市场经济体制，并不断发展和完善。市场化程度的提高为社会企业主体创造了一个健康有序的竞争环境。中国加入WTO，全球经济一体化日益加强，为房地产企业创造了新的需求、新的融资渠道、新的发展模式，同时也带来了新的竞争。

从整个房地产发展状况来看，企业间的竞争日趋激烈，致使房地产企业不得不通过战略调整、产业升级等方式以赢得市场竞争，捍卫竞争优势。大体上来看，中国房地产企业采取发展战略主要分为三大类：一类是采取全国化战略，以推进住宅产业化为依托，以物业和品牌为手段，提升跨区域运营能力、完善公司治理结构、优化商业模式实现突围，这类企业以万科、恒大、碧桂园为代表;一类是采取多点开花的战略，以商业地产为载体，打造不同类型业态，通过商业资产融资和商业资产增值实现突围，这类企业以万达、华润、红星为代表;一类是采取区域化战略，以精品住宅系列工程为特色，以人性化居住环境改善为目标，实现效益和口碑突围，这类企业以建业、永威为代表。

二、鑫苑置业的变革策略

战略变革是企业可持续发展的重要保障。企业的生存与发展依赖于快速识别环境和市场的变化，以及对其做出迅速的反应。有生命力的公司具有一个共同的特征：对环境的敏感和对新思想的不断追求。

（一）鑫苑置业的现状分析

据鑫苑置业官网显示，截至目前，鑫苑累计开发建设项目超过60个，累计开发面积超过2000万平方米，《2019中国房地产开发企业500强》排名第65，低于河南企业建业、正商，项目主要分布在郑州、济南、苏州、天津、青岛、长沙等二线城市。整体看来，鑫苑作为一个郑州起家的区域性公司，偏重于二线城市，异地城市开发经验不足，标杆性产品不多、品牌辨识度不高;规模较小，缺乏集团化、多项目同时开发的运作经验，营收长期维持在年度200亿左右，与恒大的差距超过23倍;高端的专业人才较为匮乏，主要在内地城市发展，高端专业人才不足;受自身发展能力及股市大环境影响，鑫苑置业股价跌幅较大、市值较低。

（二）鑫苑置业的变革策略

近年来，中国房地产业蓬勃发展的同时，行业分化进一步加剧。面对严峻的竞争环境，鑫苑置业开启了全面变革之路：一是低成本、差异化的竞争战略。重新定义商业模式，明确市场定位和产品定位，即鑫苑定位于二线城市;“三快”的生产运营方式，即快速拿地、快速建设、快速销售;轻资产运作方法，即“不存地、不存房、零库存”;通过文化、制度和团队复制的方式，实现公司在全国范围内的高速成长。二是全国化战略。先后进入山东、江苏、天津等市场，并在初期着力以高品质的产品和服务塑造企业的品牌知名度，以提高市场份额、降低运营费用，提升企业竞争力。三是国际化融资战略。作为第一家在纽交所上市的中国房企，鑫苑置业率先打通了国际资本渠道，享受到低成本资本红利。四是开启“科技创新+金融创新+战略驱动”多元化转型之路，新战略是否

三、结语

当前，中国正处于经济转型升级的关键阶段，城镇化进入中后期，房地产业比以往更具经济“稳定器”作用。面对机遇和挑战并存的新常态，房地产业只有不断自我革新、顺应时代潮流，才能抓住历史机遇。

摘要：改革开放40年来，中国经济和社会发展取得了举世瞩目的成就，2018年城镇居民人均收入达到5578美元，城镇化率达到了59.58%。不断提高的居民收入及城镇化率，驱动中国房地产市场蓬勃发展。中国房地产企业通过不断变革迭代、转型升级，格局分化加剧，呈现出“越大越强、强者恒强”的发展态势。面对外部良好的市场机遇和不断加剧的竞争环境，鑫苑（中国）置业有限公司（下称“鑫苑置业”）一方面提升公司运营能力，一方面积极寻求变革之路。从2005年开始，鑫苑置业开始了全方位的变革，笔者从变革策略的维度进行论述，试图还原传统房企的求变之路。

关键词：房地产企业,变革,鑫苑置业

参考文献

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[4] 董瀋,张奇,王世涛编.房地产经济概述[M].大连:东北财经大学出版社,2001.