大连市物业管理条例（共7篇）
大连中心利用住房公积金贷款支持并直接建设的泉水 B 区项目 7802 套公租房(经适房)已全部投入使用,解决了12000 名低收入者的居住问题
一、从委托管理转向自主管理
大连中心1992建立,1993年运营初期的归集管理为委托银行模式。这种模式是银行将归集、管理、核算信息传递给大连中心,大连中心负责再复核和监督。在该模式下,银行的数据核对以账务为主,个人信息欠缺,而且是定期给大连中心报送报表,时间滞后。此外,银行审核也存在一定问题,不利于风险防范。
为了摆脱完全依赖受托银行的大委托模式,保证资金安全,方便于民,大连中心在2002年开发了“联合归集”的管理系统,管理中心与银行柜员同时将信息录入两套系统。2002年,开发了为“自主归集”铺垫的第三代管理系统,通过不断升级完善,于2003年5月正式实行“自主归集”管理模式。通过独立的业务系统,彻底摆脱银行的束缚,业务系统和账务系统同时取得了巨大进步,提高了效率和安全性。
2009年11月,大连中心正式开通网上办公系统,并于2013年4月覆盖了中国人民银行代收代付系统支持的所有44家商业银行。通过网上归集、网上划转资金,方便办公清算,减轻了前台业务压力。2014年,大连中心网上归集住房公积金达到123.8亿元,归集率达到77%,网上办公业务位居同行前列。大连中心的自主管理模式明确了管理中心的主体地位,为建立公开规范的住房公积金管理制度,改革提取、使用、监管机制,提供了参考。
二、大连中心的自主管理模式
住房公积金制度是伴随着城镇住房制度改革(以下简称“房改”)而建立发展起来的。大连中心实行前后操作与后台管理分离整合的自主办理业务模式。前台经办房改资金归集、支取,个人住房贷款发放、回收,单位与个人房改资金账户设立、变更、销户等具体业务;后台负责业务政策制订、计划分析、业务考核等事项管理。前后台分离整合模式的特点是分工明确,职责清楚。
而在房改初期大多数城市住房公积金管理中心普遍采用的前后台混岗作业方式,虽然对机构设置和人员数量要求较少,但对管理的要求越来越高,逐渐显现出较多弊端:一是中心主体地位模糊,职责不明确;二是业务交叉、职责划分不清,不能客观公正地评价各部门的相关业绩;三是管理较难、指标不明。这种混岗作业方式无法适应资金业务快速发展的要求。为此,大连中心针对业务发展要求、业务衔接和管理级次、职能权限等方面的变化,在实践中逐渐探索出前后台分离整合模式,将内设机构分为两个层次,一是管理层,即机关管理处室,负责政策的制定、指导,资金计划的编制、资金平衡调度、内外资金的协调以及资金的核算和稽核监控;二是经办层,即经办网点或分支机构,负责资金归集、支取、个贷、本息回收等具体业务,管理与运营实行双轨运行、系统整合。
(一)前台业务及职责分工
目前,大连中心根据行政区划设置了11个办事处、15个营业网点,每个网点大厅内都设立自己的综合柜台及银行、担保、保险、代理窗口,综合柜台包括初审、复核和结算三个环节。中心直接办理住房公积金归集业务,银行设出纳专柜,负责资金存储、资金结算,辅助中心做好前台业务。
1.主管柜员。由会计科人员担任,负责营业大厅前台所有业务操作指导和柜员管理,是前台柜员的管理者。其具体职责是:
(1)协助会计科科长对综合柜台的日常业务进行管理。
(2)负责营业日的机构签到。
(3)负责对前台各岗位人员到岗情况进行检查,发现迟到、缺岗、早退情况,及时向会计科科长汇报。
(4)负责对初审柜员的日常业务指导,监督和检查,如发现违规、违纪问题及时向会计科长汇报。
(5)接待前来办事人员的业务咨询和账务查询。
(6)负责单位预留印鉴管理。
(7)负责重要空白凭证清点、登记、收发,及时报告凭证实际用量和库存量,避免因凭证短缺影响正常业务。
(8)每周检查初审柜员重要空白凭证库存与《重要空白凭证登记簿》是否一致,并做出书面登记,发现问题及时汇报。
(9)负责与代办银行的票据交接、支票背书登记。
(10)负责机构日终轧账、对账、签退、打印《委托收(付)款对账明细表(机构)》及《委托收款未达账明细表》与银行主管柜员核对并签字确认。填报《前台未达账项业务明细表》打印本机构当日交易明细。
(11)负责授权业务处理。
2.初审结算柜员。每组柜台设两名初审结算柜员,由聘用员工担任。具体职责是:
(1)按相关业务操作规程进行业务操作,接受复审柜员的管理及业务指导。
(2)负责房改资金归集、支取及个贷发放、回收等业务的初审和结算工作。
(3)按规定办理单位财务印鉴预留、变更、审核等业务。
(4)按规定办理重要空白凭证领用、使用、上缴并登记《重要凭证登记簿》。
(5)妥善保管、正确使用业务专用章及个人名章,严格履行交接接手续。
(6)营业终了,负责当日业务轧轧账、对账、柜员签退,并打印操作作员轧账单、委托收(付、转)账等等对账表,清点当天业务票据并做做好粘贴及登记工作。
(7)营业终了,在复审柜员监交交下,将清点粘贴好的前台票据交交事后复核柜员,在《办事处前台业业务分类汇总表》上签字确认,业务务用章归箱保管。
(8)会计科长交办的其他工作作。
3.复审柜员。营业大厅每组柜柜台设一名复审柜员,一般由正式式员工担任。具体职责是:
(1)按照有关政策及操作规程程对相关业务进行审核、审批,并做做好相应票据传递、交接工作。
(2)对住房公积金提取业务的的材料真实性进行审查并承担相应应责任。
(3)加强柜台管理,对初审柜员员的日常业务进行指导、监督和检检查,发现问题及时向会计科长汇汇报。
(4)解答客户咨询。
(5)妥善保管、正确使用业务专专用章及个人名章,严格履行交接接手续。
(6)按时签到、签退。
(7)营业终了,负责对本组柜台台初审柜员所办理业务的合规性进进行检查,清点核对其全部业务票票据,无误后,在《办事处前台业务分类汇总表》上签字确认,并做好初审柜员与事后复核柜员票据交接的监交工作。
4.事后复核柜员。每个大厅设1—2名事后复核柜员(也可由主管柜员兼任),正式员工或聘用员工均可担任。具体职责是:
(1)对资金结算业务及筹资业务的手续合规性进行复核。
(2)营业终了,在复审柜员监督下与初审柜员进行票据交接,并做好登记。
(3)对初审柜员受理业务是否超出权限,原始凭证是否有效、合法、完整,票据印章是否完整有效,业务处理是否准确,提交票据张数、金额与轧帐金额是否一致等进行检查、核对。
(4)打印未复核流水明细与流水不符一览表,核对、登记并签字盖章。
(5)复核中如发现问题及时向会计科长汇报。
(6)按规定装订业务票据、归档保管。
(7)会计科科长交办的其他工作。
5.事后监督管理员。一般由会计科人员担任,具体职责是:
(1)负责对事后复核柜员的工作进行检查。
(2)负责根据前台票据装订规范,对事后复核柜员装订好的前台票据进行逐笔检查,发现问题及时向会计科长汇报,遇到丢失凭证、严重违规操作等重大问题在向会计科长汇报的同时及时向会计结算处汇报,并做出书面记录。
大连中心 11 个办事处、15 个网点都设置规模、格局相当的服务大厅
(3)对事后复核柜员打印的未复核流水明细及流水不符一览表进行审核,发现问题及时向会计科长及会计结算处汇报,并将有关情况做详细说明。
(4)负责将检查合格的前台票据及时整理入库,并在会计科长的监督下与档案员交接。前台票据发生日至整理入库日不得超过三个工作日。
(5)会计科长交办的其他工作。
(二)后台管理及职责分工
后台管理包括除前台业务以外的管理、监督等工作。大连中心的后台管理部门主要有:
1.计划财务管理部门。负责全市资金归集使用计划编制、调整及实施工作;做好资金风险监控、盈利能力分析;有关业务信息统计及综合分析;有关业务研究,编制中长期发展规划;对重大工作、重要问题和情况提出有关建议;协调财政、税务、银行等相关部门;科学调度资金;做好内部处室业务协调工作;统筹管理全系统经费预算决算;做好费用、固定资产核算及报表强调编报工作。
2.资金归集管理部门。负责制定、调整住房公积金归集、管理政策并组织实施;对资金归集管理中的重要工作提出有关建议;对办事处归集工作进行指导;对相关法律、法规实施中遇到的问题提出建议;对办事处归集、管理、使用住房公积金情况和单位执行相关规章制度情况进行检查;制定售房款、维修基金、住房货币化补贴资金等其他住房资金管理办法;审核资金使用申请并提出处理意见、办理相关手续。
3.执法稽查管理部门。负责住房公积金行政执法工作,制定执法工作流程及相关规范性文件、规章制度;制定年度行政执法计划,并组织实施;做好执法案件调查取证、下达执法文书及行政处理等相关工作;对单位执行住房公积金制度情况进行检查,并提出执法意见;受理投诉举报,处理住房公积金违法、违规案件;实施行政处罚或申请法院强制执行。
4.政策法规管理部门。负责宏观经济政策、住房资金政策调研;参与住房资金相关业务的课题调研;草拟、修订住房公积金地方性法规、政府规章草案;参与人大、政府住房公积金立法项目的咨询论证;负责行政规范性文件的合法性审核、清理和报送备案;为各部门遇到的法律问题提供咨询服务;做好涉险资金管理、资产保全及抵贷资产处置工作,承办清算、重组、破产案件,承办中心起诉和应诉案件;监督住房公积金行政执法行为的合法性、适当性;撤销、变更违法或不适当的行政处理决定;负责内部法人授权书的拟定、签订、监督等工作。
5.个人住房贷款管理部门。负责拟订个人住房公积金贷款政策,并组织实施,加强指导和监督;个人住房公积金贷款计划的预编、分解及分析;审批需授权处理的个人住房公积金贷款业务;组织招标选择保险、担保、评估、代理等个人住房公积金贷款相关合作机构;协调组合贷款银行、保险、担保、评估、代理、异地贷款合作城市住房公积金管理中心及行业中心等个人住房公积金贷款相关部门并与其签订合作协议;对开发商合作项目进行审核,与开发商签订合作协议,并做好管理系统维护工作;审核保险(担保)费补贴业务;对不良贷款进行监测和分析,指导不良贷款清收工作;做好贷款风险分类管理工作;审核个贷呆账核销材料、拟理赔的个贷业务,参与个贷业务资产保全和抵贷资产处置工作;做好个贷利息减、免、缓及补贴审核工作。
6.会计结算管理部门。拟订会计核算制度、资金清算制度、前台结算业务管理规章制度和操作规程并组织实施,加强指导和监督;抓好前台柜面业务建设;组织实施会计科长委派制和前台业务管理有关规定,对办事处会计科长进行监督、考核;负责前台柜员权限及密码令牌管理;设计、购买、保管和发放重要空白凭证及前台业务票据;监督、检查办事处财务印鉴、前台业务审核与结算印章的管理、使用情况;做好会计科目、账簿、银行存款账户的设置、变更、管理工作;负责日常业务核算、存贷款账户计结息管理工作;负责会计月报、季报、年报编制与报送工作;做好存款账户管理工作;负责网上银行业务、网上缴存住房公积金结算业务;
7.内部审计管理部门。负责拟订内部审计工作规章制度,并组织实施;拟订业务内控标准,开展内部控制审计评价;对办事处、机关处室及相关部门的业务活动进行审计;实施内部经济责任审计;对审计发现问题整改工作进行跟踪检查;做好代办银行手续费测算审核工作;对办事处进行业务考核和业务成果审核。
8.项目贷款管理部门。负责拟订保障性住房项目贷款管理规章制度,并组织实施;拟订年度贷款计划;受理项目贷款申请,对借款人、建设项目、抵押物进行调查评价,并出具评估报告和抵押物评审报告;项目贷款业务相关委托协议、借款合同、抵押合同和资金封闭管理协议签订;办理贷款资金拨付、项目抵押登记、注销抵押登记等手续;对项目贷款资金实行全程封闭管理;建立和登记项目管理、抵押物管理及资金封闭管理台账;开展贷后检查,负责逾期项目贷款催收工作,做好资产保全和抵贷资产处置工作。
大连中心定期举行优质服务月活动
9.科技信息管理部门。负责拟订信息化建设与管理相关规章制度,并组织实施;拟订软件开发与硬件购置计划,并组织相关招投标工作;负责机房管理;组织开展应用软件开发及优化工作;负责应用软件维护、升级及其版本管理和源代码备份;负责核心系统和外围应用系统的运行维护,包括日常检查、数据备份和故障维护等;负责核心数据的备份管理;负责电子化硬件设备调配、检查维护及使用监督;管理电子化业务城域网和局域网;负责计算机使用、管理培训工作;负责系统运行安全管理及系统数据信息保密管理。
10.客户服务管理部门。负责网站建设、管理和升级工作;负责网上办公业务管理,组织实施网上办公系统推广工作;拟订服务管理规章制度,并组织实施;负责客服热线管理,受理客户咨询、建议、投诉及回访等工作;负责住房公积金卡管理采购、发放、管理工作。
11.其他管理部门:纪委监察、政策法规、客户服务等部门。
(三)对办事处的管理与考核
全市11个办事处均为前台经办机构。通过办事处运营与机关处室管理适度分离,根据二级核算体系要求,实现管理与运营双轨运行、分离整合,有利于明晰内部职能分工、规范业务流程、理顺协作关系、强化内部监督,形成统一规范、系统整合的管理机制。大连中心在前后台分离整合模式下,办事处负责直接经办具体业务,对外提供服务。办事处内设综合科(部)、资金归集科(部)、个人贷款科(部)、财务科(部)或结算科(部),人员数量根据办事处业务规模配备。
1. 业务衔接。办事处执行国家、省、市及管理中心政策规定,并可在上述政策框架内,结合自身实际,细化管理规定、操作办法和实施细则,报管理中心批准后实施。办事处接受管理中心的领导和监督。办事处经办业务内容如下:
(1)住房公积金开户、缴存、补缴、合并、分户、催缴、托管、比例基数调整初审上报、转移、封存、销户、支取审核审批、行政执法。
(2)住房货币补贴资金开户、缴存、划转使用。
(3)售房款、维修基金归集、结算、管理。
(4)住房建设债券兑付业务。
(5)个人住房政策性抵押贷款受理、审核、评信、审批、发放、使用情况的检查、监督、本息回收、抵押物的监管、保全、抵贷、变现、档案管理。
(6)办事处负责辖区内住房资金政策和业务的宣传、指导、培训和咨询,与驻办事处代办银行、担保、保险、公证、代理等有关部门加强工作协调。
2.会计核算。管理中心实行一级核算,统一核算全中心住房资金业务,并按办事处设账核算各项资金归集、运用及营业收入、成本、利润,办事处设辅助账与市中心同步核算,进行二级核算。
(1)办事处会计结算业务严格执行管理中心统一的会计核算制度,并接受管理中心指导和监督。
(2)办事处定期与管理中心对账,并向管理中心报送有关报表。
(3)办事处负责前台业务操作系统运行和日常管理,保证数据安全。
3.计划管理。管理中心对办事处实行计划调控管理,办事处编报资金筹集运用及财务收支计划,经管理中心批准后执行。
(1)管理中心对办事处的计划按年下达、分季实施、年中调整、按季考核。
(2)管理中心对办事处资金进行统一调度运用,资金调度计划按月下达。
(3)管理中心与代办银行统一签订委托协议,办事处提出代办银行承担指标、任务、要求等相关建议后,管理中心统筹确定和签订委托协议。管理中心与办事处共同对代办银行进行考核,年终汇总考核结果并统一支付代办手续费。
(4)业务管理处室对办事处工作进行对口指导、检查,办事处需积极配合。
4.人事管理。市管理中心统一负责办事处人事调配、职称聘任、工资福利等事项,办事处有参与管理和建议权。办事处按照有关政策法规及市中心规章制度对干部员工加强培养、教育、管理和监督。办事处如有人员使用、调整需求,须向市中心提出意见,由市中心统筹安排配备,办事处可在管理权限内与聘用员工签订管理细则协议。
5. 市中心对办事处的授权管理和综合考核。市中心按照管理与运营适度分离原则划分与办事处的责、权、利关系,并对办事处实行授权管理。
(1)综合管理。文件管理及文字材料草拟、报送;档案、图书资料管理;资产使用、维护与管理;安全保卫工作;干部员工和临时用工的管理及日常考核;干部员工教育、培训、管理与监督;行风建设、窗口服务工作管理;房改资金归集、运用、财务收支及经费计划的预编、上报、执行、分析;统计报表的编制、上报;代理机构与代办银行人员的监督管理。
(2)资金筹集。住房资金相关业务的经办与管理;受理并初审减、缓缴住房公积金与调整缴交比例申请;受理并初审其他住房资金支取申请;住房资金催缴、清欠;住房资金政策、业务举报的受理及处理;住房公积金执法工作;所辖单位的业务培训和指导。
(3)个人住房贷款。个贷相关业务的经办与管理;受理个人住房政策性贷款减、免、缓利息申请,并提出初步意见;负责提出法律诉讼、保险、担保理赔的初步意见;负责提出抵贷资产变现及贷款核销的初步意见。
(4)会计核算。住房资金二级核算与管理;管理费用核算,工资发放;与单位对账及受理账务查询;内部会计报表编制及报送;资金运营及财务成果分析;凭证、档案管理。
(5)对房改资金政策、业务、核算、管理等执行情况进行定期自检、自查。
(6)根据授权做好计算机设备日常管理,处理硬件和网络的简单故障。
(7)为提高办事处的经营管理积极性和能动性,加强业务建设,提高管理水平,实施《办事处经营管理考核办法》,根据经营管理要求,设置考核项目,将计划指标完成情况和经济效益与办事处收入挂钩,提高员工的工作积极性。办事处经营管理考核由经营指标考核、财务指标考核、业务量考核和综合管理情况考核四部分组成。经营指标考核包括住房公积金筹集和个人贷款相关指标的完成情况;财务指标考核设置人均增长收益、管理费用控制、营业费用控制三个指标;业务量考核包括业务总量和人均业务量;综合管理情况考核是对办事处政策执行和业务规范的考核,包括办事处程序、操作规程、个人住房政策性贷款业务、筹资业务和会计业务的规范管理情况的考核。
三、大连中心自主管理模式是住房公积金管理制度的升级版
大连中心自主管理模式为全国住房公积金制度进行体制改革、规范运行管理机制,进一步发挥解决基本住房需求作用方面提供了参考。
(一)归集
大连的“自主归集”模式完全依靠系统核实信息,同时归集模式的变化还有利于节约成本。自主归集的受托银行只相当于管理中心的出纳,大连中心将贷款利息的2% 给银行作为手续费。大连中心按季度对受托银行考核,按年计算手续费,如果银行考核不合格扣除相应的手续费,促进银行提高服务水平。
(二)贷款
大连中心有11个办事处自主运作,个贷发放与工商银行、建设银行、交通银行联合办公。大连中心开放的公积金联名卡可以进行身份识别,系统比对。银行与公安部门进行比对,将信息传递给管理中心,管理中心可以有效辨别出申请贷款的职工身份符合贷款条件。依靠公积金联名卡,缴存人可以在网上或通过手机申请贷款,资金可以直接划转至卡内。不仅免去了到柜台的路途奔波,还可以有效防范资金风险,提高业务系统智能化水平。
(三)监管
实施“管理与运营分开、系统优化整合”后,大连中心的业务操作、运营及管理状况大为改观。
1.科学划分管理层次,实行前后台管办分离
机关处室作为管理层,负责政策制定与指导、计划编制、资金平衡调度、一级核算、稽核监控及内外业务协调;办事处作为经办层,负责资金归集、支取、个贷发放、本息回收及前台业务操作。前后台职责分工合理、清晰、顺畅,体现了科学、规范、系统管理的要求。
全部业务资料和数据由中心直接控制,银行只负责资金存取、结算等工作,掌握必要的存款账,其工作重点转向协助催建催缴住房公积金、清收贷款本息等方面。中心与代办银行责任主体不明确、业务关系不协调等情况有了彻底改变。
2002年,中心又在全国同业率先设立内部稽核部门,对业务工作及内部管理实施全过程、全方位的监督和控制,完善了自我约束机制,建立全面评价、考核、激励的内控体系,有力保证了住房公积金的安全运营、健康发展。
2. 公积金卡加密码加强风险管控
大连中心始终把防范风险作为重中之重,创新采用了公积金卡加密码的方式作为办理住房公积金业务的凭证和风险控制关口,加强了对职工住房公积金账户管理,为职工的住房公积金设置了一道安全防火墙,不仅有效提高了职工账户信息的保密性和安全性。而且前台柜员实行双向身份认证,避免人为道德风险。
3.外延监督制
参与住房公积金资金运作涉及保险、代理、评估、担保等代办机构,大连中心为这些机构进驻营业大厅提供“一厅式”服务的同时 , 设立高标准的资质等级、注册资本金、抗风险能力等准入要求 ,实行严格规范的公开招投标程序,优选承办单位。在全国公积金业内率先将公积金贷款涉及到的代办机构办理标准编定为公积金管理系统程序参数,均以规范化的程序运行。
通过定性要求与量化标准相结合的方式对代办机构进行考核检查 , 将其工作人员的服务行为统一纳入中心服务规范体系中监督管理 , 并将综合考核结果作为续签委托协议书的重要依据 , 避免了本单位员工和代办机构员工通过非正常渠道操作续用手续问题的发生。
实施“外延监督制”有效地杜绝了员工因人情、利益关系发生不廉洁行为 , 实现“入门关”、“运行关”、“续签关”内外全封闭式监督。资产质量始终保持在东北三省首位,先后多次荣获全国住房公积金管理先进城市、全国建设系统党风廉政建设先进单位,省文明行业标兵、省文明单位标兵、住房公积金管理先进单位,市先进单位、软环境建设先进单位等荣誉称号。
(四)科技便民服务
在对运营和管理进行分离和整合之后,大连中心又投入大量人力、精力和财力,建立了计算机管理应用系统,搭建了一体化局域网络,充分实现系统的应用性能和管理功能,并在确保数据安全的前提下,大大提高了工作效率。
为充分发挥科技手段的便民作用,大连中心开发了客户呼叫服务系统,于2005年7月正式开通了客服热线,客户呼叫服务系统提供自动语音和人工服务两种形式的热线服务,早8 :30至晚21时提供无间断人工服务,24小时全天候提供自动语音服务。服务内容主要包括咨询政策法规、业务流程及相关规定,查询住房公积金及个人贷款信息,设置和修改个人账户密码,测算贷款额度及月还款额度,受理职工投诉、建议等。客户呼叫服务系统自开通以来,累计接听政策咨询、信息查询、投诉建议电话1048万个,现平均日接听量1600个,高峰达2100个;受理职工投诉进行处理和回复近万个,全部达到客户满意;在全行业率先开通了服务老弱病残孕等特定群体的预约服务。呼叫中心已成为中心为广大职工服务的另一个优质便捷的窗口。
根据《住房公积金管理条例》大连市制定了《住房公积金管理若干规定》,大连中心2012年成立稽查大队,负责解决职工投诉问题。除了被动受理投诉,在执法力量有限、人员少的条件下,为了切实维护职工权益,稽查大队还主动出击检查,与社保、工商等部门配合,通过权威媒体曝光未缴欠缴单位名单,督促企业建立住房公积金账户。大连市的缴存覆盖率达到98%,50人以上的规模企业全部建立了住房公积金制度,在东北地区名列第一。
(五)支持保障房建设
1.中心直接建设公租房
自2011年开始,大连市住房公积金管理中心作为全国首批28个利用住房公积金贷款支持保障性住房建设试点城市之一,为大连市经济适用住房、公共租赁住房提供低成本贷款支持,并承担市政府下达的保障房建设任务。大连中心采用自主建设的模式,出资成立了大连市公共租赁住房投资管理有限公司,公司法人和财务人员由中心直接委派,并通过招标方式选择国内具有丰富经验的专业公司作为项目管理团队,辅助项目建设。投资管理公司主要负责项目实施过程中与政府部门、行业主管单位的沟通协调,办理各项开发建设手续;组织开展勘探、规划设计、施工单位招标及工程管理等工作;统一管理监督各参建单位;负责项目建设资金支付使用。
在选址之初,考虑在配套设施相对齐全的成熟生活区附近规划公租房建设用地,将相对充足又交通便利的成熟生活区里规划公租房建设地块,以便与周边居民社区融合,逐步扩展形成更完备的居民区,共享生活配套设施。在建设过程中,大连中心通过采用高新技术和部品集团采购大宗材料等方式大大地降低了成本。
由公积金管理中心直接建设公租房的模式在我国尚属首次。由于建设完工以后的公租房所有权归中心所有,可有效实现贷款安全保障,防范贷款风险。并且由中心组建的投资管理公司,符合法人治理结构要求,运作规范,并采用市场化开发模式,有利于规范高效的使用贷款资金开展项目建设。由大连中心承建的泉水公租房B区项目创下了从开工到达到入住标准仅用了15个月的“大连速度”。经过实践证明,这种运作方式符合国家鼓励多种主体建设公租房的政策导向,并有助于缓解公租房建设资金紧张问题和确保住房公积金安全。
2.破解建设资金难题
资金短缺是保障性住房建设的最大障碍。在大连,有超过40%的职工依靠住房公积金制度解决了住房问题。但仍有30%的缴存职工从没用过公积金,还有部分没有建立公积金制度的职工无法享受到公积金制度的福利。
作为公益产品的公租房,由于投资回报率低,开发企业不愿意投资建设。而单靠政府财政性资金投入,又无法满足资金需要。面对日益增长的住房需求,建立符合国情的保障性住房建设融资机制势在必行。
大连公租房项目建设资金主要为住房公积金贷款投入。项目贷款周期为7年,其中,建设期预计为1年半,出租期5年,最后半年为销售时间。通过收益测算,建设期贷款利息由贷款支付;出租期贷款利息由租金支付,公租房租金价格为同地段商品房租金价格的70%,公租房商业配套在补缴土地出让金后对外销售,用以提前清偿部分贷款本金,以减轻出租期贷款利息负担;5年出租期满后公租房可对外销售或由政府收购以回收贷款本金。
根据国家现行政策,公租房只租不售,导致需要较长时间才能收回投资成本。经过积极协调,大连市政府同意大连中心承建的公租房实行租售并举政策。对政府财政资金投资建设的公租房实行只租不售,对贷款(包括公积金贷款和商业性贷款)支持建设的公租房,允许出租一定期限后进行销售,回笼资金用于偿还前期建设贷款,既实现公租房贷款安全回收,又可将收回资金用于新项目建设,实现资金良性循环。
住房公积金贷款利率明显低于商业贷款,项目融资成本因此得到显著降低。同时,贷款发放坚持按照工程建设进度、资金使用情况分批发放贷款,减少了投资管理公司账户贷款资金闲置时间,大大减轻了利息负担。
经过积极争取,市政府同意中心可使用廉租住房补充资金弥补缺口,如一旦出现出租率不理想导致贷款偿付困难时,可使用从住房公积金增值收益中提取的廉租住房建设补充资金弥补缺口。
3.公租房分配
大连中心 承建的公 租房项目,将优先出租给缴存住房公积金的中低收入职工。对这部分群体来说,可以租住利用住房公积金建设的公租房,获得低租金优惠,从而享受到与贷款职工相当的住房公积金权益。截至目前,大连中心建设的公租房已有40万平方米、7802套竣工交付使用,另有22万平方米、3986套在建,预计2015年9月达到入住条件。让那些符合条件又缴纳住房公积金的居民优先选房,给予低保户、贫困线以下的家庭补贴,拓宽了住房保障的覆盖范围,进一步发挥了住房公积金的住房保障作用,有利于实现住房公积金缴存职工的平等权益。
大连中心尝试由中心直接建设公租房,通过科学管理运作,较好的解决了公租房建设主体缺失和融资难等问题,分担了政府公租房建设压力,促进了公租房建设的可持续发展。
目前,大连中心正在借鉴银行的“大金融”实时结算特点,预计2015年10月升级至第五代管理系统。通过建立直连接口,当日即可完成缴存、操作、提取实时结算,达账对账业务,对全市住房公积金业务进行监督,资金监管无盲点。
第二条 我市继续教育基地按照“布局合理，分工明确，突出特色，保证质量”的原则，由市人事局予以认定。被认定的各类基地不改变原来的行政隶属关系，其与继续教育相关的业务接受认定部门的指导。
第三条 大连市乡土人才培训基地、长线专业毕业生技能转换培训基地等纳入市继续教育基地范围内，实行统一管理。
第四条 继续教育基地的主要任务：
1、认真贯彻执行国家、省有关继续教育的法律、法规、政策，按照对外发布的培训科目，开展专业技术人员继续教育(脱产、半脱产)培训工作，授权举办继续教育高级研修班、远程在线教育培训、地域及国际间智力交流培训等，
2、认真做好在本基地接受继续教育专业技术人员培训的考试、考核、结业证明发放以及培训效果评估等工作；
3、按要求制定和调整本基地继续教育培训计划，并及时报送市人事行政部门。
第五条 继续教育基地应具备的条件：
1、高等院校及具备《社会力量办学许可证》的培训机构；
2、有固定的培训场所和相应的教学、实验设施；
3、有一支与所承担的继续教育培训专业、培训层次相适应的相对稳定、专兼职结合的师资队伍，较健全的管理机构和较高素质的培训管理人员队伍，
4、有健全的基地管理制度，主要包括：教学管理、培训登记管理、培训经费管理、后勤保障管现以及培训效果评估、跟踪反馈等制度。
第六条 市继续教育基地认定的基本程序：
1、具备继续教育基地条件的办学机构本着自愿的原则提出书面申请，填写《大连市专业技术人员继续教育基地信息采集表》，经主管部门同意后，递交市人事局；
2、市人事局对申报单位报送的材料进行审核，对办学条件进行实地考察，并确认共培训的专业范围和方向。
3、经认定的市继续教育基地，由市人事局对社会发布，并同时定期发布各基地继续教育培训科目名录。
第七条 市人事局对继续教育基地实行定期检查考核。
检查考核的主要内容包括：基地的继续教育培训工作开展情况、相关的管理情况、建设发展情况、培训效果评估等。继续教育基地每年年底前应完成年度继续教育培训工作自查总结，并应向市人事行政部门报送本年度工作总结和下一年度继续教育(脱产、半脱产)培训工作计划。
第八条 各基地开展继续教育活动，须按照物价等部门规定的收费标准收取培训费用，不得巧立名目，擅自提高收费标准。
第九条 对不按规定开展继续教育工作，教学管理混乱，教学质量低劣，社会反响不佳，借继续教育名义乱办班、乱收费的，将取消其继续教育基地资格。
第十条 本办法由市人事局负责解释。
【发布文号】大连市人民代表大会常务委员会公告第1号 【发布日期】2007-06-12 【生效日期】2007-08-01 【失效日期】 【所属类别】地方法规 【文件来源】大连市
大连市海域使用管理条例
（大连市人民代表大会常务委员会公告第1号）
《大连市海域使用管理条例》业经2007年3月22日大连市第十三届人民代表大会常务委员会第三十次会议通过，2007年5月25日辽宁省第十届人民代表大会常务委员会第三十一次会议批准，现予公布，自2007年8月1日起施行。
大连市人民代表大会常务委员会
2007年6月12日
大连市海域使用管理条例
第一章 总 则
第一条第一条 为了加强海域使用管理，维护国家海域所有权和海域使用秩序，保护海域使用权人的合法权益，促进海域的合理开发和可持续利用，根据《 中华人民共和国海域使用管理法》和有关法律、法规，结合本市实际，制定本条例。
第二条第二条 本条例所称海域，是指由本市管理的内水、领海的水面、水体、海床和底土。
第三条第三条 在本市管理海域范围内持续使用特定海域3个月以上的排他性用海活动，适用本条例。
第四条第四条 市海洋行政主管部门负责全市海域使用的监督管理；区（市）县海洋行政主管部门根据授权，负责本行政区毗邻海域使用的监督管理。
海洋行政主管部门所属的中国海监机构，对本行政区域内的用海活动实施监督检查。
沿海乡镇人民政府协助区（市）县人民政府海洋行政主管部门对养殖用海进行监督管理、调解养殖用海纠纷。
第二章 海洋功能区划
第五条第五条 市及区（市）县海洋行政主管部门，会同同级人民政府有关部门，根据国家和省有关规定，编制管理范围内海域的海洋功能区划，并组织实施。
海洋功能区划经省人民政府批准后，应当由市及区（市）县海洋行政主管部门向社会公告。任何单位和个人都必须遵守海洋功能区划。
经国务院批准，因公共利益、国防安全或者进行大型能源、交通等基础设施建设，需要改变海洋功能区划的，由原编制机关根据国务院的批准文件修改。
第六条第六条 编制海洋功能区划，应当遵循《中华人民共和国海域使用管理法》规定的原则，根据经济和社会发展需要，统筹安排港口运输、临港工业、旅游和渔业等海洋产业用海。
第七条第七条 港口、养殖、盐业、旅游等有关部门，依据海洋功能区划编制海域使用的行业规划，按照管理权限，报本级人民政府或者上级主管部门批准后实施。
第三章 海域使用的申请与审批
第八条第八条 申请使用海域的单位和个人(以下简称申请人)应当持本条例第九条、第十条规定的材料，向管理该海域的区（市）县海洋行政主管部门提出申请，跨区（市）县的项目用海，向市海洋行政主管部门提出申请。
第九条第九条 申请人应当提交下列书面材料：
（一）海域使用申请书。申请书应当载明申请人名称、用海项目、起止时间、位置、面积、坐标、用途、作业方式，并附宗海图；
（二）相关资信证明材料。包括营业执照副本、法定代表人身份证明、居民身份证或者户口簿和资金证明；
（三）海域使用论证报告书或者海域使用论证报告表；
（四）属于海岸工程或者海洋工程的项目用海，提交经批准的环境影响评价报告书（表）或者海洋环境影响评价报告书（表）；
（五）法律、法规规定的其他材料。
第十条第十条 下列项目用海，应当提交海域使用论证报告书：
（一）未利用海洋功能区划确定的主导功能的项目用海；
（二）用海范围涉及军事用海区、海洋自然保护区、生物敏感区、生态脆弱区等特殊海域的项目用海；
（三）填海、围海项目用海；
（四）不改变海域自然属性用海100公顷以上的项目用海。
其他项目用海，可以提交海域使用论证报告表。
第十一条第十一条 海洋行政主管部门应当自收到全部申请材料之日起5个工作日内依法作出是否受理的决定。
第十二条第十二条 海洋行政主管部门对决定受理的申请材料，应当按照下列规定处理：
（一）区（市）县海洋行政主管部门对属于本级人民政府批准的项目用海，按照本条例规定提出意见后，报本级人民政府批准；属于市人民政府批准的项目用海，自收到申请材料之日起10个工作日内提出意见，报市海洋行政主管部门；
（二）市海洋行政主管部门对属于市人民政府批准的项目用海，按照本条例规定提出意见后，报市人民政府批准。
第十三条第十三条 有批准权的人民政府所属海洋行政主管部门对申请材料，应当按照下列程序办理：
（一）审验海域使用论证报告表或者组织评审海域使用论证报告书；
（二）向社会公示申请人的名称、地址，申请使用海域的位置、面积、坐标、用途和期限，对公示内容提出异议的期限、方式以及受理部门；
（三）听取利害关系人的意见或者组织听证；
（四）征求与海域使用项目有关的同级有关部门的意见，涉及海上交通安全或者国家安全、国防建设、军事设施保护项目的，征求海事管理机构或者军队主管部门意见；
（五）对有关材料进行审核，提出建议本级人民政府批准或者不予批准的意见。
海洋行政主管部门履行前款规定的期限，不得超过20个工作日，但听证、海籍调查和评审时间不包括在内。20个工作日内不能作出决定的，经本部门负责人批准，可以延长10个工作日，并应当将延长期限的理由告知申请人。
第十四条第十四条 海域使用权最高期限，按照下列用途确定：
（一）养殖用海十五年；
（二）拆船用海二十年；
（三）旅游、娱乐用海二十五年；
（四）盐业、矿业用海三十年；
（五）公益事业用海四十年；
（六）港口、修造船厂等建设工程用海五十年。
在本条例实施前，海域使用实行承包经营的，其承包合同期限超出国家海域使用最高年限规定的，本条例实施后，依照前款的规定，调整原承包合同约定的承包期限。
第十五条第十五条 海域使用实行分级审批：
（一）围海30公顷以下和不改变海域自然属性300公顷以下的项目用海，由区（市）县人民政府批准，报市人民政府备案；
（二）围海30公顷以上60公顷以下和不改变海域自然属性300公顷以上500公顷以下的项目用海，由市人民政府批准，报省人民政府备案。
前款所称“以下”不包括本数在内。
第十六条第十六条 海洋功能区划确定为旅游功能区的近海海域，由海洋行政主管部门会同有关部门划出一定的范围作为公益用海，供公众休闲、游览、娱乐等。
小平岛至金石滩近海海域的公益用海范围由市海洋行政主管部门划定。
划定的公益用海范围由海洋行政主管部门报本级人民政府批准后向社会公告。
第十七条第十七条 海域的水面、水体、海床和底土，可以整体确定使用权，也可以分别确定使用权。
第十八条第十八条 海洋功能区划确定用于养殖的海域，应当优先安排当地农村集体经济组织的成员用于发展养殖生产。
对农村集体经济组织经营管理并获得使用权的养殖海域，原对外承包合同到期的，发包时要优先安排当地集体经济组织成员从事养殖业生产。
第四章 海域使用权和海域使用金
第十九条第十九条 海域使用申请经依法批准后，由批准的人民政府登记造册，向申请人颁发海域使用权证书，并在1个月内向社会公告。
第二十条第二十条 海域使用权除依法申请取得外，可以通过招标或者拍卖方式取得。有两个以上申请人申请使用同一海域的，应当通过招标或者拍卖方式取得海域使用权。
第二十一条第二十一条 《中华人民共和国海域使用管理法》施行前，已由单位或者个人经营、管理的养殖用海，需要继续经营、管理的，属于农村集体经济组织或者村民委员会使用的，应当向区（市）县海洋行政主管部门提出海域使用申请，海洋行政主管部门经审查认为符合海洋功能区划的，报同级人民政府核准，将海域使用权确定给该农村集体经济组织或者村民委员会，颁发海域使用权证书；属于其他单位或者个人使用的，应当按照本条例第八条至第十三条的规定，办理海域使用审批手续。
第二十二条第二十二条 沿海农村集体经济组织或者村民委员会依据本条例第二十一条规定取得的海域使用权，可以承包给本集体经济组织成员或者由本集体经济组织用于养殖生产。本集体经济组织成员不承包、本集体经济组织又不经营的，由农村集体经济组织取得海域使用权的，经集体经济组织三分之二以上成员同意，由村民委员会取得海域使用权的，经村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表同意，也可以承包给非本集体经济组织成员用于养殖生产。
本条例施行前，将海域承包给非本集体经济组织成员的，应当在承包合同期满后，按照前款规定重新确定承包经营权。
第二十三条第二十三条 海域使用权人依法使用海域并获得收益的权利受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。
海域使用权人从事养殖的，还应当按照有关渔业法律、法规的规定办理养殖手续。
第二十四条第二十四条 海域使用权在使用年限内可以依法转让、出租、抵押、作价入股和继承。
转让海域使用权应当具备下列条件：
（一）开发利用海域满一年；
（二）不改变海域用途；
（三）已缴清海域使用金；
（四）除海域使用金以外，实际投资已达计划投资总额百分之二十以上；
（五）原海域使用权人无违法用海行为，或者违法用海行为已依法处理。
海域使用权出租的，承租人应当按照海域使用权证书确定的面积、年限和用途使用海域。海域使用权取得时免缴或者减缴海域使用金的，补缴海域使用金后方可出租。
出租、抵押、作价入股海域使用权的，应当向审批海域使用权的人民政府所属海洋行政主管部门备案。继承、转让海域使用权或者实现抵押权的，应当到审批海域使用权的人民政府海洋行政主管部门办理变更登记。
第二十五条第二十五条 海域使用权人不得擅自改变经批准的海域用途；确需改变的，应当在符合海洋功能区划的前提下，报有审批权的人民政府批准，并办理变更登记。
第二十六条第二十六条 继承、转让海域使用权，实现抵押权，以及改变海域用途的变更登记程序，依照有关规定办理。
第二十七条第二十七条 海域使用权人使用海域应当履行下列义务：
（一）依法保护和合理利用海域；
（二）不得擅自炸礁、造礁及从事其他破坏海洋生态环境的行为；
（三）不得擅自扩大用海范围；
（四）所使用海域的自然资源和自然条件发生重大变化的，及时报告海洋行政主管部门和环境保护主管部门；
（五）海域使用权终止后，应当在规定期限内拆除可能造成海洋环境污染或者影响其他用海项目的用海设施和构筑物；
（六）对不妨害其依法使用海域的非排他性用海活动，不得阻挠；
（七）接受海洋行政主管部门及其所属的中国海监机构依法进行的监督检查；
（八）法律、法规规定的其他义务。
第二十八条第二十八条 因公共利益、国家安全需要或者海洋功能区划的调整，原批准用海的人民政府可以依法收回海域使用权。
依照前款规定在海域使用权期满前提前收回海域使用权的，应当给予海域使用权人相应的补偿，补偿的标准、办法由原批准用海的人民政府制定。
第二十九条第二十九条 海域使用权争议由当事人协商解决。协商不成的，由当事人向海洋行政主管部门申请调解处理，当事人也可以直接向人民法院提起诉讼。在海域使用权争议解决前，任何一方不得改变海域使用现状。
第三十条第三十条 海域使用权人应当依法向海洋行政主管部门缴纳海域使用金。海域使用金可以一次缴纳或者按年度逐年缴纳，其标准按照有关规定执行。
海域使用金应当按规定全部上缴财政，由财政部门及时缴入国库，收入在一般预算收入中反映；支出列入政府年度预算，主要用于海洋保护、管理和开发建设。
第三十一条第三十一条 海域使用金可以依法申请减缴或者免缴。减缴、免缴海域使用金的程序，按照财政、海洋行政主管部门的规定执行。
第五章 法律责任
第三十二条第三十二条 违反本条例规定，未经批准或者骗取批准非法占用海域，以及擅自扩大用海范围的，责令退还非法占用的海域，限期恢复海域原状，没收违法所得，并处非法占用海域期间内该海域面积应缴纳的海域使用金5倍以上15倍以下罚款；对未经批准或者骗取批准，进行围海、填海活动的，并处非法占用海域期间内该海域面积应缴纳的海域使用金10倍以上20倍以下的罚款。逾期不恢复原状的，由海洋行政主管部门或者其所属的中国海监机构委托有关单位恢复原状，所需费用由非法占用海域者承担。
第三十三条第三十三条 违反本条例第二十五条规定，擅自改变海域用途的，责令限期改正，没收违法所得，并处罚款；逾期不改正的，由颁发海域使用权证书的人民政府注销海域使用权证书，收回海域使用权。罚款按照下列规定执行：
（一）将海域用途改为填海型项目用海的，处非法改变海域用途期间内该海域面积应当缴纳的海域使用金10倍以上15倍以下罚款；
（二）将海域用途改为围海型项目用海的，处非法改变海域用途期间内该海域面积应当缴纳海域使用金8倍以上12倍以下罚款；
（三）其他擅自改变海域用途的，处非法改变海域用途期间内该海域面积应当缴纳的海域使用金5倍以上10倍以下罚款。
第三十四条第三十四条 违反本条例第二十七条第（五）项规定，海域使用权终止后，原海域使用权人不按规定拆除用海设施和构筑物的，责令限期拆除；逾期不拆除的，处5000元以上5万元以下罚款，并由海洋行政主管部门或者其所属的中国海监机构委托有关单位代为拆除，所需费用由原海域使用权人承担。
第三十五条第三十五条 违反本条例第二十七条第（六）项规定，海域使用权人对不妨害其依法使用海域的非排他性用海活动进行阻挠的，由海洋行政主管部门或者其所属的中国海监机构责令改正；构成违反治安管理行为的，由公安机关依法处罚；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第三十六条第三十六条 违反本条例第二十七条第（七）项规定，拒不接受海洋行政主管部门或者其所属的中国海监机构监督检查、不如实反映情况或者不提供有关资料的，责令限期改正，给予警告，可以并处2000元以上2万元以下罚款。
第三十七条第三十七条 违反本条例第三十条第一款规定，按年度逐年缴纳海域使用金的海域使用权人不按期缴纳海域使用金的，由海洋行政主管部门或者其所属的中国海监机构限期缴纳；在限期内仍拒不缴纳的，由颁发海域使用权证书的人民政府注销海域使用权证书，收回海域使用权。
对欠缴海域使用金的，由海洋行政主管部门或者其所属的中国海监机构责令限期缴纳；逾期不缴纳的，海洋行政主管部门或者其所属的中国海监机构可以依法申请人民法院强制执行。
第三十八条第三十八条 对已批准使用的海域，海域使用权人1年以上未开发利用的，由海洋行政主管部门或者其所属的中国海监机构责令限期开发利用；连续2年未开发利用的，由批准该海域使用权的人民政府注销海域使用证，收回海域使用权，已经缴纳的海域使用金不予退还。
第三十九条第三十九条 本条例规定的行政处罚由海洋行政主管部门决定。但本条例已对处罚机关作出规定的除外。
批准海域使用权的人民政府按照本条例规定收回海域使用权的，用海者应当恢复海域原状。拒不恢复原状的，由海洋行政主管部门或者其所属的中国海监机构按非法占用海域处理。
第四十条第四十条 市和区（市）县人民政府及其海洋行政主管部门或者其所属的中国海监机构违反本条例规定颁发海域使用权证书，或者颁发海域使用权证书后不进行监督管理，或者发现违法行为不予查处的，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依法给予行政处分；徇私舞弊、滥用职权或者玩忽职守构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第六章 附 则
第四十一条第四十一条 在本市管理范围的内水、领海使用特定海域不足3个月，可能对用海安全、海上交通安全和其他用海活动造成重大影响的排他性用海活动，参照本条例的有关规定办理临时海域使用证。
第四十二条第四十二条 大连经济技术开发区管理委员会及市人民政府其他派出机构根据授权，负责管理范围内毗邻海域使用的监督管理。
第四十三条第四十三条 本条例自2007年8月1日起施行。
第一章 总则
第一条 为适应社会主义市场经济发展，完善社会养老保险体系，保障城镇职工离退休后的生活需要，根据《中华人民共和国宪法》和《国务院关于企业职工养老保险制度改革的决定》及有关法律、法规规定，制定本条例。
第二条 凡在大连市辖区内的国有企业、城镇集体企业、私营企业、股份制企业、联营企业、企业化管理的事业单位的全部职工，个体工商业户的从业人员，外商投资企业（含外国企业驻连办事机构）的中方职工，以及国家机关、社会团体、非企业化管理的事业单位的合同制职工（以下简称城镇职工），均应依照本条例实行养老保险。国家法律、法规另有规定的除外。
第三条 城镇职工养老保险，实行基本养老保险、补充养老保险和职工个人储蓄性养老保险相结合的制度。
基本养老保险是国家规定必须实行的保险，每个单位和职工都有参加的义务。提倡单位根据其经济效益和支付能力为职工建立补充养老保险，鼓励职工个人参加储蓄性养老保险。
第四条 大连市劳动行政管理部门是市人民政府负责管理城镇职工养老保险的管理部门，应依据国家有关法律、法规和本条例，做好全市城镇职工养老保险工作。
县、市、区劳动行政管理部门在同级人民政府领导下，负责组织实施辖区内城镇职工养老保险工作。
劳动行政管理部门隶属的劳动保险机构，属于非营利性单位，具体经办城镇职工养老保险的业务工作。
第五条 城镇职工养老保险待遇，应当与大连市经济和社会发展相适应，并随着人民生活水平的提高而相应提高。
城镇职工离退休后应享受的养老保险待遇受法律保护。
第二章 管理与监督
第六条 大连市人民政府应加强对城镇职工养老保险工作的领导，并设立由劳动、财政、审计、计划、银行、工会等部门参加的养老保险基金委员会，实施对全市养老保险基金管理的指导和监督。
市劳动行政管理部门，每半年向养老保险基金委员会报告城镇职工养老保险工作和养老保险基金筹集、使用管理情况。
第七条 设立大连市养老保险基金监事会，由劳动行政管理部门代表、企业代表、在职职工代表和离退休人员代表组成，负责对养老保险基金管理和管理服务费使用情况的监督与检查。劳动行政管理部门向养老保险基金委员会汇报基金管理情况，必须事前听取监事会意见。
第八条 劳动保险机构应根据国家规定，建立健全养老保险基金的财务、会计和统计、审计等管理制度，并严格遵照执行。
第九条 劳动保险机构应接受财政、审计、银行、工会对养老保险基金以及管理费使用、管理的监督检查，提供有关帐目和原始凭证等资料。
劳动保险机构有权对管辖区域内参加养老保险的单位进行监督查询。被检查单位应积极配合，并据实提供检查所需的帐册、报表等有关资料。
第十条 在职职工和离退休人员有权查询本单位为其缴纳各项养老保 险费和养老金领取情况，查询养老保险档案，单位或劳动保险机构应为其提供方便。
第三章 养老保险基金
第十一条 基本养老保险基金应按照“以支定收、略有结余、留有部分积累”的原则征集，实行全市统筹。
基本养老保险基金由国家、单位、个人三方共同合理负担。
基本养老保险基金属于全体职工和离退休人员共同所有，任何单位和个人不得侵占或挪用。
第十二条 基本养老保险基金缴纳标准：单位按照国家统计口径的职工工资总额的19％缴纳，由单位开户银行按月代为扣缴；职工个人按本人月工资总额的2％计缴，由单位在职工每月发放工资时代扣，并按月向劳动保险机构缴纳。
无法确定工资总额的单位和个人，均按上年度全市城镇职工月平均工资总额计算缴纳。
基本养老保险费不得减免。因经济困难，确无能力缴纳基本养老保险费的单位，在规定的缴费期间，可申请办理基本养老保险费的缓缴手续，经劳动行政管理部门批准后执行。
第十三条 单位和个人缴纳基本养老保险费标准，可以视基金结算和职工收入情况，由市劳动行政管理部门会同有关部门提出调整缴纳比例的意见，报大连市人民政府批准后实施。
第十四条 单位缴纳基本养老保险费，企业在管理费中列支；实行企业化管理的事业单位可在管理费或自有资金中列支；国家机关、社会团体和 非企业化管理的事业单位在行政经费或事业费中列支。
第十五条 参加养老保险的单位在分立、合并、终止时，应先清偿欠交的基本养老保险费；在发生债务纠纷时，不得用养老保险费做抵押或偿还债务。
第十六条 单位和职工缴纳的基本养老保险费，应按期记入《职工养老保险手册》，作为支付养老保险待遇的依据。职工流动时，《职工养老保险手册》随同转移。
第十七条 基本养老保险基金必须专项储存，专款用于下列项目：
（一）基本养老金；
（二）国家、省、市规定的政策性补贴；
（三）丧葬补助费、供养直系亲属抚恤费和一次性救济费；
（四）劳动保险机构按职工养老保险基金总额2％提取的管理服务费。管理服务费的开支项目：劳动保险机构工作人员的工资、补贴及福利费；宣传费、业务费；设备购置费；奖励养老保险工作成绩显著的单位和个人的费用；上缴省主管部门的管理服务费；其他与养老保险工作有关的开支；
（五）经大连市人民政府批准用于离退休职工的其他支出。
第十八条 劳动保险机构可按当年实际支付基本养老保险基金总额的10％提取积累金。积累金在有可靠的经济担保情况下，按照安全、有效的原则，可购买国库券以及国家银行发行的债券，也可按不超过积累金的30％委托国家银行、国家信托投资公司放款，所得收益及本息并入基金。
积累金主要用于职工离退休高峰或遇有重大自然灾害时对基本养老保险金支付的需要。
第十九条 国家提倡、鼓励企业实行补充养老保险和职工参加个人储蓄性养老保险，允许实行将个人储蓄性养老保险与企业补充养老保险挂钩的办法。
第二十条 补充养老保险由单位自主决定。原则上单位职工人均收入接近或超过纳税起征点的，应为全体职工或某些岗位的职工建立补充养老保险。补充养老保险费缴纳标准为：每年不超过本单位职工二个月的平均工资总额，由单位统一上缴劳动保险机构，并记入《职工养老保险手册》。劳动保险机构要为职工建立个人帐户。
单位为职工缴纳的补充养老保险费，可在管理费中列支，并免征个人所得税。
第二十一条 职工个人可自愿到劳动保险机构办理个人储蓄性养老保险。
第四章 养老保险待遇
第二十二条 符合国家规定离退休条件的职工，可按本条例享受基本养老保险待遇。参加补充养老保险和个人储蓄性养老保险的，亦可享受本条例规定的有关保险待遇。
第二十三条 基本养老保险待遇包括：基本养老金、各项补贴、丧葬补助费、供养直系亲属抚恤费、一次性救济费。
第二十四条 离退休人员领取的基本养老金由社会性养老金和缴费性养老金组成。社会性养老金以职工退休时，按上一年度全市城镇职工月平均工资的15％－25％计发；缴费性养老金根据单位和职工缴纳基本养老保险费的年限，以本人月平均缴费工资的1％－1.5％计发，即：
基本养老金＝上一年全市城镇职工月平均工资×（15％－25％）＋本人月平均缴费工资×（1％－1.5％）×缴费年限。
离退休职工按照本条款计发的离退休费，低于国家原规定标准的，按原规定执行。
第二十五条 单位和职工缴纳基本养老保险费满五年以上（含五年）的，职工到离退休年龄时，按月发给基本养老金以及享受规定的其他基本养老保险待遇。缴费年限未满五年的，到离退休年龄时，按照缴费年限，发给一次性生活费。
第二十六条 基本养老金要根据经济发展和物价指数的变化、养老保险费的收缴情况，每年七月由大连市人民政府予以调整。
第二十七条 职工离退休时，应凭《职工养老保险手册》换发离退休证，领取基本养老金。
离退休人员及其供养直系亲属在失去或变更基本养老保险待遇的当月，应向本单位或劳动保险机构报告，不得虚报、冒领基本养老金。
第二十八条 基本养老金的支付办法，要由现行的委托单位代发，逐步转为劳动保险机构直接发放或通过银行等代发。
第二十九条 单位为职工缴纳的补充养老保险费和职工个人缴纳的储蓄性养老保险费及利息，归职工个人所有，由职工在办理离退休手续后，自由存取。职工死亡时，个人帐户内余额，按《继承法》等有关规定处理。
第五章 法律责任
第三十条 单位和职工应按规定日期缴纳基本养老保险费，逾期未缴或欠缴的，劳动行政管理部门除责令其补缴外，按日加收应缴额2‰的滞纳 金，拒不缴纳的可申请人民法院强制执行。滞纳金并入基本养老保险基金。单位缴纳的滞纳金在自有资金中列支。
第三十一条 单位违反本条例，未按规定为职工办理基本养老保险手续，拖欠发放、挪用、截留基本养老金的，由劳动行政管理部门给予通报批评、责令限期改正、追缴非法所得、罚款等处罚。情节严重的，追究单位负责人和直接责任人的行政责任；构成犯罪的，由司法机关追究其刑事责任。
第三十二条 劳动保险机构违反本条例，拖欠、挪用支付养老保险金，擅自改变养老保险基金性质和用途，由劳动行政管理部门责令其限期改正，追回挪用资金，并对主要负责人或直接责任人给予行政处分；构成犯罪的，由司法机关追究其刑事责任。
第三十三条 劳动保险机构工作人员侵占、贪污、挪用养老保险基金的，除追缴非法所得外，由所在单位或上级主管部门给予行政处分；构成犯罪的，由司法机关追究其刑事责任。
第三十四条 离退休人员及其家属虚报、冒领养老保险金的，由劳动行政管理部门追回非法所得，并处以非法所得金额一至二倍罚款。
第三十五条 实施行政处罚，应下达处罚决定书。实施罚没款处罚须使用财政部门统一印制的罚没款票据。
第三十六条 当事人对行政处罚决定不服的，可在接到处罚决定通知书之日起十五日内，向作出处罚决定机关的上一级行政机关申请复议；对复议决定不服的，可在接到复议决定书之日起十五日内，向人民法院起诉。当事人也可以在接到处罚通知书之日起十五日内直接向人民法院起诉。逾 期不申请复议或不起诉，而又不执行处罚决定的，由作出处罚决定的机关申请人民法院强制执行。
第三十七条 对干扰、阻碍、破坏养老保险工作的单位和个人，由公安机关依据《中华人民共和国治安管理处罚条例》的规定予以处罚；构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。
第三十八条 城镇职工享受养老保险的合法权益受到侵害时，可依法向劳动争议仲裁委员会申请仲裁；对仲裁不服的，可向人民法院起诉。
第六章 附则
第三十九条 华侨和香港、澳门、台湾投资企业的职工养老保险，参照本条例执行。
第四十条 大连市人民政府可以根据本条例制定具体实施办法。
第四十一条 本条例应用中的具体问题由大连市人民政府负责解释。
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发文字号：大政发[1999]123号
颁布时间：1999.12.23 实施时间：2000.01.01
效力级别：地方法规和规章
效力状态：现行有效
自动滚屏（右键暂停）
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大连市人民政府关于印发《大连市城市
住宅区物业管理办法》的通知
（大政发〔１９９９〕１２３号）各区、市、县人民政府，市政府各委、办、局（总公司）：
现将《大连市城市住宅区物业管理办法》印发给你们，请遵照执行。
大连市人民政府
一九九九年十二月二十三日
大连市城市住宅区物业管理办法
第一章 总则
第一条 为加强城市住宅区物业管理，维护物业产权人、使用人和物业管理企业的合法权益，保障物业的合理使用，创造良好的居住生活环境，根据国家和省的有关规定，制定本办法。
第二条 本办法所称城市住宅区，是指在城市规划区内以住宅为主，配套设施比较齐全，具有一定规模的居住区域。
本办法所称城市住宅区物业（以下简称物业），是指城市住宅区内房屋及相关的共用设施、设备和场地。
本办法所称物业管理，是指物业管理企业依据物业管理合同约定，对物业进行管理和为物业产权人、使用人提供服务的活动。
第三条 本办法适用于大连市行政区域内城市住宅区的物业管理。
城市新建住宅区和共用设施、设备齐全的原有住宅区，应当实行物为物业管理；配套设施尚不齐全的城市原有住宅区，应当通过整治，逐步创造条件，实行物业管理。
第四条 大连市房地产管理局以及县（市）、旅顺口区、金州区、大连经济技术开发区、大连高新技术产业园区、大连金石滩国家旅游度假区的房地产管理部门，是辖区内物业管理行政主管部门。
市及县（市）、区、大连经济技术开发区、大连高新技术产业园区、大连金石滩国家旅游度假区物业管理办公室，具体负责本辖区内物业管理的日常管理工作。
政府有关部门及街道办事处，应协助物业管理行政主管部门做好物业管理工作，并在各自职权范围内，对物业管理工作进行指导、协调和监督。
第二章 物业产权人大会和委员会
第五条 物业产权人委员会是城市住宅区物业产权人对物业实行自我管理的群众性组织。物业产权人委员会由物业产权人大会或物业产权人代表大会（以下统称物业产权人大会）选举产生。
第六条 物业产权人大会由物业管理区域内全体物业产权人组成；物业产权人较多的，可按比例推选物业产权人代表，组成物业产权人代表大会。
公有住宅的使用人可以按比例推选物业使用人代表，出席物业产权人大会，并行使与物业使用人相关的表决权。
第七条 共用设施、设备齐全的原有住宅区，公有住宅出售率达到４０％以上以及新建住宅区出售和入住率达到总套数５０％以上的，原产权或开发建设单位应在达到规定条件后３个月内，在物业管理行政主管部门协调、指导下，组织物业产权人召开物业产权人大会。
第八条 物业产权人大会应当由超过２／３的物业产权人或物业产权人代表以及具有表决权的物业使用人代表出席方可举行。
物业产权人大会作出的决定，应由半数以上的物业产权人或物业产权人代表和具有表决权的物业使用人代表通过，并在物业管理区域内公布后方可生效。
第九条 物业产权人大会每年召开１次。经２０％以上的物业产权人或物业产权人代表提议，或物业产权人委员会认为确有必要时，可临时召开物业产权人大会。
召开物业产权人大会，应邀请物业管理行政主管部门及所在地街道办事处、公安派出所等有关单位列席。
第十条 物业产权人大会的职权：
（一）审议《物业产权人公约》、《物业产权人委员会章程》；
（二）选举、改选物业产权人委员会，增补或撤换物业产权人委员会委员；
（三）听取和审议物业产权人委员会关于物业管理的工作报告和财务报告，修改或撤销物业产权人委员会不适当的决定；
（四）审议物业管理企业的委托办法；
（五）决定物业管理的其他有关事项。
第十一条 物业产权人大会选举产生的物业产权人委员会成员由７至１３人组成，设主任１人、副主任１至２人。主任、副主任从物业产权人委员会委员中选举产生。
物业产权人委员会每届任期３年，主任、副主任、委员可以连选连任。
物业产权人委员会任期届满１个月前，应当组织换届选举，产生新一届物业产权人委员会。
第十二条 物业产权人委员会的权利：
（一）选聘物业管理企业，签订、变更或解除物业管理委托合同；
（二）审议物业管理企业工作计划和费用预算；
（三）检查、监督物业管理企业的物业管理工作情况；
（四）审议物业管理服务收费标准及使用情况；
（五）负责维修资金的筹集和使用管理；
（六）监督公共建筑、共用设施、设备和物业管理办公、经营用房的使用情况；
（七）物业产权人大会赋予的其他权利。
第十三条 物业产权人委员会的义务：
（一）向物业产权人大会报告工作；
（二）执行物业产权人大会通过的各项决议，接受物业产权人监督；
（三）监督物业产权人遵守《物业产权人公约》，协助物业管理企业落实各项管理工作；
（四）履行物业管理委托合同，保障物业管理区域内各项管理目标的实施；
（五）接受物业管理行政主管部门的监督、指导。
第十四条 物业产权人委员会每个季度例会１次。有２／３以上委员提议或主任、副主任认为有必要时，可以增加例会。
物业产权人委员会召开会议必须有过半数委员出席。会议作出的决定，应经过半数委员通过，并在物业管理区域内公布后生效。
第十五条 物业产权人委员会应自选举产生之日起１５日内，持下列文件向物业管理行政主管部门申请登记备案：
（一）登记备案申请；
（二）《物业产权人委员会章程》和《物业产权人公约》；
（三）《物业产权人委员会组成人员登记表》；
（四）物业产权人、使用人代表和物业产权人委员会委员选举办法。
物业管理行政主管部门自受理登记备案之日起１５日内发给登记备案证书。发给证书的日期，为物业产权人委员会成立的日期。
第十六条 物业产权人大会、物业产权人委员会作出生效的决定，物业管理区域内的全体物业产权人、使用人必须遵守。
物业产权人大会、物业产权人委员会作出的决定，不得与法律、法规和规章相抵触。有关决定与物业管理委托合同不相一致的，应事先与物业管理企业协商。
第三章 物业管理企业
第十七条 物业管理企业是指依照法定程序设立，以物业管理和社区服务为经营业务，独立核算，并具有企业法人资格的经济组织。
物业管理企业享受国家有关第三产业的政策。
第十八条 物业管理企业应自领取营业执照后１个月内，持下列资料到物业管理行政主管部门申请办理《物业管理企业资质证书》：
（一）营业执照副本；
（二）企业章程；
（三）企业法定代表人及总经理的任职文件及个人资料；
（四）专业技术人员的资格证书、任职文件或聘用合同；
（五）物业管理行政主管部门规定的其他资料。
第十九条 对物业管理企业的资质实行年检制度和等级评定制度，具体办法按国家有关规定执行。
第二十条 物业管理企业变更登记或被撤销时，应于工商行政管理部门批准之日起１５日内，到物业管理行政主管部门备案。
第二十一条 物业管理企业的权利：
（一）依照物业管理委托合同和有关规定，对物业实施管理；
（二）制止违反物业管理制度的行为；
（三）请求物业产权人委员会协助管理；
（四）选聘专业公司承担专项工程，但不得将物业管理权转让给第三人。
第二十二条 物业管理企业的义务：
（一）履行物业管理委托合同，依法经营；
（二）接受物业产权人、使用人和物业产权人委员会的监督；
（三）接受物业管理行政主管部门的监督、指导；
（四）定期向物业产权人、使用人公布物业管理服务费和维修基金的收支帐目；
（五）法律、法规和规章规定的其他义务。
第四章 物业管理与收费
第二十三条 物业管理实行物业产权人自我管理与委托物业管理企业专业管理服务相结合的原则。
新建住宅区物业产权人委员会成立前，由开发建设单位委托物业管理企业实施前期物业管理。物业产权人委员会成立后，由其选定的物业管理企业实施物业管理。
委托物业管理企业实行专业管理服务，应当签订物业管理委托合同，明确双方的权利和义务。
第二十四条 前期物业管理服务项目包括下列内容：
（一）对物业的规划设计提出意见和建议；
（二）对防水、地下管网等隐蔽工程的质量进行监督；
（三）配合物业管理行政主管部门参与物业竣工综合验收；
（四）管理工程技术和物业产权人、使用人与物业管理相关的档案资料；
（五）为物业产权人、使用人办理入住手续，对物业产权人、使用人的装饰装修进行管理；
（六）本办法第二十八条第（一）至
（四）项规定的内容；
（七）前期物业管理委托合同约定的其他事项。
第二十五条 购买（承租）物业的单位和个人，应在签订购房（租赁）合同的同时，与原产权或开发建设单位签订前期物业管理服务协议。
第二十六条 物业产权人委员会选定物业管理企业后，负责前期物业管理的物业管理企业应在物业产权人大会决定的期限内，将开发建设单位提供的下列资料移交给物业产权人委员会或其委托的物业管理企业：
（一）政府主管部门的项目批准文件；
（二）规划图和竣工总平面图；
（三）单体建筑、结构、设施设备竣工图以及工程质量验收资料；
（四）地下管网竣工图、电路示意图、隐蔽工程验收记录；
（五）竣工综合验收合格证书；
（六）各种设备及材料的检验合格证书、质量保证书、使用说明书；
（七）环保、绿化等相关工程验收资料；
（八）其他必要的资料。
第二十七条 物业产权人委员会选聘物业管理企业可以采取招标或协商的方式进行。１个物业管理区域，只能选聘１个物业管理企业。
第二十八条 物业管理服务内容一般应包括：
（一）房屋共用部位、设施、设备的维修、养护及运行服务；
（二）环境卫生及生活垃圾的收集；
（三）协助当地公安机关搞好物业管理区域内公共秩序及安全巡查工作；
（四）车辆停放秩序的管理及停车场的经营管理；
（五）非市政管理部门的道路、绿地、建筑小品、庭院灯、草坪灯等的养护管理；
（六）维修基金利息使用财务管理和物业管理档案资料管理；
（七）开展社区服务，参与社区文化建设；
（八）物业管理委托合同约定的其他事项。
第二十九条 物业管理委托合同期满，一方不再续签的，应在合同期满前两个月内通知对方。合同有效期内，物业管理企业破产或被解聘的，在物业产权人委员会重新选定物业管理企业之前，由物业产权人委员会对物业实行自我管理，或委托物业管理行政主管部门委派的物业管理企业代管。
代管物业的物业管理企业，在竞聘对该物业的管理时，享有优先受聘权。
第三十条 物业管理企业在物业管理委托合同终止或解除后７日内，应向物业产权人委员会移交物业管理档案资料、有关财务帐册以及物业管理办公、经营用房、场地和其他财物。
第三十一条 物业管理服务费用的构成按国家计划委员会、建设部《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》（计价费〔１９９９〕２６６号）执行。
收取物业管理服务费用（含前期物业管理服务费用），必须到物价行政管理部门办理经营性收费许可证。
第三十二条 前期物业管理服务费用由开发建设单位和购买房屋的物业产权人、入住的使用人承担。
前期物业管理委托合同和服务协议对前期物业管理服务收费标准有约定的，经物价行政主管部门会同物业管理行政主管部门核准后，可按合同约定执行；没有约定的，由市物价行政主管部门会同物业管理行政主管部门确定。
第三十三条 物业管理服务收费标准，由物业产权人委员会与其选定的物业管理企业协商，经物业管理行政主管部门审核，报物价行政主管部门批准后执行。但国家和省、市已有规定的，须按规定执行。
物业管理企业为物业产权人、使用人提供的特约服务，没有收费标准的，由物业管理企业与物业产权人、使用人协商定价；国家和省、市有收费标准的，按标准执行。
第三十四条 物业管理企业应每半年向物业产权人、使用人公布物业管理服务费收支情况，接受物业产权人委员会或物业产权人、使用人的监督。
第三十五条 城市新建住宅区，开发建设单位应按房屋造价（成本价）１％的比例缴纳物业管理专项资金，用于购买物业管理经营用房。物业管理经营用房按物业总建筑面积１％的比例，以成本价在临街房屋首层提供。
物业管理专项资金，市内四区交市物业管理办公室专项存储；其他县（市）、区交当地物业管理办公室专项存储。
物业管理经营用房经营收入扣除经营成本后结余部分，全部用于补充维修基金的不足。
第三十六条 建筑面积在５万平方米以下的住宅区，开发建设单位应无偿提供１５０平方米的物业管理办公用房。每增加５万平方米，增加５０平方米物业管理办公用房。提供的物业管理办公用房，应充分考虑办公及群众办事方便。
第三十七条 规划土地行政主管部门和开发建设单位在进行新建住宅区规划设计时，应将物业管理办公、经营用房、停车场等建设作为规划设计条件。
第三十八条 物业管理办公、经营用房的产权归住宅区全体物业产权人所有，不得分割、抵押、交换、买卖。
第三十九条 物业管理行政主管部门应建立投诉受理制度，接受物业产权人委员会和物业产权人、使用人及物业管理企业对违反本办法行为的投诉。
第五章 物业的使用与维护
第四十条 住宅区内的物业产权人和使用人，应按照法律、法规、规章和《物业产权人公约》的规定使用物业。
第四十一条 物业管理区域内禁止下列行为：
（一）擅自改变房屋基础、承重结构和外貌；
（二）擅自建设建筑物、构筑物；
（三）占用、损坏共用部位和共用设施、设备；
（四）安装影响周围环境或者房屋结构的动力设备；
（五）乱设摊亭、集贸市场；
（六）随意停放车辆，乱抛垃圾，乱堆杂物；
（七）践踏、占用绿地，攀折花木；
（八）排放或者存放有毒有害物品，发出超过规定标准的噪音；
（九）乱挂、乱贴、乱画和擅自安装护栏、吊栏、晒衣架；
（十）法律、法规、规章规定的其他违法行为。
第四十二条 物业产权人、使用人装修房屋需要改变房屋结构、外貌或明显加大荷载的，必须按规定经有关部门批准并告知物业管理企业。对未经批准擅自装修的，物业管理企业、其他物业产权人和使用人，有权制止并报告有关部门。
第四十三条 物业产权人、使用人改变物业使用性质的，应按国家规定报有关行政主管部门办理相关手续。影响他人利益的，应征得相邻物业产权人、使用人的同意。
第四十四条 在物业管理区域内对供电、供水、排水、供气、供热、道路、通讯、有线电视等共用设施，新增或进行维修、改造的，应向物业管理企业通报，并就恢复和赔偿等事项签订协议后方可施工。
第四十五条 实行封闭物业管理的住宅区内的停车场和由物业产权人出资建设的停车场地，由物业产权人委员会委托物业管理企业管理，并按规定收取车辆停放管理费。其中，占用由城建行行政主管部门建设和维护道路的，应事先到城建行政主管部门办理有关手续。
第四十六条 利用物业管理区域内房屋和共用设施、设备及公共场地设置经营性广告的，应当在征得相关物业产权人、使用人和物业产权人委员会的书面同意并签订有偿使用协议后，方可到户外广告管理部门办理手续。
第四十七条 物业管理区域内车辆停放管理费和户外广告有偿使用费收入，扣除成本后结余部分的６０％用于物业维修和绿地养护；４０％用于弥补经物业产权人委员会同意减免的物业管理服务费和便民服务费用。
第四十八条 物业管理区域内的供水、供电、供气、通讯、有线电视等，应由各专业管理部门管理到用户，并负责维修和管理。如需委托物业管理企业管理，双方应当签订管理协议，并缴纳委托管理费用。
第四十九条 物业产权人转让或出租物业时，应当将《物业产权人公约》、《物业使用守则》告知受让人或承租人。
物业转让合同或租赁合同签订之日起１周内，受让方或承租方应将受让或承租情况书面告知物业管理企业。
第五十条 实行物业管理的住宅区内应建立维修基金。维修基金的筹集、核算、计提及使用管理，按《大连市城市住宅售后修缮资金计提及使用管理暂行规定》执行。
第五十一条 物业管理企业应当依照国家和省、市关于城市房屋维修、养护、危险房屋管理及公房售后维修养护等规定，加强房屋共用部位、共用设施、设备的维修管理，保障房屋使用安全，保持和提高房屋完好程度与使用功能。
物业管理企业未按规定维修房屋共用部位、共用设施、设备或维修中造成物业产权人、使用人损失的，应承担赔偿责任。
第五十二条 物业维修时，相邻物业产权人、使用人应予以配合。因阻挠、妨碍维修造成他人财产损失和人身伤害的，由阻挠、妨碍的责任人承担赔偿责任和相关的法律责任。
物业产权人因维修房屋自用部位、自用设施、设备或应维修而不维修，造成相关物业产权人、使用人损失的，应承担赔偿责任。
第五十三条 保修期内房屋共用部位、共用设施、设备的维修、养护及运行服务的费用由开发建设单位承担。
第六章 法律责任
第五十四条 物业管理企业未按本办法的规定和物业管理合同约定实施物业管理的，物业产权人、使用人有权向物业产权人委员会或者物业管理行政主管部门投诉，物业行政主管部门可责令其限期改正；情节严重的，物业产权人委员会有权解除物业管理委托合同，造成损失的，应当承担赔偿责任。
第五十五条 物业管理企业违反本办法规定，未取得《物业管理企业资质证书》从事物业管理，其所签订的物业管理合同无效，物价行政主管部门不予办理收费许可证；擅自设立收费项目、提高收费标准的，由物价行政主管部门按照有关法律、法规和规章的规定处罚。
第五十六条 开发建设单位不按本办法规定缴纳物业管理专项资金、维修基金、以及不提供物业管理办公、经营用房和物业档案资料的，由物业管理行政主管部门责令其限期缴纳或提供。逾期拒不缴纳和提供的，物业管理行政主管部门可提请人民法院强制执行。
第五十七条 物业产权人大会作出的决定违反本办法规定的，由物业管理行政主管部门责令其限期改正，或者撤销其决定，并通告全体物业产权人、使用人。
物业产权人委员会作出的决定违反本办法规定的，由物业产权人大会予以撤销，并由责任人承担相应的责任。
第五十八条 对不按规定交纳物业管理服务费的物业产权人、使用人，物业管理企业可以按照应交金额的０．３％按日加收滞纳金；拖欠物业管理服务费的，物业管理企业可按双方协议，依法申请仲裁或向人民法院提起诉讼。
第五十九条 物业产权人、使用人或其他单位、个人违反本办法，损坏房屋及共用设备、设施和损害公共利益的，由物业管理行政主管部门责令其限期改正，赔偿损失并可处以５００元以上５０００元以下的罚款。
违反本办法第四十一条规定的，由政府有关部门按照法律、法规和规章的规定予以处罚。
第六十条 当事人对行政处罚不服的，可以依法申请行政复议或者提起行政诉讼。
当事人在规定期限内不申请复议，不提起诉讼，又不履行行政处罚决定的，作出处罚决定的机关可以申请人民法院强制执行。
第七章 附则
第六十一条 本办法中《物业使用守则》、《物业产权人公约》、《物业产权人委员会章程》的示范文本，由市房地产管理局制定。前期物业管理委托合同和服务协议、物业管理委托合同的示范文本，由市房地产管理局会同市工商行政管理局制定。
第六十二条 配套设施比较齐全但公有住宅出售率未达到４０％的城市原有住宅区，物业管理行政主管部门可以组织产权及经营管理单位，参照本办法前期物业管理的有关规定实行物业管理。
第六十三条 城市规划区外经批准建设的住宅区和城市规划区内的办公、商住、别墅等其他类型的物业管理，参照本办法规定执行。
第六十四条 本办法由大连市房地产管理局负责解释。
长海县又称长山群岛, 位于辽东半岛东侧的黄海北部海域。全县由142个岛、坨、礁组成, 陆地面积119平方千米, 海域面积7720平方千米, 海岸线长358.9千米, 海洋资源十分丰富。但现在, 长海县海域却面临着资源枯竭, 海域污染比较严重, 海域经济持续不增的不利局面。以往盛产的对虾, 朝鲜的蓝点鲅等几乎灭绝, 其他鱼类资源匮乏。曾以捕捞为主的各乡镇捕捞公司的渔民大多数已经转业转产, 现有各乡镇的个体渔业捕捞股份有限公司现在只能远赴国外海域进行捕捞生产作业。因此, 治理长海县海域生态环境, 保护长海县海域资源的工作迫在眉睫。
1 完善管理体制, 是海域综合管理的关键
长期以来, 长海县在海域管理中实施的是综合管理与部门管理相结合的海域行政管理体制。其在中间层面上缺乏一个具有权威性和综合性的海域管理与海上执法部门。在管理中主要是根据海域资源的属性来设置不同的相关部门, 采取以属性专业为主的管理模式。在这个体制中, 属性专业部门在管理中占有重要地位。海域管理缺乏统一的行政执法机关, 实际上是政出多门。实践证明, 依靠属性专业部门管理和各乡镇分头管理是难以解决海域管理中的开发利用、海域环境保护以及国家海洋权益的维护等一系列复杂问题。这种以岛为正的分散管理模式, 这种既有上又有下的管理状况, 不但造成了海域管理机构的重复建设、海域综合管理的分散、海域执法力量严重不足, 还存在县与各乡镇部门的各自为政、职责不清的局面。就全县而言, 虽然长海县海洋渔业局下设的渔政、渔监、海监等各部门承担对全县海域进行监管的职能, 但它从行政级别看仅是长海县渔业局大连市渔政、渔港监督局领导下的一个行政管理机构, 这个管理机制, 在上受市局权限的限制, 在下涉及地方各岛乡镇的切身利益和海域事务, 其权威性是远远不够的, 其管理也是无法真正到位的。所以加强海域综合管理, 首先要改革我县的海域管理体制, 要在县级建立一个统一的, 具有高度权威性的海域管理机构, 以提高海域综合管理的协调力。因此, 建议以长海县海洋局为主设立一个长海县海域综合管理委员会。委员会成员既包括县领导人员, 又包括县人大、县政协和各部委、各大局的负责人, 以协调和处理海域经济开发、权益保护、海域资源和海域环境的保护、海域生产、交通秩序等各项事务, 以切实提高海域管理效能。同时根据海域管理中出现的问题, 制定出海域管理规章制度, 由各部门分头执行, 加以执法, 发现问题由海域综合管理委员会进行处理和裁决。我县海域综合管理不到位的另一个重要原因是各级政府管理理念不够端正。保护海域、实现海域经济的可持续发展, 首先是各级政府的职责, 海域开发、海域保护法规条例需要政府制定和完善。海域执法、海域知识普及、海域科技人才、管理人才的培养都属于各级政府的责任。作为行政体制改革的主要目标, 我县各级政府要逐步向服务型政府转变。政府的主要职责是维护长海县海岛人民群众的利益, 让海岛人民群众生活在优美和谐的环境之中。但我们所看到的是, 各级政府在这个问题上管理不到位, 其关心的是经济的发展速度, 是本局政府的政绩, 而忽视了本县各乡镇的海域保护、海域环境的污染治理。因此, 各级政府一定要适应形势转变观念, 在海域开发上, 要改变长期以来对海域环境采取的先污染后治理的模式。要以科学发展观为指导, 以建立保护海域原有生态资源为出发点, 下决心把加强海域综合管理作为自己的重要职责。要采取得力措施, 加大对海域综合管理的人力、物力、财力的投入。另外, 搞好海域综合管理还需要各级政府在制定海域经济发展规划时, 一定要量力而行, 要将其放在海域环境、海域资源所能承受的范围之内。截至2010年, 全县深水开发面积为320万亩, 底播面积620万亩, 海洋浮筏养殖已基本覆盖全县整个海域。深水底播面积的扩大, 底播海参养殖的投放工作也没有专门部门的监管, 致使大量的陆地污染源投放到海域中, 造成海域原有的泥沙底质变成石头、贝壳的“砺底”。加上浮筏养殖区的扩大, 堵塞了原来鱼的洄游、索饵、产卵、越冬的洄游规律, 污染了海域环境, 改变了原有海域的生态平衡。要想实现长海县经济的腾飞, 不要不顾客观条件, 盲目大干快上, 更不要竭泽而渔。我县以往在海域执法中采取的是县、乡、镇多头执法、分散管理的办法, 造成海域执法效率不高, 严重脱法的现象十分严重。要想组织统一执法, 并取得好的综合管理的效果, 建议我县、乡、镇的渔政、渔监、海监合并, 组成一个统一的执法队伍, 这个执法队伍既能管理陆地污染源, 又能管理海域交通和生产, 更能加大对海域污染管理的执法权。同时, 政府要加大对海域执法系统的资金投入, 不断改善执法队伍的装备, 使海域执法管理跟上当前海域管理的需要。
2 加强教育与参与, 是搞好海域综合管理的必要条件
加强海域综合管理, 保护海域原有生态平衡, 离不开长海县各岛的广大渔民群众。群众是真正的英雄, 广大渔民群众才是海域管理的主力军。没有广大渔民群众的积极参与, 海域环境保护, 海域原有生态保护, 海域污染的管理都是难以真正做好的。因此, 政府在制定海域资源开发、海域综合管理等政策和方案时, 一是要考虑到海岛人民群众的切身利益;二是充分听取广大海岛渔民群众的心声, 给予他们的决策发言权。只有这样, 海域管理工作才能得到他们的衷心拥护和积极参加, 政府的决策与海岛渔民群众的矛盾才能得到缓和和化解, 才能保证长海县海域生产秩序的稳定, 才能真正发挥海岛人民群众的主人翁作用。搞好海域综合管理, 只强调海岛渔民群众对海域管理工作和参与是不够的, 还要大力普及海洋知识, 不断提高海岛渔民群众的海洋意识和海洋维权意识。首先, 要从青少年抓起, 要把海洋知识教育作为县高中、初中、小学、幼儿教育的一门必修课或者是阅览课和课外读物来开设, 其内容包括海洋基础知识、长海县海域综合生态常识和盛产的鱼类资源、海洋环境和生态保护、海域交通、《海洋环境保护法》、《海洋环境污染保护条例》、《海洋交通法》、《海洋渔业法》等法律、法规, 使青少年自小就具备热爱家乡、热爱海洋, 保护海洋的意识。其次, 从成年人做起, 要对海岛渔民群众进行经常的、有针对性的普及海洋知识和海洋法律法规的教育, 使海岛渔民群众树立起海域权益维护、海域环境保护和依法开发利用海域资源的意识, 并自觉的保护海域生态环境。最后, 要抓好海域综合管理的正反两个方面的典型, 对破坏国家海洋保护法律、政府法规、故意污染海域、肆意对海域开发利用、扰乱海域生产秩序, 造成严重后果的要随时给予曝光, 以警世人。
3 加强海域综合管理, 离不开海域综合管理人才的培养
江平说，如何区别作为国家行政机构的公权利的权利和作为出资人代表的私权利的权利，在刚刚颁布的《企业国有资产监督管理暂行条例》中和有关的探讨过程中还没有很清楚的界定，至少现在国资管理条例里面仍然有一部分是行使政府的职能，应该注意。
江平强调，股东对于公司来讲，只能够行使它权限范围内的权利，哪怕是控股的股东也不能够直接支配公司的财产。当前，国有控股公司最大的问题就是国家作为控股公司的股东，行使国有股股权的国有资产的监管机构，完全可以自由的处分公司的财产，这将会带来很多的问题。实际上，如果控股股东过分控制了公司，公司实际上已经不具备独立法人资格的话，公司的全部债务就完全可能由控股的股东来承担。现在已经出现了这样的一些纠纷。如果国家控股的、持股的代表人，国有资产的监管机构，不注意这个问题，将来必定会出现官司，被告可能就是国有资产的监管机构。
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