物业日常安全管理培训（精选8篇）
***日常运营管理已久，在现有工作开展方式的基础上，个人建议制订既科学合理，又切实可行的有针对性的日常运作管理机制，确保有效运作。
1、安保管理
***是集商业商铺、业主及短期临时租户相结合的物业小区，面对这 种有商铺二次装修、短期临时租户、业主来访人员、快递收发等人员混杂，给安保管理工作带来了无形的压力。小区治安的好坏是业主衡量物业管理的关键，为把一切不安全因素控制在萌芽阶段，确保***小区随时处于安全状态，建议安保工作如下：
1.1在安保管理上以:“强化专业、人防为主、机防为辅的全面防范”整体安全
管理防范思路。在装修、物资搬运中实施“有章可循、违章必纠”的管理 办法，灵活运用各种手段，在执行处理事务上要讲情、讲理、讲法，以预 防为主，永远把安全放在第一位。
1.2根据小区地理位置，在目前 2个班轮流换防的基础上实行责任承包。当班
期间，谁出事谁担责的管理机制，以此提高在岗人员的责任心。1.3要求保安队员严格按照《保安工作手册》 规范动作，文明执勤，规范上岗。坚持查岗制度的执行，由保安班长负责保安员的日检，保安队长负责周检，管理处负责月检及不定期查岗的逐级检查制度，并根据查岗情况给予通报，漏岗，偷懒者按公司规定处罚，确保保安队伍的素质和服务水准。1.4在机防配备不足的情况下，适当增加保安人员以弥补机防局限性留下的安 全防范死角，相互补充，形成动态、静态互补的交叉安全防范体系。保安
拟设固定岗，流动哨和巡逻哨，整个小区 24 小时全方位检查，明确责任 区，划分责任人。
1.5加强住宅区内流动人员及外来人员管理和防范，及时建立商户和住宅人员
档案，并定期核查（文员协助建档）。
1.6 落实安全责任制，明确责任人。管理处与保安队长签订治安目标管理责任
书，明确责任和工作标准，并分级跟踪验证、考评。同时，各级领导、全 体保安队员又是防火责任人。1.7 加强车辆停放管理
1.71地下停车场灯光昏暗，加设几处照明及张贴一些温馨提示，告知车主规
范停车及自保意识。
1.72地面停车场制作小区交通车辆行驶停放管理规定提示牌。要求保安对所
来车辆进行统一指挥，要求规范停放，严禁堵塞消防通道。1.73细化、完善停车系统，做到电脑收费系统与手工收费同步可查，杜绝
收费岗人员的不良作为发生。1.8消防管理
1.81要求做到每月末及法定节日前，对大楼各层公共区域、公共设施进行
例行安全检查。
1.82检查工作由管理处总负责人组织，工程组、保安班长、当班巡查员参
加。
1.83检查项目为各楼层所配备的消防灭火器材、消防栓是否齐全、有效，各楼层机房、电房设施设备是否运转正常，机房、电房内所配备的灭 火器材是否完好。
1.84检查各楼层走廊、电梯、安全通道是否畅通，消防指示灯是否完好。1.9暑期来临，由于小区学龄孩童较多，再加暑期中会有一些从乡下农村来深
圳度假的小孩，会给小区的安保管理带来很大的压力（尤其是5楼公共 场所、游乐设施），加之部分家长对小孩看管不严，为防范安全事故的发 生，建议在暑期阶段多增设1名保安(晚班4人、白班4人)，増岗专职 负责5楼公共管理与各栋楼层的安全巡查工作，以此来加强5楼与住宅 区的安全管理。1.10保安巡查范围
1.10.1 查可疑人员、外来人员和捡垃圾、乞讨人员。1.10.2 查违章停车、违章装修。1.10.3 查室外施工、搭建情况。1.10.4查高室抛物、乱扔垃圾现象。1.10.5查漏水、漏电、漏气现象。
1.10.6查安全消防设施，娱乐公共设施情况。1.10.7查房屋本体设施和公共设施情况。
1.10.8查四无：无乱张贴、无乱涂写、无乱堆放、无乱排水。
2、清洁卫生
环境卫生是给人入眼的第一感知，做好它，我们的心情都是舒爽的，也是对物管最基本的要求所在。在目前保洁人员及所配清洁设施的情况下，力争做到以下要求：
2.1要求垃圾桶所设之点的垃圾装袋，每日早晨、下午下班前进行清理、周转，做到生活垃圾日产日清。
2.2小区道路、小区地面、地面停车场、绿化带等要求做到每日清扫一次。2.3 5楼公共游乐场与休闲地方要求每日先清扫后拖地一次。
2.4大堂、门厅、办公室、座椅、电梯等每日清扫及用毛巾擦拭一次，确保干
净卫生、无尘。
2.5公共部位门、窗、不锈钢扶栏、信息栏、消防栓、灭火器每月擦拭一次。2.6 5楼以上各栋住宅每层要求保洁做到地面干净卫生、无垃圾、无油污水
迹。消防楼梯无垃圾、不堵塞。
2.7小区公共雨、污水管道每月检查一次，并视检查情况及时清掏处理；化粪
池每年至少清掏一次，发现异常及时处理。
2.8地下车库做到每周两次的清扫处理，一年一次用水管冲洗一次（保安、工
程、保洁一起参与）。
2.9根据小区实际情况对小区公共区域定期进行消毒和除四害处理。2.10要求对保洁用具拖把时时清洗，垃圾周转桶每日下班前周转垃圾时用水
冲洗，每月月末用洗衣粉对垃圾周转桶洗刷一次。
2.11对现有保洁人员实行责任区域划分，清洁卫生包干，责任到人。
3、工程保养维修
工程工作开展的是否到位关系到整个物业业主、商铺能否正常生活、正常开门营业，因此，规范运作就显得尤为重要,既要保障整个物业所有设施设备的正常运行，又要做好这些设施设备的维修保养计划，且建档做好相关记录，具体如下：
3.1对共用设施设备进行日常管理和维修保养。
3.2建立健全共用设施设备的操作规范、设备台账、设施设备的运行、检查、维修、保养等记录齐全、存档管理。
3.3设施设备标示齐全、规范、责任人明确，操作维护人员严格执行设施设备
操作规范及保养要求，确保设施设备运行正常。
3.4对共用设施设备定期组织巡查，且做好巡查记录，需要维修，属于小范围 的，及时组织修复，属于大、中范围或者需要更新改造的，及时编制维 修、更新改造计划上报公司。
3.5消防设施设备完好，可随时启用，消防通道畅通。3.6设备房保持整洁、通风、无冒、滴、漏和鼠害现象。3.7路灯、楼道灯完好率不低于95%。
3.8容易危及人身安全的设施设备要有明显警示标志和防范措施。
3.9物业管理处派工派单处理工作完成的及时性，力争当日事、当日毕，当日
不能完成的工作必须在下班前汇报主管领导。
4、房屋租赁管理
4.1房屋出租率的高低将直接影响公司运营效益，建议设岗专职做网络推广销
售（包括住房销售与出租），将我们空置的商铺、住房及周围的环境经过 修饰，发布于个人房源网、58网、赶集网、微信公众号等，以此提高房源 信息的散播渠道。
4.2在我们现有文件《租赁协议》中需修改一些内容，主要是针对住户不按时
缴纳租金及相关管理费用所采取的防控措施，要求租户在入住前明白相 关条款并同意遵守执行。
4.3租金催缴，建议财务与各分部统建网络共享，对租户租金即将到期或逾期 未缴纳的，分别制表共享或每周一次对租金收取情况进行对接，以便物管
员及时采取措施收缴相关费用，以确保租金尽快回笼，降低公司收赢风险。
5、文件管理
目前公司雍景濠城的文件管理相对有点凌乱，不易查找，标示分类不清，只有区域大类。应按区域、部门进行具体的分类保存，这样既可确保政府相关部门备查，又可因公司过往问题处理方法的借鉴而为创新提供价值信息（例：查找一份5年前公司与中国移动通信合作的合同书，谁能快速找出这份资料？）
6、客服/文员
客服即客户服务工作（接受客户咨询、解决客户存在的问题，尽可能的满足客户需求），这就要求我们的工作人员对商务礼仪、电话或面对面沟通的方式方法及事务工作处理的灵活程度等，需要有一个系统的学习和培训，其次是对自身形象和言行举止。
7、其他
在公司的管理上须要求各级人员应对各自的岗位进行履职，实行数据量化管理，作为服务行业，我们要时刻报着急客户之所急、急领导之所急的心态，遇事拖拉、推诿的这种不正之风要及时刹住。要尽可能的规避对团队实行交叉管理，一是管理方的彼此推诿，二是被管理方会找各种理由来搪塞管理方，造成很大的窝工。
事务性的工作岗位，要求岗位工作人员做到“日清日毕”，特殊情况不能日毕时，每日下班前都要对自己的垂直领导做当天的工作汇报，唯有此，才能对下线工作人员有一个有效的管控，不至于发展成放任自留、遇工作想干就干，不想干就给自己找各种借口。
部门之间因工作关系需要人员借用处理要紧事务，建议在借用前事先和该
区域的负责人沟通一下，以便该区域负责人在遇其他事情的时候有个应对之策。物业管理工程公司内部做不了的，要外包来完成的一定要有公司责任人监督现场施工的质量情况，而不是完工后在审单签字时问一些无关紧要的问题。
以上是我拟制的***小区日常管理方案，呈请领导评审、酌定，不妥之处敬请指正，以确保小区在日常运营工作中稳步提升而共同努力。
一、先进的全人教育理念
1、全人教育的内涵
“ 全人教育 ”是一种整合以往“ 以社会为本”与“ 以人为本”的两种教育观点,形成既重视社会价值,又重视人的价值的教育新理念。 这是一种理想的教育观念,也是中外教育家的一种理想追求。 就其内涵而言,“ 全人教育”首先是人之为人的教育;其次是传授知识的教育;第三就是和谐发展心智,以形成健全人格的教育。 从某种意义上讲,全人教育就是培养“ 全人”或“ 完人”的教育。 就其教育目的而言,“ 全人教育”把教育目标定位为:在健全人格的基础上, 促进学生的全面发展,让个体生命的潜能得到自由、充分、 全面、和谐、持续发展。 简言之,全人教育的目的就是培养学生成为有道德、有知识、有能力、和谐发展的“ 全人”。
2、台湾地区的全人教育理念
在整个台湾地区,全人教育作为一种以人为本的教育理念,已经被全面认可并推广,各阶段学校教育都在积极探索落实全人理念的有效途径。 在台湾培训学习期间,通过课程学习和参访的活动,深深感受到全人教育理念在台湾的深入普及。 培训参访的学校,都提倡全人教育。
我国台湾地区全人教育理念的兴起是在20世纪90年代,是台湾专家、学者们反思和批判教育工具化、空洞化,同时吸收西方新思想和反观中国传统文化的产物。 台湾地区的全人教育理念建构在人的全面发展,尤其是人的情感体验、道德提升和价值体悟的基础上,对于“ 以人为本” 的教育革新和塑造21世纪的当代人才具有重要的意义。
台湾地区经过教育课改,渐渐由传统的以“ 学科本位” 的知识结构转向以“ 能力本位”为导向的课程设计,重视学生在情感、价值观方面感悟的能力的塑造,注重培育学生生存、生活和发展基本技能的“ 通识教育”和情商训练,着眼于人本情怀,是全人教育理念的重要体现之一。 不论在学术性课程、情感性课程还是自我实现课程中,教师引导, 学生主体。 表现在与学生一道就课程本身对学生的知识、 能力、情感、价值培养所起到的作用进行评估,鼓励学生读原版教材并回归现实,通过自己的情感和价值理解引导学生潜能的挖掘,在对学生的成就采取多元评价方式的基础上充分肯定每一个学生的潜力和特长等等。
我们在圣约翰科技大学和龙华科技大学都深深感受到了这种全人教育的理念:圣约翰科技大学的“ 德以辅才, 学以致用”的校训,培养具专业力及就业力之优质人才,并涵养具创意、人文关怀及国际观之约翰人特质的目标,以及强化学生三涯”生涯”+“ 学涯”+”职涯”辅导。
龙华科技大学:学生应该准备什么?
二、台湾的物业管理
台湾的物业管理有了近三十年的发展历史,是受先进国家的物业管理的成功经验和为社会创造了大量就业机会对台湾产生了很大影响而发展起来的。 近年来,台湾当局也十分重视物业管理行业的建设,在十几所大学内开设了相关专业的学科,并先后制定了一系列物业管理以及公寓大厦维护管理的条例和规定,在政策上,也对物业管理产业给予了支持,如台中市政府规定,物业管理企业录用一名45岁以上劳动者,政府奖励企业5000元新台币。 同时,为提升居住和管理品质,台湾也积极举办各类物业管理创优活动,如优良公寓大厦管理维护公司评比等,台北市还开展了守望相助评比及各县市政府举办的优良社区评比、环境清洁评比、社区活动评比等。
台湾地区普遍实行的是业主自营式物业管理,也称之为社区的物业管理,既不由房地产开发公司负责,也不聘请社会上专门的物业管理公司负责,而是由楼房业主自已打理,这种方式在台湾的城市中比较普遍。 业主自营式物业管理的最大优势是,业主基本不用花钱或者花很少的钱, 也能对普通住宅楼房实行统一的物业管理,并实现政府要求达到的管理目标,即对住宅楼房及其设施设备和住宅区内的绿地、车辆实行集中统一的维修和管理,创建安全、整洁、文明、舒适的居住环境。 整个社区的建筑物分为两部分:一部分是私产( 即居民的套房) ,由业主自己打理;另一部分是公产,包括庭院、各种公共活动场所和临街的配套建筑物。 公共社区全体成员所有,由他们自己管理,即所谓业主自营式物业管理。 他们自己选出一个比较精干的管理委员会,全权负责,管理纯属义务,没有任何报酬。 委员一般任期一年,每月开会一次,讨论决定社区物业管理的重大问题。
台湾的物业管理队伍非常精干,专职人员只有两位,一位是干事,另一位是守门员兼监控员( 他们的房间有对公产部分进行监控的先进电子设备,并且24小时录像,保留2周),另外有少量的临时工,如保洁员、修班工等,由干事根据需要聘请,他们的工资、奖金等从出租房屋收取的管理费中支出。 工作人员尽职、敬业,加上文明程度较高、设备先进、通讯发达,所以其物业管理成本不算高,水平和效率却很高。
业主自营式物业管理最大的特点是,可以从出租的房屋中收取管理费,所收的管理费在支付了人员费、设备费、 公产运作费、卫生费,以及其他费用( 如6年一度的楼面清洗费等) 公共开支以后,一般还有节余,无需再向住户收取费用,从而减轻了业主的经济负担,也避免了不少我们常见的纠纷,保障了社区生活的安定和有序。
另外,台湾地区的社区一般实行住户公约制度,按照制度规定,每个住户都责无旁贷地遵守,维护环境卫生和整洁、爱护使用房屋及设施,无论谁违反了公约制度,毫无疑问,都会受到邻居们的批评与谴责,因而为提升自营式物业管理水平创造了相互监督与制约的有利条件和保障。
三、全人教育对物业管理发展的意义
从物业管理的发展来看,全人教育的普及意义深远。 物业管理的发展目标是追求家庭利益、社会效益、环境效益和经济效益的有机统一,随着行业的发展,其功能也由关注建筑实体转变为更为关注人、文化和价值等精神内涵。 第一,以人为本、以物为媒,为业主排忧解难,在维护公共秩序、防火防盗、协助公安部门做好防范工作等方面发挥了重要作用;第二,调动业主积极性,积极组织开展老少咸宜的文体娱乐活动,加强邻里和谐沟通交流,营造友好爱护的人文氛围,与小区建设相辅相成;第三,倡导环保意识, 在垃圾分类、优化生活秩序、建立绿色生活方式等方面发挥了有效的倡导作用。
通过全人教育,培养了学生服务社会和关爱他人的义工精神,培养了学生公平竞争、团结协作、尊重他人的道德品质,培养了学生的环境保护意识,培养了学生管理自己情绪和建立和谐人际关系的能力。 他们会以良好的全人的素质,去影响感染身边的每个人,以便靠所有的人来共同创建物业的美好环境。 安居乐业是人类幸福的标志,安居就是要有一个安全良好的居住环境,仅靠传统的物业管理方式是不能完全实现的, 这里人的自身因素便显得尤为重要, 如果人人都把爱护公共环境当成自己份内的事情,那么到处都将是和谐的物业。 所以,物业管理必须要和人的文明结合起来。 我们可借鉴台湾地区业主自营式物业管理的做法,在居住小区普遍建立楼房住户公约,要求每个住户自觉遵守,违者将受到全体住户的强烈指责。 这种物业管理方式更能促进和谐社区的建设,和谐社会的建设是时代潮流, 和谐城市的建设又是和谐社会建设的重中之重。 住宅小区是城市的基本单元,因此小区物业管理和谐程度在城市建设中具有举足轻重的地位。
2、策划、推广、组织实施各类品质检验活动，对发现的问题提出纠正措施，跟踪检验改进直至关闭，组织管理体系内审;
3、负责团队绩效管理，包括各项目年度计划的制定及月度、年度绩效完成情况的考核等工作。对各项目管理类员工进行绩效评估并对操作类员工进行月度绩效评估;
4、指导各管理处作好楼宇设备的使用、维修保养、优质低耗工作，负责初审设备设施的购置及大、中、小修、外委维修方案的制定工作，并跟踪处理各产业园区紧急事件;
5、定期审核各管理处公共水电气等能耗的统计报告，以保证管理处的公共水电气等能耗费用的控制及时性;
6、建立物业管理部安全管理制度，监督各层级安全管理制度的执行，并对执行情况进行验证;
7、负责供方管理，包括供应商的选择、评估等工作，协助指导管理处进行服务采购，并审核采购合同;
8、组织编制物业管理部物业服务年度计划，指导协助管理处编制物业服务年度计划，并组织审核;
9、受理及处理各项目各类客户投诉管理、回访工作，组织客户满意度测评;
一、综合类案例
1、案例内容：
业主致电服务中心反映：户内可视对讲因无声音需维修，工作人员答复其安排工程人员上门处理，但当日无人上门，也无人电话回复。一周后双休日，业主再次致电服务中心，客服中心回复需厂家上门维修并告知将于周日上门。但仍无任何人上门，服务中心也无解释。
2、情况调查及处理过程：
因该户可视对讲需施工单位前来进行维修调配，故服务中心答复业主即联系施工单位人员前来处理。但施工单位人员当日未能到小区处理，服务中心也未及时将该信息告知业主。
一周之后，服务中心再次接到该业主的报修，联系施工单位后再次告知业主工程人员将于次日前来维修，但施工单位仍没有前来，而服务中心又没有将此信息告知业主，造成业主投诉。
投诉发生后，服务中心经与业主的沟通，与施工单位约定在其到现场维修调试的前一天与业主预约，确认维修事宜，最终完成该项维修。
3、案例发生原因及处理建议：
此类报修事件在日常管理中较为常见。该事件处理主要责任不在服务中心，服务中心通过联系厂家进行前来维修本无过错。但客服工作的脱节，造成了本不该产生的投诉。在此类事件的处理中，服务中心注意了以下事项：
（1）在接到业主报修后，非服务中心维修责任的，服务中心应向业主说明此事项不在服务中心维修责任范围内、但服务中心会代为联系并跟进业主与维修责任单位间的协调工作，在得到施工单位前来维修的答复后，应该告知业主是施工单位答复何时上门维修，同时告知业主，届时我方会提前再次与施工单位确认。
（2）在维修进行当日应再次与维修单位确认是否前来维修，在施工单位答复不能前来或时间有所调整时，应及时告知业主。
（3）在约定的维修时间过后，应致电业主作回访，询问业主是否有施工单位前来维修，在业主答复无人前来维修时，应及时与施工单位联系，并做好后续与业主的跟进协调工作。（4）若公司对此设备有维修责任，则应及时答复并维修，承担起自身责任。作为物业服务来说，联系维修则是物管自身工作方法问题，不是推托理由，最好的规避责任的方式就是正视责任义务，积极主动的承担维修联系服务工作，既能赢得业主的信任，也能避免类似的投诉再次发生。
二、秩序维护类案例
1、案例内容：
小区业主杨先生反映：
1、房屋中介人员经常在小区出没；
2、塞在楼道信箱内的广告经常有，感觉安保管理力度不够。
2、情况调查及处理过程：
因水岸枫情楼盘品质较高，且处于装修高峰期，因此园区内房屋中介人员、装修人员、各厂家人员，甚至有部分商家租住在小区内，接到杨先生投诉后，服务中心在原有管理措施的基础上，增加以下处理措施：
（1）通过联合派出所进行夜间小区暂住人员清查，重新核实所有租住的人员，做好登记备
案，并在清查时对租住人员发放相关温馨告知；
（2）对部分经劝阻不得在小区内分发小广告无明显效果的租用人，致电房屋所有人告知其房屋租赁后使用人的实际情况，希望在租赁到期后不要再续租；
（3）加强园区巡查，发现中介人员、商家有发广告现象立即清理出小区，并致电分发人员
相关领导。
同时，对小区外围商铺，小区内发小广告，一旦发现，服务中心根据广告信息以客户的身份及时联系对应的厂家或发布人，对方到小区后经过沟通书面保证未经允许不再乱张贴或分发小广告，为继续做好广告人员的管理工作，增加以下管理措施：
（1）门岗秩序维护员由轮岗调整为固定岗，进一步提高对外来人员进出的辨别能力；（2）加强对外来人员的登记备案；
（3）完善岗位责任制，队长通过日常表单的记录和监控录像的抽查加强各门岗工作的监督
力度；
（4）加强对业主的宣传，在出入小区时，主动出示单元门禁卡刷卡进入，避免闲杂人员进
入小区，如果发现及时通知物业服务中心。
3、案例发生原因及处理建议：
在此类问题的处理过程，除服务中心已经采取的处理措施外，建议可增加如下管理措施：（1）与中介公司联系，设立门店，通过对业主的宣传，让业主将房屋委托合作的中介公司
进行代理，减少其他中介人员的数量。
（2）通过张贴“温馨提示”等方式向业主宣传，告知业主出入单元门时关注单元门的关闭情
况，不要给陌生人开启单元门，降低广告人员进入楼道的机率。
（3）工程人员做好单元门等设备的巡检工作，确保所有的单元门都能正常使用。（4）统计问题户的数量，并将相关情况反馈给所在地派出所，请派出所对租住在小区内的
中介、广告人员进行普查，从公安部门层面施加影响，规范相关人员在小区内的言行。
三、车辆管理类案例
1、案例内容：
虞先生6月23日下午五点多回家，发现车位被其他车辆占了，让秩序维护员处理，但到8点钟小区秩序维护员还未找到占车位车辆的主人。虞先生认为秩序维护员对工作不负责任，非常不满意。
2、情况调查及处理过程：
当时因地下停车场道闸故障，故秩序维护队员将道闸置于开启状态，导致其他车辆进入地下停车场，并占用了虞先生的车位，因该车牌在车辆台账上没有记录，导致秩序维护队在查找该车辆时花费了较长的时间，虽然最后找到占用车辆并让对方让出车位，但因处理时间过长，造成了虞先生的投诉。
3、案例发生原因及处理建议：
在地下停车场道闸（技防）出现故障后，服务中心应加强门岗对进出车辆的登记工作，以便在出现此类情况时及时找到占用车辆。秩序维护队可在该地下停车场入口安排人员（人防）进行值守，确保无外来（无车位）车辆进入该停车区域。
此外，服务中心在工作中还应注重灵活性，在条件允许的情况下，设定几个机动的停车位，以便在出现此类情况时，及时引导业主“换”个车位停放，这样也就有了更充足的时间寻找占用车位的车辆。最后，如果该道闸短时间不能修复，服务中心还应该在道口张贴温馨提示告知该停车区域业主大致的修复时间，并提醒业主不要占用他人车位。
四、工程类案例
1、案例内容：
吴女士于2012年7月入住小区，因家中的可视对讲不能正常使用，联系服务中心。服务中心工程人员上门查看后告知线路不通，经过检测可视对讲内线因开槽被切断，需重新穿线，由业主自行支付费用。吴女士认为：装修时物业公司未告知业主注意事项，所以费用不能由自己承担。
2、情况调查及处理过程：
接到投诉后，服务中心查阅装修办理时的相关档案，里面有一张业主签字确认的装修告知书，装修告知书一式两份，一份给了吴女士的老公，告知书中包含关于可视对讲安装时的注意事项，服务中心联系了吴女士，并给她看了她老公签过字的装修告知书，吴女士当场表示了歉意。服务中心并在当天联系了弱电安装单位，上门为其重新穿线，费用由业主自行支付。
3、案例发生原因及处理建议：
吴女士不知道有装修告知书一事，工程人员对装修管理中的相关流程及相关资料不熟悉，在
工程人员上门进行查看后未对业主进行有效的沟通，导致业主再次到服务中心投诉。
（1）服务中心定期完善装修告知书，并在业主办理装修审批时对业主就装修注意事项进行耐心的讲解，并签字存档于业主一户一档内，一份交给业主。（2）加强对管理人员装修管理的相关培训。
（3）根据弱电系统相关合同，通常弱电系统维保期为2年，在维保期结束前在小区公告栏，单元楼信息公告栏张贴温馨提示，提醒广大业主及时检查相关设备。（4）做好相关“温馨告知”张贴的照片和温馨告知单的存档。
五、保洁绿化类案例
1、案例内容：
业主吴女士反映：阳台前面的树枝挡了阳光，要求给予解决。
2、情况调查及处理过程：
吴女士家住二楼，原交付时栽种的乔木已经开枝散叶，遮挡了吴女士二楼阳台的阳光，接到吴女士投诉后，服务中心对靠向阳台一侧的树枝进行了修剪，解决了此问题。
3、案例发生原因及处理建议：
随着小区交付年限的增加，树木长大并遮蔽阳光是必然发生的事情，问题在于当时栽种的树木位置、品种，对后期的影响会有强弱差异。在此类问题的处理上，建议可遵循以下原则：（1）因目前绝大多数住宅类接管项目，咨询公司都向开发公司提供前期咨询服务，在前期咨询服务中，公司可组织整理此类后期管理经验提供给咨询公司，结合咨询公司专业人员的学识水平，先期对临近住宅乔木的树种、位置进行优化，避免后期经常需要修剪（只修剪靠建筑一侧会带来观感上的差异）。
（2）服务中心在接管后，对小区内的乔木要有完善的管理规划，平时就应加强修剪等工作，使乔木的生长更具科学性及计划性，从而避免由业主提出投诉，再去现场解决问题的情况出现。
六、诉讼类案例
1、案例内容：
某小区租户租用房屋后将房屋隔成多间造成群租，引起的财产损害赔偿纠纷。
2、情况调查及处理过程：
租户租用了业主位于某小区的房屋，并将房屋分割成十间房屋分别出租给不同的个人，造成互不认识的人共同居住，存在很多的治安隐患。业主和物业管理公司多次对其采取各类措施，其仍不予整改，并要求物管公司承担因阻扰其家具搬入而造成房屋租金损失。
法院认为：租户将房屋进行分割并将其提供给多个个人独立地共同使用，由此已形成事实的分割转租，实质上改变了住宅的功能和布局，明显违反了该小区《临时公约》中关于业主和使用
人应按照实际用途使用物业，禁止擅自改变住宅设计功能和布局的约定，及有关对于单一成套房屋合理使用的一般社会经验法则，且可能对房屋居住安全、物业管理成本，甚至周边居民的生活造成消极影响。
又据《前期物业管理服务合同》的约定，物管公司采取的一些阻扰行为，也是依据服务合同约定履行前期物业管理职责，有权采取措施予以制止租户未按照设计功能使用物业的分割转租行为。故此租户认为物管公司侵权的主张，法院不予支持。
3、案例发生原因分析及处理建议：
从这个案例中看出，群租现象给物管公司的日常管理带来了一定难度，因目前很多地区还没有明确的法律法规，因此，我们在签订《前期物业服务和同》时，应与开发公司明确此类约定，并把相关要求纳入《前期物业服务协议》和《管理规约》，从而为后续的现场管理提供依据。
在现场管理时，物管公司必须严格把握管理尺度，做到合法合理。同时，争取群租房屋所在区域大多数业主的支持，必要时寻求业委会的支持，从而做好现场管理工作。
在入住初期就应该重视群租问题。一方面，面向业主宣传，希望业主能维护自身和其他业主的权益；另一方面，对承租人进行宣传，虽然他们不是小区业主，但在租住本小区房屋后，同业主一样，也需要维护小区的公共设施、营造良好的小区环境等等。
作为医务人员，首先我们要详细了解各楼层疏散通道、出口、楼梯的具体分布情况，在遇到火灾时，应呼吁大家不应使用电梯，如果使用电梯可能会因为断电而受阻，并且尽快组织病员群众有序地往疏散楼梯撤离。根据调查统计，死于火灾80％左右的人是因为被烟呛死或者熏死的，所以在火灾中，如何减少自己吸入的有毒烟气是非常重要的，遇到火灾时应及时就近找到水源，用布或者口罩之类的东西打湿水，捂住口鼻，如火势较大需穿过火墙时，应将自己全身衣物淋湿，以减少因为衣物着火而对身体造成的伤害，如烟雾很大时，应采用匍匐前进的方式，尽量贴近于地面，采取人跟人的方式往安全出口逃生，（如处二、三楼，无法选择通道逃生时，可选择排水管道或其它可攀爬物体和设备，也可利用室内的物品如床单，绳索等结绳自救，在情况比较危急又无可用之物时，可采取抓住栏杆或窗沿，使身体垂直于地面，自由落体而下，这样可减少身体所受到的伤害，但是一般不建议这样做），如果在火灾现场不小心身上着火了，这时千万别乱跑，这样不但不能灭火，反而使火势更大，而且也会将火带到其他场所，身上着火时应先设法将衣服脱掉，如来不及脱，可采取就地打滚，将火扑灭。
发生火灾后应该怎样正确报警，以及注意事项； 发生火灾后应及时拨打“119”及时向公安消防部门报警，拨打报警电话时应讲清以下几点：第一、要讲清发生火灾单位或个人的详细地址。包括街道或名称、门牌号码，周围有何明显建筑或单位；高层建筑要讲清是几楼起火；第二、起火物。讲清燃烧的物品，如化工原料，油类等。
三、火势情况。如看见冒烟，看到火光，火势猛烈，有多少房屋着火、有无人员被困等。
四、报警人姓名及所用电话的号码。以便消防部门电话联系及时了解火场情况，调集灭火力量，报警完后需要在路口迎接消防车。拨打“119”电话是不收取任何费用的。四、四懂四会内容包括哪些；
四懂：懂得岗位火灾的危险性，懂得预防火灾的措施，懂得扑灭火灾的方法，懂得逃生的方法。
日粮配制：谷物类50%-60%、饼粕类10%-20%、鱼粉或豆粉10%-15%、贝壳粉1%、食盐0.05%、多种维生素0.2%-0.5%。产蛋期参考配方：玉米45%、米糠20%、麸皮6%、豆饼10%、鱼粉10%、菜籽饼6%、贝壳粉1%、骨粉1%、食盐0.5%、禽用多维素0.5%。
饲喂方法：一般每昼夜饲喂4次，日喂量125-150g。
预防鸭瘟，可用鸭瘟弱毒疫苗，雏鸭20日龄后每只腿肌注射0.5mL，成鸭每只胸肌注射1mL，每隔6个月再注射1次。预防鸭霍乱，可用禽霍乱氢氧化铝菌苗，雏鸭20日龄后每只腿肌注射1mL, 3月龄时胸肌注射2mL。也可用土霉素，按100只鸭用25万单位的土霉素5粒，研末混入饲料或溶于水中，2-3周饲喂1次。
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中国建筑设计研究院人才培训中心特组织2012年物业管理师考前培训，关于举办人事部、《注册物业管理师》考前培训的通知：
为了规范物业管理行为，提高物业管理专业人员管理素质，维护房屋所有权人及使用人的利益，根据《物业管理条例》及国家职业资格证书制度有关规定，中国住房和城乡建设部、人力资源和社会保障部联手推出《物业管理师》职业资格制度。为贯彻落实全国物业管理工作会议精神，提高物业管理人员管理水平，促进物业管理的普及与发展，尽快赶上国际水平，应广大物业管理企业的要求。国家要求： 物业管理项目负责人应当由物业管理师担任；物业管理师只能在一个具有物业管理资质的企业负责物业管理项目的管理工作。
报名网址： 北京人事考试网 http:///
培训对象 ：物业管理企业、建筑企业、房地产开发企业的正（副）经理，总经理助理，部门负责人及符合报考条件的物业从业人员等。
培训内容 ：国人部发2005[95]号文件指定教材，《物业管理基本制度与政策》、《物业管理实务》、《物业管理综合能力》、《物业经营管理》四个科目考试为重点，由业界权威教授讲课。北京物业管理师培训 物业管理师
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1、实战专家、教材编委授课+精辟的案例分析+针对性强的串讲；
2、考试不通过下期免费重修 ；
3、有效就业保障, 高通过率！
联系人：李老师
电话：010-58574563***
目 录
一、物业管理的基本概念...........错误！未定义书签。
1、物业........................错误！未定义书签。
2、物业的分类...................错误！未定义书签。
3、物业管理.....................错误！未定义书签。
4、物业管理的目的...............错误！未定义书签。
5、物业管理的性质...............错误！未定义书签。
6、物业管理与传统的房地产管理的区别错误！未定义书签。
7、物业管理的基本特点...........错误！未定义书签。
8、物业管理的作用...............错误！未定义书签。
9、物业管理中三大服务...........错误！未定义书签。
10、物业管理的十大概念..........错误！未定义书签。
二、物业管理的产生与发展.........错误！未定义书签。
1、物业管理的起源...............错误！未定义书签。
2、物业管理在我国的产生.........错误！未定义书签。
3、物业管理的发展趋势...........错误！未定义书签。
三、物业管理的基本环节...........错误！未定义书签。
1、物业管理的策划阶段...........错误！未定义书签。
2、物业管理的前期准备阶段.......错误！未定义书签。
3、物业管理的启动阶段...........错误！未定义书签。
4、物业管理的日常运作阶段.......错误！未定义书签。
四、物业管理的基本内容...........错误！未定义书签。
1、房屋管理.....................错误！未定义书签。
2、消防管理.....................错误！未定义书签。
3、治安管理.....................错误！未定义书签。
4、空调管理.....................5、电梯管理.....................6、供电管理.....................7、给排水管理...................8、环境卫生管理.................9、绿化管理.....................10、车辆道路管理...............错误！未定义书签。错误！未定义书签。错误！未定义书签。错误！未定义书签。错误！未定义书签。错误！未定义书签。错误！未定义书签。
物业管理基础培训
物业是指已建成投入使用的各类建筑物及其相关的设备、设施和场地。
1、物业的分类
（1）居住物业：如小区、公寓、（2）商业物业：综合楼、写字楼、酒店、宾馆、商业中心（3）工业物业：工业厂房、仓库（4）其它用途物业：医院、学校
2、物业管理
物业管理是指物业管理企业受物业所有人的委托，依据物业管理委托合同，对物业的房屋建筑及其设备、市政共用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境等管理项目进行维护、修缮和整治，并向物业所有人和使用人提供综合性的有偿服务。
3、物业管理的目的
物业管理的目的是为了发挥物业的最大使用功能，使其保值增值、并为物业所有人和使用人创造整洁、文明、安全、舒适的生活和工作环境，最终实现社会、经济、环境三个效益的统一和同步增长。
4、物业管理的性质
社会化、专业化、企业化、经营型。（1）社会化
是指它摆脱了过去那种自建自管的分散管理体制，替多个产权单位、产权人找到一个总管家；同时也为政府各管理职能部门找到了一个社会总代管。（2）专业化
是指由专门的物业管理企业通过委托合同的签定，按照 产权人和使用人的意志与要求去实施专业化管理。物业管理企业有专业的人员配备；专门的组织机构；专门的管理工具设备；有科学、规范的管理措施与工作程序；运用现代管理 科学和先进的维修养护技术实施专业化的管理。（3）企业化
指的是通过组建物业管理企业对物业实行企业化的经营服务管理过程。其核心是按照现代企业制度组建物业管理企业并运作。（4）经营型
物业管理的属性是经营，所提供的商品是劳务和服务，它推行的是有偿服务、合理收费。
5、物业管理与传统的房地产管理的区别 管理体制不同 管理内容不同
所关房屋的产权结构不同 管理机制不同
6、物业管理的基本特点（1）业主自治自律
首先，业主对自己的财产负责，具有和行使管理权，这是业主的自治。其次，在整个物业的使用过程中，全体业主之间还存在着相互之间的邻里关系，既有全体业主共同利益，即公众利益；又有单个业主各自的利益。公众利益和单个业主利益间有时会发生矛盾，因此，要正确处理好这两者之间的关系。很显然，单个业主的利益要服从公众利益。（2）业主自治自律有两个关键环节
首先，要有一个全体业主共同遵守的业主公约，以此来指导、规范、约束所有业主和使用人的行为，使之共同地自觉地维护公众利益和公共环境。业主公约是所有业主和使用人自律的保证，也是实行业主自治的前提。其次要成立业主委员会，代表广大业主的利益来管理整个物业，负责选聘物业管理企业，对物业的管理提出具体要求，以合同的形式委托物业管理企业实施物业管理，承担管理责任，协调和监督物业管理企业的具体工作。业主委员会对物业管理企业具有选聘权和解聘权是业主自治的关键。（3）物业管理企业的统一专业化管理
物业管理涉及到方方面面，有各种各样的矛盾和关系需要协调和处理，各项管理工作专业性、技术性又强，要提高物业管理的整体水平，降低物业管理成本费用就必须对物业实行统一专业化的管理，由物业管理企业来全面负责和承担管理责任。
7、物业管理的作用
（1）可以延长物业所有年限及确保其功能的正常发挥。
（2）能为业主及租户创造与保持一个安全、舒适、文明、和谐的生活与工作环境。（3）有利于提高城市管理的社会化、专业化的程度。（4）完善的物业不单是使物业保值，而且可以使物业增值。
8、物业管理中三大服务（1）常规性服务。
这是指物业管理中的基本管理工作，是物业管理企业向所有住用人提供的最基本的管理和服务。（2）针对性专项服务
这是指物业企业为改善和提高住用人的工作、生活条件面向广大住用人，为满足其中一些住户群体和单位需要而提供的各项服务工作。（3）委托性特约服务
特约服务是为了满足物业产权人，使用人的个别需求而提供的服务，通常是指在物业管理委托合同中未要求，物业管理企业在专项服务中也未设立，而物业产权人，使用人有提出该方面的需求，此时，物业管理企业应在可能的情况下，尽量满足其需求，提高特约服务。如小区内老年人的护理，接送子女上学，照顾残疾人的上下楼梯，为住用人代购生活物品等。
9、物业管理的十大概念（1）零干扰服务（2）氛围管理（3）个性化服务（4）管理报告制（5）产学联手（6）一拖N管理（7）打分制（8）一卡制
（9）噪音等约束性管理（10）首问负责制
物业管理的产生与发展
1、物业管理的起源
物业管理起源于19世纪60年代的英国，当时有一位名叫奥克维娅.希尔的英国女士为在其名下出租的物业制定了一套行之有效的管理办法要求称租人严格遵守,出人意料地取得了成功,不仅有效地改善了居住环境而且还使业主和承租人的关系由原来的对立变得友善起来,首开物业管理之先河。
香港的物业管理香港的物业管理源自英国，二十世纪六十年代，为管理屋村，政府和团体开始从英国引进物业管理人才、管理理论和方法。
2、物业管理在我国的产生
我国的物业管理于80 年代由沿海地区逐渐兴起。
1981年3月10日深圳市第一家涉外商品房管理的专业公司——深圳市物业管理公司正式成立。
1989年9月在大庆市召开了第一次全国住宅小区管理工作会议，正式把小区管理工作提到议事日程，并开始着手制定住宅管理规章与管理工作的考核表准。
1990年建设部发出了《关于在全国开展住宅小区管理试点工作的通知》，并在沈阳召开了全国住宅小区管理工作试点第一次会议，再全国部署开展住宅小区管理试点工作。
接着又颁布了《全国文明住宅小区标准》。
1992年建设部发出了[[全国城市文明住宅小区达标考评办法]]和《关于印发〈全国文明住宅小区达标考评实施细则〉的通知》。
1993年4月在广东省番禺市召开了全国物业管理专题研讨会。建设部又连续发布了〈〈城市住宅小区竣工综合验收办法〉〉等一系列法规文件。
1993年4月建设部颁布了33号令，即〈〈城市新建住宅小区管理办法〉〉，明确指出：“住宅小区应当逐步推行社会化、专业化的管理模式。由物业管理公司统一实施专业化管理”。
1996年2月国家建设部、计委联合颁发了〈〈城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法〉〉，为规范物业管理服务的收费行为，维护国家利益和物业管理单位及物业产权人、使用人的合法权益，促进物业管理事业的健康发展又向前买出了一大步。
1996年9月建设部了劳动人事司和房地产业司又联合发出了〈〈关于实行物业管理企业经理、部门经理、管理员岗位培训持证上岗制度的通知〉〉，为全面提高物业管理人员的素质，规范物业管理行为提供了保证。
2003年9月1日全国《物业管理条例》的施行。
3、物业管理的发展趋势
1)．规模化、集约化是物业发展的方向。2）．信息化、多元化是发展的必然趋势。3）．市场化、双向选择是物业发展的必然结果。4).规范化、标准化是物业管理发展的坚实基础。5).创品牌、树形象是物业发展的基本要求。6).法制化、依法管理是物业管理发展的最终目标。
物业管理的基本环节
物业管理是房地产开发的延续和完善，根据物业管理在房地产开发、建设和使用过程中不同时期的地位、作用、特点及工作内容，按先后顺序分4个阶段介绍物业管理工作的基本环节：物业管理的策划阶段；物业管理的前期准备阶段；物业管理的启动阶段；物业管理的日常运作阶段。
1、物业管理的策划阶段
这一阶段包括物业管理的前期介入；制定物业管理方案；选聘或组建物业管理企业。
（1）物业管理的前期介入
物业管理的前期介入是指物业管理企业在接管物业以前的各个阶段（项目决策、可行性研究、规划设计、施工建设等阶段）就参与介入，从物业管理运作的角度对物业的环境布局、攻能规划、楼宇设计、材料选型、配套设施、管线布置、房屋租赁经营、施工质量、竣工验收等方面提供有益的建设性意见，把好规划设计关、建设配套关、工程质量关和使用功能关，以确保物业的设计和建造质量，为物业的投入使用后的管理创造条件，避免出现管理混乱的局面。（2）制定物业管理方案
前期介入的同时，就应着手制定物业管理方案，主要内容有： ● 物业基本概况
● 物业公司简介及管理优势 ● 质量方针及管理目标 ● 物业管理模式计划 ● 机构设置 ● 工作方案
※ 前期介入工作 ※ 管理规章制度制定 ※ 文件资料的管理 ※ 人员培训
※ 质量保证措施 ※ 依法管理大厦物业 ● 管理费用测算
● 物业管理物资配备计划 ● 提请委托方解决的事项
（3）确定管理档次
根据物业类型、功能，规划物业消费水平，确定物业管理的档次。物业管理的档次必须与物业本身的档次相匹配。 确定服务标准； 财务收支预算。
包括：依据政府的有关规定，根据物业管理服务的标准，进行费用测算，确定各项目的收费标准及支出预算；进行费用分摊；建立完善的能有效控制管理费用收支的财务制度。（4）选聘或组建物业管理企业
2、物业管理的前期准备阶段
物业管理的前期准备工作包括物业管理企业内部机构的设置与拟定人员编制；物业管理人员的选聘与培训；规章制度的制定；物业的租售4个基本环节。（1）物业管理企业内部机构的设置与拟定人员编制
企业内部机构及岗位要依据所管物业的规模和特点灵活设置。其设置原则就是使企业的人力、物力、财力资源得到优化高效配置，建立一个以最少人力资源而能达到最高运营管理效率的组织。岗位设置和职能安排既要分工明确，又要注意各部门之间的衔接配合，并最大限度的减少员。
（2）物业管理人员的选聘和培训
岗位培训是对物业管理人员的业务培训，及物业管理所涉及的各岗位工种人员应达到的水平和上岗资格的确认，这也是物业管理专业化和现代化的要求。选聘得人员一般需要两种类型：管理类型和工程技术类型。招聘得人员应由富有经验的专业人员进行培训，培训的时间应选在开展管理工作前3—6各月为佳；培训的内容根据设置的岗位要求考虑；培训的重点是各部门的负责人及骨干；培训的目的以胜任所担负的工作为主。（3）规章制度的制定
首先，在业主委员会成立之前，根据物业的特点和外部环境，根据政府的有关规定有针对性的编写业主公约，其次制定管理文件。如各项守则，管理规定，各级员工岗位职责及工作规程，建立正常高效的企业运作的内、外部管理制度，并在实践中逐步补充、修改和完善。
物业管理的四大公共管理文件，包括《物业管理服务协议》、《管理公约》、《业主公约》及《业主委员会章程》。（4）物业租售的代理
物业管理企业在具备相应的资格后，可介入物业的租售工作，特别是租赁工作，合理确定租赁价格，制定规范化的租赁合同，明确双方的承诺，正确处理业主、租房者和管理企业之间的关系，维护各方的正当合法权益。
3、物业管理的启动阶段
物业管理的全面正式启动以物业的接管验收为标志，从物业的接管验收、用户入住、产权备案和档案资料的建立、首次业主大会的召开和业主委员会的成立4个基本环节。（1）物业的接管验收
①.物业验收是对已建成的物业按设计施工质量标准进行检验的重要环节，是直接关系到今后物业管理工作能否正常开展的一个重要环节。验收中应注意以下事项：
②.验收中发现房屋单项验收前即应组成管理单位参与验收。③.问题明确记录在案，督促施工单位整改。
④.在验收中应当有管理单位对物业施工质量情况参与意见。
⑤.在保修期间，开发单位应与管理单位签订保修实施合同，明确保修项目内容、进度、原则、责任、方式等。⑥.移交工作应办理书面移交手续。
⑦.开发单位应向管理移交整套图纸资料，以便今后管理、维修、养护。⑧.物业验收与接管的中心环节是质量验收。（2）住户入住
住户入住时首先要签定物业管理委托合同、业主公约。为了能有一个良好的开端，物业管理企业需要做好：
①.通过宣传使用户了解和配合物业管理工作。采用多种宣传手段和方法，向用户宣传。发放《用户手册》、《用户须知》。《用户手册》全面详尽的反映出用户应遵守的管理规定，同时也告知用户物业管理企业所能提供的服务项目。②.配合用户搬迁。既要热情服务，又要让用户意识到积极配合物业管理企业，共同维护舒适的工作和生活环境，遵守物业管理的有关规定。a、清洁卫生b、协助用户搬迁c、指挥交通。
③.做好用户搬迁阶段的安全工作。用户搬迁一般时间比较集中，此时得人身安全、财产安全应引起特别关注。④.加强对用户装修的管理。（3）产权备案和档案资料的建立 ①.产权备案
房地产的产权备案和权属登记是不同性质的工作，权属登记是政府行 政部门的行业管理，产权备案是物业管理中十分重要的一个环节。根据国家规定，产权人应按照城市房地产行政主管部门核发的所有权证规定范围行使权利，并承担相应的义务。物业中的公共设施和房屋公共部位，是多个产权人共有的财产，其维修养护费用应由共有人按产权比例分担。②.档案资料的建立
档案资料包括业主或租住户的资料和物业的资料。业主或租户入住以后，应及时建立他们的档案资料，如业主姓名、家庭人员情况、工作单位、联系电话、身份证号码等、物业的使用情况等。物业的档案资料是对前期开发成果的记录，是以后实施物业管理时工程维修、配套、改造必不可少的依据，是更换管理企业时必须移交的内容之一。
（4）首次业主大会的召开和业主委员会的成立
4、物业管理的日常运作阶段（1）日常综合服务与管理
①.循章遵制，全面履行物业管理企业的职责。
②.不断加强队伍的敬业教育和强化住户至上、服务第一的意识。③.应急措施、特殊情况处置办法的制定贯彻。④.巡回检查与定期检查相结合，认真整改积极主动的提高管理服务水平和完善设备等硬件。（2）系统的协调
物业管理的基本内容
物业管理的基本内容有的按服务的性质和提供的方式分为：常规性的公共服务、针对性的专项服务和委托性的特约服务。其依据是社会化、专业化、企业化、经营型的物业管理实质是一种综合的经营性管理服务，融管理、经营、服务于一体，在服务中完善经营与管理。也有按照实现物业管理的总目标和工作内容分为相互区别的内容：
1、房屋管理
房屋管理是物业管理的基础，离开房屋建筑及业主或住户，物业管理就失去了为服务的对象。房屋管理的主要内容包括：
（1）房屋结构的完整与完好的维护。（2）房屋造成损坏的鉴定、赔偿与修复。（3）房屋装修的审批与控制。
（4）房屋使用的登记制度（单位、人员等）。（5）房屋锁匙的登记、发放、收回、更换。（6）建筑内外的标志广告管理。
2、消防管理
消防工作在物业管理工作中有着头等重要的地位。消防工作有了失误，物业财产将受到极大的破坏与损失，甚至会全部毁与一旦而祸及左邻右舍，给社会带来极大的不安定因素。消防管理的主要内容有：（1）贯彻国家和地方政府的消防法令。
（2）消防宣传教育。首先，通过对消防放法规的宣传，增强每个人的消防意识和社会责任感。其次，普及消防知识。包括各种放火知识、灭火知识和紧急情况下的疏散与救护知识。消防宣传形式可采用消防轮训、张贴消防警示、发放消防须知等。
（3）建立高素质的专群结合的消防队伍。专职消防管理人员，其主要任务进行消防值班、消防培训、消防器材的管理与保养和协助公安队的灭火工作。义务消防队起主要工作是预防工作。消防训练。
（4）制定消防规章制度。消防制度主要包括消防岗位责任制度、消防值班制度、消防档案管理制度。防火规定主要有：消防设施、设备的使用、维护、管理规定；公共通道、楼梯、出口等部位的管理规定；房屋修缮和装修中明火使用规定；电气设备安全使用规定；易燃、易爆物品的安全存放规定等。（5）消防设施、器材的配备与管理。消防设施、器材包括：灭火器、消防栓、自动喷水灭火系统、火灾自动报警系统（区域报警系统、集中报警系统、控制中心报警系统）。消防设施、器材的管理主要负责消防设施、器材的日常管理、保养和维修。通过专人定期的巡视、检查、保养和发现问题的及时维修，确保各类消防设施、器材随时处于完好状态。
（6）坚持每天一至数次的巡回检查及节假日、重大活动日的全面检查。（7）紧急情况下的疏散。
3、治安管理
治安管理是物业管理管理企业为防盗、防破坏、防流氓活动、防意外突发事故而对物业进行的一系列管理活动。其主要内容有：（1）建立健全物业安全保卫组织机构。（2）制定和完善各项治安保卫岗位责任制。
（3）根据治安区域大小和当地社会治安情况配备相应的保安员，实行24小时值班制度。
（4）建立正常的巡视制度并明确重点保卫目标。作到点、面结合。（5）完善区域内安全防范设施，安装防盗报警系统，防盗锁等。（6）联系区内群众，建立联防联保制度、通行证及来往登记制度。（7）建立保安登记记录，在当地公安派出所的指导下搞好治安工作。（8）加强区域内车辆的安全管理。
4、空调管理
空调系统随着经济发展和人民生和水平的提高而成为现代建筑不可分割的组成部分，目前采用的空调基本上是窗式、分体和中央空调。日常工作中空调系统基本工作内容是：
（1）空调设备的新装、改装及线路用电负荷的选定。（2）保证空调设备系统的正常运行及养护。
（3）作好空调设备系统的投诉、排故、定期检查维修、突发故障的应急排除。（4）空调设备耗电的计量、记录、收费。（5）空调设备的年检
（6）空调设备的节能运行与经济运行。
关于窗式空调与分体空调的安装问题，应注意： 供电设备的承受能力。 安装位置及配件。 噪音影响、排水影响。
5、电梯管理
电梯已成为高层建筑不可缺少的交通工具，电梯的正常安全运行与人们的生命财产有着密切关系，在物业管理中对电梯的管理主要是运行安全的管理和维修养护的管理其主要内容是：
（1）根据电梯制造厂家提供的图纸资料及技术性能指标，制订电梯安全运行和维修保养的规章制度。
（2）对电梯运行人员和维修人员进行业务培训，坚持劳动主管部门的资质审查持证上岗。
（3）除电梯的日常保养维护外，电梯的故障修理必须由劳动主管部门审查认可的单位和人员承担。
（4）高度重视电梯的安全年检工作。
（5）电梯运行管理中发生任何故障时，要首先救护乘客出梯。
（6）必须坚持定期检查、维护保养工作计划，健全电梯设备档案及修理记录。（7）电梯钥匙要有专人管理，停梯必须出通知告示。（8）使用货梯要制定收费标准。（9）要记录电梯的耗电量。
（10）保持机房、通道、轿厢的清洁。（11）电梯主管人员要具备一定学历并有丰富的专业知识及技能。
（12）要加强对住户的安全教育，制定“乘梯须知”并悬挂或张贴在轿厢内。
6、供电管理
电能是现代社会物质系统运转的基本能源，目前，供电方式主要有两种：一种是供电部门直接把电力送到用户单位，另一种是供电部门把高压电送到小区变电站再送到各用户单位。物业管理单位从配电室开始负责对用户供电，供电的重点是：供电安全、正常供电、故障修复、应急处理供电事故。供电管理的基本内容是：
（1）与供电单位界定管理范围，掌握设备情况。（2）建立严格的配送电制度和电器维修制度。
（3）负责供电的吞运作和维修人员，必须坚持上岗前业务培训，按劳动局和供电局要求持证上岗。
（4）定期巡视维护和重点检测，建立各项设备档案，对用电设备均应按台编号，建立设备台帐。
（5）要配备主管电气工程技术人员，要有完整的供电网络资料。
（6）建立24小时运行或维修值班制度，建立和保持用户事故投诉、宣传，及时排除故障。
（7）加强日常维护检修。公共使用的照明、指示、显示灯具保证完好；管辖范围内的电气线路符合设计、施工技术要求线路负荷要满足和保证用户用电安全；确保发配电设备安全运行。
（8）限电、停电应提前出通知告示，以便住户合理工作、生产、生活，避免造成经济损失和人员伤亡。
（9）电表安装、抄表、用电计量及公用电合理分配。
（10）对住户自己负责的线路、一般电器提供方便的有偿维修服务。（11）对临时施工工程及住户装修要有临时用电管理措施。
（12）要有遇火灾、地震、水灾等灾害时及时切断电源的预防措施。（13）要非常重视节约用电的管理教育工作。注意公用地带照明灯、风扇、大功率射灯、装饰灯的启闭时间，要有专人管理。
7、给排水管理
水是人类赖以生存的基本要素，是物业使用功能的保障条件之一，因此，给排水系统的工作正常与否，将直接影响到工作，生活环境和物业功能的发挥，给排水的管理是物业管理中最基本的日常管理服务工作。最基本工作内容是：（1）物业管理企业应与给排水等管理部门明确管理范围、管理职责。（2）严格给排水设备的验收与检查（验收与检查内容机、另外讲）。（3）建立正常的供水、用水管理制度。定期进行水质化验，保证水质符合国家标准。
（4）防止跑、冒、滴、漏。杜绝日常生活中长流水现象，发现阀门滴水、水龙头关不住的情况应及时修理。
（5）采用节水型水箱配件，节水龙头等，对供水系统管路、水泵、水箱、阀门、水表等要进行日常维护和定期检修。
（6）保持水箱水池清洁卫生，防止二次污染，定期进行水箱消毒工作。严防供水系统与排水系统混流。
（7）加强水泵房的管理，制定严格的管理制度和操作规程，有专人操作并进行定期检查、保养、维修、清洁，并认真做好记录。
（8）定期对排水管道进行疏通、养护，检查排水管道外部是否有锈蚀和漏水现象，发现问题及时解决。
（9）为防止室内排水系统堵塞，必须普及使用常识，教育人们不要把污物、杂物、大课粒物质倒入管道。
8、环境卫生管理
环境卫生管理是物业管理中一项经常性管理服务工作，其目的是净化环境，给业户提供一个清洁宜人的工作、生活环境，良好的环境卫生不但可以保持物业区域容貌的整洁，而且对于减少疾病、促进身心健康十分有益。同时对社区精神文明建设也有很重要的作用。
（1）明确清洁工作的范围包括楼宇内的公共部位（楼梯、大厅、天台、电梯厅、公用卫生间、公共活动场所、楼宇外墙等）、物业区域内公共场地（道路、绿化带、公共停车场、公共娱乐地方）、生活废弃物。
（2）明确清洁卫生的基本要求，即“五定”（定人、定地点、定时间、定任务、定质量），要求每一位清洁工都要知晓自己负责清扫的范围、时间、任务、具体内容与质量要求。这些要求一要具体、二要明确，以便检查。如每日清扫几次，每日做什么、每周做什么、每月做什么等。
（3）明确清洁卫生的质量标准：一是每天清扫两遍、全日保洁；二是达到“六不”、“六净”，即：不见积水、不见积土、不见杂物、不漏收堆、不乱倒垃圾、不见人畜粪；路面净、路沿净、人行道净、雨水口净、树坑墙根净、果皮箱净。
（4）垃圾的清除必须及时，做到当日垃圾当日清除，并建立合理得分类系统。（5）要制定严格的清洁卫生管理制度，搞好配套卫生设施建设，做好卫生宣传工作。
（6）常见的几种不卫生情况：随地乱丢垃圾和楼上抛物、乱搭建和占用公共地方、垃圾堆放的死角及未清理的明沟暗渠、商业网点产生的垃圾及烟尘、乱涂乱划乱张贴。
9、绿化管理
绿化管理既是一年四季日常性的工作，有具有阶段性的特点，如植物树木的修剪、整形。绿化管理的基本内容有：园林绿地的设计和营造；已有绿地的日常养护及居住区绿化管理。物业管理所涉及的绿化管理是指物业管理区域的水平绿化和垂直绿化，即室内绿化和室外绿化。主要包括乔木、灌木、草皮和盆栽花卉。
（1）因地制宜，正确选择树、花、草的品种。速生、粗生、抗病虫害、有观赏价值是第一选择。
（2）对于大面积绿化，应选择易长、易管、少修剪、少虫害、有特色的优良树种，一般以乔木为主。
（3）行道树宜选用遮阳力强的落叶乔木。布局方面注意层次搭配，高低错落，合理布局。
（4）配备专职管理人员或委托专职管理队伍，作好养护工作包括：浇水、锄草、松土、施肥、整形、修剪、防治病虫害。
（5）作好住用户特别是儿童的宣传教育工作，使人人都来关心绿化。（6）制定相应的绿化管理规定。
10、车辆道路管理
车辆道路管理包括道路管理、交通管理、车辆管理与停车场管理。（1）道路管理
①.道路由动态交通设施（各级道路）、静态交通设施（停车场、广场）和道路交通附属设施（路名牌、道路照明设施等）3部分组成。
②.道路管理的内容是对已建成道路、设施的维修几部分道路的改造与新建。③.道路设施管理的主要任务是制定物业道路设施的管理办法，负责道路的养护维修和设施的日常管理，对非法占用道路的行为进行处罚。
④.物业管理应掌握各类设施的布局、结构情况，负责对道路的日常巡查、养护。（2）交通管理 交通管理的主要任务是正确处理人、车、路的关系，再可能的情况下作到人车分流，保证居住区内交通安全、畅通，重点是机动车行车管理，①.建立机动车通行证制度，禁止过境车辆通行。②.根具区内道路情况，制定道路交通管理规定。③.禁止乱停放车辆，尤其在道路两旁。④.限制车速，铺设减速墩，确保行人安全。
⑤.在物业管辖范围内，发生交通事故，应报请公安管理部门处理。（3）车辆管理
①.机动车管理是通过门卫管理制度和车辆保管规定来落实，对进出的机动车必须坚持验证放行制度，对外来车辆要登记。对车辆的保管，物业管理企业应与车主签定车辆保管合同，确定停车地点，收取停车费，明确双方责任。②.摩托车、单车管理应设有专人看守存车处，车主需委托保管车辆时，先办理立户登记手续，领取存车牌，并按指定位置存放。（4）停车场管理
①.场内车位划分要明确（分固定车为和临时车位，大车位和小车位）。②.场内行驶标志要清楚。③.进出车辆管理要严格。
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