经济增长的同时, 伴随着物价上涨, 在过去10年间, 物价上涨中的典型代表是房价上涨。房价持续过渡上涨带来了很多负面影响, 不利于经济健康发展。为了维持经济社会稳定, 控制房价快速上涨, 国家出台了一系列政策进行调控, 包括限购、限贷、征收房产税、加紧建设保障房、甚至直接限制房价等措施, 但是市场反应不佳, 从调控效果看, 房价基本陷入了上涨——调控——上涨——调控的恶性循环, 很多政策都没有达到预期的效果, 房价离人们的心理预期也越来越远。
对于房价上涨, 有很多观点, 有人认为是城镇化促进了房价上涨, 大量农村人口进入城市, 住房需求增加, 推高了房价;也有人认为是大量的货币供应, 促使货币资金流向了房地产市场, 成为天量货币的蓄水池;也有人从当前的土地制度出发, 认为政府不断抬高土地转让的价格, 推高了房屋的建设成本。无论是哪一个原因, 一个事实就是, 在过去多年间的房价一直是上涨的, 直到2014年, 房价上涨的速度终于趋缓。
究竟是什么原因一直推动房价上涨, 本文以江苏太仓市为例, 研究推高房价的原因是否可持续。太仓是一个典型的中国沿海地区县级市, 城镇化程度较高、工业经济实力雄厚, 居民人均收入水平高, 2013年地区生产总值达到1002.28亿元, 城镇居民人均可支配收入43 364元, 综合实力排在全国百强县前十名。这样的城市可以说是四五线城市中的一个代表, 以这样一个城市为例可以较好地验证同类城市房价的发展趋势。
在过去10年间太仓市经济保持了高速增长, 在2003年, 太仓地区生产总值才210亿元人民币, 到2013年已经增长到了1002.28亿元人民币, 增长了4.77倍, 经济增长同时带来了居民可支配收入的不断提高, 同期太仓居民可支配收入从每年人均12375元, 增长到每年43364元, 增长了3.50倍 (见图1和图2) 。
居民收入大幅度增长, 提高了居民购买力, 这是保证太仓房价持续上涨的最根本的原因, 对比图1和图2, 在过去10年间, 太仓居民购买力是足以支持房价上涨的。
在过去10年间, 特别是在2007年之后, 房价出现了较高速度增长 (见图3) , 于此相对比的是整个股市出现了下跌。2007年底上证股市出现了历史最高点, 之后一路下跌, 特别是从2010年往后, 基本维持在2000点上下震动。而太仓住宅房价从2007年时均价不到4000元, 涨到2013年的8200元一平方米, 房价上涨了2.1倍。显然在这段时间内投资房地产的回报率远远高于股票。因此在居民不断提高的投资能力下, 从理性投资角度看, 能够提供足够回报率的房地产市场是必然会吸引大量的投资者。一旦居民将房地产投资作为优先选择时, 房地产市场需求就会增加, 进而会推高房地产价格。
在过去10年间, 另外一个推高太仓房价的是人口结构的变化。相对于苏州地区其他的几个县级市, 太仓人口规模比较小, 人口基数不大。但是在过去10年间, 太仓经济发展, 吸引了大量的外来常住人口在太仓工作生活, 太仓市常住人口规模集聚增加, 在2003年太仓有52.75万常住人口, 到了2013年达到70.7万人, 是2003年的1.34倍 (图3) , 常住人口增加了三分之一强 (见图4) 。常住人口稳定增加, 不管是自行购置还是租赁房屋, 势必增加对住房需求, 改变市场的供求状况, 房价上涨得到了合理的支撑。
房价持续上涨需要有内在动力和外在的吸引力, 无论是居住需求、还是投资需求、或者市场供给与需求趋势, 任何一个因素的改变都有可能导致市场需求发生明显的变化。
在苏州市范围内太仓市属于人口规模偏小的地区, 2013年太仓市户籍人口仅仅47.45万人, 从2003年到现在总共增加了2.34万人, 2007年至今只增加了1.07万人。另外常住人口从2003年至今增加了17.95万人, 其中从2007年至今增加了4.89万人, 特别是从2010-2013年常住人口总数是负增长的, 2013年的常住人口少于2010年的规模。
太仓已经进入老龄化社会, 通常国际上把60岁以上的人口占总人口比例达到10%, 或65岁以上人口占总人口的比重达到7%作为进入老龄化社会的标准。在2013年太仓市47.45万户籍人口, 中60周岁以上老人为13.23万人, 占总人数27.89%, 远远超过了老龄化的标准, 目前太仓的老龄化程度是整个苏州地区是最高的, 这一趋势还在加剧。
户籍人口基数少, 老龄化程度加剧, 外来人口持续减少, 从中长期看, 住房需求势必不断减少, 购买动力会明显下降, 从人口结构角度看, 是不支持太仓房价继续上涨的。
从房价增长幅度看, 2013年房价相对于2007年, 太仓商品房价格从4285.59元每平方米涨到2013年的8588.95元每平方米, 增长了2.00倍;住宅价格从3942.27元每平方米增长到了8200元每平方米, 增长了2.08倍, 年均增长率达到了12.25%, 这要远远高于市场一般投资的收益率。也超过了太仓人均居民可支配收入的增长率, 同期太仓人均可支配收入从21576元, 增长到43364元, 增长了2.01倍。一方面, 可以看出居民有能力支付较高的房价, 另外一方面从某种角度看, 居民收入增长速度都被房价增长速度吞噬掉了。从长期来看, 房价上涨抵消了居民收入上涨, 会影响到居民在其他领域的消费能力, 会影响到居民的生活水平, 这对经济可持续发展是不利的。
经过30多年经济高速发展, 特别是最近几年, 居民收入增长速度比较快, 能够赶上房价增长的幅度, 但是对于居民可支配收入增长来讲, 难以一直保持两位数的增长速度。特别是中国经济经过长达30多年的高速增长后, 即将进入一个结构性调整阶段, 经济增长速度也会随之调整, 居民收入增长的速度也会调低, 无法支撑不断高涨的房价。
从2007年开始, 截至2013年, 太仓总共新开工建设了10340562平方米的商品房 (其中住宅面积是7240136平方米) , 同期累计销售商品房面积是7363351平方米 (其中住宅5358757平方米) , 销售面积中包括期房面积 (见表1) 。这就意味着在过去7年间开工建设的商品房还有2977211平方米没有销售出去, 包括1881379平方米的住宅, 按照2012年太仓人均住房建筑面积44.78平方米计算, 1881379平方米的住宅可供42000人居住, 考虑到2007年至今只增加了1.07万户籍人口, 常住人口从2010年之后一直在减少, 另外太仓城市化率在2013年达到了为64.48%, 农村城市人口转换的空间已经很小了, 因此保守估计, 要增加这42000人至少需要10年左右的时间, 在不考虑现有住宅空置率的情况下, 消化掉这些住房需要很长的时间。
太仓市房价虽然在过去10余年间增长幅度较大, 但是随着老龄化加剧, 外来人口减少, 居民可支配收入增长趋缓, 房地产供大于求的趋势越来越明显, 房地产投资需求也会向理性投资转变, 类似城市高房价是不可持续, 有三点要特别注意。
第一, 政府不能再把房地产作为推动经济发展的主导产业。房地产市场面临一个重大转折, 要允许房地产市场进行一次调整, 适应经济社会环境的变化。如果政府试图以政府行为干预房地产, 势必积累该行业的风险, 催生更大的房地产泡沫, 对经济长期健康和金融市场稳定造成冲击。
第二, 在现有的条件下, 居民不应该把住房投资当做一个最佳的投资选择, 现有的房价中存在一定的泡沫, 在主要支撑房价上涨的因素发生转变后, 投资房地产不可能带来更好收益, 如果房地产行业不能软着陆, 出现硬着陆, 泡沫破灭, 投资的损失会更加严重。
第三, 房地产市场和金融市场密切联系, 现在购房是建立在信贷基础上的, 很多购房者透支了未来的收入, 房地产市场进入转型时期, 一定会出现一些不可控的因素, 蔓延开去, 会影响到金融市场稳定, 美国次贷危机发生就是和房地产市场有很重要的关系, 监管部门需要加强对房地产市场以及与之相关的金融业务监管, 防患于未然。
摘要：过去10年间, 太仓市经济、人口结构都发生了明显变化, 多个因素交织在一起, 推高了太仓市房价, 引发市民对房价持续上涨的担忧, 但是通过对太仓市人口结构的变化、市场供求平衡等影响房价关键因素的分析, 可以发现现有的条件不足以支撑太仓市房价持续上涨。
关键词：太仓,房价,人口结构
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