随着我国房地产事业的快速发展，国家也提高了对房地产开发土地增值税的关注，先后出台了很多关于此方面的政策，以此来提高对于此项清算工作的管理。但是，现阶段还是存在很多问题，影响着核算工作的质量与效率。本文主要是从四个方面对问题进行叙述，即计算方式复杂、鉴定报告不符合要求、拖延土地增值税清算、收入确认不规范这四个方面，并对问题进行深入的分析，提出了针对性的解决措施。
在进行土地增值税的清算工作的时候，首先就应当确定清算工作所用的方法，使用最广泛的一种方法就是超率累进税率法[1]。由于此项工作内容十分繁杂，所以要想精准的完成，也具有一定难度的。除此之外，房地产在开发的时候具有一个特征，就是项目周期特别长，基本都在2-3年左右，在此过程中需要耗费大量的金额，所以对于房地产企业的土地增值税的核算，是一项巨大的工程，需要大量的人力、物力、财力共同努力才能完成。由此也可以看出，要想顺利地完成此项工作，还是具有一定的难度,必须克服所有问题才能真正做好此项工作。
随着国家对于房地产开发土地增值税的重视，也出台了相应的规定，对于鉴定报告的格式也有了明确的要求，以此来保证材料与鉴定报告的规范性[2]。但是，现阶段还有很多房地产公司因为对于国家的这项规定不是特别了解，也没有经过专业性的学习，所以导致其中部分房地产公司所提出的鉴定报告不符合国家的要求，其格式也没有按照规范的要求去进行，所以土地增值税的核算过程中需要不断的对其进行整改，耗费了很多时间[3]。正是因为存在这样的问题，所以也为相关的税务部门增加了很大的工作量，同时也就降低了税务核算的效率与质量。
现阶段，很多房地产企业为了减少资金的支出，就做很多投机取巧的事情，来降低税务的缴纳数额或者是拖延土地增值税清算工作。房地产企业在此过程中，大多数都会将项目分开，分成不同时期对其进行开发，还有一种普遍的做法就是保留项目的尾盘。除此之外，还有一些房地产做法十分恶劣，存在制作虚假账目的现象，恶意的调整项目的销售比例，将其控制在85%左右，通过这种的方式来逃避税务的结算或者拖延土地增值税的核算[4]。
现阶段，很多房地产企业都存在收入确认不规范的现象。首先，大多数的房地产开发企业在项目的实施过程中，都会出现拖延工程阶段的现象，不能按时将预售购房款以及当期的售房款进行结转;其次，因为房地产企业在开发的过程中需要耗费大量的资金，所以很多企业都会将售房所得到的金额直接投放到工程成本上，这种做法就形成了企业资金账外循环，这样一来便会减少增值税税基的总额，从而便会降低成本;最后，其中还有部分房地产企业对应的销售房源不申报为销售收入[5]。正是因为存在以上这种收入确认不规范的现象，使得很多房地产企业土地增值税的核算工作不能顺利地开展下去。
由于房地产开发企业的项目周期长，耗费的金额大，所以使得房地产企业土地增值税的核算工作十分繁杂，在核算的过程中，很容易出现纰漏，正是因为这样，所以很难保证此项工作的质量与效率，在工作的开展过程中也会遇到很多阻碍其发展的因素[6]。在核算工作中一旦出现问题，应当立即停止向前核算，立即查找错误的起源，之后进行修改，以此来提升此项工作的准确性，但是正因为这样，也为此项工作增加了一定的工作量。所以，在清算的过程中，不以快为目的，应当保质保量，因此相关的核算部门应当规范土地增值税的计算过程，严格按照国家的规定流程进行核算，尽量降低错误的出现，避免重复工作量的现象，以此来提升房地产开发土地增值税清算的质量，使得此项工作能够顺利地开展下去。
清算工作人员直接决定着此项工作的成果，所以，要想提升此项工作质量与效率，就必须提高对于清算工作人员的要求[7]。如果工作人员在工作中，不负责任，业务水平低下，不仅会在工作中出现很多纰漏，还会降低核算工作的质量与效率。所以，要想从根本上提升核算工作的质量，就必须重视核算工作人员的综合素质，对于现有的员工，应当定期为他们提供专业性的培训，来提升他们的专业技能，以此来保证核算工作人员能够胜任此份工作，同时也能降低工作中的纰漏。除此之外，在人员的招聘上，应当更加严格，对应聘人员进行全方位的考核之后，通过的人员才能进行到岗位之后中。通过这有两种方式，便可以提升增值税核算部门工作人员的整体素质以及专业水平。只有他们在工作中秉承认真负责的态度，才能降低工作中的纰漏，提升核算工作的质量与效率。
为了房地产开发土地增值税清算工作能够顺利地开展，所以对于此项工作提出了统一的管理标准，希望通过统一的标准对房地产企业的土地增值税的核算工作进行规范的管理[8]。但是现阶段很多房地产企业在开展此项工作的时候，都存在普遍的一个问题就是工作人员态度都比较差以及业务水平较为低下，所以导致房地产在开展此项工作的时候，效率以及质量都不能得到很好的保证，使得此项工作不能顺利地开展，所以也都很难得到提升。要想改变这一现状，房地产企业就必须明确增值税核算工作的对象，之后再根据对象所购买的房源进行核算，在此过程中需要注意的事情就是，企业核算的氛围不仅应当包括已经售出的房源，还应当将没有出售的房源纳入其中，并且及时对这部分的房源缴纳税金。
为了能够更好地开展土地增值税的核算工作，就需要企业准确确定销售收入，才能保证核算工作顺利开展，同时也能保证核算工作的质量。这时，房地产企业就需要将房子的销售价格与市场中的行情进行比对，以此来保证价格的合理性，并且还能做到与市场价格一致，通过此种方式，可以有效地避免收入转移以及受体不确定的现象。与此同时，房地产企业为了降低缴纳税务的金额可能会利用提前出售房源的资金来缴纳税金，所以税务部门应当了解项目的销售方式以及房地产项目销售的收入时间，严格按照准确的项目收入对此进行审查。
现阶段，随着我国房地产企业的高速发展，逐渐提升了对土地增值税的重视，并且加强了对土地增值税的管理。根据本文的研究可以发现，现阶段关于房地产开发土地增值税的核算还存在很多问题，阻碍着核算工作的开展，影响着工作的效率与质量。本文结合存在的问题，发现要想提升核算工作质量，就必须从规范土地增值税的计算过程、提高清算工作人员的水平、提升清算工作的准确性、准确确定销售收入这四个方面来进行改进，以此来保障土地增值税清算工作的质量。
摘要：房地产开发土地增值税的清算问题不是现阶段才出现的，其实在早期的时候就已经存在，只是随着房地产事业的高速发展，此类问题才逐渐在走入人们的视线。由于房地产企业的项目开展周期长、消耗的金额巨大，所以也为土地增值税的清算工作带来了很大的难度。因此，本文主要对房地产开发土地增值税清算问题进行研究，并针对问题提出了完善措施。
关键词：房地产开发,土地增值税,清算问题
[1] 朱庆祎.房地产开发企业土地增值税清算的财税处理研究[J].现代经济信息,2019(17).
[2] 席建秀.房地产开发土地增值税清算问题分析[J].财经界(学术版),2019(14).
[3] 张融溶.建筑物层高对土地增值税清算的影响[J].甘肃科技,2019(14).
[4] 王卫军.优化土地增值税清算流程的建议[J].税收征纳,2019(5).
[5] 朱自跃,刘影.房地产土地增值税清算问题与注意事项分析[J].全国流通经济,2019(14).
[6] 李娟.论房地产企业土地增值税清算问题与应对[J].纳税,2019(14).
[7] 余波.房地产开发企业土地增值税清算应关注的问题[J].中国市场,2019(1).
[8] 王瑞云.YX房地产企业土地增值税清算问题研究[J].价值工程,2018(35).
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