养老地产开发模式研究（精选8篇）
【课程说明】
主 办：中房商学院
时 间：2014年8月30-31日 地 点：杭 州
【课程背景】
养老社区是一个颇具潜力的市场，但其整合或许仍然需要时间。事实上，这种创新型的地产产品，租售方式将比普通住宅更为复杂。“最适宜养老地产发展的商业模式”成为各界关注的焦点。是开发养老机构，还是在社区项目中配建养老住宅，抑或是开发以养老为主题的地产项目?是持有运营，还是销售?
本次特邀知名养老住区实战专家剖析养老住区各种商业模式，开发运营实战经验，全面提升学员对于养老产业的认知及养老住区开发运营实战能力，为企业培养高端实战复合型人才，推动养老产业发展。
【学员对象】
1、房地产、养老地产企业董事长，总经理，主管投资开发副总
2、主管养老地产开发的负责人，养老地产项目设计、运营部门负责人等
【金牌导师】
陈老师：美国睿智养老集团睿智中国副总裁
硕士研究生毕业，20年的房地产企业高管经验，曾任国美地产副总裁。在养生养老地产开发、零售百货、金融与投资等领域和人力资源管理方面具有扎实的理论功底和丰富的管理经验。是国内养生养老地产开发与运营领域顶级实战专家，在全国各地多个城市从事养生养老地产项目的策划、开发与运营实践。
【课程设置】
第一天：8月30日 实地考察与交流
第一天参观的路线和场所都事先经过设计安排，均有相关专业人士和老师带领并且进行现场展示和讲解。
备注：带队老师：冯老师：中国希格玛(集团)有限公司投资发展部 总经理
【时间】9:00-11:30 杭州金色年华项目
【实地考察】 杭州金色年华实地考察与交流
杭州金色年华位于杭州西南转塘镇境内侧，距杭州市18公里，约2个小时参观杭州金色年华项目，聆听项目负责人与相关专业人士现场讲解服务内容，中午11:30-12:30品尝当地特色美食。
项目位于杭州转塘镇东面是杭州高档居住区聚集点--之江度假区，有得天独厚山景和江景，北面是高尔夫二期用地，以山为景观主题、高尔夫为底蕴，使得这一区域远眺和近观景观都极为美。
占地17万平方米，山环水抱，环境清幽，有这样一个国内首创的非救助型退休老人生活社区。它吸纳了国外先进的经营服务模式，设计有居家服务式公寓、护理式公寓、酒店式度假公寓等不同形式的居住建筑;为满足退休人士“老有所医、老有所学、老有所乐”的心理需求配备了医疗保健中心、老年大学、国际交流中心、餐饮中心、休闲娱乐中心等以老年朋友为服务对象的配套建筑。
【时间】 12:30-15:00
【实地考察】 杭州万科的随园嘉树实地考察与交流
杭州万科的随园嘉树位于杭州万科良渚文化村，距杭州市16公里，约2个小时参观杭州金色年华项目，聆听项目负责人与相关专业人士现场讲解服务内容。
项目位于良渚文化村核心区，总用地面积约63853㎡，其中包含4500㎡中央“金十字”养生休闲区。仅为1.0容积率，更疏朗的建筑规划，容纳更多阳光。35%绿地率，嘉树广场、随园等七大景观组团环伺，让建筑之间生长更多绿色与健康。575户养生住品，专为长者健康生活而来。
万科随园嘉树是基于对中国当代长者生理、心理特征和行为特点所进行的深入研究，为他们特别定制的养生住品。项目择址良渚文化村稀缺山水宝地，以专业的适老型产品、缤纷 的园区配套、亲切的四大服务管理体系及“六心”级服务，同时整合优质资源与专业团队，倾万科之力悉心打造的最适合养生的长者之家，以此充分实现对长者的人性化关怀。
【时间】 15:00-17:30
【学员交流】 座谈会(学员交流依据以下三个主题来展开)
1、本次考察杭州两个项目交流与沟通
2、学员在建项目经验分享
3、冯老师：中国希格玛(集团)有限公司投资发展部、总经理 进行案例解析--美国退休社区的案例分析 东方太阳城开发策划分享
第二天：8月31日 课程培训
一、中国养老事业现状
二、中国养老事业遇到的瓶颈
三、中国养老事业的市场需求
四、国际化养老地产开发思路
1、合理的项目选址
2、设计规划与发展策略
3、投资策略
4、成本与费用预算
5、消费者(老年)的财务状况
6、定价策略
7、展望未来
五、项目规划
六、开发及投资分析
七、商业模式
八、案例：太申祥和山庄
九、个性化交流
学员可预先提供项目资料，利用互动的时间由授课老师进行深度交流，解决项目遇到的困惑与难题。
【课程说明】
【组织机构】：中房商学院
【时间地点】2014年8月30-31日 杭州(具体地点开班前一周统一发《报到通知》另行通知，详情请咨询会务组)
【培训费用】人民币3880元/人(含学习费、场地费、资料费、茶歇)，会务组提供酒店代订服务，如需住宿请在报名回执单中说明，会务组统一安排，费用自理。
中房商学院是中国房地产智业高端品牌。以“唯有实战，方有实效”的服务理念，服务4000多家房企，培养6万多名房地产精英。业务包括：房地产培训、房地产内训、房地产管理咨询、工程管理、房地产考察、房地产策划师、房地产MBA等。
关键词：养老地产,开发模式,研究
1 与社区共同建设类
1.1 专门建设养老社区
(1) 养老社区指为老年人提供的, 包含养老住宅、养老公寓、养老设施等多种居住类型的居住社区, 还可能包括老年活动中心、康体中心、医疗服务中心、老年大学等各类配套设施。其开发主体可以是多种多样的, 既可以是民营企业, 也可以是由政府投资进行建设。养老社区可分为健康型和连续照料型两种, 前者入住对象以健康老人为主, 后者可向半自理、全不自理老人提供连续的护理。配套设施完善, 满足多种人群的养老需求, 提供全方位的服务。建设规模较大, 所需前期投入大;配套设施建设比例高, 自持风险大。
(2) 北京太阳城 (北京太阳城集团, 北京昌平) 案例分析。北京太阳城建设于2003~2011年, 占地面积42公顷, 建筑面积32万平方米。社区内的养老居住区包含养老住宅、养老别墅、智能化养老公寓、银铃公寓;配套设施包含太阳城医院、中医院、太阳城购物中心, 娱乐及活动设施等。
1.2 新建居住区中开发养老组团
(1) 指开发大型居住区楼盘时, 划分出一部分区域专门建设养老组团, 形成混合居住模式。组团中可包含多种养老功能模块:养老公寓、养老设施、日间照料中心等。这种开发模式有利于带动企业转向新的客户群, 走产品差异划路线。同时、组团化处理有利于形成适合老人的居住尺度和邻里氛围。养老组团可与社区其他组团共享配套资源, 降低配套设施建设量。配建养老组团需居住区本身规模较大, 需要前期投入大。
(2) 案例分析:广东惠州养老社区 (金融街控股, 广东惠州巽寮湾) 广东惠州养老社区建设于2012年, 占地面积1324公顷 (其中养老组团占地10公顷) , 建筑面积720万平方米 (其中养老住宅18万平方米) 。健康养生主题:项目定位为国际级滨海休闲旅游度假区, 其中养老社区部分—阳光假日养生公寓以健康养生为主题;配套设施:组团中社区医院、养生中心、会所等配套设施为老人提供护理养生服务, 紧邻天后宫仿古商业区, 方便老人生活娱乐。建筑概况:养老社区部分分两期开发, 1期共11栋, 一栋为高层, 其余为多层, 户型以单身公寓、一室一厅、两室两厅为主。项目特点:①划分自理、半自理组团, 具备医院等配套设施, 小型居住组团的划分带来亲切的尺度;②主要配套设施沿主要道理设置, 与各组团保持较短的服务半径;③半护理组团靠近医院, 联系方便;④组团化布局使绿化景观均布, 停车就近, 为老人创造更安静、舒适环境;⑤底层架空等开敞式景观处理适合老人活动和交往, 社区内全部采用无障碍设计。
1.3 普通社区配建各类老年居住产品
(1) 普通社区配建老少户住宅、老人专用住宅、老年公寓等住宅形式, 满足老人与子女就近居住原则。老年公寓底层还可设置综合服务设施, 方便老人就近医疗, 也可为几个社区共用。老人日托中心为社区内的老人提供日间照护的服务。如果老少愿意就近居住, 可以促进购买两套住宅, 带动整个楼盘的销售。普通社区的区位并不一定适合老年人, 不能吸引购买人群。出售过程中, 养老住宅的销售对象可能不只是老人, 不利于日后提供服务。
(2) 案例分析:万科幸福汇 (北京田园家新城房地产开发有限公司, 北京房山) 万科幸福汇于2011年8月开盘, 占地7.17公顷, 建筑面积16万平米。项目特点:①普通社区中配建用于出售的老年住宅 (活跃长者住宅) , 并配有用于出租的养老公寓 (活跃长者之家) ;②同一社区中既有普通住宅又有适合老年人居住的住宅, 可以满足老少就近居住的需求。
1.4 成熟社区周边插建老年设施
(1) 在土地资源紧张的成熟社区周边插建小规模、多功能、综合型的设施, 除了含有一定的居住功能外, 还宜配置老年日托中心、社区医疗站、公共餐厅、小超市等, 服务范围可辐射周边多个社区。不需要过大的场地, 建设规模小, 投资少, 可吸引周围社区的人, 满足老人居家养老的需求。可能会受到来自周围社区原本提供的老年服务的竞争压力。
(2) 案例分析:邢台爱晚红枫老年社区 (河北爱晚红枫房地产开发有限公司, 河北邢台) 邢台爱晚红枫老年社区建设于2011~2012年, 占地面积2.23公顷, 建筑面积5.32万平米。
2 依托各类资源建设类
2.1 与旅游产业结合
(1) 养老地产与旅游、休闲、养生产业相结合的模式。在开发旅游地产的同时, 加入养老养生、康复保健、长寿文化等理念。通常在海南、广西、云南等旅游风景区中开发养老公寓或老年住宅产品, 开发主题常为农业观光、养生度假、旅游休闲。适合候鸟型养老居住模式。通常环境优美, 并引入与旅游相关的活动, 能够吸引老人度假养老。每年有淡季和旺季之分, 经营管理要注意应对淡季客流小等问题。
(2) 案例分析:香港西贡樟木头老人度假中心:位于香港西贡, 由香港政府纪念金币基金拨款, 香港社会福利署每年拨款资助, 伸手助人协会筹划及管理, 1993年开始正式启用。项目特点:为长者提供了一个宁静舒适的地方, 得以远离烦嚣, 欢度假期通过适切的教育及训练, 提高社区人士及护老者对痴呆症的认识, 并提供暂托服务以缓解护老者的压力。
海南三亚清平乐:位于海南三亚, 开发商为三亚东锣导地产有限公司, 建设时间2009~2011年, 占地8.86公顷, 建筑面积15万平米。项目特点:“依山而建, 傍水而居”, 结合自然资源, 营造适合老年人居住的生活场所, 实现“老有所养, 老有所依, 老有所学, 老有所为, 老有所乐”。
2.2 与医疗产业结合
(1) 养老设施或养老社区与医院就近设置、共同建设, 将优质的医疗资源引入养老项目。与医院结合可使老人感到居住在其中较有安全保障, 提升了产品的竞争力。可充分利用各项补助政策, 保证客户不流失。医院的运营投入较大, 由于老年人对医院的抵触, 可能会影响老年设施的入住情况。
(2) 案例分析:燕达国际健康城 (燕达国际健康城投资管理有限公司, 河北燕郊) 。燕达国际健康城一期建设于2007~2010年, 二期建设开始于2013年, 占地50公顷, 建筑面积110万平米。项目特点:共分六大板块:燕达国际医院、燕达金色年华健康养护中心、燕达国际医学研究院、燕达医护培训学院、燕达国宾大酒店、燕达国际医学院。全面建设一个涵盖医疗服务、健康养护、医疗科研、医疗教育、健康管理、健康保险、医疗地产等诸多业务领域。
2.3 与商业设施结合
(1) 在城市中心区等繁华地段进行商业地产开发时, 搭配建设老年公寓, 居住在这里可以享受便利的商业和休闲设施以及优质的医疗资源。节省用地。出售商品房和租赁老人公寓可以结合, 促进销售。老人公寓与商场结合, 年轻人来看望父母, 顺便可以购物、休闲。老年公寓的配套环境用地紧张。繁华地区的外部环境会影响老年居住者。
(2) 案例分析:香港彩颐居老人公寓 (香港房屋协会, 香港东九龙佐敦谷) 香港彩颐居老人公寓于2004年开业, 共计床位333个, 其中一房254个, 开放式79个。一房单位约35平方米, 开放式单位约23平方米。
3 特殊经营模式建设类
3.1 建立连锁型品牌养老机构
(1) 指以连锁方式建立品牌养老机构, 在硬件设施、服务管理等方面建立连锁品牌的一系列标准, 形成规模化、规范化的品牌养老机构。连锁品牌有利于服务品质的标准化, 适用于在多个地点复制模式的需要。连锁机构需要形成一定规模, 对管理要求较高。
(2) 案例分析:恭和苑 (恭和苑养老机构管理有限公司, 北京双井和海南海口) 两项目建设时间均为2012年。北京双井恭和苑占地1.3公顷, 建筑面积3.3万平米;海南海口恭和苑占地2.26公顷, 建筑面积3.5万平米。项目特点:规范的服务体系与服务标准:引进国外服务理念和专业人才, 结合中国国情和社会状况, 建立品牌规范的服务体系与服务标准。各地连锁机构各有特色:各连锁分部根据不同区域特点与需求, 建立各地特色不同的养老机构。海南恭和苑最初定位为高端护理老人, 运营后入住率不佳, 后转向旅游养生客户群。
3.2 中外合资开发建设养老机构
(1) 通过与国外养老品牌团队合作, 例如引进国外经验丰富的老年机构运营管理团队, 或与国外知名养老品牌共同开发等, 建立中外合资养老机构。引进发达国家管理经验, 可弥补国内养老机构管理上的不成熟之处。国外模式不可盲目照搬, 仍需“本土化”。
(2) 案例分析:远洋椿萱茂 (远洋地产+EMERITUS协助生活养老服务公司, 北京亦庄) 远洋椿萱茂项目建设于2013年, 建筑面积6600平方米, 共有床位77张。项目特点:位于远洋高端社区之中, 医养结合, 定位为城市协助型养护公寓。运营、投资、管理全方位与有丰富经验的美国公司合作, 美方负责建筑设计、人员培训。
3.3 国内地产投资国外养老市场
(1) 国内地产商看准国外地段所具有的更优越的医疗条件、生活环境, 针对国外养老刚性需求、国内养老及投资需求, 跨国开发老年医疗保健地产项目, 吸引国内外老年客户入住。依托优势资源和刚性需求, 具有稳定性。国内养老地产开发、运营经验仍不足。
刘达是湖南一家房地产开发商老板。6年前，因看好长沙地产行业发展前景和巨大商机，他雄心勃勃地加入到住宅开发的队伍中来，得益于过去几年国内房价一路飞涨，刘达也赚得盆满钵满。但随着最近两年地产调控政策的实施，销售压力就此到来。
通过朋友的介绍和实地调查，刘达萌生了转型之意，目标是时下方兴未艾的养老地产。目前他在长沙望城区的养老园区已经开工，但他只打算建少部分养老设施，多半还是住宅和商业配套。
“道理很简单，因为全做成养老公寓根本经营不下去，国内纯粹的养老地产没有成功模式。”刘达对记者直言。
刘达的做法和想法代表了目前众多养老地产开发商的行为。随着中国快步进入老龄社会，养老事业备受关注，养老地产也吸引着各地产开发商争相涌入。但养老地产最终不为养老，大多成为开发商从事商业开发的幌子。
同策咨询研究部总监张宏伟表示，开发商往往以养老地产为名头去拿地，在土地市场价格日益走高的市场背景下，“养老地产成为开发企业进行‘圈地运动’的工？具”。
2万亿元养老市场的诱惑
刘达进军养老地产并非心血来潮，在此之前，他曾尝试过向旅游地产转型，但经历了一番考察后，最终选择了养老地产，“因为养老地产有很大发展前景和市场空？间”。
养老地产空间到底有多大呢？先看看国内养老产业的市场需求。
中国老龄研究中心主任党俊武提到了两个数字，第一个是老龄委此前公布的未来我国老年人口数量，到2053年是4.87亿；第二个数字是失能老年人以及半失能老年人，目前这一数字有3300万。
世联地产战略顾问事业部副总经理杨文斌接受媒体采访时表示，预计2025？2040年，我国约有5000万老年人需要通过专门的养老机构来养老。按照目前每人每年5万元的养老费用计算，整个市场产值有2万多亿元。
事实上，中国人口老化还有结构性的问题。北京太阳城集团董事局主席朱凤泊认为，中国从20世纪70年代末开始实施计划生育，形成了一批“421”家庭，上面有四个老人，中间一代两个人，下面一个孩子。朱凤泊认为，“421”家庭出现以后，对家庭的养老功能形成了冲击，也就为未来养老产业带来了市场空间。
在养老产业这块大蛋糕中，养老地产能分享到多大份额呢？
国务院办公厅印发的《“十二五”社会养老服务体系建设规划（2011—2015）》中提出90/07/03模式，即老年人90%为居家养老、7%为社会养老、3%为机构养老。这也意味着要想实现90%的居家养老，就要有更多的社会资本加入适老居住区的建设。
在清华大学住宅与社区研究所副所长周燕珉看来，在90/07/03模式中，90%居家养老、7%社会养老都是养老地产的机会所在。
除了养老产业空间大外，养老地产热的另一个原因是，目前我国机构养老和社区养老模式存在不少弊端。
一方面，数量极其有限的养老机构很难满足日益庞大的老年人群体；另一方面，养老院等福利性质的养老机构普遍面临床位紧缺、人手不足的问题，而以行政区划分的社区养老，又往往缺乏专门为老人服务的资源，在养老服务方面的专业性上存在不足。
“社区的养老服务建设滞后，住宅设计适合老年人的程度低等，这些因素对实现居家养老提出了较大的挑战。”周燕珉如是说。
正是由于家庭养老日益困难，养老机构及社区养老又不够专业，一种能将“居家性”及“专业性”相结合的养老模式就有了新的市场。其中，专为老年人设计、打造的老年人公寓或专业化运营的养老机构将是两大发展方向。这正是近年养老地产快速升温的原因。
房企、险企扎堆养老地产
事实上，除了对全国养老行业和养老设施的了解外，刘达此前也花了大半年时间了解长沙当地的养老情况和市场需求。他的初步判断是，未来10年，长沙这个城市的社会养老就会有很大起色。
为此，他历经波折，终于在长沙望城区一个青山掩映、绿水怀抱的村落处拿了地，开始打造他期待已久的养老公寓，并于2012年年初开始动工修建。
就在刘达进军养老地产的同时，长沙各地打着养老公寓旗号的项目如雨后春笋般开建。“仅望城区就有好几个在建的养老公寓项目”，据刘达介绍，由于地理位置和环境不错，有两个养老项目离他的项目所在地不到一公里。
国内许多房地产公司也扎堆进入养老地产。
早在2008年，保利地产已涉足养老地产研究，直到目前，保利上海西塘安平老年健康生活小区才开发建设。远洋地产2010年即开始启动了对老年地产的研究工作，其首个机构养老的产品模型亦庄项目也于今年启动。
2010年年底，万科也高调宣布养老地产已成为旗下业务版图的新分支。万科总裁郁亮要求万科北京、上海公司在两地首先探索突破养老地产的成熟运营模式。绿城集团也多次表示，未来将告别纯高端地产发展模式，积极向养老、旅游多元化模式转型。
有媒体统计，现已有超过三成的品牌房企进入或宣布进入养老地产行业。除了房企积极进入养老地产之外，以泰康、新华、平安等为代表的保险资金也积极圈地建中高端养老社区。
2012年12月，新华保险与广州市政府签订战略合作协议，双方将在养老、健康产业以及医疗卫生等领域合作。在此之前，新华保险明确将养老地产作为重要战略，并已经注册了两家项目公司来支持其养老产业的发展。
泰康人寿此前聘请专业公司针对不同地区进行专门的养老调查，花了两年的时间于2012年在北京、上海等地圈地成立养老社区。2012年6月，泰康人寿旗下第一家养老社区在北京昌平区奠基开工。
中国人寿首个养老养生基地国寿（廊坊）生态健康城于2011年11月在河北廊坊开工。据记者了解，中国人寿在福建厦门也有养生基地项目，在全国共有6个养老养生基地，其规划的“一南一北”养老养生示范基地的格局已经形成。
之前在此领域表现相对保守的中国平安也不甘落后。2012年9月，中国平安进军养生养老产业的首个项目“桐乡平安养生养老综合服务社区”在浙江省桐乡市正式启动。一名保险从业人员对记者透露，按照目前中国平安内部规划，未来将在“环渤海”、“长三角”、“珠三角”、西南部、海南岛等5个地区规划养生养老地产项目。
令人大跌眼镜的是，一些与地产和保险无关的企业也在布局养老地产。比如中石化今年4月上旬就斥资80亿元在四川布局养老项目。中石化四川销售公司董事长黄久长目前表示，公司欲将该项目打造成国内最好的养老产？业。
“养老”只是幌子
养老地产如此热，最终建成的项目是否真的用来养老呢？答案是否定的。
自2012年下半年以来，国内一直处于调控之下的住宅型房地产又开始抬头，北京、上海的房价有所松动，长沙当地一些新楼盘也陆续开盘，价格正在上涨。精明的地产人刘达便选择这个时候开始出售其养老社区楼盘。
据刘达介绍，该楼盘虽然在郊区，但不错的环境和宣传中主打的“养老”概念还是吸引了不少顾客前往。但实地了解之后，顾客们发现，这个所谓的养老社区只是象征性地有一个面积不大且级别较高的养老院，而大部分都是住宅和配套商业。这让他们大为不解，甚至有上当受骗的感觉。
一名两年来一直在长沙寻找养老公寓的人士就愤然表示：“几乎每个养老地产都不是真正建养老社区，都是搞商业开发，真是不能相信这些楼盘的宣传。”
但刘达有自己的解释，他对记者表示：“你可以说我们是打着养老的幌子做项目，但我们有难处，要是全建成养老公寓不但卖不出去，就算卖出去了也看不到收益。因为目前开发商基本没有探索出有效的养老地产模式。”
刘达的难处也是各大开发商共同面临的困惑。现在全国多数养老地产最终都以商业开发为主，只是象征性地配备极少部分养老项目。
“我开始做养老地产后，接触了上百家企业，真正能做好的不到10%，另外60%的企业根本没有想好自己要做什么。原因在于，我们没有专业的养老地产设计机构，没有专门的为养老地产提供养老服务的机构，还是照传统的房地产模式来运营，这当然不能成功。”全国房地产经理人联盟养生养老地产委员会主任陈宏对记者表示。
同策咨询研究部总监张宏伟认为，开发商往往以养老地产为名头去拿地，在土地市场价格日益走高的市场背景下，养老地产成为开发企业进行“圈地运动”的工具，成为房企曲线拿地的“拿地模式”。
据其介绍，从具体案例情况来看，比如一个养老地产只需要300亩土地，而开发商有可能拿地超过1000亩甚至更多，那么剩余的700亩做部分配套和住宅开发，开发企业通过1000亩的圈地，从总体上实现养老地产项目的整体盈利。
养老项目盈利难
为何热衷从事养老地产的开发商都不愿运营养老项目呢？
对从事养老地产的开发商而言，最大的难处是，土地审批难造成的运营成本高等现实情况让养老机构很难盈利，甚至可能长期面临亏损。
一个不争的事实是，如果养老地产的土地获取途径和商业地产一样，那么两者的成本也就相当，但养老地产的投资回报周期却要长很多，一般都要7？10年，是商业地产的2倍。
“普通的商业地产都是可以用来销售的，但如果做养老地产，则需要进行相关的配套设施建设，比如无障碍设施建设、医院等，这些都需要开发商来投资，但不可能立刻见到收益。”中国房地产协会老年住区专家委员会执行主任朱文俊表示，“如此一来，若不是大的地产企业，很难有实力进行养老地产开发。”
业内人士一针见血地指出，在这种情况下，若非出于无奈，并没有任何一家开发商会拿高价拍得的土地去做养老地产这种投资大、回报期长的项目。记者在调查中发现，更多的企业是打着做养老地产的旗号低价圈地，然后卖住宅。
国内最早专门面向老年人的房地产项目——北京太阳城国际老年公寓的开发商朱凤泊对此深有感触。
十多年前，朱凤泊以每亩30万元的价格拿到了623亩土地，按照国家规定可以开发40万平方米的住宅，但是因为要建设医院、护理院、养老院等配套设施，太阳城只开发了31万平方米的住宅。以6200万元作为启动资金的朱凤泊通过销售1600单元的住宅缓解了前期的开发资金短缺，用于下一阶段的开发。之后，5座老年公寓陆续投入使用，太阳城靠收取会员费以及年服务费才缓慢地实现了盈利。
与太阳城齐名的亲和源也是如此，据其高层公开介绍，成立7年、在投入资金超过6亿元之后，该项目才首度实现财务持平，前5年都相当艰难。
除了拿地难，养老项目的经营更是摆在企业面前的一大难题。花样年总裁潘军曾坦言，养老地产的核心竞争力不是开发能力，也不是投资能力，而是管理能力。
远洋地产一名养老业务营销经理就表示，养老地产是一个涉及较多产业链的复杂行业，其中除了适老化设施营造之外，还包含老年活动、老年教育、老年医疗护理等方面。她认为，这其中最重要的就是护理人员的培训和保？留。
戴德梁行华中、华西区策略发展顾问部主管及董事黎庆文指出，不同类型老人对硬件设计和软件服务有不同的需求，包括养生、护理和治疗，而这三个专业领域进入的台阶都相当高，不是普通服务商能够随便跨越的。目前在这样的专业服务体系发育远不成熟的情况下，让普通房地产与之对接，肯定没法找到着力点。
在黎庆文看来，房地产商有拿地关系多、开发建设管理经验多、融资渠道多、有营销资源和经营管理经验等优势，但缺乏养生、护理和治疗等技术资源。
而拥有养生、护理和治疗等技术资源的疗养机构、护理机构和医疗机构又缺乏房地产开发商的优势，做起物业开发力不从心。
房地产开发商与专业机构合作的开发也罕有成功案例，原因是房地产开发商与专业机构的盈利模式大不相同：一个是追求短期套现，一个是追求长期服务获利。
如果说台湾的养老地产多是由医疗机构主导的集中式老年人社区，那日本却恰恰相反。不仅如此，日本的老人住宅多为独栋存在，未形成规模化的小区。究其原因，台湾走的是美国式养老道路(建持续照料退休社区)，而日本却和北欧国家一样，注重老年人生活的常态化及其独立性的保持。
在老龄化越发严重的中国，我们的养老地产却多为旅游项目改造，重硬件轻服务。专家认为，在结合中国自身特色的情况下，将尊重老年人的生活及保持其生活常态化的观念融入其中，也许就是解决问题的一把钥匙。规定——老人住宅要无障碍，至少25平方米大
作为世界上老龄化最严重的国家之一，日本先于中国29年步入老龄化社会，其在老年福利、社会保障制度等方面取得了瞩目成绩。同样，日本的养老地产也十分突出，目前占主导地位的是近年来日本政府大力推行的“服务型高龄者住宅”，并于2011年在《老年人居住法》中增加了相关规定。
所谓服务型高龄者住宅，日本国土交通省是如此定义的：“服务型高龄者住宅是与护理、医疗机构合作，给老年人提供安心服务的无障碍结构性住房。”它是如今日本政府、社会团体、房地产公司共同推进的养老项目，浓缩了日本人对于老人住宅的所有观念，在很多方面都有硬性规定和完善配备，譬如室内专有面积应达到25平方米，各居所里应有浴室、厨房、厕所，以及房间必须有足够的宽度以便轮椅通过，厕所及走廊等地必须设置扶手、地面不能有高低之差等。而在服务方面，则规定了至少白天必须有二级以上的护理方面的专业人员在该建筑中坐班，每日必须确认居住在该建筑中的老年人的安全，在老年人有需求时，必须倾听他们的需求，解决他们生活上的烦恼。
与传统意义上的养老院不同，服务型高龄者住宅如一般的租赁房屋一样，老人可以单独出门、无门禁、无会客时间上的限制，而所享有的服务也可根据个人不同进行添加(收取相应费用)。这些自选的服务包括提供饮食、上门医疗、照顾生活各方面等。不仅如此，多数的”服务型高龄住宅“的同一栋楼里都会有居家养老中心，日间照料中心，诊所等设施。
租金——月租约3800元人民币，比普通房屋贵
除了上述几种模式外，日本政府还鼓励老年人对自己的房屋进行改造，让其更加适合老年人的日常生活。但据记者了解，改造一栋房屋所需费用高达1500万日元(约合90万人民币)，不是一般的家庭可以负担的。日本同志社大学社会学部的渡边武达教授告诉南都记者，他做了40年的大学教师，妻子做了30多年的公务员，家里才拿得出这笔钱。
若是像一般家庭那样，丈夫是公司职员，妻子是家庭主妇，基本是拿不出这笔改造费的，所以日本老人基本以租住服务型高龄者住宅为主，因为房租相对合理，7万日元(约合4200元人民币)以下的占70%左右，均价为62828日元(约合3800元人民币)。根据日本全国租赁管理商业协会统计，2014年3月日本全国1LD K(一室一厅一厨的单身小公寓)平均租金是46286日元(约合2800元人民币)，即服务型高龄者住宅的租金是一般房屋的1.4倍不到。根据去年7月日本发布的”关于自费养老院·服务型高龄者住宅的实态调查研究“来看，服务型高龄者住宅的平均入住率达到78.2%。不过，日本高龄者住宅研究所的志垣智子研究员在接受南都记者采访时也透露，在该制度开始之初，登录的住宅数大幅增长，但今年3月开始有增速放缓的趋势。
究其原因，服务型高龄者住宅有以下两个缺点。其一，选择入住服务型高龄者住宅的大多数人是因为无法住进特别养护老人院，才选择该住宅，也就是说入住该住宅的老年人需要护理的居多，对于该类型的住宅的护理功能要求过高。其二，与地方政府的相关机构联系不足，出现了供求关系不平衡的现象。运营——政府补贴民间建，只租不售
截至2014年3月末，日本政府登录在案的服务型高龄者住宅共4553件，登录住户数为146476户，其中，东京都、大阪府、北海道的占全国的22.6%。而对此进行开发的多是民营资本公司，占到总数的83%。这和由医疗机构主导开发的台湾截然不同。据悉，医疗机构主导的养老地产在日本所占的比例不过14%。日本政府为了推进该住宅的建设，对服务型高龄者住宅有着相应的补 助 政 策。只 要 符 合 日 本 政 府 的 规定，就补助该建筑建设费的十分之一及改修费的三分之一。不仅如此，日本政府对建造该种住宅的企业所得税·法人税、固定资产税、不动产取得税都有一定程度的减免。由于其建设费或改造费等都得到政府资助，因此也限定了这种高龄者住宅不能用于出售盈利，而只能出租。一方面是老人住宅的成本较高，一方面是出租收益相对缓慢，在此情况下，如何去经营养老地产是各民间公司的课题，长期经营住房借贷项目的日本希诺建集团对此提出了一种新型的商业模式，就是将该公司空置的旧房屋，改造成”服务型高龄者住宅“后，再以便宜的价格租给老年人，提高房屋使用率。现在该公司还在积极推进”服务型高龄者住宅“的建设，在东京的板桥区已经取得另一个空置的住宅。在谈到护理相关事业的前景时，该公司篠原社长今年4月在接受日本媒体采访时表示：”开始的时候是花了不少成本，但是这一期的入住率增加，我相信(今年)最终会有利润的。“ 专家建议——理想的中国式养老地产三种模式
日本的老人住宅有其特殊的地方，那就是多为独栋式的房屋，未形成小区规模。在日本新瀉大学取得工科博士学位的北方工业大学建筑工程学院副教授林文洁曾参与制定中国《老年人建筑设计规范》，他告诉南都记者，这其实跟日本政府对于老人住宅的一个核心观念有关，那就是让老年人的居住环境保持一个常态化，周围有不同年龄层的人群。
不仅如此，日本还有较完善的护理制度，”维护老人的自立与尊严也是他们一个很重要的观念“林文洁表示，这具体表现在尽可能让老人做自己力所能及的事情。如日本的护理人员会帮助老年人行走，尽量不使用轮椅，但在中国轮椅通行往往成为一个卖点。
林文洁认为，日本对于老人住宅的核心观念值得学习，让老年人居住在一个有着不同年龄层的小区，保持他们原有的生活状态是非常重要的。现在中国大部分的老人住宅都是集中式的住宅小区，生活环境里见到的都是老年人。如今，中国的家庭观念发生改变，子女不与老人共住，却也不想离老人太远。
根据林文洁的研究，子女与老人居住在步行10分钟以内的距离是最好的。因此，一个小区里散落几栋老人住宅或是一栋楼里的几个单元做成老人住宅的形式是最为理想的。不过，林文洁也认为，国内专业护理人才短缺，分散式的管理无法高效率地提供服务。此外，在国家没有相应政策辅助的情况下，此种操作方式的成本较高，回收时间长，投资风险较大，开发商不愿去做这个项目。所以林文洁认为理想中的中国养老地产应该有三种模式：
◎面向高收入人群：养老社区是理想的，因为其服务相对完善，但价格也更高。◎对于大量中等收入群体：建议在居住区中配建适量老人住宅、老年公寓。同时可根据社区规模配建社区老年人日间照料中心、社区型养老院，以实现老年人在熟悉的环境中可持续居住。
在国内的主题地产大潮中，当前最热的一个领域非养老地产莫属。中国社会老龄化趋势是推动此轮养老地产大热的主因。当基本住宅需求超额供给之后，升级的生活方式需求成为主要推动力量。体面、惬意的养老，就是生活方式优化提升的一个最好代表。
因此近两年，业内同行都在议论、研究养老地产。对于业界来说，这是一个崭新的市场机会，而且这个市场目前正受到国家、政府的高度重视。从2012年开始不断出台的各类养老政策，正是最好的例证。
我们可以发现，从前两年的讨论，到这两年一批先锋项目的建设运营，国内养老产业发展飞速前进，遍地开花。与此同时，国家政策也在全面配套，覆盖了全社会的养老体系，这种体系涵盖了金融、医疗、房地产、社会保障等多个方面。
在国内产业大热的情况下，各类专家、专业机构、实业界人士都在探索养老，市场各类媒体分析、案例报道汗牛充栋。今天敝人帮各位梳理一下最新趋势，用简洁清晰的文字归纳养老产业总体态势，概括如下:
一、中国养老产业正在起步期，养老体系的整体构建是当前政府和各类社会组织的重点任务。用国务院印发的2013年35号文件的定义，当前中国社会“养老服务和产品供给不足、市场发育不完善、养老服务的扶持政策不健全、体制机制不完善、城乡区域发展不平衡等问题还十分突出”。有需求就有市场。正是因为这样不健全的环境和巨大的市场需求，为企业界带来了新的机会。
二、正值政策红利窗口期，市场机会值得把握。养老产业的发展是个全社会参与的过程，为了配合市场需求，政府频繁出台各类鼓励政策，为开发投资带来发展契机。在政策红利的驱动下，社会各方力量投身养老产业。毕竟属于房地产行业可以参与分享的国家鼓励性政策机会并不多，养老地产如果不能把握近五年的机会，等到市场供给泡沫形成，便基本没有机会了。
对于房地产开发来说，每一轮的政府政策红利期都是房地产拿地的一个机会窗口。一种较为理性讨巧的做法是，在这个机会期间获得土地，同时研发养老产品和服务，等到项目建设完工时，服务运营体系也基本配置到位，后续再逐步完善，这也是一个跟时间赛跑的挑战。因为当前市场还没有特别成熟的标准和规范，这样就给企业一个喘气的机会，允许市场试错，然后再确定行业标准，这也是房地产界的一种通行开发模式。每一批伟大企业的诞生，都有更大一批试错的企业倒掉作为垫背。一将功成万骨枯，正如首富万达在商业地产封帝的荣耀背后，多少商业地产商死在了赶往罗马的大路上。
三、不能盲目乐观地估计养老地产的市场份额，居家养老、社区养老仍是社会主流养老方式。正如国务院35号文的政策明确规定，“到2020年，全面建成以居家为基础、社区为依托、机构为支撑，功能完善、规模适度、覆盖城乡的养老服务体系。”因此，家庭养老、社区养老仍然是目前积极发展的郊区新型养老社区的最主要竞争对手。
广义上的休闲、旅游度假地产也是养老地产的一种产品模式。养老本质是一种生活方式，其实依山傍水的旅游度假地产就是针对活跃长者的养老产品。这样的产品跟纯粹意义上的、含专业养护设施的养老产品都存在竞争关系。“养老地产离医院的距离和离子女的距离”是养老地产项目核心竞争力的关键。如果离两项距离都很远，那失败的概率就会比较高。
四、没有资源，免谈养老地产。与所有的主题地产一样，养老地产的核心是养老产业，而不是房地产开发。养老产业是一个专业性非常强的领域，其中医疗护理资源是其中的核心。没有医疗资源的依托，只是营销概念。当然，几乎现在所有项目都看重这一点，都会包装医疗资源作为营销概念。但一个显而易见的常识是，中国医疗制度决定了优秀的医疗资源高度集中于极少数的公立医院手上，中国民营医院的前进步伐都步履蹒跚，养老地产的医疗资源获得难度肯定更大。没有全面的医疗资源支撑，只有部分营销概念，这样的项目很难接受得住市场检验。
五、拿地可能容易，但盈利并非想象那样丰厚。在国家政策扶持的背景下，养老地产的拿地肯定比血战中的住宅市场更为容易，但养老地产的利润未必有十年前住宅市场井喷时的利润丰厚。养老专业地产产品的建造、医疗资源的嫁接以及后期的运营管理，都是消耗利润的部分。同时养老社区的吸纳量是另一个影响盈利的因素，从国外经验来看，缓慢的社区入住率是养老地产现金流的杀手。根据日本的经验，养老机构的入住率至少要达到70%-75%才能基本实现营收平衡。
六、硬件设计是基础，团队运营是关键。从产品研发和设计来看，仿照日本、美国等发达国家的经验，产品的技术细节设计很容易普及。这种核心设计技术只要在小范围的专业设计院和公司圈子里普及即可传播到大众市场，但最难的还是养老服务团队的建立。
养老社区里完整的服务链条包括医疗、康复、护理、文化、餐饮、社工、物业、基础设施等多个门类，文化、餐饮、社工、物业、基础设施等相关领域的服务可以从社会上现有的大量现成资源里获得，但医疗、康复、护理等三个门类的服务资源存在着高壁垒，需要有战略性的手法获得。
因此一些打算长期坚持在该领域经营的公司，已经着手从酒店、医疗等行业挖掘管理人才，再通过到国外进行专门的养老管理培训来建立自己的人才队伍，这一种做法也是长久之计，市场没有充沛的现成资源，那就只能自己造血。七、四大类型机构角逐，人力资源竞争是根本。总体来看，养老产业分成几种类型:
1、保险类金融企业投资型。
保险公司在当前所有致力于养老地产开发的企业中最具备优势。保险公司寿险具备雄厚的资金实力，以及寿险产品的品类，再加上目前试点运行的“以房养老”的倒按揭政策，都为保险公司提供了度身定做的商业模式。同时保险公司可以围绕寿险产业链来设计产品组合，这也是其他类型公司无法竞争的核心优势。
要知道，保险资金中50%以上为寿险资金，寿险资金中又以中长期资金为主。保险资金可运用的中长期资金与养老产业的投资回收周期具有良好的匹配性。
2、房地产开发企业投资主导型。如果说现在绿城、万科、保利、绿地等品牌开发商纷纷涉足养老地产，也只是形势所迫。对于一些百亿级以上的房企，如何在房地产领域内，再寻找到一个新的成规模的高增长市场，或许养老地产是为数不多的几个市场之一。
但上市的房地产开发商的业绩压力和企业先天禀赋，决定了这类企业开发的养老地产存在着很强的房地产属性，养老功能的核心竞争力不足，概念大于实质。开发商的强项在于产品硬件环境的打造，软件环境正是其的缺陷。因此我们看到，开发企业与医疗资源的广泛联姻正成为趋势。
3、医院系产业主导型。
医疗资源是养老地产所需要的核心资源。现在有不少公立医院或者民营医院也在跃跃欲试，试水养老地产。医院的核心竞争力毋庸置疑，但医院的级别和专科门类决定了其主打的养老项目的市场吸引力。
另一方面，医院系的产品在设计、环境营造和硬件开发能力上与专业房地产商相比，仍有不少差距。这方面的短板与房地产企业合作联姻是正道。因此我们看到很多医院设立健康产业集团，将医院的资源与社区老年公寓项目资源打通，老年公寓内的定点医护窗口成为往医院输送病人的一个渠道，这也成为医院系参与打造养老产品的一个动力来源。
4、轻资产服务企业主导型
养老地产服务体系构建的核心有两项，第一是专业医疗资源，第二是专业的护理资源。部分轻资产的养老管理公司，正是填补了专业护理资源的空白。
公开的数据显示，通常情况下3个老人需要一个护理员，以此计算中国至少需要1000万养老服务人员。而目前全国所有养老机构人员只有22万，符合资格的仅2万。现在来自台湾、日本、美国等各类海外地区背景的专业养老服务机构如雨后春笋在生长，这将成为未来养老产业的中坚力量。
1.园中园模式：每个开发区在规划园区功能区域时，都会预留有一定比例工业用地，用于整个园区的商务商业配套设施建设，开发商抓住这个机遇通过与政府签订开发协议进行商业操作，一般都是建成企业总部基地形式，代表项目有上海运盛实业-----张江医疗器械园、联东集团-----北京联东U谷项目。
2.普洛斯模式：美国工业地产巨头普洛斯在全球拥有数百万平方米工业物业，主要是做物流园区开发，但自身并不经营物流项目，而是通过长期持有来实现收益。
3.龙头企业模式：以龙头企业为核心，吸引其配套企业和上下游企业，形成产业聚集，代表项目中国石化----上海金山石化工业园。
4.政府主导企业运作模式：政府与企业签订开发协议，企业负责园区基础设施开发建设，替园区做招商工作，以平衡用地模式来经营，五矿集团----营口产业园。
5.海尔工业地产模式：海尔早就有工业，以前只是自己生产线的载体，在最主要是为了保障自己的生产线前提下，现在富余的厂区都要对外出租，通过给当地带来大量的就业和GDP，来取得价格低廉的土地。
1 我国养老地产发展现状及问题
与人口老龄化的快速发展相比, 我国养老产业还处于初期发展阶段。一方面, 公办养老机构远不能满足社会需求。另一方面, 我国养老机构的床位数量和养老服务人员严重缺乏, 养老从业人员缺乏正规化的职能培训。最新数据显示, 我国养老机构当前约有四万家, 民营养老机构床位空置率48%, 出现这种状况可概括为两个原因, 其一是老年人对民营机构缺乏信任, 其二就是民营养老机构条件设施不能满足老年人的需求, 有待改善。
当前, 我国社会养老服务发展滞后, 社会缺乏对老年生活、消费习惯、心理特点等方面研究;服务人员素质及专业技能普遍不高;社区管理、设施亟待完善, 养老产业的开发运营模式和盈利模式模糊、政府政策支持欠缺、相关标准和法律法规不完善等问题限制了养老地产的发展。
2 我国养老地产的开发模式
根据我们对养老需求的的调研, 并对一、二线较发达城市的养老项目建设情况的了解, 总结出适合我国的养老地产的几种主要开发模式。
2.1 综合型养老社区模式
综合型养老社区是指面向各阶段中高收入的老年客户, 从活跃、可自理的低龄长者到需低度照看护理及高度医护的高龄长者, 可满足全龄段老人的全方位需求, 包含养老住宅、养老公寓、养老设施等多种居住类型的居住社区。社区中除了有为老人提供的居住建筑之外, 还会有老年活动中心、康健中心、医疗服务中心、老年大学等各类配套设施, 养老配套服务完善。这种综合型养老社区开发模式满足了新一代的养老社区开发价值理念, 实现老有所居、老有所养、老有所为、老有所乐。此种开发模式对开发商的资源整合能力和持续经营能力要求较高。
2.2 在社区中开发养老住宅及相应服务设施
可以分成如下三种模式:
2.2.1 新建大型社区的同时开发养老组团
房地产开发企业在开发大型居住社区时, 划分出一部分区域专门建设养老组团。这种开发模式实现了产品差异化, 可使企业转向新的客户群。养老组团与社区其他组团能够共享配套服务资源, 因而减少了配套设施的建设量。但是此种开发模式要将老年开发比例和组团规模控制在适当的范围内, 尽量为小型居住组团, 从而更好营造社区的归属感。
2.2.2 普通社区中配建各类养老产品
普通社区中可配建的老年住宅类型主要有老少户住宅 (指老人和子女相邻或相近而居, 子女既可独住又方便对老人的照料) 、老人专用住宅 (指将普通住宅楼栋中的一部分住宅进行适老化设计, 例如增加扶手、无障碍设计、紧急呼救系统等) 、老年公寓等 (通常为社区中专门的楼栋, 居住对象既可以是自理老人也可以是需要护理的老人) 。
2.2.3 成熟社区周边插件多功能老年服务设施
很多老人不愿搬离居住多年的小区去远在郊外的养老社区, 而且条件好些的养老院床位严重不足。如果能在社区里或者几个社区之间插建养老设施, 将会是一种较为有效的开发模式。这种开发模式既为老人提供了便利, 又免去了重购或租用养老房的代价, 并且对投资者来说投资相对较少, 易于实现连锁经营。同时能够很好的实现居家养老, 实现了社会资源的高利用率。
2.3 医养结合模式
对于身体健康状况欠佳的老年人群, 他们最主要的需求就是医疗需求, 为此, 投资者或开发商将项目与医疗机构合作, 就近开发养老产品和相应的养老服务设施, 以更好满足老年人对医疗方面的需求。这种“医养结合”开发模式的优势在于, 能够将优质的医疗资源引入养老项目, 以此提升项目的核心竞争力, 使居住其中的老人感觉有安全保障。
3 我国养老地产开发模式的对策和建议
3.1 政府完善政策制度, 使市场运行更加规范
政府应健全相应的法律法规, 并加大对养老地产的监管力度, 来规范养老市场的运行。政府应做好顶层设计, 并在政策、用地、资金等方面加以鼓励、引导和支持, 并对政府的相关扶持政策落实到位。同时应加速社会资本进入养老服务业, 提升养老服务产品供给, 优化社会力量准入及优惠政策落实机制。
3.2 做好项目开发前期定位, 正确选择项目开发模式
在一二线发达城市, 老年人支付水平较之欠发达城市偏高及对养老地产的接受度也高, 养老项目更适合中高端养老产品的开发, 例如综合型养老社区、中高端养老公寓等。在三四线经济欠发达城市, 人口老龄化压力和库存压力高, 大多数老年人不愿意花费很大一部分资金入住养老地产提供的适老化住宅, 并且福利性且条件好点的养老院床位非常紧张, 根据以上分析, 三四线城市适宜于两种开发模式, 一是开发居家养老服务项目, 由于是轻资产模式, 居家养老的可复制性强。二是企业将存量房由出售转为经营, 与养老机构、金融机构合作, 开发养老事业。
3.3 充分利用现有资源开发养老项目, 实现养老产品结构多元化
养老地产开发商充分利用现有资源, 例如房产、旅游资源、医疗等, 开发建设配套养老服务设施、旅游养生养老地产、医养结合养老地产, 实现养老产品结构多元化。
总之, 随着养老产业的逐渐细分化, 养老地产的开发呈现出多种创新模式, 由于我国城市发展差异化, 养老地产的开发定位在借鉴国内外经验的同时还应充分考虑当地特色, 从而实现老有所养并有效地实现社会效益和经济效益。
摘要：随着我国人口老龄化趋势的加剧, 传统的养老模式受到冲击, 老年人养老意识和养老需求的不断加强, 及“421”家庭结构对养老市场的刺激, 养老地产应运而生。本文阐述我国养老地产现行的几种开发模式, 结合我国养老地产发展现状及问题, 提出我国养老地产开发模式的对策和建议。
关键词：养老地产,老龄化,开发模式
参考文献
[1]刘旦.我国养老地产业发展思路研究[J].建筑经济, 2015, 36 (9) .
[2]刘帅.中国养老地产开发模式分析与探究[J].消费导刊, 2015 (2) .
[3]李然.中国养老地产经营模式建议[J].上海房地, 2015 (4) .
养老地产相对于传统地产来说，无论是社区配套成本，还是持续运营成本，都有较大的提高。租售结合的模式能降低运营养老地产的成本压力，是万科等房企正在探讨的方向。如何满足目标客户需求，增加项目收入，是提高养老地产项目开发利润率的关键。
老年服务长期需求上升
开发商投资养老地产的目的，不外乎开拓房地产细分领域新的增长点，提升在未来复合性地产市场的竞争力。养老地产市场规模，成为投资者最为关注的指标。
2013年中国大陆老龄化人口比重已经达到13.7%，10年后老龄化人口将会超过20%，老年住宅市场将逐渐迎来“人口红利”时代。
得益于近年来资产价格上涨与连续提高退休金水平，老年人的收入和储蓄有显著增加。根据五合智库的一项调查，上海地区老年人超过半数拥有储蓄存款，75.8%的老年人拥有可自主支配产权的住房。在上海、南京等发达城市，九成老年人拥有退休金收入。
老年人居住观念也在逐渐改变，越来越多的老年人选择与成年子女分开居住，上海地区超过70%的老年人愿意独立居住。
随着我国步入老龄化社会，老年人对待晚年生活的观念已发生变化，更多具有较高学历和收入的老年人开始建立自立、自理、自信的生活态度，对老年服务的消费也有了越来越高的要求。
2012年我国老年人口总体消费规模超过了1.4万亿元，按照民政部对“十二五”期间社会服务发展目标预期，到2015年老年服务市场规模将达到5000亿元，占老年消费市场比例17%。
由于老年人退休收入的增加与财产性收入的逐步释放，到2020年及2030年，老年人可支配资金将分别达到2.8万亿元及7.3万亿元。对于老年住宅及养老服务来说，这是极大的一笔消费需求。对于高端老年人来说，他们需要规格更高的住房、以及更具有个性化的护理服务。
老年人需求差异较大
老年人年龄与健康变化，决定了老年人需求在一定周期内会发生较大的变化，而且，不同地区、不同文化背景老年人需求存在差异。这就要求无论是老年住宅，还是老年服务，都要根据地区与文化背景的不同，综合考虑时间、个体健康差异等方面的影响。
年龄与健康差异是决定老年人需求的首要因素。调查显示，超七成65岁以下老人愿意独立居住，但是在80岁以上老人中，则有近六成希望与子女同住。高龄老人情感上更加依赖子女亲戚，而现阶段养老机构低劣的服务水平，使得高龄老人更希望与子女住在一起，依赖子女照顾其生活起居。毫无疑问，高龄老年人居住市场是存在的，但是需要植入更多的服务，对护工素质、服务质量要求更高。
医疗是老年人最为关注的服务配套，但是因为医疗服务配套成本不菲，因此不可能要求所有的养老地产项目都配置医院或医疗服务。对于以低龄健康老年人为目标客户的项目，只要求有快速的医疗响应能力，比如与三甲医院建立紧密联系，或者定期上门体检。针对生活不能完全自理，或健康欠佳客户，可以提供生活照护，或者给药、注射等专业医疗护理服务。大型高端项目可考虑建设独立的医院或疗养中心。
老年人娱乐与精神需求同样不可忽视。调查表明，老年人在居住环境中的社交需求不亚于年轻人，对于住宅中公共活动空间、公共厨房表现出超乎寻常的关注。老年住宅需要配置活动室、花园等公共空间，建筑设计上应通过公共走道将各个房间连接起来并向一个公共区域引导，有条件的可以每个楼层设置一间公共厨房。老年人会在一起分享电影、阅读等休闲活动，公共活动与文化设施可以考虑设置影音室、图书室、健身房、网吧等。美国规模最大的老年社区太阳城，在30年建设过程中逐渐建立了七个娱乐中心，太阳城也成为全美最有活力的老年社区，房价居于老年住宅之冠。
地区差异是重要参考
从群体需求特征来看，不同地区之间社会养老负担压力、收入水平、消费观念等，呈现出不同的特征，这应成为养老地产投资决策的重要参考。
地区间老龄化差异较大。据最新人口普查结果显示，上海、北京并不是国内老龄化压力最大的地区，按常住人口计算，65岁以上老年人口比例最高的是重庆，前十大省区中，重庆与广东省相差近5个百分点，可见老龄化压力最大的是作为人口输出地的欠发达地区。
老龄化指标怎么反映养老地产市场潜力呢？首先是居住观念不同，一线城市老年人独立居住意愿更强；其次，老龄化压力小的城市养老金平均水平更高，助推老年人支付水平提高，因此，越是经济发达地区养老地产市场潜力越大，高质量的老年服务社区，将率先在这些地区诞生。
据业界分析，上海、南京地区老年人在保险与理财意识上有显著差异。上海高收入老年人拥有理财收入的比例更高，而南京在商业保险与社会保险方面则有更大的比例。此外，南京拥有大病医疗保险的比例也更高。商业保险部分地决定了老年生活质量，拥有商业保险的老年人接受专业服务，比如入住老年公寓的意愿更强。这是考虑在不同城市开发养老地产的参考指标。
商业模式取决于多项因素
养老地产的盈利模式曾是业界最大的争议点，也是开发商比较困惑之处。到底是销售模式、租赁模式，还是会员卡模式，取决于目标客户及其服务需求。养老地产的核心是老年住宅与老年服务，并没有统一的商业模式。而且，合理的商业模式的构建与资金来源也有关，资金要求回报期限长短不同，对商业模式要求也不一样。此外，养老地产商业模式与目标客户需求也是挂钩的，老年客户对住宅消费与服务消费的偏好，将决定养老地产项目是适合长期运营还是以销售实现投资回报。
以销售为主的老年住宅有三种模式：即在住宅项目中开发一栋老年公寓，配套老年疗养中心，或者配置几家老年服务机构，这样的住宅社区包含了老年人所需的服务，如果产品按照老年人身体条件来设计，则具备了老年社区的条件。这是养老地产的销售模式，适合带有老年人的家庭客户与健康长者，如北京万科幸福汇就是这种模式。
租赁模式并不适合大规模养老地产开发。全美CCRC社区90%以上不超过500个居住单位，平均规模仅在300左右，因服务辐射范围有限，纯老年社区规模不宜过大，上海亲和源达到了老年住宅的规模上限，其较高的建筑层数影响了老年客户生活品质的提升。倾向租赁老年公寓的客户，一般具有高收入、高学历、比较活跃的特点，支付能力与意愿也高于平均水平。从资产配置角度来看，租赁模式的养老地产适合资产管理机构、保险机构等寻求长期资产配置的投资者。
会员制模式是度假经营与养老地产的结合。国内首倡会员制的上海亲和源社区，是将美国CCRC社区中入门费模式在国内的一种变通，但是由于受政策限制，这种以出售使用权为基础的模式其实行不通，接受购买使用权的老年人为少数。目前的会员制模式实际上是给予入住或者购买老年住宅客户享受专有服务、价格折扣、异地度假的权利。
老年人可支配收入的提高，使养老地产市场投资机会逐渐释放。而由于老年人消费观念的改变，对服务消费的接受度更高，养老地产长期经营性有一定的需求保障。尤其是在北京及长三角等发达地区，高收入老年人对高端养老院等长期性服务需求在稳定增长。
而随着保险资金、养老金等长期资金进入养老地产，投资者对依靠长期运营收益支撑的项目需求上升。老年服务市场客户收入与服务产业的改善，为长期资产的运营提供了一定的条件。
尽管有长期资金投资养老地产的探索，但是能够通过长期经营获得稳定收益的成功案例依然少见，这与目前的市场环境有关。具有稳定高收入的老年群体规模较小，仍然是养老地产面临的最主要市场环境。
【养老地产开发模式研究】推荐阅读：
养老地产项目考察06-14
保险资金养老地产10-26
养老地产项目调研分析06-09
长三角养老地产项目05-26
中国养老地产市场报告10-15
地产开发创新模式10-29
房地产开发模式05-31
社区养老模式07-08
传统家庭养老模式10-23
