合同欺诈的案件分析

第1篇：合同欺诈的案件分析

第2篇：合同欺诈的案件分析

合同欺诈的常见手段，合同欺诈的后果有哪些?

一、合同欺诈的常见手段

合同是商品经济发展的产物，是商品交换最基本的法律形式，是在市场经济条件下连结企业的纽带。合同顺利的签订和履行，是企业得以发展的前提和基础，是企业生产经营目标得以发现的重要保证。随着市场经济的发展，市场配置资源的基础性作用越来越强，合同的运用便会更加广泛，但目前在合同订立和履行等方面仍然存在不少的问题，特别是利用合同进行诈骗损害国家、集体、个人利益的案件也越来越多，欺诈合同行为屡见不鲜，已成为社会经济生活的一大公害。

近几年来的司法实践表明，合同欺诈案件占全部欺诈案件的50%，个别地方甚至达到80%以上。企业在合同订立和履行过程中经常遇到的合同欺诈有以下几种：伪造合同欺诈人以非法占有为目的，用伪造合同主体、伪造合同内容等手法，凭空捏造或者虚构合同，骗取他人的财物。可以是伪造合同，直接套取他人财物;也可以是先伪造一份合同，并用此合同引诱他人与之签订合同，骗取财物。货物引诱欺诈方利用一些单位或个人急需某种紧缺或畅销商品的心理，谎称能提供诸如钢材、汽车、铝锭、彩电之类的紧俏商品，签订虚假的购销合同，骗取对方的定金或预付款。这种打法使欺诈方伪装成供货方当事人实施的。

盗用、假冒名义盗用、假冒名义可以是假冒知名企业的法定代表人或法定代理人、业务负责人，利用伪造的证明文体与对方签订合同;盗用他人盖好合同专用章的合同纸、介绍信、合同占用章，冒充该公司与他人订立合同;用他人已经作废或者遗失的合同纸、介绍信、合同专用章，冒充该公司的业务人员与他人订立合同;擅自刻制他人印章，冒充他人，打着别人的招牌与人签订合同。虚构主体欺诈方伪造营业执照，虚构企业名称、资金、经营范围等，采用根本不存在的或者未经依法登记注册的单位与他人订立合同，骗取他人财物。谎称专利技术引诱欺诈方虚构能带来高额利润的专利、高新技术，打着包技术、包设备、包培训、包回收、包利润的幌子，引诱对方签订合同，连续骗取对方的转让费、培训费、设备费。虚假广告、信息引诱欺诈方先发布虚假广告和信息，引诱他人与之签订合同，骗取对方的中介费、立项费等财物。

虚构担保欺诈人伪造、变造作废的票据或者虚假的产权证明作担保，引诱他人与之签订合同、履行合同，进而骗取对方的财物。抵债诈骗欺诈人先与对方签订合同，想方设法让对方先履行，待对方交付货物后，声称自己无力支付货款，愿以产品抵货款。对方被逼无奈，只好接受欺诈人的条件。此时欺诈人便以劣质产品抵货款，使对方蒙受损失。

二、合同欺诈的后果

合同欺诈行为有三方面的法律责任：侵权民事责任、违法行政责任和犯罪刑事责任。合同欺诈行为的侵权民事责任侵权行为，一般是指行为人由于过错侵害他人的财产和人身，依法应承担民事责任的行为。合同欺诈行为具备侵权民事责任的主客观要件。从客观要件看：

1、有侵权损害事实。欺诈行为造成被欺诈人人身和财产的不利益，即不良后果和不良状态。从钱财方面看，欺诈行为致使受害人对预期不利的规避由于决策失误而无法实现，或因欺诈而决策失误致使预期利益无法实现或不能全部实现，其本质是损害了受害人动态财产的保值性和增值性;从精神损失来看，欺诈行为致使被欺诈人自由意思表达受到干扰，其结果是使被欺诈人人格受到贬低，威信下降。

2、欺诈行为具有违法性。即欺诈行为人作了法律不允许作的行为-破坏、干扰他人意思自由。

3、欺诈行为是损害事实的原因。因为欺诈行为，才使受害人钱财方面不利益，精神上遭受损害。从主观要件看：合同欺诈行为是故意而为，既表明行为人具有行为能力，同时表明行为人主观上有过错。合同欺诈行为的侵权民事责任，主要方式有返还财产和赔偿损害：

第一，对于返还财产，可以由受害人主张，以有利于受害人为原则，决定是否返还，实现减少受害人“财产的损失和浪费”的目标。

第二，对由于欺诈行为使受害人对预期不利的规避决策失误致使规避没有实现，或因欺诈而决策失误致使预期利益无法实现或不能全部实现的，应当赔偿损失。

第三，对受害人的精神损害应适当损偿。按照民事协商原则和调解原则，这种责任制度将使受害人的权益得到最大限度的保护，同时体现了法律的威严。合同欺诈行为的违法行政责任合同欺诈行为的干扰使相对人的意思按照欺诈行为人设计的模式运行，相对人表达的意思实际上不是自己的意思，而是行为人的意思。它破坏了合同当事人的地位平等，破坏了等价交换的原则，破坏了交易的自愿性，破坏了社会信用。合同欺诈行为使参加交易的人没有安全感，使市场运行缺乏稳定的信用支持。合同欺诈行为的行政法律责任，一是要承担一定的惩罚性经济义务，通过经济惩罚强制教化;二是对严重违法的要吊销营业执照，实行市场禁入，从而在一定程度上起到警示作用。

合同欺诈行为的犯罪刑事责任合同中的欺诈行为属于民法和合同法调整范围，其承担的是一种民事责任。但合同中的欺诈行为如果具有严重的社会危害性、刑事违法性、及应受刑罚处罚性这三种性质时，行为人承担的就不只是民事责任，还要承担相应的刑事责任。鉴于有些合同欺诈行为破坏性很强，欺诈所获取的非法利益达到一定程度，我国1997年刑法第224条增设了对于利用合同进行诈骗犯罪的规定。合同诈骗罪是指以非法占有为目的，在签订、履行合同过程中，骗取对方当事人财物，数额较大的行为，它具有社会危害性、刑事违法性，理应受到刑法制裁。

合同欺诈的主要方式

同民事欺诈行为的主要方式包括：

1、虚假的质量欺诈行为;

2、虚假的商品标识欺诈行为;

3、虚假的合同主体欺诈行为;

4、虚假的宣传欺诈行为;

5、虚假的价格欺诈行为。

合同欺诈的特点有哪些

合同民事欺诈有四个特点：

1、欺诈人发出欺骗性或虚假性的邀请，诱导对方向自己发出订立合同的意思表示(要约)，采取欺诈手段实现签约目的。

2、欺诈人对订立合同的主要条款及有关关键性事实作虚假介绍，或者隐瞒事实真相，向对方发出订立合同的意思表示，致使对方做出错误的承诺，以实现其订立合同的目的。

3、所签合同生效后欺诈人通过双方履行该合同，达到其获取不法利益的目的。

4、目前合同欺诈的突出特点是欺诈人一般具有合法的主体资格或具有一定的实际履约能力，同时可能还积极履行所签合同的部分条款，即通过履行一定的合同义务，从被欺诈方获得不法利益。

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大千世界，无奇不有，网上养个电子宠物发泄情绪还是让人感到很“另类”。人们清楚网上“养男人纯粹是场游戏。而女性只不过是通过这种游戏，来抒发愤懑和不满。只是人们还是要问，为什么要用这种方式来包养男人?

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同居久了的人说自己确信一夫一妻，却因为性变得太过熟悉，倾向于过一阵子就到外面追求新鲜的刺激。更为前卫的做法甚至是大方的告知伴侣，征求了同意后与亲密的朋友发生性关系，在里面寻求刺激。

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第3篇：民事合同欺诈与合同诈骗罪分析

在合同签订履行过程中纠纷是常常发生的，纠纷发生后大家应冷静积极合法的处理纠纷以免使事态严重化。笔者撰写此文，从民事欺诈与合同诈骗罪的联系与区别进行深入分析，从而力求为大家在处理纠纷时能提供一个防范法律风险的方法。

1、什么是民事欺诈

民事欺诈是指一方故意告知对方虚假情况或隐瞒真实情况，诱使对方作出错误的意思表示。民事欺诈的有以下构成要件：

(1)一方主观上有欺诈的故意，隐瞒虚假情况或不告知对方情况是一方故意所为，故意包括明知虚假而告之或不告知，和应知而由于疏忽大意没有告知。

(2)一方客观上实施了欺诈行为。该行为可以是故意告知虚假情况的作为行为，也可以是有义务告知不予告知的不作为行为。隐瞒则包括故意以一定行为掩盖真实情况的作为和不予告知真实情况的不作为。

(3)由于一方的欺诈行为，诱使对方陷入了错误的认识。

(4)由于错误的认识而做出了违反其真实意思表示的行为。在没有对方的欺诈行为下另一方本应作出或不做出一定行为，然而由于一方的欺诈行为而不作出或作出了一定的行为。

2、什么是合同诈骗罪

合同诈骗罪是指以非法占有为目的，在签订、履行合同过程中，骗取对方当事人财物，数额较大的行为。该行为刑法规定中有以下表现形式：

(1)以虚构的单位或者冒用他人名义签订合同的;

(2)以伪造、变造、作废的票据或者其他虚假的产权证明作担保的;

(3)没有实际履行能力，以先履行小额合同或者部分履行合同的方法，诱骗对方当事人继续签订和履行合同的;

(4)收受对方当事人给付的货物、货款、预付款或者担保财产后逃匿的;

(5)以其他方法骗取对方当事人财物的。

3、民事欺诈向合同诈骗区别

(1)主观目的不同

民事欺诈是为了用于经营，借以创造履行能力而为欺诈行为以诱使对方陷入认识错误并与其订立合同，不具有非法占有公私财物的目的，只希望通过实施欺诈行为获取对方的一定经济利益，而合同诈骗罪是以签订经济合同为名，达到非法占有公私财物的目的。

(2)欺诈财物的数额不同

根据《最高人民检察院、公安部关于经济犯罪案件追诉标准的规定》第六十九的规定、合同诈骗案以非法占有为目的，在签订、履行合同过程中，骗取对方当事人财物，涉嫌下列情形之一的，应予追诉：

a、个人诈骗公私财物，数额在五千元至二万元以上的;

b、单位直接负责的主管人员和其他直接责任人员以单位名义实施诈骗，诈骗所得归单位所有的，数额在五万至二十万元以上的。

4、民事欺诈向合同诈骗的转换

例如，有些个人为了谈下一个合同，但另一方要求必须是公司才与其签订合同，于是该个人就私刻公章或虚构单位或冒用他人单位签订合同，合同签订后他很好的履行合同义务从中获得了利润，虽然该行为违法但并不构成合同诈骗罪。如果合同签订后携款潜逃则构成合同诈骗罪。从这个例子可以看出行为人签订合同以后的态度是非常重要的。

第4篇：关于调解协议中欺诈条款撤销的案件

[案情简介]

抗诉机关温州市人民检察院。

申诉人(原审被告)：关某，女

代理人：刘 律师

被申诉人(原审原告)：陈甲，男

代理人：黄律师

原审被告：陈乙，男，系与申诉人是夫妻关系。

申诉人关某与被申诉人陈甲、原审被告陈乙不当得利纠纷一案，于06年8月31日作出判决，后该判决发生法律效力。07年9 月温州市检察院提起民事抗诉，温州市中级法院决定指定再审。

一、一审判决

原判认为，陈某因交通事故给关某造成的伤害，应负赔偿责任。但是关某治疗非交通事故引起的“卵巢畸形瘤”，陈某没有义务。陈在不知情的情况下予以赔偿，可以要求返还。关某在温州市鹿城区人民医院分院住院六天的医疗费、误工费等共计6251.83元，关某应予以返还。陈乙是代领取赔偿款，并非不当得利的主体，陈甲要求退还全部赔偿款及陈乙承担连带责任，没有法律和事实依据，不予支持。判决：关某返还陈甲赔偿款6251.83元。

二、检察院抗诉理由

温州市检察院认为，原审法院未经当事人申请，主动进行调查取证，程序违法，因此形成的调查笔录不能作为认定案件事实的依据，陈甲主张达成调解协议前对医疗费用完全不知情，但不能提供相应的证据，原审法院予以认定错误。

三、申诉人诉称

申诉人关某诉称，

一、交警部门主持下达成调解协议是双方当事人的真实意思表示，合法有效，原审判决没有对调解协议的效力作出否定的情况下，片面认定本案为不当得利，没有法律依据;原审法院向所杨某、候某(参与调解交警)所作调查笔录缺乏真实性、合法性不能作定案依据。综上所述，原审判决适用法律错误，请求再审予以改判。

四、被申诉人辩称

被申诉人陈甲辩称，申诉人关某明知大部分的医疗费是治疗非交通事故引起的“卵巢畸形瘤”的费用，但隐瞒了该事实，构成欺诈行为，依法该部分的赔偿应当予以撤销，故原判决的结果是正确的，且原审判决生效后已达成执行和解，因此，请求依法予以维持。

在再审期间，被申诉人陈甲放弃部分诉讼请求，只要求撤销2006年5月17日交通事故损害调解协议中，关于被申诉人陈甲赔偿申诉人关某治疗“卵巢畸形瘤”的医疗费用及相关损失的赔偿约定，并只要求申诉人关某返还部分赔偿的约定。

五、再审法院判决：

撤销06年5月17日交通事故损害赔偿调解协议中关于被申诉人陈甲赔偿申诉人关某治疗“卵巢畸形瘤”的医疗费用及相关损失的赔偿的约定。

六、判决理由：

再审中法院认为，

一、调解协议中赔偿项目医疗费用是包括治疗非交通事故引起“卵巢畸形瘤”的费用，陈甲当时是否知道该事实?从其他资料上又无法查明，而且该事实直接影响本案的处理结果，为了查明事实真相，以最大限度地达到法律真实与客观的一致性，原审以走访的方式依职权对杨某、沈某(两人系参与调解的交警)所作调查笔录，符合民事诉讼法的立法精神，程序合法，可以作为认定案件事实的依据。

二、申诉人关某明知大部分医疗费是治疗非交通事故引起的“卵巢畸形瘤”的费用，而没有履行告知的义务，使陈甲在不知情的情况下，达成了调解协议，并予以赔偿。申诉人关某的行为符合欺诈的构成要件。被申诉人陈甲要求撤销该协议中有关该项医疗费用及相关损失的赔偿的约定，依法应当予以支持。

[争议焦点]

1、因发生交通事故后导致“卵巢畸形瘤”发作产生的医疗费用，是否应当作为交通事故的治疗范围。

2、法院在审判过程中主动动用公权力调查，是否违反证据原规则。

[案情评析]

一、因发生交通事故后导致“卵巢畸形瘤”发作产生的医疗费用，是否属于交通事故的治疗范围。

对于交通事故所诱发的疾病的治疗，应当按照因果关系中的实际情况确定，即按照原因力的大小，按照相当因果关系确定责任的有无。即侵权责任构成的因果关系。在法律上的因果关系有全部和部分的区分，全部的因果关系就是损伤完全由交通事故造成和引起的，比如当事人的骨折、流血等病情。部分的因果关系是当事人原本存在某些疾病，而交通损害行为，当事人使得该病症加重或者诱发了病症，换言之，如果没有交通事故发生，当事人原有疾病就不会发作或者加重。是否由肇事者赔偿伤者诱发或加重的疾病所需要的治疗费用，取决于是否有证据证明交通损伤行为与诱发的或者加重的疾病之间的因果关系。在确定了有相当因果关系以后，判断侵权行为对诱发疾病发生的原因力。原因力是百分之多少，就按照百分之多少赔偿支出的费用。因为疾病产生的机理属于医学专业知识，作为原告，可以要求医院在诊断病情时就各种并发症与行为是否有关系作出结论，或者申请鉴定，被告为证明因果关系不存在，也可以申请鉴定。根据司法解释，对治疗医疗费的合理性和必要性有疑义的，由被告方举证。就本案而言，被申诉人陈甲如对申诉人关某的医疗费有异议的话，应承担举证责任。

二、法院在审判过程中以走访的方式调查事实，是否正确。

本案法院以核实案情为由主动介入调查取证(调取本案关键证据，再审判决理由“

一、”中所述)的做法值得探讨。人民法院调查收集证据方式有两种：

(一)人民法院依职权调查收集证据的情形：

1、涉及可能有损害国家利益、社会公共利益或者他人合法权益的事实，为了保护国家利益、社会公共利益和诉讼外第三人的合法权益，人民法院应当依职权调查收集;

2、与诉讼实体无关的程序事项。例如：回避、诉讼中止等。对于这类情形，人民法院不依职权调查收集证据，诉讼程序将无法推进，依其性质决定了应当由人民法院依职权调查收集证据。

(二)因客观原因当事人无法收集的证据，当事人可以请求法院收集。本案不具有上述情形，法院做法不具有法律依据，也违背了审判中立的原则。

三、法院判决申诉人构成欺诈，撤销了交通事故损害赔偿调解协议中关于被申诉人陈甲赔偿申诉人关某治疗“卵巢畸形瘤”的医疗费用及相关损失的赔偿的约定。

根据谁主张谁举证的原则，在合同纠纷中主合同关系撤销的一方当事人对引起合同关系的变动的事实承担举证责任。被申诉人(原审原告)认为双方的调解

协议存在欺诈情形的应予以撤销，原告应提供相应的证据。但该案中被申诉人无法证明该协议签订时存在欺诈情形，不是被申诉人的真实意思表示，本案原审法院据以判决的依据是该院依职权调取的笔录。因该笔录违反了证据规则和法院审判中立的原则，不能作为定案的依据。本案法院 以申诉人关某明知大部分医疗费是治疗非交通事故引起的“卵巢畸形瘤”的费用，而没有履行告知的义务，使陈甲在不知情的情况下，达成了调解协议，并予以赔偿。申诉人关某的行为符合欺诈的构成要件。作出判决被申诉人陈甲要求撤销该协议中有关该项医疗费用及相关损失的赔偿的约定，因为缺少证据的支持，笔者认为该判决缺乏事实依据。

第5篇：债权转让合同案件的分析

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债权转让合同案件的分析

债权转让是债的移转类型之一，是合同双方不改变债的内容而为的债权主体的更迭。

债权主要分为记名债权(如股票、国债、公司债等)和指名债权(普通债权)，本文所讨论的债权仅为指名债权。

在理论上及实务中，对债权受让人行使债权、债权转让合同效力的认定、债权转让对于债务人的约束、债务人的抗辩权、出让人的瑕疵担保责任等问题认识上存在诸多分歧，本文拟结合我庭审理的部分典型案例，探讨对上述相关问题的认识。

一、债权受让人向债务人行使权利的正当性考查债权受让人向债务人起诉主张权利时，要否应对受让人受让行为的合法性进行审查，在实务中存在争议。

案例一

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某上市公司与其股东mdash;mdash;该公司工会约定将该公司5000万元的债权转让给工会，因工会为该公司担保而致工会所持有的该公司的股票被公司的债权人申请冻结，冻结期间，该部分股票价值大幅下跌，给工会造成了损失，所转让的债权作为对股票下跌损失的赔偿。

债权转让协议签订后，双方通知了债务人，因债务人未按期还款，工会遂起诉债务人。

诉讼中，工会与债务人达成还款和解协议，请求法院制作调解书。

按一般案件处理的原则，本案并不需要对案外的因素加以考虑。

但法院在审理中发现，如果一旦按双方的和解协议制作调解书，无疑确认了双方的债权债务关系合法有效，相应地，公司工会债权取得的合法性也被确认，而因债权转让协议并未纳入到本案审理中，假如债权转让存在无效或可撤销的因素，调解书是否会给其他权利人造成权利行使上的障碍则不无疑问。

因此，法院在应否下达调解书问题上颇费踌躇。

债权为财产权，可由权利享有者自由处分已是共识。

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企业的债权是企业的财产，与企业的其他财产一样受企业支配。

从财产处理的原则看，应当认为，企业在经营过程中对债权进行的处分，只要出于自愿，且不违反法律的禁止性规定，与企业对于其他财产的处分一样，其效力应予肯定。

但债权因有不同于一般财产的特点，转让不仅涉及到合同相对人，还牵涉到多方面的法律关系。

1、债权人与债务人之间的关系，是债权转让的前因。

2、债权出让人与受让人之间的关系。

该关系包括两层内容，一是债权转让的基础原因关系，如债权基于买卖、赠与而转让，二是债权受让关系。

3、债权受让人与债务人之间的关系。

4、债权出让人与其自身股东、其他债权人之间的关系。

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其他关系是否对债权转让产生影响，或基础原因关系应否加以考虑，是案件处理中必然涉及的问题。

理论上，债权转让合同不论在物权行为的立法模式中，还是在非物权行为的立法模式中，均被认为只要合同一经成立，受让人即取代出让人成为新债权人。

不同之处在于

前者将债权转让合同作为准物权契约，是相对的无因契约，除非转让双方作出特约，原因是否有效，对于债权受让人取得债权不产生直接影响，如甲以清偿债务为目的，将其对于丙的债权转让给乙，后甲发现并未对乙负有债务，但其债权转让合同仍不因之而无效。

后者则并不将债权转让的原因(如基于抵销、买卖等)与债权转让本身(交付)分为两个独立的法律行为，只要合同依法成立，受让人即有效取得债权。

因此，债权转让制度并不考虑其他原因。

通说认为，之所以不考虑其他原因，是基于债权转让的安全性，

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保护受让人能完全取得债权。

而所谓完全债权要求受让人取得债权。

第一，应不受被转让债权的成立、存续及内容上的瑕疵(无效、消灭及附有抗辩权等)的影响。

第二，应不受流通中瑕疵(转让行为无效或被撤销)的影响。

综上，纵使债权转让中存在瑕疵，该瑕疵也不对受让人行使权利产生影响。

也就是说，法院对受让人与债务人之间关系的确认并不需要审查其他有牵连的法律关系，不否认与债权有关联的其他人可以依法行使权利，其他人仍可依法就本案债权提出自己主张。

在案例一的情形中，调解书的下达应不需多虑。 只要受让人请求债务人为给付时证明了受让人资格，证明转让行为真实存在，法院即可依法作出处理。

二、债权转让合同效力的认定案例二

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某资产管理公司通过诉讼获得判决确认了其对于甲、乙公司的债权及对甲公司质押财产的优先受偿权，后该资产管理公司将债权通过拍卖转让给丙公司，丙公司取得债权后，即以资产管理公司为被告，向法院提起诉讼，请求确认转让合同的效力及对于担保财产的优先受偿权。

法院在审理此案时有两种不同意见

一种意见认为确认合同的效力应综合考虑合同签订的整个背景，包括合同订立的程序性要件和实体性要件，而且本案债务人与本案有利害关系，应通知债务人作为本案的第三人，听取债务人的意见。

另一种观点认为，本案债权是通过拍卖取得，不论程序性问题还是实体性问题，在拍卖以前已经经过相关管理部门的审核，当事人双方对此并无争议，不应再做审查。

案例三

某资产管理公司将其所享有的5000万元的债权以1000万元的价格出让给了某民营公司，该民营公司在向债务人某国有公司追偿时，债务人抗辩称其曾以2000万元的价钱向资产管理公司要求受让，却被拒绝，资产管理公司的行为损害了国家利益，转让合同无效，受让

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人无权向其主张清偿。

在该案的审理中有意见认为，本案涉及国有资产流失问题，应以损害国家利益否定转让协议的效力。

上述案例中涉及以下问题

债权转让合同效力在认定中应考虑哪些因素若当事人一方主体资格存在问题，该合同应怎样认识受让的对价是否必然是合同效力判断的依据合同标的如果是法律禁止转让的，该转让行为是否有效以下分别分析。

关于债权转让合同的主体。

债权转让合同主体为出让人和受让人白无疑问，从法律规定来看。

1、债权转让为处分行为，要求出让人应有的完全民事行为能力，否则，根据民法通则第五十八条和合同法第四十七条的规定，转让应当认定无效(无民事行为能力人签订的)或效力待定(限制民事行为能力人签订的，经追认后有效)。

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2、受让人是否应有完全的民事行为能力，有观点认为，受让人取得债权，属纯获法律上的利益，故依合同法的上列条款，只要有限制行为能力即可。

但我们认为，除因受赠与获得债权外，其余情形多为买卖，认为受让人为纯获法律上的利益，与事实不符。

所以受让人取得债权有对价的，也应认为受让人需具备完全的民事行为能力。

3、法律对受让主体有限制的，应当遵守相关规定。

法律规定不得向外国人为转让的，受让人不能为外国人。

法律对受让人范围有限制的，受让人不得为受有限制的人，如资产管理公司不良贷款债权的受让对象，财政部财金74号通知第三条规定，国家公务员、金融监管机构工作人员、政法干警、资产公司工作人员、原债务企业管理层以及参与资产处置工作的律师、会计师等中介机构人员等关联人不得购买或变相购买不良资产，即不得受让不良贷款形成的债权。

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根据合同法司法解释第4条的规定，虽然认定合同效力的依据只应为法律和行政法规，但上述情形下，应当可以认为相关人士参与受让，对于国家利益或社会公共利益有损。

案例中如果受让人为资产管理公司工作人员等人员，合同应当按无效处理。

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第6篇：关于房屋居间合同案件的法律分析

摘 要 近年来,我国房地产产业发展迅猛,二手房中介服务行业也伴随取得了长足的发展,其通过信息搜寻、传播等手段为房屋需求双方快速交易搭建了一个平台,有力地推动了房地产市场的繁荣,成为房地产市场中不可或缺的组成部分。同时,作为一种新兴行业,由于市场监管不到位、行业缺乏自律及相关法律规定诸多空白,房地产中介行业中的问题也日益地暴露出来,因居间合同引发的纠纷日益增多,对房地产市场和社会的和谐稳定产生了不良影响。

关键词 房屋居间合同 案件 法律分析

中图分类号: D926文献标识码:A

一、居间合同案件的总体特点与趋势

l、收案数目居高不下,与房产纠纷类案件数量众多相呼应。这一现象反映了近儿年来我国房地产产业发展迅速,人们对二手房中介服务行业需求增长的现状。

2、调、撤案件占据绝大部分,但调、撤案件的比例不断下降,案件调解难度逐渐加大。

3、原告绝大多数为居间人即受托人,诉讼请求主要是要求委托人支付佣金或违约金,但也开始呈现出复杂、多样的特点。

4、该类合同中充斥着大量格式条款,这也为众多的法律纠纷埋下了伏笔。

结合上述趋势预测,随着房地产市场的持续繁荣和房地产产业的不断发展,人们对于二手房中介服务的需求将不断扩大,但由于该类合同的法律规定尚不健全,案件裁判的许多标准尚不统一,2010年及以后的居间合同案件仍将居高不下,案情也将更加复杂,法院裁判的难度也会不断加大。

二、居间合同案件审理中的难点

通过对这两年司法实践中居间合同案件的分析可以发现,该类案件越来越复杂,且在案件的审理过程中存在诸多争议,司法实践中亦有不同法院作出了不尽一致的判决,存在同案不同判的现象。现将该些案件审理中亟待明确的难点问题分析如下:

(一)认定居间是否成功的标准不统一,从而导致对居间报酬给付条件的标准难以统一。

居间成功的标准就在于促成“合同成立”,但审判实践中对于如何认定“合同成立”存在不同的观点和做法。一种观点是只要买卖双方签订买卖合同,就可以认定中介公司促成合同成立,居间行为履行完毕,应当认定中介机构居间成功,委托方应当按约支付居间报酬;另一种观点认为,房地产居间合同是一种特殊的居间合同,买卖合同的签订不代表交易一定能够完成,中介机构全面规范履行居间义务也是其获取佣金的必要条件。因此,应全面审查合同未能履行的责任及居问人在此过程中是否依据诚实信用原则,按照法律规定和行业规范全面履行了居间义务。

(二)“跳中介”的行为难以认定。

居间人基于对委托人的信任付出大量劳动却得不到相应回报,委托人的行为无疑违背了诚信原则,然而对于认定当事人行为是否属于恶意“跳中介”存在难点。尤其在居间协议签订之后,买卖房屋的上下家以居间协议履行存在瑕疵或标的房屋不符合要求为由而解除居间协议时,很难判断买卖双方是否恶意。在这种情况下,买卖房屋的上下家后来签订的房屋交易合同虽得益于居间人的居间行为,但居间人对于委托人的不正当行为在取证上存在困难,不容易保护居间人的报酬请求权。

(三)居间合同中格式条款的效力认定意见不统一,从而导致同类案件裁判结果不同。

居间合同一般采用格式条款的形式,居间人在设立合同条款时,会提前考虑到各种风险可能,以合同条款预防风险的发生,比如不订约支付违约金条款、独家委托条款等等。至于这些条款的效力,有人认为,这些格式条款系中介公司事先单方拟定,双方未就内容进行充分协商,限制了委托人权利的行使,加重了委托人的责任,应认定无效。有人认为基于合同自由原则,委托人在签订居间合同时是知晓这些格式条款存在的,委托人选择同中介公司签订居间合同也完全是自己意思自治的结果,且目前二手房交易市场尚不规范,交易中诚信缺失,委托方为追求自己利益最大化而损害中介公司利益的现象普遍存在,因而这些格式条款的内容并不违反法律规定,不应否认其效力,否则将会打压中介行业发展的积极性。

(四)居间活动支出的必要费用难以细化。

由于对于必要费用如何计算法律没有明确规定,其具体数额则一般由法院酌定,从目前的司法实践来看,对于居间费用的判决,不同法院存在不同的判决结果。

三、如何解决这些难题

(一)认定居间成功及确定居间报酬给付条件的标准。

目前审判实践中,存在大量买卖双方签订房地产买卖合同但最终未能履行的情况,根据法条规定,我们可以看出居间成功的标准就在于促成“合同成立”,但是如何认定“合同成立”从而确定在什么情况下应该支付居间报酬存在争议。要解决这个问题,首先要明确居间的性质,笔者认为,房地产居间合同作为一种特殊的居间合同,买卖合同的签订不代表交易一定能够完成,中介机构全面规范履行居间义务也是其获取报酬的必要条件,因此应当全面审查合同未能履行的责任及居间人在居间过程中是否依据诚实信用原则按照法律规定和行业规范全面履行了居间义务。如果中介机构已经全面履行了居间义务,促成双方签订买卖合同,此后的履行不能并非中介机构的责任,那么委托人不能以合同未履行为由拒付中介报酬。

(二)对“跳中介”行为的定义以及对该行为责任的界定。

“跳中介”是指委托人与系争房屋的买受人在利益的驱动下,在居间人介绍双方认识或在达成协议后以标的房屋不符合要求或居间服务不符合标准为由甩掉居间人,私下达成交易或委托其他中介公司进行居间,逃避支付居间报酬的行为。对于“跳中介"行为的责任界定,笔者认为关键要看中介公司提供服务的范围以及交易双方协商的程度,具体而言应综合考察中介公司是否积极提供中介服务、委托人是否利用中介公司提供的信息私下与出卖人订立合同、委托人有无恶意逃避支付佣金的义务等等 。如果居间人只是与房屋买受人签订看房确认书,没有协商过其他交易条件,或是进行过协商,但交易条件并没有固定,那么当事人跳中介的行为并不应该认定为恶意,此时委托人无需向原中介公司支付居间报酬,但如果原中介公司为此付出过劳动,那么一般只需支持委托人向原中介公司支付必要的劳务费用。如果中介公司与房屋买受人不仅仅签订了看房确认书,而且三方对房屋买卖交易条件进行有效协商并最终签订了三方居间协议,此时委托方无正当理由拒绝居间公司的服务私下与买受人签订交易合同或者委托其他中介公司进行居间服务的行为应认定为恶意,委托人应向居间人支付全部的居间报酬,防止居间人的合同目的因委托人的不当行为而落空。

(三)对于居间合同中格式条款效力的认定。

在审判实践中,居间合同中如果注明“在委托期限内不得存在任何反悔不再出售或不再购买等行为,否则构成违约,仍应支付相当于报酬的违约金”,笔者认为这样的格式条款加重了买卖方责任并对买卖双方是否签订买卖合同的意思自治的权利作出了限制,违反了合同自愿原则,同时也有悖于合同法关于居间人未促成合同成立不得请求支付报酬的规定,认定该格式条款无效。而对于独家委托协议约定委托期限内委托人不得擅自取消该项委托或另行委托第三人,否则构成违约,仍应支付居间人相当于报酬的违约金这样的格式条款则不简单认定无效。一般认为,与委托合同类似,居间合同的订立以委托人与居问人之间的相互信任为前提,因而居间关系成立并生效后,如果一方对另一方产生了不信任,应当认为其有权解除合同。但是,得随时解除合同的权利是否为委托人的“主要权利”并以此为据认定独家委托协议中的条款排除了委托方“主要权利”因而无效,仅此似乎还欠说服力,但可以肯定的是,提供该条款的一方限制了对方的权利。因而,更好的做法是结合委托书文本,看格式条款提供方在订立合同时是否采用足以引起对方注意的文字、符号、字条等特别标识并按照对方的要求对该格式条款予以说明,且在诉讼中提供格式条款一方能否举证说明其已尽合理提示及说明义务。如果提供格式条款一方举证不能,且相对方申请撤销该格式条款,法院予以支持更为妥当。

(四)居间活动支出的必要费用。

必要费用的给付数额,法律并没有规定一个具体标准,笔者认为居间人可以就自己担付的费用请求委托人返还,或者双方可约定先有委托人预付,多退少补,但委托人负担的费用以“必要费用”为限,即居间人为居间活动的进行而必需且合理地支出的费用,超出这一限度的费用支出则由居间人自行负担。为此,居间人在要求委托人负担费用时有义务说明费用的支出项目以及必要凭证,否则委托人可以拒绝承担费用。从目前的审判实践来看,《合同法》所规定的“从事居间活动支出的必要费用”这一表述过于笼统,不够清晰,缺乏可操作性,笔者也认为目前的居间收费过于混乱,应出台法律加以规制。

四、对策与建议

在一些较为发达的国家和地区,80%左右的房地产交易是通过房地产中介撮合促成的,可见房地产中介的存在对房地产市场的发展的重要性。与国外这些发达国家和地区相比,我国房地产中介行业尚处于早期的摸索阶段,不可避免存在一些负面现象。以下提出一些简单的对策和建议,旨在为规范房地产中介市场秩序、化解房地产中介纠纷、维护当事人合法权益、促进房地产市场稳健发展提供思路。

(一)立法补充和完善。

我国目前仅有《中华人民共和国房地产管理法》、《合同法》、《关于房地产中介服务收费的通知》等几部简单的法律法规对房地产中介服务行业进行规范,虽然各地行政部门也相继出台了一些办法、条例之类的地方性法规,但其效力、范围远不能满足中介市场发展的需要,不能有效规范市场行为。这就需要立法机关尽快制订、出台专门规制房地产中介服务的法律法规,针对现实中出现的各种情况进行规定,改善目前这种同案不同判的混乱情况,真正做到司法公平。

(二)强化职业素质,制订中介机构从业人员的职业道德规范。

我国目前房地产居间活动缺乏行业的统筹规划和行业自律,致使一些房地产中介机构及工作人员为片面追求利润,不讲职业道德,损害中介行业的健康持续发展。因此,可以通过制订中介机构从业人员职业道德规范来提高相关人员的职业水平和道德素质,以此减少房地产交易活动中纠纷的发生。

(三)加强信息共享,促进标准统一。

在房地产居间合同案件的审理过程中存在诸多争议,但由于解决这些争议的标准尚不统一,司法实践中普遍存在不同法院同案不同判的现象。要解决这个问题,除了做出统一的法律规定外,在各个法院之间进行信息共享、统一裁判标准就显得极为重要,这也有利于避免当事人利用不同法院的判决损害他人合法权益,真正实现法律的目的。另外,针对某些地区还存在的管辖地域争议,应认真贯彻“便于当事人进行诉讼、便于人民法院行使审判权”的两便原则 。

(四)加大法制宣传力度。

通过开展法律讲座、社区普法等各种法制宣传活动增强广大居民对于房屋中介服务相关法律规定的认识,树立证据保全的意识,提倡依法参与居间活动。

(作者:华东政法大学研究生教育院08级民商法硕士研究生)

注释:

张宁.陶某与上海中原物业顾问有限公司居间合同纠纷案--房屋居间合同中规避"跳单"条款的效力和"跳单"行为的认定.案例交流.(15),上海市第二中级人民法院研究室2009年12月10日编.

常怡主编.民事诉讼法.中国政法大学出版社,1999年第3版,第95页.

第7篇：