简易的水果买卖合同（共11篇）
供方(乙方)：________
甲乙双方经协商一致，订立本合同，共同信守下列条款：
甲方承诺每两日接收不低于一货柜泰国山竹。乙方保证每两天提供给甲方不低于一货柜泰国山竹。合同期限暂定为半年。
1、品名：________交货地点：________
2、品质规格：按照甲、乙双方确定的`标准及双方协商(山竹的坏果率不超________%，超________%的部分乙方承担)，乙方应将好果交给甲方销售。生果及坏果双方协商解决，甲方有权退换货。
3、价格：由甲、乙双方根据当地市场价格协商一致确定。甲方保证货到凭祥通关后付清全部货款。
4、交货办法：在合同规定日期内，具体商定交货日期和日交货量为柜(件)，做到有计划采收。
5、验收办法：按散果或成件果验收办法，抽样验收。甲方供货的实际销售商反应质量不合格，视为乙方供货质量不合格，由此造成的损失由乙方承担，甲方可随时终止合同。
6、价款结付：甲方按实收数量和乙方商定的价格，在到货当日内全部付清货款。延期按日息千分之五，支付乙方利息，次日不能结清余款，乙方有权停止供货。七日内不能结清，乙方有权终止合同并要求甲方给与赔偿。甲方按照拖欠货款的________%赔偿给乙方。
7、费用负担：清关费、运输费由甲方先垫付，次日返款时扣除先行垫付费。如超过合同规定交货地点收货，其超里程运费，由甲方负担。
8、利润分配：甲方销售价格，乙方采购价格双方公开，双方承担各自费用，利润各占百分之五十。
9、双方的责任：乙方应努力提高质量，按照计划，按时、保质、保量完成供货任务。
10、如遇人力不可抗拒的灾害影响合同的执行时，乙方应在交货前一天提前通知甲方，甲方不视乙方违约。
11、货到甲方指定地点后，甲方不得少收或不收。
12、合作期间，相关事宜可双方协商相关事宜，协商结果以书面通知为准。
13、违约处理：任何一方违反合同，按合同总值处以x%违约金赔偿另一方损失，并按《合同法》及有关法规处理，如发生争议，任何一方都可向日照市人民法院起诉。
14、本合同自双方签字之日起生效，履行完毕作废。作合同一式二份，双方各执一份。
甲方单位：________(盖章)
乙方单位：________(盖章)
经办人：________(签字)
经办人：________(签字)
20___年___月___日
《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》(下称“《民间借贷规定》”)第一条、第十一条、第十条确立了企业间民间借贷行为的合法地位、有效效力,并赋予了法人之间诺成性民间借贷的可能。
企业间民间借贷常以买卖形式为民间借贷提供担保,其外观表现形式就是买卖合同。但作为担保形式的买卖合同和一般性买卖合同具有诸多本质差别。首先应明确:买卖形式担保并非传统和规范意义上的担保。规范担保方式包括也仅包括保证、抵押、质押、留置和定金五种。买卖形式的民间借贷担保因无第三人介入,所以排除保证性质;不涉及担保合同、登记或交付,并非法律规范使然更不属于物权,所以排除抵押、质押或留置性质;有关联款项流动但其给付系借贷合同成立标志(实践性)或履行本体(诺成性)而非用于买卖等债权担保,且无法吻合标的额20%的上限规定,所以排除定金性质。这种担保属非规范的债权担保,即签订买卖合同并以物的所有权转移为可能性后果作为震慑,压迫债务人及时、足额偿还借贷本息。常常因不愿或无法办理不动产他项权登记而无法设定抵押担保、不愿或无法交付动产或办理股权等登记而无法设定质押担保、不属于法定适用范围而无法适用留置担保而发生,又常常以约定超低买卖价格等方式发生担保震慑效果。其与一般性买卖合同差异迥然。
1. 目的不同。
担保是法律规定或当事人约定的保证债务履行的方法和手段[1],买卖形式担保目的是保证民间借贷债权的实现,而与买卖合同标的物所有权并不直接相关。买卖合同目的是标的物所有权的转移而与民间借贷等其他法律关系并无牵连。
2. 性质不同。
买卖形式担保具有所有担保共同的从属性,即附从于民间借贷法律关系,包括发生上、变更上和消灭上的从属性,其命运决定于民间借贷关系的状态。买卖合同则具有绝对的独立性,不附从于任何其他法律关系。
3. 内容不同。
买卖形式担保大多附有条件或期限,约定有回购权并对回购期间买受人的权能设有一定限制,回购适用购买价格原值(多在利息预扣或依约支付情况)或原值附加一定额度的溢价(多在利息未扣或未按约定支付情况而描述为违约金)。买卖合同则集中于标的物交付与价款交付、所有权转移及风险转移、标的物瑕疵与所有权瑕疵等方面。
4. 价格条款不同。
买卖形式担保的标的物价格一般远低于实际应然价格,动辄“腰斩”甚至议价更低,且大多由债务人提前声明放弃撤销权。买卖合同虽在价格方面也强调“自愿”原则,但毕竟受到公平原则和诚实信用原则的制约,且在“显失公平”情况下当事人大多享有《合同法》第五十四条规定的撤销权。
5. 履行要求不同。
买卖形式担保大多不以标的物交付为履行要求,尤其在不动产或特殊动产场合更几乎不要求办理所有权变更登记。买卖合同则以交付标的物、转移标的物的所有权为出卖人的基本义务[2]。
6. 变更和转让的限制不同。
买卖形式担保大多不允许出卖人即债务人对合同进行任何变更或债权债务转让。买卖合同则基本适用《合同法》对应的常规性规范。
7. 违约责任不同。
买卖形式担保大多仅约定出卖人即债务人违约时应承担的法律责任,偏向性至为明显。买卖合同则出于平等和公平原则大多约定有彼此相对的违约责任,基本会达致接近平衡的效果。
8. 解除条件不同。
买卖形式担保的解除原因集中于外部的民间借贷关系消灭或内部的“买受人”行使回购权。买卖合同的解除原因则执行《合同法》第九十三条、第九十四条的一般性规定。
9. 文本份数不同。
买卖形式担保经常存在债权人同时持有民间借贷合同和担保买卖合同且文本份数较多,而债务人不持有相关文本。买卖合同文本份数几乎没有例外都是双对数量且大多各方所持份数相同。
例如,甲公司向乙公司签约借款100万元六个月,月利2%;另外签订有买卖合同,约定甲公司将价值280万元的一栋别墅作价100万元卖予乙公司,向乙公司出具《商品房买卖合同》及房款全额交款票据但无须实物交付,甲公司并在六个月内享有以112万元回购该房的权利,六个月内乙公司暂不进户或进户但不装修、不转让、不出租、不设定担保,如甲公司违约则需承担标的额24%的违约金。丙公司与丁公司签订买卖合同,约定将价值280万元的一栋别墅以260万元卖予丁公司,向丁公司出具《商品房买卖合同》及房款全额交款票据,承担房屋质量和所有权瑕疵担保义务,六个月内完成交付并配合进行房屋所有权变更登记,交付日起丁公司可自主占有、使用、收益和处分该房,如一方违约则需向对方支付标的额24%的违约金。甲乙公司签订的买卖合同显然是买卖形式对民间借贷所为的担保;而丙丁公司签订的是独立的买卖合同。
二、实务中准确辨析的必要性
实务中对买卖形式担保和买卖合同准确辨析,对案件的具体裁判和当事人的合法权益具有十分重要的影响,对法律实质公正价值的实现和司法活动引领作用的发挥具有非常重要的意义。
如前例,甲公司逾期未清偿借款,乙公司依借款合同诉请甲公司还本付息,人民法院确定案由为民间借贷纠纷,则可依《合同法》、《民间借贷规定》判决甲公司偿还本金100万元,并依约定利率支付利息直至清偿完毕之日止。甲公司逾期未清偿借款,乙公司依担保买卖合同诉请甲公司履行合同交房过户,人民法院经审查该合同系为借款合同提供担保,确认案由为民间借贷纠纷,并释明需变更诉请为还本付息,如乙公司拒绝变更则裁定驳回起诉;如乙公司相应变更诉请则可判决甲公司偿还本金100万元并依约定利率支付利息直至清偿完毕之日止,甲公司不履行生效判决债务时乙公司可申请拍卖别墅以偿还债务(拍卖得款与债务间差额返还或补偿)。设定借款之日起十一个月后判决生效,则甲公司应偿还122万元及相关诉讼费用。若无能力还款将别墅转让变现272万元,将可剩余约150万元;若被强制执行将别墅拍卖变现222万元,将可剩余约100万元。
如人民法院对在后情形受理后确定案由为商品房买卖合同纠纷,则可能判决甲公司交付别墅、配合办理所有权变更登记至乙公司名下,甚至还可能判令甲公司承担迟延履行的违约责任。如此,则甲公司不但没有了“剩余”财产,还要失去别墅,甚至另行承担违约责任。这种显失公平的结果在客观上造成实质公正缺失,同时也对“通谋的虚伪表示”、“隐匿行为”(在当事人之间应当确认为无效[3])进行了司法确认,也等于变相支持了类同于“绝押”条款效力而规避了规范性抵押担保物权的限制性规定(绝押合同的禁止是严格意义上的禁止[4]),形成消极的引领效应。
三、民间借贷买卖形式担保与买卖合同的辨析
不能否认的是,生活中确实存在甲乙两公司同时建立有100万元民间借贷合同和100万元房屋买卖合同关系的可能,所以准确辨析从而客观认定就成为维护实质公正的必要课题。而进行辨析的一般性前提是被告提出买卖合同系民间借贷关系的担保抗辩,基础依据是当事人陈述的买卖合同形成过程及各方举证。
1. 辨析合同目的与文本。
如买卖合同文本直白写明为借款提供担保之立约目的,出现或涉及民间借贷、借款、本息、担保等正常买卖权利义务之外的措辞或内容,则应认定系担保形式买卖。
2. 辨析合同价格。
如标的物价格明显偏低(大多会达到或超过30%的可容忍价差幅度)而出卖人预先明确放弃撤销权,则有较大可能系担保形式买卖。
3. 辨析款项流动。
如合同约定一次性支付买卖价款,买受人付款“规律性”不足(差额常常可以折算出标的额为本金基数的利率,多为预扣利息所形成),或全额付款但同时或短时间内出现出卖人“规律性”回款(回款额常等同于借款期内利息或部分利息),或出卖人在收取价款后多次向买受人“规律性”付款(多为等额支付周期性利息),则因违背买卖合同中出卖人作为收款方地位和无理由反向支付的生活常识而有较大可能系担保形式买卖。该种情形有时会表现为出卖人从买受人处收款,而向买受人之外的第三人(多为买受人指定)以各种名目回款或付款,如无充分的向第三人支付依据或基础法律关系,则不应影响认定结果。
4. 辨析费用负担。
众所周知,买卖合同尤其不动产买卖合同从惯例上由买受人承担变更所有权的过户费用。虽也可以特约由双方负担或出卖人承担,但毕竟极少发生且多纳入标的物价款中统一核算,故如约定由出卖人承担过户费用,则有可能系担保形式买卖。更有一些情况下会出现买受人再售标的物时由出卖人无偿协助更名换件(多为尚未登记的不动产)或由出卖人承担再售交易费用的条款,此时系担保形式买卖的可能性进一步增大。
5. 辨析权能限制。
如合同约定买受人在购买后一定期限内不进行实际占有、使用、收益或处分,或对该等权能进行部分限制,则有较大可能系担保形式买卖。
6. 辨析回购条款。
如合同约定有一定期限内出卖人可以原价或“规律性”加价价格(加价额大多即利息额)回购的条款,则有较大可能系担保形式买卖。
7. 辨析违约责任。
如合同单纯约定出卖人违约责任或出卖人违约责任明显偏重,尤其违约责任承担条件与是否如期回购相关联,则有较大可能系担保形式买卖。
现实生活纷繁复杂,个体需求千差万别,各种可能性不一而足。最终辨析结论的形成往往需要多角度综合分析客观认定,而不宜单一因素武断或先入为主。
摘要：《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》已于2015年9月1日起施行。该规定第42条充分认知了民间借贷中时常伴生以签订买卖合同作为借贷担保的客观情况,明确规定了案由确定、法院释明和拍卖代偿等规则,为相应纠纷处理设计了统一规范。但现实生活中,买卖合同独立于民间借贷之外另行存在,或者依附于民间借贷供用担保的可能性并存,通过合同各要素准确辨析从而进行正确的法律适用,对案件的准确裁判和民间融资市场的有序发展意义重大。
关键词：民间借贷,买卖形式担保,买卖合同,辨析
参考文献
[1]孙鹏,肖厚国.担保法律制度研究[M].北京:法律出版社,1998:1.
[2]来奇.买卖合同[M].北京:中国民主法制出版社,2003:57-59.
[3]蓝承烈.民法专题研究与应用[M].北京:群众出版社,2002:61-64.
但是，这个似乎已经被遗忘的保护消费者权益的《范本》，能否承担起规范二手车市场的大任呢？
《范本》是“历史性进步”
其实早在2007年9份，《范本》就已公布在国家工商总局网站上，并开始在全国范围内推行使用。《范本》明确规定，如果卖车人提供的车辆信息不真实，买车人有权要求卖方赔偿损失。
北京亚运村汽车交易市场总经理苏晖曾表示，《范本》的公布对于国内二手车流通领域来说，称得上是“历史性进步”，对于二手车市场也是个利好消息。
北京凯亚律师事务所蒋苏华也认为，合同内容维护双方利益。如果这一示范合同能顺利推广，对于今后消费者发生事故理赔时，能有个很好的依据。
车商不“自觉” 消费者不“主动”
然而，尽管《范本》早已公布，但工商部门表示，由于合同示范文本并不是强制性的，因此长期以来大部分二手车商以各种理由拒绝《范本》，常常自己拟订协议来代替。
北京中联旧机动车交易市场企业策划部经理陈欣告诉记者，二手车商往往愿意自己拟订协议，这样可以对车价、牌照、发动机号等一些常规问题进行约定，规避容易引起纠纷的敏感问题。
“签了合同多麻烦，买主一旦追究我们认为没有必要说的车况信息，控告我们这是有意欺骗行为，我们要承担刑事责任的。所以一般如果买主没有强烈要求，我们是绝对不会主动要求签的。”一位车商对记者透露。
此外，大部分消费者对合同的认知度低，对自己评估能力的过于自信，也助长了车商不使用《范本》的侥幸心理。
在采访中，一些消费者根本不知道《范本》的存在，而另一些消费者就算知道，也是对其中的内容略懂一二。多数消费者似乎只相信自己的“眼力”或者熟人的“能力”，而对《范本》这种可靠的“法律武器”不予以重视。
合同亟待完善
在二手车市记者还了解到，由于考虑到成本费用问题，不少经纪公司的车商在收购车辆前没有给车辆作出技术评估，很多时候经纪公司自己都分辨不清哪些是“问题车”和“事故车”，对车况的了解也是一知半解，因此能告诉消费者的车况信息也就少之又少。
苏晖指出，国内的车管部门应该将车辆的每次维修状况都记录在案。否则，隐瞒车况就很难杜绝，毕竟要将真实的车况告知给下一个买主，单纯指望卖车一方的诚信意识和道德水平是不够的。
中国汽车流通协会副秘书长沈荣说：“目前的《范本》很不完善，尤其在车况介绍一栏中，由于没有统一的《车况评估标准》的划分，具体车况的介绍模棱两可、含糊不清。因此需要二手车评估标准鉴定的出台以及权威评估机构的认证做保证，买方才能真正放心。”
这些因素导致了《范本》长期以来难以执行。记者致电石家庄二手车市场，一位不愿透露姓名的负责人说道，目前他们正在根据当地的实际情况对《范本》进行修改，在得到车商和消费者的普遍认可后，这份合同才会在市场上正式要求车商执行。
乙方：
根据《中华人民共和国合同法》及其它相关法规的规定，甲、乙双方本着平等互利，共同发展的原则，就乙醇汽油供销事宜协商一致，约定如下条款，共同遵守执行。
1、 产品符合国家标准(车用乙醇汽油符合GB18351-20_)，国家施行新的标准则按新的标准执行。
2、油品价格：汽油/吨;/吨;元/吨;柴油元/吨;-10# 元/吨.
3、乙方订购汽油吨;吨;-吨.总价款 (大写： )。
4、付款方式：现金或银行转帐帐号( )。
5、乙方需甲方配送，运费( )。预付10%定金，甲方将油品送到，验货付款后卸车。
6、 油品自提：
⑴、交货(提油)地点：为甲方指定的油库。如因甲方原因无法安排乙方在以上油库提油，甲方可安排乙方在甲方所属的其他油库提油，因此所产生的额外运输费用由甲方负责。
⑵、交货方式(提油)：自甲方的储油器将油输入乙方的运输油车起即视为货物已经移交。
⑶、选择运输方式为：乙方自提(由乙方选定车辆运输)。运输过程中所产生的费用由乙方承担，乙方在甲方油库提油后的一切风险由乙方承担。
7、计量：根据甲方供油油库流量表实测计算输油数额为准。损耗按有国家有关规定执行。如乙方对流量表实测计算输油数额有异议的，可在出库前双方共同计量确定。
8、验收：乙方应当在提油时进行验收，如对收到油品质量有异议，应即时提出，否则视为甲方所供油品合格。
9、甲方在接到乙方的异议后日内和乙方共同检验，或者共同委托相应的检验部门进行检验，检验费用由乙方预付;如甲方的供油存在质量问题，则检验费由甲方承担。
10、本合同价格为当时提货价格，以后价格按发改委通知意见调整。如已办完付款手续油未提完油价上调时，未提油品价格不变，提完为止;油价下调时未提油品按下落后价格，差价冲下次货款或退款。
11、 由于不可抗力致使造成本合同无法完全履行或者部分无法履行，受不可抗力的一方或者双方均不需承担违约责任。但应在不可抗力事件发生后 日内通知对方，采取积极补救措施，将不可抗力造成的损失降至最低程度。
12、双方在合同的履行过程中如有争议，应协商解决，协商不成的，双方同意选择下列第 种方式处理：
1、依法向 仲裁委员会提请仲裁;
2、依法向 人民法院提起诉讼。
13、此合同一式两份，经甲乙双方签字后生效。
14、乙方所购油品供给完毕后合同自行失效。
(此页无正文)
甲方：(盖章) 乙方：(盖章)
代表：(签字)
1、品名： 数量：
2、品质规格：虎皮( ) 裂口( )黑油点(老鼠屎)( )果锈( ) 水烂伤( )
3、价格： 定金：
4、起货时间：
5、付款方式：
6、双方责任：乙方应努力配合甲方按收购计划，保质，保量完成合同任务，起货之前有义务妥善保管，保证果品完好无损。甲方不得少收或不收。
7、违约处理：任何一方违约合同，按合同定金总值处以 %违约金赔偿另一方损失，并按《合同法》及有关法规处理，如发争议，任何一方都可以起诉对方。
8、本合同自双方签字之日起生效，履行完毕作废。
甲方(需方)：
乙方(供方)：
经办人：
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（三）根据《中华人民共和国合同法》及有关法律、法规的规定，本着平等、互利的原则，经买卖双方充分协商，特订立本合同，以便双方共同遵守。
第一条 标的、数量、价款
名称
品种
产地
商标或品牌
计量单位
数量
单价
金额
合计人民币金额（大写）：
第二条 质量标准：_______________________________________________
第三条 包装标准、包装物的供应和回收及费用负担：
________________________________
第四条 合理损耗标准及计算方法：
_________________________________________________
第五条 标的物的所有权自_________时起转移，但买方未履行支付价款义务的，标的物属于__________所有。
第六条 交(提)货方式、地点、时间、数量：
方式：____________________________________________
地点：____________________________________________
时间：____________________________________________
数量：____________________________________________
第七条 运输方式、到达站（港）和运输费用负担：
___________________________________
第八条 检验标准：
________________________________________________________________
第九条 检疫单位、方法、地点及费用负担：
__________________________________________
第十条 结算方式、时间及地点：
____________________________________________________
第十一条 担保方式（也可另立担保合同）：
__________________________________________
第十二条 本合同解除的条件：
______________________________________________________
第十三条 违约责任：
买方：
____________________________________________________________________________
卖方：
____________________________________________________________________________
第十四条 合同争议的解决方式：本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决；也可申请当地工商行政管理部门调解；协商或调解不成的，按下列_____种方式解决：
（一）提交_________仲裁委员会仲裁；
（二）依法向人民法院起诉。
第十五条 本合同自___________生效。第十六条 其他约定事项：_______________________________________________
本合同如有未尽事宜，须经买卖双方共同协商，作出补充规定，补充规定与本合同具有同等效力。
合同正本一式二份，买卖双方各执一份；合同副本一式_______份，交卖方所在地工商行政管理分局留存一份。
主流观点认为，《合同法》第56条规定，被撤销的合同自始没有法律约束力。因此，甲、乙虽然签订了房屋买卖合同，并共同申请完成了房屋所有权转移登记，但该房屋买卖合同一旦被撤销，溯及到合同签订时，其效力就不存在，基于合同已经转移登记到乙名下的房屋所有权，应当自动恢复到合同签订前的状态，即自动恢复为卖方甲所有。换言之，人民法院生效的判决书虽然只撤销了甲、乙签订的房屋买卖合同，但是，依《合同法》第56条的规定，该判决也同时确认卖方甲取得了原本属于自己的房屋所有权，故登记机构可应卖方甲的单方申请，凭生效的撤销房屋买卖合同的判决书，先行撤销乙的房屋所有权登记，收回乙的房屋所有权证书或公告其作废，恢复原登记簿的记载，即恢复甲原来的房屋所有权登记，并向甲补发房屋所有权证。笔者对此很赞同。
一、人民法院生效的判决书撤销的是基于房屋买卖合同建立的债权，不是记载在登记簿上的物权———房屋所有权
从理论上看，人民法院生效的判决书撤销了房屋买卖合同，是否及于因该合同取得的物权———房屋所有权，须通过公示与物权之间的关系来考察。目前，公示与物权关系的体现主要有公示生效主义与公示对抗主义两种模式。公示生效主义，即不动产物权非经公示不发生效力，如《瑞士民法典》第972条第1款规定，物权在不动产登记簿里记载后，始得成立并依次列顺序日期。该主义以严格区分物权和债权为背景。公示对抗主义，即不动产物权未经公示也发生效力，但未经公示的物权不能对抗第三人，如《日本民法典》第177条规定，不动产物权的取得、丧失及变更，除非依登记法规定进行登记，不得以之对抗第三人。该主义对物权和债权的区分模糊，或者说，物权和债权并无实质区别。我国《物权法》第14条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，自记载于不动产登记簿上时发生效力。在我国，公示与物权的关系采公示生效主义。申言之，我国是严格区分物权和债权的。故人民法院生效的判决书撤销了房屋买卖合同，只是撤销了基于该合同建立的债权，并不及于因该合同取得的物权——房屋所有权。
从法律规范上看，《物权法》第15条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效;未办理物权登记的，不影响合同效力。该条规定明确体现了《物权法》中债权和物权相区分的原则。《民法通则》第84条第1款规定，债是按照合同的约定或者依照法律的规定，在当事人之间产生的特定的权利和义务关系，享有权利的人是债权人，负有义务的人是债务人。据此可知，债权即债权人享有的权利。本案中，买方乙基于房屋买卖合同约定建立了债权，该债权是乙享有的请求卖方甲交付房屋并协助办理房屋所有权转移登记的权利，债权是请求权。《物权法》第2条规定，物权，是指权利人对特定的物享有直接支配和排他的权利。物权是支配权，具体到房屋所有权，权利人无须他人同意或配合，依自己的意思直接对房屋享有占有、使用、处分、收益的权利。因此，债权和物权是两种不同的财产性权利，债权是物权变动的原因，物权是债权实现的结果。本案中，人民法院生效的判决只是撤销了作为物权变动原因的债权，没有撤销债权实现结果的物权——房屋所有权，即只消灭了物权产生的原因，而没有消灭物权本身。
《物权法》第16条规定，不动产登记簿是物权归属和内容的依据。记载在登记簿上的物权，没有被撤销或注销的，仍然依法有效。本案中，虽然人民法院生效的判决书因法定原因撤销了甲、乙间的房屋买卖合同，但没有撤销已经依法转移登记在乙名下的房屋所有权，故登记在乙名下的房屋所有权仍然依法有效。
二、房屋买卖合同被撤销后，“返还房屋”不是物权，是请求权
本案中，人民法院生效的判决书，虽然撤销了卖方甲与买方乙签订的房屋买卖合同，但没有撤销已经转移登记到买方乙名下的房屋所有权，更没有将该房屋所有权确认给卖方甲，笔者据此认为，卖方甲只是基于该判决取得了返还房屋的两种请求权。
一是基于买方乙的不当得利取得的债权请求权。《民法通则》第92条规定，没有合法依据取得不当利益，造成他人损失的，应当将取得的不当利益返还受损失的人。不当得利是指没有法律上的依据取得利益并致他人利益受损的行为。不当得利成立后，在受益人与受损人之间产生债权债务关系，即不当得利之债。买方乙与卖方甲签订的房屋买卖合同被人民法院生效的判决撤销后，基于该合同转移登记到乙名下的房屋所有权失去法律上的支撑依据，乙取得的房屋所有权遂构成不当得利，甲则因失去房屋所有权而使利益受损，甲、乙间形成不当得利之债。甲因该不当得利之债取得请求权，可以直接请求乙或诉请人民法院判决乙履行返还房屋所有权的义务，而不能直接享有现时登记在乙名下的房屋所有权。
二是基于返还财产取得的物权请求权。《合同法》第58条规定，合同被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。申言之，卖方甲可以凭撤销房屋买卖合同的生效判决书，直接请求乙或诉请人民法院判决乙将登记在其名下的房屋所有权复原登记到自己名下，即甲享有的是房屋所有权的复原登记请求权，不是直接的房屋所有权。复原登记请求权也属于物权请求权。
因此，本案中，房屋买卖合同被撤销后，基于该买卖合同已经转移的房屋所有权不能自动恢复到卖方甲名下，甲须通过行使请求权才能恢复其原来的房屋所有权。
三、登记机构不能凭生效撤销房屋买卖合同的判决书注销或撤销登记在买方乙名下的房屋所有权，应当适用转移登记办理返还的房屋登记
在房屋登记实务中，《房屋登记办法》第41条规定，经登记的房屋所有权消灭后，原权利人未申请注销登记的，房屋登记机构可以依据人民法院生效的法律文书办理注销登记。人民法院生效的确认房屋所有权消灭的法律文书，才能作为登记机构办理注销登记的依据。本案中，人民法院生效的判决仅仅是撤销了甲、乙签订的房屋买卖合同，没有确认已经转移登记在乙名下的房屋所有权消灭，也没有将登记在乙名下的房屋所有权确认给甲，即不能体现登记在乙名下的房屋所有权消灭，故不能用作登记机构办理注销登记的依据。
《房屋登记办法》第81条规定，司法机关生效的文件证明当事人隐瞒真实情况、提交虚假材料等非法手段获取房屋登记的，登记机构可撤销原房屋登记。人民法院生效的确认当事人以非法手段获取房屋登记的法律文书，方可用作登记机构办理撤销房屋登记的依据。本案中，人民法院以显失公平为由撤销了甲、乙签订的房屋买卖合同，不能证明甲、乙因隐瞒真实情况、提交虚假材料等非法手段获取房屋登记，因此，登记机构不能凭该判决书撤销转移登记在乙名下的房屋所有权。
登记机构怎样才能将乙返还甲的房屋所有权登记到甲名下呢?
笔者认为，本案中，由卖方甲单方申请恢复其原来的房屋所有权登记是不当的。在房屋登记实务中，《房屋登记办法》第12条第(二)项规定，因人民法院生效的法律文书取得的房屋权利，属于权利人单方申请登记的情形，如前所述，人民法院生效的判决书只撤销了甲、乙间的房屋买卖合同，并没有将因该合同已经转移的房屋所有权确认给甲，即甲没有因该生效的判决书取得房屋所有权，故不能单方申请登记。
欲将登记在乙名下的房屋所有权登记到甲名下，系因房屋权利主体变动产生的登记，属于转移登记。如前所述，甲只能行使物权请求权或债权请求权，直接请求乙协助办理转移登记，将房屋转移登记到自己名下，如果乙配合，甲、乙共同持撤销合同的生效判决书等材料申请转移登记即可，无须另行提交房屋所有权须转移的材料。如果乙不配合，甲可以诉请人民法院判决乙返还房屋，或履行返还房屋义务。无论人民法院判决乙返还房屋，还是履行返还房屋义务，均不是直接确认房屋所有权属于甲，而是确认乙不向甲返还房屋时应当承担的法律责任，仍然需要乙协助，通过共同申请转移登记，才能将房屋登记到甲名下。该判决只是在乙再不返还房屋时，为甲奠定了申请人民法院强制执行的基础，即若乙还不履行生效判决书确认的返还房屋义务的，甲可以申请人民法院强制执行，登记机构可凭人民法院的执行文书办理转移登记。
关键词：交付；风险归属；现有利益
中图分类号：F713.3 文献标识码：A doi:10.3969/j.issn.1672-3309（x）.2012.02.50 文章编号：1672-3309（2012）02-118-02
买卖合同中标的物灭失的风险归属是指在因不可规则于双方当事人的原因致使标的物毁损时，其对待给付（价金的支付）是否仍然存续的问题。货物意外灭失，若货物的风险归属于出卖人，买受人无支付合同价金的义务；若货物的风险归属于买受人，买受人仍然有义务按照合同约定支付价金。
一、风险归属的主要立法例
对于风险的归属规则存在两种立法例。其一是将风险的归属与物所有权人联系起来，即物主承担风险原则，认为“天灾归所有人承担”。该观点可以追溯到17世纪的罗马法，后被法国、日本及英美法国家采用，其主要的理论基础在于权利义务对等。利益之所在，即危险之所在，所有权人为利益之享有者，那么为风险值承担者。其二是风险归属于货物实际占有人，即交付主义原则，该原则为《德国民法典》创立。德国、瑞典等国及《联合国国际货物销售合同公约》采此立法例，其主要的理论基础在于，风险控制。“把损失分配给能以最低成本承担这种损失风险的一方”。史尚宽先生认为：“盖以交付主义，系基于互易思想，因交付，标的物处于买受人保护之下，而入其所支配之危险范围，同时出卖人因此已履行其主要义务。”[1]
我国《合同法》采用交付主义，《合同法》第一百四十二条：“标的物毁损、灭失的风险，在标的物交付之前由出卖人承担，交付之后由买受人承担，但法律另有规定或当事人另有约定的除外。” 我国立法机关认为：“风险移转是一个很现实的问题，而所有权的移转是抽象的，因而以所有权的移转来确定风险移转的做法不可取。”[2]所谓“抽象”，笔者认为其意为所有之表征相对不明显。
二、对 “物主承担风险原则”“交付主义原则”的评析
物主承担风险的基础在于利益之所在风险之所在。一般来说，所有权人往往是利益的最终享有者。但是所有权人与利益享有者也非绝对一致。如在所有权保留买卖中，出卖人保留标的物的所有权。此时，由买受人承担风险实际上违背所有权人承担风险的理论基础。但如果灭失风险不在买受人，“这种随着商品经济发展而被广泛使用的交付方式就会变得毫无意义”[3]。有学者对此解释为，出卖人只是名义上的所有权人，其享受的来自所有权方面的利益是虚幻的。买受人才是真正意义上的所有权人，其享受着所有权的绝大部分利益[4]。但如何理解“名义上的所有权人”与“真正意义上的所有权人”又成为一道难题。
控制说的基本理论依据在于实际占有人更容易控制风险。但这一理论自身存在逻辑冲突。风险是无法预见、不可避免、不可克服的，不存在可控制之说。如果货物的损害是因买受人或出卖人的过错导致的，则过错行为人需要承担相应的违约责任或侵权责任，与风险的归属无关。我国立法机关以所有权表征不明显否定物主承担风险而交付移转风险理由亦不成立。所有权之表征虽不明显，但所有的物权的归属法律均有明确的界定。并且，占有亦可分为直接占有和间接占有。在间接占有的情况下，占有的表征亦不明显。
三．回归风险归属之本源——“现有利益丧失原则”
风险与利益是一致的，谁享有利益谁承担风险是一项公认的市场交易的准则。民法在规定风险归属时，应基于风险与利益一致的市场交易准则。风险发生，当事人各自丧失现有利益，可简称现有利益丧失原则。法理根据是：当事人因标的物而发生之现有利益，是当事人自己之选择，如该利益因不可归责于他人之原因而丧失，只能由当事人承担后果[5]。在确定风险时，应依据利益的归属来定。在买卖合同中，若所有权人与占有人相一致，则利益的归属较易判断，风险由所有权人同时为实际占有的人承担风险。存在争议的是“所有权”与“占有”不相一致的情况。在买卖合同中所有权与占有不一致的情况主要有所有权保留买卖和观念交付。现就其进行具体分析：
（一）在所有权保留买卖风险归属
所有权保留买卖是买卖双方约定，在一定的交易条件成熟以前，出卖人继续保留标的物的所有权的买卖。一般为，买卖达成后移转标的物占有，价款付清后移转标的物所有权。用“现有利益丧失原则”分析该风险的归属。
一是，在保留所有权买卖，标的物占有移转后，所有权移转前，出卖人享有标的物所有权，买受人享有标的物占有利益。此利益归属关系为当事人自己之选择。如标的物因不可归责于当事人双方之原因而毁损灭失，出卖人丧失标的物所有权，买受人丧失标的物占有利益。
二是，在保留所有权买卖中，出卖人的义务包括移转标的物所有权、移转标的物占有；买受人的义务为支付相应的价款。对应的价款中，一部分为移转所有权之对价，一部分为占有之对价。出卖人移转占有，即履行了部分合同义务，买受人须为相应的对价给付。若因风险导致标的物毁损灭失，出卖人承担自己所有权无法移转之损害，买受人承担自己无法继续享有占有之损害。因买卖中不会对价款进行明确约定，可认为出卖人移转占有，买受人按合同分期付款，双方均完成对价给付。出现风险导致标的物毁损灭失，则出卖人不得请求保留买主给付剩余价款，买受人不得请求保留卖主返还已给付价款。
（二）观念支付中风险归属
简易交付是买受人先行占有标的物，合同生效时即发生物权变动的效力。合同订立时，标的物所有权和占有利益均归买受人享有。风险由买受人承担。
占有改定为买卖发生后，标的物所有权归属买受人，但出卖人可依据协议继续占有该物。占有改定的实质为买卖双方已从买卖关系转变为保管关系，一般为无偿保管关系。买受人成为委托人，出卖人为保管人。标的物因风险发生毁损灭失的，出卖人（保管人）丧失其依保管关系享有的占有利益，买受人（委托人）丧失其依买卖合同取得的所有权。因此，买受人（委托人）不得要求出卖人（保管人）赔偿损失。若依交付主义，标的物的占有未发生移转，由买受人承担风险，与保管合同中风险归属的规定相冲突。依利益归属来处理该类关系，能与保管合同风险归属相相契合，实现逻辑的一致性。
指示交付在我国《物权法》第二十六条有所规定，即动产物权设立和转让前，第三人依法占有该动产的，负有交付义务的人可以通过转让请求第三人返还原物的权利代替交付。买卖合同中双方当事人达成指示交付的合意，即具备“双方明示或默示以指示交付代替之”、“双方同意该物的所有权移转义务已被履行，无需再立为现实交付”。我国《合同法》第八十条规定，债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。据此，出卖人与买受人达成指示交付的协议后，返还原物请求权已移转，合同中交付义务已履行，所有权移转。向第三人为指示是为合同义务。在第三人向买受人为移转标的物占有之前，所有权利益归属于买受人，因此买受人承担标的物丧失之风险。有学者认为此种风险归属“未免有失所衡”，笔者认为指示交付的合意为出卖人与买受人自愿达成，当事人根据达成的合意而所享有的利益，是当事人自己之选择，如该利益因不可归责于他人之原因而丧失，只能由当事人承担后果。本人承担自己的利益风险并无不公平。
参考文献：
[1] 史尚宽.债法各论[M].台北：荣泰印书馆股份有限公司，1980：60.
[2] 全国人大常委会法制工作委员会.中华人民共和国合同法释义[M].北京：法律出版社，1999：224.
[3] 罗伯特·霍恩等、楚建译.德国民商法导论[M].北京:中国大百科全书出版社，1996：132.
[4] 王雪丹.对买卖合同风险移转规则的思考——兼论单一采用交付主义原则的不合理[J]. 江西师范大学学报( 哲学社会科学版).2004,(05):45.
[5] 李锡鹤.民商法原理论稿[M].北京：法律出版社，2009:583.
二手车买卖规范合同。二手车买卖合同是指政府为规范二手车交易市场设定的适用于买卖双方的。
保护双方权益的地方性细节法规。目前。全国越来越多省市已经发布二手车买卖规范合同。例如苏州。广东。深圳。2016年5月24日。湖北省工商局制定了湖北二手车买卖合同。
中文名,二手车买卖规范合同。发起者,政府。目的,为规范二手车交易市场。2016年5月24,湖北省工商局制定了该买卖合同。
合同范本。合同编号：卖方：住所：
法定代表人：身份证号码：电话号码：买方：住所：法定代表人：身份证号码：电话号码:根据《中华人民共和国合同法》。
《二手车流通管理办法》等有关法律。法规。规章的规定。就二手车的买卖事宜。买卖双方在平等。自愿。协商一致的基础上签订本合同。第一条车辆基本情况1。车主名称；车牌号码；厂牌型号。2。车辆状况说明见附件一。3。车辆相关凭证见附件二。第二条车辆价款。过户手续费及支付时间方式1。
车辆价款及过户手续费本车价款为人民币：元。过户手续费为人民币：元。2。支付时间。方式待本车过户。转籍手续办理完成后个工作日内。买方向卖方支付本车价款。过户手续费由方承担。方应于本合同签订之日起个工作日内。将过户手续费支付给双方约定的过户手续办理方。第三条车辆的过户。交付及风险承担方应于本合同签订之日起个工作日内。将办理本车过户。转籍手
续所需的一切有关证件。资料的原件及复印件交给方。该方为过户手续办理方。
卖方应于本车过户。转籍手续办理完成后个工作日内在向买方交付车辆及相关凭证。在车辆交付买方之前所发生的所有风险由卖方承担和负责处理；在车辆交付买方之后所发生的所有风险由买方承担和负责处理。第四条双方的权利和义务1。卖方应按照合同约定的时间。地点向买方交付车辆。2。卖方应保证合法享有车辆的所有权或处置权。3。卖方保证所出示及提供的与车辆有关的一切证件。证明及信息合法。真实。有效。4。买方应按照合同约定支付价款。二手车买卖合同
5。对转出本地的车辆。买方应了解。确认车辆能在转入所在地办理转入手续。根据《中华人民共和国合同法》。《二手车流通管理办法》等有关法律。法规。规章的规定。就二手车的买卖事宜。买卖双方在平等。自愿。协商一致的基础上签订本合同。第五条违约责任
1。卖方向买方提供的有关车辆信息不真实。买方有权要求卖方赔偿因此造成的损失。2。卖方未按合同的约定将本车及其相关凭证交付买方的。逾期每日按本车价款总额的%向买方支付违约金。
3。买方未按照合同约定支付本车价款的。逾期每日按本车价款总额%向卖方支付违约金。4。因卖方原因致使车辆不能办理过户。转籍手续的。买方有权要求卖方返还车辆价款并承担一切损失；因买方原因致使车辆不能办理过户。转籍手续的。卖方有权要求买方返还车辆并承担一切损失。5。任何一方违反合同约定的。均应赔偿由此给对方造成的损失。第六条合同争议的解决方式因本合同发生的争议。由当事人协商或调解解决；协商或调解不成的。
按下列第种方式解决：1。提交仲裁委员会仲裁；2。依法向人民法院起诉。第七条合同的生效本合同一式份。经双方当事人签字或盖章之日起生效。
买卖合同。江苏省二手车买卖合同
合同编号：订立地点：卖方：买方：甲。
乙双方在平等。自愿。公平。诚实信用的基础上。就二手车的买卖事宜。经协商一致。达成如下协议：一。卖方车辆的基本情况：车主姓名或单位名称： 厂牌型号：车牌号码： 已行驶里程：初次登记日期： 发动机号： 车架号：车辆状况： 需要说明的情况：车辆使用性质：□客运。□ 货运。□出租。□ 租赁。□非营运。□ 其他。具体瑕疵描述：底盘部分：车身外观部分：发动机部分：电器设备部分：其他：二。
车款及交验车：车款为 元；大写。买方应于 年 月 日在 同卖方当面查验车辆及相关证明。凭证。并以□现金□支票□汇票的方式自查验无误之日起日内向卖方支付车款的 %。待办理完过户手续后。即支付剩余车款。卖方应在收到第一笔车款的当日交付车辆。号牌及相关证明。凭证。并协助买方在15个工作日内办理完车辆过户。转籍手续。车辆过户。转籍过程中发生的税。费由负担。
乙方：
甲方双方就房屋所有权(包含房屋之上土地使用权)买卖事项经协商一致，达成如下条款，以资信守：
1、甲方自愿将其由______村股份经济合作社出售给甲方的以下房屋，以人民币_______________元(伍拾柒万圆整)的价款出售给乙方。
1、1、房屋座落：_________市_________区____________村新区。
1、2、房屋共3层，建筑面积约170—180平方米，门牌号为34幢21号。具体房号及面积以交付时的实际房号及面积为准。甲方确认在签署本协议之前，甲方未在该房屋及附属土地之上设定抵押权、地役权等影响乙方使用该房屋的行为。
1、3、本协议签署之日，乙方已实地查验上述房屋，对该房屋的来历、土地性质、建造质量、座落、周边环境、道路、瑕疵问题等情况已充分了解，并自愿购买。
2、房款支付方式：乙方于_________年_________月_________日支付定金人民币柒万元整，_________年_________月_________日支付人民币叁拾壹万伍仟元整(该款项直接由乙方支付至宁波市鄞州区五乡镇明伦村股份经济合作社)。剩余购房款壹拾捌万伍仟元(180000元)，在甲方将上述房屋钥匙交付给乙方之前(即_________年_________月_________日前)，由乙方一次性支付至甲方账户(户名：_________，开户行：_________，账号：_________)。在签订本合同时，前两笔款项乙方已付清。
3、鉴于目前政策，该房屋无相关不动产权证，也无法办理不动产权证过户手续。若将来国家政策调整，在办理不动产权证条件具备的情况下，甲方承诺在接到乙方通知后及时配合办理，但相关税费或补缴费用等一切费用支出都由乙方承担。
4、上述房屋交付之后，该房屋及附属土地之上的一切权利义务归属于乙方。该房屋及房屋所附土地使用权的价值涨跌与甲方无涉。若遇将来该房屋及其所附土地的拆迁或征用，所获得的拆迁、征用补偿等权益都由乙方享有，同时所需支付的费用也由乙方承担。甲方只负责配合乙方办理相关的拆迁、征用手续。
5、本合同双方都应遵照执行，不得违约。否则，违约方需按照定金罚则规定向守约方支付违约赔偿款项。
6、本合同一式两份，甲乙双方各执一份。未尽事宜，双方协议解决;协商不成的提交房屋所在地人民法院裁决。
甲方：
乙方：
分歧：对于本案涉及的房屋买卖合同是否有效，能否支持原告的诉讼请求，有两种不同意见。一种观点认为，原告林某购买房屋后未到有关部门办理产权过户手续，违反了法律的规定，该房屋买卖合同无效，原告诉请符合法律规定，应予支持。另一种观点认为，原告林某已支付购房款，被告李某亦将其所有的房屋产权证明交给了原告，双方签订的合同已发生法律效力，且该房屋买卖协议并未违反法律、法规强制性的规定，因此，合同合法有效。原告林某诉请于法无据，应予以驳回。
评析：笔者同意第二种意见，理由如下：
房屋买卖后，双方当事人不到有关部门办理产权变更登记引发的纠纷比较常见，正确认定房屋买卖合同的效力，成为解决问题的关键。
我国物权法第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”另外，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（一）》第九条规定：“依照合同法第四十四条第二款的规定，法律、行政法规规定合同应当办理批准手续，或者办理批准、登记等手续才能生效，在一審法庭辩论终结前当事人仍未办理批准手续的，或者仍未办理批准、登记等手续的，人民法院应当认定该合同未生效。法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其他物权不能转移。”由上述规定可知，房屋买卖合同只是进行房屋产权变更登记的证明文件，法律规定房屋买卖合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效，所以双方当事人签订的房屋买卖合同不以登记为有效要件。换言之，未办理房屋变更登记只是不能转移房屋所有权，并不能说明房屋买卖合同无效。
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