化学利弊论文

近日小编精心整理了《化学利弊论文(精选5篇)》相关资料，欢迎阅读！温州金改细则已获通过，股权投资阳光化仍任重道远3月28日，国务院常务会议决定设立温州市金融综合改革试验区，批准实施《浙江省温州市金融综合改革试验区总体方案》，此方案对于深化金融改革意义重大。

第一篇：化学利弊论文

电话营销利弊考

电话营销由来已久，但就房地产行业而言，其泛滥程度之快绝对令人瞠目。

房地产营销中，电话营销又称“电话拓客”，是指专门招募电话营销人员，直接通过电话拜访（且基本为“陌拜”）的方式推介项目，以促进上客。在项目放量、竞争充分的当下，电话拓客已近乎成为大盘、滞销盘营销中的标准动作。本文中所探讨的利弊，特指这种招募专职电话人员海量拨打的陌拜模式，置业顾问正常接访后的常规电话追访不在其中。

结合近年来市场标杆个案和自身项目的使用情况，在不清楚其他项目的真实成交情况与费效比的前提下，仅就自己和几个兄弟楼盘使用的情况来看，电话营销的成交概率很低且利弊参半，若使用不当，不仅不能为大部分项目创造正面价值，甚至会造出很多“负能量”。

时间倒推三年，济南用电话营销的项目屈指可数，但就是从2014年市场竞争白热化、诸多项目销售遇困开始，电话营销开始如脱缰的野马。结合这两三年的市场观察，但凡使用电话营销的项目，基本分为两大类：一类是追求全覆盖、力求短期内饱和推广、快速引爆的，用电话营销来填充推广空隙，这类项目以那些跑量大盘为代表，最典型如中海·华山珑城，这一类尚且算是正常的；第二类则是不怎么正常的，要么是常规推广确实无效、蓄客实在没招、被逼无奈靠电话营销大海捞针的，要么是项目本身存在问题无法进行正常推广、想用电话营销拼一把、赌一赌的，比如曾经出现过重大负面影响的项目或是已进入半死不活状态的商业投资类项目。

电话营销，真是应了那句古话：有法无法，有相无相，如鱼饮水，冷暖自知。

一、把握电话营销的“度”

毫无疑问，电话营销是有其存在价值的，但是，凡事讲究一个“度”，关键是看把电话营销用到什么程度，对电话营销依赖到什么程度？对于电话营销，笔者有这样几个理解：

第一，电话营销是整体营销系统中的组成部分'但不可能成为地产营销的主流和主体。

电话营销如同吃饭时喝的粥，“填缝”的作用不可抹杀，但光喝粥能饱吗？也许饿不死，肯定吃不饱。你可以在营销组织架构中设置一个电话营销部，但人员不宜过多、任务不宜过重，抱着正常运用、填缺补漏的心态去使用为最宜。

同样是拓客，电话营销永远比不上人员外拓。

第二，最适合品牌开发商或是有较高知名度的企业使用，陌生企业不宜过度依赖。

房产是高值商品，客户的决策比较谨慎，买房的第一步就是解决信任度的问题，品牌房企或是具有一定知名度的企业更容易在电话营销中度过这一关，比如万科玩电话营销的客户抗性就属于小的，中国第一房企嘛，人家一听是万科的楼盘，还真想了解了解是啥情况。但陌生企业就大大不同了，需要耗费比万科这样的房企N倍的气力去跨过信任度的门槛。人家对你这个企业、你家的项目尚且一无所知，你一上来就狂拽电话推销，大部分情况下只能是适得其反。

第三，管理有度、精细内控，适可而止、不可令人生厌。

我觉得电话营销中最讨人嫌的一点就是：同一个项目，会有N多人排队轮流给你打电话。比如去年济南的某项目，一期开盘前启用了多支电话营销队伍、数百名电话营销员，我在最多的一天居然接了30多个首次陌拜+后续追访的电话。本来还想趁着一期便宜去看看，但被这样疯狂的电话营销彻底弄烦了，在济南和我同样遭遇的人不计其数。

除了这最招人烦的一点，其他还有诸如：在吃饭或午休的时段打电话的，你说了“在开车或在开会”可还想拼命灌输的，语速迫切得让人心惊肉跳的，语气生硬得像是找你要账的，还有语调阴阳怪气一听就上头的……电话营销用不好，只会比垃圾短信更烦人。

第四，别把电话营销当作救命稻草。

不管什么项目，战略决定了生死，该活的活、该Over的迟早Over，电话营销只是战术层面的东西，别指望用战术层面的手段去挽回战略层面的失败，电话营销救不了死盘。

二、最有效的电话营销模式

第一，专职电话销售员只负责“粗Call”，只要客户有意向，则立刻转至常规置业顾问保持后续追访（俗称“精Call”）和邀约来访。置业顾问对项目的了解深度、对客户的把握程度都远远超出电话销售人员，本身置业顾问就有一个很重要的考核指标“电转访率”，所以，由他们来深耕客户才是最妥帖的。

第二，“粗Call”规则通常具有以下几点。

1.人数不宜超过现场接待置业顾问的50%，比如现场有20个置业顾问，则配备10名电话销售员足以，这是一个接待量配比的问题。

2.任务安排以人均每天100个有效拨打（注意：是有效拨打）为底限即可，求多必滥；现在各个项目在电话营销中存在的最大问题就是过于求量。

3.“怎么说”甚至比“说什么”还关键，语音、语调和语速非常重要，必须竭尽全力降低“推销感”，更不是“复读机”式通话；如果你不能确保对方听着舒服，那就不要拿起电话。

4.做好后台管控，尽力避免出现一个号码N人齐Call的情况；大部分客户的抵触情绪几乎都是在这种情况下被引燃的。

5.以“客服”的名义致电会更有效，也可以主动把握说辞程度。

6.电话与短信紧密配合，凡是有效接听客户，短信的跟进配合很重要。

假若你的项目现场有20名置业顾问，也就适宜配备10名电话销售，每人每天100个有效拨打，接听，则每天影响1000人、每月不低于3万人次、每年不低于30万人次……对于一个辅助性推广拓客的渠道，在保证质量的前提下，这个数量便足够了。

电话营销可以有，但必须用之有度，辅助拓客而非过度依赖，锲而不舍而非死缠烂打，适度铺开而非疯狂上量，管控有序而非信马由缰。

电话营销，用好了有效果、锦上添花，用不好惹人烦、饮鸩止渴。

作者：郑振飞

第二篇：浅谈多媒体与化学实验教学结合利弊浅析

化学实验多媒体教学作为一种新的化学实验教学方式应用广泛，多媒体技术具有图、文、声并茂，以及影像活动的特点，它能使我们在短时间内获得大量信息。恰当利用多媒体进行教学，可以充分调动学生的学习积极性、主动性和创造性，突破学习的重难点，达到教学目标。

化学实验的多媒体教学应该怎么开设?要回答这些问题，我们必须了解多媒体应用于化学实验教学的优势和弊端。

一、激发学生化学学习兴趣情感，凸显学习的主体地位

多媒体教学形式新颖，具有丰富的表现力和巨大的交融性，把视听合一的功能与计算机的交互功能结合在一起，产生出一种新的图文并茂的丰富多彩的人机交互方式，可以给学生提供事物图像运动过程。教师可利用放大、重复、慢放、定格等手段来使教学内容形象化、直观化，对学生感官进行多渠道刺激，从而创设学生喜闻乐见的生动活泼的教学氛围，而且可以立即反馈，这种适时的交互方式容易激发学生的兴趣，因为学生不再是被动的听者，而是在无意识之中已融入整个教学过程之中，充分发挥学生认知的主体地位。

二、多媒体信息呈现方式多样化，利于实验理论课教学

多媒体教学资源往往具有图、文、声并茂甚至有活动影像这样的特点.化学实验基础理论知识往往内容多且杂，比较枯燥乏味，学生学起来相当吃力。多媒体的呈现方式多样化对化学实验的理论教学有很大的帮助，在实际的课堂教学操作中，多媒体技术手段便捷与高效是很显著的，主要表现在：

1.便于学生理解识记内容。现以初三化学教材中，如在实验室用高锰酸钾制氧气的实验中，试管口应略低于试管底，为了便于学生理解，可设计课件展示试管口高于试管底加热时产生的水蒸气冷凝成水珠倒流使试管炸裂的实验过程，从而理解并记住固体药品加热时的装置图。再如多媒体课件展示此实验试管口不放棉花，导致产生的气体冲散粉末进入导管，使导管堵塞，气体排不出，而使气体压强增大，结果使试管爆炸的过程，这样的实验真的操作有难度，而通过多媒体就可以清晰地展示，效果良好。

2.便于学生认知微观世界。如在学习《构成物质的奥秘》时，由于学生突然接触微观世界，不易理解，使许多学生迷茫、甚至产生厌倦心理。如果我们用形象直观的课件把物质由分子、原子、离子的构成及运动过程展示出来，就不至于学生在学习这一章时对微观世界产生排斥心理，对学习丧失信心。通过形象直观课件也就便于学生理解接受进而获得知识。

3.利于实验进行对比教学。多媒体技术在教学领域的广泛应用的一个重要因素是多媒体有很好的交互性，可以实现知识主干与枝干间的快速转换，也可对不同知识分支进行穿插教学。特别是在化学实验教学方面，进行对比教学时，如果采用传统的实验教学方式，准备过程耗时费力，课堂展示无法突出重点。利用多媒体良好的交互性，可以具体了解化学实验的整体和局部，可以对一个实验各个环节展开分析，不同实验可以列表对比，提出各种观察点，让学生观察多媒体图片信息或是视频信息，让学生在交互学习中融会贯通，在对比中抓住要点。

三、认识多媒体运用不利因素，促成化学实验教学的高质生成。

在多媒体与化学实验结合过程中，如果理解和实践有误，同样对化学实验教学也会产生不利的影响。

1.淡化实验操作，不利于培养学生动手实践能力。化学实验有个非常重要的功能就是培养学生的动手能力。如果一味通过多媒体信息展示实验，学生也只能记实验，这实际上脱离了实验教学的真谛。确实要提高学生的动手实践能力，只能通过传统的实验课堂，让学生从基础操作入手，一步步学会实验操作。实验实际操作过程中可能出现的一些问题，解决这些问题的能力也是学生素质的一方面，因此学生的动手实验是不可或缺的。

2.过分事先预设，不利于实验探究合作学习深入。受到制作技术和素材的限制，多媒体大多是制作者根据自己的需要事先设计好的，而真实的实验往往充满各种不确定性，例如同一个实验，有可能因为条件浓度的不同引起实验结果的差异，甚至是截然相反，化学是实验的学科，没有动手做实验，实验结果只能是教材的机械地重复。这种情况下，唯一的途径就是动手实践，因为多媒体无法模拟一个未知的结果。

3.单一实验呈现，不利于学生多方面素质的提升。一个完整的化学实验往往是一个系统工程，一个学生要想完成一个化学实验，往往需要多方面的能力和素质，并不是像设计一个动画或画面那么简单。一个完整的化学实验往往包括实验目的、实验的原理、实验的设计流程、实验数据的处理等等，在这些过程中，学生需要具备扎实的理论基础、熟练准确的动手操作能力、数据处理能力、总结归纳能力等等多方面的智力或非智力能力。这些能力的考察和培养是多媒体实验教学所无法替代的。

另外，还可能过于追求形式，忽略实验教学本质。如果教师一味追求教学形式的多样化，不顾教学实际效果，大搞教学的“形象工程”使得课堂教学形式看起来花样很多，实际变得繁杂拖沓，主次不分，干扰了学生的认知过程。

总之，在初中化学实验教学中，我们要根据具体实验，运用多媒体这一辅助教学手段，既要改变传统教学方式，激发学生学习兴趣，提高学生的自主学习能力，又要扬长避短地将两者的优势进行有机结合，推进新时期化学实验教学高质量的生成。

(作者单位：江苏省淮安市浦东实验学校)

作者：张敏志

第三篇：股权投资,利弊几何

温州金改细则已获通过，股权投资阳光化仍任重道远

3月28日，国务院常务会议决定设立温州市金融综合改革试验区，批准实施《浙江省温州市金融综合改革试验区总体方案》，此方案对于深化金融改革意义重大。温州民营经济具有代表性——中小企业数量众多、民间资本量较大、民间金融较为活跃，此次改革试点有助于民间资本运作更加规范、透明，提升金融体系的效率，并有效过滤其内在的高风险。

接受本刊记者采访时，清科研究中心刘碧薇认为，改革方案释放四方面积极信号：即鼓励温州民间金融组织形式创新;打破垄断，降低银行业对民资的准入门槛;支持金融机构面向小微企业;加强监管、警示改革中的风险。对私募股权行业来说，刘碧薇认为，此方案中也提出“三大任务”：第一、引导民间资金依法设立创业投资企业、股权投资企业及相关投资管理机构;第二、鼓励个人参与境外直接投资;第三、积极培育发展地方金融市场。

刘碧薇认为，引导民间资金依法设立创业投资企业、股权投资企业及相关投资管理机构，有利于发展专业资产管理机构。她说，“在此次改革试点推进的过程中，温州市将利用民间资本的先发优势，提高民间资本参与股权投资的专业化程度。从政策上将吸引境内外优质股权投资基金落户温州，大力推动股权投资机构集聚和设立，同时设立政府引导基金，将政府财政资金有效注入基金;并设立股权投资行业协会，有序引导民间资本进入实体经济。”

事实上，在此之前，温州已经在股权投资领域进行一定探索。2011年7月，温州人股权投资基金壹号基金设立，该基金为首只政府参与引导、专注于温州地区股权投资的基金，注册名为温州红石天堂硅谷壹号股权投资合伙企业(有限合伙)

，规模为5亿元人民币。浙江天堂硅谷股权投资管理集团有限公司和温州红石投资管理有限公司作为普通合伙人，其中温州红石投资管理有限公司是由温州市9家优秀集团企业联合投资，经市政府核准设立的一家股权投资和资产管理公司。温州人股权投资基金壹号基金按照“政府引导、产业导向、市场运作、管理规范”的原则组建运行，对温州地区股权投资具有先行指导意义。

但风险也同时存在。刘碧薇说，“温州民间资本一向具有极强的逐利性，清科研究中心观察到温州投资人在参与私募股权时也具有高度自主性，拥有‘熟人投资文化’，即拥有自身的知根知底的熟人圈子来推介投资信息进行投资，并要求自身参与投资决策。目前温州的VC/PE机构中，多数除股权投资外，也从事民间借贷及担保等其他活动，专注性不高。在基金投资的过程中，也出现出资人要求在基金投委会中拥有决策权力，LP和GP权责混淆的情况，专业化运作不足。专注性、专业化缺失一定程度累积投资风险。

刘碧薇告诉记者，“私募股权作为一种高风险、高要求的另类投资，如何破解民营资本非专业化运作的风险，也成为改革过程中的重中之重。在转型的过程中，建立以股权投资、兼并收购、投资银行、资本运营、投资管理和财务顾问等为主营业务的专业投资管理机构，需在本地切实加大税收和政策优惠制度，吸引高端人才，同时采取本地股权投资机构和外来股权投资机构合作方式，帮助本地股权投资机构快速成长。”

她告诉记者，研究开展个人境外直接投资试点，有利于探索建立规范便捷的直接投资渠道，亮点在于：“目前温州在海外有80多万侨民，温州具有个人境外直投巨大的潜在市场需求。随着境外直投提上议程，拥有上万亿元可调动资金的温州民间资本将拥有‘走出去’的合法途径，进一步开拓实业投资空间。温州资本从轻工业等实体领域发展，完成了初步的资本积累，然而随着人民币升值、原材料和劳动力成本上涨等因素，企业平均毛利率不足10%。在这种情况下，试点推动个人资本经过绿色通道‘走出去’直接投资能够规避人民币汇率变动风险，有利于民间资本把握全球商机，在海外建立公司，从而减少中间环节与外围商圈接轨，也有助于国家推进外汇管理制度改革和人民币资本项目兑换试点积累经验。”

同样，鼓励个人参与境外直接投资也蕴含着风险：“在外围经济处于低谷的情况下，国外资产价格较低，民间资本兼并收购品牌企业、研发机构能够帮助其拓展投资多元化。然而体量庞大的民间资本一旦出境，其真实流向很难得到有效监管，也会带来大量资金外流的风险。同时民间资本对投资机会的识别能力和管理风险的能力十分薄弱，对海外法律法规、金融产品了解的人才奇缺，投资选择不当也可能导致风险加剧，导致其重大损失。清科研究中心建议在自身投资理念并未成熟的情况下，借道私人银行业务、专业第三方理财业务，通过专业人士把关出海狩猎更为保险。”她说。

刘碧薇认为，培育发展地方资本市场，应有利于合法合规开展非上市公司股份转让及技术、文化等产权交易。“在2011年上半年的民间借贷风波中，部分企业发生资金链断裂，急需通过股权转让等方式盘活存量资产，因此，搭建吸引民间资本与产业投资对接平台至关重要。产权交易所作为场外市场的重要组成部分，近年来已成为多层次资本市场的一部分。政策出台有利于进行金融业务创新，实现产权流动，提高小微企业的融资效率。”

而风险也不言而喻：“首先，温州中小企业多以制造业为主，缺乏较高技术含量、创新性较强的企业，目前可供产权交易的达标企业不多、种类不够丰富、交易存量不足。其次，目前国内产权交易所乱象丛生，交易标的物定位混乱，各交易所各自为政，未能形成统一的、相互联系的稳定的场外交易市场。2011年11月，国务院下达《国务院关于清理整顿各类交易所切实防范金融风险的决定》，各类交易所交易品种大面积跌停。2011年12月，文化部网站发布了《关于加强艺术品市场管理工作的通知》，国内文交所也在对其业务模式进行探索和转型。在温州金融改革中，建立健全产权交易所的运作规则和信息披露制度，制定合理的基础规则和操作标准成为改革的首要任务。”她说。

第四篇：论确认程序的利弊

【摘 要】国家赔偿法确立了国家赔偿制度，弥补了权利救济制度的一个空白。但它在实施中暴露出了一些程序上的缺陷，制约了此法的成效，本文就其中的确认程序作一些探讨，以期为完善我国国家赔偿程序提供一些参考。

【关键词】自为确认；他为确认；行政赔偿

1 概述

根据我国国家赔偿法的规定，依法确认致害行为违法是赔偿请求人请求国家赔偿的前提条件，也是请求权人获得国家赔偿和国家赔偿案件处理的必经程序。然而，何谓确认?该法对此未作具体规定。笔者先就此谈谈自己的浅见。

确认程序，是指赔偿请求人先向赔偿义务机关提出申请，由有违法行使职权行为的国家机关和对其拥有复议、监督和审判权的机关依法对该行使职权行为的违法性作出明确认定而进行的一系列活动及其程序。依据《国家赔偿法》和有关司法解释的规定，我国的赔偿确认程序根据赔偿确认主体的不同可以分为两种形式：“自为的确认程序”和“他为的确认程序”。自为的确认程序是指赔偿义务机关依赔偿请求人申请，对本机关工作人员履行职务是否符合法定程序、是否产生侵权后果进行内部审查并予以正式评价的过程，如行政赔偿中的赔偿义务机关自行独立确认(非必经程序)和司法赔偿中的赔偿义务机关自行独立确认确(必经程序)。他为的确认程序又可以分为“合并确认赔偿程序”和“伴生确认赔偿程序”。“合并确认赔偿程序”是由赔偿义务机关以外的主体在救济程序中对赔偿义务机关所为行为进行认定的程序，如行政赔偿中的在行政复议和行政诉讼时进行(必经程序)的确认程序；“伴生确认赔偿程序” 指具有法律程序承继关系的机关做出生效的法律文书的程序，这里不需要特别的程序，因为作出生效的法律文书直接视为对违法行为的确认，如司法赔偿中的生效法律文书的出现视为确认过程(伴生确认)的确认程序。

2 确认程序利弊

不能否认确认程序的具有一些优点，首先，由赔偿义务机关先行处理，体现了国家赔偿法的公法特点，表现了对赔偿义务机关的尊重，为其提供了一个自己纠错的机会，也同时减少审理机构的工作压力，减轻法院负担，体现了效率的要求。第二，赔偿义务机关是专门的机构，熟悉相关业务，比较了解案情。第三，先行确认程序简便、迅速，可以给请求人提供便利、经济的救济途径。但是，现实同样告诉我们确认程序的确也存在很多弊端，这些弊端是人民合法权益得到保护的阻碍，是法治进程的阻碍。

2.1 自我确认程序存在的严重弊端

《国家赔偿法》规定自为确认程序是由赔偿义务机关根据当事人提供和自己查明的证据直接做出违法与否的确认，并以此为基础做出赔与不赔的决定。立法者的初衷是让实施违法行为的国家机关自己主动承认违法，给国家机关一个改正错误的机会，同时也有利于快捷解决纠纷，但是，却违背了“自己不能做自己的法官”的正当程序原则。这样的程序为一些机构掩盖自己的失职提供了便利，很难保证确认程序的公正性。就可能出现这样的情况：一、赔偿义务机关拒不确认其行为违法，受害人权益就很难得到保护。通常情况下，赔偿义务机关忌讳并倾向于掩饰自己的过错，这时“确认”成为拒绝赔偿的挡箭牌和护身符，所以一些受害人获得国家赔偿的权利就更是难以保证。二、赔偿义务机关在确认自己行为违法时，往往从维护自身权威等方面出发，想方设法为自己的行为找出合法或由行为实施机关决定自己行为是否违法。并且这种本身就存在公正性的质疑，缺乏应有的公信力和权威性，难以使受害人心悦诚服。

2.2 现行确认程序缺乏可操作性

(1)确认主体不明确。虽然二十条规定了被要求确认的机关不予确认的，赔偿请求人有权申诉，但是法律并未规定受理申诉的机关，使受害人申诉无门。尤其是非刑事赔偿案件的具体确认机关更不明确。《国家赔偿法》第三十一条规定的情形，即在民事、行政诉讼过程中对妨害诉讼的行为，违法采取诉讼保全措施、诉讼强制措施和执行错误的案件，具体确认机关不明。法院内部机构的各自职能和受理案件的范围是有明确的法律规定的，但人民法院对非刑事赔偿案件由哪个机构办理未作明确规定，司法解释也未作具体规定。

(2)确认期限不明确。由于《国家赔偿法》没有规定赔偿确认程序的期限，致使赔偿确认程序往往成为赔偿义务机关拖延时间的借口，成为国家赔偿申请人前面的一道难以逾越的障碍。对赔偿义务机关而言，他们很少会积极主动办理案件，导致案件的承办效率降低，随意决定何时给予请求人结果；对请求人而言，得不到及时的救济也不是良好的救济，迟到的公正不是真正的公正。

(3)没有建立当事者参与的确认程序。目前法律对司法确认无程序规则的规制，确认决定作出的过程是封闭的、不透明的，缺乏当事人参与。《国家赔偿法》对赔偿确认程序的操作规则没有具体规定，实践操作中往往是书面进行审查，这意味着证据材料不公开，使赔偿请求人缺少公开的质证和争辩机会，公开的只是一个结论。另外，没有公开的保障，研究案件和做出决定随意性比较大。

2.3 违法赔偿确认程序缺乏有效的救济途径

行政赔偿可以通过行政诉讼一并解决，司法赔偿中对确认不服的救济则非常有限。在《国家赔偿法》中，对于司法赔偿确认的救济途径仅规定了一种方式即申诉，而且仅限于被要求的机关不予确认的情况下，赔偿请求人才有权申诉。①“申诉是任何一个不服、冤屈情形下都可能发生的事情，法律上规定与否当事人都会向上级机关提出申诉……所谓申诉是‘有权’还是‘无权’又有什么意义呢?”^[1]可以说确认程序并非专门的救济途径。并且法律未赋予对于申诉仍然不服者其他救济渠道，确认程序的救济以申诉终局，这与纠纷司法终局的趋势不符。②从权力监督的理论看，申诉属内部监督范畴，是同一职权机构自上而下的制约，不能摆脱自我纠正错误的弊端，因此监督效果并不明显，甚至形同虚设。③申诉制度缺乏统一的、规范的程序和有力的法律保障，导致实践中常会出现对申诉不予理睬、拖延不作决定等情形，使效果本就有限的申诉救济更加捉襟见肘。这样，对受害人而言，这无异于伤口撒盐，国家赔偿的抚慰作用无形中被消解；对于社会而言，因案件长期得不到解决而增加了不安定因素。^[2]

参考文献：

[1]应松年.当代中国行政法[M].北京：中国方正出版社，2005，

[2]应松年.国家赔偿法亟需修改[N].法制日报，2001，

作者：章玉红

第五篇：税收调控政策利弊浅析

摘 要 税收调控是我国政府稳定房价的重要手段之一，自2001年以来，我国政府先后多次调整房地产税收政策，并且也取得了一定的成效;但从整体来说，房地产市场的需求弹性和供给弹性使得房价跌宕起伏，为进一步发挥税收调控的作用增加了难度。宏观来说，税收调控政策为我国的房地产市场带来了哪些影响?政策本身具有哪些利弊?研究这些问题，是调整和优化税收调控政策的重要举措。基于此，本文以江苏省为例，通过对房地产不同税种政策的调控效应研究，分析各种税收调控政策的利弊，旨在对房地产税收政策提出合理建议，进一步完善我国的房地产税收体系。

关键词 房地产市场;税收调控;税收政策;利弊

我国的房地产业为何如此动荡?政府为何要实施税收调控?了解这些问题，有利于更好的解读税收调控政策，同时也有利于更好的研究税收调控的利弊。自2003年以来房地产业即成为我国的经济支柱，其所带来的经济效益不仅在于税收，更在于以房地产业为核心的价值链不断的刺激着我国的GDP增长。房地产业带动了一系列产业的蓬勃发展，同时也解决了我国大量劳动力的就业问题，因此，大力发展房地产业，有利于推进小康社会建设，实现我国的战略宏图。然而，房地产业的跌宕易于引发泡沫经济，严重破坏我国的经济结构，其中尤其以房价的居高不下最为突出，破坏力最强。诚然，導致我国房价居高不下的原因有很多种，但标本兼治，治本需要政府采用宏观政策来稳定和协调房地产业及其附属产业的平衡，而治标则需要政府采用经济手段来遏制房价的增长，其中最重要的手段之一即是税收调控。从近年来我国出台的几项调控政策来看，无论是“新国十条”、“新国八条”还是去年出台的“新国五条”，都融合了相应的税收调控机制，且自试行以来，对房价也起到了一定的影响[1-3]。基于此，本文以江苏省为例，通过对房地产不同税种政策的调控效应研究，分析各种税收调控政策的利弊，旨在对房地产税收政策提出合理建议，进一步完善我国的房地产税收体系。

一、房地产业不同税种政策调控效应研究

当前，江苏省与房地产业相关的调控税种主要包括个人所得税、土地增值税、营业税、房产税和契税，以其中的前三项为例，其调控效应主要体现在以下几个方面。

1.个人所得税

前夕笔者对江苏省部分城市个人所得税中房地产转让所得项目征收税费进行了调研，仅就镇江、淮安与南通三市来看，其具体情况如下表所示。

从上表中能够看出，现行个人所得税中涉及房地产的主要是财产转让所得和财产租赁所得两项。以财产转让所得中的房地产转让所得为例，如表1所示，江苏淮安、镇江、南通三市的调查数据显示，即使我们把个人所得税中财产转让所得全部看作是来自房地产转让所得所课征的税收，平均每次转让房地产所纳的个人所得税的数额也是极少的。假如再依照20%的税率计算，可以得到一个个人转让房地产所得的估计数，这一数据明显与房地产交易中的个人获利实际情况不相吻合。

2.土地增值税

从历史经验来看，2007年我国各地房价曾发生过大幅度暴涨，政府于2008年开始清算土地增值税，但受金融危机影响，救市的意义大于调控房价，由此，这也导致《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》这一调控政策最终没能发挥作用。因此，以土地增值税作为调控手段需要政府投入较大的关注力度，其受外部环境影响的因素太多，稍有不慎则会削弱调控效果[4]。从江苏省土地增值税的调控情况来看，2007年以来江苏省连云港市土地增值税增幅约57.35%，宿迁市土地增值税增幅约89.76%，泰州市土地增值税增幅约53.42%;而三市2007年以来的税收平均增幅分别为85.54%、93.79%和54.51%(数据均来源于江苏省统计年鉴)。由此可见，土地增值税制在调控土地开发时间、调节土地增值收益、促进税款及时征收入库方面收效并不明显，税收调控的力度有待进一步加强。

3.营业税

近年来我国政府所制定的营业税税收调控政策以优惠期的调整为核心，受此影响，江苏省近年来各地方营业税收入呈现了明显增长态势。然而，市场环境的动态变化决定了房价并非是一成不变的，以营业税调控房价将会受到太多市场因素的制约，从而造成营业税收入的负增长。例如，2008年我国政府对房地产市场进行了一次大规模调整，包括南京、上海、北京、南昌在内的70多个大中城市全年房价增长了6.5%，而随即江苏南通、南京、镇江、无锡和苏州五市的营业税也全面出现了负增长。其中，南通增幅﹣9.16%、南京增幅﹣9.94、镇江增幅﹣6.36、无锡增幅﹣3.38%、苏州增幅﹣2.00%。在此基础上，江苏省政府试图通过调整营业税优惠期限来改变需求曲线，减缓由需求骤增所带来的房价攀升的压力，但收效甚微。究其根源，这种调控方式不仅打压了房价，同时也打击了二手房市场的供给方，使得供给和需求同时发生变化，在房地产市场呈上扬态势的情况下，短期内二手房供给量的变化为房地产市场带来的影响可能会大于房地产需求变化所产生的影响，而一级市场也可能会减少新房的市场投放量，由此，则导致成品房在更高的价位慢慢上市，使得营业税调控仅取得了短期效益[5]。

二、税收调控的利弊

1.税收调控的积极作用

宏观来说，近几年来的税收调控政策对房地产业起到了一定的积极作用，其作用主要体现在了三个层面。

第一，税收调控政策对房地产市场的作用主要在于两点：一是通过个人所得税调控打击以盈利为目的的炒作或倒卖商品房，遏制了囤地囤房、炒作楼盘和哄抬房价;二是通过土地增值税、营业税、房产税和契税来维系房地产市场的稳定，地产开发商的高利润是建立在高税负基础上的，缩小了利润空间，继而配合政府的监管和政策导向，从而打造一个公平、公正的市场竞争环境[6]。

第二，通过税收调控适当减轻商品房市场流转环节、二手房市场交易环节税负，增加房地产保有环节税负并通过房地产税制改革，理清房地产税费关系，降低开发商、购房者成本，拉动二手房市场需求，盘活房地产业资金流，从而有效抑制了过度投机行为，保障了人们的整体利益。

第三，灵活运用房地产税收优惠政策，可增加建筑、房地产、材料等整个产业链的用工需求。最后，采取促进住房租赁市场发展的税收政策，可以降低普通老百姓的购房成本，更好地实现“居者有其屋”的目标[7]。

2.税收调控的弊端解读

严格来说，税收调控仅是遏制房价的举措之一，而并非稳定房地产市场的全部手段。从现状来看，税收调控的主要弊端在于过度依赖政策。据江苏省统计局的统计数据显示，2005年～2009年江苏省普通住宅的房价增幅分别为8.5%、4.4%、9.9%、4.0%、4.4%，其中，2007年房价增幅高达9.9%，虽然2008年我国政府加大了调控力度，但2009年以来的房价始终没能得到有效遏制，这充分说明了面对房价税收调控政策的单薄和无力。

税收调控政策的出台吸收了一部分民意，据2010年江苏省第六届百姓税收意识调查活动结果显示，超过七成的受访者赞成通过税收来调节房价，79.47%的受访者支持开征环境保护税，48.56%的受访者认为应提高个税起征点。诚然，吸收民意本无可厚非，然而，税收调控是一项极为庞大的系统工程，在实践中其所暴露的一些问题是值得政府关注的。毫无疑问，税收调控会导致地产开发商的成本增加和利润降低，利润空间缩小，企业势必会通过两个途径来确保自己的收益，一是提高房价，二是节约成本。显而易见，这两种对策不仅会进一步提升房价，更会降低商品房的质量，使购房者的权益难以得到保障[8]。

此外，目前我国所采用的税收调控政策是统一执行的，税率在房地产使用的占有环节较低，在房地产转让、收益所得环节偏高。由于我国各地房地产市场的发展极不均衡，因此税收调控政策很难做到全面兼顾，从而削弱了其作用和价值。

三、反思

要确保税收调控能够切实发挥调节房价的作用，我国政府就必须要正视目前所存在的问题，同时优化政策内容，并配合政府监管机制来制约房价增长。首先，要细化并完善税种，如开征不动产闲置税、遗产税和赠与税等等，打击房地产投机，遏制商品房过度消费;其次，要结合各地的实际情况科学设计计税依据，如将现行以面积为计税依据的土地增值税和城镇土地使用稅改为以价值为计税依据，从而增加税收收入弹性，加大调节土地级差。此外，政府部门应加大对房地产市场的监管力度，不能仅依赖税收调控来稳定房价。要通过定期稽查、修订市场运营机制和完善惩办措施等手段加强对房地产市场的管理，注重发挥政府职能与市场机制的协调作用，从而为我国的房地产市场营造一个良好的环境，让房地产业能够更好的为我国的经济发展而服务。

参考文献：

[1]荆平.论我国房地产税收政策之缺陷[J].西北民族大学学报：哲学社会科学版，2013(F12)： 57-59

[2]袁韶华，施松，汪应宏，等.中国房地产市场调控效果分析及房地产健康发展的建议[J].现代城市研究， 2014(2)：72-79

[3]焦凤霞.浅谈房地产开发企业土地增值税税收筹划[J].中国集体经济， 2013(36)： 45-46

[4]张宇.房地产行业主要税种的纳税筹划[J].消费电子，2013(24)： 128-128

[5]王丽.房地产开发企业税务筹划探析[J].财会通讯：综合(中)， 2014(1)： 113-113

[6]杨勤法.论房地产税收调控[J].江苏商论，2013(10)：76-79

[7]宣志欣，解丽萍.房地产市场税收调控的有效性和合法性[J].学术探索，2013(7)：69-72

[8]孙虹，谭军，杜秀玲.税收调控与江苏县域经济发展方式转变研究[J].经济研究导刊，2012(4)：15-17

作者：潘嘉玲 李凌 李小萍 潘海权 张敏