房地产企业每年都要缴纳大量的税款, 在总体上来说, 纳税义务的履行都较为积极, 但对一些小税种的认识和理解上不够准确, 例如城镇土地使用税。部分房地产企业认为在建造商品房时, 商品房企业的存货, 不需要缴纳城镇土地使用税;部分企业不知道城镇土地使用税的相关免税规定, 多缴税款;还有部分企业对房地产企业城镇土地使用税的纳税义务终止时间和计算方法不明确, 存在少缴或多缴税款的现象。我们需要对城镇土地使用税进行正确的认识。
城镇土地使用税是以国有土地或集体土地为征税对象, 对拥有土地使用权的单位和个人征收的一种税。
在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人, 为城镇土地使用税的纳税人。
城镇土地使用税的纳税人通常包括以下几类:
1. 拥有土地使用权的单位和个人。
2. 拥有土地使用权的单位和个人不在土地所在地, 其土地的实际使用人和代管人为纳税人。
3. 土地使用权未确定或权属纠纷未解决的, 其实际使用人为纳税人。
4. 土地使用权共有的, 共有各方都是纳税人, 其共有各方分别纳税。
城镇土地使用税的征税范围, 包括在城市、县城、建制镇和工矿区范围内的国家所有和集体所有的土地。
城镇土地使用税的征税范围中, 城市的土地包括市区和郊区的土地, 县城的土地是指县人民政府政府所在地的城镇土地, 建制镇的土地是指镇人民政府所在地的土地。
建立在城市、县城、建制镇和工矿区以外的工矿区企业不需要缴纳城镇土地使用税。
城镇土地使用税采用定额税率, 即采用有幅度的差别税额, 按大、中、小城市和县城、建制镇、工矿区分别规定每平方米土地使用税年应纳税额。具体标准如下:
1. 大城市1.5元—30元;
2. 中等城市1.2元—24元;
3. 小城市0.9元—18元;
4. 县城、建制镇、工矿区0.6元—12元。
城镇土地使用税以纳税人实际占用的土地面积为计税依据, 土地面积计量标准为每平方米。即税务机关根据纳税人实际占用的土地面积, 按照规定的税额计算应纳税额, 向纳税人征收土地使用税。
纳税人实际占用的土地面积按照下列办法确定:
1. 有省、自治区、直辖市人民政府相关单位组织测定土地面积的, 以测定的面积为准。
2. 尚未组织测量, 但纳税人持有政府部门核发的土地使用证的, 以证书确认的土地面积为准。
3. 尚未核发土地使用证书的, 应由纳税人申报土地面积, 据以纳税, 待核发土地使用证后再做调整。
房地产企业城镇土地使用税的计税依据同上面第二条第 (二) 项规定。
(1) 经济适用房用地和廉租房用地扣除面积
《财政部国家税务总局关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》 (财税【2008】24号) 第一条第 (二) 项规定:开发商在经济适用房、商品住房项目配套建造廉租住房, 在商品住房项目中配套建造经济适用住房, 如能提供政府部门出具的相关材料, 可按廉租住房、经济适用住房建造面积占总建造面积的比例免征开发商应缴纳的城镇土地使用税。
(2) 其他优惠政策用途占地面积扣除
按照《财政部国家税务总局关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》 (财税[2008]24号) 、《关于土地使用税若干具体问题的解释和暂行条例》 (国税地[1988]015号) 和《关于土地使用税若干具体问题的补充规定》 (国税地[1989]140号) 有关规定, 对房地产企业按规划配套建设的交政府或业主使用的医院、学校、托儿所、幼儿园、物业用房以及小区外的社会公用绿化用地、道路用地以及小区内尚未利用的荒山、林地、湖泊、水塘等所占用的土地, 免征城镇土地使用税或经各省、自治区、直辖市税务局审批, 可暂免征收土地使用税。房地产企业应充分利用这些税收优惠政策, 在申报城镇土地使用税时, 对按规划配套建设的交政府或业主使用的相关项目所占用的土地应在建成交付使用时免缴城镇土地使用税。对小区外的社会公用绿化用地、道路用地以及小区内尚未利用的荒山、林地、湖泊、水塘等所占用的土地应按实际占用面积从合同签订时间或合同规定交付土地时间起免缴城镇土地使用税。
《财政部、国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知》 (财税[2008]152号) 第三条规定:“纳税人因房产、土地的实物或权利状态发生变化而依法终止房产税、城镇土地使用税纳税义务的, 其应纳税款的计算应截止到房产、土地的实物或权利状态发生变化的当月末。”《关于房产税城镇土地使用税有关政策规定的通知》 (国税发[2003]89号) 第二条第一款规定:“购置新建房品房, 自房屋交付使用之次月起计征房产税和城镇土地使用税。”这里明确了购置新建房品房纳税义务的发生时间, 对应的也就是说作为出售方的房地产企业纳税义务的终止, 因为对同一块地不能重复征税的。财税[2006]186号文件规定以合同签订时间或合同约定交付土地时间为纳税义务发生时间, 那么对土地的实物或权利状态发生变化的理解也应为房地产企业与购房者签订购房合同时, 如果合同规定房产交付时间的, 应以交付时间为房地产企业城镇土地使用税纳税义务终止时间;如果合同未规定房产交付时间的, 应以合同签订时间为房地产企业城镇土地使用税纳税义务终止时间。但在实际执行过程中, 各地税务机关的具体规定不一致, 各地要按照当地的相关规定执行。
《青岛市地方税务局关于明确房地产企业商品房开发期间城镇土地使用税有关问题的通知》 (青地税函[2009]128号) 第二条规定:房地产企业开发商品房已经销售的, 土地使用税纳税义务的截止时间为商品房实物或权利状态发生变化即商品房交付使用的当月末。商品房交付使用, 是指房地产企业将已建成的房屋转移给买受人占有, 其外在表现主要是将房屋的钥匙交付给买受人。
《西安市地方税务局关于明确房地产企业房地产开发用地城镇土地使用税征收起止时间有关问题的通知》 (西地税发[2009]248号) 规定:房地产企业房地产开发用地城镇土地使用税征收截止时间应为《商品房买卖合同》或其他协议文件约定房屋交付的当月末;未按《商品房买卖合同》或其他协议文件约定时间交付房屋的, 城镇土地使用税征收截止时间为房屋实际交付的当月末。
对房地产企业的一个开发项目建成进行预售或销售后, 随着房产的不断销售, 应纳城镇土地使用税应是逐渐减少的, 到商品房销售完毕, 纳税义务也就终止。因此房地产企业在计算城镇土地使用税时就要注意计算方法, 在计算城镇土地使用税时要按月比例扣除法较为合适。
即本月应纳税额=本月剩余应税占地面积×月单位税额;
本月剩余应税占地面积=占地总面积-免税占地面积-已签订合同预售或销售房屋分摊占地面积 (分摊面积以合同规定交付时间或合同签订时间为准进行统计) ;
月单位税额=年应纳税额÷12;
已签订合同预售或销售房屋分摊占地面积=占地总面积× (已签订合同预售或销售房屋建筑面积÷总可售建筑总面积) 。
综上所述, 城镇土地使用税对房地产企业来说虽是一个小税种, 但必须对它有正确的认识和理解, 在实际工作中及时、足额、正确地进行缴纳, 尽可能地使企业减少税收风险。
摘要：房地产企业在开发商品房过程中要缴纳营业税、城市维护建设税、教育费附加、企业所得税、印花税、城镇土地使用税等。对房地产企业来说, 城镇土地使用税是一个小税种, 由于对其认识和理解不准确, 在城镇土地使用税的缴纳环节存在少交或多交税款现象。本文就房地产企业城镇土地使用税相关政策进行分析, 希望给现实工作有一定的指导意义。
关键词：房地产,城镇土地使用税,纳税
[1] 江海军.房地产企业城镇土地使用税政策分析.东方企业文化, 2014 (09)
[2] 徐贺.房地产企业城镇土地使用税的风险防范.财会信报, 2015年3月23日B06.
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