最近几年, 伴随着房地产行业的繁荣, 作为其伴生企业的物业公司也迎来了新的发展机遇, 其主要职责是为业主提供服务。从业主的角度, 选择物业公司的标准, 是较高的服务质量, 而从投资方的角度, 在对合作单位进行选择时, 必然是以经济效益为最优先, 这也导致了物业公司在经营管理中存在很多问题。做好内部控制工作, 实现对各类风险的有效规避, 是市场经济环境下物业公司发展中需要解决的核心问题。
内部控制主要是强调将企业内部管理作为主体, 通过有效的内部调控措施来保证资金安全, 规避经营风险, 确保财务信息的真实性、完整性和可靠性, 在企业内部建立起相互监督、相互制约的机制, 防止违法乱纪现象的发生。内部控制是一种管控手段, 在企业经营管理中发挥出的作用不容忽视, 能够在企业内部构建起良好的环境和氛围, 监督企业正常运转, 也会受到企业内部环境的影响。
物业公司开展内部控制的主要目标, 是在为业主提供更加优质物业服务的同时, 促进企业价值的最大化, 而考虑其本身的性质, 物业公司内部控制存在几个比较显著的特点:首先, 从日常经营管理的角度出发, 物业公司需要高度重视安全问题, 在保证日常经营安全的同时, 采取有效措施来保护业主的生命财产安全, 在这种情况下, 物业公司在开展内部控制的过程中, 需要将安全问题放在首位;其次, 物业本身需要对业主的很多固定资产进行管理, 在经营方面存在一定的资产管理风险, 内部控制需要强调对资产管理风险的控制, 以此来保证控制效果;然后, 物业公司需要为业主和商户提供服务, 在信息沟通层面不仅要对内, 更要对外, 内部控制工作同样如此, 物业公司需要加强与业主之间的信息沟通, 在提供更加优质服务的同时, 也能够加深业主对于物业公司的信任度。
部分物业公司在对物业服务进行承接时, 实际上并没有深入到市场中进行调查研究, 也没有提前掌握相关项目的价格以及发展前景, 甚至没有分析业务及客户的需求, 存在过于盲目的情况, 这样不仅会措施很多投资机会, 也容易出现自身能力无法满足业主要求的现象, 导致企业自身竞争力的下降。
市场经济环境下, 市场环境的动态变化对于物业公司的经营管理能力提出了异常严格的要求, 如果物业公司不能很好地适应市场经济环境的变化, 做出科学有效的决策, 则可能会令自身陷入发展困境, 严重的甚至会面临破产倒闭的风险。而实际上, 经营决策风险在物业公司内部控制中是不可避免的, 要求管理层在对相关决策进行制定的过程中, 必须吸取前任的经验和教训, 尽可能对经营决策风险进行控制。
物业公司需要与业主签订服务合同, 在这个过程中, 可能会与业主产生利益冲突, 如没有在合同中就双方的权利和义务进行明确规定, 又或者合同条款存在漏洞等, 这种情况可以通过规范合同签订等措施进行解决, 因为其在绝大多数情况下, 都是由人为因素引起。
从物业公司的角度, 面对各种各样的风险, 需要通过加强内部控制的方式来对风险进行规避, 而想要保证内部控制的效果, 需要首先对内部控制制度进行完善。具体来讲, 一是应该推动不同岗位的相互分离, 对授权审批、预算控制等机制进行构建和优化。在对内部控制制度进行制定和完善的过程中, 物业公司需要从自身的实际情况着眼, 做好充分的市场调查, 针对可能存在的风险和隐患, 做好预防控制;二是需要重视对于关键物品的管理。例如, 可以设置专人对公司内部的公章、发票等进行管理, 而考虑部分业务项目可能与公司总部距离较远, 必须对承接合同的签订进行严格规范, 确保合同审批与合同签订职务分开, 以此来对合同风险进行规避;三是应该对激励机制和奖惩机制进行完善, 以此来调动全体员工参与内部控制的积极性, 针对一些能够自觉约束自身行为, 严格执行内部控制制度的员工, 物业公司应该给予一定奖励, 而对于不能严格执行内部控制制度, 甚至恶意违反制度规定的员工, 则需要进行惩处, 配合相应的绩效工资制度, 提升内部控制的有效性。
完善健全的信息沟通机制是确保物业公司内部控制工作顺利实施的关键, 也是物业公司实现与业主沟通交流的重要保障, 必须得到足够的重视。物业公司需要从自身的发展情况出发, 构建横向信息沟通体系, 从制度层面, 确定好横向信息沟通的方式和渠道, 以此来帮助自身做好信息的识别和收集工作, 保证信息的及时性和准确性。同时, 应该积极引入先进的信息技术手段, 将其应用到内部控制工作中, 确保内部控制的要求和措施能够包含在信息化系统中, 通过信息系统来保证内部控制的效果, 实现对于各类风险的有效规避。
受各种因素的影响, 不少物业公司对于内部审计监督重视不足, 也就没有建立起完善的内部审计监督机制和体系, 这样很容易影响内部控制的实际效果, 给公司带来相应的经营管理风险。基于此, 面对越发激烈的市场竞争, 物业公司需要及时对自身的观念认识进行更新, 以健全完善的内部审计监督体系为支撑, 切实做好内部审计监督工作。在实际操作中, 一是应该建立监督机制。物业公司本身的日常经营管理活动内容烦琐, 应该在财务核算业务中, 强化对于各类经济业务的审计监督力度, 对于一些涉及资源类型众多的岗位, 更是应该安排专人进行实时跟踪监管, 必要时也可以开展监督考核工作;二是应该做好内部监督。物业公司内部监督部门需要加强与其他相关部门的沟通协调工作, 结合具体情况, 构建起相应的内部审计机构, 对内部审计监督体系进行完善;三是应该主动接受监督。物业公司内部各部门需要自觉接受审计部门的监督, 同时也应该充分尊重审计部门的独立性, 确保在内部审计工作开展的过程中, 不会受到上级领导的干涉以及客观因素的影响, 确保其能够更加真实地将内部控制的实际效果反映出来, 在物业公司内部形成良好的环境氛围, 与其他部门进行相互监督, 对于一些重点环节, 同样必须做好监督审计工作。
必须认识到, 物业公司经营管理过程中, 风险具有客观存在性, 不可能完全消除, 因此, 在内部控制环节, 需要对相应的风险职能进行优化, 一方面, 管理层必须树立起正确的风险意识, 针对经营过程中的潜在风险做出准确判断, 既不能忽视风险, 也不能过分紧张, 做到正确对待, 积极应对;另一方面, 应该做好相应的风险评估工作, 严格依照物业公司的经营流程进行评估, 参考内部控制制度, 避免主观因素对于风险评估的影响。
总而言之, 面对越发激烈的市场竞争, 物业公司需要切实做好内部控制工作, 从自身内部控制的特点出发, 做好经营管理过程中的风险分析, 采取有效措施来强化内部控制, 做好风险规避, 以此来减少各类风险对于公司发展的影响, 提升自身经济效益和社会效益的同时, 也能够为业主提供更高质量的物业服务, 为社会的稳定发展贡献出属于自己的一分力量。
摘要：物业公司本身的准入门槛低、竞争激烈, 导致其在经营环节存在很多风险隐患, 如经营风险、决策风险、合同风险等, 如果想要对这些风险进行规避, 提升自身的整体竞争力, 物业公司必须做好内部控制工作。本文从物业公司内部控制的特点着眼, 就其内部控制中的潜在风险进行了分析, 并提出了有效的风险规避对策, 希望能够为物业公司的经营管理提供一些参考。
关键词：物业公司,内部控制,风险规避,对策
[1] 曹水晶.物业公司内部控制完善策略的研究[J].时代金融, 2018 (36) .
[2] 兰登博.论内部控制在物业公司中的作用[J].经贸实践, 2018 (22) .
[3] 石焱.物业公司的财务风险防范探析[J].中国商论, 2018 (29) .
[4] 叶春霞.物业公司财务内控与财务风险防范[J].中外企业家, 2018 (28) .
[5] 刘庆如.浅论物业公司财务内控体系建设及完善[J].现代经济信息, 2018 (18) .
[6] 王淳.基于财务视角的物业公司风险管控[J].财经界 (学术版) , 2018 (17) .
推荐阅读：
物业服务公司收费问题改进的建议与对策09-17
物业公司内部审计岗位职责06-24
物业管理公司内部会议纪要范文09-30
业主委员会与物业公司06-30
致物业公司的律师函06-30
物业公司年度的总结报告09-21
智能化住宅小区物业管理中存在的问题与对策09-10
物业管理公司的会计做账09-29
物业公司综合管理人员的岗位职责06-24
