物业公司全套制度（精选4篇）
一、安全生产教育培训制度
为贯彻“安全第一，预防为主”的方针，增强全体员工的安全意识和安全防护能力，减少伤亡事故的发生，保证我公司日常经营活动顺利进行，制定我公司安全教育培训制度。
1、本公司员工每年必须接受一次专门的安全培训，培训方式采取由公司自行组织培训形成进行。
1）安全管理人员每年接受专业技术业务培训，时间不得少于40学时。
2）其他管理人员和技术人员每年接受安全培训时间，不得少于20学时。
3）特殊工种（电工、焊工、水工、制冷工等）每年接受有针对性的安全培训，时间不得少于20学时。
4）其他员工每年接受安全培训的时间，不得少于15学时。5）待岗、转岗、换岗的职工，在重新上岗前必须接受一次安全培训，时间不得少于20学时。
6）从事关键岗位工作的人员必须按照相关部门的要求，取得岗位操作证书，持证上岗。特种工种作业人员必须通过专业技术培训，并取得岗位操作证后，方可上岗。
7）新入职员工必须接受公司、管理处（部门）、班组的安全培训教育，经考核合格后方能上岗。安全生产制度 深圳市XX物业管理有限公司
8）公司的安全教育培训主要内容是：国家和地方有关安全生产的方针、政策、法规、标准、规范、规程和公司安全规章制度等，教育培训的时间不得少于15学时。
9）管理处（部门）的安全教育培训主要内容是：管理处安全制度、相关工作现场环境及可能存在的不安全因素等。教育培训时间不得少于15学时。
10）班组的安全教育培训主要内容：本工种的安全操作规程、事故案例剖析、劳动纪律和岗位讲评等。教育培训的时间不得少于20学时。
2、建立义务安全队伍安全教育制度。
1)义务安全队伍所有人员每年必须接受一次专业技术培训，教育培训时间不得少于15学时。
2）义务安全队伍中从事特种作业人员，在通过专业技术培训并取得岗位操作证后，每年仍须接受有针对性地安全培训，时间不得少于20学时。
3）新入职员工必须接受三级教育，经考核合格后，方能上岗。
3、实行安全教育培训登记制度。
总经理办公室必须建产所有员工的安全教育培训档案。没有接受安全教育培训的员工，不得在施工现场从事作业或管理活动。安全生产制度 深圳市XX物业管理有限公司
4、建立安全教育培训检查制度
总经理办公室对本公司(包括义务安全队伍）的安全教育培训情况进行监督检查。发现没有履行安全教育培训制度规定的，将追究主管负责人的责任。
二、安全检查制度
1、安全生产检查内容
⑴ 查制度：查安全生产制度的建立和健全，执行情况，查是否有违章指挥、违章作业、冒险作业情况。
⑵ 查隐患：查安全文明生产情况，机电设备、各类建筑物有无不安全因素，平台、走道、低凹、地坑有否安全可靠护栏或盖板，废气、废液是否存在跑、冒、滴、漏等现象及是否达到规定的标准等。
⑶ 查安全生产制度执行情况
A 每天巡回检查情况 B 每周安全员例会情况 C 每季安全主任例会情况
2、公司级安全生产大检查每季一次，由主管副总经理负责召集有关部门人员组成检查组，对发现的隐患及时定人、定时整改。
各管理处每月进行一次由各部门主管参加的安全检查例会，检查整改情况，并上报公司主管部门。
各班组每班进行“班前五分钟警示教育”，班中巡回检查，“下班前（后）三分钟安全检查”总结。
3、组织各专业性、季节性安全生产检查，做好各类应急措施。安全生产制度 深圳市XX物业管理有限公司
4、按《安全生产经济责任制考核条例》规定执行奖惩。
三、劳保用品发放制度
1、为了确保劳保用品的合理使用，防止工伤事故，改善劳动条件及职业病的发生，按国家规定，职工工作时应穿戴好公司供给的有关防护用品。
2、从事生产劳动的员工，根据实际情况，按不同的工种发放不同的防护用品。
3、各类劳保用品按发放标准由各部门、管理处负责人（或授权人）申领单到总经办领取。
4、总经理办公室负责本公司劳保用品采购工作。供应商必须具有劳防用品生产、销售资质，产品必须保质、保量，每月向总经理办公室通报费用支出情况。
5、需调整防护用品发放标准时，由各部门（管理处）通知总经理办公室。
6、按照同行业、同工种享受同等标准，同时兼职多工种者，执行其中主要工种的标准，不得重复领用。
7、从事有毒作业的防毒面具，以及工程维修人员使用的工具包、安全带、安全绳、防护罩等均列入发放防护用品之中，各部门根据实际需要按规定领取。
安全生产制度 深圳市XX物业管理有限公司
四、隐患整改制度
1、公司及各部门（管理处）、班组安全员及员工检查、巡视或工作时，发现隐患必须及时汇报各级安全负责人。
2、各部门（管理处）安全负责人应及时安排存在隐患设施的整改。
3、对检查出的事故隐患必须填写二联单，存根联留相应安全主管部门，反馈联交整改部门、管理处。整改完毕反馈单签名盖章后交相应安全主管部门。暂时无法整改的项目，必须提出相应的防范措施，并报公司主管副总经理批准。
五、伤亡事故的调查处理制度
1、发生各类人员及设备事故，必须在24小时内上报公司主管部门、主管副总经理及工会。
2、必须立即组织人员进行救护，并保护好事故现场。
3、由公司安全事故调查小组负责事故的调查工作，专人负责写出事故报告，并按国家有关法律、法规处理有关善后事宜。
4、召开事故分析会 ⑴ 分析原因； ⑵ 明确及追究责任； ⑶ 落实整改措施；
(4)教育当事人及相关人员，吸取教训。
5、按公司《安全生产经济责任制考核条例》处理，事故报告登记存档，并上报集团公司。安全生产制度 深圳市XX物业管理有限公司
六、安全技术经费计划制度
安全技术经费计划是公司从全局出发，有计划、有步骤的改善劳动条件和工作环境而编制的安全技术工作上规划，是公司财务计划的一个组成部分，是保障员工生命安全和健康，促进企业发展的一项重要措施。
1、安全技术经费计划的编制
1）部门（管理处）应根据公司要求在每年第四季度编制下安全技术经费计划。
2）主管副总经理和公司安全主任应组织各职能部门，广泛吸取员工的意见和合理化建议，编制本公司的安全经费计划报公司财务部审批。
2、安全技术经费的使用管理
1)安全技术经费计划经批准后，要纳入公司维修施工计划、财务计划，物质供应计划、采购计划，以保证安全技术经费计划有步骤地实施。各部门要高度重视，认真组织人力、财力，保证计划的实施。
2)财务部门根据批准的安全技术经费计划落实安全技术措施经费，建立该项经费科目，专款专用，保证计划的实现，并准确安全技术措施经费的使用情况。
3）各部门（管理处）要设立安全技术经费使用台帐，并将使用情况按季报公司财务会计部。安全生产制度 深圳市XX物业管理有限公司
4）公司所辖小区（大厦）安全技术经费计划的实施情况，要进行经常性的监督检查，以保证安全措施经费计划按期实现。
七、安全责任目标管理制度
1、各部门（管理处）必须根据与公司签订的安全责任书中安全管理目标，细化分解，并与各所属部门及班组签订安全目标责任书。
2、安全目标责任书必须明确事故指标、安全指标和安全文明小区达标的标准，及奖罚硬指标。
八、安全管理考核制度
1、为确保我公司安全生产无事故，所辖小区（大厦）达到安全文明小区标准，针对各级安全生产责任制、安全目标管理、治安、消防等方面的考核，制定本制度。
2、本考核制度内容详见公司《目标、指标考核办法》
总 则
为适应公司发展需要，保护公司股东和债全权人的合法权益，维护公司正常的工作、经济秩序，促进公司不断发展壮大，全面推动公司以提高经济效益为中心的各项工作，保证公司各项工作任务的顺利完成，根据《公司章程》结合企业经营管理的实际情况，制定本规章制度。
组织机构
第一条
股东会：公司股东会由全体股东组成，是公司的最高权力机构，依照公司《章程》行使职权。
第二条：董事会：董事会对股东会负责，董事长是公司法定代表人，代表公司行使职权。董事会参加人员：董事长、董事。监事列席董事会。
第三条
监事会：依照公司《章程》行使权力。
第四条
总经理办公会：参加人员为总经理、副总经理、工程技术负责人、财务负责人、必要时各部、室负责人可列席。
第五条
公司机构设立办公室、财审部、工程部、拆迁部、销售部、物业分公司。
工作职责
第一条
公司董事会职责：
一、决定公司经营计划和投资方案。
二、制定公司财务预、决算方案，利润分配方案和弥补亏损方案。
三、决定内部管理机构的设置和职工报酬事项。
四、由董事长提名，董事会通过，聘任或解聘公司总经理，副总经理、工程技术负责人、财务负责人。
五、制定公司的基本管理制度。
六、负责召集公司股东会，向股东会报告工作。
七、执行股东会的决议。
第二条
监事会职责：对董事会成员、总经理履行公司职务时，违反法律、法规或公司章程的行为进行监督，检查公司财务。
第三条
总经理办公会职责：
一、组织实施公司的经营管理工作，组织实施股东会、董事会决议。
二、组织实施公司经营计划和项目投资方案。
三、组织实施公司董事会授予的其它工作。
四、拟订公司内部管理机构设置方案，拟订公司的基本管理制度，制订公司内部管理的各项规章。
五、聘任或解聘公司部门负责人。
第四条
公司业务办公会议职责：讨论研究公司一般性日常工作及业务，汇报工作情况，接受工作任务及其他临时性任务，参加人员：正副总经理、办公室主任、部室正副经理和公司技术负责人、财务负责人。
董事长职责
（一）代表公司依法行使法定代表人权力，承担民事义务。
（二）决定公司经营计划，投资方案，财务预、决算方案，利润分配和弥补亏损方案。
（三）负责主持召开股东大会，向股东大会作工作报告。
（四）负责执行股东会决议，主持召开公司董事会，实施董事会决议。
（五）负责聘任或解聘公司总经理、副总经理、工程技术负责人、财务负责人。
（六）决定公司员工的报酬事项。
总经理职责
（一）负责组织实施公司项目部开发的经营管理工作。
（二）负责组织实施公司董事会的决议及授予的其它工作。
（三）负责组织实施公司的经营计划投资方案。
（四）负责主持召开总经理办公会和公司业务办公会。安排和检查工作。
（五）拟订公司内部机构设置方案和公司内部管理的各项规章制度。
（六）聘任或解聘公司部门负责人。
工会主席职责
（一）负责工会的日常工作。
（二）参与公司经营决策和经营管理。代表和组织职工依照法律规定，参与公司的经营管理和民主监督。
（三）组织职工进行业务知识和科学文化的学习。
（四）开展健康向上的文化娱乐和体育活动。
（五）参与协调劳动关系和调解劳动纠纷。
（六）协助公司做好劳动保险和劳动保护办好公司福利、改善生活条件。
（七）抓好公司工会组织建设，鼓励职工向公司提合理化建议。
（八）负责完成公司总经理办公会临时安排的各项工作。
副总经理工作职责
（一）协助公司总经理工作。
（二）执行公司总经理办公会决议。
（三）负责公司总经理办公会分工的分管工作。
（四）按时向总经理办公会汇报工作落实情况。
（五）负责公司员工的业务培训工作。
（六）组织和下达分管业务工作。
（七）负责分管业务的接待和协调工作。
（八）负责执行总经理办公会分配的其他临时性工作。
工程技术负责人职责
（一）组织对开发项目在技术方面的考察论证和技术方案的设计工作。
（二）负责对施工图的技术审查实施和组织工程技术交底工作。
（三）负责工程技术图纸的设计的变更工作。
（四）负责对工程质量的监督和检查工作。
（五）负责对工程部的工程技术指导工作。
（六）负责执行公司总经理办公会的其他临时性工作。
财务负责人职责
（一）在公司董事会的领导下具体组织落实公司的财务会计工作，熟悉并领导执行国家有关会计、税收等方面政策。
（二）组织制定修改公司内部财务、会计制度，建立适应公司具体情况的会计核算和财务管理模式。
（三）组织编制全公司的财务成本计划、筹资计划，报批后组织实施。
（四）加强资产管理，合理使用和灵活调度资金，提高资金使用效益。
（五）参加公司经营管理会议，运用财务、会计资料进行预测和分析，为公司董事会决策当好参谋。
（六）参与拟定和审查经济合同，协议及其它经济文件。
（七）负责向公司董事会报告财务状况和经营成果，领导完成对外报送财务报告和申报纳税等业务。
（八）组织会计人员学习专业技术和有关财经制度、准则，考核和检查会计人员的工作情况。
（九）协调处理与税务、工商、银行等经济管理部门的关系。
（十一）完成公司领导安排的其它临时性工作。
办公室主任职责
（一）负责组织实施公司办公室的全面工作。
（二）负责执行总经理办公会的各项决议。
（三）负责草拟公司发展、经营等工作计划和公司工作总结。
（四）负责公司内外协调、联络工作。
（五）负责公司行政事务管理和人事工作。
（六）负责对公司资产设备的购置、维修、维护、登记和车辆管理工作。
（七）负责公司的日常管理和保卫、卫生工作。
（八）负责公司公章和各类印章的保管工作。
（九）负责公司总经理办公会临时安排的其它工作。
秘书岗位职责
（一）接受办公室主任的领导和工作安排。
（二）负责草拟公司各类文件、合同、材料。
（三）负责完成公司总经理办公会的文字记录工作。
（四）负责协助办公室主任完成公司内部的人事工作。
（五）负责公司员工业务的考评工作。
（六）负责公司对外宣传工作。
（七）负责公司内部文件、资料、材料、合同等的文字打印工作。
（八）负责对公司内部文件收发登记工作。
（九）负责对电脑、打印机、复印机、纸张的保管和维修工作。
（十）负责完成办公室主任安排的其它临时性工作。
办公室资料档案员岗位职责
（一）接受办公室主任的领导和工作安排。
（二）负责对公司各类资料、文件、证件、合同、人事档案等的保管与整理工作。
（三）负责办公室接待和上传下达工作。
（四）负责公司办公场地的清洁卫生检查工作。
（五）负责公司考勤工作。
（六）负责完成公司办公室主任安排的其它临时性工作。
驾驶员岗位职责
（一）接受公司办公室主任的领导和工作安排。
（二）负责对公司业务车辆的驾驶工作。
（三）负责对公司车辆的管理和保养工作。
（四）负责对公司车辆的审证及办证工作。
（五）负责完成办公室安排的其它临时性工作。
财审部经理岗位职责
（一）负责组织财审部的全面工作。
（二）负责对公司财务、资金、投资运行的分析、研究工作。
（三）负责财务预算、结算工作。
（四）负责组织资金和银行贷款手续的办理。
（五）负责财会人员的业务培训和公司劳资工作。
（六）负责督促财会制度、财经纪律的落实。
（七）负责编制公司董事会关于项目投资的资金计划。
（八）执行公司董事会和总经理办公会安排的其它临时性工作。
会计员岗位职责
（一）接受财会部经理的领导和工作安排。
（二）负责会计的本职工作。
（三）负责公司财会账本、资料的保管工作。
（四）协助财会部经理完成银行贷款手续
（五）负责业务范围内的各类上报报表编制。
（六）负责完成财会部安排的其它临时性工作。
出纳员岗位职责
（一）接受财会部经理的领导和工作安排。
（二）负责公司的薪金发放和现金保管工作。
（三）负责资金和薪金发放的复核和票据审核工作。
（四）负责财务出纳凭证的整理和保管工作。
（五）负责现金流量的记账和银行存款的记账工作。
（六）负责完成财会部安排的其它临时性工作。
工程部经理岗位职责
（一）负责组织工程部的全面工作。
（二）负责工程项目方案设计和申报工作。
（三）负责对工程项目的质量监督的指导工作。
（四）负责对开发项目的测算，工程项目的预决算审核工作。
（五）负责工程项目的招、投标及资料收集、文件草拟工作。
（六）负责施工合同、文件、通知、工程技术变更等的草拟工作。
（七）负责对工程项目的前期手续、竣工验收及工程档案资料的办理工作。
（八）负责对工程项目的技术交底工作。
（九）负责建设工程项目的施工安全工作。
（十）负责对已建工程商品房及管网设计的维修处理工作。
（十一）负责有关工程建设职能部门的联系、协调和施工各方的协调工作、保证工程保质按期完成。
（十二）负责落实公司总经理办公会安排的其它临时性工作。
施工员岗位职责
（一）接受工程部经理的领导和工作安排。
（二）负责工程项目现场施工的质量监督工作。
（三）负责对工程项目变更设计后的实施工作。
（四）负责对已建工程、商品房、管网设施的善后维修工作。
（五）负责对工程承包合同、变更通知的办理工作。
（六）负责对施工方的协调联系工作和对项目工程质检资料的送检工作。
（七）负责对工程项目的施工安全工作。
（八）接受经理安排的其它临时性工作。
预算员的岗位职责
（一）接受工程部经理的领导和工作安排。
（二）负责对公司工程项目的预、决算工作。
（三）协助经理完成工程项目前期手续的办理工作。
（四）负责对建设项目中单项工程的收方、预算、测算工作。
（五）负责对竣工验收工程的审计事务工作。
（六）负责对工程项目的前期资料和竣工资料的整理完善和上交工作。
工程部档案员岗位职责
（一）接受工程部经理的领导和工作安排。
（二）负责对工程项目的图纸、资料的保管工作。
（三）协助工程部经理完成工程项目的前期手续、竣工验收资料办理工作。
（四）负责工程项目前期资料、竣工资料、变更资料的整理、归档和档案移交工作。
（五）负责公司建设工程的发包合同、资料的保管工作。
（六）负责工程部工程器具、资料的保管工作。
（七）负责完成工程部安排其它临时性工作。
销售部经理岗位职责
（一）负责组织销售部的全面工作。
（二）负责市场的策划、宣传工作。
（三）负责公司开发项目的销售和合同签订工作。
（四）负责银行按揭手续和商品房两证的办理工作。
（五）负责公司商品房、门市价格测算并办理完善销售手续。
（六）负责公司竣工商品房的出租管理工作。
（七）负责总经理办公会安排的其他临时性工作。
拆迁部经理岗位职责
（一）负责组织拆迁部的全面工作。
（二）负责具体组织实施公司开发项目的征地拆迁工作。
（三）负责完成房屋、拆迁评估机构的选定和拆迁调查摸底。
（四）负责测算征地拆迁、补偿及过渡安置的成本费用。
（五）负责编制并报批拆迁安置补偿方案。办理房屋拆迁许可证。
（六）负责按有关规定处理和解决征地拆迁过程中的各种纠纷，力求不留遗留问题。
（七）负责办理征地拆迁费用的结算。
（八）负责总经理办公会安排的其他临时性工作。
拆迁员岗位职责
（一）接受拆迁部经理的领导和工作安排。
（二）参与拆迁调查摸底等前期工作。
（三）根据拆迁方案具体实施征地、拆迁过渡补偿安置等工作。
（四）按有关规定解决处理征地、拆迁过程中的各种纠纷。
（五）搜集、整理、保管征地拆迁中的有关档案资料。
（六）负责完成拆迁部安排的其它临时性工作。
物业公司经理工作职责
（一）在公司总经理办公会领导下，负责主持物业公司的全面工作。
（二）负责物业经营计划的制定和落实，有计划地拓展物业经营范围。
（三）负责解决、协调和处理分公司内外工作纠纷。
（四）负责组织召开经理办公会，决定员工的聘用、辞退等工作。
（五）负责制订公司内部管理制度和日常管理工作。
（六）负责组织召开公司员工会议和员工的业务学习。
（七）负责公司的宣传工作。
（八）完成公司总经理办公会安排的临时性工作。
水电工工作职责
（一）服从公司经理的领导和工作安排，遵守公司规章制度。
（二）负责公司物业小区的水、电、管道、线路检查和维修工作。
（三）负责各物业小区的水、电、管理和维修的安全工作。
（四）负责完成分公司经理安排的临时性工作。
收费员工作职责
（一）服从公司经理的领导和工作安排，遵守公司规章制度。
（二）按时完成各物业小区的水、电、气、抄表、代收费工作。
（三）协助对各物业小区清洁工的卫生监督工作。
（四）协助水电维修工对各物业小区的水、电和管道的维修工作。
（五）完成分公司布置的宣传工作。
（六）完成公司安排的其它临时性工作。
保安人员工作职责
（一）遵守国家法律、法规和公司的各项规章制度树立良好的职业道德事业心和责任感。
（二）负责小区人员的进出询查、登记工作。（外来人员必须凭有效证件进行登记，严格盘察可疑人员，小摊、小贩和收废品等无关人员不能进入本小区。）
（三）对大件物品的进出必须进行严格查看、登记，凡出门的大件物品必须由户主在登记册上亲自签字认可，方可放行，如因手续不全，而造成业主财产受损的由护院人员承担责任。
（四）值勤时做到热情周到、姿态端正，严禁睡觉、打瞌睡、打牌及离岗。
办公室工作职责
（一）负责执行落实公司董事会、总经理办公会各项决议。
（二）根据公司发展、经营方针，制订公司工作计划，安排公司日常事务工作。
（三）负责公司内、外业务协调，上传下达等工作。
（四）负责草拟、打印各类文件、合同、资料和公司内外文件的收发以及档案管理。
（五）负责公司行政事务管理和固定资产、办公设备、车辆管理。
（六）负责公司人事管理、公司保卫和清洁卫生工作。
（七）组织、开展公司职工的政治学习和职工的思想教育工作。
（八）负责执行总经理办公会安排的其它临时性工作。
清洁工工作职责
（一）服从公司经理、副经理的领导和工作安排，遵守公司规章制度。
（二）负责各物业 小区划分片区的清洁卫生工作。
（三）接受各片区收费员的监督。
（四）协助公司完成宣传工作。
（五）接受公司临时性工作的安排。
财审部工作职责
（一）负责编制财务计划、反映、控制公司资金运行情况和计划完成情况。
（二）编制公司年、季度、月的财务报表、损益表、现金流量表和单项工程成本核算报告。
（三）负责组织建设资金和办理银行贷款的有关手续。
（四）负责公司的劳资工作。
（五）负责公司薪资、奖金发放的审核和票据审核工作。
（六）负责公司的统计工作。
（七）负责公司财会账本、资料的保管工作。
（八）完成总经理办公会安排的其它临时性工作。
工程部工作职责
（一）负责公司建设项目的工程质量的现场监督工作。
（二）负责公司建设工作的预、决算工作。
（三）负责公司商住楼的善后维修工作。
（四）负责工程项目的方案设计、图纸资料的整理、保管和竣工验收工作。
（五）负责起草开发建设工程项目的有关文件，工程承包合同和前期手续办理工作。
（六）负责建设项目的安全工作。
（七）负责施工各方的协调、联系工作。
（八）负责总经理办公会安排的其它临时性工作。
拆迁部工作职责
（一）负责组织实施开发项目的征地、拆迁工作。完成公司的征地拆迁任务。
（二）负责入户调查和制定切实可行的拆迁补偿安置方案。
（三）负责办理拆迁许可证和进行拆迁公告。
（四）负责具体实施征地、拆迁、过渡、补偿、安置等工作。
（五）负责协调、解决征地、拆迁、安置过程中的各种纠纷和问题。
（六）负责收集整理和保管有关征地、拆迁的档案资料。
（七）负责办理公司在征地、拆迁全过程与被拆迁人所发生的各种费用结算问题。
（八）负责完成总经理办公会安排的其它临时性工作。
物业公司工作职责
（一）负责公司物业服务范围的策划和实施工作。
（二）负责对业主的水、电、气等的代收费工作。
（三）负责对业主及各小区的垃圾清扫，守楼护院工作。
（四）负责对物业管理中各类纠纷的处理和协调工作。
（五）负责落实各物业小区的各项维修工作。
（六）负责对物业管理财务报表、财务账本、单据的保管和整理工作。
（七）拟订物业公司的经营管理制度，聘任或解聘物业公司员工。
（八）负责执行总经理办公会安排的其他临时性工作。
薪资管理制度
第一条
公司内部薪资分配，坚持体现按劳取酬、按能提薪，“奖勤罚懒”的薪资分配原则。
第二条
公司的劳动薪资根据公司发展情况自主制定用人和薪资分配计划。
第三条 公司用工形式实行合同化管理，公司与职工签订有固定期限、无固定期限或以完成一项工作任务为期限的劳动合同。公司和职工按照劳动合同规定、享受权利，承担义务。
第四条
职工社会养老保险统筹金和职工待业保险金、职工住房公积金、按不同的用工形式在用工合同中约定。
第五条 薪金结构组成形式
一、计件薪资：计件薪资实行包干制，员工按每件工作计发薪资，每月结算一次，包括各项薪资及津、补贴和各类保险费、福利。物业分公司员工实行计件薪资。
二、计时薪资：实行月工资总额包干，包括基本工资（含职务、职称、工龄、岗位津贴）奖励工资两部份。其中，奖励工资占工资总额的20%。
（一）公司各职级和部室人员实行计时薪资。具体薪资标准由董事会确定。
（二）实行计时薪资的员工，其中奖励薪资占其工资总额的20%。
（三）年终奖励津贴：凡公司在岗员工全年工作业绩优秀者，无重大失误、无违章行为、无严重违纪现象，可发年终奖津，根据当年盈利和工作量确定资金总额。年终奖分为两种。
1、全勤奖：每年除公司规定假日之外均无旷工、迟到、早退、违纪、事假、病假、婚假、产假、丧假、违规等记录，计发全勤奖500元。
2、特别贡献奖：凡公司员工对公司各项业务工作中有重大贡献者，挽回公司损失者，在工程建设中为公司节约成本者，在公司的经营管理中提出切实可行的建议，公司董事会经研究决定计发其特别贡献奖励津贴，奖励的数额由公司董事会根据实际情况和职工年终目标考核结果确定。
第六条
薪资管理：
一、凡公司员工自报到之日起计发薪资，至离职之日止停薪，新任用及退职员工当月薪资均以其实际服务日乘以当月薪金日额，若下旬二十六日以后报到的新进员工，累计到下月一并计算薪资和发放。
（一）凡公司员工一律实行先服务后取薪金制度，即次月初取上月服务报酬。
（二）每月1～5日为公司员工发放薪资时间。
（三）凡属试用期的公司员工，按公司有关试用薪资标准执行（即月基本薪资650元）。
（四）凡公司从业员工均按在岗实际出勤日计算薪金。
二、凡公司员工均实行各类费、税、处罚扣除制度，即计发薪金总薪内包括年月应扣除部分，即住房公积金、社会保险金、个人所得税、违纪、违规、处罚、捐赠等内容。
三、节、假日薪资管理和违纪薪资扣除制度：
（一）迟到一次扣10元，一个月内迟到三次或三次以上扣15元/次。
（二）早退与迟到同等。
（三）一般性事假不能超过两天，两天以内扣工资每天20元。两天以上则按其本人当月日薪金额扣除。事假超过15天，即扣除当月的奖励薪资。
（四）旷工按本人当月日薪金额扣除，当月内旷工3天或3天以上扣除当月工资，如连续旷工15天以上则视为自动离职，解除劳动合同。
（五）凡公司员工参加各种培训、学习、考试的时间在5日内不扣工资，5日以上按每天20元扣除，超过10日按日薪金额扣除。
（六）病假连续15天以下者按10元/天扣除，15天以上30天内只发基本薪资的60%，30天以上者发给基本生活费300元，但最长不超过6个月。
（七）丧假5日内不扣工资，超过5日按本人当月的日薪金额计扣。
（八）探亲假30天，只发给基本生活费300元。
（九）婚假3日不扣工资，超过3日以上则按本人当月日薪金额计扣。
（十）产前假按20元/天扣除，产假90天、难产120天凭医院证明，包括流产、女扎管、引产、男扎管、难产、剖腹产等假，按薪资15元/天扣除。
（十一）物业公司收费员和管理人员失职造成损失承担100%的责任，并根据实际情况处50～100元罚款。
（十二）收费员当天收回的现金最迟不超过第二天12：00交出纳或存入银行，违者罚款50—100元。
（十三）收费员必须收回当月收费金额的95%以上，余下5%次月收回，每月收单后5日内在公司结账，每拖欠一天扣50元。
人事管理制度
第一条
人事管理制度和劳动合同
一、公司根据现代化企业管理的需要，实行面向社会选拔人才，择优录取，任人为贤的用人制度。选择具有较高文化、较强工作能力的公司股东或社会公民成为公司职工。
二、公司对社会招聘人才，实行试用、考察制度。
（一）社会招聘人才试用期一个月，在试用期间享受试用工薪资待遇，试用薪资由公司董事会决定。
（二）根据公司发展对各类人员的需求，经由本人申请，公司董事会考核，公司董事长审批，选拔优秀人才到公司工作。
（三）公司在岗职工一律实行聘任上岗制度，根据公司岗位情况，本人向公司提出上岗申请，由公司董事会根据本人的业务、特长等考虑定岗。
（四）公司职工全面实行劳动合同制度，凡公司在岗职工根据《劳动法》与公司签订合同，合同年限为年（月），合同期满由公司根据本人工作实际情
况，有续签和解除的权力，合同期满，公司未能签订劳动合同的，视为终止劳动合同。
（五）凡被公司聘用上岗的职工，必须严格遵守公司各项规章制度，按照劳动合同条款履行其职责和义务。
第二条
聘任上岗制度
一、为充分发挥员工的智慧、能力，激励员工上岗的积极性，公司一律实行聘任上岗制度。
（一）总经理、副总经理、财务负责人、工程技术负责人的聘任方式，由公司董事会考核，董事会按《章程》规定程序任命或聘任。
（二）公司部室负责人的聘任：由本人向公司董事会提交申请，公司按期公布定员定岗方案，由董事会统一组成考评小组评议，根据本人业务特长和自愿申请等进行综合考评，优秀者聘为负责人。
（三）凡被公司聘任的总经理、副总经理、部门负责人，由公司与受聘人员签订聘任合同，合同期限原则上为总经理副总经理三年一聘，部门负责人一年一聘。表现优秀者可续聘。
二、公司在选聘员工和负责人时将按德、能、勤、绩四个方面进行考核确定。
（一）德：关心公司发展，讲求诚信，责任心强，作风过硬，品行端正，严格要求自己，思想意识健康。
（二）能：有一定的文化素养（高中文化以上）专业知识强，具有按时、按质量、按要求完成公司董事会交给的任务，以及临时性任务的能力，有胜任独立完成本职工作的实际能力。
（三）勤：组织观念强，自觉遵守公司的各项规章制度，有开拓进取精神，尊重领导，团结同事，敢于大胆管理，敢于承担责任，有错必改，谦逊谨慎，自控能力强，有一定社会素养。
（四）绩：为公司发展所做出的成绩，以及公司工作期内所取得各类业绩奖励记录。第三条
劳动用工制度
劳动用工分为：固定合同工、临时用工、社会招聘工。
一、固定合同工，劳动报酬和薪资计算方法按公司薪资管理制度有关条款和规定执行，享受公司个人社会保险、医疗等待遇。
二、临时用工，因公司实际急需的临时用工，根据岗位和工作技能、业务等，由公司董事会决定其临时用工的劳动报酬和用工时间，临时用工不享受公司固定合同工的福利待遇。
三、社会招聘用工，由于公司开发业务和经营的扩大，需要向社会招聘技术人才。社会招聘用工的具体待遇，根据本人业务专长和公司实际采取双向选择，待遇和福利（包括养老保险）等以双方协商为准，有关待遇和报酬由公司董事会决定。第四条
劳动合同解除制度
公司对严重违反《公司规章制度》以及致使公司经济、信誉受到严重影响的实行劳动合同解除制度，凡被解除劳动合同的职工，公司将退还其本人的个人档案资料。
一、公司固定用工从解除劳动合同之日起，发给一年城镇居民生活补助费300元/月。
二、公司临时用工，从解除临时用工合同之日起计算，只计算本人实际服务日乘以日薪资数。
三、公司社会招聘用工实行按月包干薪资，若因解除劳动合同，未满服务月时间，则从解除之日起，停发薪资。
四、触犯国家有关司法、刑法、刑事犯罪的职工，公司一律移交司法机关处理。有关待遇按国家有关法律规定进行办理，公司不承担任何义务和责任。
五、若公司发展受阻，开发项目减少或经营处于暂时停滞，需要裁员、下岗、待岗、辞退公司固定合同工时根据公司当时情况发给一定金额的基本生活费。
第五条
临时用工转正管理制度
一、公司各工种的临时用工均可向公司董事会递交申请书，有申请转为公司正式员工的权利和义务
二、凡属公司正式接收的再职临时员工，由本人自愿申请，公司董事会讨论研究通过后，均可享受公司正式员工的社会保险待遇。
三、公司董事会对各类临时用工人员转正的考核内容是：进入公司的年限、本人的工作业绩、本人表现、本人年龄、劳动纪律等几个方面，即：
（一）在总公司或物业分公司工作满壹年，身体健康。
（二）本人业务能力强，对公司做出较大贡献的。
（三）无经济挪用和拖欠现象。
（四）热爱本职工作，服从领导，听从安排。
（五）个人品德良好，有一定文化素养，重集体荣誉、守纪律。
（六）年龄：男职工在45岁以下，女职工在35岁以下。符合以上条件的临时用工，从宣布转正之日起为公司正式员工，有对公司特别重大贡献的，总公司优先考虑。
四、公司转正人员不搞一刀切，本着成熟一个接收一个的原则。五、一经被公司批准的临时员工，一律按公司正式员工参加社会保险，标准按社保局参保人员有关规定执行，并与公司签订正式劳动合同。
六、已被公司接收的正式员工，若因情况变化调出公司，另谋他业的，在调出公司之日起，终止由公司缴纳的保费。
七、凡被公司接收为正式员工，一律由公司统一缴纳保费，统一保管证件，享受公司其他同岗位员工同等待遇。
八、被公司接收为正式员工，若在岗期间，因本人违纪被公司开除的员工，公司将追收其公司以前所缴社会保险费。第六条
社会保险和医疗福利管理制度
公司职工（固定合同用工）按中华人民共和国《劳动法》，实行享受社会保险和医疗报销的待遇。
一、社会保险应根据公司发展经营情况决定其保险基金。
二、职工社会保险是固定合同用工的由公司承担20%，个人承担6%。
三、是临时用工的，公司不负责其保险金，若个人自愿参加社会保险的，可由公司代为办理临时用工的社会保险。
四、是社会招聘的特殊人才的职工，根据公司本人协议内容由公司董事会另行决定。
五、公司鼓励职工参加其它保险，保险金由本人负责。
六、公司离岗人员的保险金，本人自行缴纳，公司不负担任何责任。
第七条
员工伤亡及因病住院管理制度
一、为保护公司及本企业员工的合法权益，体现公司关心职工，减轻其生活中的困难，依据国家政策法规，实行员工伤亡及因病住院管理制度。
二、员工住院医疗费报销标准。
（一）凡公司员工经公司指定的县级以上医疗机构鉴定，确属患癌症、精神病等重大疾病住院治疗费按80%报销，但最高不超过2万元。
（二）除本条第一款病情外，住院治疗费按70%报销，但最高不超过5000元，超出部分由本人自负，若特殊情况，须由公司董事会另行决定。
（三）未达到退休年龄的离岗人员除本条第一款病情外，生病住院医疗费一律不予以报销。
（四）因公司工作的工伤，但未造成住院的门诊治疗费，报销比例由公司董事长审批。
三、公司员工因病住院，病情恶化需转县级以上医疗机构治疗的，必须出具医师和县级以上医疗机构的书面证明，经公司董事会批准同意的转院治疗费方可按规定报销。
四、在生病住院医疗中，不得使用保健药品、滋补药品和国家规定的不予报销的有关费用，如违反本规定，公司不负担所有住院费和医疗费。
五、公司员工因工、非因工伤、残、亡有关待遇。
（一）员工因工和非因工死亡，按公司所在地市政府现行文件规定执行。
（二）因工伤、残住院治疗所发生的费用凭证报销确因伤情严重，需转县城级以上医疗机构治疗的按本条第三小条规定执行。
（三）因工致残住院期间需护理的，经公司董事会研究，董事长批准，护理费可按每月300元标准发给。
（四）在正常工作期间，非本人原因，因工所受到的意外伤害，在住院治疗期间，医疗费凭证报销。
（五）因抢险救灾所受的因公伤、残的医疗费及薪资资金根据具体实情而定报销。
（六）非因工造成的伤、残所发生的住院费医疗费一律自负。
（七）离岗和本人自愿申请经批准自谋职业的员工，凡从事其它职业而发生的伤残等意外事故均与本企业无关，公司不承担其任何费用和责任。
（八）非固定工：即临时用工，社会招聘人员按公司与本人签订的劳动合同中的有关条款执行。
第八条
退休
公司根据中华人民共和国《劳动法》以及国家有关法规实行公司职工退休制度。
一、职工已到退休年龄时按时办理退休手续。
二、达到国家规定的退休年龄，而继续上岗者，由本人提出书面申请，公司董事会讨论研究决定，同意后，方可上岗。
三、退休职工待遇：凡参加了社会保险的职工，根据参加工作年限的长短，保险金额的大小，个人月收入多少到社会保险局计算并领取本人月保险金。
四、参加工作较短的职工可以向社会保险部门申请一次领取保险金额。
五、退休职工的档案从正式批准退休之日起移交社会保险局管理。
第九条
职工培训管理制度。
为适应新形势，提高企业职工队伍素质，培养公司与之适应市场竞争的能力，公司对在岗职工的业务和管理知识进行分批分段培训。
一、公司每年制订职工的培训计划。
二、针对公司业务的实际需要，公司按职工人数的5%选送到本市进行培训。
三、职工培训分为两类：脱产学习、在岗培训与职工自学相结合。
四、职工业务培训，经公司董事会同意，选送骨干和业务尖子参加培训的将给予全额报销学费、书本费、住宿费、车费。
五、自愿申请培训，经公司董事会同意的有关业务培训费，由本人承担部分，公司报销部分（注：培训后拿到有关专业证件，才能按规定报销）。
六、业务培训期间，薪资的发放规定按《薪资管理制度》执行。
七、由公司承担培训费的职工，在公司五年内不得调出，若有调出，则由其本人退还全部费用。
道德制度
第一条 认真学习邓小平理论，学习法律、法规和专业知识，不循私舞弊，不奢侈浪费，发扬艰苦奋斗，勤俭节约的优良传统。
第二条 一切从实际出发，实事求是地反映情况和处理问题，维护公司信誉和形象，树立以公司兴为荣，公司衰为耻的公司主人翁思想，坚持以质量求发展的宗旨。
第三条 密切联系群众，客户至上，服务为荣，热情接待各级部门领导，工作人员检查，指导工作和客户来访。
第四条
保证房屋的开发质量，做到精心设计、精心施工，质量第一，安全为重，信誉至上的原则，工程按设计要求竣工验收，房屋做到窗明地净，工完场地清洁，保证道路畅通。
第五条
严格执行财经制度，严禁挪用公款，提高财务人员的职业道德和业务素质。
第六条 在商品房出售业务中，加强监查工作，增强工作透明度。
工作制度
第一条
凡本公司职工均应严格遵守劳动纪律，服从组织分配，严格作息制度，如有下列违纪行为视其情节轻重给予经济处罚、下岗和辞退等处理。
（一）不按规定按时到岗、脱岗和中途不假离岗者。
（二）不认真履行工作职责，开展无组织的娱乐活动，带小孩到办公室玩耍。
（三）损害公司利益者。
（四）败坏公司声誉者
（五）私拿公物和索贿受贿者。
（六）上班时间打架斗殴和酗酒闹事者。
（七）挑拨是非，有意制造事端，影响团结者。
（八）顶撞领导，抵触工作者。
（九）不服从工作分配，违反公司规章制度者。
第二条
考勤由办公室专人负责，公司总经理、副总经理不定期进行抽查，每月二十八日前将结果在职工会上公布（并书面通知各部室），财审部根据通知违纪情况在当月薪资发放时兑现。
第三条
凡公司职工在工作中应勤勤恳恳，任劳任怨，凡是上级交给的各项工作任务均实行“三做到”（热情主动、认真负责、有始有终），“三保证”（时间保证、数量保证、质量保证）。如有一处未尽职者，均应扣除当月奖励薪资的20%。
第四条
职工应安心本职工作，努力掌握业务知识，并使之精益求精。工作上服从统一指挥，不允许在外兼职，利用工作时间做与工作无关的事情，如违者扣发当月奖励薪资的40%。
第五条
凡公司职工必须保证完成自己的本职工作，不能以任何借口消极怠工。如：出勤不出工，出工不出力，使工作延误者，其延误期限一律按旷工处理，并扣除当月奖励薪资的30% 第六条
八小时以外，如因工作需要经公司领导同意并安排加班者，职工本人应无条件服从；若无特殊理由而拒绝加班者，所造成的经济损失均由当事人承担全部责任，扣当月奖励薪资100%。
第七条
凡属工作变动，公物及资料应随工作变动及时办理移交手续，公物或资料在移交时发现丢失损坏，按其责任和损失大小扣除赔偿损失费，并扣除当月奖励薪资的40%，严重者处理待岗或下岗。
第八条
收费员不得对收费票据有任何涂改现象，白条收费或私自收取水、电费、少收或不收业主物业费，如有违者处50～500元罚款，情节严重者待岗或辞退。
第九条
凡本公司职工必须认真遵守国家的法律、法规、维护社会良好秩序，自觉遵守社会治安争当文明市民。
请示报告制度
第一条
在公司业务和日常工作中，凡涉及到重大问题，分别应提交公司股东大会、董事会、总经理办公会研究决定。
第二条
凡属公司董事会、总经理交办的工作调查或解决处理的问题，若重要的应向总经理提交书面报告，一般性问题作口头汇报，汇报时，应提出本人的处理意见和政策依据。
第三条
公司职工要善于发现新问题，善于处理问题，在实际工作中，对工作的改进提出合理化建议，共同参与公司经营管理，发挥公司全体职工的主观能动性和工作积极性。
第四条
各部、室工作职责范围内的工作应依据国家政策、法律、法规办事，力争做到正确处理，凡报告（表）经理（主任）和经办要签字，分管经理审核，公司总经理审批后按时上报，半年、全年性的报告（表），总结应由董事会讨论通过后再上报。
第五条
上报的请示、报告（表）应交办公室初审，总经理批准后交由部、室或具体人员承办。
第六条
上报的请示、报告（表）处理完毕后，交办公室归档备案，若因不负责造成丢失，应追究承办人的责任。
第七条
经管人事档案、文件、资料的人员不得任意泄露公司内部商业机密和个人秘密，因泄露造成的经济损失和后果，应视其情节轻重给予处理，轻者给予教育、罚款处理，重者给予待岗、下岗处理。
第八条
公司各部、室人员不得越权处理事务和问题，在对外洽谈业务中，不得随意表态和做出决定，在未受法人委托处理问题时，一律在职权范围内动作各项事务工作。
请销假制度
第一条
凡公司职工，均可享受法定假日待遇，具体休假时间由各部、室负责人在不影响公司工作的前提下进行调剂安排，在报总经理批准后方可休假。除法定假日外，一律实行请假审批制度，半天由分管领导批准，半天以上由各部、室负责人审查，公司总经理审批，准假后方能休假，事后并填写请假条，未办手续者视为旷工处理。考勤按公司及所在地区统一上班作息时间执行。
一、事假：由各部、室负责人审核，公司总经理审批同意方可休事假。
二、无事不假者：按旷工处理。
三、迟到：半小时内为迟到。
四、旷工：按本人一天薪资额扣除，取消当月奖励薪资，旷工一月不超过一次，连续半年时间不超过两次，若有违者，自动下岗。
五、早退：限半小时内，超过半小时按旷工处理。
第二条
凡职工参加电大、函大、学习、考试占用的时间，经公司总经理同意，方可准假。
第三条
凡职工的父母、配偶在异地一年内可休30天的探亲假。
第四条
婚假：职工本人结婚由公司总经理批准可休3天婚假，未到晚婚年龄的不享受婚假待遇。
第五条
产假：产前假十五天，产假九十天，难产假一百二十天（凭医院证明）。
第六条
丧假：公司职工的直系亲属（父母、配偶、子女）死亡时，由公司总经理批准可休五天丧假。
会议学习制度
第一条
投资广场业主公约
为加强投资广场的管理，维护全体业主和物业使用人的合法权益，维护公共环境和秩序，保障物业的安全与合理使用，根据国家有关物业管理的法规、政策制订本公约。全体业主和物业使用人均须自觉遵守。
一、在使用、经营、转让所拥有或合法取得使用权的物业时，应遵守物业管理法规政策、租赁合同、物业管理合同以及本公约的规定。
二、执行业主委员会的决议、决定。
三、委托物业管理公司负责房屋、设施、设备、环境卫生，公共秩序、环保、绿化等管理，全体业主和物业使用人应遵守物业管理公司根据政府有关法规、政策和业主委员会委托制定的各项规章制度。
四、全体业主和物业使用人应积极配合物业管理公司的各项管理工作。
五、业主或物业使用人对物业管理公司及其管理工作如有意见或建议，可直接向物业管理公司提出，发生争议时可通过业主委员会解决。
六、加强安全防范意识，自觉遵守有关安全防范的规章制度，做好防火防爆工作，确保人身财产安全。
七、业主或物业使用人装修房屋，应遵守有关物业装修的制度，并事先告知物业管理公司。物业管理公司对装修房屋活动进行指导和监督，并将注意事项和禁止行为告知业主和物业使用人。业主或物业使用人违规、违章装修房屋或妨碍他人正常使用物业的现象（如渗、漏、堵、冒等），应当及时纠正，造成他人物业损失的应承担赔偿损失，对拒不改正的，物业管理公司可采取相应措施制止其行为，并及时告知业主委员并报有关行政管理部门进行处理。
八、业主方委托物业管理公司对其自用部位和毗连部位的有关设施、设备进行维修、养护，应支付相应费用。
九、凡房屋建筑及附属设施、设备已经或可能妨碍、危害毗连房屋的他人利益、安全、或有碍外观统一、市容观瞻的，按规定应由业主单独或联合维修、养护的，业主及时进行维修养护，拒不进行维修养护的，由业主委员会委托物业管理公司进行维修养护，其费用由当事业主按规定分摊。
十、与其他非业主使用人建立租赁关系时，应告知并要求对方遵守本业主公约和物业管理规定，并承担连带责任。
十一、在本物业范围内，不得有下列行为：
（1）擅自改变房屋结构、外貌（含外墙、外门窗、阳台等部位的颜色、形状和规格）、设计用途、功能和布局等；
（2）对房屋的内外承重墙、梁、柱、板、阳台进行违章凿、拆、搭、建；
（3）占用或损坏楼梯、通道、屋面、平台、道路、停车场、自行车房（棚）等公用设施及场地；
（4）损坏、排除或改造供电、供水、供气、供暖、通讯、有线电视、排水、排污、消防等公用设施；
（5）随意堆放杂物、丢弃垃圾、高空抛物；
（6）违反规定存放易燃、易爆、剧毒、放射性等物品和排放有毒、有害、危险物品等；
（7）践踏、占用绿化用地；损坏、涂画园林建筑小品；
（8）在公共场所、道路两侧乱设摊点；
（9）影响市容观瞻的乱搭、乱贴、乱挂、设立广告牌；
（10）随意停放车辆；
（11）聚众喧闹、噪声扰民等危害公共利益或其他不道德的行为；
（12）违反规定饲养家禽、家畜及宠物；
（13）法律、法规及政府规定禁止的其他行为。
十二、人为造成公共设施、设备或其他业主设施、设备损坏，由造成损坏责任方负责修复或赔偿经济损失。
十三、按规定交纳物业管理公司应收取的各项服务费用。
十四、业主使用本物业内有偿使用的文化娱乐体育设施和停车场等公用设施、场地时，应按规定交纳费用。
十五、自觉维护公共场所的整洁、美观、畅通及公用设施的完好。
十六、加强精神文明建设，弘扬社会主义道德风尚，互助友爱，和睦相处共同创造良好的工作和生活环境。
投资广场 层业主（物业使用人）签字、盖章： 日 期：
投资广场写字楼装修管理规定
一、总则
1、为加强投资写字楼租赁后的装修管理，保证大楼建筑主体结构的稳固与整体风格的完整、统一，保障租赁双方的权益，参照国家相关法规，制定本管理规定。
2、本规定为写字楼租赁契约之附加约定文件，签订契约即视为认同本规定所有条款；租户在对租赁的写字楼进行装饰装修必须无条件遵守本规定。
3、本规定由投资广场物业管理处负责解释，其中内容与国家或地方同类规章有异同之处以国家或地方法规为准。
4、租赁双方另有约定各项不在本规定的约定范围之内。
二、一般规定
1、租户对承租区域的装饰装修过程中，禁止下列行为。
① 未经大楼物业管理处批准或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案，变动大楼建筑主体和承重结构。
② 扩大承重墙上原有的门窗尺寸，缩小承重主柱、支撑墙体，连接等的尺寸，拆除连接墙的砖、混凝土墙体。
③ 对楼层上、下楼板大面积打孔。
④ 将无防水要求的房间改为卫生间、厨房间。
⑤ 损坏大楼原有节能设施，降低节能效果，损坏移动采光通风与固定标识物等。⑥ 改动电力主配线路、给排水主水管及分支管路、消防设备设施、监控设施。
⑦ 在公共区域内悬挂较大体积物体。建隔墙等，侵占公用空间，损害公共部分及设施。⑧ 改变租赁区域或楼外立面结构，色彩、开门、开窗等有损大楼建筑外观的行为。
2、租赁方对承租区域的室内装饰装修，未经物业管理处同意，不得有下列行为： ① 对地板的装饰，对吊顶的拆换装饰。② 搭建建筑物、构筑物。③ 拆改供冷、供暖管道和设施。
④ 拆改电照器具、电照开关、风机开关、电源插座及有线电话网络插座等。⑤ 室内墙壁装饰、改色。
⑥ 在公用通道及走廊、电梯口使用改动颜色，粘贴、设置广告物或其它类似行为。⑦ 楼顶悬挂小型物体需借助管道的支撑点时。
3、租赁方对承租区域的室内装饰装修，有下列行为，必须向物业管理处报送有关施工方案及图纸，并由物业管理处批准，方可施工。
① 装修超过大楼设计标准或规定，增加楼面载荷的，应经大楼原设计单位或者是有相应资质等级的设计单位提出的设计方案。
② 改动卫生间、厨房间防水层的以及改房间卫生间、厨房的应按照防水标准制订施工方案，并做漏水试验。
③ 对本区域内的用电容量增加，应对照原大楼设计容量制定增容计划，对空开、保护装置的调整应有调整方案。
④ 对房间的隔离，水、电、暧、消防、监控、通讯设施的装修改动，都须有完整、详细的方案及平面图。
⑤ 装修施工安全措施，动用明火和进行焊接作业。
三、开工申报与监督
1、装饰装修工程开工前，应当先向大楼物业管理处申报登记并报详细装修方案，由物业管理处审查备案，取得书面同意后方可开工。
2、装修施工方应具备专业资质，装修前应将装修进程日程安排及安全防范计划报物业管理处审查备案。
3、装修方案的内容应严格依照有关法律、法规及本规定中的禁止条款，不能与之相抵触。
4、委托装饰装修企业施工的需提供企业相关资质证书的复印件。
5、装修单位及施工单位不得拒绝和阻碍物业管理人员依据规定对整个装饰装修活动的监督检查，发现违规行为有权制止，对造成事实后果或者拒不改正的，即按违约追究租户责任。
6、任何单位和个人对承租方的装饰装修行为中出现的影响公众利益的质量事故，质量缺陷以及其他影响周围单位工作的行为，都有权检举、控告、投诉。
四、其他规定
1、装修施工方应严格遵守物业管理处规定的装修施工时间，降低施工噪音，减少环境污染及给其他租户带来的不便。
2、装修过程中形成的各种固体、可燃液体等废物，应按物业管理处规定的位置、方式和时间堆放及储运，严禁将装修材料、废弃物等堆放于楼道、电梯间或其它公共区域。
3、装修工程所使用的材料及设备应符合国家标准不得使用国家明令淘汰或禁用物品。
4、装修施工中占用电梯及主要通道，需事先得到物业管理处的许可并服从调度，以保证物业管理处为大楼内其他租户提供的各项优质服务不受影响。
5、装修施工过程中，不得私自挪用公共部位及设施，并遵守物业管理处制定的其它管理规定，施工人员应接受投资广场保安、工程部、物业管理处等部门管理，办理各种出入登记及其它证件。
6、装修过程中应保持对公共区域的卫生不受影响，因施工产生的垃圾应立即清除。
五、承担责任（违约责任）
1、因装饰装修活动造成管道堵塞、渗漏水、停电、物品毁坏等，装修人员应当负责修复和赔偿。
2、租户装修人因装修活动侵占公共空间，对公共部位和设施造成损害的责令改正修复，造成损失的依法承担赔偿责任。
3、租户因装修对其他租户的工作环境、卫生环境等造成影响受到投诉的，应立即消除影响，立即改正。情况严重的应承担赔偿责任。
4、租户未申报登记进行装饰装修活动，处五百元以上，壹仟元以下罚款并责令改正。
5、租户违反本规定，将装修工程委托给不具有相应资质等级企业施工的处五百元以上壹仟元以下罚款并责令改正。
6、租户装修使用不符合国家标准材料造成空气污染超标的责令改正，造成损失的，依法承担赔偿责任。
7、有下列行为之一的，处罚款五百元以上壹仟元以下，并责令改正。① 擅自拆改供暧、供排水主管道、主配电线路、消防、监控设施。② 将无防水要求的房间改为卫生间、厨房的。③ 擅自超过设计标准增加楼面荷载的。④ 损坏房屋原有节能设施的。
⑤ 对立面、电梯口、走道等区域擅自进行广告粘贴的。
8、租户及装饰装修施工方违反《建设工程质量管理条例》的由建设行政部门按照有关规定处罚。
9、租户违反国家有关安全生产规定和技术规程，不采取必要的安全防护和消防措施，擅自动用明火和进行焊接作业的或对安全事故隐患不采取措施予以消除的，责令改正，并处壹仟元以上壹万元以下罚款。情节严重的，责令停业整改，造成重大安全事故的，交司法机关处理。
六、说明：
1、室内装饰装修：是指租户在租赁投资广场写字楼后对所租区域的装修。
2、建筑主体：是指建筑实体的结构构造，包括屋顶、楼板、梁、柱、支撑、墙体、连接接点和基础等。
3、承重结构：是指直接将本身自重与各种外加作用力系统地传递经基础地基的主要结构构件和其连接接点，包括承重墙体、主体、柱、柜架与墩、楼板、梁、层架、悬索等。
4、大楼由于各处情况异同，如对部分电力、通讯、给排水设施等、所改动计划将由装修前审查装修方案后制定。
5、本规定自2005年11月1日对入住投资广场的所有业主统一实施，经租户签收后租户有义务执行。
签收人：投资广场 层租户（单位盖章）
日 期：
工程部工具分配、领用及保管方案
一、电气班日常常用工具每人一套；领用人各自保管，其中：
1、电工日常常用工具包括：中号一字启1把、中号十字启1把、小号一字启1把、小号十字启1把、试电笔1把、工具刀1把、电工工具夹1只。共7件。共3套，由领用人使用和负责保管。
2、电梯工日常常用工具包括：中号一字启1把、中号十字启1把、小号一字启1把、小号十字启1把、试电笔1把、工具刀1把、6``活络扳手1把、8``活络扳手1把、10``活络扳手1把、12``活络扳手1把、钢卷尺1把、1.5P手锤1把、2.5P手锤1把、小方锤1把、羊毛刷1把、2``羊毛刷1把、剪刀1把、平口錾子1把、尖头錾子1把、工具背包1个。共20件。共1套，由电梯工使用和负责保管。
3、其余工具为电气班公用工具，由领班负责保管。当班人员如需使用分别借出，用完后负责归还。
二、空调工具（厂家随机配备的专用工具）由空调工负责领用和保管。
三、水暖工具全部由水暖工负责使用保管。
四、机修工具全部由机修工负责保管。
五、通用工具由综合班领班负责保管，各班组如需要，均可借用。
六、工具保管责任人负责所保管工具的保养、维修和每月一次清点盘存；凡非正常损坏或使用保管不当造成的工具缺失和损毁，均由直接责任人负责照价赔偿。责任界定不清的由保管责任人负责赔偿。
七、上下两班共同使用或保管的工具在交接班时需进行清点核实，并将情况记录在交接班记录上。
八、离职或调岗人员需归还所有使用或保管的工具，否则不予办理手续。★相关链接：
《工程部工具采购清单1》-电气工具类 《工程部工具采购清单2》-空调水暖工具类 《工程部工具采购清单3》-机修工具类 《工程部工具采购清单4》-通用工具类 工程部人员结构方案
一、岗位结构
工程部管理范围内的设备系统类别繁多、专业性强，对人员的技术素质要求较高。通常情况下需要采用 “岗位细化”的结构模式：按设备类别分班组、根据运转要求设置岗位及人员编制；一个设备系统一个班组、一个班组多个班次。这样的结构能够达到分工明确、并较有技术保证。但同时有需要人力较多、效率较低等弊端。
因此，在实际中，多数酒店及物业管理工程部采用了“万能工”的模式：即一名技工同时负责某个区域的多个系统类别的设备的运行维护。这种模式是假日酒店管理集团首先应用于酒店工程管理的，可以极大地提高人力利用率、降低工程部的人力成本、提高运作效率。但是这种模式要求所聘用的技工具备多方面的专业技术能力，能够胜任多个不同的专业类别的设备的运行维修。
考虑到高素质人员的招聘难度及公司实际的设备规模，综合以上两种模式的优劣，工程部的结构采用如下方案：
1、在公司开业伊始的一段时间内，所招聘的技工不可能对公司整体环境和设备状况很熟
悉，这段时间任务也会比较多，容易发生一些适应性的问题，基于这些原因，工程部的整体结构大致按设备的专业类别划分为“配电及电气维修、电梯、空调、水暖、机修、锅炉”六个岗位。
2、以上六个岗位中，相互间技术障碍较小的“配电及电气维修、电梯、空调”三个岗位合并为 [电气班]，其余岗位合并为 [综合班]。
3、在班组内实行“万能工”模式：各岗位责任范围的任务并不固定人员，而由该岗位所属班组的当班人员共同负责完成。但考虑到设备专业性，在开业初期的一段时间会指定一个技工负责一个专业对口的岗位。
4、每个班各设一名领班。
5、工程部组织结构图
二、人员编制
按以上结构，根据相应班次的运行要求，工程部的人员编制如下表：
工程部编制共11人 主管1人 电气班5人
1、责任范围：配电及电气维修、电梯运行维修、空调运行维修。
2、人员分配：白班2人（含领班）、早班1人、中班1人、夜班1人
综合班5人
1、责任范围：水暖管道、洁具、五金构件及机械维修、锅炉运行维修
2、人员分配：白班2人（含领班）、早班1人 中班2人、夜班1人
三、班次安排
按以上结构及人员编制，工程部正常班次如下表：
1、电气班排班表
星期一 星期二 星期三 星期四 星期五 星期六 星期日 ○1领班 白班 白班 白班 白班 白班 白班 例休 ○2技工A 白班 白班 白班 轮休 早班 早班 早班 ○3技工B 早班 早班 早班 早班 轮休 中班 中班
○4技工C 中班 中班 中班 中班 中班 轮休 夜班 ○5技工D 夜班 夜班 夜班 夜班 夜班 夜班 轮休
说明：
1、除○1领班外，其余人员实行轮班制：按以上排序○2-○3-○4-○5-○2循环轮换。每人每周有一天休息。
2、【当班时段】白班：按公司行政白班时段、早班：08:00--15:00 中班：15:00--23:00、夜班：23:00--08:00
2、综合班排班表
星期一 星期二 星期三 星期四 星期五 星期六 星期日 ○1领班 白班 白班 白班 白班 白班 例休 白班 ○2技工A 早班 早班 早班 早班 轮休 中班 中班 ○3技工B 中班 中班 中班 中班 中班 轮休 夜班 ○4技工C 夜班 夜班 夜班 夜班 夜班 夜班 轮休 ○5锅炉工 白班 白班 白班 白班 白班 白班 轮休
说明：
1、除○1领班和○5锅炉工外，其余人员实行轮班制：按以上排序○2-○3-○4-○2循环轮换。每人每周有一天休息日。
2、【当班时段】白班：按公司行政白班时段、早班：08:00--15:00 中班：15:00--23:00、夜班：23:00--08:00
四、工作时间及休息
按以上班次的当班时段计算，每周工作时间为8h×6T=48小时（包含当班时段内的就餐等时间）。每周可有一天休息，国家法定节假日休息按公司统一规定。
五、人力成本(工资)预算
1、本地同类工资水平参考 级 别 月工资水平备 注
试用期及初级工 350-450元 试用期1-3个月 中级技工 550-650元 不含福利、奖金及花红 领班及高级技工 600-800元 不含福利、奖金及花红
2、建议工资标准
级 别 月工资水平备 注
试用期及初级工 450元 试用期3个月 中级技工 600元 不含福利、奖金及花红 领班及高级技工 700元 不含福利、奖金及花红
3、工程部人力（工资）成本预算
按以上的建议工资水平，正常情况下工程部人力成本（主要为工资成本）为：（1）、每月：领班2人×700=1400元，其他8人×600=4800元，合计1400+4800=6200元。（2）、每年（按13个月计）： 6200×13=80，600.00元（3）、平均支出：
月均6716.66元；日均220.82元。
【注】以上计算不含福利支出、奖金、保险及其他意外支出。
六、人员聘用方案
专业特长 人数 相 关 要 求
高低压配电 2人 3年以上经验、持操作证、能熟练维修各种电气设备 强弱电维修 3人 3年以上经验、持操作证、熟悉各种强弱电气线路及设备 电梯维修 1人 熟悉高层楼宇电梯原理和维修、一年以上经验、持特业资格证 中央空调 1人 熟悉各种冷源设备和风机盘管系统原理、有电气或管道基础 水暖管道、机修 2人 有熟练的给排水管道、水暖洁具、五金机械设备维修技能 锅炉 1人 持司炉证、多年经验、熟悉水处理并有电气或管道基础
【说明】
1、以上共10人。
2、领班2人从以上人选中择优提拔。
3、有酒店工作经验优先。
七、人员到位计划
1、开业前15-12天内：
（1）通知电梯、空调、锅炉等专业性强的特种设备拟聘人员面试。（2）确定各岗位拟聘用人员名单。
2、开业前12-10天内：
（1）电梯、锅炉、空调主要设备岗位人员进场接受厂家或施工方技术培训。（2）联系其他拟聘用人员，确定补充招聘计划。
3、开业前10-6天：
（1）通知电气、机修、管道等拟聘人员面试，确定所有录用人员名单。
（2）组织所有人员进行星级服务公共科目知识、工程部运作规范、公司规章等内容的岗前培训。
（3）安排主要人员上岗参加设备综合调试及一些不提供安装的设备（洗涤设备等）的安装。
4、开业前6-3天内：
所有人员按要求全部到位，开始供电、供水、电梯、锅炉等的试运转。
5、详见《开业前后工程部工作进度计划》并以最终修订方案为准。
八、减员增效预案
1、结构更新
开业后公司走上正常经营轨道，各项工作会形成一定规律而易于掌握。经过一段时间的磨合，各岗位人员对所负责的工作和整体运作模式都较熟悉的情况下，采用逐步过渡的方法进行结构重组，在工程部内实行单一的全“万能工”模式：合并两个独立的班组为一个整体、轮班运行，不再按岗位定岗定人。具体结构如下：
工程部共7人，按以下班次运行：
①白班 4人 负责水、电、空调、电梯、锅炉运行及设备保养维修。
1、设领班一人。
2、其他人实行轮班制。
3、具体班次根据情况安排，并适时调整。
②中班 2人 负责设备运行及紧急故障的处理。
③夜班 1人 负责运行值班和紧急故障处理。
2、人员精简
按以上结构，工程部人员在原有基础上精简1/3，将采取优胜劣汰方式进行。其中也有人员的正常流动和流失。
3、薪资增长
实现以上结构后，人员减少，工资成本也同比减少。另一方面，由于人员精简，余留人员需承担的工作任务也大大增加。
将减员而减少支出的工资额的一部分为余留人员加薪，使技工平均工资水平能够高于本地同类水准。这将能够稳定人心、鼓舞士气，更可以提高公司形象，吸引更多优秀人才加入，使公司更具活力。工程部
工程部运作计划
工程部为公司的经营提供能源供应、设施维修和工程协作等保障功能：直接管理和运行供水、供电、供汽及空调等供能设备；负责物业设施的维护、保养和检修；协助完成公司各种经营活动中需工程部提供支持的任务如：布置会场、制作宣传道具等
根据工程部的任务范围，参照星级服务标准，计划从以下几个方面做好工程部的运作：
一、建立完备的运作管理规范
根据公司物业规模，参照星级酒店工程管理标准，拟出一套包括各种日常运作管理程序、岗位职责、规章制度、设备操作规程、检修程序等内容的规范文件。这是工程部运作的依据，以此实程序化、制度化的管理。
★链接：《凯比特投资广场有限公司工程部运作管理规范》
二、建立精干、高效的工程服务队伍
根据工程部责任范围广、设备系统类别多、专业性强、技术要求高的特点，计划按以下步骤
逐步建立一支适应工程部运作要求的高素质技工队伍。
1、按公司整体运作管理方案制定工程部的运作模式和人员结构方案、相应聘用要求。★★ 链接：《工程部人员结构表》
2、按各岗位专业要求招聘考核、择优选取所需人员。
3、聘用人员上岗前进行公司规定、工程部运作规范、星级服务意识及团队精神等方面的培训，强化对公司文化的认同感和综合素质，以适应新的工作环境。
4、各岗位人员到岗后，根据实际的岗位职责范围，分别进行操作技术规程和职责制度的培训，使其尽快进入工作角色。
5、制定一套考核制度，对工程人员的业务技能和敬业情况进行考核，努力营造务实求进的工作氛围，调动每个人的积极性。
6、充分重视所有人的个人能力，尊重工程部每个人的建议；强调团队精神；让每个人都能充分发挥自己的专长、积极贡献自己的力量的同时，还能相互团结协作；形成一支技术过硬、作风优良、团结稳定的工程技工队伍，集中力量高效完成各项工作任务。
三、做好物业设备的运行和维修管理
【一】 设备运行管理是工程部的主要任务，计划采取以下措施努力提高管理水准 ：
1、收集齐全的物业设施设备的技术资料，建立系统的设备档案。
2、按设备的技术要求制定详实细致的操作和检修程序。
3、制定预防性维修计划，按计划的时间、项目内容对设备进行保养和检修。
4、与使用和保管设备的部门或责任人签定设备使用维护责任书，强化设备的正当操作和及时有效的维护保养责任。
5、建立完备的设备安装、调试、运行、维护、检修、改造、更新、报废记录，使设备管理更规范。
6、在设备运行和维修成本上进行内部考核控制，避免和减少不必要的浪费。
【二】 建立完备可行的维修系统是设备设施维护检修的保障基础，计划按以下模式对所有物业设施设备进行充分有效的维护保养和检修：
1、维修功能
所有设备设施维护、保养和检修以四个功能块来完成：
【1】预防性维修：所有设备设施均制订维护保养和检修计划，按既定时间、项目和流程实施预防性的检修。
【2】日常报修处理：设备设施的使用部门在日常使用过程中发现的故障以报修单的形式通知工程部采取维修措施。
【3】巡查检修：工程部各班组值班人员在当班时段至少对责任范围内的设备设施进行一次巡查，发现故障和异常及时处理。
【4】增改翻新：根据设备设施的具体情况和实际需要，对已有的设备设施进行增加、改进性能和翻新处理，使设备设施重新恢复使用价值，得到良好的利用。
2、维修结构
【1】 主管负责根据物业设施规模制订维修程序和维修计划。
【2】 以各专业班组为单位，按既定的责任范围，分别负责所属区域或设备设施的维护、保养和检修。
【3】 重要设备设施和综合专业性设备设施由主管负责组织相关班组共同进行维护、保养和检修。
3、维修控制
【1】主管负责监督各班组按既定的程序和计划实施，控制维修成本、效率和质量。各班组按程序和计划在领班的组织和带领下，实施并完成设备维护、保养和检修。
【2】日常报修处理由报修部门负责验收设备维修修复质量并签收耗用材料记录。《工程报修单》具实填写并由报修部门验收签字后一份工程部备查、一份报修部门留存、一份汇总交财务核对材料成本。
【3】设备设施的预防性维修项目由使用或保管部门进行验收并签收耗用材料记录。《设备计划检修记录》具实填写并由使用或保管部门验收签字后一份工程部备查、、一份汇总交财务核对材料成本。
【4】工程部日常巡查中的检修由检修人员具实填写《巡查检修记录》，并由使用或保管部门验收签字后一份工程部备查、、一份汇总交财务核对材料成本。
四、做好能源控制管理
能耗成本通常占公司日常经营成本的很大比例，节能降耗是控制成本提高效益的有效手段。能控管理的关键是〖1〗提高所有人的节能意识。〖2〗制定必要的规定和制度。〖3〗采取必要的技术措施。
计划从以下几方面入手，促进能控的制度化和程序化，努力把能耗成本保持在合理的水平：
1、做好耗能设备的维修保养，使其经常保持良好的性能状态。
2、对主要耗能设备如：空调系统、供热系统的运行状况进行分析，制定出利于节能的运行程序。
3、在保证公司营业所需的前提下，尽可能减少耗能设备的使用。如：及时关闭暂无开启必要的灯具、空调等。并将这些内容形成制度。
4、对各部门进行空调、水电设施的使用和节能常识的培训。
5、优先维修造成能源浪费的设备故障。
6、工程部在日常巡检过程中对节能情况进行监督。
7、准确抄录各种能耗数据，按时进行分析，根据发现的问题不断采取节能措施。
8、在设备的选购、维修和运行管理中，积极采用有利于节能的新技术、新材料。
五、做好安全运行管理
工程部是公司的要害部门之一。将以“安全是最大的效益”的原则，加强安全防范和日常运作中的安全管理，并从以下几个方面努力确保工程部在安全运行上“万无一失”。
1、积极配合安保部门，做好工程部的安全组织建立、安全教育培训、消防设施维护和安全保障演练等方面的工作。
2、加强各岗位安全操作管理。所有岗位的技工均要求持相应专业资格证上岗。锅炉、空调和电梯等工种还要有“特种行业操作证”。
3、将设备运行和维修过程中的安全操作规定制度化、程序化。
4、制定工程部的安全考核制度，强化每个人的安全意识和责任心。
5、经常对各岗位人员进行设备技术原理、操作维修技术方面的培训，是每个人都能切实掌握正确的程序，从技术基础上保证运行安全。
6、重点设备和岗位确定专人对运行安全负责，定期进行安全检查和评估。
7、关心了解各岗位人员的思想状态，及时化解存在的矛盾，作好防盗、放损和防止人为破坏工作。
8、制定必要的安全预案，发生事故是力争降低损失。
六、做好与各部门的协调工作
及时与各部门交换情况，了解掌握物业出租、VIP接待、设备使用过程中的异常等方面的信息，便于优质的做好供能、检修和协作工作。同时，将工程部的设备检修计划、能耗统计数据、设备故障率等情况反馈给其他部门。
将根据实际的部门结构和运作方案拟出详细的“与各部门协调工作计划”
除以上方面外，将结合日常运作中的实际情况，及时对本计划进行完善补充。以安全、高效为前提，充分考虑公司的实际，努力做好工程保障工作。经理岗位责任
1、坚决贯彻执行公司总经理的指示，直接对总经理负责。
2、对工程部所有人员和设备全权管辖和调配。挑选和配备下属各岗位管理人员。培养、巩固骨干队伍、切实保障动力设备的安全运行与装修设施的完好。尽最大的努力，以最低的成本开支保持公司高格调水准/
3、制订下属各岗位规范及操作规程，督促检查下属严格执行岗位责任制度、操作规程及设备检修保养制度。
4、深入现场、掌握人员和设备状况，坚持每天作如下检查：
（1）审核运行报表，掌握能耗规律，发现异常，分析原因，及时采取节能措施。（2）审阅各系统运行监测技术参数，发现偏差，及时修正。
（3）现场巡查下属岗位纪律及工作状况，了解员工思想，发现不良倾向及时纠正。
（4）现场巡查重点设备运行技术状况，发现隐患，立即与有关班组组织力量消除；发生影响营业的重大故障，立即组织力量尽快处理。
（5）现场检查重要维修工程及增改工程的工作质量与进度，发现失控及时采取措施。（6）现场巡查主要公共场所动力设施，发现问题及时组织维修。
5、审定下属班组工作计划，统筹工作安排与人力调配，检查计划执行情况。
6、组织制订设备更新、改造工程计划，重大维修保养计划，备件购进计划，并组织实施。
7、根据营业要求与科技发展状况，经常征询一线业务部门意见，不断改进原设计缺陷，大力支持下属进行技术改造，使动力设备日渐完善。
8、深入了解下属管理人员和员工的思想状况，及时纠正不良倾向，经常对下属进行职业道德、服务意识教育，培养员工公司责任感。
9、编制培训计划，定期对人员进行培训，提高管理水平，把工程部建设成为一支高素质、高技术水准、高效率、高服务质量的队伍。
10、核下属员工考勤，做好技术档案管理工作，督导下属做好设备维修、故障处理、零部件更换记录，每月交资料员整理归档。
11、掌握科技发展动态，认真推广新技术，发行不合理的设备，完善设计和施工遗留的缺陷；对所属系统的重大改造工程参与设计，提出与原系统匹配的可行方案，监督外协施工，验收施工质量。
班组主管岗位责任制
1、模范执行岗位责任制、操作规程、员人守则和各项规章制度，承上启下，及时完成各项工作任务。
2、管理好、使用好本班负责范围的设备，使设备经常处于良好的技术状态，优质高效、低耗、安全运行，是班组主管的首要责任。对管辖设备要严格做到三干净：设备干净、机房干净、工作场地干净；四不漏：不漏电、不漏油、不漏水、不漏气；五良好：使用性能良好、密封良好、润滑良好、紧固良好、调整良好。
3、主管是一班人在工作上、技术上的带头人，是班组的骨干，应具备良好的思想作风，工作以身作则，技术精益求精，协助经理作好班组管理工作，解决技术上的疑难问题。
4、做好日常工作安排，做到维修迅速及时，保证质量，不留问题，设备发生故障时，有效组织力量抢修，保证公司的正常营业。
5、负责制订本班设备的年月检修计划和备品备件计划，报经理审核，并负责检修保养计划的实施。
6、做好本班设备的技术档案。设备维修、故障排除、更换零部件情况应清楚的记录在班组档案，每月交经理审阅。
7、做好班组人员考勤和维修台帐，每月报办公室汇总。中央空调系统参数
一、主机铭牌数据
机组型号 BZ 175V111（K）BO 出厂编号 02063518 检验员号 QA01 制造日期 2002年6月 制冷量 175万Kcal/h 制冷量 2035Kw 冷水入口温度 12ºC 冷水出口温度 7ºC 冷水流量 350M³/h 冷水压限 0.8mPa 燃料低值热值 8500Kcal/Nm³ 热源最大耗量 1698KW 溴化锂溶液量 6.2t 电压/频率 380v/50Hz
耗电量 10.4KW 大件运输重量 23.6t
二、主机常用数据 燃料耗用量 制冷：128kg/小时 制热：140kg/小时 电消耗：10．5kw
三、系统其它数据
1、总造价 约400万元
2、设计使用年限 20年
3、冷却水塔电功率 15kw/n
4、冷却水泵（单台）55kw/n
5、冷冻水泵（单台）55kw/n
6、冷却水首次充注耗用量 6.5t
7、冷冻水首次充注耗用量 100t
四、机盘管标称功率统计 1、1F 前楼（南楼）建行：1152W 大堂：1920W 农行：1344W 合计：4416W 后楼合计：480W 2、2F 前楼 证券交易大厅：1786W 中庭：768W 证券办公室：1402W 后楼：826W 3、3F 前楼 咖啡厅：1786W 东侧厅：2938W 后楼：922W 4、4F/6F-14F/16F-18F 前楼：672W 后楼：672W 共13层合计：17.472KW 5、5F 前楼：776W 后楼：832W 6、15F 前楼：988W 后楼：832W 7、19F（前楼）768W
8、总计：41.478KW(约为42KW)
五、系统设备折旧
1、计算公式：
设备折旧额=（设备原总值－预计净残值）/预计使用寿命
2、计算条件
① 主机：设计寿命20年/每年工作160天/每天工作3小时
② 系统其它设备均按：寿命20年/每年工作160天/每天工作8小时 ③ 系统原值按400万元 / 净残值忽略不计
3、折旧额结果：约为20万/年,1250元/天,156.25元/小时
六、成本计算
1、计算条件：柴油：3000元/t 电：1.5元/Kwh 水：1.5元/t
2、耗油：制冷：128kg/h*3000元/t≈384元/h 制热：140kg/h*3000元/t≈420元/h
3、冷却塔耗电：15kw/h*1.5元≈22.5元/h
4、冷却泵耗电：55kw/h*1.5元≈82.5元/h
5、冷冻泵耗电：55kw/h*1.5元≈82.5元/h
6、直燃机电耗：10.5kw/h*1.5元≈15.75元/h
7、风机盘管电耗：42kw/h*1.5元≈63元/h
8、系统总成本为 ：折旧额+油耗+总电耗，计算结果为： 制冷：806.5元/h 制热：842.5元/h
8、折合成风机单位电耗为：
制冷: 806.5元/h÷42kw/h(风机电耗)≈19.21元/kwh 制热:842.5元/h÷42kw/h(风机电耗)≈20.06元/kwh 注：人力及维持费用未计
六、中央空调系统计量方案
方案一：按以上计算结果（风机每消耗电能１ｋｗh折合成空调成本）可对各区域装表控制并计量收费（估算为：21元÷0.7÷0.8=37.5元/KWh）。
方案二：按以上计算结果（风机耗电折合成空调成本），结合各区域空调负荷（风机标称功率与风口数量），可估算出空调系统运行单位小时的各区域所需成本，并据此收费。工程部
工程部主管岗位责任……
岗位责任：
1、模范执行岗位责任制、操作规程、员人守则和各项规章制度，承上启 下，及时完成各项工作任务。
2、管理好、使用好本班负责范围的设备，使设备经常处于良好的技术状态，优质高效、低耗、安全运行，是班组主管的首要责任。对管辖设备要严格做到三干净：设备干净、机房干净、工作场地干净；四不漏：不漏电、不漏油、不漏水、不漏气；五良好：使用性能良好、密封良好、润滑良好、紧固良好、调整良好。
3、主管是一班人在工作上、技术上的带头人，是班组的骨干，应具备良好的思想作风，工作以身作则，技术
精益求精，协助经理作好班组管理工作，解决技术上的疑难问题。
4、做好日常工作安排，做到维修迅速及时，保证质量，不留问题，设备发生故障时，有效组织力量抢修，保证公司的正常营业。
5、负责制订本班设备的年月检修计划和备品备件计划，报经理审核，并负责检修保养计划的实施。
6、做好本班设备的技术档案。设备维修、故障排除、更换零部件情况应清楚的记录在班组档案，每月交经理审阅。
7、做好班组人员考勤和维修台帐，每月报办公室汇总 保安部任务及职责
一、室外保守
1、停车场警卫（写字楼、公寓、中餐厅）
注意车辆进出程序、流程安排、规划好3个大门的秩序，具体事项如下： A、检查车辆停放
B、处理好车辆的盗窃事件 C、处理好车场内交通事故 D、处理好乱停乱放车辆 E、处理好逆行车辆
F、夜间对所有进出车辆进行检查
2、岗亭警卫（南大门、西大门）A、出入车辆人员登记
B、出门货物要有凭证，并检查是否属实
二、室内保守
1、客人活动区域监控
2、地下室的监控
三、消防安全工作
1、报警与处理 A、严格做好预防工作
B、如遇火灾，应及时处理，并与有关部门联系
2、检查消防器材
四、室内保守办公室管理
1、案件处理
A、酒店内打架斗殴事件的处理，必须有详细的处理程序，并作文字报告。B、楼层安全工作 C、安全检查
对酒店内重点要害部位每月进行一到二次的安全检查，检查人数不得少于2人，并做好记录。
五、内保内勤工作
1、大厅警卫
2、巡逻警卫
电工安全技术操作规程
一、工作之前
1、电气操作人员应思想集中；电器线路在未经测电笔确定无电前，应一律视为“有电”，不可用手触摸，不可绝对相信绝缘体，应认为有电操作。
2、应详细了解工作地点、工作内容、周围环境，再选安全位置进行工作。
3、工作前应详细检查自己所用工具是否安全可靠，穿插戴好必需的安全防护用品，以防工作时发生意外。
4、维修线路要采取必要的措施，在开关手把上或线路上悬挂“有人工作切勿合闸”的警告牌，防止他人中途送电。
5、使用测电笔时，要注意测试电压范围，禁止超出范围使用，电工人员一般使用电笔只许试五百伏以下的电压。
6、如需在线路进行检修时，事先可通知用电单位停电时间，再到配电室填好停电标然后
进行，并要注意安全操作。
7、在架空线路进行检修前，应首先停电，试电，并挂好临时接地线，以防发生意外。
二、工作之中
8、凡四百伏至一千伏之内的线路上，禁止带电操作，如必须带电作业时，要有可靠的安全操作措施，经领导同意后，在有人监护下方可进行。
9、电工人员工作时，必须头脑清醒、思想集中、不得酒醉、打闹、神志不清。身体不适者禁止工作。
10、工作中所拆除的电线要理好，带电的线头应包好，以防发生触电。
11、安装灯头时，开关必须控制火线，灯口处必须接在“0”线。
12、所用之导线及保险丝，其容量大小必须合乎规定标准，选择开关时必须大于所控制之设备的总容量。
13、如工作中途因停止，当重新工作时，必须详细检查各项设备之变化，待充分了解后方可进行工作。
14、严格遵守劳动纪律，服从工作地带班者指挥，不得任意离工作岗位。
15、在一切金属器外壳上，都必须施行接地；接地电阻不得大于4欧，地线截面要大于相线能力的1/3。
16、设备安装时，要进行详细检查，电器的绝缘电阻不得小于0.5兆欧，并按机床说明书的各项要求，进行调整、试验。
三、工作结束后
17、工作结束后必须使全部工作人员撤离操作地段，拆除警告牌，所有材料、工具、仪表等随之撤离，原有的防护装置，随时安装好。
18、操作地段清理后，操作人员要亲自检查，如要送电试验一定要和有关人员联系好，以免发生意外。
四、登高操作
19、登高使用工具（梯子、铁鞋、安全带、绳子、紧线工具等），必须经常检查，切实保
护好，如发现损坏，不合安全规定应立即停止使用。
20、使用梯子进行工作时，梯子角度以60º为宜，禁止二人同时上、下梯子，操作时需有人在地面监护。
21、登杆工作一定要使用安全带和安全帽。安全带不准拴束在横担上。
22、使用之工具及材料必须装入工具袋内吊送，不准随便乱抛，以免砸伤人；有人在电杆上工作时，任何人不可站在电杆下。
23、数人同登一杆工作时，必须戴安全帽，先登者不得先作业，待各人选择好自己的位置后，才能开始工作。
24、登杆之后，必须验无电时才可开始工作。为了防止中途送电，线路上需挂临时地线。
25、如遇雷雨及大风天气时，严禁在架空线路上进行工作。
26、工作完毕后必须拆除临时地线，并检查是否有工具等物漏忘在电杆上。
27、新建线路或检修完工后，送电前必须认真检查，看是否合乎要求，并和有关工作人员联系好，方能送电。
五、其它方面
28、弯管时注意安全，防止烧伤烫伤。
29、电气安装打墙眼时，要思想集中，互相注意防止锤头伤人。
30、发生事故或重大设备、人身事故和发现严重事故因素时，应立即向上级报告，迅速排除。
31、发生触电时，不要慌乱，应先立即拉开电源，如急切找不到电源时，可用木杆或干净棉布使触电者脱离电源；脱离电后，立即施行人工呼吸，并通知医院。
32、发生火警时，应立即切断电源，用四氯化碳粉质灭火器或黄砂扑救，严禁用水扑救。电梯维保安全规程
1、开启厅门时，电梯不一不定在此层，小心跌入井道。
2、停电盘车时，必须先关掉总电源，由两人或两人以上操作。
3、进入桥顶或底坑，开启厅门后，一定先关掉急停开关方可进入，维修完后，维修人员
出来后，再把电梯打上正常。
4、轿顶检修，务必小心支架挂人或运行中的对重撞人。
5、底坑检修，务必小心运行中的轿厢或对得撞人。
6、非维修人员，不得私自持有机械钥匙、电锁钥匙、操纵箱钥匙和机房钥匙。
7、非维修人员，不得擅自进入机房，严禁动用电梯专用电源或控制屏。
8、未经维修人员许可，任何人不得进入轿顶或底坑。
9、爱护电梯，人人有责。
高压室送电操作规程
1.关上柜门→抽出绝缘隔板→顺时针转90º→接地开关分闸→取出操作柄再次插入→顺时针转90º→隔离开关合闸到位
2.操作柄插入孔（Ⅱ）→顺时针转动180º→负荷开关合闸到位.高压室停电操作规程。
1.操作分闸手动按钮→负荷开关分闸到位。
2.操作柄插入孔(I)→逆时针转90º→隔离开关分闸→取出操作柄验电→无电时将操作柄插入孔(I)→逆时针转90º→接地开关合闸到位;3.打开仪表门→插入绝缘隔板→将闭锁杆拨向左边→打开柜门。
三菱电梯维保工作单每日巡查保养项目：
1、电梯有无异常声响。
2、各层门及滑块检查、调整、清洁、润滑。
3、各层门锁限位动作可靠性检查。
4、轿门及自动门机构检查调整、清洁。
5、操纵箱各开头控钮、信号灯正常。
6、确认平层误差在规定范围内。
7、楼层提示、呼梯按钮灯正常。
8、厅门、开关门灵活可靠。
9、消防开关工作正常。
10、控制屏内检查：变压器、接触器、继电器。
11、配合厂家月保工作，以及年检。每月巡查保养项目：
1、涨紧轮、离地距离、清洁加油、断绳开关间隙。
2、对重缓冲距、轿厢缓冲距检查、对重保护栏、补偿链连接可靠运行正常。
3、上下限位开关动作可靠性检查。
4、安全间隙检查调整，清洁，开关动作正常。
5、底坑安全开关工作正常。
6、液压缓冲器油位检查，限位开关动作可靠。
7、厅门、轿门、机电联锁开关动作可靠性。
8、轿门、厅门、道轨检查、清洁润滑。
9、安全触板动作灵活、开关接线可靠。
10、光电保护装置工作正常。
11、轿顶安全窗限位开关工作正常。
12、轿顶检修开关工作正常。
13、轿顶感应器工作正常，清洁调整。
14、限速器开关动作正常。
15、制动器动作灵活，维持电压正常，间隙正常，轴销加油润滑。
16、限位开关动作正常。
17、紧急停靠装置（MELD）工作正常。每年保养项目：
1、电动机、拽引机检查。
2、主付靴及靴衬检查。
3、各导轨支架联接螺栓检查。
4、钢丝绳涨力检查调整。
5、轿顶绳头对重绳头检查。
6、引轮、导向轮检查，清洁润滑。
7、引轮、绳槽及钢丝绳磨损程度检查。
8、电动机、引机换油。
9、制动器铁芯拆洗调整。
10、清洁导轨。
11、各安全装置动作检查，调整。
12、轿厢对重、缓冲器距离检查调整。
工程部在岗培训考核试卷（1）工作手册部分
姓名 工号 分数 考核评定（优/良/好/差）点评
一、填空（每空1分共42分）
1、工程部是酒店的重要部门之一，其基本职能为、三个方面。
2、设备维保是工程部设备管理的主要内容，采用、、四种功能方式互相结合来保证设备得到充分有效的维护和保养。
3、各岗位对所负责管理的设备要严格做到三干净，即：、、；四不漏，即：、、、；五良好，即：、、、、。使设备经常处于良好的技术状态，确保设备、、运行。
4、工程部同样应树立良好的服务意识，坚持，恪守
服务信条。把理让给客人，以优质的服务为公司争得荣誉、创造财富。
5、机房值班时，应按规定定期巡视设备运行情况，做到、、、、，及时发现和处理隐患。
6、非本部门人员但属本公司人员进入工程部各机房，应得到 允许，非本公司人员，如需进入机房，则必须有 批条，并由。
7、交班人员要对接班人员负责，要交、交、交、交、交，双方要办签字手续。
8、工程部人员的行为准则概括为、、、。
二、判断题 对的打√ 错的打×（每题5分 共25分）
1、接班人员酒后或带病坚持上班者，交班人交班后，应及时报告部门主管。（）
2、各班组可存放不超过1Kg的易燃油料。（）
3、电工在检修储水池水泵时可直接领用其钥匙，以提高工作效率。（）
4、物品领用由各申领人将领料单分别交部门经理、财务审核、总经理签字后即可直接到总仓领用。（）
5、房间故障报修必须有服务员陪同，征得客人同意后方可进行抢修。（）
三、简答题（每题10分 共40分）
1、分别简述大型设备一、二级保养的目的与主要内容。
2、简述日常报修单的处理流程。
3、简述工程维修服务规范。
4、简述交接班中的主要注意事项及规范。
四、论述题（13分）
请结合自己的实际岗位的体会，论述如何做好工程部的各项工作。
工程部十月份下半月工作计划与安排
1、继续统计复核主楼工程数据。
2、了解主楼给排水、消防水、空调水系统的管道走向，控制阀及附属设置。
3、了解掌握主楼给水与部分喷淋泵系统的详细问题。
4、着手进行主楼能耗计量前期调查工作。
5、主楼顶层水塔渗水问题跟进。
6、主楼顶层膨胀水箱，与主水连接管路的保温处理跟进。
7、主楼地下层改造跟进。
8、主楼地下层排水积水问题跟进。
9、路面铺石等检查并督促返修。
10、跟进电信小灵通基站问题。
11、跟进电信主楼虚拟网联网互通问题。
12、跟进电信宽带问题。
13、跟进政府投资中心配套局域网及电信代办。
14、投资广场设施概况说明书编制。
15、变电站遗留问题督促解决。
16、变电站机房布置与完善。
17、值班室布置与完善。
18、电力系统挂板绘图、制作、上墙。
19、电力系统遗留问题彻查与督促解决。20、按计划实施工程部人员在岗培训。
21、空调人员到位厂家学习，为下周开机做准备。
22、空调机房遗留工程跟进。
23、空调机房布置完善。
24、制定空调系统详细操作规程。
25、电梯验收与机房布置完善。
26、电梯维保程序制定。
27、电梯遗留问题跟进。
28、检查调试主楼空调风机盘管与新风系统。
29、公寓楼遗留水暖问题返修跟进。30、公寓楼遗留顶层渗水问题跟进。
31、制作货架、钳台、工具柜、布草架。
32、协助布置员工宿舍、员工更衣室。
33、跟进中西餐厅后续工程。
34、制定各项工程统计、表格，准备本月度各种数据汇总工作。
35、班次与岗位划分，逐步实行正常的作息轮班。
36、逐步实行规范的三级维修制。
37、着手开始工程资料整理归类存档工作。
1.通知参加的会议必须按时参加。不迟到、不早退、不请假。
2.会场内不许打电话、接听电话。
3.会场内关闭手机或调到静音。
4.会场内不许交头接耳“开小会”。
5.遵守会议纪律，会议精神(内容）只传达至允许范围或相关人员。不许擅长泄露会议秘密。
6.会议记录人员须认真、完整记录会议主要内容，经疏理归纳后保存文本档案和电子档案。
7.与会人员要认真听取会议精神，做好笔记。
8.全体会议：
每周召开一次。
主持人：公司总经理
召集人：办公室人员。
参加人：公司全体员工。
主要议题：听取和审议事关全公司的大事、要事；通报公司发展规划和工作思路；总结工作经验，提出存在的问题，安排部署近期工作；通报人事安排和人员调动情况等。
9.中层负责人会议：
每15天召开一次。
主持人：副经理。
召集人：办公室人员。
参加人：各部门负责人。
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