房地产行业在运作过程中需要大量的资金支持, 然而面对大量的资金需求, 房地产企业资金来源单一化、过高的集中度及过大的放量, 造成资金需求与融资供给的严重不匹配。目前, 我国房地产企业的资金结构还不是很完善, 依靠自有资金进行开发的房地产企业相对较少, 大部分企业是以银行贷款方式获取资金, 使得银行等金融机构承担着因房地产综合授信所带来的巨大风险。因此, 我们有必要对房地产企业融资问题及解决对策进行深入研究。
房地产企业具有开发时间长、资金需求量大等特点, 导致了经营风险较高, 企业的融资能力的对房地产企业健康发展起着至关重要的作用, 房地产企业就其融资的特点来看又具有专属性。
(1) 资金需求量大。房地产企业所需资金量巨大, 一个房地产项目少则几亿投资, 多则百亿资金, 资金链成为房地产企业的生命线。房地产开发的全过程, 无论是从土地取得, 还是施工阶段, 直至到交付等各个环节, 都离不开庞大的资金支持。
(2) 受政策影响大。国家宏观政策是决定中小型房地产企业生存的重要因素。房地产企业生存和发展不仅受宏观政策影响较大, 同时受金融机构贷款政策的影响更为显著。
(3) 地域差异明显。金融企业为了防范自身风险, 谨慎对待房地产企业的贷款资金投放, 特别是经济欠发达地区 (三线及以下的中小城市) 的金融机构, 对本地中小房企往往采取紧缩的授信口径, 把资金投向北、上、广等一、二城市或综合实力排名靠前的知名房企, 使得中小型房企无法获得银行融资。
当今世界经济高速发展, 信息技术突飞猛进, 房地产行业也从黄金时代走向了白银时代, 地产商的处境不如往年乐观, 行业要想谋求更大发展需要在各方面作出改革、创新和努力, 为了适应环境的改变, 在激烈的市场竞争中立于不败之地, 对于高投入、高风险的房地产行业来讲, 保障资金链安全成为首要问题。充足的资金起到了决定性作用, 融资工作的成败关乎着企业的发展, 其重要性集中表现为以下几点:
(1) 有助于企业对外投资及扩张。房地产企业为了实现企业的战略目标, 进一步提高市场占有率, 必须对外投资, 开辟新的项目, 这些活动都离不开资金的支持。企业为了实现对外扩张的战略目标, 需要通过提升企业的融资能力、发挥融资的保障功能来解决项目建设所需资金。
(2) 有助于提高地产项目的品质。随着市场竞争日趋激烈, 传统的开发理念已不能难满足客户对品质的需求, 房地产企业为了提高产品品质, 需要从提高企业品牌效应及品牌溢价能力上下功夫。例如, 有些房企通过营造优美的居住环境、抢占区位优势以及过硬的房屋质量来赢得市场和客户, 创造企业商誉;有些房企则以低价格、高赠送等作为亮点吸引消费者眼球。但不论采用何种营销策划手段, 都需要强大的资金支持, 都与融资工作密不可分离。
目前, 我国房地产行业虽然呈现出迅猛发展的势头, 但是, 总体上还不成熟、行业发展还不规范, 境内外上市的房地产企业仍然较少。近年来, 为谋求高回报, 广大投资者纷纷进军房地产业, 造成房地产企业规模小、数量多, 由于企业规模较小, 尚未形成规范化、科学化的财务管理制度, 以致大部分企业的资金管理呈现零散化。现阶段, 我国大部分房地产企业的信用等级不高, 作为金融机构判断信贷风险的根本标准便是企业的信用水平。
我国大多数房地产企业规模较小, 信用等级低, 造成了融资困难、渠道单一。房地产企业融资渠道狭窄, 开发资金过分依赖于银行, 据不完全统计, 房地产企业70%以上开发资金直接或间接来源于银行, 但是在国家宏观调控的背景下, 金融去杠杆, 房地产行业信贷政策趋紧, 资金需求过度依赖于银行, 难以解决房地产企业巨大的资金需求。
房地产项目投资大, 开发时间长, 回报周期较长, 开发过程资金耗费量巨大。由于房地产企业过度依赖银行信贷, 行业的整体资产负债率水平普遍较高, 据统计, 行业的净负债率超出普通企业的10%-20%, 偿债压力巨大。同时, 随着近年来国家对房地产调控收紧, 各地房地产调控政策相继出台, 给房地产企业生存及发展带来了极大的不确定性, 调控政策一旦影响到项目, 出现滞销等状况, 资金周转将会出现严重问题, 加大了企业的财务风险。目前, 房地产企业融资形势严峻, 融资成本过高, 承受的资金压力过大, 导致房地产项目开发难度加剧。
由于我国的房地产行业起步比较晚, 目前尚未建立积极有效的政策以解决房地产企业的融资问题, 房地产公司实现融资的主要方式仍然是以银行贷款为主, 因此, 房地产企业在实现多元化融资渠道的过程中缺乏政策支持。此外, 我国房地产金融市场的相关法律法规仍然不够健全, 大部分房企采用担保的方式从银行等金融机构获取资金支持。对于其他融资方式, 有关法律保障处于缺乏和薄弱状态, 这对于房地产公司实现融资多元化造成了负面影响。
(1) 房地产企业上市融资。在政府政策调控的大背景下, 银行逐步限制房地产贷款, 为了追求高效、便捷、低成本的融资渠道, 借壳上市是房地产融资的重要途径之一。上市融资实现了房地产企业与资金的有效结合, 通过借壳上市可以缩短上市融资时间、实现资产重组、促进战略调整、改革经营管理体制、拓宽融资渠道。此外, 相比IPO而言, 借壳上市具有标准更低、审批程序更简单、时间快、成本低等优势, 并且借壳上市后更便于企业进行对外宣传, 因此, 房地产企业可以通过该方案进入资本市场进行融资。
(2) 房地产资产证券化。房地产资产证券化是指在形式上从直接对房地产项目进行投资转换为通过有价证券的形式进行投资。通过资产证券化可以将房地产企业资产负债表中的资产剥离改组后, 通过企业与专业机构发行证券, 公众从资本市场对该证券进行投资, 从而帮助房地产企业获取资金, 然后将这些资金运用到房地产企业的发展上。通过资产证券化, 房地产企业可在不增加负债的前提下取得资金, 从而优化了财务结构, 降低了财务风险。
(3) 借助房地产私募基金。房地产私募基金是指以非公开方式向特定投资者募集资金, 专项投资于房地产项目或企业的投资基金。近年来, 受国家宏观政策调控影响, 银行贷款、信托、发债等传统的资金来源受到限制, 私募基金以其门槛低、灵活的运作模式赢得了房地产行业市场。为了能增加投资者的信心, 我国现有的房地产私募基金形成了其特有的专属性, 基金浮动性收益非常少, 主要是以固定收益为主, 兼有房地产信托的特点。
(4) 建立组合式融资模式。在房地产企业发展的不同阶段、不同时期, 对各种融资方式进行有效合理组合, 使其能够满足企业发展的同时, 又能最大程度上降低企业的资本成本。在成立初期, 以自有资金通过吸收股权投资的组合融资模式, 吸收有实力的投资者加入, 实行利润分成, 从而达到原始资本的积累;在成长期, 实行以银行信贷、商业信用方式, 吸收风险投资基金进入的组合融资策略;在成熟期, 采取信托融资结合国外投资基金合作模式;在衰退期, 则采用适当收缩企业的投资规模, 通过吸收实力雄厚的开发企业或投资机构的加盟。通过不同类型的组合融资方式, 以最优的资本成本进行融资, 促进企业发展。
通常而言, 企业的融资风险大, 融资成本就会相对较高, 融资成本与风险成正比例关系。房地产企业应避免过度负债而增加企业的财务风险, 可通过严格控制净负债比例, 合理选择债务性融资的比例, 平衡权益比重, 并结合自身的实际情况, 综合从企业的融资能力、运营能力以及获利能力等方面着手, 寻找丰富多样的融资方式。实行全面预算管理, 完善企业内部控制制度, 对项目全周期资金进行全过程监控, 加快资金的回流速度, 保证资金使用效率最大化。同时, 提高企业的核心竞争力, 提高行业壁垒, 增加抵御风险的能力。
现阶段, 我国房地产行业的相关法律、法规并不完善, 为了使房地产融资各方在融资过程中权、责、利明确, 并规范具体的操作流程, 政府相关部门应尽快建立房地产金融立法体系, 及时制定房地产开发企业贷款管理方面的法律文件, 重视对房地产行业的规范发展, 使所有利益相关方在开展融资活动中有法可依, 实现融资活动的合理、合法开展。此外, 政府相关部门应构建一套科学、健康、完善的房地产金融市场体系, 对于房地产公司多元化融资的顺利实施和开展起到促进作用, 同时有助于政府对房地产公司整个融资过程进行有效的监督管理。
综上所述, 对于房地产公司来说, 融资工作虽然困难重重, 并且自身又面临许多问题尚待解决, 但是只要企业的决策者及时把握国家政策动向, 适应市场变化, 适时调整企业的发展战略与经营计划, 不断加强资金管理, 拓宽融资方式, 实现融资渠道的多元化, 就可以更好地解决融资困境。
摘要：房地产企业开发的全过程离不开巨额资金的支持, 企业紧紧围绕资金链这条生命线在高速运转, 房地产企业所需资金主要来源于自有资金和外部融资, 其中外部融资占资金总量的比例通常达到七成以上。当前, 国内房地产企业普遍存在着“融资难, 渠道单一”的问题, 本文通过对房地产企业融资困境的分析, 提出企业应结合自身的特点与政府的政策支持, 寻求新的融资渠道, 多元化的融资组合等针对性对策建议, 以期保障房地产企业资金链安全, 帮助房地产企业实现可持续健康发展。
关键词：房地产企业,融资困境,对策建议
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