房地产融资报告范文（推荐9篇）
针对房地产开发企业的融资需求，携手投行、信托、担保等相关金融机构，共同搭建一个门槛更低、利率适中、风险更小的融资平台，为房地产企业提供周到有效的融资服务。
融资特点
一、资金来源单纯：全部来自于银行的大客户理财基金，避免复杂的社会资金给
企业及企业家带来的各种困扰和风险；
二、利息较低：年利率20－25%，根据项目情况适当浮动；
三、融资门槛低：在企业支付地价款的过程中即可提供融资。
主要融资条件
一、项目地域：房地产项目在全国各省中心城市及珠三角城市市区均可；
二、融资金额：在1亿以上，20亿以下；
三、特别条件：建筑工程项目由融资方指定的建筑工程公司按市场价承接。
相关事项
一、优先受偿权：无须承建商放弃优先受偿权；
二、担保：开发商用项目股权作抵押即可，无需在建工程抵押；
三、四证要求：具备土地使用权证，其他证件视项目情况而定；
四、可融资项目性质：商住均可，工业园要看招商经验和实际招商情况，例如跟
有实力的大企业提前签好租赁合同；
五、融资时间：取得土地使用权后即可融资；
需提供的文件
一、项目简介 包括：项目地点，性质，开发状态，权属，投入资金状态，资金
回收的预期周期利润预计等
二、借款人的公司简介 包括：过往业绩，股权架构
三、借款情况简介 包括：借款金额，预计还款来源，有何抵押物，抵押物权属
状况
融资流程
时光飞逝，不知不觉中我已经来非度四个月了。首先我非常感谢非度给我这个成长的平台，让我在工作中不断学习。同时也感谢各位领导和同事对我工作的指导和帮助，我才能在工作上围绕上中心，才能较好的完成各项工作。
二、工作的心得体会
在进入公司之前，我对房地产行业一无所知，进入后我发现，房产策划需要各个方面的知识，我要学习的东西很多，在这期间，我通过向各位领导和同事的请教和学习，在相对较短的时间对房地产有所认识，熟悉了工作流程，明确了工作的思路和方向。
三、我做了什么
1.第一个月，对房地产策划的基本认知，主要学习以前公司的方案，基本了解了策划方案的几大板块。
2.针对XXX，对各个地方的商业了解，和商业的市场调查，跟XXX等去迪拜考察和学习，分析各个项的亮点和特色。
3.第三个月，写了XXX策划方案，也是第一次独立完成简单的策划方案，在这之中遇到和很多问题，感谢各位同事的帮助，也在这个方案中了解了自己的很多不足，需要更加深入的学习。
4.从本月开始我每天认真统计和保存XX房地产市场的现状资料，每天统计XX房地产网签数据和各大楼盘的信息，和对各大楼盘分析。然后走访了各大商业楼盘，更加深入的了解各大楼盘的具体情况。健全公司市调报告。
5.现在更加主要的事情是配合X总的工作跟与XXX公司的对接和资料的整合。
四、我收获了什么
1.在XX开盘活动中，明白了策略固然重要，更重要的是执行，执行是手和脚，把策略思路落地，而执行过程中一定要细心，把小时做好就是一场伟大战役的开始
2.工作中，慢慢的对整个超盘流程有了系统的初步认识，开始形成系统的逻辑思维。
3.营销策略首先要对市场环境有正确、深入的了解，然后根据自己的目标
客户群营销建做出策划。
4.营销推广中要科学的分析营销推广渠道是否准确定位客户群。做到有的放失，做到营销推广最大的有效利用率。
现在我的不足及欠缺
专业知识薄弱
逻辑思维不成熟
市场了解程度欠缺
文笔薄弱
个人的swot分析
优势：
正确的价值观
具有吃苦实干创新的精神
没学素养的积累
劣势：
专业知识薄弱
逻辑思维不成熟
文笔相对欠缺
机会：
就业市场越来越倾向综合性人才
公司发展迅速
房地产行业日益成熟
劣势
社会竞争激烈
个人自我惰性起产生
五、改进思路
虽然我在这段时间做了一些工作，但任然存在一些问题，主要表现在对工作不够积极，没有主动的发挥自身的才智，而是被动适应工作需要，虽然领导交给的事情都能完成，但工作中还是会忽略更深层的方面，这样的被动工作，减慢了工作效率。
六、以后工作的努力方向
1.更加深入了解各大楼盘的情况，深入分析各大楼盘的好与弊，参考可利用价值，嫁接到需要的项目。
2.加强自身学习，提高自身水平，充实自己
3.把被动变为主动，提高工作效率，认真完成领导交给的事情。树立自己的知识体系
目 录
第一部分 房地产基础信息 2
一、交通 2
二、供需 2
三、规划 5
四、政策法规 5
五、经济 9 第二部分 房地产相关信息 12 第三部分 2008年4月楼盘开盘统计 15 第四部分 2008年4月销售金额和面积排行 17 第一部分 房地产基础信息
一、交通
1、重庆到贵阳高速路全贯通
从4月28日起,重庆到贵阳高速公路全面贯通。从重庆走高速公路去贵阳,自驾车只需4小时左右,坐大巴车约5个多小时。从重庆到贵阳,单程高速公路费为215元左右。此前一直路况不佳的遵义至贵阳段,高速路已实现双向畅通。
二、供需
1、深港房地产商瞄准重庆土地
2008年深圳房交会暨中国城市土地展已经开幕,作为重庆市政府的土地储备机构,重庆地产集团本次“携”8000亩土地赴深圳,向全国有实力的开发商抛绣球。此次展示的主要为主城区升值潜力较大的地块,大渡口区首次推出的危旧房改造项目吸引了众多开发商。
中国城市土地展今年是第三届,重庆地产集团也连续三年参加。在重庆的土地展台旁,还有成都、天津、海口等城市,集中展示当地的潜力地块。目前,重庆地产集团土地储备量为14万亩。本次拟供地块有8000余亩,共28个地块,主要在主城九区,以及北部新区、南川区,有大学城、弹子石CBD、钓鱼嘴、蔡家、华岩、悦来、龙头寺、江北农场、十八梯、嘉陵新路、上肖家湾等,不仅有老街旧城、还有新区、规划的中央商务区等。
2、今年一季度重庆地产商购置土地面积下降30%
今年一季度，重庆市房地产开发企业购置土地面积呈下降趋势，而土地开发投资速度加快。
据统计，今年一季度，重庆市房地产开发企业本年购置土地面积210.81万平方米，较去年下降30.6%。同时，土地开发投资额同比去年上升108.3%，达到10.51亿元；本年完成开发土地面积195.70万平方米，同比增长32.3%。
有关专家分析，重庆之所以出现土地购置面积下降，土地开发投资和开发面积提速的现象，主要受年初政策影响。重庆市明确规定，土地闲置满两年，无偿收回；土地闲置满一年，按出让或划拨土地价款的20%征收土地闲置费，对闲置土地特别是闲置房地产用地要征缴增值地价。专家认为，这将对未来房地产供给产生积极影响。
3、重庆1781套经济适用房，最高价3898元
重庆市建委公布了今年第二季度公开销售的经济适用住房项目，共有1781套，其中，套内售价最高的为3898元/平方米，几乎接近主城区3月份商品住房成交均价。
据了解，今年第二季度公开销售的经济适用房源，共有4个项目，分别来自渝中区、江北区、九龙坡区、北碚区，90%以上房源的套型面积在90平方米以下。
经市物价局核定，这4个经济适用房项目套内核定基准价格，最低的、最高的分别为2825元/平方米、3390元/平方米。而根据市物价局规定，在此基础上，开发商可根据楼层、朝向等因素，上浮不超过15%，下浮不限。也就是说，这批经济适用房源，最高的可卖3898元/平方米。
4、重庆春交会成交房屋8690件，成交金额28.67亿（1）15日成交情况
15日共成交房屋 1576 件，成交面积 14.75 万平方米，成交金额 4.74 亿元。
在成交房屋中，商品房交易成交 832 件，成交面积 7.82 万平方米；成交金额 30896.83 万元，平均成交建筑面积均价3949 元/平方米。
存量房转让成交 733 件，成交建筑面积 6.82 万平方米，成交金额 16058.45 万元，平均成交建筑面积均价 2354 元/平方米。
尾房超市成交11套，成交面积1023平方米，成交金额430万元。（2）16日成交情况
16日共成交房屋 2167 件，成交面积 20.66 万平方米，成交金额 6.93 亿元。
在成交房屋中，商品房交易成交 1266 件，成交面积 12.25 万平方米，成交金额 48918.43 万元，成交建面均价3992 元/平方米。
存量房转让成交 888 件，成交面积 8.28 万平方米，成交金额 19868.58 万元，成交建面均价 2401 元/平方米。尾房超市成交13套，成交面积1352平方米，成交金额529.9万元。（3）17日成交情况
17日共成交房屋 2192 件，成交面积 20.36 万平方米，成交金额 7.39 亿元。
在成交房屋中，商品房交易成交 1253 件，成交面积 11.47 万平方米，成交金额 50656.12 万元，建筑面积成交均价4416 元/平方米。
存量房转让成交 906 件，成交面积 8.52 万平方米，成交金额 22092.99 万元，建筑面积成交均价 2594 元/平方米。
尾房超市成交33套，成交面积3696平方米，成交金额1153.20万元。（4）18日成交情况
18日共成交房屋 2755 件，成交面积 26.61 万平方米，成交金额 9.61 亿元。
在成交房屋中，商品房交易成交 1647 件，成交面积 14.58 万平方米，成交金额 69070.18 万元，建筑面积成交均价4737 元/平方米。
存量房转让成交 1101 件，成交面积 11.97 万平方米，成交金额 26745.42 万元，建筑面积成交均价 2234 元/平方米。
尾房超市成交7套，成交面积602平方米，成交金额239.6万元。（5）本次房交会总体成交情况
本次房地产展示交易会4日共成交房屋 8690 件，成交面积 82.38 万平方米；成交金额 28.67 亿元，其中商品住宅成交 4507 件，成交面积 42.81 万平方米，成交金额 178431.78 万元，建筑面积成交均价 4168 元/平方米；存量房住宅成交3592 件，成交面积 35.08 万平方米，成交金额 83633.11 万元，建筑面积成交均价 2384 元/平方米。
三、规划
1、观音桥商圈地下车库将连通
对于观音前商圈停车难的问题，该商圈办表示计划将商圈内所有地下车库连通,进行车位调剂,让司机“下地”后快速找到车位。今年10月,世纪新都、嘉年华大厦、邦兴北都的三个地下车库将率先实现连通,只要进入其中任一个车库,都可通过连接道,到其它车库停车,找车位不再难。
连通的车库将使用“一卡通”付费，不同“收费标准”的车库也可以准确计费。同时商圈地下将安装精确停车引导系统,将指引你最快到达目标车库。
四、政策法规
1、政府部分信息公开条例正式施行
自5月1日起，房屋登记收费新标准、政府信息公开条例、劳动争议调解仲裁法等一批法律法规和部门规章正式施行，将给我国的经济社会发展带来重要影响。
（1）住房登记每件收费80元
将于5月1日起执行的《关于规范房屋登记费计费方式和收费标准等有关问题的通知》，规定住房登记收费标准为每件80元，非住房房屋登记收费标准首次明确统一为每件550元。农民利用宅基地建设的住房登记，不收取房屋登记费，只收取房屋权属证书工本费；经济适用住房登记，以及因房屋坐落的街道或门牌号码变更、权利人名称变更而申请的房屋变更登记，按上述收费标准减半收取。
（2）政府不得通过中介有偿提供信息
5月1日起正式施行的政府信息公开条例规定：公民、法人或者其他组织可以主动向政府申请获取所需要的政府信息。条例规定，行政机关对符合下列基本要求之一的政府信息应当主动公开：涉及公民、法人或者其他组织切身利益的；需要社会公众广泛知晓或者参与的；反映本行政机关机构设置、职能、办事程序等情况的；其他依照法律、法规和国家有关规定应当主动公开的。行政机关不得通过中介有偿提供政府信息。根据条例，行政机关依申请提供政府信息，除可以收取检索、复制、邮寄等成本费用外，不得收取其他费用。条例还明确，申请公开政府信息的公民确有经济困难的，可减免相关费用。
条例同时规定，设区的市级人民政府、县级人民政府及其部门重点公开的政府信息还应当包括下列内容：城乡建设和管理的重大事项；社会公益事业建设情况；征收或者征用土地、房屋拆迁及其补偿、补助费用的发放、使用情况；抢险救灾、优抚、救济、社会捐助等款物的管理、使用和分配情况。
2、我市调整征地补偿安置政策 重庆市政府召开了“全市征地补偿安置政策调整工作电视电话会议,对贯彻落实《重庆市人民政府关于调整征地补偿安置政策有关事项的通知》的有关规定进行了动员部署。据了解,我市新的征地补偿安置政策从2008年1月1日起执行。
调整后的征地补偿安置政策明确规定,在2008年1月1日以后的征地中,建立被征地农转非人员的基本养老保险制度,对符合条件的被征地农转非人员实现基本养老保险全覆盖。
新政策对土地补偿费、安置补助费的补偿方式和计算标准进行了调整；对土地补偿费、安置补助费的支付方式进行了规定；调整了住房补偿和安置标准；对地上构（附）着物的补偿标准和补偿方式也进行了调整。
同时,在新的征地补偿安置政策中,将加强被征地农转非人员就业培训、促进被征地农转非人员实现就业和建立生活困难救助制度放在了突出的位置。
有关此项政策的具体内容及调整变化,可到重庆市政府公众信息网上进行查阅。
3、危旧房改造单位有优惠政策
我市在危旧房改造计划中,对参与改善居民居住条件的单位,有严格的要求、也有优惠政策。
（1）城市建设配套费减免和土地出让金返还。在城市建设配套费减免方面：危旧房“主体”部分,由原来的“拆一免一点五”调整为“拆一免二点五”,即拆1平方米、免2.5平方米新建部分的城市建设配套费；“捎带”部分实行“拆一免二”。除此之外,土地出让金方面也有很大优惠。
（2）结合民用建筑修建防空地下室易地建设费和规划许可证执照费,均由原来的减半征收调整为全额减免。
以上规费均按照“谁拆迁、谁受益”的原则,采取“即征即返”方式,返还给投资改造的单位和机构。
另外，危旧房改造中建设的安置房,规费缴纳参照现有经济适用住房的优惠政策执行,免缴相关各种行政事业性收费。同时,安置房的建设与经济适用住房相比还有几项重大的政策突破。首先是建设用地以出让方式供应,除土地出让金“即征即返”之外,户型面积设计标准、上市交易管理等,不受经济适用住房条件的限制,享受完全产权。4、2008年春季房交会优惠具体政策 经市政府批准，2008春季房交会期间（5月15日-18日）执行以下优惠政策：
（1）二手住房
① 在房交会期间成交的所有二手住房均享受契税和登记费在现行执行标准基础上减半的优惠；
② 普通二手住房（建筑面积144平方米以下），免征营业税，非普通二手住房（建筑面积144平方米以上）按差额征收营业税。
（2）商品住房
① 只对参加房交会的房地产开发企业的商品住房给予优惠；
② 在房交会期间购买参展房地产开发企业的商品住房并成交的，享受契税和登记费在现行执行标准基础上减半的优惠政策。
③ 购买参展企业的商品住房要享受优惠，必须在15-18日期间成交，并在此期间进行网上签约或联机备案，没有进行网上签约或联机备案的将不能享受优惠。二手住房享受优惠必须在5月15-18日期间向房屋所在地房地产交易所申报并取得收件受理单。
5、重庆规定从6月1日起超限高层建筑须做抗震审查
从6月1日起，重庆市超限高层建筑在初步设计审查审批前，须申请“抗震设防”专项审查，未通过审查的不能开工。
“超限高层建筑”指超过限制的高层建筑，主要是一些异形高层建筑、大型公共建筑等。如超过28米高的单跨框架结构建筑和超大跨空间结构的大型列车客运候车室、航站楼、体育场馆、影剧院、商场、展览馆、会展中心等。
市建委有关负责人表示，重庆是山城，高层建筑较多，在房屋设计施工时须注重考虑抗震。4年前，主城区已淘汰使用水泥预制板，现主城建筑普遍使用混凝土现场浇注建房，房屋更具有抗震性。
6、房产证不再是房产唯一证明
《物权法》房屋登记簿制度规定,房屋登记簿证据效力将高于房产证 日前在北京市石景山法院召开的“《物权法》对房屋登记类案件审理的影响”研讨会上公布了这样一条信息：今后法院在审理房产登记纠纷类案件中,将不以房产证作为房屋所有权的唯一证据。根据《物权法》中房屋登记簿制度的规定,房屋登记簿的证据效力将高于房产证。
在老百姓的意识中,房产证就是自己房产的唯一身份认证。而新实施的《物权法》对于房屋权属证书与房屋登记行为有了不同于以前的规定。其中包括：房屋产权的设立、变更、转让和消灭,自记载于房屋登记簿时发生效力,房产证记载的事项,应当与房屋登记簿一致,记载不一致的,除有证据证明房屋登记簿确有错误外,以房屋登记簿为准。
在《物权法》实施之前,法院在审理房屋登记类案件中,主要以房产证作为此类案件的主要证据,一方当事人持有记载自己个人信息的房产证,并且对方没有证据证明该房产证是非法取得或者房屋登记机关登记错误,持有房产证的一方基本就能稳操胜算。而《物权法》实施之后,法官在审理房屋登记类案件时,将不仅要审查房产证的合法性,还将重点审查涉案房屋的登记簿记载的信息与房产证是否一致。在两者的证据效力上,登记簿的证据效力远大于房产权属证书。
据此,今后法院在审理房屋登记类案件时可能会出现四种判决结果,当登记簿与房产证均正确时,将驳回原告的诉讼请求；当登记簿正确,房产证有误时,可以撤销房产证；当登记簿错误,而房产证正确时,同时撤销登记簿与房产证；当登记簿与房产证均错误时,同时撤销登记簿与房产证。
这一信息同时也提醒了购买房屋的业主,在取得房产证时一定要核实留存于房屋登记部门的登记簿与房产证上记载的信息是否一致,同时在办理房屋登记簿手续时应如实客观申报登记产权人信息,以免出现房屋登记纠纷后使个人的权益受损。
五、经济
1、双桥20亿建旅游休闲城
休闲娱乐正成为未来消费的大趋势，各方资本开始涌入这一行业，深圳一家电子产品研发及销售企业，将投资20亿，在双桥建设大型旅游项目。
据了解，4月22日，深圳矽谷学人信息有限公司董事长连波与双桥区相关负责人正式签署合作协议。据协议，深圳矽谷学人将投资20亿，打造双桥“龙水湖巴岳山文化旅游项目”。该项目将以旅游、文化、休闲度假、会所为主，集观光、休闲、娱乐、康体等于一体。
2、江津160亿建太空城
小南海地震博物馆、石柱千野草场、水上游艇竞技俱乐部、白居寺旅游文化遗址公园等等。今后，重庆将会有越来越多的休闲娱乐场所出现。据了解，大渡口区将引资300亿元开发钓鱼嘴半岛中央休闲区，江津区也计划引入资金，斥资160亿元建太空城。
按照江津区的计划，太空城内将开建太空主题公园、娱乐、酒店项目；位于黔江的小南海景区，则要投资1.5亿元修建面积为4000平方米的地震博物馆，100米长的水下观景长廊，并恢复朝阳寺和三英祠。
3、重庆GDP增速全国第七
重庆市统计局5月6日公布了一季度重庆地区生产总值（GDP）在全国的排名情况。今年一季度，重庆实现地区生产总值963.77亿元，同比增长13.9%，增速排名全国第7位。
据了解，一季度，各省市GDP增速超过全国水平的有24个，低于全国水平的有7个，其中内蒙古自治区GDP增速为18.3%，稳居各省市之首，排在二到十位的分别是吉林省、天津市、陕西省、四川省、山东省、重庆市、江苏省、河南省和青海省。4、4月重庆CPI同比涨8.8%
5月13日国家统计局重庆调查总队发布消息，今年4月，重庆CPI较3月份（环比）微涨0.1%，同比则上涨了8.8%，高于全国水平。1-4月份累计，重庆CPI较去年同期上涨了9.6%。
国家统计局重庆调查总队的消息说，与3月份相比，今年4月，重庆商品价格基本稳定构成居民消费价格指数的八大类商品及服务价格呈“四涨二平二降”状态。其中，食品、烟酒、家庭设备用品及维修服务、娱乐教育文化用品及服务环比分别上涨了0.1%、0.6%、0.4%、0.4%；医疗保健和个人用品、居住类价格与上月持平；衣着、交通和通信环比分别下降了0.4%、0.1%。5、4月份全国CPI同比上涨8.5%
国家统计局12日发布的数据显示，4月份我国居民消费价格总水平（CPI）同比上涨8.5%，涨幅比上月和去年同期分别攀升0.2和5.5个百分点。统计显示，4月份我国居民消费品价格总水平中，食品价格同比上涨22.1%，涨幅比上月攀升0.7个百分点，非食品价格上涨1.8%；消费品价格上涨10.6%，服务项目价格上涨1.7%。
统计显示，1至4月份累计，我国居民消费价格总水平同比上涨8.2%，比1至3月攀升0.2个百分点，比去年同期攀升5.4个百分点。
6、前4月重庆零售总额654亿
市统计局14日发布消息，今年1-4月，重庆实现消费品零售总额654.15亿元，比上年同期增长22.8%，同比提高6.1个百分点。其中，4月实现社会消费品零售额155.38亿元，比上年同期增长23.7%，同比提高7.4个百分点，发展速度明显加快。
数据显示，1-4月，重庆吃、穿、用消费品全面增长，其中饮食类消费增长最为明显。在全市限额以上批发和零售企业中，食品、饮料、烟酒类实现零售额35.10亿元，比上年同期增长了40.8%。其中，食品类、饮料类和烟酒类分别增长43.6%、31.1%和32.5%。食品类中，粮油类、肉禽蛋类增长分别达64.7%和69.8%。
7、前四月重庆工业增速居全国第三
29日,市统计局发布了“1-4月重庆规模以上工业情况”。我市工业增速超过全国平均水平7.4个百分点,在全国各省市中位居第三。虽然受宏观经济环境变化和自然灾害等不利因素的影响,但我市工业仍逆势上扬。
统计称,1-4月份,全市工业累计实现增加值516.98亿元,同比增长23.7%,增幅比去年同期提高3.4个百分点,比一季度提高0.2个百分点。在全国各省市中,我市的工业增速仅次于内蒙古、四川,居全国第三位。
在全市38个工业行业中,有22个行业工业总产值增长超过全市平均水平。而1-4月份,全市完成发电量125.96亿千瓦小时,同比增长28.2%；汽车生产30.33万辆,增长30.3%；摩托车生产240.21万辆,增长21.8%。
节能减排成效显著,部分高耗能产品得到控制,产品增长均在10%以下。其中,水泥生产884.05万吨,增长仅4.2%；钢材生产143.48万吨,增长7.8%；铝材生产26.15万吨,增长3.5%。
第二部分 房地产相关信息
1、今年重点改造主城两江四岸危旧房 今年，我市将首先对房屋安全隐患突出的地区、主城两江四岸、城市主干道两侧、轻轨沿线和重要节点区域实施先期改造。明年将是拆迁改造的“重头戏”，2010年则是危旧房改造的“收尾”工作。
危旧房改造不仅解决困难群众住房问题，而且是调整经济结构、提高土地利用效率的现实需要，更是构建和谐社会的客观要求。
此次危旧房改造，将按照“减量、增绿、留白、整容”的整体要求，绿化用地在主城各区危旧房地块中统一平衡，并确保绿地率指标达到50%。
对于已被土地储备机构储备的地块，由储备地块的机构结合当地政府的改造计划，启动拆迁整治。完成后，按规划部门确定的用地红线，通过土地招、拍、挂程序，实施“净地出让”。
若该地已出让给开发单位，由区政府责成开发单位限期开发整治。对逾期还没启动的项目，可按相关规定，收回现有国有土地使用权。2、20亿直升机基地落户巴南区
重庆市计划开建的直升飞机项目，预计将落户巴南区，由建设集团等企业牵头实施。该基地总投资为20亿元，将生产2-3吨以下、3-5座的轻型民用直升机。
民用轻型直升机在美国有着十分广阔的市场，目前年需求约5000架，主要用于航拍、高速公路交通事故处理、农药播撒、植树造林等。作为西南地区首个直升机生产基地，项目成型后预计年产值为100亿元。
除了直升机项目，我市还将在九龙坡区投资建设小型飞机及飞机零部件制造项目。该项目预计总投资为100亿元，可为支线飞机、大飞机提供零部件。
3、还房贷可免息透支5万元
近期有不少贷款购房的市民打算提前还贷节省利息，而银行也开始在房贷产品上打起“省钱”招。招商银行日前在全国首创房贷“消费易”，免息透支额度可达5万元。光大银行近日也推出了“天天省”个人按揭贷款，帮市民“天天提前还贷、天天节省利息”。
招商银行重庆分行个人贷款负责人表示，不管新老房贷客户，只要取得“个人住房循环授信”资格，并且其房贷额度中有未用满的多余额度，就可以申请开通房贷“消费易”，把空出来的授信额度直接变为透支消费额度，用于一卡通（招行借记卡）刷卡消费或网上支付，免息额度最高为5万元，免息期最长50天。房贷“消费易”不设每月最低还款额限制，一旦无法及时归还，透支款可全部自动转为个人消费贷款，享受央行基准利率，不会产生逾期罚息。
光大银行近日也推出“天天省”房贷产品，该贷款每天可自动计算、并将客户提前偿还的贷款金额重新划拨给客户，以解决临时资金需求，并节省借款人贷款利息，省去亲自到银行提前还款的麻烦。
4、建设厂旧地变身华润•二十四城
备受瞩目的旧城改造项目华润建设厂案名正式定名为华润•二十四城，这意味着华润集团正式开启重庆战略。
华润二十四城地块所在地建设厂前身是清湖广总督张之洞创建的“湖北枪炮厂”，1939年内迁至重庆鹅公岩，项目具有丰富历史底蕴。该项目作为目前主城区旧城改造的代表性项目，以及作为中国城市化，尤其是旧城改造的先驱华润置地，该项目如何开发一直备受公众关注。
华润•二十四城规划为总建筑面积200万平米，集住宅、甲级写字楼、大型mall、特色商业街、服务式公寓、星级酒店等为一体的、具备完善教育配套的都市核心区域的大型居住区，在历史文化传承和保护方面，华润•二十四城通过对地块内现有的人文、自然元素的归纳和整理，如部分烟囱、防空洞等创新利用。
5、存款准备金率上调0.5个百分点
为加强银行体系流动性管理，引导货币信贷合理增长，中国人民银行决定从2008年5月20日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，调整后将达到16.5%。这也是今年以来，央行第四度动用存款准备金率这一工具，为居高不下的中国经济降温。
6、北碚将改造43万平米危旧房
北碚东阳街道危旧房改造将启动,年底动工建5公里滨江大堤,该片区会变为滨江休闲旅游、居住区。据了解,北碚城区5个街道危旧房改造总面积42.93万平米,将在3-5年内改造完成。
北碚危旧房改造工程共涉及26个片区,分别是胜利村、梨园村、天生新村、渔塘湾、庙嘴、文星湾、石岩村、月光村、河嘉村、天生桥两厂、映山公园、龙溪支路、嘉陵村、光荣村、金刚碑、杜家街、郭家沱、黄桷老街、复旦大学旧址、东阳尖嘴、东阳创造路、文笔沱、毛背沱、白庙子、岩湾、群兴农贸市场片区。另外，文星湾片区将建1000多套经济适用房,优先满足原地区的危旧房居民。北碚东阳街道的5个地块将启动危旧房改造。根据规划,东阳街道将建成滨江休闲、旅游、居住区。
第三部分 2008年5月楼盘开盘统计
甲方：
住所地：
法定代表人：联系人：联系电话：乙方：
住所地：
法定代表人：
联系人：联系电话：
本合同于年月日在签订
甲乙双方拟共同合作向金融机构申请贷款，经协商一致，双方就相关事项达成如下协议:
一、合作贷款情况
1.1贷款金额
经初步确认，在甲方提供足额抵押担保的情况下，甲乙双方认可该项目向有关金融机构申请贷款金额为人民币元（￥）（具体金额以机构授信结果为准），甲乙双方按照:的比例分配使用该金额；
1.2贷款条件
甲方负责为共同贷款项目提供合适的足额的担保。由乙方负责发起和联系金融机构申请贷款的事宜；
甲方提供的抵押物为：； 乙方提供的借款主体为：；
1.3贷款利息及费用
甲方收到其应得的使用资金当月起，按月（每月15日前）向乙方支付该部分资金%的费用（包括甲方使用资金的贷款利息、贷款中发生的相关费用），以下统称“约定费用”；除此之外，该贷款融资中产生相关费用及贷款利息均由乙方承担；
1.4合作期限及延续
经协商，双方确认合作期限自项目贷款成功之日起年，到期后双方可以协商合作是否延续，如果合作终止，双方各自结清所使用的融资金额，甲方解除担保责任；若合作延续，另行签订合作协议。
1.5项目贷款操作
经确认，甲乙双方同意项目贷款事宜委托咨询有限公
司协助双方整理材料并协调双方相关人员做好沟通工作，直至贷款审
批发放。双方各自与该咨询公司签订咨询服务协议。
四、甲乙双方的权利与义务
4.1 甲方的权利与义务
甲方作为担保条件的提供方，有义务配合金融机构对抵押物的考
察、评估等工作，并在贷款获得审批后，及时配合办理抵押登记事宜，以便款项的发放，原则上，双方认可在银行审批贷款通过后，无特殊
情况，甲方在工作日内配合办理完毕抵押登记事宜；
4.2 乙方的权利与义务
乙方作为项目贷款的申请方，有义务与咨询机构密切配合，筹备
贷款申请所需的所有资料，与金融机构深入沟通，密切配合，争取在最短的时间内将项目贷款运作成功，原则上，在无特殊条件的情况下，双方认可该项目融资审批的操作时间为本合同签订之日起个月，到期甲乙双方将视贷款进展状况确认项目贷款是否延续。
乙方作为项目贷款的申请方，应在收到金融机构的贷款后日
内将双方约定的归甲方使用的资金支付给甲方或甲方指定单位。未按
时支付的，除承担逾期内的贷款利息外，每日须向甲方支付未付款金
额万分之三的违约金；逾期30日以上时，还应支付金额为人民币元（￥）的违约金。
五、风险控制及违约责任
5.1 甲方作为抵押物的提供方，应确保所提供的抵押物不存在其
他的经济及法律纠纷，以便在贷款审批通过后能及时办理抵押。贷款
在双方认可的时间内通过，而甲方无特殊原因未能提供约定抵押物的，甲方须向乙方支付金额为人民币元
（￥）的违约金；
甲方承诺贷款期内保障所用部分贷款本金安全并及时支付约定
费用，为保障甲方及时履行义务，甲方同意预存三个月的约定费用在乙方公司账户作为保证金，并在每个月按时向乙方另行支付当月银行
利息。甲方无故拖缴约定费用达两个月的，乙方有权处置甲方的抵押
物。
5.2 乙方作为项目贷款的操作方及部分资金使用人，应对甲方提
供以下反担保措施：
5.2.1、乙方负责人或实际控制人就乙方所使用的贷款金额向甲
方提供承担连带担保责任的反担保；
5.2.2、乙方承诺贷款期内保障所用部分贷款本金安全并及时缴纳利息，为保障乙方及时履行义务，乙方同意预留三个月的银行贷款利息在公司账户，并在每个月按时支付当月银行利息。乙方无故拖缴银行利息达两个月的，甲方有权执行反担保措施。
5.3 为保障该项融资及时还款，甲乙双方认可在融资到期前两个月开始商谈融资延续或清算的问题，并在到期前一个月确定是否延续或清算及相关的操作方式，任何一方无故拒绝或拖延商谈的，视为违约，另一方有权采取本条5.1款或5.2款提及的处置措施；
5.4 为保障乙方的权益，在项目融资清算后，乙方不存在拖欠银行本金或利息行为的，甲方对乙方的反担保权利予以解除，甲方必须及时配合乙方办理相关手续。
六、特殊条款约定
甲乙双方遇到特殊情况或不可抗力，无法再履行本协议项下约定的事宜的，若贷款尚未发放，则双方协商确定合作是否继续，但正常履约一方有权单方终止合同；若贷款已经发放，双方协商确定贷款是否清算，但正常履约一方有权执行第五条5.1款或5.2款提及的处置措施，并通过法律渠道保障自身的权益。
七、其他事项
7.1 本协议未尽事宜甲乙双方经协商确认可签订补充协议。
7.2 甲乙双方因履行本协议发生争议，应友好协商解决，如协商不成，由乙方住所地的人民法院管辖。
7.3 本协议一式两份，甲乙双方各执一份。协议自双方法定代表人或授权代表签字并加盖单位公章之日起生效。
甲方（签章）：乙方（签章）：
法定代表人或法定代表人或
授权代表：授权代表：
一、房地产企业融资现状
（一）融资规模持续增长
近几年来房地产开发企业资金来源的统计数据显示，我国房地产业每年的资金来源总量不断上涨，2001～2005年短短4年里，全国房地产开发资金来源总量上涨了1.8倍（参见表1-1）。
（二）银行信贷是房地产融资的主要渠道
仅以上表2001年数据为例。2001年房地产业资金来源总计7696亿元，其中：国内贷款1692亿元，占21.99%；自筹资金2184亿元，占28.38%；其他资金来源3671亿元，占47.69%。可见，银行贷款、自筹资金、其他资金总计占总资金来源的98%左右，呈三足鼎立的态势，看起来比较合理。但是经过仔细分析可以发现，自筹资金中只有55%左右为自有资金，30%～40%为企业从银行获得的流动资金贷款，其余为各种施工企业垫款或材料商垫款；其他资金来源中，80%以上为个人购房者交付的各种定金及预收款。这样总计起来，有60%～70%资金直接或间接来自银行信贷的支持（部分企业甚至达到70%～80%）。
（三）股票融资债券融资在房地产金融中所占比例小
2002年以前国家对房地产企业上市融资和发行企业债券控制得非常严格，截至2005年末我国房地产上市公司只有80家，仅占全部上市公司总量的2%，占全部房地产企业总量的0.16%。依据表1-1数据，我们可以发现，债券融资在房地产开发企业的资金来源中的比例一直很低，且2002年以来呈现快速下滑的趋势，平均只占0.001%左右。
（四）房地产资金信托活跃
2002年底投向房地产业的信托财产共计24.08亿元,占全部信托财产总额的2.82%，比年初增加12.61亿元，增幅109.93%。尤其是在2003年6月央行出台121号文件后，全国许多房地产开发商都把目光投向了房地产信托业务。2004年我国房地产信托业继续以较高速度增长，直到2005年9月中国银监会颁发212号文件——《关于加强信托投资公司部分业务风险提示的通知》（以下简称212号文），对信托融资进行严格限制，给我国刚刚有所起色的房地产信托业又上了一道“紧箍咒”。
二、房地产企业融资存在的主要问题
（一）融资渠道过于单一
从上面对表1-1的分析中可以得知，我国房地产企业开发资金来源中有60%～70%直接或间接来自银行，只有少数企业的自有资金能达到目前35%的银行贷款要求，相当部分开发企业的自有资金不足10%。这种高负债的财务结构，加剧了房地产企业的财务风险，不利于整个房地产市场稳定发展。
（二）银行体系所承担的风险与收益不对称
作为自负盈亏的企业，银行对外投资讲求的是风险与收益的对等性。而我国目前银行业从房地产业获得的仅仅是固定的利息收益，承担的却是整个房地产业高负债的财务结构所导致的行业风险，风险和收益处于极度的不对等状态，再加上各种违规贷款的存在，整个房地产金融面临巨大风险，不利于银行体系的稳定。
（三）缺乏多层次房地产金融体系
就房地产体系而言，目前我国仍没有形成多层次的丰富的房地产金融体系，专业房地产抵押贷款机构、投资机构、担保机构和保障机构缺位严重；缺乏规模化、多元化的房地产金融产品体系；缺乏独立有效的房地产金融市场中介服务体系；缺乏房地产金融二级市场等等。
（四）房地产金融市场的监管和调控机制尚不完善
目前，我国房地产金融市场的法规建设相对于房地产市场发展而言是滞后的，除《商业银行法》中有关银行设立资金运用规定外，还没有专门的房地产金融监管框架，房地产金融业务的有关规范也有待于制订。
（五）房地产企业融资瓶颈亟待突破
为防范整个金融体系出现系统性风险，央行于2003年6月颁布实施了《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》，对房地产开发链条中的开发贷款、土地储备贷款、个人住房贷款、流动资金贷款、施工企业垫资、自有资金比例等各个环节进行了严格规定，使房地产业遭遇了前所未有的资金瓶颈，房地产信贷新政下如何融资成为关系企业生死存亡的必须尽快解决好的关键问题。
三、房地产企业融资策略分析
（一）发展多元化直接融资
银行贷款融资是典型的间接融资，具有短期性特征，到期还本付息的财务风险也较大。因此应大力拓展多元化直接融资渠道，除适度放宽股票融资政策限制和培育完善房地产债券市场以外，还可以发展市场化直接融资，建立多层次的房地产金融体系。
1.大力培育房地产信托融资方式
房地产信托是信托金融工具在房地产业中的应用。目前我国房地产信托基本上参照银行贷款的有关条款执行，很大程度上是银行贷款的变种，但信托公司在委托贷款方面的监控、管理、经营能力和经验可能不如银行，因而很难起到有效的风险分散和风险管理作用。此外，我国目前真正意义上的信托投资机构并不多，且绝大多数在房地产信托融资方面并无良好建树。因此，一方面应建立和培养一批真正意义上的房地产信托投资机构，另一方面应在加强对房地产信托监管的同时，通过完善房地产金融市场，规范和发展信托融资方式，使之成为房地产业融资的一条主要通道。
2.培育地产金融二级市场，推动住房抵押贷款证券化
住房抵押贷款证券化，就是将金融机构发放的住房抵押贷款转化为抵押贷款证券（主要以抵押贷款作为担保的债券），并通过二级市场进行交易，转卖给市场投资者，以达到融通资金和把抵押贷款风险分散给市场众多投资者的目的。二级市场（个人房贷市场）的运作不仅使得一级市场（开发贷款市场）有了稳定的资金来源，而且极大地增强了住房抵押贷款的安全性和流动性，有效实现了风险分散和风险管理的目标，同时也为证券市场提供了一种具有较高信誉的中长期投资工具。在美国，经过联邦金融中介机构担保过的房地产抵押贷款证券化金融产品，具有类似于政府债券的信誉。而且由于二级市场产品相对于政府债券具有更高的收益率，受到保险、养老基金等中长期投资者的欢迎。目前，我国的房贷证券化试点已进入方案设计阶段，各地宜根据国家相关政策，结合当地实际情况，积极推动住房抵押贷款证券化进程。
3.建立多层次房地产金融体系
借鉴国外先进经验，逐步建立和完善政府干预与市场调节相结合的多层次房地产金融体系，以促进我国房地产金融业发展，加速银行资金周转，降低银行金融风险。
4.建立和完善相应法律制度配套措施
规范各种融资行为并加强监督管理，以防止在降低银行风险的同时产生新的隐患，引发新的金融风险。如对房地产证券化给予明确的法律依据；加快修订《企业债券管理条例》，尽快出台《产业投资基金法》等等。
（二）进一步完善间接融资
我国是一个间接融资占绝对比重的国家，在较长的一段时间里银行间接融资仍然是房地产企业融资的最主要渠道。因此，要进一步改进和完善银行间接融资渠道，更好地为房地产企业提供服务。
1.推进间接融资形式多样化
目前虽然各大银行在个人按揭贷款方面创新不断，但在房地产企业融资方式上缺乏创新。建议银行业针对房地产企业的特点和现状，提供一些有特色的信贷服务，如建立一种将中外银行、担保机构有效结合，为企业提供贷款的融资方式，具体可采取的模式，如：中资银行+外资银行；中资银行+信用担保机构；中资银行+信用担保机构+担保企业；中资银行+担保企业甲+担保企业乙，等等，为企业提供各种担保和抵押贷款。
2.创新变直接融资为间接融资的方式
直接融资虽然形式多样，但对于大多数房地产企业来说真正能用上的方式却不多，相反，从银行获得贷款支持这种最为普通的间接融资方式是多数开发企业比较容易接受和实现的融资方式。建议更多的开发企业积极尝试探索将直接融资转化为间接融资的新融资途径。
（三）探索建立组合式融资模式
1公司五证一卡（组织机构代码证 税务登记证营业执照 开户许可证 资质证贷款卡）必须
2开发五证（国有土地使用证 建筑工程施工许可证 建设工程规划许可证 建筑工程规划许可证商品房预手售许可证）土地证必须其他有几证提供几证
3融资计划书包括数额 用途 使用期限 还款来源 抵押物明细 4三年的审计报告 还款来源说明 项目可行性报告 项目开发现状 公司及项目简介 过往开发项目 企业章程及股东介绍
一、提供项目的可行性报告及现金流状况作为融资依据。
二、融资利息暂定为年息18%。（可依据项目的潜力和国际金融利率进行调节）
三、融资手续在中国香港地区办理，一切相关法律责任按照香港地区规定执行。资金在中国地区使用，按照中国地区相关法律执行。
四、融资材料经审核通过后，符合融资资格之项目按照以下流程办理。
1、双方签定借款合同。(项目名称、用款计划、还款计划)
2、项目的法人代表(融资方)必须持有中华人民共和国护照。
3、项目的法人代表赴港办理融资相关手续。
4、项目的法人代表(融资方)在香港银行开设个人外币账户, 作为支付融资过程
中的费用。
5、项目的法人代表(融资方)与资金方共同在香港会计师事务所、律师事务所
办理项目融资相关手续，项目的法人代表(融资方)开出本票给予律师事务
所和会计师事务所，资金方与融资方在香港银行开设联名账号；(如融资不
成功, 一个月内律师事务所及会计师事务所开出支票的费用全额返还)。
6、资金到达联名账号上时，融资方确认融资金额是否全额到账；融资方确认
到帐后所开具的本票对现(律师事务所和会计师事务所), 进入下一个融资
流程,融资方融资金额到账一个月内，资金方扣除一年利息，融资款划到国
内该项目开设的共管帐户内(专款专用)，融资完成。（全程在香港律师事务
所执业律师的严格监控下完成，在联名账户上的资金动用必须双方签名方
可动用，保障资金安全。）。
五、融资方的项目进度以及资金的使用，资金方委派财务总监全程监控，以保障融资资金全部用以项目开发, 该项目公司100%质押给资金方。融资资金不
一，融资项目资料：
1.融资用途（资金实用计划，还款计划，还款来源）
2.融资项目相关批文和许可证；发改委（局）的批文；环保局批文，土地使用证，建筑用地规划许可证，建筑工程规划许可证，建筑工程施工许可证，商品房预售（销售）许可证。
3.融资项目可行性分析报告
4.抵押物清单及评估报告
5.融资项目 现状及工程进度说明（提供现场图片）
二，融资企业资料；
1，营业执照，2，组织机构代码证,3.税务登记证，4，开户许可证，5、信用等级证，6.企业等级资质证书，7、贷款卡，8、验资报告，9法人身份证及履历简介，10、企业介绍及公司章程，11、企业股东及公司高级管理人员身份证及履历简介，12、企业债权债务情况说明，13、企业近三年财务报表及审计报告，14、近期财务报表，15、股东决议，17、价值确认书（房管局开）。18，银行对公对私流水账单及相关票据。
刘敏杰
【摘要】目前我国房地产企业面临着融资难、融资渠道不畅通的问题，需要多种融资渠道相结合的多元化融资模式。本文就房地产企业多元化融资渠道和创新进行简略论述。涉及渠道主要包括房地产银行贷款、房地产公司上市、房地产债券、房地产信托、房地产私募股权、房地产投资信托基金、保险资金、房地产公司股权转让和项目转让、房地产典当、海外资金等。
找钱、找到有钱的企业、机构、个人，已经成了当前许多房地产企业老总每天最重要的工作，许多房地产企业也都开始设立专门的融资机构或部门，也会招聘一些“具有成功融资经验”“成熟融资渠道”的融资经理或融资主管一类的高级经理人员。这是房地产业经二十年来发展的一个特殊时期，可能面临行业的重新洗牌，是被淘汰出局还是能渡过难关稳健发展，关键看能否打造一个好的融资平台，进行融资方式的创新，拓展融资渠道。
就目前西方发达国家的房地产融资模式来讲，已经形成了以房地产信托投资基金(REITs)为核心，以传统融资渠道为基础的多元化融资模式。我国目前的房地产融资方式决定了房地产企业资金链受国家调控，特别是银行利率政策的影响很大。多元化融资是国家宏观调控背景下房地产业的必然选择。
（一）房地产银行贷款
房地产银行贷款是指与房产或地产的开发、经营、消费等活动有关的贷款，主要包括土地储备贷款、房地产开发贷款、个人住房贷款、商业用房贷款和近几年才出现的并购贷款等。并购贷款本就是一个金融产品的创新，具体参见2008年12月6日中国银监会发布的《商业银行并购贷款风险管理指引》。
（二）企业上市融资
理论上讲，公开上市是最佳途径，因为直接融资，可从化解金融风险，降低企业融资成本，改善企业资本结构。但是，房地产企业上市非常困难，因为它的赢利模式有别于一般工业企业，资金流不连续，呈现周期性的大进大出的状况，难以达到上市要求，现全家约有5万多家房地产企业，上市的只有100家左右，且有一半是买壳上市。买壳上市就是指一些非上市公司通过收购一些业绩较差，1筹资能力弱化的上市公司，剥离被收购上市公司的不良资产或其他资产，注入自己的优质资产或其他资产，形成新的主营业务，从而实现该公司间接上市的目的。借壳上市的主要标准：注入资产最近一个会计末净产不低于5亿元，总资产不低于14个亿；借壳房地产企业需要达到两级开发资质以上；注入资产经营利润来源不能主要依靠前几年取得的较低土地的成本。但现在不管是IPO直接上市还是买壳上市，都暂停了。
（三）房地产债券融资
债券是指资金需求者发行债务凭证给资金的供应者，根据票面上约定的利息，在一定时间内，你把这个利息给人家，到了一定的时间内，你再偿还本金。房地产债券是企业债券中的一个组成部分。现在我国房地产公司债券有两个硬性指标，一个是上市公司，一个是净资产要达到10亿人民币以上，所以不适合中小企业。参见2007年8月14号中国证监会颁布实施的《公司债券发行试点办法》。
（四）房地产信托融资
在银行信贷收紧的情况下，房地产信托迅速成为近年来异常活跃的房地产融资方式。我国的房地产信托是指信托公司接受委托经营、管理和处分的财产为房地产及相关财务的信托。自2001年我国信托投资“一法两规”（《信托法》、《信托投资公司管理办法》、《信托投资公司资金信托管理暂行办法》）的相继出台以来，信托公司在房地产资金融通市场上开始扮演起日趋重要的角色。房地产信托是金融信托业与房地产业相互融合的产物，它为房地产业的发展提供了大最的资金和手段。房地产信托在资金运用上，可以横跨产业投资、资本市场和货币市场，形式多种多样：如通过贷款、股权融资和交易等方式为房地产开发商提供资金；或者阶段性地购买房地产企业，然后再以卖出的方式融入资金。与其他模式，比如上市、海外融资、企业债券、股权投资、产业基金等模式相比，虽然房地产信托融资本身也有诸如“200份”、流通性、营销方式等方面的限制条件和缺欠，但信托的宏观环境相对其他融资工具而言要宽松得多，而且风险较小，收益较高。因此，信托将会成为国内房地产金融创新的一大趋势。
（五）房地产私募股权融资
私募股权投资（PE）是指以非公开的方式向少数机构投资者或个人募集资金，主要向未上市企业进行的权益投资。私募股权投资包括风险投资、天使投资和其他类型。基金是一种委托理财行为，把分散的资金集中起来，由专业公司进行管理，专注地投资于某个行业和某些领域。由于基金自身的特性，多采取合伙制，与传统的公司制有着本质的区别。私募基金一般是封闭式的合伙基金，不公开上市。在基金封闭期间，合伙投资人不能随意抽资，封闭期限一般为3年至5年。私募基金运作成功与否与基金管理人的自身利益更加紧密相关。
PE在房地产业中的运用就是房地产私募股权。按照进入阶段分为:发展型基金、开发型基金、持有型基金；按照房产类别分为:住宅基金、工业地产基金、商业地产基金、旅游地产基金等。私募基金比较感兴趣的项目有：公司获得一证（土地证）前后缺乏资金；房地产企业计划扩张时缺乏资金；企业陷入财务困境时；股东意见分歧，部分股东要退出；开发商有好的项目，有部分资金但没有人才，没有管理经验。我们国内的私募基金，投入房地产的占22%，每年几千亿人民币。
现在正是发展房地产私募股权的好时机，就像十几年前你搞房地产一样，你一搞就上市了，上也就上了，私募也一样，正是跑马圈地的好时候。我们律师所也一直在做私募的法律准备，可以为私募股权的成立和运营提供全程的服务。
（六）房地产信托投资基金（REITs）
房地产投资信托基金(ReaIEstatelnvestmentTrusts，简写为REITs)，是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金制度。它与房地产信托的区别是：后者是一个信托产品，而前者是一个私募基金产品，主要是拥有并运营带来收益的房地产。REITs实际上是一种采取公司或者商业信托组织形式，集聚多个投资者的资金，收购并持有房地产或者为房地产进行融资，并享受税收优惠的投资机构，这种购买相应地为开发商提供了融资渠道。由于房地产投资基金对房地产企业的投资属于股权投资，不会给企业增加债务负担；同时，它又以分散投资、降低风险为基本原则，其在一个房地产企业的投资不会超过基金净资产额的一定比例，使企业不会丧失自主经营权。REITs是房地产信托发展的归宿。REITs在国外发展较成熟，美国、澳大利亚、日本、新加坡及欧洲主要国家的交易所都已有REITs上市，与普通股票一样交易。
2008年12月国务院办公厅出台的《关于当前金融促进经济发展的若干意见》（简称金融30条）提出，将开展房地产信托投资基金试点，这位我国房地产企业通过房地产信托投资基金融资提供了政策支持。比如在香港上市的有越秀房地产投资信托基金。
（七）保险资金
我国的保险资金，总量可能超过45000亿，以前除了自用办公楼外，不能投资房地产，但随着2010年9月5号《保险基金投资不动产暂行办法》的出台，大量的资金（不超过4500亿）的资金开始涌入房地产领域。保险基金是以债券股权物权方式投资的不动产，其剩余的土地使用年限不得低于15年，且自投资协议签订之日起5年内不得转让。其投资不得有以下行为：提供无担保债券融资；直接从事房地产开发；设立房地产开发公司或者以股票投资的方式控制房地产企业。所以有眼光的房地产公司，有眼光的投资银行，有眼光的信托公司和私募股权基金管理公司，一定要和保险基金合作。
（八）房地产公司股权转让和项目转让
我国目前房地产大多数都是项目公司，转让的时候大多数都是股权转让，以股权形式代替项目转让。项目转让有几个优点：一是手续简单，便于操作；二是费用节省，不用缴纳土地增值税和契税；三是与第三人的合同履约不受影响，无须变更其他的相关合同；四是不影响项目开发进度。比如，从税收上来说，股权转让买方只要交总价的0。05%的印花税，卖方如果是自然人只要交溢价部分的20%，如果是企业股东，交所得税的25%；但如果是项目转让，要缴营业税5。5%，土地增值税30-60%，还要缴所得税25%，两者差别巨大。
这两年房地产企业的并购，大多数也是股权转让的形式，万科到2010年销售额突破1000亿，很大的原因是通过并购来完成，半年的时间并购了17家企业，基本上两个星期就并购一家企业，从而实现业务和销售额的快速发展。
（九）房地产典当融资
对于国内数量众多的中小型房地产开发企业而言，宏观调控之后的资金问题与大型开发商相比显得尤为突出。在主要渠道提高门槛之后，重新开辟融资渠道成为现实的选择。此时，房地产典当作为一种替补融资手段进入开发商的视野。典当行可以利用其方便、快捷的业务特点，积极参与中小企业融资贷款业务。随着我国监管部门对房屋抵押典当的等不动产项目的解禁，房屋正在成为今天典当行最大标的业务。其主要特点有：一是典当后原则上你不能住，除非典当行允许；二是出典人只能是借款人本人，和房地产抵押不同，抵押人可以是债务人也可以是第三人；三是业务量小，几十万到几百万。
故在短期小金额资金融通的过程中，典当融资发挥了它灵活的作用，但是相对于房地产企业巨额融资需求来说，典当金额规模太小了，融资成本也较高。
（十）海外地产基金。
目前外资地产基金进入国内资本市场一般有以下两种方式——一是申请中国政府特别批准运作地产项目或是购买不良资产；二是成立投资管理公司合法规避限制，在操作手段上通过回购房、买断、租约等直接或迂回方式实现资金合法流通和回收。我国房地产业的高回报吸引了众多的海外地产基金，摩根士丹利房地产基金、凯德置地“中国住宅发展基金”、澳洲麦格理集团旗下基金公司MGP
A、SUN-REF盛阳地产基金、荷兰国际集团(1NG-GROUP)、美林投资银行、美国汉斯地产公司等争先登陆中国，大手笔收购了一些大型商场、大城市繁华地带写字楼，或股权投资于房地产建设项目，有些则独立开发房地产项目。随着2006年金融市场全面开放，外资银行、外来资金逐渐成为中国房地产新的力量。海外地产基金采取多种渠道陆续进入中国房地产市场，拓宽了国内房地产企业的融资渠道。
作者：刘敏杰河南鼎德律师事务所主任
研究方向：风险投资与私募股权投资、企业文化
