美国房地产模式（精选8篇）
主持人：各位嘉宾，各位代表，女士们，先生们，下午好，我是中国房地产业协会副秘书长，今天下午的会议由我来主持，下午的会议分两段进行，一段由四位嘉宾进行专题演讲，第二段就是茶歇以后，由三国房地产业协会的会长，还有四位演讲嘉宾对当前国内外房地产的热点和焦点问题与与会代表进行深入的交流和互动。下面我们就请美国房地产业协会，国际委员会前主席Gail Lyons女士讲演。
Gail Lyons：公司中间人，还有交互伙伴，然后再加上一项美国的房地产怎样调控的，最主要的就是买卖双方的交易以及我们的服务，然后我会最后简单谈一下，我们美国在历史上的，我们来看一下美国的，美国我们的人口大约是两亿九千万人口，但是美国的房屋持有率在68.6％，平均来说，一个家庭到美国大约要花到30到40％的收入在他们的房子上，包括税、维修，还有保险，所有的房子所需要的东西，现有房屋的价格不包括新盖的大约在十七万九百美元。17万9百美元对于一个家庭，那么再乘上606万个家庭，这样就会达到一万零三百六十五亿五千四百万这么一个销售额。那么利率在6.2％左右，那么30年的定期贷款。下面我们来看看市场本身它的结构是怎么样的，大约现在有五万个房地产公司在美国，他们的大小活动都差别很大，80％的都是主要从事家用房地产，还有8％到10％的主要是从事商务房地产，剩下的主要是在建筑、开发、农场和物业管理还有评估。刚才给大家看到的现在正处于初级市场，也就是说买房的人，从开发商那儿购买，那么在美国是这样的。67％的公司大约他们的雇员，92％的经纪人是独立的承包商，一般来讲，代理人和购买人之间签定合同，他们遵循着严格的规则。下面我们来看一下他们是怎么工作的。
典型的一个经纪人是跟一个独立的公司，隶属于一个独立的公司，这个独立的公司不是特需的一个公司，大部分都是一间办公室，他们的年龄大约都在52岁左右，是已姻的女性，每年的总收入大约在四万七千七百美元左右，他们的工作小时每周在43个小时左右，每年大约会做11.9笔生意，一般在买的时候，也就是说有的是代表卖方，有的是代表买方。典型的一个经纪人，这个行业当中大部分已经工作了13年，他会有一个计算机，或者是租赁一台计算机。下面是更多的这方面的一些特点。90％的代理人他们大概有大学教育，45％的有学士学位，他们主要从事家用房地产的工作。59％的人他们的佣金是跟他们的公司来分的，也就是说这个费用先付给他们公司，他们公司再分一部分给经纪人，但是公司会留一部分，31％的人也有得百分之百的佣金的，也就是说这些佣金到了公司的时候，百分之百的都会付给经纪人。因为这个经纪人他定期为他的办公室交一部分钱。剩下的这个经纪人，主要是拿固定工资的，或者说拿奖金。20％的人他拥有一个个人的助手，97％的人有自己的计算机，95％的人有一个手机，75％的人有E—MAIL，50％的人有他们自己的网页。这大概就是我们美国的房产经纪人的这么一个照片。
下面我们看到的这个经纪人和销售代理的关系，经纪人他们是管理的，他们是负责任的。其他的销售代表是在他们上面工作的，这些经纪人46％的是女性，她们的平均年龄在54岁左右，然后平均个人收入在七万三千四百美元，她们比销售代表，每星期要多工作四个小时，销售代表 63％是女性在美国。也就是说我们的销售代表在美国大部分是女人。她们的平均年龄大概是54岁，平均个人收入也就是三万四千一百美元。我刚才描述的这一部分，是一个非常调控严格的这么一个行业。大部分的调控措施都是用来保护消费者的，大部分这些调控措施都是在州政府这个层面上，他们是通过委员会来执行的，在美国有50个州，也就有五十个委员会，这些调控措施大部分都跟美房协的职业道德是平行的。因为美房协的职业道德是在1914年的时候就出台了，那么那个时候美国的房地产业刚刚开始，现在在进行调控的话，也要按照那时候的一些措施，因为他们证明了很科学。还有一部分调控措施是属于习惯法，在今天这种习惯法会被州政府的成文法所代替。在将来的话，会越来越多的成文法来代替习惯法。还有一部分是许可证制度，在美国你要想从事房地产事业，你必须要有一个房产的特许证，那么你要想获得这个证明，你就必须要接受教育，必须要通过考试，我们50个州在这一方面，每一个州都有一点不同，但是大部分都是一样的。这些证件是由州政府颁发的。这些证件含概了所有的专业，但是评估除外。我是在柯罗里达州，商业也可以，家用也可以，证件都可以用。但是它唯一不包括的就是评估，评估需要单独的证件，我们很多的州都允许某些程度上的跟其他州的互换，也就是对等，也就是说比如说我在柯罗里达州的证件，也可以允许我在其它州里面从事我的专业活动。也许还会做一些登记工作，但是我的证件在其它州里面是完全可以使用的。有三个层面上的执行，第一个就是我们美房协的职业道德，我们这个职业道德是在地方一些职业标准委员会来执行的。也就是说如果一个消费者或者我的一个同事，对我有某种投诉的话，他们可以把他们的投诉发到我这个地方职业标准委员会去，那么这个职业道德委员会就会进行调查，看看这个投诉是不是属实，如果属实他们就举行听政会。第二个执行层面就是州政府这个层面，因为我们由委员会举行听政会，按照一些法规、法律去看看我们的投诉是不是对。最后，第三个执行层面，就是法庭，由刑事和民事法庭，都是按照成文法和习惯法来进行的。在美国有很多很多的调控措施，管理措施，我们必须要遵守。
现在让我们看看买卖双方的关系。当英特网在90年代变得很重要的时候，很多人都说房产经纪人马上就要消失了，因为人们都可以从英特网上就可以变这些事情，交易在英特网上进行，尽管越来越多的人可以在英特网上获得很多很多的消息，但是这也房地产最重要的信息来源。因为我们目前这些经纪人仍然处在交易的中心位置。在购房者当中，40％的人在美国要是第一次购房，有28％的人他们买的是新房，10％他们买的是第二个家，一般来讲，他们要看货币适加，然后要看八个州左右，然后才决定是否买，75％的人是通过中间人来买房，14％的是从开发商那里买，不像中国，9％是从房产所有人那里买的，44％的购房者是通过朋友的推荐来找到了中间人，42％的人经常使用英特网，93％的购房者都是通过抵押贷款来获得资金来源的。在2003年关于一些卖房子的情况是这样的，79％的人他们卖的是单门独户的单独一个家庭所住的房子，所以在美国我们这样的房子非常非常的多，和中国的情况很不一样。51％的这些家庭都是在郊区，只有20％的人是在市区。典型的一个房子，大约在五周之内就可以卖掉。83％的人是通过中间人卖房子的，40％的人是通过朋友的介绍找到了中间人，62％的人认为这个中间人声誉是最重要的一个因素。所以我们可以看到职业道德是多么的重要。因为人们就是靠这个来选择他们的代理人的。
下面我们来看一看出售房屋的过程是怎样的，我简单的来说一下，首先就是卖房的人要登记他们的房屋，也就是说他们会同意付一部分佣金给这个公司，就像我刚才说的这部分佣金是在公司和经纪人来分的，一般来讲，是一半一半。那么这个代理人就先把这个房屋登记在MMLS上，或者说通过其它方式来销售房产。那么买房的人首先要找一个买房代理，那么这个买房代理就带着这个买房的人去看房子，然后再起草一份购房合同。然后买卖双方最后敲定购房合同，当然是在中间人的帮助之下，在这个阶段，我们要特别注意的就是大概有五六周的时间，在这段时间之内，我们必须要特别注意抵押，检查，所有权，还有测量，以及评估必须要让购房者满意，当这些事情都办完了以后，就是说这个交易就结束了。在这个时候，双方都要签定协议，购房的人签协议，买房的人也签协议，那么购房的人就把他的抵押或者支票交给公司，公司就用这部分钱来付有的帐单。那么佣金只有在交易完全结束的时候，才发。但是经常我们要花很多的时间，我们花很长时间跟我们的卖主在一起，但是最后成不了交，佣金先到公司，然后公司再付给经纪人，那么这个交易大约就是相当于卖房人的产权换成了购房人的钱，那么购房人的钱有可能是现金，也有可能是抵押。
下面我就谈谈MMLS，也就是多项登记服务，我个人认为美国的房地产主要就是由MMLS来承担的，也就是说没有MMLS，美国的房地产就不可能像现在这么有活力。这个公司一般是由当地的经纪人协会所有的，这些个人的登记都是跟其它的竞争者共享的，在美国我们互相竞争，但是我们也互相合作，通过MMLS来合作，通过多项登记服务。也就是说我们有一个新词叫合作竞争，也就是由合作和竞争这两个词合在一起的，MMLS是一揽子的协议，就是向参加者提供一些优惠。这里就是来看一看有多少佣金，也节是说这个公司和代理人各会分得多少佣金，MMLS同时也是一个数据库，当我们评估一个房产的价值的时候，在今后我们就会通过这么一个系统来进行评估，然后再重新进行登记。这个 MMLS它的历史是这样的。它是起源于1880年，也就是说一帮人是随便开个会聚在一起就讨论讨论就行了，到1950年代的时候，就会有印刷的一些材料发给大家，到了20世纪80年代的时候，它就有一个不说话的终端设备，上面有各种各样这样的登记的信息。到了90年代的时候，每一年每一周都会出一本书，到现在都是在英特网上，我们就是上网就可以了。现在我们MMLS这个服务，都有一个公共网址，如果你想看看这些登记，你就可以到这个网站上一看，所有的登记都在上面了。
最后，简单说一下我们这个房地产经纪协会是怎样工作的，这还是一个理由，我们为什么这么有力量，这么强大。我们刚才说过，我们是最大的行业协会，在美国是最大的行业协会，也是全世界最大的房地产业协会，我们有一百万个会员。那么理由就是我们有一个三方的协议，有地方，州，还有国家，还有全国，在这个三方的协议当中，大家都做的事情，就是他们这些收费都是从地方收费的。比如说这些税都是从当地的协会交到州政府，州政府再交到国家去的。所以说我们遵守美房协的职业道德是非常重要的，我们有一百多万个房地产经纪人，但是还有一两百万人，他们并不是我们这个协会的会员，所以我们必须要达成协议，必须遵守我们这个协会的道德准则。这三个层面上的房协都会为经纪人提供培训，让他们符合我们的要求。还有我们这个协会，在院外活动当中也是非常活跃的，也是非常有益的。这是保护我们的私有财产，刚才我们杨先生谈到了在中国保护私人财产是多么重要，我们的房协也是努力工作来保护我们的私有财产权，在各个层面都是努力这样做。在过去的一个世纪当中，这是一个非常有效率的这么一个行业。
如果大家有问题，我们会非常高兴回答大家的问题，而且我们还有专门的时间来回答大家的问题。
【中介篇】
1992年初，在邓小平同志南巡讲话的指引下，上海开放了房地产市场，取消了对房地产经纪活动的限制，房地产经纪活动在市场上出现。当年有12家房地产经纪企业批准成立。1994年9月，经上海市人民政府批转发布《上海市房地产经纪人管理暂行规定》，开始对房地产经纪人实行资格培训，贯彻资格认证，建立市场准入制度。同年，先后有信义、太平洋、中原等台、港经纪企业进驻上海，也有部分外资企业进入，推动了上海房地产市场和经纪行业的发展。
但在当时，人们对于房屋更多看到的是其居住价值，而非房屋本身的价值。除了销售给境外人士的外销房、侨汇房之外，基本没有房屋买卖的概念：普通百姓所住的房子来自国家福利分配，个人无权买卖。对于那些极度想改变自己居住条件的市民而言，似乎只有换房一条路。那时候，复兴路和塘沽路是上海最集中的两条换房街，每到假日，想要换房的人家就会在招贴上详细写清自己的住房情况和换房意向，去那里交换房屋信息，以期换到自己满意的房子。
阶段特点：
特点一：行业处于启蒙培育阶段，规模较小；
特点二：港台和外资企业的进入推动行业发展；
特点三：企业以单门店形式为主，经营方式单一落后。
【营销篇】
几乎在上海房产中介行业萌芽培育的同时，上海销售代理行业也处于起步阶段，当时，大多数开发商尚未接触过“营销策划”这个概念，也不认为会有房子卖不掉，因此当时大多数发展商在公司内部自设一个销售部门，负责建成房屋的销售，外聘代理企业相当少见。这一时期，销售代理行业销售的项目所占整个上海开发项目的比重微乎其微，还没有成为房产交易服务的主体。
阶段特点：
特点一：代理业务基本以后期销售和单项策划为主；
特点二：行业规模较小，发展速度不快；
特点三：行业力量分散，领先企业以港资、台资为主，本土企业起步较晚；
特点四：运作模式以香港模式和台湾模式为主。
点评：
房地产流通服务行业尚在萌芽培育期，但从一开始，它就显示出其顽强的生命力和巨大的市场存在价值。
1997-1999年底：发育期 二、三级市场联动理论的提出和实践的过程
【营销篇】
上世纪九十年代中后期，上海的宏观经济在浦东大开发等利好因素的推动下，保持了两位数的持续快速增长，国内生产总值由1996年的2902.2亿元上升至1999年的4034.96亿元。1996年12月，上海市房地产经纪人协会应运而生，标志了由房地产中介行业承接房产中介服务的新阶段的开始。这几年中，房地产中介行业的规模得到相当扩展，房地产中介企业的数量由1996年的1000余家，增加到了1999年的2000多家。二、三级市场联动理论提出的源起
房地产市场方面，受东南亚金融危机和宏观调控的影响，房地产开发投资小幅回落，商品房的施工、竣工面积和交易情况也出现了一定的不协调，在1997年时，出现了近700万平方米的空置房。由于当时每年的房屋交易量有限，如此大的空置房引起房地产从业人员的高度重视。如何消化这些空置房，也成为1996、1997年时上海房地产面临的最大问题。当时，包括桑荣林老局长在内的上海房地产方面的一些领导委托东方房地产学院组织了专项的课题研究。
在经过细致深入的调查和研究后，有关课题负责人提交研究报告认为，以改善老百姓住房条件为起点，让市场活起来是消化市场上存量房的最好方式。而以房屋置换为切入口，促进二、三级市场联动，推动上海房地产市场发展的观点更是成为大家的共识。二、三级市场联动理论的具体实践
关于二、三级市场联动的专题研究结果出来后，桑荣林老局长提出，二、三级市场联动不能仅停留在理论的层面上，而且要用到实践当中去。在此思想的指导下，1997年12月31日，经上海市人民政府批准，上海房地集团公司等17家股东单位以5000万的注册资金共同组建的上海房屋置换股份公司正式成立，希望借此公司得以规模化地运作三级市场。与此同时，取消福利分房的政策、为二手房提供按揭的金融政策以及随后陆续出台的货币化分房及公积金等方面的相关政策也为二、三级市场的联动创造了一个良好的宏观背景。当时关于住房的“五个一”：旧房换一块，银行贷一块，企业货币化分一块，自己掏一块，政府财税补一块，曾一度是沪上最热门的流行语。
1998年，上海市领导在视察上海房屋置换有限公司时提出：“每一个街道开一个门店”。于是，在接下来的半年时间里，上海房屋置换有限公司共开出门店108家。由于利用了先进的计算机网络技术，建立了大型的“仓储式物业流动中心”，常年储存在信息库里的各类新旧房源达4万多套，这相当于为买卖双方提供了一个永不落幕的房屋交易市场。仅1998年上房置换即接待换房咨询者53万人次，签订各类置换合同5502笔，交易总面积逾15万平方米，成交额达4.3亿元。
当时，在上房置换提出的“小小补贴换新家”，“梯级消费，逐级改善”，“旧换新，小换大”等口号下，“差价调房”成为最受老百姓欢迎的住宅消费形式。据上房置换1998统计，房屋置换成交总套数中，有20-30%的居民卖出旧房后购买二级市场新房，这些做法让人们看到了通过已购公房上市来盘活存量资产的曙光。
“上房置换”模式的提出
因为上海房屋置换有限公司的成功操作，“差价调房”被冠之以“上房置换模式”模式的称谓。在1998年年底、1999年初，上海房屋改革的试点工作得到了建设部的认可。在1999年建设部的工作上提出：在全国范围内推广二手房市场，以“上房置换模式”为推广模式。随后，350个地级以上市的相关领导参加了在沪举办的学习“上房置换模式”培训班。从而，房地产二、三级市场联动及置换模式开始走向全国。
阶段特点：
特点一：房地产中介行业规模扩大，企业数量稳定增加；
特点二：形成高、中、低档的细分服务市场；
特点三：房地产中介企业开始采取连锁经营形式，行业向规模化、信息化方向发展。
【中介篇】
1997年至1999年，也是上海的房地产销售代理行业快速崛起并逐步成长的阶段，房地产市场的重新启动，为刚起步的代理业提供了新的机遇及空间，成为促进房地产营销策划业务全面发展的动力。
在房地产代理业的发展过程中，其行业功能发生了重大变化。由于此前营销包装的概念尚未引起市场和发展商的普遍重视，因此房地产代理业务以单纯的销售，甚至是尾盘销售为主。但随着一些带有典型策划色彩的项目取得了一连串的成功，代理行业开始受到房地产市场和发展商的广泛关注。代理企业得到了更多更深入的参与机会，业务范围开始向项目的全程策划和代理扩展，营销策划的概念深入到产品开发的各个环节。上海房地产代理行业的规模也在这个阶段得到了迅速的扩张。一批香港、台湾的知名公司成功进入上海的房地产代理市场，并站稳了脚跟。有着成熟理论和丰富经验的港台公司的介入，带动了上海的房地产代理行业的发展，本土代理公司也随之得到了长足的进步。上海的房地产销售代理行业已经形成了本土、港台企业并存竞争、行业规模不断扩大的局面。
阶段特点：
特点一：行业功能由纯销售代理向项目的全程策划和代理扩展；
特点二：代理行业在逆境中上升、竞争中发展，行业规模不断扩大，企业数量逐步增加，从原本的港台企业为主转变为本土、港台企业并存竞争的格局；
特点三：组织形式呈现多样性，并开始向专业化、规模化的方向发展； 特点四：逐步发展形成全程营销代理的运作模式。
点评： 二、三级市场联动理论的提出和具体实践，对促进上海房地产市场的繁荣做出了极大的贡献，“上房置换模式”的提出使上海再一次走在全国房地产的前列。2000-2004年底：成长期
房地产流通服务行业稳步成长
【中介篇】 2000年至今，上海的房地产中介行业发展最为迅速的5年：存量房交易量从2000年的778.52万平方米上升至2004年的2726.7万平方米，与增量房交易量的成交比例从2000年的0.5:1上升到2004年0.8:1，标志着上海的房地产市场正逐步走向成熟。据统计，存量房中60%以上的交易量都是由房地产中介机构完成的。上海房地产市场尤其是存量房市场的蓬勃发展，为房地产中介行业创造了巨大的发展空间，并推动其不断走向成熟。
这个阶段，中介行业出现了以下几大现象：
中介企业似雨后春笋涌现 存量房市场的急剧扩展，为房地产中介行业带来了相对独立的发展空间，推动了行业的快速发展，上海房地产经纪企业已占整个经纪企业总数的九成以上，成为上海最大的经纪服务行业。上海房地产中介企业的数量平均每年以78%左右的速度递增，由2000年的2000多家，发展到2004年的1万多家，形成了一支相当庞大的房地产中介队伍。此外，据统计上海目前房地产经纪行业持证经纪人约2.5万人，与2000年相比增加幅度达到70%以上，而实际从业人员总数则可能高达10万人左右，从业人员的大幅增加充分体现并进一步促进了行业规模的不断扩张。
从“夫妻老婆店”到规模化运营
上海房地产中介行业内小规模企业数量多、比重大，同时也存在一些有品牌、规模经营的大企业。近年来，从原来的“夫妻老婆店”向规模化企业运营扩张的企业越来越多。2004年，“金桥奖”前20强的中介企业当年共完成居间买卖502.2万平方米，占全市存量房总交易面积的18.4%，这说明中介企业，尤其是一些大型的中介企业，在上海的存量房业务中占据了重要的地位。
从中介行业发展过程来看，2000年9家“金桥奖”获奖企业平均每家的交易面积约为13.57万平方米，而2004年的20家获奖企业平均每家完成居间买卖25.11万平方米，说明了大企业的交易规模和交易能力明显加强。此外，2004年排名前三位的企业共完成中介买卖215.63万平方米，占20强总交易量的42.94%；同时，这三家企业共建立了373家连锁门店，占20强企业连锁门店总数的30%以上。上海的房地产中介行业呈现出市场资源向大企业聚集，行业集中程度加强的特点。
台、港、海多种派别逐鹿上海
在上海的中介行业中，存在着台、港、海多派并存的局面。台资类中介企业以太平洋、信义、臣信为代表，80%以上的台湾中介企业在沪都开有门店。港资中介企业代表是中原物业和美联物业以及由戴德梁行分支出来的泛城租售；而声势最为浩大的当属本地企业，除了上房置换、智恒、色柯拉等大品牌外，中小型中介代理品牌不计其数。
阶段特点：
特点一：行业规模迅速扩大，企业数量大幅增加； 特点二：市场竞争激烈，行业集中度加强；
特点三：运作模式多样，大型中介机构采取品牌连锁、向一手房市场拓展业务、进行海外融资等经营方式。
【营销篇】
进入2000年以来，上海的房地产业持续发展，在其推动之下，房地产销售代理行业出现了一些变化和发展。
代理公司分享销售半壁江山
房地产市场发展初期，房屋的销售基本是由开发公司自设的销售部门自行负责，伴随着台、港等地的代理公司涌入、发展和带动，本地的代理公司也在短时期内迅速发展起来，对代理公司的功能定位和认识也逐渐清晰。
据相关统计显示，新建商品房中有50%以上的交易量是通过代理企业完成的，按照2004年上海新建商品房3488.75万平方米的销售面积来计算，上海全年代理销售的总面积超过了1700万平方米，房地产代理行业日益显现出促进房地产交易的不可替代的桥梁作用。
从“小策划”到“大营销”
以往的房地产代理公司目光更多地集中在产品的销售等环节上，自2003年下半年起，上海的房地产代理行业开始进入到一个重要的转型期和调整期。为了应对变化的市场形势，一些大型的代理企业开始实施整合营销，包含了从地块投资研究到规划方案创意、从营销到售后服务的各个方面，以资金、品牌和技术扩大市场占有率，在市场上占据日益重要的地位。他们中，比较知名的代理企业有上房销售、天地行、荒岛、同策、策源、新联康等。与此同时，中小代理行公司也开始寻求新的生存空间，走上了更专业化、细分化的发展道路，促进了研究咨询、广告设计、媒体投放代理、销售现场管理等等专业领域的发展和独立，逐步与大型综合性代理企业在行业功能上形成专业互补、相互扶持和相互竞争的良性发展格局。
行业规模极速膨胀
代理行业在经历了最初的发展后，行业规模极速膨胀，不仅本土的专业房地产代理企业凭借“地利”和“人和”的优势成长壮大，拥有了如上房销售、荒岛、同策、天地行等一批品牌企业；部分原发展商的策划部或销售部也独立组建为销售代理公司；此外，一些咨询、广告企业和香港、台湾的中介代理机构开始跨行业跨领域涉足一手房的销售代理业务。阶段特点：
特点一：大型代理企业普遍实施整合营销，中小企业向专业化、细分化发展，两者形成专业互补；
特点二：行业规模快速扩张，呈现“过剩”局面； 特点三：行业集中度不断加大，“优胜劣汰”竞争加剧；
特点四：部分企业通过二三级市场服务联动、异地拓展或发展投资咨询业务等运作模式，构建复合型、全局性的营销代理网络。
点评：
我国房地产市场起步之时, 由于没有现成的经验可以借鉴, 很自然将目光投向与内地一衣带水的我国香港。开始是深圳学香港, 后来是沿海学深圳、内地学沿海, 香港模式遂在全国推广开来。应该说香港模式在促进国内房地产市场的繁荣、快速拉动区域经济增长等方面起到了不可磨灭的作用。但是, 随着国内房地产市场的飞速发展, 这种香港模式也逐渐暴露出一些问题和矛盾, 值得我们深思。
一、售楼花之功与过
商品房预售俗称售楼花, 这是香港模式的一大特色。预售制度对开发商的资金要求不高, 门槛低, 使得开发商数量较多, 有益于市场竞争。通过预售使得开发商迅速获得回款, 保障后续资金的到位。从某种意义上说, 商品房预售制度促进了国内房地产业的迅速发展。
然而, 预售制度也造成了很多问题, 例如:开发商把已售的商品房再度销售, 同一套房卖给多位业主, 收取多笔购房款;重复抵押骗取银行贷款;由于后期资金链出现问题造成楼盘烂尾, 购房者支付的预售款无处追讨等等, 甚至还出现开发商携款潜逃事件。这些现象一方面说明预售制度本身存在一些问题, 另一方面也反映出相关配套法律法规的缺位和不完善。由此可见, 商品房预售制度是功过并存, 总体趋向渐渐淡出。
二、“地王”的弊端
极注重土地储备是香港模式的又一大特色。香港的房地产开发商历来重视土地的储备, 他们认为拥有了土地就拥有了竞争的资本, 可以“坐地生财”, 会有源源不断的收益进账。这种认识是有其独特的历史文化背景的。香港总面积为1070平方公里, 人口超过660万, 而且平地少, 市区人口密度极高。这就造成了香港土地资源的极度稀缺, 因此, 香港人对土地高度重视。
受这种思维的影响, 内地的房地产企业也十分注重土地储备, 手中有地, 就意味着有项目可做。本轮房地产周期中, 土地成为房地产企业制胜的不二法门。尤其是近几年, 随着房地产市场的持续火爆, 这种情结日益蔓延, 房地产商到处拿地进行扩张的现象愈演愈烈, 并在2007年达到高峰, 一时间各地“地王”频现, 不少地方出现了“面粉贵过面包”的怪象。
开发商大规模的囤地, 可以使土地向大型房地产企业集中, 形成土地资源垄断。在土地市场火爆的情况下, 房地产商仅仅拥有大量的囤地, 就可通过土地溢价而获取高额利润。但开发商囤地一方面大大助推了房价的上涨, 成为高房价的罪魁祸首, 另一方面也容易造成土地资源利用的极大浪费。
三、资金链之忧
香港模式还有一个很重要的“特色”, 就是资金主要来自贷款——银行贷款和购房者的个人抵押贷款。内地开发商的资金结构, 一般自有资金占35%, 银行开发贷款占15%~20%, 预售款和个人抵押贷款占40%~50%。这就造成了企业的高负债率。近几年房地产业火爆, 房地产开发企业急速扩张, 加剧了这一局势。我们可以看到, 许多房地产上市公司一方面年销售额在迅速增加, 另一方面企业的财务负债比率也在迅速增加。这样, 运营规模越大, 企业的资金链就越紧张, 风险就越大。一旦遭遇经济形势不好, 潜在的危机便很有可能爆发。
当前, 我国的房地产业进入调整阶段, 国内各大城市的房屋交易量出现大幅度下滑, 房价飞涨的步伐减缓, 一些大城市的房价甚至出现了下降。粗略估算, 现在房地产行业的资金缺口已近万亿元。这将严重拷问开发商的资金链。在这种严峻的形势下, 一些开发商很有可能会因资金紧张而造成资金链断裂, 因此还会累及银行, 进而造成更大的危机。这种高负债的融资结构成为制约企业发展、引发金融风险的重要因素。
四、从“香港模式”到“美国模式”
香港模式的种种问题和弊端不应回避。如何改变这种模式或者避免这种模式的缺点呢?“美国模式”应引起我们的重视。美国模式是指房地产开发从资金到开发、规划、设计、建设以及销售, 各个环节均由高度专业化的公司分别完成, 其资金更多地是来源于社会大众, 只有15%左右是银行资金。
香港模式要求企业在开发过程中扮演多面手, 但是多面手并不等于全能手, 这从某种意义上说就是“粗放式”经营。限于自身的实力和水平, 企业不可能将从买地到物业服务一系列的环节都做得优秀, 这些环节哪一个出了问题都不是小事, 而且还会引发诸多问题, 不利于产业的发展。美国模式并不要求房产开发商们操作整个过程, 它在整个房地产开发投资经营链条中往往只扮演管理者、参与者、经营者或职业经理人中的一个角色, 代表的是一种高度细分的专业化分工, 体现了效率最高、公平竞争和利益最大化的良好结合。
事实上, 国内一些先觉的房地产开发企业也意识到传统开发模式的弊端, 开始致力于吸收新的元素和模式的创新。万通旗下的子公司“万通筑屋”就标榜学习美国模式, 在国内首创地产定制服务。与传统模式先拿地后建房再面销售的流程不同, 地产定制是客户在先, 然后万通筑屋根据客户个性需求、通过专业的定制流程, 为其进行项目可行性论证并为其寻找土地, 选择地块, 进行个性化设计和建造, 最终真正实现客户居住、办公等个性化需求。前一段时间, 在美国纽交所上市的鑫苑公司曾引起业界的广泛关注, 鑫苑公司主张“零囤地”的快速开发模式, 也是对传统开发模式的一种突破。
如何让老者们在退休后实现老有所依，且“依”得安心、放心？纵观全球养老地产市场，根据参与主体分类，主要有政府主导型、市场化开发型以及政府和开发商合作开发型，其中美国的养老地产经营时间较长，也是市场化程度最高的，大部分的养老机构属私立性质，政府通常只向退休者提供最基本的养老需求，因此也更具借鉴意义。
模式一：德尔·韦布——太阳城模式
太阳城模式的开创者是地产开发商德尔·韦布（DelWebb）公司，上个世纪60年代，其以“太阳城”（SunCityCenter）命名，在亚利桑那州阳光明媚的凤凰城建立了第一个太阳城项目，并直接带动了美国养老社区的建设。
这类地产项目主要针对年龄在55-70岁的活跃健康老人，除住宅外，还提供康乐会所和户外运动设施。目前全美有十多个太阳城项目，分布于亚利桑那州、加利福尼亚州等。
太阳城模式本质上属于住宅开发性质，由地产开发商主导，通过销售养老概念住宅，开发商得以收回投资并产生盈利。
太阳城选址通常位于郊区，占地大、容积率低，精装修标准，拎包即可入住，附近一般配有专为社区服务的商业中心。考虑到老年人收入水平，太阳城项目房价往往相对便宜，如“苹果谷太阳城”位于洛杉矶东北方向120公里左右，房价仅为洛杉矶市内的约1/3，对老年购房群体构成了极大的吸引力。
由于项目面向的是身体康健的老者，因此社区内没有专门提供医疗、护理等配套服务，主要依赖社区所在城镇提供的大市政配套。但社区为活跃长者们提供了多样的设施，如高尔夫球场、娱乐中心以及教育培训等。在医疗护理方面，允许第三方提供的家政、保健等服务。
太阳城平均规模在23000户左右，入住率可达90.95%，住宅类型多样，以独栋和双拼为主，还有多层公寓、独立居住中心、生活救助中心、生活照料社区、复合公寓住宅等。据2013年的一项统计显示，太阳城的常住居民达20多万人。
德尔·韦布公司（DelWebb）是美国活跃长者之家（ActiveAdultCommunities）的领导者，以开发太阳城闻名。目前，德尔·韦布旗下活跃长者社区超过55个。
2001年，德尔·韦布被帕尔迪集团（NYSE：PHM）收购，后者按照收入计算是全美最大的住宅建筑商。
据了解，在被收购前，德尔·韦布市值为2.81亿美元（截至2000年6月30日），历史平均股价为17.52美元，受帕尔迪收购消息拉动，德尔·韦布股价曾冲至38.69美元，也刷新了历史最高价位。
帕尔迪2013财年年报披露，通常情况下，公司在拿地24-36个月后完成销售，但旗下的德尔·韦布活跃长者地产开发等大型项目除外，因为这类社区的建设往往耗时更长。
帕尔迪下属的三个子品牌为专注首次置业需求的CentexHomes，针对改善性购需求的PulteHomes以及锁定活跃长者的德尔·韦布，截至2013财年末，这3个品牌销售分别占集团总销售额的25%、46%以及29%。一般来说，德尔·韦布的社区比首次置业和改善型社区占地面积更大。1993-2001年，德尔·韦布的平均毛利率为19.2%，平均净利润率约为3%。截至2001年6月（被收购前），德尔·韦布的净资产收益率 （ROE）为18.2%，这一水平在当时全美社区开发商中排第六位。
由于涉足养老地产项目的开发和出售，以及配套设施的营建，德尔·韦布是典型的重资产公司，作为太阳城模式的代表企业，其多年来都是微利经营。在被大型建筑商帕尔迪收购后，结合两家公司各自的优势以及开发经验，德尔·韦布得以继续主导着美国高质量老年住宅社区的开发。
模式二：布鲁克代尔——CCRC模式
在美国，另一种主流养老地产模式为持续护理退休社区（Continue Care of Retirement Community，以下简称CCRC），由运营商主导，主打精细化管理服务。这一模式已有100多年历史，经过长期发展，CCRC进一步发展成为一种复合型养老社区。
CCRC模式的理念是，在复合型社区中满足老人对健康管理、护理和医疗等不同生理年龄阶段的基本养老需求，令老人不需要搬家就可以在CCRC社区中完成人生三分之一的幸福旅程，这也是一种提升客户粘性的有效做法。
全美目前共有近2000处CCRC，其中约82%为非盈利性组织所有，有相当一部分是从传统养老院转型而来。
CCRC主要服务三类老人，一类是自理型老人，年龄介于55-65岁之间，在社区中有独立住所。社区为这部分老年人提供便捷的社区服务，如餐饮、清洁、医疗保健及紧急救护等。同时，为满足老年人精神生活的需求，社区会组织各种形式的活动，如老年大学、兴趣协会等。
第二类是介助型老人，主要服务对象为需要他人照料的老人。这类老人除了可以得到社区服务外，还有类似饮食、穿衣、洗浴等日常生活护理。为了丰富介助老人的生活，一些社区也会在老人身体可接受范围内，提供各类活动。
第三类是介护型老人，针对的是生活完全无法自理的老人，在介护型社区，老人24小时都处于专业护士的监护之下。介护型老人年龄一般在80岁以上，同时居住在特殊的单元里。
CCRC模式对管理和护理人员水平要求较高，员工人数众多，服务提供者和入住老人的比例一般为1：1。为了集中为老人提供全方位服务，并进一步降低看护成本，CCRC项目通常位于郊区，以多层为主，布局紧凑，密度相对太阳城更高。
和太阳城靠出售地产获利不同，CCRC只提供地产租赁权和服务享受权，通过收取房屋租赁费和服务费赚钱。其中，服务费包括一次性的入门费、定期的房屋租赁费及特殊服务费等。根据房间大小，入门费从20万美元到100万美元不等，年费或月费则视所需护理的程度而定，针对健康活跃长者，每月需要支付3000美元，半护理老人4000美元/月，全护理老人则是5000-6000美元/月。特殊服务费则取决于个体所需的额外护理服务。
CCRC模式具有支付入门费的会员制特点，这恰恰也是这种模式的突出风险之一，假如遭遇不诚信的企业，或因企业经营不善等导致项目现金流出现严重问题时，老人预先缴纳的入门费就极有可能 “打水漂”。因此，CCRC模式必须由具备市场认可、具有优秀品牌的公司进行管理和开发。
布鲁克代尔老年关怀公司是全美最大的养老地产运营商，负责老年人退休后护理、医疗、起居等，以入门费、租赁为主要收入来源。据美国老年住宅协会（以下简称ASHA）2013年报告，布鲁克代尔已连续五年蝉联规模最大的养老地产运营商头衔，该公司同时也是美国第三大养老地产开发商，这决定了布鲁克代尔既是轻资产公司，也有重资产运作模式。
截至2016年3月31日，布鲁克代尔在美国36个州拥有647个社区，运营着超过550个老年生活社区和退休社区，每天有超过32000名服务人员向逾52000位入住老者提供护理。公司2014年一季报披露，公司旗下供出售的社区有226个，用于租赁的329个，仅提供管理服务的有92个社区。
不过，布鲁克代尔的经营状况并不好，自2005年登陆纽交所以来，其长期处于亏损状态，截至2013年末，公司净资产收益率为-0.7%。统计发现，7年来公司毛利率和净利率平均值分别为37.93%和-5.56%。
尽管连年亏损，但布鲁克代尔在二级市场上的股价表现并不差。自2009年3月触及2.5美元的历史最低点以来，公司股价一路震荡上行，最新报34.95美元，5年多来累计涨幅约达13倍，市值约60亿美元。对此，一位对美国养老地产业颇有研究的业内人士表示，“主要是因为大家对它的模式比较认可。作为CCRC模式的龙头企业，二级市场愿意给予公司一个高估值。至于其净利润为负，则是因为人力、折旧等运营成本高企”。
以2013财年年报为例，布鲁克代尔运营成本中最大的一项为人工成本，占比66%，这和公司本身以提供护理服务为主业，需要大量人力密切相关。此外，费用的核心组成部分为租金和折旧摊销费用，各占11%。
布鲁克代尔虽然常年亏损，其营收却稳定增长。自2007年以来，公司营收同比增幅分别为4.8%、4.9%、12.72%、7.78%、12.64%以及4.5%；公司经营活动现金净流入也逐年上升，2008-2013年依次为1.37亿、2.37亿、2.28亿、2.68亿、2.91亿和3.66亿美元。
在今年2月的公告中，布鲁克代尔宣布将与Emeritus合并，后者是行业第二大运营商，合并后的公司将成为美国最大的养老地产运营商，布鲁克代尔占新公司73.1%的股份，据悉，合并事项已于今年7月完成。
模式三：HCP——REITs模式
据统计，截至2013年6月1日，在全美规模最大的五大老年住宅开发商中，有两家是房地产投资信托公司（以下简称REITs）。金融机构参与养老地产的优势在于，其为地产项目提供了资金来源，可有效解决资金占用较长的问题，并为开发商提供了更好的退出机制。
REITs是美国养老地产的主流投资商。大多数养老或医疗地产类的REITs公司成立于上世纪70-80年代，大型REITs公司拥有的物业数量可达600多处，其中，80%-90%的物业是自有的，其余物业则是通过与运营商或其他投资人合作发起的私募基金平台持有。这类REITs总资产规模可达百亿美元以上，但员工却只有一两百人，属于典型的资本密集型企业。
REITs最常见的投资方式有两种，一种是净出租模式，另一种是委托经营模式。在净出租模式下，REITs公司将养老物业出租给运营商，每年收取固定租金费用，而直接运营费用、社区维护费用、税费、保险费等一切由运营商承担。在这种模式下，REITs的毛利润率很高，租金收益可达50%以上，而且几乎不承担任何经营风险；与之相对，作为租户的运营商则获取全部经营收入及剔除租金费用、运营成本后的剩余收益，并承担绝大部分经营风险。
在委托经营模式下，REITs公司将旗下物业托管给运营商，运营商每年收取相当于经营收入5%—6%作为管理费，但不承担经营亏损的风险，也不获取剩余收益，所有的经营收入都归REITs所有，经营成本也由REITs公司负担，相应的，REITs获取租金及经营剩余收益，承担大部分经营风险。
对比可知，在净出租模式下，REITs的风险更低、收益更稳定，因此，为降低资金成本，REITs的大部分物业采用净出租方式运营，只有少数物业采用委托经营模式运营。
正是依靠赚取租金收入以及部分经营所得，REITs获得了源源不断的稳定收益，也由此成为了养老地产市场上有力的长期投资人。
HCP公司是美国一家服务于医疗保健领域的房地产投资信托公司，在美国纽交所上市，也是标普500指数成分股，目前公司总市值为198亿美元。旗下地产包括老年人住宅、生命科学地产、诊所、医院及专业护理院。
2013年期末，HCP旗下共有444个养老地产项目，运营成本为9560.3万美元，公司获得的租赁收入为6.03亿美元，入住和服务费用为1.46亿美元，扣除折旧摊销等，2013年公司来自养老地产的净营收约为5.94亿美元，同比增长24%。
通过上述案例不难发现，美国养老地产生态圈的构建离不开各个市场主体的分工合作：开发商采取拿地、建房、卖房的“快进快出”方式，是典型的重资产运作模式，利润微薄，且因受制于养老设施等配套的建造，资金回笼速度相比一般地产业更慢；运营商通常只租赁不持有，同时提供专业护理服务，借助轻资产模式放大经营现金回报，但需承担经营风险；投资商（如REITs）则通过长期持有资产获取稳定的租金收益，利润率高但资金回笼期长，风险低，但投资回报率也略低。
一方面，在这种各司其职的方式下，参与者既能找到专业的运营商，也能寻到长期投资人，同时也满足了各类投资主体的风险偏好，进一步促进了美国养老地产业的长期发展。
另一方面，美国养老地产行业中传统的开发商和运营商利润微薄也是不争的事实，而这种微利甚至亏损经营的状况不仅仅发生在上市公司身上。
活动目的为了进一步扩大企业品牌的国际影响力，同时更好的学习、借鉴国外房地产业的先进运作经验，由国务院发展研究中心企业研究所、清华大学房地产研究所、中国指数研究院共同组成的“中国房地产TOP10研究组”于当地时间2012年10月2日在美国纽约第五大道400号Setai Hotel成功召开了“2012中国房地产品牌价值研究成果美国华尔街发布会”。
活动介绍
此次发布会获得品牌企业的热烈反响与积极参与，多家企业派代表参加会议；此外哥伦比亚、摩根士丹利的专家学者也赴会参与了沟通，中外媒体围绕此次发布会进行了广泛报道。
发布会上，中国房地产TOP10研究组办公室主任、中国指数研究院常务副院长黄瑜女士在发布会上发布了2012中国房地产品牌价值研究成果，并对到场的品牌优秀企业予以了发布与表彰。来自国际金融界及学术界的专家则就国际经济金融形势及美国房地产市场的发展做了精彩的专题演讲，使与会企业代表更深刻的认识了中国房地产业成长所面临的国际大环境，开拓了未来发展的视野。
核心任务
中国房地产市场进入调整期，房地产企业面临新的挑战，品牌作用日益凸显：品牌是企业差异化战略的旗帜，引导细分市场高效识别；品牌是企业异地扩张的通行证，护航全国化战略布局；品牌是行业高效整合的催化剂，迅速改变市场竞争结构；品牌就是竞争力！在本轮调整中，品牌更是成为中国房地产企业规避风险、抓住机遇、确立竞争优势的制胜法宝。
2012中国房地产品牌价值研究全面启动以来，国务院发展研究中心企业研究所、清华大学房地产研究所和中国指数研究院三家单位，在深入理解国家政策的基础上，针对中国房地产企业的整体发展状况，进一步完善了2012中国房地产品牌价值研究的方法体系，为更加客观地评价企业品牌实力提供了理论与实践依据，通过品牌价值的客观评价彰显优秀企业品牌价值成长，推动中国房地产行业健康有序发展。
活动意义
摘要
针对美国社区学生的汉语学习的特点，我们运用了一些新的认知理论，做了一些有针对性的教学模式的探索。在教学中，尽量简洁，并充分突出图像的作用，为教学提供双重编码。这样可以使语言认知更具有直观性、具象性，加快认知和学习过程，可以在使用时提供除语言编码这一提醒途径之外的更具象的提醒信息，在一定程度上减少母语干扰，并增加学生开口的动机。
社区汉语教学模式
一、美国社区学生的特点
二、社区汉语的教学要求
三、美国社区汉语的教学模式
四、这种教学模式的优点
五、这一教学原则和模式下的教材模式的原则
美国目前共有中小企业2000多万家，占了全美企业总数的99％，中小企业就业人数占总就业人数的60％，新增加的就业机会有三分之二是由中小企业创造的，中小企业的产值占国内生产总值的40％。美国政府对国内中小型企业的政策性贷款数量很少，主要通过中小企业管理局制定宏观调控政策，引导民间资本向中小企业投资。中小企业业主除了自身储蓄，或从亲朋中借款外，其融资方式主要有：
商业银行贷款由于中小企业的经营风险较大，信用比大企业低，商业银行一般不愿为中小企业提供贷款。为解决这一问题，美国中小企业管理局应运而生。它通过向中小企业提供担保使中小企业获得金融机构的贷款。当然，贷款利率会因为风险较大而比大企业贷款要高出2～5个百分点。中小企业管理局对符合条件的中小企业提供担保；当借款人逾期不能归还贷款时，保证支付不低于9O％的未尝还部分，但中小企业管理局提供的担保贷款不超过75万美元，担保部分不超过贷款总额的90％。
金融投资公司这包括两种形式，即中小企业投资公司与风险投资公司。中小企业投资公司是为中小企业提供融资服务的创业投资公司。它可从联邦政府获得很优惠的贷款支持，一般能得到不超过9000万美元的优惠融资。但获得许可和融资支持的中小企业投资公司，只能投资于合格的中小企业，不能直接或间接地长期控制所投资的企业。投资方向主要是中小企业发展和技术改造。从1958年至今，中小企业投资公司已向10万家中小企业投资，投资额已超过130亿美元。风险投资公司亦属民间机构。在美国，以微电子技术、信息技术为代表的新技术产业发展迅速，这就促使许多科技型企业家从美国的大学、研究所、大企业、大公司中独立出来，成立开发型的中小企业。风险投资公司预期其创新可能产生的高收益，对此
类勇于创新投资的中小企业进行资金投入，还为那些难以得到贷款的中小企业提供贷款，以促进中小企业的科技开发和创新。
政府资助政府资助主要包括三种类型：(1)由中小企业管理局向那些有较强技术创新能力，发展前景较好的中小企业发放直接贷款，但贷款最高限额为15万美元，贷款利率低于同期市场利率。这也是美国惟一的政府直接资助而且利率低于市场利率的优惠政策。（2）中小企业管理局向受自然灾害的中小企业提供的自然灾害贷款。其目的在于使那些经营状况良好的受灾企业得以重建。据统计，自1953年设立该项贷款以来，已提供了114万笔总额为164亿美元的自然灾害贷款。（3）中小企业的创新研究资助。在美国一半以上的创新是在小企业中实现的，小企业的人均发明创造是大企业的两倍。
首先,从机构管理上来看,美国政府没有专门设立房地产估价管理部门。房地产估价管理工作主要是由政府授权,并由行业协会和民间组织来完成,这种模式也是市场经济背景下,房地产估价业发展的必然趋势。在美国,评估机构从事业务范围分为商业物业评估机构和居民住宅评估机构,较大的评估机构兼营两类物业的评估,房地产评估机构除从事估价业务外,还从事房地产顾问、咨询等业务,房地产顾问咨询业务主要包括:最高最佳使用分析、市场分析、销售分析、价格及租金预测研究、吸纳率分析、可行性研究、经济基础研究、消费者描述研究、土地使用策略研究及其他经济特性研究、开发项目风险分析、房地产投资研究等。
其次,美国政府对行业内部从业人员有较为细致和严格的分级并采取分级管理的模式。美国房地产估价协会和组织主要有:美国不动产估价者协会、不动产估价者学会、美国估价者学会、美国估价协会、估价基金会等。这些协会和组织都是以提高估价人员的地位为存在目的的,为达到这种目的主要通过以下三种途径:一是发展有能力的估价人员作为会员,并授予各种资格;二是制定伦理章程以规范估价人员的行为;三是制定有关估价业务基准及发展估价方法与技术,研究有关估价问题。其中“不动产评估者协会”和“美国估价者学会”对其准会员就要求有大学学历;而“美国不动产估价者协会”则要求其候选会员具有四年制大学毕业的学历;由“美国不动产估价者协会”和“不动产估价者学会”合并成的“美国估价学会”对其较低级的会员则要求有受承认的教育机构颁发的大学学位。估价人员一般由州政府负责管理,取得从业资格必须具有实践经验并达到教育要求,美国估价师执照的取得一般要经过下列程序:实习估价员阶段、30个月的实践经验,参加教育和考试,考试通过后即可取得执照,执照取得后必须参加一定学时的继续教育。美国各州对估价师执照根据估价人员接受教育和实践能力状况分级管理,一般为3级。其中C级执照必须有180小时理论学习和3000小时实践,可对任何物业进行评估;R级执照必须要有120小时理论学习和2500小时实践经验,可对20万元以下的商业物业和居民住宅评估;L级为有限执照,可对一定金额以下的物业进行估价,具体金额由各州自行确定。美国法律没有禁止估价师在多家机构同时执业,但估价师自身会从信誉和工作精力的角度考虑,也不会同时在两家机构工作。
美国的民间协会组织对其会员也实行分级管理。例如,美国最权威的房地产评估行业组织美国估价学会(Appraisal Institute),对其会员授予的专业资格称号有两种:一是高级住宅估价师(Senior Residential Appraisers Membership,简称SRA),另一种是估价协会会员(Membership Appraisal Institute,简称MAI),后者较前者资深,也是美国房地产估价行业中最高的专业资格,高级住宅估价师是授给那些在居住房地产估价中有经验的估价师,而估价协会会员是授给那些在商业、工业、住宅及其他类型的房地产评估中有经验的估价师和在房地产投资决策中提供咨询服务的估价师,估价协会会员所能承接的估价业务范围更广。
再次,美国对估价行业收费操作有指导规定及法律依托。美国联邦政府对估价业的指导主要体现在每年制定全国统一的行业估价统一操作标准上,该标准由美国估价基金(一个专业机构)每年负责修订,年初出版,估价行业均以此为操作规范。美国估价报告与估价机构从业范围相对应,分商业物业格式和民宅格式,商业物业格式又根据标的物价值等分为限制报告(25万美元以下)、归纳报告(25万一80万美元)和详实报告(80万美元以上)。此外,估价人员的酬劳多为固定金额,这样强化了估价人员的独立性,从委托方来看,可以证实估价人员的估价是公正的。美国的评估机构一般专设客户异议接待人员,具体异议由估价师与客户通过协商解决,很少产生对价值异议而引发的诉讼,常见的涉及评估的诉讼主要是对物业的注定描述或建筑物丈量的不正确,一旦产生需要承担法律责任的估价报告,主要责任由估价师承担。通常方式是内部查找责任,最严重的处罚是吊销估价师执照,估价机构责任则较好处理,估价机构一般均有估价责任险,如需经济赔偿则由保险公司负责理赔。在美国,政府不直接参与房地产估价业的管理,而是通过立法授权和制定一些法律法规的方式进行间接管理,具有较为完整的法律管理体系。美国国会通过专门的评估立法《金融机构改革、恢复、强制执行法(FIRREA)》,确定房地产评估业的监管方案和行业管理授权。依据FIRREA中规定,评估基金会制定了《专业估价实务通用规范》和《专业道德法规》,用以规范房地产估价行业的合法性。
危机冲击 行业凋零
2007年2月美国抵押贷款风险开始浮出水面，汇丰控股为在美次级房贷业务增18亿美元坏账拨备，美最大次级房贷公司“美国国家金融服务公司”减少放贷，美国第二大次级抵押贷款机构“新世纪金融”发布盈利预警，3月13日该公司宣布破产。美国同年3月份成屋销量下降8.4%，2007年8月房地产投资信托公司“美国住房抵押贷款投资”申请破产保护。
受到严重危害的是收入并不高的购房者，很多美国人会因为还不起房贷而面临被银行收楼、无家可归的危险。2007年9月美次级债危机蔓延，2008年3月美国新屋开工数量急剧下降11.9%，降至17年以来最低水平。成屋月销售率下降2.0%，为493万户。美国3月份新屋销售进一步下滑，创1991年以来的最低水平。在金融危机的狂飙席卷下，百业凋零，房地产业更是一片狼藉。美国人口普查局公布报告显示，2008年第一季度美国房屋空置年率刷新2.9%的历史高点，4月份消费者信心创1982年3月以来最低水平。其次，当时有更多的次级抵押贷款机构由于收不回贷款遭受严重损失，甚至被迫申请破产保护。最后，由于美国当地的许多投资基金买入了大量由次级抵押贷款衍生出来的证券投资产品，它们也受到了重创。耶鲁大学著名经济学家罗伯特·希勒警告，此次美国房价可能将比“大萧条”时期的下滑程度更加严重，政府应该采取拯救行动，以防止数百万人失去住房。
走出低迷 生机初现
伴随着2008年4月美国众议院金融服务委员会批准全国的地方政府收购已行使止赎权的住房，以及美国总统奥巴马在亚利桑那州公布了一项耗资达750亿美元的《住房稳定计划》和推出超低息贷款等刺激经济手段，这一糟糕的美国房地产状况得以缓解。该计划规定：按揭总额不超过73万美元且房屋存在被没收的危险的困难户可享受政府补贴。这计划的重要性不下于1862年美国总统林肯颁布的《解放黑人奴隶宣言》，该计划给持续下滑的美国房地产注入了强心针，解救 900万房奴于水深火热之中，帮助他们保住了房产。
而根据美国不动产协会2009年3月对外公布的数据：全美各类房屋2月份的销售增长了4.2%，成交量为472万户，房屋均价超过17万美元。虽然只是温和上涨，但已给低迷冷冻的市场暖意，减缓了美国楼市的跌势。
此后，尽管随着欧债危机的蔓延，美房地产的价格一波三折，时有下行，但房价的低迷（从2007年的最高位跌去30%-40%）及美联储适时推出“无限量”、“无限时”的货币量化宽松政策，同时更进一步推出创纪录的史上超低抵押贷款利息，刺激了美国人参与房屋买卖的热情。同时也激发了中国、意大利、俄罗斯、德国等海外房产炒家到美国入市抄底。以此同时，奥巴马政府的经济刺激方案中规定首次购房者可获得8000美元的退税，30年期固定房贷利率为3.69%。有些州甚至还规定，新落成的房屋可抵税1万美元。时至今日，在政策刺激及市场因素的合力作用下，美国房地产世道最终脱离底部，走出低迷，生机乍现。美国2012年11月公告的数据显现，各地的住房价格已开始慢慢回升，11月二手房签约数目同比上涨2.69%，连续19个月上升，11月成屋销售的首开价较去年同期增长3.8%，达到2007年以来房价最好水平。此外，新屋建筑开工数量比2011年同期增长了21.6%，整个市场渐入春境。
展望未来 2013年会更好
据纽约路透社2012年12月11日对美国房地产市场所做的最新调查结果分析：美国楼市复苏的脚步正显得越发稳健，调查中提供价格预测的23位受访经济分析师预估中值显示，2013年房价料上涨4.0%，受访者还预计2014年也有望上涨4.0%。
美国房地产协会提出的2013年楼市值得期待的如下理由：
①美国的超低贷款利率还会持续到2015年；
②就业率的增长将带来房价的上涨；
③房产升值的乐观情绪开始高涨；
④开发商信心重拾；
⑤由于房市开始复苏，部分人群需要改善自住需求，开始换房；
⑥房产价格回升，使很多房产拥有者从负资产重回正资产；
⑦法拍屋数量持续降低；
⑧拥有自己的房子成为新生代的目标；
⑨房产复苏对经济回暖的巨大贡献。
【美国房地产模式】推荐阅读：
美国房地产经纪管理经验总结06-22
美国留学：解读房地产金融专业09-27
解析美国连锁药店经营模式07-01
美国高等教育质量管理模式探析论文10-20
房地产开发模式05-31
房地产基金管理模式06-26
地产开发创新模式10-29
养老地产开发模式研究07-07
地产资金管理模式09-15
