【摘要】在中央大力推进供给侧结构性改革的背景下，去杠杆化会导致资产价格水平下降、利率市场化，最终会使得房地产市场流动性问题凸显，从而加大了公司的运营风险。本文结合去杠杆化下房地产上市公司的发展以及对现金流量管理的需求，发现房地产上市公司在企业现金流量管理方面存在很多问题，故高效合理的现金流量管理应对策略对房地产上市公司不可或缺。
【关键词】去杠杆;房地产上市公司;现金流量;资金链
一、引言
中国宏观经济政策的主旋律为稳增长和去杠杆。2010年以来，中国政府为解决经济下行趋势所带来的经济结构性问题，实行了一系列经济政策来刺激经济增长，导致房地产行业的信贷规模大增，而货币信贷增长过快最终带来杠杆率节节攀升、资产价格泡沫化、财务风险积聚等问题。当前中国高杠杆率不利于经济的稳定增长，需要稳妥推进去杠杆化以避免高杠杆阻碍经济稳定发展。
现金流量管理对于房地产行业有着不可替代的作用。它是将现金流量作为管理的重中之重，围绕企业经营活动、投资活动和筹资活动为中心所构建的管理体系。适合的现金流量管理机制可以帮助企业实施分类管理、管控现金流速、控制现金存量，因此，现金流量管理可谓是房地产业生存及发展的关键。
中央在经济新常态这一关键时期为引导中国经济良性发展而大力实施“三去一降一补”的政策，去杠杆化无疑是将房地产行业推向了寒冬期，房地产行业整个资金供应链紧密相连，一旦某个环节的资金链断裂，则会导致整个运营项目中断，最终影响公司经营扩张的进程，由此可见，现金流量管理对于去杠杆条件下的房地产上市公司的影响更是不容小觑。自2008年金融危机以来，房地产上市公司现金流量管理的宏观环境越来越复杂多变，房地产的现金流量管理更是关乎到整个房地产的兴衰成败，也受到来自社会各界的广泛关注。因此，提升现金流量管理水平变得越发重要。
第一，现金流量管理贯穿于企业生存发展的全过程，是企业的核心支柱。然而，从当前中国房地产行业发展形势来看，许多企业并没有正视现金流量管理的紧迫性，甚至对现金流量管理不以为然，往往把现金流量管理等同于编制现金流量表这个层次。从理论意义上来说，通过对房地产上市公司的研究可以充实和丰富现阶段中国企业基于去杠杆下的现金流量管理的应对机制与框架体系，为现金流量管理研究提供重要价值。第二，房地产行业频频曝光违约事件，纵览国内外房地产上市公司，由于单个项目资金链断裂导致整个企业项目现金流量紧张，最终导致企业进入破产程序的例子不胜枚举。所以基于去杠杆背景下的房地产上市公司的现金流量管理影响因素的策略研究具有较高的研究意义。
二、去杠杆下房地产企业特征
当前金融去杠杆已经取得了两大阶段性成果：一是杠杆率自去年起逐渐下降，二是实体经济慢慢向好。在这一趋势下，第一，房地产行业也要经历一个改革过程，淘汰缺乏增长动力的落后企业，大力扶植优秀上进的企业良性发展。要重视房地产的抵押价值，回归资产的理性价值，促进社会投资合理高效进行。第二，房地产行业此前融资端是以银行开发端为主，现在慢慢向多融资化转变，包括资产证券化等。第三，随着中央逐步对房地产市场加强调控，房地产行业面临的融资、土地、销售、贷款等方面的政策更加趋紧。
三、去杠杆对于房地产企业现金流量的影响
对于整个房地产行业，公司现金流量管理在去杠杆背景前有以下两个特点：第一，大多数房地产企业经营活动现金流量为负值。第二，由于没有对企业成本进行全面的权衡考虑，导致房地产企业资金短缺事件频发。在中央大力推进供给侧结构性改革过程中，房地产行业的杠杆率不断下降，根据有关部门预测，大型房企和盈利较稳定的企业的现金流量管理在短期内不会受到影响，而一些小型房企的现金流量压力比较大。
四、我国去杠杆背景下房地产企业现金流量的分布及特征
在中央调控的重压之下，许多房地产企业纷纷选择降价销售，如果不降价企业就无法获得销售收入，虽然降价会使得企业的销售利润率下降，但是在面对资金周转困难时，短期内少赚或者亏损并不会影响企业的生存，但是现金流量断裂时企业必然难以为继。
房地产企业在近年来依靠房价快速增长的红利已经赚得盆满钵满，为了追求高利润率，大量的房地产上市公司不管自身所处经济形势，不顾中央的调控政策，大肆举债到处买地拍地。由于投资项目呈零散分布，各大房企在每个项目上囤积了大量资金，自中央切实加强对地方政府卖地及房地产行业销售商品房监管后，短期内企业投资很难变现来维持企业日常经营，无疑会给企业带来资金链断裂的危险。
除了房地产市场销售速度放缓以外，随着信贷收缩压力进一步增大，房地产上市公司都面临着融资上的窘境，国内融资渠道减少，在股票市场增发股票受到证监会的严厉监督，融资成本大大提高。
五、结论
房地产行业是我国的支柱性产业，房地产市场的小小波动会给整个社会的居民生活带来巨大的影响，尤其是随着中央大力推行经济体制改革，让改革开放的成果更好地惠及老百姓，金融去杠杆无疑是给房地产行业带来了严峻的挑战。本文发现其所存在的现金流量风险尤为突出，若我国房地产企业想在去杠杆的寒冬期存活下来，很大程度上取决于公司现金流量管理的应对策略。
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