物业公司维修管理制度

在当今快速变化和不断变化的今天，我们都与制度有直接或间接的联系，制度是我们需要遵守的规则或行动准则。那么，制度如何发挥其最大的作用呢？以下是小编为您收集的《物业公司维修管理制度》相关资料，欢迎阅读！

第1篇：物业公司维修管理制度

浅谈物业维修基金的管理

杭州市萧山区物业维修基金收缴工作自1993年开始启动，经过不断完善和规范，使物业维修基金缴存、管理、使用等工作逐步走向制度化、科学化、规范化。

一、杭州市萧山区物业维修基金管理概况

1.收缴依据

杭州市萧山区的物业维修基金从1993年开始收缴，当时根据《萧山市城镇住房制度改革实施方案》的规定，在公房出售时，由售房单位按售房款的10%缴交，个人按购房款的1%缴交。2001年12月1日后公房出售时，由售房单位按售房款的20%缴交，个人按购房款的2%缴交。而商品房的物业维修基金收缴是从1997年12月1日开始，分三个阶段：第一阶段是1997年12月1日至2001年11月30日，根据《萧山市住宅小区物业管理暂行办法》第二十八条的规定，由建设单位在办理建设工程规划许可证时按15元/平方米缴费，购房人在办理房产证时再缴交房价款的1%；第二阶段是2001年12月1日后新建的住宅小区，根据萧财综〔2001〕247号、萧价〔2001〕161号、萧建设房〔2001〕238号的规定，统一由建设单位在办理建设工程规划许可证时预缴。收缴的标准为多层30元/平方米，高层、别墅为60元/平方米；第三阶段是2008年1月1日以后领取建设工程规划许可证的房地产开发项目，建设单位不再预缴物业维修基金，在办理房屋产权初始登记前，由建设单位向杭州市萧山区物业维修基金管理中心预缴，待物业交付时向业主收取。

2.收缴情况

多年来，杭州市萧山区物业维修基金管理中心在相关部门的配合下，采取强有力的措施，确保物业维修基金归集到位。至2015年底，全区共有500余个住宅小区缴交物业维修基金，累计缴交物业维修基金本金12亿元，增值收入1.6亿元，增值部分支取共计6500万元。物业维修基金实行专户储存、专款专用，无截留、挪用、侵占物业维修基金现象。

二、物业维修基金的筹集途径及缴交标准

1.物业维修基金的筹集途径

新建住宅物业，由建设单位在办理产权初始登记前，向杭州市萧山区物业维修基金管理中心预缴，待物业交付时向业主收取：公有住房出售时，由售房单位向杭州市萧山区物业维修基金管理中心缴交；分户对外销售的公寓式办公楼等非住宅类物业维修基金比照商品住宅标准执行；对以前按规定应缴而未缴的房屋，在办理房屋产权证时向物业所有权人收取。

2.物业维修基金的缴交标准

现行杭州市萧山区物业维修基金缴交标准及政策依据（见表1）。

三、物业维修基金的管理和使用

1.强化信息管理，促进公开透明

一是已实现物业维修基金的年度自动计息。当年缴存物业维修基金以缴存次日为结息起始日，以每年12月31日为结息终止日。当年缴存或使用的部分按结息起始日对应活期存款利率计息。缴存和使用部分以外的物业维修基金，每年按一年期定期存款计息，存款利率以当年1月1日一年定期存款利率为准。

二是已实现物业维修基金的实时查询。业主凭产权证明及身份证明可电话或书面查询个人基金信息；业主委员会、物业服务企业可查询小区物业维修基金信息。

三是采用媒体公告和进小区公告两种形式，公开物业维修基金信息。每年的物业维修基金的收缴、使用等信息以小区为单位在相应小区开展公告工作，同时在《萧山日报》和杭州市萧山区政府网站上公布上一年度物业维修基金管理情况，以更多渠道落实业主的知情权，进一步增强物业维修基金管理工作透明度。

2.完善内控机制，保障资金安全

一是建立联系单制度。为了加强物业维修基金缴交工作，杭州市萧山区物业维修管理中心与杭州市萧山区房产登记管理中心、测绘所之间建立了物业维修基金缴交联系单，新建商品房必须在缴纳物业维修基金后才能办理产权初始登记手续，确保了及时、足额缴交。

二是保障资金安全。根据《杭州市物业维修基金和物业管理用房管理办法》（杭州市政府令第209号）第十条的规定是，物业维修基金闲置期间，市物业维修资金管理机构应将其存放于银行，严禁挪作他用。杭州市审计局和杭州市萧山区审计局多次对萧山区的物业维修基金管理和使用情况进行了审计，审计肯定物业维修基金管理规范，符合相关规定。

3.业主决策，建立监督网络

本着“基金专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监督”的原则，对有业主委员会的小区，由业主委员会审批物业维修基金要明确“本次物业维修基金使用计划为业主大会作出的决定，已经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意”。未建立业主委员会的小区，原则上不动用物业维修基金，如确实需要动用，则由物业项目所持投票权2/3以上的业主签署书面同意意见（书面同意意见上要明确表示维修内容和动用物业维修基金数额），并经属地社区居委会签署意见。

房改房和零星商品房的物业维修基金使用，由相应业主或所属社区提出申请，并在小区进行为期七天的公示，最后申请使用物业维修基金。

物业维修基金的使用，在业主决策基础上，业主委员会和社区居民委员会进行监督，切实维护住宅区业主合法权益，使用好物业维修基金。

四、物业维修基金管理中存在的问题

1.物业维修基金使用率偏低

虽然物业维修基金使用申请的相关材料均由业主委员会或社区居委会审核盖章，尤其是业主意见是否过双2/3是由业主委员会和社区居委会审核同意后提出申请时，虽然业主委员会或社区居委会在申请表上已书面承诺“征求业主意见如有虚假，愿承担相应的法律责任”，但书面征求业主意见仍存在业主身份难以确认、参与投票意愿低、表决的真实性无法确认、耗费比较大等问题，极大地制约了物业维修基金的使用效率。

2.物业维修基金续筹工作难度大

根据相关法律规定，当物业维修基金余额不足首期交存额的30%时应续筹。业主委员会在资金续筹过程中困难较大，很难续筹成功。资金续筹不到位，势必会影响后续维修费用的申请。

五、物业维修基金管理工作的建议

1.加强宣传，普及物业维修基金知识

物业维修基金是小区业主的一个物权，业主作为决策者应了解相关的法律、法规。杭州市萧山区物业维修基金管理中心编制了大量的《基金知识问答》小册子印发至各物业服务企业、社区、业主委员会，开展政策解读、业务培训交流等多种形式宣传物业维修基金政策法规及业务知识。让广大业主进一步了解小区的物业状况，自主地参与到小区的物业管理中去，推动了小区的物业管理更上一个新台阶。

2.扩大公告范围，增加物业维修基金管理透明度

为了增进物业维修基金管理的透明度，在《萧山日报》和区政府网站上公布基金使用情况的基础上，结合萧山区各小区物业管理实际情况，向小区业主委员会邮寄送达物业维修基金年度帐单，并以电话回访的形式，了解收集业主委员会、业主对邮寄帐单送达工作的意见和建议，以便更好地落实业主的知情权。

3.优化审批流程，提高物业维修基金申领服务效率

进一步优化维修基金使用流程，即服务前移至征求业主意见之前，提前察看现场，指导物业服务企业规范填写申请材料，提前审核要件，避免申请单位多次返往，提高申领业务的服务效率。

4.启动物业维修基金简易申请程序，提高基金使用效率

新修订的《杭州市物业管理条例》已于2014年5月1日起开始施行，第五十六条规定，电梯、消防设施设备严重损坏，危及公共安全的，经业主委员会书面同意，可以按简易程序申请使用物业维修基金。物业服务企业只要持质监或消防部门的确认书和业主委员会书面同意等资料，即可申请物业维修基金，无需征求专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意。物业维修基金简易申请程序，将最大限度地方便物业服务企业和业主委员会申领物业维修基金，提高使用效率。

5.制定配套政策，推进基金续筹工作

为妥善解决物业维修基金续筹难问题，建议业主大会在议事规则中明确物业维修基金续筹方案，制定议事规则示范文本和物业维修基金续筹方案示范文本，明确续筹原则、续筹方式等，积极引导和规范物业维修基金续筹工作。

陈品禄/责任编辑

作者：朱惠红

第2篇：物业管理企业专业化发展竞争策略之物业维修

目前来说，物业管理已经逐渐演变成一个相对独立的产业，基于物业管理行业的不断发展，物业管理行业已经开始影响到城市整体管理水平和城市居民生活质量等诸多方面，与此同时，也引起国家相关部门和社会的高度关注，基于此，针对这个全新的独立产业来说，随着我国社会经济的不断发展，物业管理企业正呈现在着专业化的发展，以应对激烈的市场竞争。

当前，随着我国改革开放的不断深入，在保证改革国企体制和建立健全社会保障的基础之上，相关的住房机制已经基本实现商品化。由此，我國物业管理现行的相关机制都已经发生根本性的改变。本文主要围绕就物业管理企业专业化发展竞争策略之物业维修作简要分析。

一、当前物业管理的基本属性

（一）物业管理的行业管理部门将已经脱离传统的以政府管理为中心，而是逐渐转变为由其行业的管理协会进行综合管理。相应的政府部门需要把行业相关的司法和立法工作作为其工作重心，而物业管理行业的协会的工作重点应该是资质评审，投诉处理、行业行为规范以及相关考核评级等具体工作。

（二）针对物业管理企业的日常事务来说，物业管理企业也不会在以原先单一的自主管理的形式，而是开始转变成由社会的相应的专业化公司管理。例如在围绕相关的房屋检修、房屋周边的绿化和清洁以及物业的机电等相关工作都是物业管理企业的一般性工作，而这些工作都可以细分给相应的专业化的公司去做，而物业管理企业只需要做好统一的调度和监督工作。

（三）相关的社区事务已经开始过渡到社会或是政府机关。随着我国改革开放的不断深入发展，很多物业的治安状况都有所变化，在住宅区内物业管理所涉及到的社区文化、计划生育、治安等原先一开始就应该归属于政府部门的工作，这些工作都应该过度到社会和将政府机关，而假设其中能有部分工作仍然是由物业管理企业负责的，具体来说可以通过代理的.形式来落实企业化的经营模式。

二、当前物业管理企业的可行性策略研究

物业管理行业具体的目标市场和服务类型都是主要围绕在安全清洁和劳动密集型的住房管理等层面上，这很大程度上直接影响着物业企业营销渠道和维修服务形式和内容等相关内容，同时也间接影响着该类型企业的盈利能力和可行性操作能力。在物业管理行业朝着专业化发展的潮流下，物业产品的专业化程度和技术含量是影响其发展的两个主要因素。

（一）建立健全专业的物业维修部门

在实际的物业管理企业中，里面所包含的维修和服务项目的内容有很多，所涉及的专业也很广，在这种大环境下人们的精神生活水平和居住文化水平都有着很大的改善，基于此，住户的需求是多样化的，具体落实到的是多方面的物业需求。要想真正意义上满足这些需求，更好地提供优质的服务给用户，这就要求着成立专业化的物业维修部门是势在必行，另外来说建立一支更专业化的物业维修团队也是十分必要的。这就要求着机构或是个人在所处的领域都要有过高的专业技术水平，这样就会给用户全面、更加优质的物业维修服务体验。只有真正做到这点，物业服务才能得到住户和业主的支持，这样就能更好地应对其恶劣的市场竞争。

（二）提升物业维修人员的专业技术水平

由于诸多的历史或者是其他因素的影响，物业管理企业的实际的维修人员绝大多数是由从其他单位所退休或接近退休的后勤服务人员，这些人员的年龄层次哦按高，专业性和技术水平偏低等问题，缺乏相关的应用操作技能和管理能力。基于以上所存在的客观问题，最关键的是要做好减员增效的策略，花时间了解清楚当前物业维修人员的实际情况，减员是能够保证物业维修部门能够独立自主的重要举措，例如可以优先从管理层开始，与此同时的是关注实际的操作岗，对多余的维修岗位要落实减员的可行性方案。另外在这实际过程中，需要严格按照相关的政策方案，减员是需要做到能够优先替换外来雇工的岗位，这样能够直接地控制好整个企业的成本。针对删选留下的物业维修人员，应做好物业维修知识等方面的教育工作，这样就能够真正意义上提升其维修技能和专业水平。同时需将重心放在培养物业维修高级人才的相关工作，具体来说可以从外部引入，这样才能更好地组建高素质的物业维修的团队。

三、专业化发展是新潮流下物业管理的发展趋势

在当前新的发展潮流下，物业管理企业竞争策略的关键点是物业管理的专业化，物业管理的管理模式已经向专业化方向发展，通过这一管理模式，才能真正强化物业行业的竞争优势。基于此，以下几个层面围绕专业化发展是新潮流下物业管理发展趋势的具体表现。

（一）专业化更有利于开在物业管理公司的服务和管理的过程中，形成一个统一的发展模式，这样也就能够帮助物业企业实现共享资源目标的同时还能最大程度地控制好成本，以此更好地服务好相关客户。物业管理企业这个专业化过程中还能够实现规模经营，其所带来的将不仅仅是经济效益，更是有很大的社会效益。

（二）通过围绕物业维修部门和维修人员为重心展开工作，能够不断适应绝大多数用户所要求高质量的服务，从而树立起更好的物业管理企业的形象和生产力，以便丰富专业的服务内容，企业所能提供的服务活动将会变得更加专业化，这些相关物业企业能够更好地应对市场竞争中所给予的机会和挑战。而正是基于这类专业化的物业服务，这样能够让企业能够更好地满足相应的个性化服务需求。

（三）在物业管理企业的专业发展的新形势下，需要落实好一个专业性更强的服务管理机构，例如在围绕房屋清洁和绿化、物业保安、工程维修等物业管理活动中，需要加入专业的服务团队，这样才能保证物业管理行业的专业化服务，专业的物业管理服务能够得到进一步的重视和协调，这就能够更好地加强物业企业的资金和其他相关管理。

四、结束语

综上所述，物业管理行业是属于一个新兴的、有潜力的发展行业，这能够保证城市管理水平和居民生活质量等方面的改善，然而伴随着行业竞争的大背景下，物业管理企业要想要真正得到生存和发展的空间，就必须要坚持走专业化的发展模式，成立专业化的物业管理部门，提升所有物业人员的专业技术水平，从这样才能让住户和业主感受到专业和优质服务的物业服务。（作者单位为中国石油天然气管道局有限公司管道矿区廊坊服务中心）

作者：王洪梅　兰梅

第3篇：物业专项维修资金管理模式探讨

摘 要：我国物业专项维修资金制度从建立至今，对于提升业主居住环境和居住条件，促进房地产市场健康发展发挥了重大作用。但与此同时，近年来资金使用难、增值收益低等诸多问题饱受诟病。本文在梳理归纳我国物业专项维修资金三种管理模式存在的主要问题，重点剖析和充分借鉴香港地区、台湾地区、新加坡和日本等发达国家或地区的管理模式和先进经验的基础上，提出了未来我国物业专项维修资金制度改革和完善的建议。

关键词：维修资金 物业管理 管理模式 国际经验

一、引言

随着我国住房制度改革推进和住房商品化的快速发展，为保障房屋公共安全与充分维护业主的利益，1998年财政部、建设部联合发布《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》，我国正式建立物业专项维修资金制度。物业专项维修资金(以下简称“维修资金”)是专项用于物业公用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造。截止2014年，全国维修资金归集总量逾6000亿元，而且随着房屋保有量的增加，资金归集规模还将持续扩大。但与此同时，千亿维修资金躺在银行睡大觉、维修资金使用难等问题屡见报端，维修资金的管理问题引起全社会的广泛关注，甚至有人对维修资金制度建立的必要性产生了质疑。根据1999年《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》的规定，业主交存的维修资金属于业主所有，维修资金管理实行所有权人决策、政府监管的原则。维修资金在首次归集后，由当地房产行政主管部门代管，业主大会成立后，房产行政主管部门将维修资金移交给物业管理企业代管。而2008年实施的《住宅专项维修资金管理办法》重新规定，业主大会成立后，维修资金划转后的账目管理单位，由业主大会决定。由此，结合实际情况来看，目前我国的维修资金管理主要是房产行政主管部门代管、物业服务企业代管和业主委员会自管三种模式并存。而实际上，这三种模式的管理到底存在什么问题?为什么会引起广大业主和社会媒体对维修资金管理制度的争议和质疑?国外的维修资金管理制度又是怎么安排的，有何值得我们借鉴之处?这些正是本文关注和试图回答的问题。

二、我国维修资金管理模式存在的主要问题

由于我国维修资金制度建立时间较短，全国范围整体上的管理实践较为滞后，社会普遍认识度不高等因素，维修资金相关研究的学术文献并不多，专门研究维修资金的学者也相当少，大部分文献资料乃为维修资金监管部门从业者围绕管理实践的思考和建议。当然，这也对我们更加深入地分析我国维修资金的管理模式提供了现实依据。经过对文献梳理和实际调研后发现，在充分肯定维修资金制度建立至今，对于保障房屋共用部位、共用设施设备使用安全，提升业主居住环境和居住条件，促进房地产市场健康发展所起到的重大作用的同时，我们也看到，因受制于我国维修资金管理的法律体系不健全、监督手段较为落后、业主公共参与度低(陈伟，2013)等因素，目前在三种模式的维修资金管理中仍存在较多问题。在房产行政主管部门代管模式中，在目前全国业主委员会成立率普遍较低的情况下，各地政府部门需要代管大量住宅小区的维修资金，而维修资金的监管部门又存在机构设置杂乱、工作经费来源不明确、专职人员水平参差不齐(卢鑫明，2012)等问题，同时为保障维修资金安全性的监管目标，进而引致维修资金申请使用程序繁琐，增值收益率普遍较低(费毅青，2009)，甚至私自挪用资金等情况频频出现。在物业管理企业代管模式中，我国新建住宅小区的物业管理企业一般由开发建设单位设立或指派，物业管理企业极有可能在物业维修中维护开发建设单位的利益(党雷，2011);而且作为盈利性质的法人单位，物业管理企业为追求利益最大化，在保修期满后的物业维修或改造中，势必会想法设法动用业主的维修资金，或则推诿塞责，从而减少运营管理成本，甚至会出现私自挪用维修资金的情况;作为利益直接相关者，在业主委员会成立后的维修资金划转过程中，物业管理企业也存在不配合、拒不交付或延迟交付的情形。在业主自管模式中，虽然业主委员会作为维修资金的管理主体，但业主委员会并不是独立的法人组织，不能独立承担相应的法律责任。并且业委会成员绝大多数属于兼职自愿服务，工作时间精力和专业水平有限，大大降低了维修资金管理的及时性、专业性和安全性(王敏，2007;卢鑫明，2012)。同时，业委会成员的道德水平也会受到考量，出于个人利益考虑和巨额资金的诱惑，私自挪用和违规处置维修资金的情况也时有发生(费毅青，2009)。

三、发达国家或地区维修资金管理经验剖析

境外发达国家或地区的住房商品化进程要明显早于我国，物业管理实践经验也较为成熟和丰富，到底境外地区是如何安全、便捷和高效管理维修资金的呢?综合考虑人文环境、制度基础、管理需求、运行态势等可对比与可借鉴性，本文主要选取香港地区、台湾地区、新加坡、日本等国家或地区，分别对其管理实践和先进经验展开分析，以期能为我国维修资金制度的改革和完善提供有益参考。

1.香港地区：物业管理基金。香港地区没有独立设置维修资金，物业维修、改造和更新所需的费用和日常物业服务费用统称为“物业管理基金”，并按照用途将“物业管理基金”划分为常用基金和备用基金，这两项基金均由业主交纳，分别用于支付日常管理费和应急维修费用。常用基金一般是物业管理企业每月向业主或占用人以管理费形式收取，备用基金除了以每月管理费形式收取外，亦可经业主立案法团(即业主大会)决议厘定特别基金的缴付金额及缴付时间。常用基金与备用基金的使用遵循业主立案法团的决议。根据香港地区有关法律规定，所有业主立案法团的决议，必须出席人数达到法定标准，即业主人数的10%，而议案以过半数同意方为有效。此外，所有超过20万港元的维修工程，业主法团必须进行公开招标。如果工程总额超过业主法团全年预算20%，还须召开业主大会审议通过标书。任何违反相关规定或在维修招标工程中涉及利益输送等行为，均可能被廉政公署调查。如遇需大修的情况，在业主立案法团制定明确的维修计划后，整体项目的费用由每户业主分摊。目前香港地区主要维修方式有：紧急维修、预防维修、预见维修，根据香港地区工程师学会统计显示：2010年至2015年期间，预防性维修量占总维修数目的55%。根据香港地区《建筑物管理条例》第20条第三款规定：“法团须开立和维持一个有利息的户口(账户)，而只将该户口用于建筑物管理方面”，且法团必须将所有建筑物管理款项存至该账户。每年年底，法团都会聘请审计师对账目进行审计，之后再向所有业主公布一年中的收支明細。《建筑物管理条例》并未列明物业管理基金可用作其他投资用途。从香港地区模式的运行情况来看，在健全的法律法规体系保障下，香港地区充分发挥业主立案法团的自主管理作用和与业主的沟通协调作用，充分发挥第三方专业机构在资金监管、保障资金安全合理使用，充分发挥资金保障效能、有效消除业主疑虑等方面的作用。

2.台湾地区：公寓大厦公共基金。台湾地区设立的公共基金主要用于共用部分、约定共用部分的修缮、管理和维护。根据台湾地区《公寓大厦管理条例》规定，公寓大厦应当设置公共基金，其来源主要包括：起造人(即开发建设单位)就公寓大厦领得使用执照一年内之管理维护事项，按工程造价一定比例或金额提列;区分所有权人(即业主)依区分所有权人会议决议缴纳;本基金之孳息;其他收入。公共基金归全体区分所有权人所有。台湾地区公共基金的使用应当经台湾地区区分所有权人会议(即业主大会)表决同意，具体由管理委员会负责实施。区分所有权人会议应有区分所有权人三分之二以上及其区分所有权比例合计三分之二以上出席，经出席人数四分之三以上及其区分所有权比例占出席人数区分所有权四分之三以上之同意生效。依据《公寓大厦管理条例》规定，开发建设单位按照规定提取的公共基金，应缴交至各直辖市、县(市)主管机关公库，待公寓大厦成立管理委员会或推选管理负责人，按规定完成共用部分、约定共用部分及其附属设施设备点交并向直辖市、县(市)主管机关报备后，由公库代为拨付至管理委员会或管理负责人设置的专户，由管理负责人或管理委员会负责管理。据调查，台湾地区公共基金全部用于银行存款，目前增值收益率约为1.2%～1.3%。公共基金用完后，由区分所有权人依照区分所有权人所持有所有权比例续缴。台湾地区法律对业主拖延或拒绝缴付维修资金的行为制定了严格的惩罚措施，如管理负责人或管理委员会可对累计欠缴两期维修资金的业主采取停电、停水等强制措施，并可向法院起诉要求该业主给付所欠维修资金及迟延利息。如果业主再度欠交达其区分所有权总价的百分之一的，经管理委员会督促其改善，三个月内仍未改善，管理委员会可依据业主大会会议的决议，诉请法院强制其迁离。从台湾地区的公共基金制度管理上来看，法律充分通过严格的措施保障了维修资金的续筹维修资金，能够相对有效地进行资金追缴，并对于公共基金收益，有免税政策的支持。台湾地区的公共基金制度在设计上较为重视其来源、使用、监管、退还等环节，但对于公共基金之增值未进行详尽的规定。

3.新加坡：维修资金。新加坡的民用住宅包括组屋(类似我国廉租房)和商品房，均未单独设立维修资金，而是将维修资金包含在物业管理费中。组屋的物业费是由市镇理事会向居民收取，一般每季度收取一次，具体收费标准由市镇理事会根据本社区的情况制定，并可以根据实际情况提高收费标准，无需居民同意，但政府会每月对居住在政府组屋中的居民给予物业费的补贴。市镇理事会在收取的物业费中会提取35%的资金作为维修资金，主要用于电梯翻新及大修、外墙粉刷、屋顶翻新、水管及水泵的大修等。商品房由物业管理企业收取，收费标准采用市场定价方式，在物业招标时由物业服务企业与业主协商确定。据了解，一般3房式的商品住宅(使用面积约100平米)物业管理費每月在300～400元新币(折合人民币1460～1950元)。物业管理企业会在每年年初制定维修预案和预算，在经业主委员会同意后，按照预案和预算进行维修并从物业费中列支维修费用。新加坡“土地所有权法案”规定，每个新建住宅区必须在两年内成立管理委员会，由全体业主投票选出委员会成员。该委员会将代表全体业主管理社区，每年召开一次全体大会，讨论制定社区行为规则以及聘请物业管理公司等重要事务。社区或公寓的公共事务，如是否要增添公共设施，公共设施的使用是否要收费、收多少，是否要增加或减少物业管理费等，最终都以投票方式决定。在这种机制下，物业公司只是被雇佣的对象，一切依照合同办事。如果表现不好，社区管理委员会有权立即将其解聘。对于组屋，屋外公共区域的维修、改造由市镇理事会负责，主要分为周期性的维修保养和环境改善两种。周期性的维修保养费用主要由政府承担，居民只需出少量资金，但对于新增电梯的，需要超过75%的相关居民同意后才能实施。对于环境改善工程，主要是由市镇理事会根据社区的情况，直接在公共区域实施，不需征求业主意见，例如修建有盖走廊、儿童游乐场、社区公园等。目前，新加坡房屋修缮的主要形式和内容主要有两种情形。一是日常性保养和维修。包括对公共部位进行清洁，对园艺绿化进行维修，每月一次电梯检查，每月一次水泵检查，每月一次防火系统检查，常年水箱检查与测试，常年电线安装检查，两年一次避雷系统测试等预防性维修。二是周期性修缮工程。根据政府规定，应当每5年对外墙进行修补与重新粉刷，每7年更换水泵，每7年更换电梯电缆，每12年更换供水器，每10～14年更换屋顶防水或隔热层，每25年重新安装电线，每25年更换水管，每28年更换电梯等。新加坡还设置了享有诉讼权利的建筑总监，对市镇理事会管理的公共区域情况进行监督。建筑总监从专业角度考虑，认为需要维修、更新或改造住宅共用部分、共用设施设备的，可以要求市镇理事会对相关物业进行维修或者更新、改造，否则建筑总监可以通过诉讼方式，请求法院强制其对需要维修的共用部分、共用设施设备进行维修。新加坡对房屋共用部位、共用设施设备采取了周期性的维修与保养制度，维修与保养根据物业使用情况随时进行，房屋长期处于其最佳状态;同时，设有建筑总监，对有权对应当维修的房屋享有申请强制维修的权利，杜绝“应修未修”的现象。

4.日本：修缮积立金。日本设立修缮积立金，按照《有关建筑物区分所有等之法律》(1962年4月4日法律第69号，2011年6月24日修订法律第74号)等法律规定，公寓大厦业主自签约入住起，根据开发建筑商提供的长期修缮计划，通过银行代扣形式按月缴纳修缮积立金。修缮积立金用于按一定年限需要定期而且需要长期规划的维修，如电梯、外墙、公共水管和电线等，以及地震、台风、水灾、火灾等难以预防的意外事故和因其他特别理由需要进行的维修。日本公寓大厦管理的执行机构是业主管理委员会，下设理事会与监事会，负责修缮积立金的建立、使用、管理、监督和续筹。业主管理委员会选择并委托一家专业物业管理公司，负责大楼的物业管理和资金积累的财务管理，并按照业主管理委员会章程，定期向业主管理委员会理事会报告，理事会将报告交由签约的公寓大厦管理士咨询和验证。在修缮积立金的使用上，主要分为长期计划维修和应急维修，一般由业主管理委员会决定，委托并监督物业管理公司实施。其中，长期计划维修是指为了能够有计划地对外墙、天台防水、给排水管道等住宅共用部分实施维修，事先制定长期维修计划。在计划中，一般都要涉及维修的周期及实施时间、维修的项目以及工程预算等内容。通常，在公寓大厦新建后，维修周期大致有以下几个阶段：第一次大型维修在第12～15年，第二次大型维修在第20～25年，第三次大型维修在第30～35年。修缮积立金主要通过银行无息透支存款、银行定期存款、银行活期存款等组合存款，还用于购买保险，投资债券、信托类金融产品等进行增值。当修缮积立金不足时，由公寓大厦管理委员会自行商议决定筹措方式。对拖欠管理费、修缮积累准备金等资金款项的业主，由物业管理公司上门调解、督促;对确有困难者，报公寓大厦管理委员会审议，劝其分期缴纳补足;对情节严重者，通过民事诉讼方式解决。在日本修缮积累准备金管理过程中，充分利用第三方专业机构对资金进行专业化管理，同时公寓大厦管理委员会作为小区自治组织对其进行监督;增值方式采取多样化的形式，以组合投资的形式规避风险、扩大收益。

四、结语

通过对境外维修资金的管理理念及管理模式的剖析，对进一步完善我国维修资金管理模式提供了有益的参考。总体来看，香港地区、台湾地区、新加坡和日本等四个国家或地区在“维修资金”管理方面有一些共同可借鉴之处：一是资金来源主要由业主在缴纳物业管理费时依约按期缴纳，除此之外还包括政府补贴、公共收益等，如香港地区、新加坡未独立设置维修资金，而是作为物业服务费整体收取。二是资金使用以计划使用为主、应急使用为辅，计划使用须经业主表决同意，由小区自治组织或物业服务企业组织实施，如香港地区设立预见性维修、预防性维修与应急维修制度。三是资金管理采取专户存储，由小区组织自管或委托职业经理人管理，并配置健全的财务审计制度等，如日本采用引进第三方负责大楼的物业管理和资金积累的财务管理。四是资金缴纳有严格的法律惩处措施保障维修资金的良好运行等，如新加坡采取缴纳滞纳金和罚款，台湾地区采取强制法律诉讼。结合我国的实际情况，在充分借鉴境外先进经验和有效化解当下维修资金管理矛盾的基础上，对于未来我国维修资金管理模式的改革和完善，提出如下建议：一是应继续坚持政府管理部门对维修资金管理的严格监督和指导作用，充分调动和引导业主参与维修资金和小区公共事务的积极性与自主性，尽快引入专业化的社区管理咨询、特种设施检测、质量认定、工程咨询、工程审价、维修施工、工程监理、代理记账、财务审计等第三方机构，并建立第三方备选库，实行有条件准入和动态化管理，建立有政府监管机构、业主及其委员会、物业服务企业和专业第三方机构共同参与的监督指导、自主决策、专业服务的维修资金综合管理模式。二是在维修資金的使用上，推行计划维修和应急维修制度，适时探索引入商业保险机制;在维修资金的运营上，留足计划和应急维修的基本费用，进一步扩大资金的增值渠道，提高资金的收益率;在维修资金的归集上，继续坚持以房屋产权登记为依托，强制维修资金首次交存，在全国城市分批次展开维修资金纳入物业管理费同步缴纳，逐步解决续筹问题。三是明确维修资金改革思路，完善顶层设计，出台维修资金管理行政法规和配套指导实施细则，健全相关法律规制体系;明确维修资金管理的政府机构设置、经费来源和职责范围，健全维修资金管理层级体系。四是建立全国统一的维修资金信息化管理综合平台，实现维修资金交存、使用、增值和查询等的便捷化、透明化和智慧化。

参考文献：

[1]王 敏. 物业维修资金管理的新模式[J]. 价值工程， 2007， 06： 121- 123.

[2]费毅青. 论住宅专项维修资金管理模式[J]. 商业文化(学术版)， 2009， 10： 77.

[3]党 雷. 住宅专项维修资金管理模式探析[J]. 现代物业， 2011， 01： 20- 22.

[4]卢鑫明. 城市住宅专项维修资金管理模式探析[J]. 现代商业， 2012， 12： 277- 278.

[5]陈 伟. 维修资金制度的十大困惑[J]. 中国物业管理， 2013， 03： 4- 7.

[6]物业专项维修资金在制度发展不同历史阶段和全国各地都有不同的称谓。在1998年出台的《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》中称为“维修基金”，在之后颁布的《物权法》、《物业管理条例》《住宅专项维修资金管理办法》等系列法律法规中统一称为“维修资金”;从全国各地的称谓来看，成都市称为房屋专项维修资金，上海市曾称为房屋维修资金，武汉市称为住宅专项维修资金，深圳市称为物业专项维修资金。虽然名称不同，但其指代的事物都是一致的，根据其保障的作用与专款专用的特性，在本文中作者统称为“物业专项维修资金”.

[7]数据来源于中国物业管理协会物业维修资金研究专委会对全国主要大中城市的统计，而实际上，全国所有城市归集的维修资金总量远超6000亿元.

[8] 详见新华网《5000亿元住宅维修资金真在“沉睡”吗?》(2014年9月1日)等新闻报道.

作者简介：骆绍莲(1970—)女，经济师，硕士，中国建设银行成都市第二支行，研究方向：商业银行与维修资金管理。

作者：骆绍莲

第4篇：物业公司物资维修及报废管理制度

一、固定资产、部分低值易耗品需要维修时，由使用部门提出请修单，属保修的物品联系原保修单位进行维修;非保修物品属办公用的物品由综合部安排维修，其它物品由维护部安排维修;

二、 固定资产、低值易耗品或非消耗性物品需要报废时，由使用部门填写“物品报废表”，属工程、机电、设备等物品报维护部;其它物资报综合部。经鉴定确认无法使用的，经报请主管副总批准，各部门在收到“物资报废表”批复三天内，将报废物资集中送往公司仓库，分别由综合部或维护部进行处理;

三、需维修或报废的上述物资如属人为损坏、报废或丢失的，应由责任人赔偿。

第5篇：物业公司设备维修检查保养计划制度

恒鼎鑫物业设备维修维护检查保养计划制度

为使公司设施设备的预防保养、日常维护、故障请修及备品零件管理有章可循，确保公司设施设备正常运转，完好率达到95%以上，特制定本制度： 1. 建立完整的公司设施设备档案资料：

(1) 各设施设备的原始资料，包括使用说明书、图纸、产品合格证、安装调试记录等，分类造册，归档管理;

(2) 编制设备清单，设立设备台帐，完整记录设备的大、中修及改造升级等异动资料; (3) 建立设施设备维修保养档案，内容包括维保计划、维保记录、检测记录、事故报告及巡查记录。

2. 依据各设施设备不同特性、维护保养说明、操作状况等，编制各设备的维保项目、要求和周期。

3. 公司设施设备的维护保养分为日常维护、定期维护和定期检测。工程主管应于每年12月份，进行本年度的设施设备维修保养工作总结和运行状况评估，并依此编制下一年度的维保计划，呈工程部经理核准公布实施。

4. 每月28日前，工程主管依据年度维保计划，并参照当月份设备实际维修状况，制定下一月份的公司设施设备月维保计划。

5. 公司设施设备的日常检查和保养工作，由工程值班人员和维保单位的维修人员负责执行，异常情况应及时处置，工作完成后，应填写巡查记录。 6. 公司设施设备维护保养的要求：

(1)清洁：设备内外整洁，各部位不漏油、不漏气、不漏水、无油污，设备周围干净、无杂物;

(2)整齐：工具、附件、标识标牌要放置整齐，管道、线路要有条理; (3)润滑良好：按时加油或换油，不断油，无干摩现象;

(4)安全：遵守安全操作规程，不超负荷使用设备，设备的安全防护装置齐全可靠，及时消除不安全因素。

7. 进行维护保养工作时，必须严格执行设备维护规程，逐项完成工作内容，确保公司各设施设备工作状态良好，并达到相关职能部门的年检要求。

附：公司设施设备维修保养项目及要求

附： 设施设备维修保养项目及要求

一、配电设备

1.每隔2小时对高低压配电房巡查记录一次，掌握设备运行状况，执行交接班和工作日志制度。

2.每周清扫高低压各配电房，保持整洁卫生。

3.每月对高低压配电柜及每层配电房、配电箱进行里外除尘。 4.每半年对配电柜进行一次停电清扫和接头紧固工作。

5.每年对变配电设备进行耐压、绝缘及继电器测试，并做好记录。

二、照明灯具

1.每周六巡查公共区域照明亮度，发现故障及时处理。 2.每周四检查记录用户电表是否正常。

3.每季度检查夜景灯线路状况，做好保养，维修工作并记录。

三、水泵、水箱及管道

1.每班巡查各水泵运行状况，检查水箱水位、控制箱电压、电流指示灯及供水压力等，发现问题及时处理;并做好巡查记录工作。

2.每班巡查管道、阀件接口是否连接良好，破裂漏水等情况。 3.每月检查每台水泵运行状况。 4.每月清扫机房及控制柜卫生。 5.每季度对控制箱的接线端子紧固一次。 6.每半年对每台水泵的过滤器进行清洁一次。 7.每半年检修水箱浮球装置一次。 8.每半年对进出水阀开关一次并检修。 9.每季度进行水质化验一次。 10.每半年清洗水箱一次。

11.每年对每台水泵进行一次大修保养。

四、卫生设备、排水管道

1.每周六巡查使用楼层马桶、茶水间及地漏排水情况，发现堵塞及时疏通。 2.每周六对小便器、面盆的冲水情况试验一次，发现故障及时修理。 3.每周六检查面盆、茶水间、公共水龙头是否松动或漏水。 4.每月检查排水管道阀件、接头是否堵塞或渗漏。 5.每季检查各窨井发现泥沙及时疏通清理。

五、污水处理

1.每班检查记录污水处理泵设备运行情况、液位报警装置及控制箱工作状态。 2.每班清理隔栅房调节池垃圾一次。

3.每二周检查各集水井泵工作状况(包括手、自动和控制箱指示灯是否良好等)雨季每天。

4.每二周对污水处理控制箱及污水泵进行保养一次。 5.每半年对污水井清淘一次。

六、电梯

1.每班巡视记录各电梯运行及电梯机房。

2.每班检查各电梯机房控制箱、设备是否良好(电梯运行的声音及控制箱的气味、温度等)。

3.每班巡查机房空调制冷情况，按时开关机。

4.配合监督电梯保养承包商对设备检修保养工作(具体要求参照保养合同)并做好记录。 5.每月对每部电梯状态汇总。

6.每年安排报请安监局进行一次年检工作。

七、中央空调系统：

冷水主机：

每月：

1.启动油泵，检查供油系统 2.系统探漏试验

3.运行制冷机组，检查运行状况，调校机组技术参数及设定 4.检查冷媒运行，冷凝器及蒸发器的温度及压力 5.检查阀门的操作状况

6.检查及清理马达起动柜内的电器设备 每年：

1.化验压缩机油并提供报告，根据实际情况而定，更换压缩机油和油过滤芯 2.清洗冷凝器 3.检查安全保护元件 4.检查压缩机马达绝缘情况

5.运转制冷机组，检查制冷状况，进行负荷测试 6.空调系统管道过滤器清洗

循环水泵及冷却塔：

每月：

1.检查水泵马达的润滑情况，若有必要给予加注润滑油 2.查及记录马达电流量、进水压力和出水压力 3.检查水泵进口端过滤器，若有必要给予清洗 4.检查补水箱补水情况 5.清洗冷却塔内脏物 每年：

1.检查填料及避震情况 2.检查布水器布水情况 3.检查轴心之平衡情况 4.检查及测量马达之绝缘度 5.检查水位阀门动作情况 6.检查全部螺丝之紧固

7.检查继电器、保护器及过载器设定 空气处理机及其他风柜

每月：

1.检查及调整电动二通阀、温度控制器 2.洗隔尘网 3.检查去水盆

4.补充马达轴承间润滑油 每年：

1.马达绝缘测试

2.检查及调整电动二通阀，温度控制器 3.清洗盘管及风机叶轮 4.调整风机马达电流过载保护器 分体式空调机：

每月：

1.清洗室内机过滤网 2.检查机组运行操作情况 3.清除室外机机壳脏物

4.测量制冷系统压力来断冷煤是否汇漏

每年：

1.清洗室外机翅片

2.测量压缩机马达绝缘情况 3.对室外风机加润滑油

4.检查机组是否泄漏，如有必要补充冷媒

八、BMS系统：

每日：

1.检查工作主机是否正常运行 2.检查BA软件是否正常运行 3.检查BA软件是否有错误报警

4.检查BA系统的数据趋势及趋势图形 每月：

1.核对配电室变压器的数据 2.核对配电室高压进变电的数据 3.核对配电室低压进配电的数据 4.核对水位报警的数据

5.核对空调新风机的温湿度及电流、电压的数据 6.核对通风系统的监控点的数据 7.核对照明系统的监控点的数据 8.核对冷源系统的监控点的数据 9.按照计划，测试子中心的一个系统 10.核对调整BMS系统图形 每年：

对BMS系统作各个子系统的联动测试及年度评估报告

九、消防系统： 火灾自动报警系统：

1.每班检查1#、2#、3#、报警主机运行情况，认真填写消防自动报警系统运行记录表; 2.每月清洁主机柜及柜内所有元器件;检查紧固所有接线头;检查柜内所有线头的号码管是否清晰;

3.每月检查10%感烟(温)探测器、手动报警器，核对其地址是否正确;

4.每半年系统检测一次，查看探测器报警确认灯、主机火警信号显示、联动信号输出是否正常。

消防广播：

1.每日检查消防广播(背景音乐)播放是否正常;

2.每月清洁主机柜及柜内所有元器件;检查紧固所有接线头;检查柜内所有线头的号码管是否清晰;

3.每月检测火警时，消防紧急广播是否正常播放; 消防电话

1.每日检查主机工作状态是否正常;

2.每月检查探测器测试楼层消防电话的通话情况; 联动控制柜

1.每日检查联动柜工作状态、信号显示是否正常; 2.每月检查探测器测试楼层联动响应情况;

3.每月清洁主机柜及柜内所有元器件;检查紧固所有接线头;检查柜内所有线头的号码管是否清晰;

电梯联动屏

1.每日检查联动屏工作状态、信号显示是否正常; 2.每半年进行一次消防联动测试。 消防水泵：

1.每日检查各区压力表指针正确;确定管网无渗漏; 2.每日检查水池水位是否正确，供水是否正常;

3.每月检查基座、接连位、泵轴及所有螺丝是否牢固;转动水泵轴有无卡住、碰撞现象; 4.每月清洁控制柜及柜内元器件;检查紧固所有接线头;检查柜内所有线头的号码管是否清晰;

5.每半年进行一次消防联动测试。 消防通道

1.每日检查安全出口和消防通道畅通，不得阻塞、占用、封堵; 2.每日检查安全疏散指示标志、应急照明完好正常; 3.每日检查常闭式防火门完好，处于关闭状态并不锁死;

4.每日检查防火卷帘处于正常待命状态，导轨和关闭区不得堆放物品; 5.每月检查探测器测试楼层安全疏散指示标志、应急照明切换情况; 6.每月手动检测或结合探测器测试检查卷帘门联动响应情况;

CO2灭火控制室

1.每日检查CO2气体灭火报警主机显示正常、指示灯正常; 2.每日检查启动瓶压力，CO2瓶启动开关位置正常、称重机构正常;

3.每月清洁主机柜及柜内所有元器件;检查紧固所有接线头;检查柜内所有线头的号码管是否清晰;

防排烟系统

1.每日检查消控中心联动控制柜正压送风机、排烟机指示灯正常，各楼层送风阀、排烟阀位置正常;

2.每月检查探测器测试楼层及上下层防排烟联动响应情况; 消火栓箱

1.消火栓箱外观、手动报警按铃、消防电话插座完好，无变形、损伤、腐蚀; 2.警铃、消防水带、枪头、自救盘、紧急启泵按钮齐全，无破损; 3.手提式灭火器规格、数量正确，且指针在有效区内

第6篇：物业公司管理 电梯故障维修标准作业规程

电梯故障维修标准作业规程

一、 目的

规范电梯故障维修工作，确保电梯的安全运行。

二、 适用范围

适用于物业管理处管理辖内的电梯故障维修工作。

三、 职责

1、 电梯分包公司和电梯维修工负责电梯发生故障时的紧急维修工作。

2、 机电维修部主管负责电梯故障维修的组织监控工作。

四、 程序要点

1、 电梯发生故障后，电梯维修工应恰到达现场(值班人员和电梯工10分钟内;分包公司30分钟内)。

2、 先查看故障现象、分析发生故障原因、分析故障的位置。

3、 根据不同的故障，进行相应的处理。

4、 一般常见机械故障及处理措施。

(1) 机房：

a、 电机轴承故障：电机运转时发出异常响声，如判断是轴承故障，应拆下电机检查轴承，如有发卡、磨损过大，则须更换轴承;

b、 选层器故障：一般有以下几种：

——滑链：应调整链条长度，调整带动轮位置;

——选层器三角触头不动：多为污尘太多所致，应用除污剂清除污染。

此齐除污快、去污强、而且还有滑润作用;

——上、下滑杆不灵活：主要是导向轴承锈死、或导轨没有润滑、主

导轴生锈、没有润滑油所致。应更换导向轴承、导轨加润滑油、除去主导轻轴锈污、加润滑油。

c、 制作器故障：制动闸瓦与制动轮之章有磨擦现象。应调整制动闸瓦，更换制动闸瓦，除去制动轮上的油污;

d、 限速器故障：夹绳钳口及绳槽入有杂物、轴承损坏。应清洗杂物、更换轴承。

(2) 井道与轿厢：

a、 轿厢门和自动门机构故障：开关门时有抖动声、不开门、不关门、开门时有碰声、门隙过大等。应清除地坎滑槽杂物、调整安全触板、连杆转动处加油等;

b、 厅门故障同上; c、 开门刀故障：运行时有碰声、或突然停车。应调整开门刀位置(开门刀与厅门地坎间隙、开门刀与厅门持轮间隙);

d、 导轨故障：运行不平稳、发抖、震动等现象。应高速轨道尺寸，用找道尺调正、用轨道锉修平接口;

e、 导靴故障：运行不平稳、有磨铁声、振动等现象，导靴片磨损严重、导靴座位置不对等，应更换导靴，调整导靴座位置;

f、 安全钳故障：运行时有磨铁声，严重时安全钳还会动作刹车，或单边刹车。应调整安全钳间隙、安全联动机构，加油润滑，保证各活动部位灵活。

(3) 底坑：

a、 补偿链故障：运行时有碰链声，由于补偿链增长或缩短等原因所致。应调整补偿链长度;

b、 安全钳钢丝绳张紧轮故障：运行进有磨钢丝绳声或有异常声。应调整安全钳钢丝绳，更换轴承;

c、 缓冲器故障：缓冲器生锈，不活动，液压油量不足。应除去铁锈，补充液压油。

5、 电梯一般常见电气故障及处理：

(1) 机房： a、 保险丝故障：

—— 缓冲器、底坑急停、断绳开关短路。应排去底坑积水，排除短

路点、换上双同保险丝、厅门轿门安全回路;

—— 井道有水，回路有短路点。应断去来水源，排除断路点，换上

双同保险比、指示灯回路;

—— 厅外指示有水或有线破裂断路。应排干水，排除短路点，更换

保险丝，控制回路;

—— 控制线圈被烧，控制元件内部断路，应更换控制线圈和控制元

件，排除线路断路点、换上双同保险丝。

b、 接触器和断路器故障：接触器或继电器不工作，由于接触器和继电器线圈烧坏，控制线路或插件有断开点，控制线路保险被烧坏等原因所致。应更抵达接角器或继电器，排除断开点，更换保险丝。 (2) 开道与轿厢： a、 上、下限及极限武装故障：此故障职责电梯不能走车，一般是是由于开头接触不好或断路等原因所致。应清洁接触点或更换、排除断点等;

b、 轿门、厅门联锁开关故障：此故障出现电梯只关门不走车，一般是由于开关接触不好或开关损坏、线路断路等原因所致应清洁接触点，更换开关排除线路断点等;

c、 安全钳开关、安全窗开关、轿车顶急停：此故障出现电梯不走车，一般是由于开关接触不良或损坏等原因所致。应清洁接触点，更换开关。 (3) 底坑：

a、

缓冲器开关、底坑急停开关故障：此故障出现电梯不走车，一般是由于接触不良，缓冲器复位不到位，主钢丝绳过长，对重碰到缓冲器开关损坏所致。应清洁接触点，缓冲器复位，缩短主钢丝绳，更换开关;

b、

张紧轮断绳开关故障：此故障出现电梯不走车，一般是由于开关接触不良，安全钳钢丝过长，开关损坏等原因所致。应清洁接触点，缩短安全钳钢丝，更换开关。

6、 电梯故障排除后，电梯工应将电梯故障维修情况记录在《电梯维修记录表》中，归档长期保存。

7、 本规程作为电梯工的绩效考评的依据之一。

五、 记录

《电梯维修记录》

六、 相关支持文件

《电梯日常维修保养标准作业规程》

第7篇：物业公司维修个人总结

时光飞逝而过，，回顾一年的工作，紧张而又忙碌，一年来在物业公司领导的大力支持和关怀下，本人遵纪守法，认真学习，努力钻研，扎实工作，以勤勤恳恳，兢兢业业的态度对待本职维修工作，在维修部的岗位上发挥了应有的作用，主要有以下几方面：

一、 做好维修部的管理工作、做好上级安排的任务和各部门的来电报修工作。

本人以身作则，要求组员遵纪守法，遵纪公司的规章制度，做到不迟到，不早退，加强组员的责任心培训，认真做好设备的检查工作和运行记录工作。对上级安排的工作，合理安排，调动组员,迅速处理。对各部门的来电报修，认真听讲，记录来电的单位，报修内容以及故障的位置等，迅速调动组员迅速处理，对较大的故障或不能处理的问题认真向客户解释并上报处理。

二、重视设备设施的安全运行和检查工作，以保障设备设施的安全运行。

维修部一贯将设施设备的安全工作放在首位，每到节假日前一个月都会制定节假日设备设施安全检查、保养和维修工作会议，制定工作计划，落实计划内容、完成时间和责任人，以及检查时间，明确各项工作重点，事后进性检查，以确保小区、市场的设施设备安全运行，在日常工作时，强调维修工作时的安全操作和自我安全防范的意识，杜绝工伤事故的发生。

三、真抓实干 抓好安全管理

操作安全：由于部门工作的特殊性，维修组员工经常要接触用电器具，动电焊，用电等作业。为了确保操作者的人身安全，上班前会对组员时常进行安全教育，加强部门员工的安全操作意识。在动电、维修危险作业时，确保有人在场监护。全年维修人员无安全事故发生。对维修组员工进行了设备安全使用常识的培训，提高了全体员工安全的意识。

设备设施安全：定期对各部设备专项安全检查，每月对大厦配电井，管道井设备进行安全检查;每月对配电房变压器、低压配电柜进行安全检修、除尘。每逢节假日前都要组织对酒店个部、办公室进行设施设备安全大检查。对重点运行设备进行一日一次的安全巡查，发现事故苗头，立刻处理。

最后，自己作为电工主管，分管强电，弱电，小区、市场专业维修保养工作，深感责任大，担子重，物业公司领导给予自己充分信任，信任就是自己勤奋工作，不断提高管理水平的动力，自己必将认真高效，以身作则，配合各部门的工作，在新的一年戒骄戒躁，开创崭新的工作局面。

第8篇：物业公司维修工作总结

如果说我们在实践中增长才干，那么年终工作总结也是增长才干的一种好方法。所以，年终工作总结的过程也是我们自我提高的过程，更是我们提高工作能力的重要途径。以下是小编给大家带来的几篇物业公司维修工作总结范文，供大家参考借鉴。

物业公司维修工作总结范文1

20年是我们物业公司起步与发展的一年。这一年里，在公司领导的关心、支持下，我们始终贯彻业主至上的精神，根据我公司的实际情况，在搞好服务的同时进一步理顺并完善管理工作，按照“工程程序化、工作规范化、服务优质化、管理科学化”的要求，使公司管理工作逐步走上了规范化的轨道，物业管理工作取得了一定成绩，收到广大职工的好评，现将今年的工作总结如下：

1、上下水内处网的管理：上下水管道是小区的命脉，它直接关系业主的正常生活，为了搞好此项工作，我们对管线进行了通水、打压、单体楼逐个通水试验，闭水试验，通球试验等。并制定了详细的管理计划，责任到人定期检查，以保证上下水管畅通，满足业主的需求。

2、公共设施、设备的管理：为了保证小区广大住户的正常生活，在公共设施、设备的管理方面，我们制定了完善的维护、保养计划和应急方案，做到日常检查有登记，小型维护有记录，开通维修热线电话，基本达到了养护设施、设备到位，维修及时，正常进行的管理要求。公共设施、设备的完好率达到95%以上。

3、安全防范工作：安全防范工作是物业管理中的重中之重。为给业主提供一个安全舒适的居住环境，我们对社区的消防管线进行严格的打压检验。对强电线路、设施、设备的合格率严格按照程序进行。

4、加强管理服务工作：提高服务质量，搞好维修服务工作。维修服务工作是物业管理的一个重要环节，为此我们狠抓维修工作的及时率和完成率，定期对各种设施进行保养、检查，发现问题及时维修，及时处理，保证业主的正常使用。在我们的监督下，工程方处理各个楼宇屋面防水面积达2000㎡。全年完成小型维修67次，应急维修12次，更换下水管道100多米。

5、努力提高管理水平，促进物业管理上档次。首先对员工进行职业道德与技能培训，提高员工的业务素质。员工的综合素质与物业管理的服务质量、平是密切相关的。根据这种情况，并结合本部门员工的实际情况，制定了详细的培训计划和考核办法，定期对员工进行职业道德和业务水平的教育培训，并定期进行业务技能培训，使员工在思想上得到充实，业务技能上得到提高，今年组织人员培训共计8次。

6、存在的问题：

虽然，我们在一年的工作中取得了一定成绩，但还存在很多不足，有很多需要完善与加强的地方。具体表现在：首先员工整体素质有待于进一步提高。二是与业主的沟通不够，了解不足。三是对公用设备、设施的管理力度还需加强。

针对取得的成绩与存在的问题，我们要加强员工的职业素质养成教育，努力提高员工的业务技能，牢固树立“服务于企业，服务于业主”的职业理念，把工作做得更好，不断提高自身物业管理水平，不断完善小区各项管理服务工作，为公司和谐、为业主安居乐业作出我们应有的贡献。

物业公司维修工作总结范文2

时光飞逝，转眼间从配电室调出来工作已近半年。在这半年里，我在厂部和科室的正确领导和关心支持下，本着积极的工作态度和热情的服务精神，一边尽己所能的工作，一边虚心的学习新知识。为机电组和科室做了一些实实在在的事情，取得了一定的成绩。但还存在一些不足，有待提高和改进。现将半年来有关工作情况总结如下：

一、工作内容

我的工作内容大致分为机电组工作和设备科科室工作。

机电组工作：

1、组织班组成员做好车间设备的巡检、维护和维修工作;

2、参与巡检和重点维护、维修工作;

3、负责机电组和变配电室的现场规范和管理;

科室工作：

1、安全工作：填写安全检查记录、安全整改记录、安全月报表、安全季报表;

2、质量工作：整理维护设备档案资料;收集整理冰机、锅炉、变配电运行记录、设备用油记录和车间设备保养记录;统计设备完好率和监视测量装置有效率;

3、完成领导安排的其他工作;

二、主要成绩

1、在机电组规范了个人用品的摆放，如：茶杯、工作鞋等;

2、公用工具、备品备件和资料等实行专人分管整理;

3、组织机电组成员及时完成车间设备的巡检、维护和维修，保障了车间生产设备的正常运行;

4、组织班组顶酷暑参与车间新设备安装、放线、接线及调试等工作，为新设备早日投产作好准备;

5、参与能源组设备的部分维修，保证了能源设备的运行;

6、在q10机液位控制系统故障时，实现了q10机的液位控制系统的改造、并修复原液位控制器，恢复原控制器控制液位后运行正常，至今无异常;

7、参与前加工段均质冷却水系统改造的电气部分安装工作;

8、参与cip中心站系统改造的电气和气动部件的安装和调试工作;

9、完成车间设备巡检表的更改，加大了设备巡检力度;

10、做好安全工作的各种记录、报表;

11、做好设备档案的维护和设备运行、设备用油、车间保养记录的收集;做好设备完好率和监视测量装置有效率的统计;

三、经验体会

1、塌实刻苦提高专业技能作为一名技术人员，专业技术水平是根本。搞技术是学无止境的，还要发扬吃苦耐劳的精神。不光要学习书本上的理论知识，还要联系实际，在实际中不断摸索、不断积累。同时，也要虚心求教，掌握各种相关专业知识。

2、努力钻研提高管理能力

对于刚从事机电组管理工作的我来说，面对的一切都是崭新而富有挑战的。就需要充实自己，我经常用业余时间，看些与管理相关的书籍，或者上网查一些管理方面的资料及前辈们的管理心得。而运用这些管理知识到工作中才是最重要的，否则就是“纸上谈兵”了，我在这方面还做得够，还需加大力度。

重视思考，有时遇到同一个问题，有的人处理得恰当，而有些人就处理得草率。作为一名管理者，就要养成勤思考的习惯，那就是平时碰到问题，要勤于思考，以至带领班组以最佳的方案处理问题。

同时还要经常性的与班组成员工进行沟通，鼓励成员提出一些自己的看法，及部门存在的问题。以便及时改善!

3、注重细节逐步成长

在工作中，任何细微环节的差错都可能导致整个工作的失败。所以要重视每一个环节，一丝不苟的做好。学会记录每一件事和每一个重要环节，为今后学习和回顾提供材料和依据。

四、存在问题和不足

1、工作中有时有点粗心、不够细致;

2、在专业技术上钻研不够;

3、组织管理力度不够;

针对上述问题，在今后的工作中要克服粗心、加强专业技术、技能的学习力争更大的进步，同时还要加强将所学到的管理知识运用到工作中去，发挥班组团队的力量，把工作做得更上一个台阶。

总之，半年的工作，有成绩也有不足，有欢乐也有苦涩，但收获却是主题。虽没做惊天动地的大事，却在一件件小事中体现出了工作的意义和人生的价值。为了锻炼自我、成长成材。在今后的工作中，我会更加勤奋工作，不断完善自己，提高自己!

物业公司维修工作总结范文3

20年设备部的工作已经接近尾声，回顾即将过去的一年，在部门经理和主管的指导帮助下，我的业务技能突飞猛进，同时在经理和主管的直接领导下，工作开展的也比较顺利，作为设备部的一个设备员首先提高自身技能，才能更好的工作，为了使自己的技能更上一个阶梯，现总结个人一年来的工作以便更好的开展明年的工作。

一、每日巡检

面对24小时不停运转的设备，只有加强检查才能更好的了解设备的健康状况，对将要发生的故障隐患提前清除，以达到防患以未然。我每天上班开展工作前，都会巡视油漆线的每台风机的运转情况，检查风机马达和机轴有无异响、固定座和螺栓有无松动脱落;检查EN进风系统内热交换器有无裂痕漏水现象;检查冷水机工作有无报警;检查焚烧炉燃气压力、水压力、工作温度是否正常，马达有无噪音;检查脱水机压差是否在范围内，有无报警(如有报警根据故障解决);检查脱水区的电机是否运转正常(现脱水区一台电机运转有异常我一直在监控);检查链条线是否运行正常;检查空压房内的4台空压机和2台干燥机的压力、温度和工作运行的情况;检查蒸汽房、软化水房内的水温、水压的运行情况并查看电机水泵是否运转正常。经过整个喷涂线过程设备的巡检让我时刻掌握每台设备的运行状况，并根据每台设备的实际情况来开展维护保养工作，从而延长设备的使用寿命，降低生产维修成本，最终最大限度的提高企业效率。

二、设备运行和保养记录

除了对设备的检查外，我还提倡设备维护人员和生产操作人员的良好互动，力求做到设备缺陷早期发现、及时检修，充分摸透每台设备的脾气和病灶，以利于快速、有预见性的开展设备维护工作，并对易损易耗件重点跟踪和备件库存。对设备的各个加油点周期性做润滑工作，这样就不会因为润滑不好造成设备磨损而增加故障率。对于喷涂线各个喷房的排风风机我不但每日检查而且还定期用红外测温仪监测风机的机轴和电机马达的温度并形成记录。不仅如此，我对喷涂线的所有轴承、皮带、水管管件、滤网虑棉、水泵密封等常用的东西做好记录并跟踪库存，以便在维修更换时更加及时、迅速。也配合部门领导制作了设备的作业指导书、保养规程、设备运转、巡查维修保养记录等。

三、设备维修保养

对于在公司正常生产时我发现的故障隐患如果能及时解决的都已经及时排除，有些需要停线时解决的都先写下来并在第一时间排除，解决不了的就向经理和主管请教，比如年中的时候对我平时监测的喷房排风风机发生振动，在经理的带领下全部风机做了校正平衡后故障隐患解决。对于反渗透设备电导率高的现象，我加强观察并增加清洗的次数，并更换了保安过滤器滤芯效果明显。每次停线我都会对喷涂线的链条设备、进风设备、排风设备、各种循环水泵、以及空压机、干燥机、脱水机、冷却机、焚烧炉、刮渣机、溴化锂设备、2TDI系统、3TDI系统、热水循环系统的全面维护保养，确保了所属设备24小时运转全年低故障率的运行。

四、技能提升

我认为工欲善其事，必先利其器，君若利其器，首当顺其治。我们每一名设备维修员只有严格加强设备管理和保养工作，改变设备维修的被动局面，才能使生产正常运营。经过近两年的设备维修工作，在经理和主管的细悉心培训下，我的技能和入厂时相比发生了翻天覆地的变化，自己也利用书籍和网络查询了所属设备的相关资料，尽可能地多去了解和掌握它们的性能、安全规程和维修保养等方面。同时自己也加强电工方面的的学习，争取使自己在机械、电气维修领域都能独挡一面。

五、需要改进的方面

通过自身维修水平的提高，努力在设备维修成本上节省开支，如对已损坏价格昂贵的部分进行分解修理使修理工作细致到元器件，缩小故障范围，用最低的维修成本修复设备，避免直接更换新的备件。减少设备外修次数，加大内部修理力度。对于设备维修，通过变更保养频率保证设备的使用性能，减少故障停机时间。

总结，作为公司设备部的设备员，自己有责任、也有信心不断加强学习，提升自身维修技能，围绕公司制定的年度目标，求真务实积极工作，全力配合直接领导和生产部门的工作，同时，加强同事间的配合，提高相互协作能力，使班组部门更加团结、更富有战斗力，在今后的工作中我相信自己有能力、有信心在部门经理的带领下勇于面对困难、迎接挑战，不断完善自我，并在新的一年里不断前进!

物业公司维修工作总结范文4

年即将过去，新的一年又即将来临。过去的一年里，在领导的大力支持、热心帮助下，在同事们密切配合下，本着踏踏实实做事，认认真真工作的原则，基本上完成了自己所承当的各项工作任务，个人思想政治素质和工作能力都取得了一定的进步。现将工作学习情况总结如下： :

一、 从思想上：过去的一年里从思想上严格要求自己，加强学习，能够完成领导交办的各项工作任务。在工作的过程中，我深深体会到加强自我学习，提高自身素质的重要性，一个是向书本学习和上网查找相关资料，不断充实自己，改进学习方法;二是向周围的同事学习，虚心求教;三是向实践学习，把所学的知识运用于实际工作中，在实践工作中校验所学知识，查找不足，提高自己。

二、 从工作方式上：过去的主要工作就是抢修，整天忙忙碌碌，设备问题越来越多，不仅自己不轻松还时常耽误生产。现在在检修和保养同时逐步形成做台帐的习惯。设备检修后都有检修记录和检修台帐，对经常发生故障的设备进行检查，分析设备故障的主要原因，若是操作问题要求现场操作人员及时整改，对工艺要求上不适用的设备，与工艺人员、设备主管和保全小组成员讨论后进行改型试用，是其故障率大大降低。以513a小组氧化釜移料泵为例子，原来使用的是wihf80-65-160开式叶轮衬氟泵，现场共计有8台，检修的频率比较高。经过对多台故障的泵机检查总结后我们认为该泵在使用过程中打空泵的几率比较高，同时由于氧化釜内盘管抱箍掉落也经常造成泵机发生故障。现在已安排对每台氧化釜的盘管抱箍进行改型更换并严格验收，同时要求该泵机输送过程中操作人员不得离开现场防止打空泵。并从设备堆场找到1台az80-65-160整理后进行试用效果很好，目前这8台泵机的检修的频次相当于之前的1/10。不但降低了设备维修的费用还减低了工人的劳动强度。

三、 大修工作和技术改造工作：在今年公司效益不好的情况下，本着修旧利废的原则，对大检修突出主要设备和关键设备重点维修，同时在对年度大检修后出现的主要设备问题进行分析改进了检修的方式，年的大修工作比较成功。对工艺要求的技术改造优先利用设备堆场内闲置和老厂拆迁过来的旧设备。并将停车小组不使用的部分设备调济使用。确保各项技改的设备需求。

四、 经验和教训：过去的一年虽然学到了很多东西，取得了一定的进步，但是仍有很多不足之处，现总结如下：

1. 对设备管理比较粗糙，缺少细致的、连续的管理方法。

2. 对检修人员的管理比较松散。

3. 对设备的润滑保养做的还不全面。

寄望在以后的工作中总结成功经验，再接再厉，发挥潜力，更好的为公司服务

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第9篇：大楼物业、维修公司安全情况汇报

2012年元旦、春节即将到来，大楼物业、维修公司根据自己所管辖地的不同特点，始终把安全生产放在重要日常工作来抓，统一认识，克服麻痹思想，坚持巡查制度，确实把二大节日安全工作落实到实处。大楼警队加强对院内车辆进出管理，检查有无漏油现象和对陌生人进入大楼的检查工作，遇到雨天及时提醒骑车人路滑、进出下车推行，加强对大楼夜间的巡查、检查工作。大楼物业加强了对消防设备、供水设备的检查，在日常巡查、检查的基础上，月重点查细，不放过任何隐患，对省局重点发电机坚持每月保养试机，保证发电机随时能正常起动，并做好相关记录。监控配电值班人员加强工作责任心，注意观察监控画面，发现可疑现象及时于110联网报警。维修公司根据面广、点多、线长的特点，加强对用电的管理，加强对支局所配电箱的管理，检查有无超负荷用电及外出维修人员路上骑车安全，并用班前会安排工作时，时刻提醒登高维修人员按照操作流程工作。加强对车辆的保养，确保行车安全。针对冬季，大楼物业、维修公司都备齐了扫雪物资并成立了以经理为组长，各部门主任、职工骨干的突击队，随时待命，保持通讯畅通(要求24小时开机)，对本部门安全工作进行抽查，做到一级对一级负责，不漏过任何疑点，确确实实把安全工作落实到实处，确保冬季安全工作万无一失，愉快的渡过一个祥和的节日。

大 楼 物 业/维 修 公 司

2011.12.28