物业公司总经理工作总结

物业公司总经理工作总结（精选13篇）

物业公司总经理工作总结 篇1

首先，我代表xx物业领导班子，向在过去一年里给予物业公司关心和帮助的电业局领导、地产公司领导，向勤奋工作，同舟共济，为xx物业发展壮大做出贡献的全体员工表示衷心的感谢！

今天我们在这里隆重召开“xx物业20xx总结表彰暨20xx年经营工作会议”，目的是总结20xx年工作，肯定成绩、反思不足，同时安排部署20xx年重点工作，明确经营管理目标，确保全面完成20xx年各项经营指标！

xx物业将20xx年作为企业基础管理年。在集团公司各级领导的大力支持下，公司班子紧紧围绕各项基础建设目标，完成企业组织机构建立、制度建设、体系文件编制等重点工作，通过员工培训、服务改进提升了公司整体管理服务水平。今年，公司还新接管了天地十二坊和优山美地两个物业项目，实现了时代花园、紫盈花城两项目的物业费调价，并成功晋级为二级资质企业。20xx年在全体员工的共同努力下，共实现营业收入993万元，物业费综合收缴率85%，较20xx年提高5%。管理面积也由原来的90万平方米增加到现在的118万平方米。企业的经营管理工作迈上了新的台阶，实现了经济效益与社会效益的双丰收，圆满的完成了xx物业“三年发展规划”--第一年打基础的既定目标。

主要业绩：

（一）建立组织架构，确定岗位编制和宽带薪酬体系。

今年6月，按照《公司三年战略规划》开始着手进行组织机构改革，公司总部设立了总经理办公室、品质管理部、经营管理部、安全技术部、财务部、核算部六个职能部门，并将地产维修中心纳入物业公司管理；五个管理项目为临河风景物业服务中心、天地十二坊物业服务中心、优山美地物业服务中心、时代花园物业服务中心和紫盈花城物业服务中心。形成了“五部一室、五个项目一个维修中心”的“1551”管理组织架构。到8月下旬，公司组织架构基本搭建完毕。

在完成组织机构设置以后，公司又开始着手定岗定编和人员招聘工作。6月末，根据接管项目和组织架构的情况，计划编制643人，而现有在编人数仅405人，在人员空缺达38%的情况下，公司班子发动各方面力量，利用人才市场、中介机构、新闻媒体等多种渠道进行招聘，以满足物业服务工作。截止12月末，公司完成了管理人员及重点岗位操作人员的招聘工作，聘用副总经理1名、中层干部5名、主管7名，招聘基层员工386人，基本满足了企业正常工作的需求。

下半年，公司在对企业原有薪酬体系和行业人力资源市场进行科学分析的基础上，制订出台了与xx物业人力资源发展战略相匹配的宽带薪酬体系。同时，完成了职位分析和职位说明书的编制工作，制定了《绩效管理规定》。人力资源基础工作的完善，为20xx年进行职位评价、实施绩效管理、人才开发、减员增效及人员优化奠定了基础。

（二）夯实基础，规范管理

建立科学合理的企业制度体系。为使企业各项经营管理工作有据可依，公司于下半年编制完成了《综合管理制度》、《综合管理规定》、《质量、环境、职业健康安全管理体系文件》、《员工行为规范》。各项管理制度的建立健全使各项工作在工作标准、工作流程上得到了规范，为企业规范化发展提供了有力保障。

理顺财务核算程序。核算部成立后，公司对财务核算工作进行了重新布置和调整，将核算工作从财务部剥离出来，并完成了两部门的工作对接，初步建立了二级核算体系，规范了成本核算及报销工作程序。为了及时反映基层财务状况，从全局出发了解和掌握经济运营情况，公司实行了《日报》、《经营月报》管理。通过实施日报制，为公司及时掌握经济运行情况和采取应对措施提供了准确的信息支持，为较好完成经营计划奠定了基础。

理顺材料采购流程及物资管理工作。结合20xx年即将实施的计划管理工作，公司对物资提报时限、审批程序做出了明确的规定。要求物资采购部门深入基层严格审核采购计划，同时物资需求部门也从采购物资的质量和时限上对采购部门进行监督，从而实现有效的内部控制。在物资管理方面公司建立了二级库存制度，对两级库存实施同标准管理。要求各级物资管理人员做到仓库物资帐、物、卡齐全、相符，并对一、二级库实施月盘点制和抽检制，有效地堵塞了管理漏洞。

（三）成功晋升二级资质。

新班子上任后，结合企业发展需要，在原来三级资质的基础上，申报了二级资质。申办期间，公司克服了基础薄弱、人员不足等困难，在较短时间内完成了企业制度汇编、管理服务标准提升、员工持证上岗率达标等多项重点工作。10月初公司成功晋升为二级资质，这标志着xx物业正在向省内先进物业管理企业行列迈进，同时也为企业进一步发展壮大提供了资质保障。

（四）依法治企，成功实现物业费调价

成立业主委员会，有利于保护业主利益、使服务更贴近业主需求，实现依法治企。针对紫盈花城和时代花园两项目，公司依照法律程序确定了“筹备、选举、成立、备案”四步走的业主委员会成立方案，并有计划、有组织、有步骤的组织实施。紫盈花城、时代花园分别于9月27日和11月16日完成了业主委员会的选举备案工作，并与新的业主委员会签订了物业服务合同。

为确保时代花园、紫盈花城两项目完成物业费标准上调工作，从10月初开始，公司对同行业其他企业物业费调价工作进行了调查分析，总结他们的经验教训，结合两项目的实际情况制定了切实可行的调价方案。在分别完成两个项目的业主满意度调查后，公司针对调查中业主反映的主要问题安排集中整改，并将整改情况在小区进行深入宣传，使业主对物业服务工作的满意度有了明显提升。随后公司班子成员、职能部门与时代花园、紫盈花城两个项目的全体员工共同参与到物业费调价工作中，大家有一份光发一份热。由于前期准备充分、分工合理、方法得当，两个项目分别于11月27日和12月2日完成业主意见征集工作，物业费调价得到了两项目大多数业主的同意，符合法定程序和法定票数。物业费标准的成功上调，为物业公司持续经营提供了资金保障。

（五）注重实效，落实项目管理工作

20xx年各物业管理中心在公司的带领下，注重实效落实完成了多项重点工作。天地十二坊和优山美地两个项目分别完成了接管验收工作，迎来了首批业主入住。临河风景项目通过完善基础设施、处理工程遗留问题，不断提高物业服务水平，各项物业管理服务工作已基本步入正轨。紫盈花城和时代花园两个项目克服了人员不足、物业费价格上涨等困难，通过开展收费战役，积极走访业主，改进服务工作，圆满的完成了各项收费指标，为保障公司经济运营工作做出了突出贡献。

明确服务理念。20xx年物业公司确立了“依法管理，竭诚服务，追求卓越，温馨万家”的质量方针，这既是对全体员工的要求，也是对业主和全社会的郑重承诺。围绕“竭诚服务、温馨万家”这一服务理念，还制定了各项管理和服务目标，并进行了落实和分解。

建立管理标准。为明确各项目的管理定位，公司依照有关法规与各管理项目共同制定了管理服务标准，对各项目的物业管理服务内容提出了明确的要求。标准的出台既是对企业自身管理服务工作的规范，同时也是对广大业主和全社会的承诺。

定期进行服务质量检查。服务质量内部检查工作既是对目标实现过程的监控，同时也是我们深入分析了解实际情况，实现管理服务工作持续改进的手段。对于检查中存在的问题，公司在服务例会中进行统一通报，以便于各项目参照改进。同时，相关职能问题还与各项目共同研究问题的解决方案，跟进整改情况。截止12月末，公司共组织公司级服务质量内部检查14次，提出管理服务质量问题73项，整改完结率97%。

积极处理遗留问题。在开展服务工作过程中，公司针对各管理项目均存在待处理的工程遗留问题，一方面是进行了遗留问题调查，组织专人将施工方遗留下的各类问题进行统计汇总，一方面整合施工力量进行维修。先后落实完成了时代花园监控设施和安防系统大修，B栋外立面维修，紫盈花城二期1号楼的喷淋系统、弱电系统维修等多项施工工程。

丰富社区文化活动，提高业主满意度。20xx年，公司投入大量的人力、物力，在各物业管理项目开展了丰富多彩的社区文化活动。截止12月末，共放映儿童影片13部，开展轮滑教学24课时，太极培训60课时。12月份，还策划组织了“xx物业xx圣诞真情留影”活动和“家庭教育”专题讲座。为将各项活动持续开展下去，形成业主自愿自发行为，公司策划逐步筹建业主自治组织“长电会”，现“夕阳红俱乐部”、“福娃俱乐部”已初步完成了会员招募和组织章程起草工作，为日后社区文化活动的开展奠定了群众基础。

（六）强化培训，提高全员素质

公司于八月末建立了二级培训体系，即公司级培训和部门培训。九月初启动培训工程，根据员工队伍整体情况及当前各项重点工作需要，分别开展了管理理论、法律法规、物业管理基础知识、绩效管理知识、安全管理知识、工作流程、员工行为规范等培训。11月份，根据三标一体认证工作计划，公司还组织全体管理人员进行了质量（环境、职业健康安全）体系知识的培训，为体系运行做好专业人员储备。截止12月末，公司共组织一级培训80课时，培训人次1459人，培训考试合格率99%。

（七）理顺外部关系,提高工作效率

公司现有64家施工单位在为地产公司处理工程遗留问题和处理维保期工程质量问题。以往物业公司在同项目部或施工单位联系工程保修事宜时，一直存在沟通渠道不顺畅、责任不清、维修不及时的现象。业主的投诉一旦被积压或拖延解决，就会损坏公司的形象，也影响收费工作。公司针对不同的维保时期所面临的新课题，先后四次调整了施工方案，对施工单位的进场维保时间和回复处理意见时间进行限定，同时加强了施工过程的监控与管理。20xx年，维修中心共处理维修项目8767件，其中维修中心直接处理维修 5xx4件，占57.9%；施工单位处理2372件，占27%；外委单位处理1321件,占15.1%。

供暖期来临前，公司还组织供暖单位、业主召开了供暖工作座谈会，向广大业主说明了供暖责任的界定问题，有效降低了物业服务工作量，控制了因外部因素造成的顾客满意率下降。

物业公司总经理工作总结 篇2

碧桂园物业, 一家管理着全国近2亿平方米物业面积、服务业主超过300万、以五星级服务品质享誉海内外的航母级物业公司。作为这家公司的掌舵者, 李长江毫不讳言, 对物业管理他是真爱, 从1997年加入这个行业的那天起就没想过要退出, 而拥有五星品质的碧桂园物业, 更是给他提供了一个大展拳脚的平台。在李长江的谈笑风生中, 碧桂园物业的发展现状和未来蓝图在记者面前次第展开。

五星服务, 成就业主“大满意”

近年碧桂园物业获得的荣誉, 恐怕很难数得清:2015中国物业管理最具品牌影响力的公司、业主满意度长期保持在95%左右的公司、2012年度中国最佳幸福社区实践案例、推出业界首个“铂金凤凰管家”服务及5H服务理念, 获英国标准协会 (BSI) 权威认证的公司……这些重量级荣誉, 展示着碧桂园物业在行业中的品牌影响力。

但在李长江看来, 这些荣誉并不能完全反映碧桂园物业的实力。他认为, 更能彰显公司实力和影响力的是一些更内在、更实在的东西。他列举了两个数字——2013~2015三年期间, 碧桂园老业主再购的房子超过了3万套, 老业主介绍亲戚、朋友、家人购买的房子达到30万套!“这不是很明显吗?如果对服务不满意, 住的小区都恨不得马上搬走的话, 业主怎么可能回头再买?怎么可能让他的家人、朋友来买?这是再简单不过的逻辑关系。”李长江笑道。“给您一个五星级的家, 既包括五星级的硬件, 也包括五星级的软件, 不管硬件还是软件, 最后都要落到‘家’上面。我们认为, 后期服务永远是最重要的, 安全、服务及物业的态度, 都是业主最直接的主观感受。如此多的回头客, 充分说明了业主对我们物业服务品质的肯定。”

那么碧桂园物业又是通过哪些做法, 让业主对“五星级的家”有了切身感受呢?

以顺德碧桂园为例, 小区里面商场、美容院、理发店、电影院、菜市场等配套一应俱全, 业主无需走出小区, 就能满足生活各方面的需要。这里就像一个小社会, 但这个小社会毕竟远离城市, 为了将服务做到极致, 碧桂园物业给每个业主都配备了凤凰管家。这并非宣传噱头。因为, 碧桂园的业主切实地知道他的管家是谁, 可以随时和管家取得联系, 管家时刻把业主的生活细节放在心上。比如管家留意到他服务的业主买了10斤米, 家里有三口人, 这十斤米可能吃一周, 时间差不多的时候, 管家就会提醒业主, 如果需要买米的话他可以安排送货。在李长江看来, 这种主动的关怀和服务给业主带来的惊喜远远超过一袋米。

为将这种主动的关怀和服务常态化, 碧桂园物业创立了通俗易懂的服务法则——“一个中心, 两种感觉, 三个服务”。“一个中心”就是一切以让客户高兴为中心;“两种感觉”就是视业主为亲人、视业主为朋友;“三个服务”是跑步服务、微笑服务和专业服务。李长江打了个比方, 物业员工必须像部队一样, 来之能战, 战之能胜, 高效并且有效地帮业主解决问题。

基于这样的服务宗旨, 碧桂园物业又出台了一个“即时奖励”的激励机制, 把业主对物业人员服务的评价分为“棒、棒棒、棒棒棒”三个档次, 奖励金额在50~300元之间, 根据员工获得的评价马上颁发。这些简明易懂的语言, 让不一定受过高等教育的一线员工能够清楚理解自己的工作, 发自内心地去跟业主交朋友, 全心全意为业主提供服务。2014年至2015年, 第三方调查显示, 碧桂园物业的业主满意度从95.5%上升到97.2%。

之前的工作经历让李长江深深感到, 在无法改变企业机制和分配制度的情况下, 光靠喊口号无法让员工自觉自愿工作, 而碧桂园物业提倡分享的分配制度大大提高了员工的主观能动性。“我们始终坚持一种逻辑关系, 就是先做好基础服务, 再做经营。这不能单靠行政命令, 而是要让员工发自内心地愿意为公司工作。相对于其他企业, 这一点我们绝对有优势。”李长江说。

另一方面, 李长江和他的团队也不遗余力地打造专属于和睦、友爱的邻里关系。他们曾经做过一个调查——如果业主需要长时间出差, 又不想把房子租出去, 那么是否愿意把钥匙留给邻居, 让邻居帮忙看家?结果显示只有不超过15%的业主愿意把钥匙留给邻居。而同一份调查显示, 愿意接受钥匙帮忙看家的业主也不超过15%。

“这说明, 钢筋泥土已经将邻里之间的感情划隔开了。加上各有各忙, 尽管居住在同一个小区, 甚至同一层楼, 业主之间碰面的机会很少, 更遑论建立感情了。有鉴于此, 我们希望能够为业主、为社区做一些事情。”李长江说, 碧桂园物业开始致力打造“睦邻友好, 相互关爱”社区文化品牌, 以“打破钢筋水泥墙, 建立邻里真感情”。

经过多年的耕耘, 社区文化打造硕果累累, 碧桂园物业首倡的幸福社区建设成为影响整个物业服务行业的重大举措。仅2011~2013年间, 碧桂园物业全力主导的“幸福社区建设三部曲”共累计推出近2000场大型社区文化活动, 形成了碧桂园的幸福社区大格局。

2014年以来, 碧桂园物业把“中国梦·碧桂缘”作为社区品牌文化主题, 并将其贯穿于海内外500多个社区和全年超过10000场社区文化活动当中, 践行习总书记提出的“中国梦”, 以及杨国强主席所讲的“希望社会因我们的存在而变得更加美好”。

2016年, 碧桂园物业以“中国梦·睦邻友好年”为主题, 推出一系列品牌活动, 如“中国梦·睦邻文化”百家讲坛系列活动、“发现幸福之旅·follow me去玉树”系列活动等。

尤其值得一提的是, 每年如期举行面向全国业主的“睦邻文化节”, 汇聚了全年社区文化建设成果, 是业界社区文化建设的一大盛事。

当然, 社区文化活动的开展与凤凰管家的付出息息相关。正是凤凰管家的桥梁作用, 睦邻友好、相互关爱的氛围才得以在小区渐渐形成。2016年, 碧桂园物业启动了凤凰管家服务升级行动计划, 推出“凤凰管家2.0”, 以移动与定点相结合, 提供凤凰管家服务站、活动室、阅览室等“增值服务”;以线上与线下相结合, 运用移动信息系统, 及时发现问题并及时整改, 真正实现了以“小而美”服务成就业主“大满意”。

“五星级的家不一定是指家里多么富丽堂皇, 而是一个大的文化氛围。”在李长江看来, 碧桂园物业倡导的社区文化是实实在在的, 而不是光喊口号。他们致力创建的社区文化, 立足点依然是“家”。比如社区以儿女孝顺闻名, 碧桂园物业就把它命名为“最孝敬社区”;如果社区离婚率很低, 就命名为“夫妻恩爱社区”;如果社区业主做了很多善事, 就命名为“最善良社区”……相关社区的业主平时可能不会在意这些头衔, 但一旦提起自然会产生一种荣耀感, 对业主产生无形影响。聚沙成塔, 这对社会也会产生积极影响。

近年来, 碧桂园物业也不断与时俱进, 将现代技术推广应用到社区中, 创新服务模式, 在业内首倡“5H”服务理念, 即Health—身体健康, 打造社区宜居环境;Heart—心灵滋养, 开展社区文化活动;High technology—智能科技, 把现代技术融入社区生活;Hope—创造希望, 引领业主参与公益;Home—家与亲情, 倡导和谐睦邻关系。

他们还由此延展出“5H社区认证标准体系”, 分别从身体健康、精神文明、智能家居、公益慈善、睦邻友好五个方面, 对碧桂园的每一个社区进行考核认证, 并向全社区范围全程公示, 提升业主参与度, 最后对考核的社区, 给予相应的1~5H的荣誉认证。5H成为“碧桂园, 给您一个五星级的家”最好的诠释!

五星实力, 走向国际市场

碧桂园物业内在的基因决定了它提供的服务必然是五星级的, 五星级的服务品质带来了五星级的品牌影响力。这种影响力不管是在过去、现在, 还是未来, 都会无处不在, 它不仅帮助碧桂园在国内扎稳脚跟, 而且走出国门, 进军海外!

随着集团的发展, 近些年碧桂园物业逐步拓展到国内的二线、三线、四线城市, 不管去到哪里, 碧桂园物业提供五星级优质服务的理念始终如一。碧桂园物业坚定地认为市场就在项目的周边。不管是业主, 还是开发商, 都能看到碧桂园项目的物业服务在当地是最好的, 纷纷寻求和碧桂园物业进行合作, 实现资源共享。“资源共享引发成本下降, 当地业主就能以更低的价格享受到更优质的服务。”李长江认为这是碧桂园物业给当地带来的正向影响。

这种影响也带来了另一个效应。当碧桂园物业对外拓展的时候, 公司并不需要过多宣传, 开发商就已经用脚做出了选择。李长江回忆说, 刚开始做市场拓展的时候, 他就有个梦想:希望有一天, 在房地产公司拿到地或可能拿到地之前, 会先来找碧桂园物业商谈合作。

实际上这个效应是显而易见的。截至目前, 碧桂园物业已经跟一百多个开发商实现了战略合作, 拓展的面积接近3000万平方米, 并有信心今年年底突破6000万平方米。当然, 相对于目前碧桂园物业两个亿的管理面积, 李长江认为市场外拓所占的比例还是太低。

为了加快速度, 除了在单一项目上跟开发商合作之外, 碧桂园物业同时也进行了公司并购和股权合作。公司目前已经完成了3宗股权合作, 并集合了150个亿的资金进入物业管理市场。

与门当户对者联姻, 与志同道合者同行, 是碧桂园物业在市场拓展上的首要原则, 不管是在国内还是在国外, 碧桂园物业的要求都是要理念相同。“那样才可以牵手、才可以结婚嘛。”李长江笑称。

在巩固发展国内市场的同时, 碧桂园物业也积极布局海外。海外市场是公司发展计划的重要组成部分。根据碧桂园物业的规划, 从2018年开始, 国外市场的收入至少占公司总收入的25%, 其后随着时间的推移, 国外市场的收入占比将逐步提高。

2011年碧桂园进驻马来西亚, 此后海外项目开发的脚步就未曾停歇。李长江介绍, 除了已经进驻马来西亚的管理和服务团队, 碧桂园物业很快会在海外成立物业公司和保安公司。这些公司将以现在管理的马来西亚和澳大利亚项目为桥头堡, 继而往欧洲输出服务, 同时配合碧桂园地产的规划, 为其将在美洲、欧洲、印度等地开发的房产提供配套服务。

“做世界最大的物业公司, 绝不仅仅限于口号!”李长江笑称, 碧桂园物业常常是做了很多, 讲了很少。“看来以后这种做法得改一改, 要让大家知道, 我们的目标是建立在公司实力和实际行动上的。”

虽然是从国内市场转战到国外市场, 但在物业管理这一块, 李长江一如既往地满怀自信。“‘给您一个五星级的家’的服务理念不会改变, 我们只是基于文化差异在一些细节上做了调整。”李长江说。

以马来西亚的森林城市为例, 由于国外业主对法律法规的认知、对契约精神的尊重有着不同的表现, 碧桂园物业也做了充分的应对工作, 那里不仅有中国派去的员工, 还有来自马来西亚、尼泊尔、缅甸、斯里兰卡、新加坡的员工。除了让员工了解、尊重不同文化和不同国情、调整服务方式外, 碧桂园物业带去的依然是相同的五星服务理念, 提供的依然是相同的五星服务标准。像保安敬礼这样的小细节, 由于文化背景不同, 敬礼的手势也不尽相同。碧桂园物业花了几个月的时间做培训, 按照公司的标准统一了大家敬礼的手势。

坚守品质, 巩固优势, 以国内市场为主, 国外市场为辅, 是碧桂园物业现阶段发展的大方向。李长江也进一步描绘了公司未来的发展蓝图, “如果简单表述的话, 未来的碧桂园物业在市场方面是国外和国内齐头并进。我们计划在五年以内, 国内市场收入占70%, 国外市场收入占30%, 同时收入占比和利润占比也是同比例的, 这样利润和收入在公司的架构中会更完善;如果综合性表述的话, 就是碧桂园物业定位高端, 走向世界, 让碧桂园国内外的所有业主都能享受到我们的五星服务。”

五星自信, 亮剑新领域

2014年以来, 物业行业发生了天翻地覆的变化, “互联网+”与上市的热潮忽如一夜春风来。在新的发展时期, 碧桂园物业以全球视角, 启动了从组织到业务、从管理到经营的全面转型升级。在致力打造“O2O+O”全周期社区生活服务圈运营商的同时, 开始积极布局扩张资本大舞台。

碧桂园物业以物业服务为基础“连接器”, 融平台与渠道为一体, 以“平台+渠道+入口”, 链接业主家庭与社会资源, 通过提高业主满意度来发展增值服务, 构建社区经营大市场。相较于业内普遍的社区020, 碧桂园物业创新性地提出了“O2O+O” (即online to offline+offline) 。

“目前国内020模式普遍过于强调线上, 但我认为目前这个阶段还是需要重视线下, 夯实线下基础, 同时培育线上, 不能只关注线上, 而忽视线下。”李长江强调, 碧桂园发展“O2O+O”, 将改变目前国内O2O模式与传统线下模式相互排斥、互不共生的发展误区, 将根据社区地理圈层特性和实际服务需求, 将两者有机结合进行发展, 使其相互促进、互为补充。线下服务模式同时也定位于O2O平台业务的资源转化来源, 线下成熟、线上并行。

他举例说, 在社区金融方面, 碧桂园物业的运作就非常成功。“我们推出来的产品, 1000万也好, 2000万也好, 基本上不超过三分钟就一抢而光了, 连我老婆都跟我抱怨, 根本抢不到。”李长江笑着说。他认为碧桂园物业找到了一种模式, 在公司做了背书的情况下, 资金的安全和收益都得到保障, 业主对此极有信心。李长江不无骄傲地说, 为什么其它公司做不到呢?第一是没有这个实力, 第二是没有业主粘合度。而这两点, 碧桂园物业完全具备。

“在转型发展中, 我们每家物业公司都要清楚自身的角色与定位。”李长江认为, 碧桂园物业原本管理的是郊区大盘和别墅群, 天然比其他企业更具有社区经营的优势。迄今为止, 碧桂园物业的社区经营仅是在广东省内100多个楼盘推广进行, 2014年社区经营的利润只有一千多万元, 截至今年上半年, 这一块的利润已经翻了十几倍。

在获得业主信任、完善社区生活平台、构建社区市场这些事情都充分准备好后, 碧桂园物业开始聚焦资本上市。

碧桂园物业是国内第二家申请在A股上市的物业公司。目前, 公司的分拆上市正在紧锣密鼓地进行中。“上市工作的推进十分顺利, 碧桂园物业内部的运作一直非常规范。对于上市要求的业务独立性、人员独立性、财务独立性等这些基本条件早已具备, 我们只需要根据A股上市的要求做一些业务上的调整和改变, 就能完全满足要求。”

按照李长江的说法, 碧桂园物业谋求上市并非为了融资。“大家知道, 碧桂园物业是完全不差钱的。”他笑道。既然如此, 又是出于哪些考量申请上市呢?李长江解释, 原因有两个:第一是基于自信, 敢于亮剑。碧桂园物业的服务品质有口皆碑, 碧桂园物业要扩大服务的覆盖面, 让更多的人享受到这些优质服务;第二是行业在变化。和过去相比, 物业行业这几年发生了翻天覆地的变化, 无论是行业的地位、从业人员的地位, 还是经营模式等, 都跟过去截然不同, 碧桂园物业要与时俱进, 积极面对这种变化。

李长江判断, 尽管目前上市、并购让物业管理市场热闹非凡, 但几大物业公司的并购工作将在两年内暂时鸣金收兵。目前物业管理市场仍然是由第一方阵的大公司在引领, 但新兴公司的崛起也不可小觑。各路诸侯混战的当下, 既给行业带来更多优质资产, 也带来更多优秀人才, 行业的未来一片光明。他认为, 未来的“马云”将在这个行业中产生, 行业未来的格局也将遵循“二八法则”, 即由20%的物业管理企业为全国80%的管理面积提供服务。五星基因、五星实力、五星自信, 让李长江对企业的愿景充满信心, 让碧桂园物业变强变大、傲立潮头, 用自己的力量推动行业不断前进!

碧桂园集团创始人杨国强先生指出, “物业服务是碧桂园的明天”。脚踏实地, 但不因循守旧;与时俱进, 但不盲目跟风。碧桂园物业的整体目标, 是成为世界最大、最强、业主满意度最高、员工素质最高、员工收入最高的物业公司, 李长江和他的团队所付出的努力, 正是朝着这个目标奋力前进。

物业公司总经理工作总结 篇3

关键词：物业管理；会计核算；财务管理

我国社会不断发展，多种行业显示出了比较好的发展趋势，物业管理也表现出了比较好的发展势头。但是，在市场竞争机制下，物业管理也有自身的行业特点。物业公司应当加强会计核算及财务管理，完善物业公司的财务管理体系，促进物业公司的发展

一、物业公司财务管理的特点

（一）综合性

物业管理指的是具有专门的人员及机构，接受物业所有人委托，根据国家法律的规定，对投入使用的房屋建筑和配套的设施，采用经济手段实行管理。和其他服务行业不同的是，物业公司提供的服务是全天性和持续性的，涉及的层次较多。物业公司现代化水平不断提升，财务管理应用动态分析的方法，强化预算控制，进行数字化管理，管理的综合性大大提高。

（二）涉及企业的多个方面

物业公司的财务管理和社会公共服务及个体服务不同，是群体性服务。且在进行生产经营的过程中，必须要有资金的支持，提供相应的服务，支付员工的工资，且维修保养、维护环境等环节都涉及成本支持的问题。物业公司各个公司都需要资金，如果失去资金的支持，部门活动就不能正常开展。业务的开展直接或间接地对企业资金的流动具有一定的影响，进而对企业的经济效益产生影响。物业公司财务管理涉及的范围较广，企业的经营活动都涉及财务管理。因此，物业管理公司需要做好财务管理的工作，注意各个部门项目之间的联系，在总体上合理地分配资金，协调各个环节所占用的资金比例。

二、物业公司在会计核算及财务管理方面存在的问题

（一）会计核算、财务管理处于初级阶段

对于企业而言，财务核算及管理是重点、难点，财务管理对企业的业绩具有直接的影响。物业行业在我国发展的时间相对较短，处在初级阶段。物业管理行业是新兴行业，多数企业没有认识到财务管理的重要性，财务管理体系不完善，整体的水平有待提高。

（二）会计核算和财务管理出现的问题

企业经营主要是为了提高企业的竞争力，促进企业的发展。企业的规模不断扩大，管理理念随之提升，管理的范围不断拓展，物业公司也越来越注重财务管理。部分企业在财务管理方面投入较多，但是在经营管理中仍然存在一些问题。

1.会计管理基础工作比较弱

没有及时地建账，没有依照会计制度进行账目分类。原始资料失去真实性，会计核算的基础资料不完善，打白条的现象比较严重，会计资料的手续不完善，一些比较重要的业务未签订合同；会计科目的使用不合理，将资本性支出、收益性支出的概念混为一谈；财产定期清查盘点的制度没有建立或建立以后没有实际执行；记账凭证及经济业务的摘要内容表述不够准确。以上的现象使得会计核算缺乏规范性，不能及时地反映会计信息，对会计报表使用者的工作造成一定的影响。

2.缺乏管理资金力度

现在物业管理中普遍出现的问题是资金缺乏，物业管理的资金来源及数量相对有限，主要的项目包括：启动资金、维修资金、管理服务费和经营性收入。物业公司通常是中小企业，注册的资金比较少，资金实力受到限制，银行认可的不动产数量比较少，银行通常不会给予贷款。

3.成本核算的方式比较单一

在当前形势下，在成本核算方面比较普遍的做法是公司财务部门进行集中核算，设置明细的科目到二级，职能部门或管理处没有进行成本费用核算，多是设置收支总账。物业公司的管理和服务的范围比较广，一个公司管理的小区可能会达到数十个，提供的服务较多，小区服务成本必须实现精细化管理，根据项目及类别设置相应的明细分类账、辅助核算账，为决策层提供依据，满足企业的管理需要。

4.会计核算体系缺乏统一性

由于物业公司发展的时间有限，在会计核算制度方面缺乏统一性，物业公司在开展会计核算工作时，对会计核算制度的相关经验不能及时吸收。物业公司经营情况决定它的日常财务管理工作表现出会计制度的特点，现在实行的会计核算管理制度比较宽松，物业公司要想获得进一步的发展，需要重视会计工作，建立会计核算体系，提高公司财务管理的能力。

5.成本管理方法比较落后

在传统的管理中，成本管理主要是依靠以下方面：第一，规模效益；第二，提高和供货商谈判的能力，降低成本；第三，财务部门进行费用控制，降低预算，节省开支。由于没有考虑到成本因素，成本的降低没有涉及根源，处在初级阶段，只是在企业内部进行成本管理，在供应与服务中考虑较少，不重视企业的市场形象及品牌效应，企业不具有全面发展的途径，成本管理不成体系，缺少战略性的思维。在资金管理的过程中，资金缺口比较大，存在被挪用及占用的情况，坏账损失比较严重。

三、物业公司进行会计核算及财务管理的对策

（一）完善会计基础管理的工作

结合国家颁布的相关文件进行建账，对会计人员加强培训，提高会计人员的业务素质；建立会计管理制度并严格执行；在公司内部建立会计监督体系，发挥会计监督的功能，对原始凭证加强审核及稽核，确保会计信息的质量。

（二）进行财务分析

物业公司经济收益来源如下：一是公司在向客户提供相关的服务之后收取一定的费用；二是公司实行多种经营方式，进行多元化投资，获得部分经济效益。物业公司要想扩大发展，确保财务管理的正常进行，必须及时地向客户提供一定的信息，这就要求物业公司调查公司的财务情况，了解在特定的阶段内公司的负债及资产状况，对企业运营风险进行准确判断。公司可以在市场化经济发展的过程中掌握公司的资金构成情况，闲置的资金可以用于其他的投入，使成本运转得到有效的控制，健全财务管理制度，有助于公司财务管理。

（三）实行绩效考核制度

物业公司的竞争在于人，主要指的是人才，涉及管理、服务和技术方面。进行绩效考核，有助于企业实现战略目标，增加企业的核心竞争力，有助于提升公司的服务水平。在管理成本中，人工成本比例为70%～80%，实行绩效考核可以提高物业服务的质量，减少人工成本。

（四）进行资金管理

资金管理主要表现在以下几个方面：首先，提升资金运作的水平，增加公司的收入；其次，对资金进行跟踪管理，强化资金的使用及调度工作，实现专款专用，避免出现挪用和占用资金的情况；再次，对于应收账款，需要增加催收的力度，减少应付款的比例，促进货款回笼，减少存货所占的比例，强化存货管理；最后，降低风险，收取水电费押金，和保险公司及保安公司加强合作，降低资金风险及索赔风险。

四、结语

在市场经济条件下，物业公司需要提升自身的竞争力，促进自身的发展。物业公司需要认识到自身存在的问题，明晰部门的责任，在资金运作方面做好规划及计划，健全财务管理制度，认识到财务管理的重要性，采取措施促进企业的发展。

参考文献：

[1]贾玉莲.关于物业公司财务管理的思考[J].内蒙古煤炭经济，2013（01）.

[2]宋丽群.浅谈物业公司财务管理存在的问题与应对措施[J].现代商业，2012（29）.

[3]罗亚玲.浅谈物业公司的财务管理工作[J].企业家天地（下旬刊），2012（07）.

[4]张健.物业公司财务管理现状分析及建议[J].当代经济，2012（10）.

[5]叶天富.物业公司财务管理促进服务质量的途径探究[J].科学与财富，2011（09）.

物业公司经理个人总结报告 篇4

A、通过两个月的调整及规范，成功建立银都物业管理公司内部管理系统，将物业管理公司的各项管理制度，各项管理规定，具体落实到每个岗位、每个时间段、每个责任人。强化劳动纪律，整顿工作态度，提高劳动效率。

B、开展员工物业管理专业知识培训，增强员工物业管理服务意识。强调物业管理的核心是以服务为主，在服务的基础上体现管理价值，以达到社会效益、经济效益管理效益的同步增长的目的。

C、开源节流，将公司的利益放在第一位，为公司的长远利益作想，节约开支，开辟新的经营思路，将我们的每一寸可利用的土地都看成钱，物尽其用，人尽其力，广开财路，为物业管理公司创造每一分利润。

D、团结同事，和蔼可亲、平易近人。机动灵活的处理各种日常事务，努力协调各部门的公共关系，积极配合地产公司、销售部、集团商务部的各项工作。虚心听取意见，及时整改工作中的不足，完善管理。

E、加强管理区域控制、装修控制、人员进出管理、二次装修违规监督。区域内部设施设备管理等工作。滨江大道的管理也日渐完善，清洁卫生在几次大型的检查活动中获得各级领导的高度评价。并在日常工作中保持良好。绿化地带修剪整齐，缺差也基本补充完毕。充分展示我银都*滨江新城良好形象，为公司的房屋销售打下坚实的基矗

F、善于沟通，主动交流，与业主、客户建立良好的关系，积极处理各项业主投诉，想业主所想，急业主所难，获得了广大业主的一致好评。

G、任劳任怨，勤奋工作，按时上班，牺牲自己的休息时间，勤查勤看勤指导，在每一个时间段，随时关注员工的工作情况，体现人性化管理在企业中的重要性。

2、工作中存在的不足及解决办法：

A、性格急促，太坚持原则。处理办法：改正。

B、个人思想考虑有时不够完善。解决办法：全面权衡利弊，三思而后行。

C、有时态度不够严肃，造成员工仿效。解决办法：端正态度，严肃纪律，以身作则，起好带头作用。

D、个别时候，因事务繁琐，领导下达的任务未及时完成。解决办法：及时完成领导交代的各项任务。

3、下一步工作打算：

A、努力使银都物业管理公司走上正规的管理道路。

B、弘扬银都企业文化，打造物业管理品牌。

C、进一步完善内部管理制度，提高员工素质，展现企业良好形象。

D、努力完成上级下达的各项工作及非工作任务。只要是公司利益，我会全力维护。

E、广拓思路，合理经营，争创效益。

4、对部门及公司工作的意见和建议。

A、任用贤才，调整管理机制。

B、实事求是，公平公正。

物业公司项目经理的主要工作职责 篇5

1、贯彻执行公司的工作方针和计划。完成与公司签订的目标责任书。配合各部门工作

2、主持管理处的管理工作，制定工作计划和工作目标，并组织实施

3、编制本管理处财务预算报告，报公司批准后执行，按照权限，负责管理处日常费用的审查报批

4、负责项目的日常运营管理

5、会同相关部门审核分包项目报价，监督分包方工作

6、负责项目区域内客户关系管理的重要事务

7、制定物业经营计划，报公司审批后按照统一规定执行

8、组织本管理处员工培训，检查员工认真履行管理制度和标准

9、协调配合政府部门工作

10、协调处理物业管理去区域内的紧急情况和突发事件

物业公司总经理致贺辞 篇6

一、二、第二章 书签。

一、(一)(二)(三)

二、三、(一)(二)(三)(四)(五)第三章 书签。

一、(一)(二)(三)(四)(五)(六)(七)(八)(九)

二、(一)(二)(三)(四)第四章 签。一、二、三、四、

········································-3· · · · · · · · · · · · · · · ·· · · · · · · · · · · · · · · ·· · · · · · ·
错误！未定

物业基本概况………………………………………………………………

中宇广场简介 ··················································· 错误！未定义书签。··················································· 通信地址和邮政编码 ············································· 错误！未定义书签。············································· 物业管理概况……………………………………………………………… 错误！未定义

物业服务企业简介 ··············································· 错误！未定义书签。··············································· 物业服务企业介绍 ············································· 错误！未定义书签。············································· 物业服务中心介绍 ············································· 错误！未定义书签。············································· 物业服务中心服务资讯 ········································· 错误！未定义书签。········································· 物业服务企业职责 ··············································· 错误！未定义书签。··············································· 物业服务费用 ··················································· 错误！未定义书签。··················································· 物业服务费 ··················································· 错误！未定义书签。··················································· 水费及公摊电费 ···································

············ 错误！未定义书签。··············································· 其他费用 ····················································· 错误！未定义书签。····················································· 费用缴交 ····················································· 错误！未定义书签。····················································· 保险 ························································· 错误！未定义书签。························································· 设施及服务项目…………………………………………………………… 错误！未定义

日常服务项目 ··················································· 错误！未定义书签。··················································· 客户服务 ····················································· 错误！未定义书签。····················································· 电梯服务 ····················································· 错误！未定义书签。····················································· 供电服务 ····················································· 错误！未定义书签。····················································· 供水服务 ····················································· 错误！未定义书签。····················································· 清洁保洁服务 ················································· 错误！未定义书签。················································· 绿化养护服务 ················································· 错误！未定义书签。················································· 除四害服务 ··················································· 错误！未定义书签。····························

物业公司总经理工作总结 篇7

1 新时期物业公司的会计核算和财务管理的特征

市场经济环境下物业公司在会计核算和财务管理方面呈现出一些新的特征, 更多的体现出物业公司的服务本质, 对物业公司提出了一些更高的要求。

(1) 综合性强。物业公司作为一个专业机构, 接受物业所有人的委托对委托人的房屋以及配套设施进行合法的经济管理。物业公司为委托人提供的是服务, 并且是综合性、持续性和全天性的服务。物业公司所涉及的服务比一般服务业更加多样, 因此这就要求物业公司必须提高自己在会计核算和财务管理方面的管理水平, 应用现代化的动态分析提高对财务预算的控制能力, 建立数字化、综合化的会计核算和财务管理体系。

(2) 涉及范围广。新时期的物业公司提供给委托人的不是一种个人服务, 而是群体服务, 并且是一种即时服务。物业公司在提供给委托人服务的过程中就必须涉及到资金成本的运转问题。物业公司需要对房屋以及配套设施进行环境的维护、设施的日常保养, 并支付员工的工资。可以说物业公司每个环节的活动都离不开资金的直接支持, 否则物业公司就无法为委托人提供持续的服务。因此物业公司内资金的流动对于物业公司开展各项服务业务都有着直接的影响, 物业公司的会计核算和财务管理涉及到整个物业公司业务的方方面面。这就要求物业公司能够协调各部门之间的关系, 做好各部门之间的资金分配, 保证资金的合理流动。

2 当前会计核算和财务管理方面存在的问题

我国的物业管理目前还处于初级阶段, 会计核算和财务管理仍然是物业公司在新时期发展的重点和难点。目前我国大多数物业公司的会计核算和财务管理水平都不高, 没有在全行业建立起完善的会计核算和财务管理体系, 因此各个公司各自为政, 导致很多物业公司的会计核算和财务管理还存在一些问题, 难以适应新时期的发展要求。

(1) 会计核算和财务管理的制度不完善。当前我国很多物业公司都没有建立起与新时期的市场经济体制相适应的会计核算和财务管理体制。会计核算和财务管理的基础资料不完善, 财务人员没有严格按照相关制度对账目进行分类, 也没有及时的建立账目, 导致原始资料的真实性受到了很大的影响。在物业公司中经常出现打白条的现象, 没有完善的会计资料和手续。特别是一些重要的物业服务业务都没有签订相关合同, 很难入账。由于体制的不健全, 会计科目中的收益性支出和资本性支出难以区分, 没有对公司财产进行定期的盘点或者盘点不仔细。这些问题都会造成物业公司内部的账目不清, 影响会计核算和财务管理的规范性。

(2) 对资金的管理缺乏力度。物业管理离不开资金的支持, 因此资金的合理利用和充足的流动性对于物业公司的正常运转和发展有着至关重要的作用。这就要求物业公司必须对资金进行高质量的管理。物业公司资金的来源主要是楼房建设的启动资金和维修资金, 还有向委托人收取的管理服务费, 以及一部分经营性收入, 这些收入的数量相对有限。物业公司总体上的规模较小, 资金实力有限, 而物业公司对资金的重视程度不够, 对资金的管理缺乏力度, 没有形成资金的合理流动和优化配置。

(3) 成本核算方式不合理。目前我国很多物业公司都没有建立起合理的成本核算方式, 大部分都是由公司的财务部门来对成本进行集中核算, 设置出成本的明细科目。而相关的管理处和职能部门都没有参与成本费用的核算。物业公司的服务范围和管理区域较广, 一个物业公司通常要管辖多个小区, 这就要求对成本核算进行精细化管理, 根据项目的不同类别设置更为详细的成本账目, 包括明细分类账目以及辅助核算账目。合理的成本核算能够为物业公司提供更优质的管理, 并为公司的决策层提供更为准确的决策依据。

(4) 会计核算体系不统一。物业公司没有建立起统一的会计核算体系, 难以吸收先进的会计核算理念和经验。目前大多数物业公司的会计核算体系都比较松散, 大多根据物业公司的经营情况来决定。这种不统一的会计核算体系阻碍了物业公司的进一步发展。

(5) 陈旧的成本管理模式。当前物业公司对成本的管理无非是依靠企业的规模效益、与供货商进行谈判、控制运营费用, 降低预算等几个办法。这些都只是从初级阶段来降低成本, 没有触及成本降低的根源。这种成本管理模式只在物业公司的内部管理中进行, 而没有涉及到物业公司的对外服务上, 没有充分考虑物业公司的品牌和市场形象, 影响物业公司的全面发展。在整个成本管理的过程中容易出现管理漏洞, 造成财产损失。

3 物业公司会计核算和财务管理工作方面的改进措施

(1) 建立完善的会计核算和财务管理的制度。物业公司要满足新时期的发展需求, 就必须建立完善的会计核算和财务管理的制度, 严格按照国家的相关规定进行建账, 重视财会人员的业务培训, 提高财会人员的业务水平。建立并执行严格、科学的会计管理制度和会计监督体系。提高对原始凭证的重视, 加强审核和稽查工作, 做到保质保量。

(2) 对资金进行科学的财务分析, 合理使用资金。资金对于物业公司的发展非常重要, 物业公司要对资金和收益进行合理的财务分析, 合理调配, 确保资源利用的最大化。物业公司的收入主要有几个方面:物业公司向委托人收取的服务费用;物业公司实行多元化投资所得到的投资收益。其中物业公司收取的服务费是物业公司的主要日常收益, 也是维系物业公司日常运转的资金。物业公司必须对资金进行科学的财务分析, 对财务情况进行调查并及时向委托人公开。物业公司要对自己的资产和负债情况进行了解和核算, 以判断未来的运营风险, 以决定未来的发展走向。

(3) 完善公司内部的绩效考核制度, 提升管理水平。物业公司提供给委托人的不是产品而是服务, 这就离不开人才的作用。物业公司在运营的过程中, 人工成本占据了百分之七十到八十的管理成本, 因此要提高物业公司的服务水平, 减少运营成本就必须降低人工成本, 提升公司内部的管理水平。物业公司要建立起科学的绩效考核制度, 不仅对财会人员要进行绩效考核, 更要将绩效考核的范围扩展到所有员工, 提高员工的工作效率以及整个公司的管理效率, 节约人工成本, 从根源上提升财务管理的水平。

(4) 加大资金管理的力度。物业公司要适应新时期的发展趋势, 提升会计核算和财务管理的水平, 就必须加大对资金的管理力度。对资金的运作水平进行提升, 对资金要实行跟踪管理, 资金的使用和调度必须规范, 绝不能出现挪用和贪污行为。对于应收的账款要及时催收, 促进资金的回笼速度。特别是在新时期市场经济环境下, 物业公司要对资金的使用情况和分配进行了解, 及时将闲置资金用于他用, 提高资金的利用率, 控制公司的运转成本。

总之, 在新时期市场经济的大背景下, 物业公司必须提高会计核算和财务管理的水平, 建立完善的、科学的会计核算和财务管理制度, 进行规范化管理。物业公司只有认清形势, 改正问题, 做好资金的运作和管理, 充分认清会计核算和财务管理对于物业公司发展的重要性, 才能适应新时期市场经济条件对物业公司的发展要求, 提升竞争力。

摘要：物业管理行业在我国属于充满竞争力的新兴产业, 属于服务业, 因此必须重视服务本质。物业公司要有所发展, 就必须重视会计核算和财务管理工作, 本文主要对物业公司在会计核算方面存在的问题进行分析, 探索在新时期会计核算和财务管理方面的发展方向。

关键词：物业公司,会计核算,财务管理

参考文献

[1]宋丽群.浅谈物业公司财务管理存在的问题与应对措施[J].现代商业, 2012 (29) .

[2]于博, 李湘松.机遇责任挑战———记北京新纪家园物业带头人李柏松[J].中国物业管理, 2013 (08) .

家里被盗物业公司是否有责任 篇8

今年10月份，我们一家从外地旅游回来，惊奇地发现家中被盗了，丢失的物品包括几副名贵的艺术品，部分值钱的衣服和首饰，还有三千多元的现金，总价值达到五万多元。

我赶紧报了警，公安机关通过侦查发现，盗贼是从我家厕所的窗户爬进来的。由于这个小区装有远红外报警装置，而且厕所的窗户后边就安着一个，所以我觉得找到盗贼并不难。看一下物业公司的监控录象就可以了。但令人失望的是，从监控录象中并没有发现任何线索。这时有个邻居告诉我，前天看到一个形迹可疑的人从楼道里出来，背着个包袱，是从大门走出去的。我去物业公司询问此事，得到的答复却是小区出入登记上没有显示。

我非常生气，记得当时买房子时，开发商就承诺，为了保证小区的安全，小区内将安装摄像探头，小区内的一切活动将通过监视器显示在中控室的屏幕上，同时在四面墙上安装了报警器，为了进一步保证安全，在门口设有保安人员，负责出入人员的登记。请问，我家被盗，物业公司是否有责任呢？

方红棉

方红棉同志：

物业公司总经理岗位职责 篇9

2、负责管控项目环境清洁绿化、客户服务、设施设备管理、社区文化活动管理等工作， 确保项目的服务品质不断提升;

3、负责组织与开发商的物业接管验收;

4、依据公司年度工作计划，审核所管辖部门编制的年度工作计划，跟踪、分析计划执行情况，保证本项目工作的有效运行;

5、负责项目各部门人员工作岗位、职责的合理安排，并负责对所管辖人员的工作绩效进行合理的考评;

物业公司总经理先进个人事迹材料 篇10

失学不能失志，不能屈从命运的安排，我决定外出打工。怀揣着家里仅有的50元钱，告别了养育我16年的父母和病床上的奶奶，只身一人来到繁华而陌生的省会郑州，开始了和所有打工妹一样的寻梦历程。

到郑州后，经人介绍，我找到了第一份工作保姆。苦点累点我不怕，但他们对我的歧视极大地伤害了我的自尊心。因为牵挂着奶奶的病情，有一天，我用阿姨家的电话往老家打了一个长途，得知奶奶的病仍很重时，我禁不住哭出声来，被阿姨家的奶奶发现了，她数落我私自打电话浪费了她家多少钱之后，我被辞退了。

李少华：首都“物业”公司第一人 篇11

说起李少华这个名字，好多人都对不上号。可是，您只要进了北京城，一打听“三替集团”，也就是三替城市管理（集团）公司，那真是：无人不知，无人不晓。

三替集团顾名思义，就是一替政府排忧，二替社会解难，三替百姓受累。

宠辱不惊，逆境练人

李少华对下岗职工特有的热情和他童年时代的苦涩确实有一定的关系。1951年1月9日，他刚来到这个世界，父母就离异了，由母亲拉扯着他和年幼的哥哥艰难度日。

“文革”中，母亲和哥哥被发落到农村老家。北京城里的家被“造反派”砸成了一堆垃圾。无依无靠的他流浪街头，与几个要饭的乞丐搭伴，捡吃别人扔掉的包子皮儿，实在饿极了就去餐馆吃残汤剩饭。晚上就睡在广济寺大门口。

求生的欲望迫使他走进广济寺，恳求老和尚收他为徒。老和尚对他说，现在寺院里的僧人都难以温饱，怎能收你呢？

在如此艰难的处境中，他曾萌发过轻生的念头。然而，他想到：真要就这样死了，对不起生养自己的母亲;再苦也要为苦命的母亲活着。

人间的苦难反倒练就了他强烈的自强欲望与征服逆境的性格。1969年他下乡插队当知青，1973年成为工农兵大学生。毕业后，进入国家机关，此后一路绿灯又当干部又出国，大锅饭吃得舒舒服服。1990年他突然“下海”，成为一般人不能理解的李少华。

“下海”容易，要把自己变成“航空母舰”可就太难了。

他能够在创业初期，揽到春节前给中国社科院职工送大米的“肥活”，虽然利小，他却信守合同。为了按时把两吨大米按份送到每个职工家中，李少华带着几个小伙子，从“小年”开始，扛着米袋，顶着寒风，几乎跑遍了京城的大街小巷。

当他们送完最后一袋大米时，已是大年三十晚上7点多钟。

李少华看着跟着自己如此拼命的公司员工，感动得请他们到饭馆吃了一顿除夕饭，并把自己兜里的钱，全给大伙分了红包。但是，竟忘记给自己留坐车的钱。身无分文的李少华在除夕之夜，从夕照寺走回西四的家中……

支边扶贫和抗震救灾他一马当先

经过两年多的苦干，李少华的公司得到了飞速发展，既形成了产业规模，也有了资本积累。在支边扶贫活动中，他跋山涉水来到深山之中的贫困人家，每逢见到贫困的家庭，忍不住泪水夺眶而出，随之倾囊相赠……

从那以后，他积极参与光彩事业工程：为国家级扶贫地区黔西南州相继解决了600名青年就业;为山东老区、河北贫困地区相继解决了600人就业;为河北张家口震后地区解决了32名孤儿就业;为1998年抗洪救灾捐资10万元;为北京解决好一批“老知青”的长期安置问题;积极参与北京地区“携手奔小康”的扶贫工作。

他积极参与社会公益事业：为国庆50周年提供了价值100万元的清洗原料，解决了5000个厕所除臭问题;连续安置下岗职工再就业1万余人次。

2008年5月12日，汶川地震震惊全国，这场地震给灾区同胞造成了巨大的创伤和痛苦，灾难洗劫，举国震动，全民悲恸。巨灾牵动了全国人民的心，也牵动了李少华的心。

他先是安排女儿李萌第一时间赶往四川什邡市，深入红白、蓥华、洛水、八角、湔氐、师古等6个重灾乡镇开展志愿服务，还收养了一名在地震中丧失双亲的5岁孤儿邓帅勇。随后，李少华亲自携带百万现金，率领公司的8个青年骨干奔赴什邡。

由于北京三替公司是一个劳动密集型企业，可以解决各类人员的就业问题。因此，公司在灾区市、镇、村开展现场“献爱心、送岗位”的大型招聘活动，提供了近千个就业岗位，并与什邡市政府签订了《劳务合作意向书》和《合作办学意向书》。相继分三批将这些从灾区招收的闲置人员接送到北京三替公司安排吃住、安置工作。

同时，李少华还与什邡市政府订立了手拉手就业的长期合作协议，将什邡市作为三替公司的一个培训基地，切实地为当地闲置劳动力、农民工解决就业问题。

2008年12月11日，什邡市人大常委会从全国数千名候选人当中，确定了李少华等13名在抗震救灾和献爱心工作中做出巨大贡献的有功人员，授予“荣誉市民”称号，进行鼓励和表彰。李少华在发言时谦虚地说：“这是我应尽的义务和责任。享誉此称号，这是北京市民的光荣，是北京企业界的光荣，更是北京民营企业的光荣。”

城市服务的引领者

李少华说起自己参与筹建中国第一家方便面厂和在北京建立第一家快餐店时，就感觉时间过得真快。回忆1991年他去工商局注册中国第一家社会服务产业公司——“物业”公司的时候，人家还问他说的“物业服务”是什么玩意儿？因为工作人员没有听说过。

从他的第一个物业公司到现在，这才几年哪！咱不说全国有物业管理公司3000多万家，光北京就有30多万家物业管理公司。

当然，这说明物业管理被人们逐渐接受，新生事物表现出蓬勃的生命力。但是，其中相当多的是在原有房屋管理模式的基础上套用物业的形式出现的。导致这种局面的原因，是许多单位领导不想让物业这块“肥水”流入“外人田”。而这不肯轻易流失的“肥水”却再一次加重了机关单位乃至国家财政的负担，又因其缺乏专业化技能、社会化分工而导致效率低下、恶性循环。

另外，随着改革开放的不断深入，许多国外、港澳地区的物业公司开始进入国内，成为与三替集团相抗衡的力量。

不少大公司、大机关请来了日本、香港的物业顾问，一个企业年费用l50万到200万元不等。三替集团同样水平的物业顾问年费用不足其10%，却因为太本土化而被拒绝。

实际上，不论是日本人或其他国家承揽的物业管理，许多具体的服务又都分包给了三替集团和与三替集团类似的分公司。

俗话说，商场如战场。积极主动地去迎接挑战也是李少华的独到之处。

1996年他赴美考察，尤其是成为美国纽约市的荣誉市民以后，他打破了中国政府组建科研机构的传统格局，出资申报成立了由市政管委领导为顾问、城市管理专家为指导、年轻博士为骨干的“三替城市管理发展研究中心”。

“中心”成立后专门研究我国城市管理与国际化差距、城市管理宏观战略和涉及城市管理政策的课题。研究城市交通、城市人口环保、城市垃圾处理和城市社区管理等微观课题。

现在，三替集团公司发展到16个分公司，员工是半军事化管理。我曾看见三替集团公司6800名员工，身着各式各样工装，整齐有序地聆听着李少华精神抖擞、慷慨激昂的讲话。

季羡林先生曾经说过，“如果人生有意义与价值的话，其意义与价值就在于对人类发展的承上启下、承前启后的责任感。”李少华最厉害的“独到之处”就是他具有强烈的社会责任感，同时推动着企业不断向前进步。

63岁学练太极拳、太极剑和太极刀

对于人生而言，60岁不啻一个人生的转折节点。大多数人的身体素质下降，没有了年轻时的激情，甚至削减了对生活的热爱。从曾经站在人生的前沿直面风风雨雨，到退休赋闲的平淡而无味，难免会有一种消极、失落萦绕心头。

目前63岁的李少华又何尝没有感到精力、体力力不从心？但他作为一位民营企业家，肩负着企业和员工发展生存的重担，备感责任重大，无时不在思量着企业如何生存发展，几千名员工的糊口问题如何解决，如何保持健康的身体和充沛的精力。女儿推荐他找王教练、徐教练、曹教练学习太极拳、太极剑和太极夜行刀。

要说“瞎比划”地练练太极拳、太极剑还没有问题。可这么大年龄要学习太极刀，教练们都摇头说：“谈何容易！”

一年后，我见到李少华晨练的太极拳刚柔相济、舒展大方，鼻吸清气，口吐浊气，圆活顺畅如行云流水。

演练的太极剑轻灵柔和、优美潇洒，剑法清楚，形神兼备。一招一式刚中寓柔，一拳一脚似风生水起。

尤其是太极夜行刀，63岁、身高1米80的李少华，时而横步藏刀，时而青龙出水，走刀如猛虎，行步似灵猿，快慢相兼，威而不拙。把十三刀法中砍、剁、撩、抱、斩、点、扫、格、挂、扎、托、缠、带的特点都表现在跳跃腾挪上，俨然是一位专业的武师。

王教练说李少华毅力超人，说他打破了60岁不学刀的惯例。所以女儿调侃地送他个绰号：“太极疯”！

我们常说，中国很大，但中国还不强。实际上一个国家的强大，与国民的社会责任感是密不可分的。

我深信，如果国人都能够像李少华这样具有强烈的社会责任感，具有超人的毅力，我们的国家一定会变得更强大，人们生活一定会更幸福，我们的中国梦一定会更美满！

（编辑·韩旭）

物业公司经理致辞 篇12

尊敬的各位枫林湾业主，亲爱的乡亲父老，大家上午好！我是河南房地美物业服务有限公司，枫林湾项目经理——周坤鹏。衷心欢迎大家的到来。

现如今，社区物业服务已经成为购房者考虑的关键因素之一，我们河南房地美物业服务有限公司成立于2011年8月，同时携手国际4大物业管理企业之一的戴德梁行，秉承以人为本，的人文精神和客户利益至上的核心准则，立志打造国际化、专业化的物业服务，目前我们公司服务的项目有，开封新晋美-悦都，灵宝-长安悦府，威海-花千墅，等一些高端项目。

2014年4月17日，公司与枫林湾项目签订物业合作协议。为通许引进首家专业化物业服务管理企业。我们将融合国际先进物业管理理念，给您一个星级的家！

同时我们有信心也有能力通过两公司全体员工的不懈努力，将枫林湾打造成通许最有影响力和标杆性的，高端、安全、和谐社区。我们将为每一位业主提供最贴心的物业服务。

物业公司项目经理职责 篇13

1.在公司总经理的领导下，根据公司总体战略发展目标的需要和上级公司的政策，组织物业项目部全体工作人员开展日常管理和服务工作，对外承接楼盘、负责物业管理方案/环境管理方案的制定实施，物业接管验收，交房等管理工作。

2.负责督导公司小区管理、环境清洁绿化、客户服务、住户投诉、设施设备管理、维修管理、社区文化活动管理等工作，确保公司整体服务质量的不断提升，满足公司发展需要。

3.负责组织与开发商的物业接管验收。

4.依据公司工作计划，审核所辖部门编制的工作计划，跟踪、分析计划执行情况，保证所本部门工作的有效运转。

5.组织、保证小区各项安全管理、环境清洁绿化、客户服务、设施设备管理制度的贯彻执行，协调、监督政策的执行，保障公司利益。

6.负责部门人员工作岗位、职责的合理安排和制定，不断提出合理化建议，完善部门组织架构及人员岗位职责，并负责对所管辖人员之工作绩效进行公正合理的考评。

7.积极做好本部门人员的人事管理工作，负责所辖员工的工作业绩考核，包括合理安排人员加班、值班，内务检查、文体活动的开展等。

8.联络和监察清洁、设备、维修的承包方，确保其提供高素质服务。

9.与业主、租户和承包方保持良好关系以加强物业管理效能 10.负责组织召开住户恳谈会，加强与业主、租户的沟通，了解客户的需要，完善各项工作内容。负责公司与住户之间的沟通，接待业主、租户来访，阅办和处理住户信函，处理住户投诉，做好相关的质量记录，并按公司质量体系文件要求，安排人员做好回访工作。

11.负责组织部门内有关人员的业务培训及职业安全教育，不断提高业务技术素质。

12.协助监督小区日常的业务管理中的财务开支，减少浪费现象，协助催缴物业管理费及跟进有关的法律活动。

项目副经理岗位职责（客服）

1.负责协助项目经理监督、检查、指导所辖项目的安全管理、消防管理、环境管理、客户服务、客户投诉、设施设备管理、维修管理、装修管理、社区文化活动管理等工作，协调相关工作，提出合理化建议，并监督改进。

2.负责协助项目经理制定和完善内部的各项管理制度、岗位职责，制定各专业口作业程序、考核评分标准及奖惩措施，经报批后组织实施，以确保各项工作有序进行。

3.负责协助项目经理组织催缴物业管理服务费，并跟进与收费有关的法律活动。4.负责协助项目经理组织与开发商的物业接管验收，客户入伙相关工作。

5.项目经理经理不在岗时，负责管理项目经理的日常事务，包括组织每周召开工作例会。

6.负责项目档案资料管理、收发文管理、物资管理、考勤管理。

7.负责制订社区文化活动计划,报项目经理经理审核。策划组织实施社区文化活动，评估总结各项活动开展情况，填写社区文化活动记录表。

8.负责每月至少抽查两次安全管理部、维修组值班情况，并做好记录及时向项目经理汇报。

9.负责直接管理客户服务员，指导、监督、检查前台接待工作。

10.负责处理客户服务员上报需协调处理的客户问题。11.负责与住户之间的沟通、访谈，接待客户来访。12.负责受理客户投诉，协调相关部门处理，并及时向项目经理汇报。

13.完成领导交办的其他工作。

项目副经理岗位职责（维修）

1.参加小区物业管理验收和交接工作，负责小区全部工程资料的交接和使用管理工作。

2.负责各项工程的联系、跟踪和检验工作，对工程质量进行评估，及时与施工单位、开发商联系、协调，确保小区物业的质量问题在短期内得到解决。

3.负责协助项目经理制定和完善内部的各项管理制度、岗位职责，制定各专业口作业程序、考核评分标准及奖惩措施，经报批后组织实施，以确保各项工作有序进行。

4.项目经理经理不在岗时，负责管理项目经理的日常事务，包括组织每周召开工作例会。

5.联络和监察工程维修、设备保养分承包方，与其举行定期工作联系会，确保其提供高素质服务。

6.负责公共设备设施维修业务指导及日常管理工作，不断提高所辖部门的工作效率。

7.负责公共设备设施大、中修计划及年检计划的审核及实施，把握现场质量控制。

8.组织定期的消防设施、安防设施和机电设备检查，确保其处于完好的状态。

9.负责组织召开工程方面的专题会议，及时了解、处理信息和工作中存在的问题、难点，并积极采取各种措施予以改进。

10.负责每月至少抽查两次安全管理部、维修组值班情况，并做好记录及时向项目经理汇报。

11.负责部门维修人员的培训考核；制订部门维修人员培训计划，评估培训效果。