物业管理中公共维修工程成本控制策略
摘要：随着我国城市化的逐步推进，居民住宅的数量也在逐年增加，而物业管理就是对居民住宅共有建筑及设施进行管理的经营活动。公共维修是物业管理中一项十分重要的工作，必须要加强重视。在现阶段的物业管理成本中，公共维修成本占比很高。本文就针对物业管理中控制公共维修工程成本的必要性进行了研究，提出了物业管理加强公共维修工程成本控制的策略，主要有做好事前事中事后控制、制定好成本计划、做好维修成本控制、建立对应的考核制度。
关键词：物业管理;公共维修;成本控制;策略
市场经济改革的深入推进，各行各业在发展过程中都面临着新的机遇与挑战，伴随着城市住宅建设的大面积推进，物业管理行业也应运而生。但是在物业管理工作中，之所以管理成本居高不下，一个十分重要的原因就是公共维修工程的成本难以降低。本文就针对物业管理中公共维修工程成本控制的相关问题进行了分析。
1 物业管理和公共维修工程的内涵
1.1 物业管理的内涵
19世纪60年代的英国，城市化进程加快，大量居民开始涌入到城市中生活，物业管理就在这样的社会大环境下应运而生。但是相对于西方国家来说，我国的物业行业发展较晚，国内首家物业公司成立于20世纪80年代，最早属于香港企业[1]。对于我国城市居民来说，物业管理还是一个十分新鲜的事物，其主要是物业企业在小区业主的委托下，代为承担小区管理相关方面的工作，及时对小区居民共有的基础设施、建筑区域等进行维护。在我国，《物权法》中有明确规定，在小区物业的管理方面，可以是小区业主共同协商解决，也可以是在小区业主的共同授权下，由物业服务机构代为统一管理。通常而言，物业公司提供给小区业主的服务主要可以分为三种，即委托性服务、针对性服务、常规性服务三种。现阶段，物业公司在向业主提供服务的过程中，其收取的报酬有国家指导价和市场价，其主要依据就是当地的平均消费水平以及物业服务的项目。同时，企业在向小区居民提供物业管理服务的过程中，要始终坚持职权统一、公平竞争、业主主导、依法行事、统一管理、专业高效、服务第一、合理收费的原则。最近几年，随着国家对于房地产行业发展的管理力度逐年增加，住宅型物业的发展速度有放缓的趋势，工业型的物业以及商用型物业的发展速度却在逐年增加。但是从整体的角度来讲，在我国物业行业的发展中，住宅型的物业依然占比较大。
1.2 公共维修工程的内涵
在很多人的印象里面，公共维修的主要内涵就是对小区内的一些基础设施以及建筑进行小修小补，工作开展过程中，并不需要有较大的资金投入，其实这种认识是存在严重问题的[2]。在小区内公共设施的维护和维修工作中，其主要的目的就是使建筑的各方面性能能够满足居民日常的生产和生活需要。在工程维修过程中，要想保证维修的质量，延长相关设施的使用寿命，增进设施的功能及外观效果，就需要投入大量的资金。因此在实际维修工作开展的过程中，必须要对工程的维修成本以及计划投入的资金有充分的规划，如此，才能在保证维修质量的同时，最大限度地保证物业企业的经济利益。
2 加强物业管理中公共维修工程成本控制的必要性
在我国，物业管理工作中，最主要的内容就是对小区范围内的基础设施以及建筑等进行维护、改造、管理，对于因老旧而存在危險性的设施，要及时进行拆除，所以在物业管理成本中，占比最大的项目就是公共维修项目。现阶段，小区管理过程中，维修基金主要包括两个部分，一是业主在物业费中缴纳的专项维修储备基金，二是根据实际维修需要向业主收取的专项维修基金。通常而言，业主在购买房产的时候，购房款的2%～3%即为公共维修基金，当业主初次缴纳的维修基金无法满足维修的要求时，就需要在当地房管部门的配合下，由业主大会发起，向全体业主收取房屋维修基金，收取的金额根据国家的标准和业主住房面积的大小来确定。专项基金必须要用于小区公共设施的维修、改造和更新，物业管理部门要避免将专项资金挪作他用[3]。现阶段，城市中还有很多使用年限较长的建筑，这些小区由于受历史原因影响，很多都没有专项的维修基金，小区的公共维修费用很多都是由小区所属单位拨款或是业主协商集体出资的形式来进行筹集的，但是由于一些小区的公共设施维护不到位，很难满足业主的需求，导致物业公司工作开展的难度大幅度增加，同时，作为商业性质的企业，长期无法获得较高的利润，也会影响企业自身的健康发展。因此，在开展物业维修工作的过程中，需要加强对资源配置的优化，在保证维修质量的基础上，控制好成本，进而有效地提升居民对于物业服务的满意度。
3 物业管理加强公共维修工程成本控制的策略
3.1 做好事前、事中、事后控制
物业企业在实际的经营过程中，要想实现对公共维修成本的控制，就需要从整体的角度出发，针对公共设施维修的各个环节做好规划。物业公司在开展公共维修工程的过程中，需要对施工的各个环节进行控制，大致可以分为三个环节，即我们常说的事前控制、事中控制和事后控制等方面的工作。
首先，从事前控制的角度来讲，也就是物业公司在制定本年度公共维修工程成本预算的过程中，需要充分分析上年度公共设施在使用过程中的损坏情况，以此为依据，确定本年度公共维修工程项目及成本[4]。在制定工程计划的过程中，公司的工程部需要对本年度需要维修的项目进行统计，形成维修项目清单，项目维修清单的主要内容包括需要维修的项目、规模、项目的内容、维修工作需要的资金等，此项工作完成之后，需要及时将项目维修清单交由财务部门审核。财务部门需要综合分析现阶段市场上维修材料的价格、历年的维修项目成本数据等各方面内容，对本年度公共维修工作开展过程中需要的资金投入进行预估。总的来说，事前控制的主要目的是确定维修工程项目并预估资金投入额，以便于全面掌握物业管理工作实施后所需要的各项资金，并严格控制各项资金，进而提升成本控制的有效性。
其次，从事中控制的角度来讲，物业公司在开展公共维修工作的过程中，一方面要做好项目的事前控制准确把控资金投入额，另外还需要做好事中汇报以及按照合同付款等方面的工作。在进行项目事前控制工作的过程中，对于维修合同的签订，物业公司的财务部门需要全程参与。第一，财务部门要在充分分析预算材料的基础上，加强对各个维修环节成本的控制，同时根据需要维修的项目，制定维修预算表格，财务部门的主要领导要重视对维修项目的金额、合同的内容以及整体维修工程的预算进行分析，只有财务管理部门通过了项目的维修方案，负责相关工作的部门才能进行合同签订。在维修合作企业的选择上，物业公司还需要对选定公司的信誉以及资质进行审核，使维修工程的质量得以保证。而在项目的事中环节，物业公司的管理人员要依据项目的维修工程款预付的相关规定、工程资金的相关使用规定以及维修工程开展的各项规定，将工程预付款付给维修企业;同时，在维修工程的实际施工过程中，对于工程施工各个环节的实际支出以及工程的进度，物业公司财务部门都要给予必要的关注。而在工程进行中的合同付款环节，财务部门要重视审核工程负责人员的验收签字情况、工程款的发票回收情况。除此之外，在实际的施工过程中，遇到具有较好信誉度的维修单位，物业公司也可以考虑与其建立长期合作关系，一方面可以获取维修企业的一些优惠政策，一方面可以有效地降低公共维修工程的成本。同时，也可以通过竞标的方式来选择维修企业，在对维修企业的资质、信誉度、报价等方面的信息进行综合分析的基础上，选择合适的维修企业。另外，在日常的管理工作中，发现损坏或是老化的设施以及建筑，要及时采取有效的手段进行维护和修补，针对出现的小问题，要做到随时发现随时处理。同时对于维修企业的信息，物业公司要注意搜集与分析，尤其是对于维修材料的价格等方面的信息，物业公司的工程负责人员必须要有充分的认识，进而有效地实现对工程的维修成本进行控制的目标。
最后，从事后控制的角度来讲，在一个自然年度结束之后，要对小区内公共设施以及建筑的维修情况进行统计，对本年度公共维修资金以及获取的收益进行综合分析，为下一年度维修计划的制定、维修成本的预估等提供完善的参考依据，使公共维修工程的成本能够得到合理的控制。
3.2 制定好成本计划
所谓的成本计划，主要指企业生产经营总预算以货币形式规定企业在计划期内产品生产耗费和各种产品的成本水平以及相应的成本降低水平和为此采取的主要措施的书面方案[5]。成本计划制定的一个最主要的目的就是在保证维修质量的基础上，充分调动工作人员的积极性，实现对各个维修环节管理有效性的提升，在实现成本控制目标的同时，提升维修企业的收益。从整体的角度来讲，企业管理中，成本管理具有非常重要的地位，能够有效地提升企业的利润率。因此，在开展公共维修工作的过程中相关人员必须要对成本控制方面的工作加强重视，在提升维修质量的同时，控制好维修工程的成本。除此之外，相关管理人员还需要提前制定计划，加强对维修过程中投入的资金的管理，实现预先制定的成本控制目标。
维修人员在正式开始施工之前，需要对施工现场的情况有充分的了解，这样才能保证维修工程的施工符合实际需要，同时对施工的设施要及时进行登记，要注意记录维修的情况，包括维修的地点、时间、设施的损坏程度和其他的干扰因素等，维修人员必须要对设施的情况有充分的了解，这些都是在进行成本规划工作的过程中，相关人员必须要掌握的信息。维修人员正式开始维修工作之前，要提前进行实地考察，对设备的相关参数进行测量，进而对需要的费用进行预估。在此基础上，对所有需要维修的公共设施和建筑的情况进行统计。在实际的施工过程中，如果在没有特殊情况的前提下，要避免实际支出超出预算的情况，实现成本控制工作的目标。
要想提升预算的准确性，就需要加大对计划成本的管理力度。相关人员在制定成本计划的过程中，对于收集到的相关材料要及时进行整理和分析，进而对施工的工作量做好预估，同时参考前一年的成本控制数据，确定成本控制的方向，提升施工过程中的维修材料费、人工成本费等数据预估的科学性[6]。同时，技术人员要提前确定施工过程中需要的设备，在公司现有的资源条件下，创新施工方式。在维修计划工作的审查中，施工人员要积极配合上级领导的工作，认真对待领导交代的各项工作任务，积极听取上级领导的意见和建议，实现成本控制的目标。
在制定成本计划的过程中，要想提升成本计划的精确性，就要重视维修成本核算，同时，根据实际情况，确定成本计划。制定成本计划的主要目的就是力求创新技术措施，做好各种资源投入的控制，实现节约维修成本的工作目标。
3.3 做好维修成本控制
在实际的维修施工过程中，定额管理是一项十分重要的工作，工作人员必须要加强重视。对于施工过程中的原始记录，施工人员需要不断进行完善;进入施工现场的维修原材料，需要提前对其质量进行审核;不断地针对施工方案中存在问题的地方进行改进，通过对每一个环节的施工成本进行控制來实现整体的成本控制[6]。如果实际的施工成本超过了预期，就要依据需要维修项目的情况，重新对项目的计划进行审核，但是必须找到超支的原因。在实际的维修过程中，如果没有出现特殊情况，就要最大限度地避免超支的发生。
在维修的过程中，技术人员要采取多种方式对维修过程进行记录，同时，维修工作结束之后，要妥善地保管这些记录，为以后出现问题提供必要的调查依据。在维修材料方面，首先在保证材料质量符合施工需要的基础上，方可使维修材料进入维修现场，对于不合格的维修材料，要做到早发现早处理，在保证维修质量的同时，实现成本控制的目标;除此之外，新技术的使用也是控制维修成本的一个十分重要的手段。对于施工过程中产生的直接费用，要定期进行核算，将计划施工成本和实际的施工成本进行对比，进而对于施工过程中出现的各种问题，要做到早发现，早解决，避免后期问题扩大导致施工成本超支的情况。
此外，在维修工作开展的过程中，还需要对安全问题给予高度的重视，避免因安全问题给企业带来意外成本。关注安全，一方面是维修工作开展过程中的安全措施是否落实到位，一方面是要保证设施在使用过程中的安全，也就是要保证维修的质量。物业公司负责安全问题的人员需要定期对施工的过程进行检查，同时，加强对施工人员的安全教育力度，在保证维修人员在施工过程中自身安全的同时，也要保证设施使用人员的安全[7]。同时，物业企业还需要经常对维修人员进行交通安全和防火安全相关知识的培训 ，避免施工过程中发生安全事故，给维修人员的家庭生活带来不利的影响，增加物业企业的成本。
3.4 建立对应的考核制度
公共维修工程中，施工成本的控制和成本计划的执行情况需要定期进行考核，保证工程成本控制的目标能够顺利达成。定期考核参与维修工作的员工，可以有效地调动员工工作的积极性和主动性。要将员工各项福利待遇的发放和设施建筑维修效果的质量、维修材料的质量、执行安全维修规定的情况有机地结合到一起，这样的考核方式一方面能够使维修人员在工作的过程中具有更强的责任感，还能有效地激发员工钻研技术的积极性，提升维修人员专业素养的同时，实现公共维修成本控制的目标。
在考核制度的建立上，要保证相关的制度能够充分调动相关人员的工作积极性，提升对安全问题的重视力度，避免维修人员在工作过程中发生危险的可能性，在安全的前提下，实现成本控制的目标。
4 结语
综上所述，物业管理工作中，公共维修是一个十分重要的组成部分，在对小区的建筑、公共设施等进行维护的过程中，由于项目繁多，分工复杂，不同岗位的工作人员在实际的工作过程中经常需要进行密切的配合;在实际的维修过程中，非常容易出现实际支出超过预算的情况，正是因为这样，做好成本控制工作十分有必要。在开展物业维修工作的过程中，需要加强对资源配置的优化，在保证维修质量的基础上，控制好成本，进而有效地提升居民对于物业服务的满意度。要保证物业企业的利润率，相关人员就要对公共维修的成本控制工作给予高度的重视，提升项目维修的质量，从而提高物业公司的经济效益和社会效益，推动整个物业企业更为长远的发展和进步。
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作者：武丽娜
摘要：目前，大多数水利管理单位的管理系统和机制不太适合在市场经济环境下管理水利工程。必须加快管道系统的改革，物业化管理是改革的一个组成部分。物业化管理模式是水利工程社会化、专业化和现代化的重要手段。为了充分利用水利工程的经济和社会效益并确保其有效运作，水利工程的维护工作不可避免地要以市场和物业化管理为重点。因此，水利工程是在物业化管理的基础上进行管理和维护的，通过签订合同或授权协议、制定管理标准和条例等方式进行管理和维护。为了使项目保持最佳的工程状态，实现预期的效益。
关键词：水利工程;维修养护;物业化;管理措施
前言
本文从水利部门体制改革和劳动职能转变入手，把握了水利管理新时代的主要矛盾，围绕当前水利改革的总体基调，填补了水利项目的空白，加强了对水利产业的监督。本文通过分析水利工程管理现状，结合水利工程管理实践工作中发现的问题，提出了自己实施水利工程管理的建议和思路。
一、物业化管理模式的优势
优化管理和人员配置，降低运营管理成本。水利工程的日常清理和维护是水利工程管理股日常工作的重要组成部分。所有权管理可以通过政府在市场上购买服务、通过招标选择优秀的维修公司来实现。一方面，引入竞争机制有助于降低管理和保护项目业务所需投入的成本;另一方面，将工程管理任务的一部分外包可以减少水利管理单位和人员的数量，减少人事工资、公共资金等费用。并减轻财政压力。
改变管理模式以提高生产力。作为物业化管理模式的一部分，维护工作将由物业化管理公司进行，这将有效解决基本卫浴装置的人员短缺或能力建设问题。管道管理人员不直接执行某些工程维护任务，而是将时间和精力用于监督和管理相关政策、为设施维护筹集资金、制定维护计划、规划抗旱措施、监测水利物业化管理。
二、水利工程管理的现状
1.水利工程管理中没有完善的工程质量控制。施工经理是水利工程管理的重要组成部分。鉴于目前的施工状况，尽管监理和管理员对施工进行了监督，但监理的工作没有得到完善，从而对水利工程构成风险。在执行单位修改执行计划后，监督干事将前往现场监督管理工作。但是，监督和管理人员技能不足，造成质量问题，甚至腐败，并导致项目资金损失。
2.在水利工程管理方面缺乏管理意识。在水利工程管理方面，管理人员缺乏管理意识和适应工程需要，影响了管理的质量和效率，从而延误了管理方法。一些工程单位高度重视工程建设，但不重视管理，这不可避免地影响了工程的发展。
3.水利工程管理体制不足存在问题。水利工程的管理必须严格按照有关制度进行规范和管理。但是，从水利工程建设的现状来看，该系统无法有效地发挥其在项目管理方面的作用，因为它无法跟上管理的步伐。特别是，由于系统不完善，项目细节可能难以管理，使技术设施无法正常运作。水利工程建设链的复杂性，包括地质环境、水利环境和气候环境，将对项目管理产生一定影响。在水利工程管理中，需要合理确定管理参数。使用计算方法确定参数以确保项目的可靠性。在水利工程建设中，我们要高度重视管理从管理角度来看，我们要不断完善相应的制度，做好示范工作。
三、推进物业化管理的建议
1.探索建立符合地区实际的物业化管理模式
物业化管理不能统一。物业化管理必须适应当地条件和当地条件。有可能预先确定有良好基础和动力的单位，以便开展物业化管理试点项目，并探索经验和手段。大中型水利工程管理单位可由工程管理单位或水利务管理单位管理，甚至作为项目法人，也可通过公开招标或直接委托进行管理。
2.建立健全的物业化管理法律和监管框架。
水利物业化管理是一项新的发展。没有关于适用和执行规范性文件的准则。有必要根据有关法律和条例编写省级物业化管理规范性文件，明确政府有关部门、管道部门和维修公司各自的责任，进一步规范维修公司的市场准入条件，促进平台的建立。与此同时，需要从物业化管理的各个方面制定物业化管理服务方法，并采用工作目录、技术标准、指导价格、評价指标和管理合同等管理模式。为物业管理有序发展提供参考。
3.多渠道足额落实维修养护经费
水利务局应根据工程管理的现状组织专家研究，尽快修订维修定额标准，建立动态调整定额标准的机制，以满足日常工程的管理和维修需要。各级财政部应根据长期管理的原则，建立稳定的维修筹资机制，每年增加项目管理投资。所有水利工程管理单位应筹集多渠道和多渠道工程运营和维修资金
4.加强对物业化管理的检查和评价。
水利工程管理部门应根据工程管理的实际需要，每年制定和完善水利工程维护实施计划，确定各个时间节点的总体目标和阶段性目标，落实检查和评估手段，使计划更具可操作性应制定和改进水利工程维修物资鉴定标准，明确水利工程维修检查员的内容、频率、方法和责任，规范日常检查、管理等行为。为了加强关于制定评价指标的科学讨论，必须采用年度+季度+月评价方法，确保水利项目的管理和维护。
5.加强物业管理企业和人才队伍建设
积极开拓水利工程物业化管理市场，鼓励现有水利建设企业、工程管理单位或社会力量参与建设物业化管理公司，并在各地区和流域实施物业化管理。对于维修队的资质，可以根据企业的技术力量、管理水利平和管理规模来界定物业管理企业的资质，并通过省水利务职工技术协会发布的相关行业法规来规范资质和管理。与此同时，有必要全面加强和促进物业化管理小组的组建，逐步改进物业化管理小组的结构，充实专业技术人员，实施管理。
结束语
综上所述，水利管理实行管养分离是水利管理系统改革的主旨，市场经营和水利物业管理也是工程管理的必然趋势。实施物业化管理还需要改进水利工程维护的质量标准和获取物业化管理的系统，以改进管理和市场缺陷。只有这样，才能促进市场发展，发展专业养护企业，改善项目管理，并最大限度地利用水利项目。
参考文献
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[4]刘德峰，许腾.浅谈水利工程管理现状及解决对策[J].价值工程，2015(17)：233-234.
作者：刘洋 申正丽
摘要：目前，随着住房制度改革的不断深化，住房商品化已经深入人心。同时，越来越多的商品房公共部位、设施设备的维修问题逐渐显现出来，而此项工作的好坏会直接影响房地产业发展乃至影响社会安定，本文通过对房屋维修基金目前的现状及存在主要问题的阐述，进行问题剖，来解决房屋维修基金目前出现的重点问题。
关键词：物业 维修基金 保值增值
物业维修基金是指法律规定由业主交纳的，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造的资金。它对于保障房屋的安全使用，维持与提高其使用功能，确保物业的保值增值等均有极其重要的意义。
一、物业维修基金的现状
在我国，物业维修基金在缴纳使用管理方面都都有一定的规定，但是却也由此产生一系列问题，只有在充分了解住房维修基金现状下，才能够有效地提出解决问题的方法。目前我国物业维修基金现状从几个方面看：
（一）关于维修基金的缴交。
1.维修基金缴纳人。《物业管理条例》（以下简称《条例》）第五十四条明确规定：“住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。”显然，缴交主体是业主，这是由专项维修资金的性质决定的。《条例》明确了“专项维修资金属业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。”业主购买了房屋在依法拥有房屋所有权的同时，也拥有了物业共用部位、共用设施设备的所有权，应当承担共用部位、共用设施设备的维修、更新、改造责任，这部分资金的支出应由购房业主承担，而不应由已售房屋的开发商承担。
2.维修基金缴纳时间。从道理上讲，专项维修资金可以采用一次性交纳，也可采用随物业管理费用按月收取专户储存，或需要维修、更新、改造时向业主随时收取的做法，这些做法分别在不同国家实行。但考虑到目前我国法制不够健全，业主责任意识尚不到位，在一些地方物业管理收费拖欠现象还严重存在等因素，目前我国专项维修资金的制度设计宜采用主要在购房时一次性交纳，待物业使用到一定年限，维修资金不够使用时再向业主续筹。
3.维修资金缴纳数量。收取维修基金时主要应考虑在一般情况下，物业使用到一定年限内所需的资金量，可考虑按购房款的２～３％，或物业单体建安造价的一定比例。比较来看，按建安造价一定比例较为科学，但鉴于建安造价基数较购房款小得多，若采用建安造价为基数，则应适当提高交纳比例。此外，还可以在征得相关业主、业主大会、物业管理企业同意后，将利用共用部位、共用设施设备进行经营的所得收益主要用于补充专项维修资金，以减轻今后续筹资金的压力。
（二）维修基金的管理现状问题。在收取维修基金时候，通常都是在办理入住手续时，开发公司强制代收房屋维修基金，办理产权和缴纳维修基金捆绑式办法，这种往往容易造成房屋维修基金流失或被挪用，使业主的权利得不到有效保障。这样一笔数额较大的资金放在开发商的手里，安全性让人担心是可以想象的。开发商可以利用职权容易侵占房屋维修基金。而在管理维修基金时，虽然法规明确规定由业主大会行使监督权，但对如何监督却没有明确的说法。从客观条件上，造成某些业主委员会成员钻法律的空子，挪用甚至贪污数额巨大的房屋维修基金。更有甚者，一些开发商往往成立项目开发公司，一旦项目开发销售完后，项目公司也就不存在，业主所交的维修基金也就无法追缴。个别管理公司将维修基金据为已有；有的管理公司滥用维修基金，把本属于管理费支出的设备设施的日常运行养护费用在维修基金里开支；要么盲目企求设备的更新，加大业主负担。
有的地方规定维修基金的使用必经过业主大会批准，但由于业主大会召开难或业主大会不批准，导致该修的房屋或设备问题无法解决，影响业主的居住和物业安全使用。也有地方规定，当物业公共地方或公用设备设施发生维修、更新时，使用的能是维修基金的增值部分，由于银行利息很低，维修基金增值太少，一方面大量维修基金闲置浪费，另方面业主又不愿再交维修基金。自维修基金上缴之后，单个业主就失去了维修基金的处分权，有些业主于是抱着“各人自扫门前雪，莫管他人瓦上霜”的心态对维修小区共同部位共用设施的事不大关心，不愿参与。这就导致了有的业主不交物业维修基金，维修基金使用方案无法通过，许多小区的维修基金自缴交之后多年闲置不用等情况。
（三）乱用维修基金问题。开发商在前期物业管理合同中往往把日常维护保养和维修不分，把理应由物业管理企业管理费用承担的开支转嫁给维修基金支出；前期物业管理合同也不区分保修期内和保修期满后的维修责任，一概统统由业主用维修基金负担。另外，有的开发商在前期物业管理期间，不交自己尚未出售的商品房的物业管理
费和物业维修基金，损害小区业主的利益。
二、解决物业维修基金管理存在的问题对策
要有效解决上述问题，笔者认为应对从以下几个方面展开：
第一，确保开发商及施工单位履行品房保修义务。应制定商品房建设质量管理法律的实施细则，明确落实开发商在物业保修期内的维修责任。比如，由其为所建物业小区内的商品房建立维修基金或根据不同共用部位共用设施投保不同期限的物业财产保险。
第二，为了防止开发商和物业管理企业在前期物业管理中合谋侵吞挪用、不正确使用物业维修基金，切实维护业主的维修基金处分权，应在立法中要求，每一笔维修基金的使用计划都要在小区内公示，得到多数相关业主书面签名同意后方能实施，对于额度较大或较为频繁的维修计划，还要经相当资质的评估中介机构评估鉴定结论。
第三，要在法律上明确规定建设单位承担保修期内的保修义务的方式、违约责任，可以说是目前物业维修管理中的一个极大的问题。先负担保修义务，后规定维修基金。立法应明确规定开发商与前期物业管理企业之间在管理使用维修基金上的连带保证责任，以防开发商解散后，前期物业管理企业推诿塞责。
第四、当维修基金数额巨大时，要争取产生最大的增值效益，闲置时，可用于购买国债和其它法律法规允许的投资渠道，维修基金利息净收益转作维修基金滚存使用和管理。争取最大限度的使维修基金达到保值增值的效果，防止闲置。普通管理机构很难达到，那么可以委托管理公司管理。现阶段我国的投资渠道主要有以下几种： 股票、债券、投资房地产、直接贷款、进行国际投资。进行资本运作时要符合下面要求：安全性高，风险性为零；流动性强，可随时变现，方便资金的灵活使用；收益率较高等。
通过对维修基金的问题及原因进行分析，尽量最大限度发挥维修基金最初的目的，让人们更加了解维修基金存在的好处和价值，加强物业管理企业自律的和政策法规的进一步完善，使物业管理这个朝阳产业被多数人认知，不断成熟和壮大。
参考文献
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作者：郝 劲
工程维修部职责
一、设备设施管理
1、设备运行管理
负责对设施设备的运行进行巡视监控;负责对设施设备运行中发生的异常情况的处理;负责对设备设施机房的管理。
2、设备维护管理
负责设施设备的维护保养计划的制定;负责对设施设备的日常保养及检查监督工作;负责对设施设备的日常维修;负责对设施设备突发故障的抢修。
二、物业接管验收与交付管理
1、前期介入
负责对工程安装的跟进;负责对工程设计施工提出建议。
2、物业接管验收
负责对物业实物形态的验收;负责跟进工程遗留问题整改;负责设施、设备资料档案的接管验收并在收集后交公司归档。
3、物业交付
负责协助业主进行物业验收;负责协调工程遗留问题整改。
三、维修服务
1、有偿维修服务
负责对维修项目的价格认定(确认业主维修收费项目相关事宜);负责实施维修操作。
2、公共所有部分的维修 负责实施维修操作。
3、工程遗留问题的处理
1
负责对委托整改的工程遗留问题的处理。
4、协助客户服务中心对处理结果回访、验证，不断提高维修满意率。
四、内部事务管理
1、安全管理
负责设备设施安全管理;负责工程维修员工作业安全管理。
2、培训管理
负责工程维修服务技能的培训。
3、成本控制
负责提出控制工程维修、节约能耗成本的具体方案，经审批后负责组织执行。
4、业绩考核
负责工作质量管理;负责对本部门员工进行业绩评定;负责提出考评建议;负责服务规范的管理;负责工程维修员工劳动纪律的管理。
5、档案资料管理
负责工程档案资料的分类与收集，及时上交;负责本部门质量记录的保管。
五、装修管理
1、负责装修方案的审理
负责方案中对影响楼宇本体结构方面审理;负责方案中对水、电、气线路安装规范的审理;负责向业主提出合理的建议。
2、装修过程的管理
负责业主装修过程中对影响楼宇本体结构方面控制;负责业主装修过程中对水、电、气线路安装规范的控制。
六、能耗管理
1、负责对公摊、合作单位、自用区域的水、电、气抄表和数据分析，对异
2
常情况采取处理措施。
2、对浪费现象提出建议或处理意见。
3、负责受理合作单位，经审批后实施合作管理，并负责收缴合作单位的能耗费用。
七、供应单位管理
1、负责水、电、气、通讯单位的外联工作;
2、及时收集供应异常情况，确保向客服中心沟通和协助发布异常信息。
八、突发事件处理
1、确保工程设施设备正常运行并能满足处理突发事件的要求;
2、负责各类突出事件处理中各类工程设施设备的管理与操作;
3、负责及时向上级报告工程类突发事件并有效控制负面后果。
九、零星工程管理
1、负责零星工程的设计、预算;
2、负责公司零星工程的实施;
3、负责按照公司要求对外委派工程进行验收。
工程部部长岗位职责
1.负责工程维修部质量管理体系建立和完善工作，完善培训制度、各岗位制度、设施设备维修保养制度，确保质量记录完整。
2.负责设备设施管理，编制设施设备维修保养计划，对设施设备正常运行率、维修保养计划完成率、对外委派维保检查率。
3.负责物业接管验收与交付管理，组织执行物管前期介入对工程安装的跟进并
3
确保记录完整准确，及时对工程设计施工提出合理化建议，对小区物业的接管验收审查率负责，客户服务中心与工程维修部专员验收结果，每周报送至工程维修部部长处登记进行考评。
4.负责维修服务的开展，对维修及时率、合格率、维修满意率进行考核。 5.审查有偿维修的价格。
6.审查装修图纸和组织对装修中涉及房屋安全事项的巡查与处理，及时受理相关部门的巡查信息。
7.负责物业城建档案的收集和上交，并负责本部门质量记录的保管。 8.负责对员工的日常培训考核，主持项目工程维修部的日常工作，对项目工程维修部的整体职责负责。
9.参加公司各类学习和交流，参与公司企业文化的推进，参与进行企业形象的宣传、推广。
10.完成上级安排的其他工作，服从于公司领导、职能部门按相关权限作出的各类调度和指挥，在执行的同时可提出建议再向上级请示，必须确保指挥渠道顺畅、职能部门指令的及时有效实施。
专员岗位职责
1.专员负责房屋质量保修和工程遗留问题的查勘、派工、验证、施工单位协调和相应紧急事件处理等工作，提交保修服务数据分。
2.协助上级做好与房产公司有关的行政主管部门、各建设施工与维保单位的联络与协调，负责对返修工作人员行为监督，发现不良行为及时纠正。
4
3.拟制工程售后服务项目的预算及工程验收、资料的完善等工作。
4.协助进行工程服务有关的客户沟通，及时认真地解决客户提出的合理要求，参与工程服务协调会议，对住户提出的有效投诉处理负责跟踪，不断完善处理流程。
5.负责保修事务纠纷的协调处理，参与公司重大事件的协调，协助上级和其它部门处理突发事件。
6.进行房屋质量及其保修的法律法规和行业规范、惯例的收集。 7.进行整改信息分析，负责提出整改措施和优化建议。 8.负责整改维修施工人员的技术指导和监督工作。
9.负责协助上级进行跨部门协调，以促进整改工作的实施进度与合格率。 10.参加公司各类学习和交流，参与公司企业文化的推进，参与进行企业形象的宣传、推广。
11.完成上级安排的其他工作，服从于公司领导、职能部门按相关权限作出的各类调度和指挥，在执行的同时可提出建议再向上级请示，必须确保指挥渠道顺畅、职能部门指令的及时有效实施。
工程维修班班长岗位职责
1.协助部长落实所辖区域内设备、设施管理(安全、操作、保养、维修)工作，确保设备设施的安全运行。
2.负责所辖区域的报修项目的实施,预算有偿维修的价格并报告工程维修部部长且第一时间通知直属领导。
5
3.负责设备设施的紧急抢修和其它辖区内工程突发事件的处理工作。 4.对维修保养及日常运行所需物资进行管理，负责本班设施、设备、工具、仪器、仪表的正确使用与管理。 5.负责本班安全作业管理及操作流程。 6.负责本班工作质量管理及业务技术把关。 7.协助部长对维修效果、工程质量的回访、验证。
8.协助部长落实本班人员的日常培训考核，主持本班的日常工作，督导、检查维修人员的工作情况。
9.参加公司各类学习和交流，参与公司企业文化的推进，参与进行企业形象的宣传、推广。
10.完成上级安排的其他工作，服从于公司领导、职能部门按相关权限作出的各类调度和指挥，在执行的同时可提出建议和向再上级请示，必须确保指挥渠道顺畅、职能部门指令的及时有效实施。
维修员岗位职责
1.设备管理：按公司规章制度和上级指令进行设备、设施管理(安全、操作、保养、维修)工作，严格执行操作规程，确保设备设施的安全运行，参加各类设施设备故障的抢修工作，及时排除各类设施设备故障。
2.报修事务：按公司规章制度和上级指令进行报修项目的实施，对维修效果进行回访、验证，配合客服中心对有偿服务进行收费，接受客服中心的派工与监督。
6
3.参加辖区内工程突发事件的处理工作。
4.负责设施设备及机房、工作场合及其它工程维修专用区域的清洁卫生与运行环境质量。
5.按上级要求对土建、机械、装饰装修、给排水、空调、电、气、通讯、道路等各类设施进行巡视和操作，并及时处理异常情况。
6.负责所辖工具、维修设备、材料的管理，确保有效使用和完好。 7.按上级要求进行新建、改造、更新或安装工作。
8.遵守公司有关设施、设备、工具、仪器、仪表的正确使用与管理的制度。 9.严格遵守国家、行业和公司规定的安全操作要求，做好劳动安全防护，严格禁止违章操作。
10.严格遵守公司各类劳动管理、行为规范等规章制度，服从上级安排，接受工作检查、指导。
11.参加公司各类学习和交流，积极学习质量管理知识，积极提高业务技术水平。 12.完成上级安排的其他工作。
7
一、熟悉市场各类房屋的分布状况，房屋内外结构，附属设施各水、电气、消防系统的管线走向，分布状况以及管线主控制位置，以及设备的性能和使用状况。
二、;加强学习业务知识，能识读施工图纸。绘制简单的平面图，管线大致系统图，能清楚正确的在图纸上标出发生故障的位置。
三、维修工必须具备熟练的施工技能。在熟练自己专业的基础上，学习水、电、土建等基本知识和规范操作、争取做到一人多能，适应市场维修工作的需要。
四、经常巡视市场，掌握公用设施的运行和完好状况，如发现有损坏，隐患或其它不正常的情况，应及时组织人员抢修。以确保公共设施完好，设备运转正常。
五、经常巡视市场，保证上下水、排污管道畅通，确保市场污水不外溢。
六、维修工在维修楼面时，必须首先准确的找到漏、渗水的真正原因，做到一次修好，少返修或不返修。
七、电工必须持证上岗，并且严格遵守安全生产条列和操作规程。
八、维修给水管道，须关闭总阀时，在提前通知住户做好蓄水准备的情况下作业。
九、爱护工具，在每次使用之后，必须对领出的工具的性能、机具配件等进行检查，是否完好无损。
十、负责机电安装、维修工程的日常维护工作，确保管理区域的供水、供电、设备运行正常。
十一、对设施、设备的运行、维修和保养工作进行定期和不定期检查，保证设施、设备的正常运行。
十二、巡检消防栓、消防水管、给排水主管道、管道配件、楼道、天台系统，并做记录。
十三、巡检强弱电设备、线路、公共天线、集中监控系统及水池水位控制线路等。 十
四、按照公司节水节电的规定，做好节水节电的工作，并提出可行性建议。每月对公共用水、用电量进行统计，如有异常，进行分析并进行解决。
十五、按时、按质、按量完成上级领导交办的其他工作。 十
六、向住户提供免费或有偿服务时，要求如下：
1、急修不过夜，小修小补应限时完成。
2、按管理处制定收费标准收费，并上缴管理处，不得擅自侵吞，违者罚款100-500元。
3、不得向商户索要小费或好处，或者收费不开收据，更不能多收、少收、不收费。违者按应收取额的10倍处罚。情节严重者，作辞退处理。
4、遵守商户的要求未经同意，不得擅自改变管线，即搭配颜色。
5、不得在商铺乱翻东西、若有偷窃行为，一经发现，立即送派出所处理，管理处给予辞退。
6、不得在维修时，偷窃配件或更换配件时以次充好。让商户蒙受损失，一经发现，除责令其赔偿相应的损失外，管理处给予辞退处理，情节严重者送交公安机关处理。
工作概要：坚守岗位，认真落实公司下达的各项任务，对给排水系统设备、中水设备、配电系
统设备、送风及排风系统设备进行全面管理维护，为业主正常生活提供保证。 工作内容：
1、
2、
3、 工程部工作人员必须持证上岗。 提交小区设备维修计划，备品备件采购计划，每月月初提交工作计划，上报工程部经理。 对小区内外排水系统、设施、管网及配电系统、送风排风系统进行管理维修、保养确保
设备安全运行，定时巡视主要设备的工作情况，发现故障或异常应立即做出正确判断并采取有效措施解决问题，如不能解决及时向最高主管人员(陈总、张主任)汇报，通知设备厂家尽快解决。
4、 接到业主报修电话在20分钟内到达现场，维修完毕后做好维修记录，不定期做维修回访，
听取业主意见及建议做到提高服务的目的。
5、 努力学习技术，熟练掌握本小区内供电方式状态、线路走向及所管辖设备的原理、技术
性能及实际操作。
6、
7、
8、
9、 做好配电室保养工作，做好防范小动物工作，确保设备安全运行。 熟悉电梯性能，使用方法，如遇电梯困人事件能及时处理解救被困人员。 认真做好工程部相关资料、文件与维修、保养设备的记录工作，每周上报办公室存档。 管理好使用好本班负责范围的设备，使设备处于良好的技术状态，设备保持优质高效、
低耗、安全运行是水电维修的首要责任，对管辖区域要做到三净(设备干净、机房干净、工作场地干净)、四不漏(不漏电、不漏油、不漏水、不漏气)、四良好(使用性良好、密封性良好、坚固性良好、调整良好)。
10、 准时到达工作岗位，服从领导的调度和安排，按时、按质、按量的完成任务，不得擅自
离岗、串岗。不得乱收费、私自收费。
11、 对业主彬彬有礼，坚持业主第一的服务信条，把礼让给业主，以优质的服务为公司争荣
誉，创造财富。
12、 严格遵守《员工守则》及公司各项规章制度。
北京恒信嘉业物业管理有限公司
委托方：________________________________业主大会(以下简称甲方)
受托方：________________________________________(以下简称乙方)
按照《中华人民共和国合同法》和其他有关法规，经甲乙双方协商，本着平等自愿原则，订立本合同。
第一条 工程概况
1、工程名称：
工程地点：
开工日期：
竣工日期：
建筑面积：______________________平方米
结构类别：
预算造价：____________________元
决算造价：____________________元
2、物业管理企业：
3、施工单位：
4、监理单位：
5、其他：
第二条 合同内容(取消的条款，在其编号前括号内标“×”)
( )
1、甲方委托乙方编制该工程预算(或概算);
( )
2、甲方委托乙方审核该工程预算(或概算);
( )
3、甲方委托乙方承办工程造价技术经济鉴定;
( )
4、其他。
第三条 甲方权利与义务
1、甲方可向乙方索取与委托内容有关的技术经济报告;
2、甲方可向局方询问委托工作进展情况及相关内容(政府有规定者例外);
3、甲方可向乙方书面阐述对工程及具体问题的意见;
4、甲方应向乙方及时提供工作所需的修缮方案和必要的施工图纸及其他有关的书面资料;
5、甲方为乙方的工作开展提供必要的配合;
6、甲方须按约及时向乙方支付服务费用;
7、其他。
第四条 乙方权利与义务
1、乙方可向甲方索取与委托内容有关的各类技术经济资料;
2、乙方可要求甲方对有关问题做出解释和补充有关资料;
3、乙方可要求甲方在工作进展中提供必要的配合;
4、乙方接受本合同第二条第三项委托内容的，应当加强维修工程事前、事中、事后的跟踪检查;
5、乙方应遵循公平、公正、公开及合法的原则，认真、细致、周到地进行服务工作;
6、其他。
第五条 合同费用
1、甲乙双方按照市房地资源局和市物价局制定的收费标准执行。
2、基本费：
按______________________________________为取费基础，计___________________元。
人民币(大写)：_________________________________________________
3、差额费：
按______________________________________为取费基础，计___________________元。
人民币(大写)：_________________________________________________
4、甲乙双方商定：
按______________元，一次确定，不另调整。
人民币(大写)：____________________
5、上列三款费用不得同时计取，如发生差异，应按其中金额最大一类收费。
6、付款方法：
第一次支付：___________________元。
人民币(大写)：_____________________
支付日期：________年_______月_______日
第二次支付：___________________元。
人民币(大写)：_____________________
支付日期：________年_______月_______日
如有余款，待合同履行完毕时，一次结清。
第六条 合同时效
1、本合同自签订之日起生效。
2、双方确定，本合同所含工作内容至_______年_______月_______日结束。
委托方：业主大会(以下简称甲方)
受托方：(以下简称乙方)
按照《中华人民共和国合同法》和其他有关法规，经甲乙双方协商，本着平等自愿原则，订立本合同。
第一条 工程概况
1、工程名称：
工程地点：
开工日期：
竣工日期：
建筑面积：
平方米结构类别：
预算造价：元
决算造价：元
2、物业业管理企业：
3、施工单位：
4、监理单位：
5、其他：
第二条 合同内容(取消的条款，在其编号前括号内标示"×")()
1、甲方委托乙方编制该工程预算(或概算);()
2、甲方委托乙方审核该工程预算(或结算);()
3、甲方委托乙方承办工程造价技术经济鉴定;()
4、其他。
第三条 ：甲方权利与义务
1、甲方可向乙方索取与委托内容有关的技术经济报告;
2、甲方可向乙方询问委托工作进展情况及相关内容(政府有规定者例外);
3、甲方可向乙方书面阐述对工程及具体问题的意见;
4、甲方应向乙方及时提供工程所需的修缮方案和必要的施工图纸及其他有关的书面资料;
5、甲方为乙方的工作开展提供必要的配合;
6、甲方须按约及时向乙方支付服务费用;
7、其他。
第四条 乙方权利与义务
1、乙方可向甲方索取与委托内容有关的各类技术经济资料;
2、乙方可要求甲方对有关问题做出解释和补充有关资料;
3、乙方可要求甲方在工作进展中提供必要的配合;
4、乙方接受本合同第二条第三项委托内容的，应当加强维修工程事前、事中、事后的跟踪检查;
5、乙方应遵循公平、公正、公开及合法的原则，认真、细致、周到地进行服务工作;
6、其他。
第五条 合同费用
1、甲乙双方按照市房地资源局和市物价局制定的收费标准执行。
2、基本费：按为取费基础，计元。人民币(大写)：
3、差额费：按为取费基础，计元。人民币(大写)：
4、甲乙双方商定：按元，一次确定，不另调整。人民币(大写)：
5、上列三款费用不得同时计取，如发生差异，应按其中金额最大一类收费。
6、付款办法：
第一次支付：元。人民币(大写)：支付日期：年月日
第二次支付：元。人民币(大写)：支付日期：年月日如有余款，待合同履行完毕时，一次结清。
第六条 合同时效
1、本合同自签订之日起生效。
2、双方确定，本合同所含工作内容至年月日结束。
3、双方完成工作，付清费用后，本合同自行失效。
第七条 违约责任本合同如发生违约，按下列约定承担违约责任。
1、甲方原因造成违约，按合同费用总额支付给乙方%违约金;
2、乙方原因造成违约，按合同费用总额支付给甲方%违约金;
第八条 争议解决办法甲方或乙方在履行本合同中发生争议，如协商不成，按下列途径处理(取消的条款在其编号前括号内标示"×")：()
1、向上海仲裁委员会申请仲裁;()
2、向人民法院起诉。
第九条 附则
1、本合同未尽事宜，甲乙双方可另行协商或签订补充协议，所达成的一致意见或协议与本合同具有同等效力。
2、本合同一式份，其中正本份，副本份;甲乙双方各执正本份，副本份;
甲方(盖章)：乙方(盖章)：
地址：地址：
负责人或委托代理人：负责人或委托代理人：
(签字)(签字)
电话：电话：
开户银行及帐号：开户银行及帐号：
邮政编码：邮政编码：
合同订立日期：年月日
在物业工作，是一个比较舒适，比较稳定的工作、工种。
在我们这个城市里，物业公司收来的管理费基本上是用来发工资和利润，用于日常维护房屋、设施设备的费用少而又少，特别是在物业保值增值上起重要作用的养护上，投入极少，做物业工程，实际上是有坏才修，有时甚至坏了也要拖一拖直到迫不得已才修，业主看得见的，懂行的，起码会心怀不满;看不见的，不懂行的业主只有蒙在鼓里。
在物业工程这方面，“坏了才修”这种观念不但影响着物业公司的服务品质，还是许多有潜质的年青人成长的障碍。有不少从事水电维修的，发现他们都很聪明，但由于都是被动地工作，进步很慢，实在是太可惜了。
作为一个真正为客户负责的物业工程人员，在克服“坏了才修”等不良观念的前提下，应该注重以下几个方面：
1、及时维修。发现设施设备和房屋出现问题和故障后，应尽快维修或联系专业公司。否则，轻则浪费(如跑冒水、漏电等)、留下隐患和影响客户的正常工作和生活等，重则会危及客户的生命财产安全(如电梯故障、安防设施故障等)。
2、经常性检查和保养。检查除了按制度定期巡视并作好记录外，平时在小区、大厦内转悠时要注意细心观察，就像看自己家里宝贝一样，对小区的房屋和设备设施要有如数家珍般的感觉。
3、注意全面和分类积累经验和知识。在物业公司做工程技术人员(注意：不是只做维修的水电工，有区别!)，只要有意识、有目的、讲方法，是可以学到很多知识、积累丰富经验的。一栋建筑、一个小区，涵盖了大量的建筑工程技术、工艺。工程技术人员每天都跟这些房屋及其设施设备打交道，除了对其维修保养之外，还可以长时间、近距离地观察它们的种种变化。而且，只要用心，这种观察谁都不难做到。如：
房屋及其设施设备的性能是如何随着时间、气候变化的?
房屋及其设施设备由于设计、用料的原因造成的缺陷，如何避免?
房屋及其设施设备的维保成本是如何年限增加的?
……
如果我们都能全面、分类地总结、学习、积累，久而久之，积累的经验完成能使自己成为一个房屋及其设施设备的维修、保养专家。当然，如果参与项目开发过程的规划、施工，提出专业意见，以你丰富的经验则会避免很多重复建设，减少可能出现的缺陷，提高实用性。
4、注意打好职业的基本功。我发现，很多从事技术工作的人，由于以下两大基本功没有打好，浪费了很多机遇。一是管理的基本功。有的人对技术稍为懂得多一些，就自以为了不起了，看不起保安、看不起保洁，甚至还自以为上级经理不懂技术而不把其放在眼里。这类人，如果让他带几个下属，没几天就乱了。这说明了什么呢?说明了人是活的，设备是死的，用管设备的方法管人，不玩完才怪。所谓管天容易，管地也容易，管人就难。二是表达和沟的基本功，特别是书面表达能力。好多自以为技术很高的人，你让他写个技术分析报告，甚至写个请示，他就不行了。不行就不行，还解释说他不是学文科出身的，真搞笑!
有一点要注意的是，做技术好的人，如果职业基本功也很扎实，前途真是不可限量的呵，能文能武嘛。
今天小区的物业公司人员让我填一个意见调查表，我基本填的是满意，因为这里面全都是对保安、保洁员、维修员、客服人员的提问，他们都是普通员工，只是按照公司规定来做事，做为一名业主对他们没什么意见。可是我对公司的管理层有很大的意见，他们高高在上，每天不知道在何处办公，从来不与业主联系，也没有把他们的个人情况公示给业主，业主有了问题见到的只是普通员工，最多是一些不能做决断的小经理。这种物业公司，表面看上去很正规，好像部门林立，管理挺细，实际上是个虚套套，所有决定还是老板来定，还是一人公司。老板也很清楚物业公司与业主之间有很多问题需要解决，知道业主有很多问题要来问他，所以就躲在后面观看，只要没有大问题，就不会出现，很多问题总是在拖，拖到你业主没有心劲了，也就解决了。
我认为矛盾是需要尽快疏导的，如果通过拖延时间来处理的话，只会让矛盾堆积起来，当矛盾堆积深厚起来，就不是协商和疏导能解决了的了。现在交房的业主还比较少，矛盾还没激化，如果全部业主都入住后，前后堆积起来的矛盾一但激化，物业公司的出路也只有一条了，走人。物业公司的离去，对老板来说只是从新换一个商业平台，从新打台唱戏，顶多是赔了点银子;可是对物业的全体员工面临的是下岗失业，从新找工作，曾经所有精心的付出又化为了零;对于全体业主来说又要选择另一家物业公司，曾经付出了大量的粮草，现今还要从新准备，因为又一家饥饿的物业公司要来入住了。恶性的循环何时能够结束。
一个规范的公司，要有一个精心做事的管理团队，老板、员工共同做事，遇到问题，逐级反映，快速解决。公司全体员工做事责、权、利对等，员工能够解决的员工解决，经理能够解决的经理解决，需要总经理解决的问题总经理解决，疑难杂症老板解决。问题能够出现，它一定有解决的方法，关键看你的管理团队持有什么样的做事态度。如果很多问题能够站在业主的位置上来考虑一下，我想方法总是会找到的。
另外公司的规章制度不是越细越好，员工也不是越多越好，制度过细，工作流程就会复杂，实际工作中一个环境处理不好，就会使部门职责重叠，或是不知那个部门具体处理，易形成责权推委;员工太多，虽说人多好办事，但物业公司支出就会增大，羊毛出在羊身上，最终是业主的负担过大。先进管理手段是可取的，但要适应当地现实需求，不切实际地大量使用现代化的安防设备、景观绿化、灯光照明只会让物业公司增加管理成本，最终激化与业主的矛盾。保障小区安全无事故当然是最重要的，物业公司制定相关机制责无旁待，但是不是每一项流程都需要和收费挂起钩来，出入证可以办理，但每个10元的费用是不是太高了，而且还有那么多的限制，这些多余的限制难免让业主感到物业公司的动机不纯。不要过高的估计了自己，也不要太低估了业主，大家都是聪明人。保护楼内设施的完好性是对的，这也是每一个业主的期望，但每一次装修材料的进出，都需要交纳保证押金，是不是有点小题大做了，业主期初都已交过电梯使用费，难道物业公司就不能从这里面拿不出一点点电梯维护费，另外物业公司收取小区买沙、水泥和收垃圾的“承包费”，这些钱完全是利用全体业主共有资源来取得，他们使用业主的电梯，是不是应该出一点电梯维护费?很多东西不能想的太细，也不能定的太细，太细就会加深矛盾，制度健全是为了更好的为业主服务，而不是更多的向业主收钱。
物业管理的英雄时代
那时候，中国大陆的物业管理行业还是一个乳臭扑鼻的毛孩子。我们也未曾考证，究竟哪一年算是中国大陆物业管理行业发展的元年。我们也未曾考证，物业管理处主任、项目经理之类的称谓何时正式成为职业的种类，何时成为一种时尚。
唯一可以确信的是，那时候，没有一个做了管理处主任或项目经理的人，是物业管理专业毕业的，也没有一个人是拿了物业管理项目经理职称的。此话拗口，就像说世界上第一个博士生的导师肯定不是博士一样。然而，正是这种亘古未有的蛮荒状态，恰恰意味着一个行业高歌猛进、百花齐放的时代。就像中国武林的创始一样，很难找到鼻祖的年代，其实就容易是一个群雄并起、流派丛生的年代。
现在我们扳着指头数一数物业管理行业的元老和行尊，我们发现很多人已经成为行业的历史背影。其实，这个行业还行进未久呢。尽管这个行业的发展跨越了四分之一个世纪，但还绝对谈不上一个时代的远去。二十多年的行业发展，已经经历了突破市场与法律瓶颈，迅速发展，而今又趋于相对平静的过程。在这个过程里，物业项目经理，作为一个职业，迎来了更多新面孔，也间杂着许多老面孔。那些渐行渐远的元老和行尊背影，从很大程度上折射出物业行业项目经理职业化过程的艰难性。而更多新面孔则反映出行业发展的刚性增量需求。
物业管理行业似乎在史前时期(假如我们将行业发展模式的固化期之前的时期称作史前时期)，已经迸发完所有的创新能量。那个时期的物业管理行业，新概念层出不穷，什么业委会制度、1拖N、氛围管理、社区文化、酒店式服务、英式大管家、顾问服务等等。可以说那是一个英雄群起的时代。行业发展的蛮荒之地，为行业的元老和行尊们提供了无限的遐想与发挥空间。如果我们一定要找到一个词汇来形容那个时代的项目经理，本人只能冒昧地说出一个词—激情。激情之下的物业管理行业是充满创造力的，由此，史前物业管理行业所塑造的行业经营与发展模式，成为激情后时代所以来的发展路径。路径依赖，成为物业管理后辈们无可奈何的选择。
曾经有很多企业，从现代人力资源管理角度，给物业项目经理进行人格和能力进行建模，依次寻找项目经理格式化职业发展途径。
我们也只有以不完全概括方式，提炼以写作为行业元尊们的物业项目经理人格与能力结构要素，作为行业元尊们的时代遗产加以继承。
1、激情，还是激情。物业管理行业可以说是一个比较平常甚至平庸的行业。在这么一个事务琐碎的行业里，要想将项目做好，必须拥有激情。只有激情，才有层出不穷的创造力，才有将平凡的事业做得一点也不平凡的机会。
2、责任，仍是责任。高度的责任心是物业项目经理的生存前提。对企业负责，对员工负责，对业主负责，通过日日夜夜勤勤恳恳兢兢业业如履薄冰地谨慎服务，将最简单的事，做成专业的典范。
3、创新，还是创新。制度创新、服务创新、模式创新、理念创新等等，通过不断的创新，将物业服务和经营技巧，带到一个又一个行业发展的高峰。
行业的平民时代
如今的物业管理行业，已近而立之年。
这个时候的行业发展，已经很少发现振聋发聩、席卷全国的新概念了。行业发展到了一个“和平与发展”的新时代。这是一个缺乏英雄的时代。我们仔细辨识行业的新面孔们，依稀发现新面孔们的草根性和平民性。目前活跃在行业领域的精英们，大多来自物业管理行业的基层，无论是项目经理还是脱胎于项目经理的各级老总，更多可以找到他们曾经服务于最基层的物业管理员、保安岗位甚至保洁岗位的踪迹。于是，行业进入了一个草根性的平民时代。少了史前时代的揭竿而起、一呼百应的英雄，多了默默无闻、似曾相识、规规矩矩的领导。
如果我们仔细搜索这个时代的行业关键词，我们会发现“规范”、“精细”、“细分”之类的概念。这种“规范”不再是一种品牌化需要，而是操作作业的需要;这种“精细”，不再是一种理念，而是专业行为的深化;这种“细分”，不再是一种战略，而是一种企业经营管理的基本技能。
物业管理行业的平民时代来临了。少了些许激情，多了些许理性。而且随着行业规模的不断扩张，项目经理岗位的刚性增长强劲有力。于是，那种常识普及型物业管理培训已经远远无法满足物业管理市场的发展需要。项目经理的生产需要流水线作业了。既然要“流水”，那就必须“程式”。于是，项目经理的人格和能力的结构化建模，不再停留在建模的阶段，而是到了“落模”阶段。项目经理的模型需要通过行业培训力量在每个从事物业项目管理的人身上打上深刻的烙印，以至于要将形形色色、个性各异的项目储备经理，塑造成具有共性的职业经理人。
深圳物业管理进修学院已经采取行动，通过结构化项目经理知识能力培训以及案例分析、项目管理答辩，初步构造出项目经理的生产车间。
我们此时突然发现，那种不管“专业不专业，从事专业就行”，不管“懂不懂物业管理，用心就行”的岗位历练式、野草落地生根式的项目经理培养方式，越来越不再适应行业发展的需要。工厂化专业项目经理培养也将不仅局限在项目经理的培养方式，而是专业安全主管、专业客服主管、专业保洁主管、专业工程主管等岗位的培训培养，也存在着同样的需要。
这种人才培养模式，本质上说不再是一种英雄模式，而是一种平民化的经理、主管培养模式。这种模式的形成，一样宣告着物业管理行业平民化时代的到来。
由此，本人十分高兴地判断，行业的平民化其实也是时代进步的象征。这种平民化意味着物业管理专业的精细化、行业骨干培养精细化。
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