新司法解释下的不动产登记问题

一、我国物权变动模式的选择

物权变动的模式选择, 决定了物权变动的效力问题。物权变动是指物权产生、变更、消灭的情形。物权变动模式是给生活中无处不在的物权变动情形提供一个确定的标准, 以期将复杂多变的物权变动情形处于一种稳定状态从而更好地保护物权变动的效力, 达到保护社会交易、财产流转、维护社会秩序。纵观世界各国法律, 物权变动模式大致为三种, 一是物权形式主义, 二是债权形式主义, 三是意思主义 (也称债权合意主义) 。第一种以德国民法典为代表, 其主张物权的动产交付及不动产登记是物权变动的主要形式。那么根据这一模式, 当事人之间实现物权变动不仅要求双方有物权变动的合意, 还需要双方基于合意而付诸外在的表现形式也即动产交付和不动产登记。第二种是以奥地利、瑞士民法典为代表, 其主张债权合同是物权变动的根本原因, 即物权变动的本质在于双方当事人基于债权合同这一法律行为而做出的交付动产或不动产登记。换而言之, 债权形式主义不承认物权变动的意思存在, 而仅强调债权合同中的意思表示。第三种以法国、日本民法典为代表, 其主张物权变动不要求付诸外在的动产交付和不动产登记行为, 只要求双方当事人有物权变动的意思即可。[1]根据我国《物权法》第九条以及第二十三条之规定, 可知我国物权变动模式债权形式主义为主, 意思主义为辅。

二、《关于适用<中华人民共和国物权法>若干问题解释 (一) 》出台前我国不动产登记制度存在的若干问题

(一) 性质 (公行为还是私行为、行政确认行为还是民事权利行为)

在我国, 对于不动产登记行为的性质存在着两大派别的分歧即行政行为说与私法行为说。前者认为按我国《物权法》之规定, 不动产登记实则是国家登记机关代表国家依法对不动产进行管理的行为。[2]在我国, 不动产登记由国家行政机关依照法律规定进行登记, 其内容 (法律明文规定) 、主体 (基本统一的行政机关) 、形式 (不动产登记簿) 上都体现着法定性的特点, 其次, 据我国《物权法》第九条之规定可知, 我国不动产登记基本遵循登记要件主义, 即以登记作为不动产物权变动的要件, 可知其具有强制性, 是一种要式行政行为。上诉几点都体现了不动产登记具有具体行政行为的许多性质。而后者认为不动产登记本质上是物权法调整的范畴, 由于其本身的一些原因及我国特殊的国情导致其附着了浓厚的行政色彩, 但必须强调的是不动产登记是对不动产登记的法律承认, 是给不动产变动提供法律基础。[2]换而言之, 不动产登记证明的本质不在于通过行政机关的意思表示对当事人设立某种行政法上的权利和义务, 其只是代表行政机关对某种民事状态的存在状态进行确认和证明。

(二) 结构

自2007年《物权法》出台至《关于适用<中华人民共和国物权法>若干问题解释 (一) 》出台之前, 我国不动产登记制度结构存在较多弊端。一是行政机构众多、分化。如:以土地为中心的物权不动产登记机构有土地所在地的县级以上人民政府和国土行政主管部门, 以房屋为中心的物权不动产登记机构有房屋所在地的市、市、县人民政府 (建设) 房地产主管部门等, 其他自然资源物权变动登记机构则数量、种类上就更加繁杂了。二是登记发展地域差异。当然这与我国的历史发展历程密切相关, 由于农村长期处于经济发展缓慢的阶段, 对于农村不动产登记制度的立法方面就缺乏探究和实践, 如对于农村自留地、集体所有的土地、荒山等的物权变动就在很长一段时间内处于立法的边缘地带, 但是近年来这一现象已得到明显改善, 尤其体现在2013年国土资源部发布多部农村土地确权登记的规范性文件。其次, 以房屋、国有土地为代表的物权变动登记的立法较其他领域的物权变动登记立法明显要更加完善和成熟。总而言之, 不动产登记制度基础行政管理的需要产生了很多诸如登记证书不统一、登记程序不统一之类的问题, 这些都不利于不动产登记制度的实施, 也不利于其目标的实现。

(三) 不动产登记上的民行交叉问题

1.产生与结果:a国家对民事行为的管理。不动产登记制度本身就是国家为了更好的规范社会财产流转行为、减少与此带来的冲突而采取的公权力强制干涉民事主体行为的表现。b立法欠缺。基于《物权法》第九条规定的不动产登记要件主义, 当诉讼中一方主张物权必然涉及物权确认问题, 这时无疑要先确定物权变动的效力才能进一步展开案件的审理, 即对不动产登记证书所载明的事实和内容进行审查与认定。又因为不动产登记行为的具有具体行政行为的特点, 在司法实践中, 法院往往无法对行政机关做出的行政行为 (不动产登记) 进行审查, 相关法律并没能够有效的回答这一问题, 当争议诉诸法院时, 往往缺乏有效的法律依据, 从而导致案情、法律关系复杂化, 民事、行政审判部门互相推诿, 民事诉讼与行政诉讼冲突, 案件审理期限延长、案件往往得不到有效解决。

2.某些表现:一是城市房屋所有权登记问题, 实践中经常出现的“一物多卖”引发的民事法律关系、涉及与登记机关的行政法律关系同时存在的现象。二是预告登记问题, 实践中经常出现商品房预售人损害商品房抵押人权益而引发的民事合同纠纷、行政纠纷并存的现象。[3]

三、《关于适用<中华人民共和国物权法>若干问题解释 (一) 》对不动产登记问题的解决

《关于适用<中华人民共和国物权法>若干问题解释 (一) 》的出台是针对《物权法》实施以来面临的重要问题的解答, 对很多司法实践中的争议问题作出了明确的回应。下面举一些例子予以说明。

(一) 第一条:“因不动产物权的归属, 以及作为不动产物权登记基础的买卖、赠与、抵押等产生争议, 当事人提起民事诉讼的, 应当依法受理。当事人已经在行政诉讼中申请一并解决上述民事争议, 且人民法院一并审理的除外。”也就是说不是一涉及不动产登记问题就与行政诉讼有关, 该解释明确了在此行政诉讼只针对不动产登记本身的合法性问题, 而不动产权属问题则属于民事诉讼范畴, 换而言之, 不动产权属争议与行政机关无关而是存在于有关民事主体之间。举例说明:A与B之间对于房子的所有权问题存在争议诉诸法院, 法院在审判中基于案件事实对是否采用不动产权登记证明作为证据, 在进一步审理后做出判决, A或B可以基于民事判决而做出是否像行政机关做出不动产权登记变更的决定, 若行政机关在证明时存在过失则可要求赔偿, 这些则属于行政诉讼的范畴。

(二) 第二条:“当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人, 请求确认其享有物权的, 应予支持。”该条说明了不动产登记薄虽然具有很高的证明力, 但不动产物权归属问题判断的本质在于对原因行为和基础关系的审查, 而否定了过去司法实践中过于依赖不动产登记薄的现象。

(三) 第四条对《物权法》第二十条规定中不发生效力的物权变动做了详细的规定, 有利于完善预告登记制度, 从而更好的保障购房者 (债权人) 的利益。第六条:“转让人转移船舶、航空器和机动车等所有权, 受让人已经支付对价并取得占有, 虽未经登记, 但转让人的债权人主张其为物权法第二十四条之规定。对善意取得制度的适用做出了明确的规定, 有助于解决司法实践中的认定难题。

摘要：2016年2月23日最高人民法院发布《关于适用<中华人民共和国物权法>若干问题解释 (一) 》使得司法实践中不动产登记纠纷问题有了新的解决思路。

关键词：不动产登记,物权变动,物权法,司法解释

参考文献

[1] 陈莉, 论我国的物权变动模式[D].中国政法大学硕士学位论文, 2011.

[2] 王利明.物权法论[M].北京:中国政法大学出版社, 2008:6.

[3] 宋帅武, 不动产登记纠纷行政诉讼若干问题研究[D].西南政法大学硕士学位论文, 2010.