房地产开发与管理专业学生专业认同现状及提升
[摘 要] 目前，淮阴师范学院房地产开发与管理专业学生的专业认同度总体处于中等水平。社会对房地产开发与管理专业认识存在偏差，专业培养目标不够明确，课程设置过于宽泛，专业实践教学目的性不强，学生学习主动性较低，是房地产开发与管理专业学生认同现状的主要原因，并据此提出相应建议。
[关键词] 专业认同;房地产开发与管理;地方本科院校
[基金项目] 2019年度江苏高等教育质量保障与评价研究课题“地方本科院校房地产开发与管理专业本科生专业认同现状及提升研究——以淮阴师范学院为例”(59)
[作者简介] 孔 伟(1982—)，女，山东台儿庄区人，博士，副教授，研究方向为土地规划与管理;张 飞(1975—)，男，江苏连云港人，博士，教授，研究方向为土地制度与管理;毛广雄(1975—)，男，江苏淮安人，博士，教授，研究方向为经济地理学。
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教育部《关于深化本科教育教学改革全面提高人才培养质量的意见》明确指出，高校要切实加强学风建设，增加学生投入学习的时间，提高自主学习时间比例，引导学生多读书、深思考、善提问、勤实践。而提高学生的专业认同度是实现这些目标的有效途径。学生高度认同自己所学的专业，才会积极投入学习，从而取得较好的学习效果，达到高等教育人才培养的目的。因此，如何提高学生的专业认同度，是全面提高人才培养质量的重要内容。
目前，国内外关于专业认同的研究十分丰富，研究内容主要集中在专业认同的内涵及维度[1-3]、影响因素[4-6]、专业认同的现状与对策[7-8]等方面，研究方法多采用问卷调查与深度访谈方法，但现有研究大多集中于教育、医学、英语等专业的学生认同，而鲜见房地产开发与管理专业的学生认同研究。因此，本文以淮阴师范学院房地产开发与管理专业为例，分析该专业学生专业认同现状的成因，据此提出提升学生专业认同度的对策，为进一步加强房地产开发与管理专业建设提供依据。
一、房地产开发与管理专业学生专业认同现状
淮阴师范学院是江苏省较早开办房地产开发与管理专业的本科院校之一，2005年开始招收资源环境与城乡规划管理专业(房地产开发与管理方向)本科生，2013年，房地产开发与管理专业正式获得教育部批准设立。该专业立足区域房地产行业，坚持OBE教育理念，以培养复合型房地产应用型人才为目标，加大校企合作力度，深化教学改革，积极有序地推进培养模式、教学团队、课程教材、教学方式、教学管理等重要环节的建设与改革。专业先后被学校评为“淮阴师范学院应用型人才培养示范专业”，获得中国房地产产学研用联盟校企合作服务平台颁发的“优秀人才储备人才基地”荣誉称号、易居企业集团颁发的“校企合作人才培养基地”荣誉称号。据中国科学评价研究中心、中国教育质量评价中心与中国科教評价网发布的“2016—2017年房地产开发与管理专业大学竞争力排行榜”，本专业在全国排名第14位。
淮阴师范学院房地产开发与管理专业建设在取得一定成绩的同时，也存在一些问题，学生专业认同度下降就是其中一个比较突出的问题。每年在大一下学期转专业时候，有一半以上的学生提出转专业申请，并最终有20多个学生转出房地产开发与管理专业。通过对学生调查发现，虽然总体上学生的专业认同度处于中等水平，但有许多学生并不认可此专业，今后也不愿意从事房地产行业工作。因此提升学生的专业认同度是房地产开发与管理专业建设的头等大事。
二、房地产开发与管理专业学生专业认同现状的成因
(一)社会对房地产开发与管理专业认识存在偏差
房地产开发与管理专业具有综合性，学习内容横跨经济学、管理学、土木工程及法学四门学科，就业岗位十分广泛。但当前社会上存在一种偏见，认为像淮阴师范学院这一类地方本科院校培养的房地产开发与管理专业学生将来都是“卖房子”的售楼小姐、售楼先生。在访谈中许多学生讲，不愿意辛辛苦苦学了四年之后，还是去卖房子。现实中，确有一些房地产开发与管理专业的毕业生成为置业顾问，但还有很多同学从事房地产策划、工程造价、项目管理、物业管理等工作。可是，现在社会已形成这个专业培养的学生就是卖房子的偏见，从而导致很少有家长或学生把淮阴师范学院房地产开发与管理专业作为高考报考大学的第一志愿。
(二)专业培养目标不明确，课程设置过于宽泛
房地产开发与管理专业是个综合性较强的专业，所涉的学科较多，但各个学校在开设此专业时候，在确定专业培养目标时，不应面面俱到，应根据专业办学历史、师资队伍、教学平台明确专业培养目标。而淮阴师范学院房地产开发与管理专业为了让学生有多种出路，将来可以从事多种职业，所以课程设置比较宽泛。这导致了学生在学习过程中比较迷茫，不知道专业的核心能力要求。在访谈中，有学生谈到课程设置太多，什么都学一点，但什么也不精通。专业培养目标不明确，课程设置过于宽泛使得学生对专业认识不清，从而降低专业认同度。
(三)专业实践教学目的性不强
对于应用型专业而言，实践教学至关重要。目前，房地产开发与管理专业在培养学生实践能力和创新能力方面取得了一定的成效。近四年该专业的学生有90多人次获得校级、省级及以上专业技能大赛的奖励，获批江苏省大学生科技创新训练项目5项。但是，专业实践教学方面仍存在一些问题：专任教师缺乏一定的实践教学能力，难以在实践教学中对学生有深入的指导;现有实践教学环节多是一些零散的教学单元，大多集中在短期完成，且多依附于理论教学内容，存在内容与功能的重复与交叉，缺乏系统设计;具体的实训项目主要由任课教师自行设计实训大纲，缺乏与行业企业的合作与交流，使得实训项目缺乏真实性和目的性;校内实验室还不能完全满足教学需要，仍需加大投入建设;校外实践基地没有发挥应有的作用，等等。这些都在一定程度上制约了实践教学的效果，进而降低了学生的专业认同度。
(四)学生学习主动性较低
目前，大多数学生能够完成教师布置的任务，但是很少进行自主的拓展，学习主动性较低。其原因可能有：一是对专业不感兴趣，因此也不会主动学习;二是大学管理相比中学比较宽松，没有老师在后面紧盯学习，再加上本学院的学生相对于一本院校的学生而言，学习意愿与能力本身较弱，因此学习主动性较低;三是教师布置任务较少，没有什么难度，缺少严格的考核，专业活动较少，无法吸引学生主动学习。
三、提升房地产开发与管理专业学生认同度的建议
(一)提高房地产开发与管理专业的社会认同度
提升房地产开发与管理专业学生对专业的认同，需要营造良好的社会环境。社会对房地产开发与管理专业的看法，必然会影响家长和学生的高考志愿填写，也会影响入学后学生的专业认同度。因此，要提升房地产开发与管理本科生专业认同度，需要提高对该专业的社会认同度。为此，一是要规范我国房地产行业，对一些岗位实行从业人员准入制度，严格查处不规范行为，提高社会对房地产行业的认可度;二是通过官方网站、合作企业、宣传片等多种途径，加强学院房地产开发与管理专业的宣传和品牌塑造，使社会对该专业具有正確认识，不再有“学生都是卖房子”的偏见。
(二)明确专业培养目标，优化课程体系与教学内容
首先，明确专业培养目标。一是成立由行业主管部门领导、行业企业负责人、专业教师代表组成的专业建设指导委员会;二是全面调研人才需求，加强对用人单位、同行、毕业生及在校生等多方面调研，掌握当前房地产行业对人才需求的基本情况，再根据现有师资情况及发展战略确立专业培养目标。
其次，优化课程体系与教学内容。一是按照房地产项目开发过程，设置课程及开设学期，形成与行业对接的课程体系;二是理顺各类课程之间、理论教学与实践教学之间、专业课程与非专业课程之间的关系;三是弱化以知识体系为基点的教材取向，坚持以岗位能力和业务流程为主的实用型和发展性相统一的原则，注重课程内容的模块化和灵活性;四是在教学过程中，紧密结合房地产分析师、建造工程师、工程造价师、房地产策划师、房地产估价师等职业资格证书的考核要求，加强实际操作训练，以提高学生的岗位适应能力。
(三)加强实践教学环节建设
实践教学是培养学生实践能力的主战场，保证实践教学能达到预期的效果。第一，按着开发前期—开发建设—市场营销—后续服务四个阶段的递进顺序，逐步整合集中性实践教学环节。第二，改革实践教学的时间安排，尤其是实习教学的安排，将实习集中安排时间较长的小学期，使实习由一个互相独立的时间单元形成一个完整的实习教学体系。第三，提高专任教师的实践教学能力，有计划地选送教师到行业企业生产一线接受培训或挂职锻炼。第四，改革课程设计和毕业设计的内容与管理方式，将部分课程设计和毕业设计放在稳定的校内外实习基地进行，采用以实习基地的指导教师为主、校内指导教师为辅的指导方式。实习基地的指导教师主要负责过程及内容的指导，校内指导教师主要负责成果格式及成果质量的把关。第五，加强多层次的实践教学平台建设。整合现有实训室，续建建筑材料和设备实验室、房地产开发经营实训室与物业管理实训室，新建工程施工仿真实验室与BIM实验室;充分发挥校外实习基地的作用，明确每个实习基地的实习项目与内容，确定每个实习基地的职责与管理方式。
(四)提高学生的学习主动性
首先，学生自身要端正学习态度。“既来之，则安之”。如果没有办法转到其他专业学习，应该积极调整自身心态，努力培养专业兴趣，建立专业自信，认真学习专业知识。
其次，加强专业导论课程教学。淮阴师范学院每个专业在第一学期都会开设专业导论课程，主要对专业进行介绍。第一学期，学生刚刚入学，其对学校、专业、教师等都不太了解，思想情绪还不稳定，这时是对学生进行专业思想教育的最佳时间。因此，应选派具有较高教学水平的教学团队，采用多种教学方式开展专业导论课程教学活动。通过专业导论的学习，使学生了解专业发展现状、专业发展前景、就业前景等知识，充分认识房地产开发与管理专业的优势，从而提高专业认同度。
再次，积极发挥优秀校友在专业思想教育中的作用。整理优秀校友资料，采取多种形式宣传优秀校友事迹，邀请部分校友现身说法，提高学生对专业的认同度。
最后，组织多种专业活动让学生参与。如积极组织学生参加各类省级、国家级专业竞赛，建立校内专业竞赛体系，通过“以赛促学”以调动学生学习的积极性。再如，邀请行业专家开设讲座，到企业实习见习，让学生了解行业最新动态，激发学生的学习主动性。
参考文献
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Causes and Promotion of Professional Identity of Real Estate Development and Management Students in Local Undergraduate Colleges：A Case Study of HuaiYin Normal University
KONG Wei，ZHANG Fei，MAO Guang-xiong
(School of Urban and Environment，Huaiyin Normal University，Huai'an，Jiangsu 223300，China)
Key words：professional identity;real estate development and management;local undergraduate colleges
作者：孔伟 张飞 毛广雄
[摘要]教师专业核心技能即教师教学专业技巧，其知识基础是学科教学知识。宜采用的职前涵养策略须做到四个“必须”，即必须坚挺师范生的职业心向，必须营造教育氛围浓厚的校园文化，必须把教学技能养成融入教育类各门课程中，必须通过专业化策略涵养师范生的教学专业能力。
[关键词]教师专业化 专业技能 教学专业技巧 策略
[作者简介]王沛悦(1970- )，女，河南南阳人，南阳理工学院离退休职工管理处讲师，硕士，研究方向为高等教育管理和大学生思想品德教育。(河南南阳473004)
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一、教师专业核心技能——教师教学专业技巧的确认
(一)教师教学专业技巧起着上下游链接的作用
根据自动化的程度以及和具体课堂教学的关涉程度，教学专业技能的水平由低到高依次表现为基本技能、专业技巧和专业技艺。教学专业基本技能表征了这一职业的入门资格或最基础的能力，它表现为通过模仿和反复练习而达到“会做”某件事或“能够”完成某种工作，它和具体的课堂教学有明显的分割性。当基本技能经过反复练习，使活动方式的基本成分加以整合并达到自动化的程度，即上升到技能的技巧阶段时，教师已较深地涉入课堂教学情境，并可游刃有余地完成常规的教学工作任务，但完成复杂任务时有些吃力，甚至不能适应。这样的教师可称为熟手、能手。如果说教学专业技巧是完成常规任务的自动化，那么教学专业技艺则是高度涉入课堂情境后完成复杂、精致任务的自动化。具备教学专业技艺的人即获得职业专长，可称为专家，这是教师个人专业发展的最高境界。由于教师教学专业技巧起著上下游链接的作用，所以教师专业核心技能即是教师教学专业技巧，意指教师在从事专业教学过程中，为完成专业教学任务而具备的独特的能力。
(二)提高教师教学专业技巧是教师专业化教育的需要
坚持教师专业化方向是教师教育改革发展的重要原则。如果说，加强教师专业情感教育是为了解决好“乐于从教”的问题，重视人文科学教育是为了解决好“利于从教”的问题，提高教师的教育理论素养是为了解决好“善于从教”的问题，那么，强化教师专业技巧培训，则是为了解决好“精于从教”的问题。
(三)提高教师教学专业技巧是优秀教师职业成长的需要
研究表明，课堂中基本教学技能(课中策略)的熟练掌握是新手型教师转化为熟手型教师的关键变量，围绕课后的评估和反思能力的获得则是熟手型教师转化为专家型教师的关键变量。① 显然，镶嵌多种范型教师知识的课堂教学实践是优秀教师职业成长过程中不可逾越的奠基阶段，是教师专业成长的基础。
二、教师专业核心技能的知识基础
在探究教师专业知识基础的诸多理论研究中，影响力最大的当推舒尔曼(Shulman)所建构的教师专业知识的分析框架。他认为教师必备的知识至少应该涵盖以下几个方面，即学科知识、一般教学法知识、课程知识、学科教学知识、学习者及其特点的知识、教育情境知识，关于教育的目标、目的和价值以及它们的哲学和历史背景的知识。② 早期教师教育强调教师的教学内容知识，而最近几十年来，教师教育的研究者关注一般的教育学方法的有效性，如教师对作业和课程的设置、独立于教学内容的学生成绩的评价等。现在学者们认为，教师的学科教学知识(pedagogical content knowledge，简称PCK)和教学内容知识对促进教学和学生的理解同样关键。关于PCK，舒尔曼认为它是“用专业学科知识与教育学知识综合去理解特定的单元的教学是如何组织、呈现以适应学生不同兴趣和能力”的一种知识。③格罗斯曼(Crossman)在舒尔曼定义基础上作了进一步阐述，她认为学科教学知识包括了四个部分：一是一门学科的统领性观念——关于学科性质的知识和最有学习价值的知识;二是学生对某一课题理解和误解的知识;三是特定课题在横向和纵向上组织和结构的知识;四是将特定课题呈示给学生的策略。舒尔曼认为这是最能区分学科专家与教学专家、高成效与低成效教师不同的一个知识领域。这个论点已得到数学教师在大学中的学科成绩与他的学生的学习成绩之间并无显著相关，而他对所教内容理解的深浅程度以及教学策略和学生成绩之间呈现出非常显著的正相关等研究的证实。④至此，教师知识基础框架中的核心成分——PCK被加以确认。这不仅为人们进一步理解教与学提供了新的广阔的视角，也从教师知识的角度进一步论证了教师职业的专业化与不可替代性，还为教师专业技能的涵养训练提供了可靠的知识基础。
三、教师专业核心技能的结构分析
PCK被发现和确认之后，利用PCK解决问题的教学技能也渐渐被发掘，这大大廓清了世界各国对教师资格的认证以及对教师专业技能培养的向度。如全美数学教师协会制定的《数学教学职业标准》(1991)在“懂得数学教学”的标题下明确了教师应掌握的技能：要善于提出有价值的教学任务;有效地使用各种教学材料和资源，包括教科书、问题集、教辅实物材料、计算机及软件等;会使用多元评定方法评定学生如何学习以及他们力所能及的范围;会通过实物的、视觉的、图形的、符号的表象进行数学思想的建模表达;会用“讲解、演示、作业”等传统教学方式的同时，能用多元高度的师生交互作用的教学方式进行数学交流等。⑤苏格兰教师教育极有特色，在鉴定教师新手的有关制度中，专业技能有四个一级指标，第一个就是教与学(包括4个二级指标，14个预期特征)。另外三个一级指标是班级组织与管理、学生评价、专业反思与交流，也都与学科教学密切相关。⑥ 笔者认为，在新课程改革背景下，教师应至少掌握以下四项学科教学技能：
(一)研习新课标的技能
课程标准反映了课程的基本理念和基本要求。研习新课标，有助于深入理解基础教育课程改革的新理念，熟悉课程的基本目标和主要内容，领会教学的基本要求以及教学内容和教学材料的体系范围与深度。
(二)研习教材的技能
研究教材，是教师从事教学工作的前提和基础。要能熟练掌握课本的基本原理和知识体系，准确把握各章节的重点、难点及课本的前后联系;要广泛阅读教学参考资料，选取合适材料以补充教学内容。另外，还要考虑改革创新，在条件成熟的情况下，编写补充性的有特色的校本教材。
(三)了解学生认知准备的技能
学生认知的准备状态是教学的起点，教师必须全面充分地了解学生的知识基础、能力倾向、认知风格、个性特质、成长节奏、愿意接受的教育方式等。据此，对学生的学习准备性进行分类，增强教学的预见性与针对性。
(四)课堂教学技能
关于课堂教学技能分类，学界研究成果众多。⑦在我国，最常见的是在集体授课制的背景下，依随课堂教学环节，将教学技能分为明确教学目标技能、激发学生学习动机技能、感知教学材料技能、理解教学材料技能、巩固知识经验技能、运用知识经验技能以及教学效果检查、测量与评价技能。随着教学改革的深入，活动取向的探究性学习将成为众多课程教学的一种基本模式。在这种教学模式中，学生是教学的主体和探究者，教师是组织者和引导者。从某种意义上说，探究性学习具有更强的自主性和合作性，因而就更能在学生知识的建构、情意的培养和陶冶方面发挥重大的作用。或许正因为如此，探究性学习成为世界各国课程和教学改革的重大课题并受到高度关注。所以，应该按探究性学习的教学模式分解教学技能并重构其系统。按此思路，得到的教学技能分类体系如下：探究性学习阶段。相应的教学技能。选择问题。创设问题情境的技能，引起学生探究的技能。分析因果、提出假设。采集和提供信息的技能，引导提出假设的技能。设计方案、验证假设。组织讨论假设的技能。分析材料、解释结论。形成结论的技能。反馈与反思。扩展已有结论的技能。
四、教师专业核心技能的职前涵养策略
如前所述，熟练的教师专业核心技能是教师教学专长形成的必经阶段。在教学专长的形成过程中，综合胡谊⑧和刘德恩⑨两位学者的研究，从业动机充当着整个职业劳动与专长形成的控制器作用，制约着后者发生的频率、质量与后果。以往的学习、实践与训练所获得的从业知识、经验和能力，是当前职业劳动或训练的基础和起点。实际的职业劳动实践或训练活动，是连接已有水平与未来发展、职业素质与职业成效、劳动操作与职业认识之间的枢纽和相互转化器，是职业专长形成的中心环节。而文化和情景因素的意义在于为从业者提供意义、支援和身份认同。根据职业专长形成的这一原理，职前培养机构在涵养师范生专业核心技能时，应着力做好以下四方面的工作：
(一)必须坚挺师范生的职业心向
在职前教师教育阶段，必须把激发师范生的教师职业意识和职业理想当做一件大事来抓，通过讲座、座谈、实地调查、树立典型等多种教育场域，整合“权威”和“内在说服力”的话语，引导学生多维度认识教师职业，真正理解教师道德规范，深度激活专业自信，为师范生的终身发展提供源源不竭的动力。
(二)必须营造教育氛围浓厚的校园文化
1.校园活动可多一些教育研究的色彩。每年可举办一次大型的“教育节”、校内师范生基本功比赛、地方教坛新秀赛、专家名师论坛等。
2.广泛运用信息化技术。各院校在局域网内搭建专家教师教学视频库，并在此基础上，建议全国教师教育网络联盟尽快扩大规模，全国教师教育虚拟大学尽快组建，使得在校师范生在入盟的校园网的每一个终端都可随时接收、观摩优质的教学资源。
3.尽可能多地组织见习和现场参观。这些活动比课堂教学复杂，但如果精心联络和设计，效果要比单纯的课堂教学好得多。
(三)必须把教学技能养成融入教育类各门课程
1.按教师的职业特征和教师的职业需要来组织专业知识。教师教育专业的性质属于职业教育的范畴，所以应让学生学习对所从事的职业有用的知识和技能，为此必须把教师教学知识来一次全面的筛选，把那些陈述性的、程序性的、策略性的和有关态度与动机的知识全面纳入教育类课程。
2.把教学技能嵌入教育类各门课程。具体地说，学科教学技能主要通过学科教学论来完成;教学反思技能、教学管理技能主要通过教育学来完成;人际技能主要通过心理學来完成，各科教学都应培养实践技能。
3.重构学科教学论。一方面，PCK的特定价值将渐渐置学科教学论于教育类课程结构的核心位置，从而消解长久以来的边缘性;另一方面，由于学科教学论自身发展滞后于当代基础教育改革实践，从而形成了二者相当烈度的张力，这不能不引起人们对重建学科教学论予以思考并提出下列对策：除重新确立学科教学论的学科性质与地位、建构新的学科教学论课程结构与内容体系、凸显学科教学论的学科特色等外，笔者强调两点：开发多形态的课程。学科教学论要打破单一的理论课程模式，可以将其分解为若干学科群，如学科教学基本理论、学科教学技能训练、学科教学实习(包括模拟实习)等;历练学科教学论师资队伍。除加强纵横向协作、凝练强有力的学术团队外，有条件的学校可对教师实施功能性配备。它不是按学科或人头安排教师的授课任务，而是按教师的优势职能来安排教学。于是，可将一门课分解成若干项工作任务或专题，然后分配给有能力的人来承担。这种配备教师的指导思想不是让教学去适应教师，而是教师去适应教学要求，并使教师在教学改革中改变自己。
4.创建教育技能类课程。开设临床型的、专门的教学技能训练课，形成由知识性课程、操作性课程和实践性课程构成比较完整的课程体系。围绕实用性和操作性，使该课程的内容、结构及教学和评价方式都迥别于知识性课程。
(四)必须通过专业化策略涵养师范生的教学专业能力
1.任务分析。在教学中，可以引导师范生做以下几项工作：通过对教材与学生的分析，确定单元或单课的具体教学目标;对教学目标中的学习结果进行分类;根据对不同类型的学习条件分析，揭示实现教学目标所需要的先行条件;确定与教学目标有关学生的起点状态。
2.案例分析。基本做法就是通过现场观察或专家教学视频进行分析，讨论各种教学技能的类型、特点、效果，分析教师教学行为的合理性。此外，可以结合课题研究的方法，使学生通过实验来验证一些假设。
3.认知学徒制。其一，教学方法的设计必须为学生提供进行观察、参与、发明或发现专家策略的机会，提供大量系统地激励学生进行探索和独立活动的方法，以支持学生学习如何执行任务。其二，推行导师制，让学生进入由教学教育专家关注和确定的文化圈中，通过持续的观察、练习、尝试、交流、反思、概括、实际应用等方式进行学习，并逐渐从初学者或新手向共同体的中心移动，最终成为真正意义上的专家从业者。
4.师范生成长记录袋。主要收集、记录学生自己或教师、同伴做出评价的有关材料。成长记录袋可以说是记录了学生在某一时期一系列的成长“故事”，是评价学生进步过程、努力程度、反省能力及其最终发展水平的理想方式。
[注释]
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②叶澜，等.教师角色与教师发展新探[M].北京：教育科学出版社，2001：236.
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⑥教育部师范教育司.教师专业化的理论与实践[M].北京：人民教育出版社，2003：219
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⑨刘德恩.从专家技能的形成规律看高职教育[J].外国教育资料，1999(5)：73.
作者：王沛悦
摘要：房地产税是社会普遍关注的话题，梳理当前房地产税的研究热点与发展脉络，可以为今后的研究提供更加科学、客观的参考。本文采用文献计量方法和知识图谱工具分析2003—2018年CSSCI来源期刊收录的房地产税相关论文。研究结果表明：国内房地产税主题的论文数量呈递增态势，并在2015年出现“井喷”现象;研究主体合作不够紧密;研究热点关键词主要包括房产税、房价、房地产税改革、计税依据、立法、税制改革和土地出让金等;研究热点主题概括为房地产税的基本理论、影响效应以及房地产税改革与立法问题的研究，研究的演化路径经历了3个不同的阶段。在当前新时代发展背景下，学者们需要加强对房地产税改革、立法和影响效应的研究，从而为实现房地产业高质量转型发展、推动经济高质量发展提供理论支撑。
关键词：房地产税;文献计量;可视化;知识图谱
开放科学(资源服务)标识码(OSID)：
基金项目：国家自然科学基金项目(71863020);江西省高校人文社会科学研究规划项目(GL18125)
0引言
党的十八大以来，党和政府高度重视房地产税的改革与立法工作。从2013年党的十八届三中全会提出要“加快房地产税立法，并适时推进改革”，到2014年《政府工作报告》首提房地产税立法后，2018、2019连续两年的《政府工作报告》再次强调要推进房地产税立法。国外对房地产税研究起步较早，研究内容主要集中在房地产税税负归属[1-2]、房地产税改革[3]和税收公平[4]等方面。21世纪以来，国内学者加强了房地产税领域的研究力度，并取得了丰硕的研究成果。当前，亟需对该领域研究予以梳理和回顾，总结房地产税领域的研究热点和前沿。但在现有的研究中，只有少数学者从定性的视角对房地产税的相关研究成果进行了梳理，如葛静等[5]在对房地产税改革文献综述的基础上，将我国房地产税研究的学术阶段和理论派别进行了划分，尚未有学者对“房地产税”的核心文献进行可视化定量研究。为此，基于2003—2018年CSSCI来源期刊(含扩展版)收录有关房地产税的文献，从我国房地产税研究领域的整体视角出发，运用文献计量的方法对当前房地产税的研究现状进行定量分析，借助知识网络分析工具CiteSpace绘制了国内房地产税研究的知识图谱，全景式展示国内房地产税研究的时空动态演化历程，探究房地产税研究的热点主题和发展趋势，以期为房地产税研究的纵深推进提供参考和借鉴。
1数据来源与研究方法
1.1数据来源
为保证研究数据的准确性、科学性和权威性，在数据来源方面，本文借助中国知网(CNKI)平台，通过高级检索，在“期刊”检索页面内，以“篇名”为主题，“篇名”后面输入“房地产税”，时间选择从不限至2018年，来源类别选择为“CSSCI”，条件设置为“精确”查找，经过检索共查找到158条文献结果。为进一步增强文献主题的相关性，对文献进行了整理，删除了3篇会议通知或与房地产税研究主题不相关的文献，最终得到文献155篇，以此作为本文的文献研究样本。
1.2研究方法
(1)文献计量法。本文通过借助Excel、利用书目共现分析系统Bicomb，对房地产税的发文量、时间分布、来源期刊、作者和高影响力论文等数据进行整理和统计，统计分析国内房地产税论文发表数量、期刊分布和研究作者等基本情况。
(2)可视化分析。通过Bicomb对文献作者和高频关键词进行提取和统计，利用数据统计分析软件SPSS，对导出来关键词词篇矩阵数据进行聚类分析。运用CiteSpace对论文作者和关键词进行共现分析，绘制其共现网络知识图谱，挖掘和呈现出可视化的数据结果，探究国内房地产税研究领域的热点和演化路径。
2国内房地产税研究现状分析
2.1文献数量分析
为更加科学地反映、预测该学科领域的研究进展、热点和前沿，本文绘制了房地产税文献量变化趋势图(图1)，从时间上看，国内房地产税研究大致可分为三个阶段：2003—2009年为第一阶段，2003年开始有学者对房地产税进行研究，处于发展的萌芽阶段，发文量呈现先增后减走势，从2003年的1篇文献增长到2006年的7篇，然后回落到2009年的2篇;2009—2013年为第二阶段，研究处于稳步增长阶段，文献量同样呈现出先升后降的波浪式变化，年均发文量为6.25篇，较萌芽阶段有所增加;2013—2018年为第三阶段，研究处于快速发展阶段，平均每年20.8篇文献，累计文献量为104篇，占总文献量的67.10%。
从房地产税相关政策的演变趋势来看(图2)，党的十八大召开以后，国家对于房地产税给予了高度关注，针对房地产税改革和立法工作作了系列部署，促使国内很多学者对此领域进行了研究，尤其是2013年党的十八届三中全会《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》提出的要“加快房地产税立法，并适时推进改革”以后，使房地产税改革成为人们关注的焦点问题。房地产税研究文献数量呈现爆发式的增长，由2013年的3篇增加到2015年的34篇，2014和2015年文献数量分别同比增长了400%和126.67%。尽管2015年过后文献数量稍有回落，但每年文献量均维持在15篇以上，说明国内房地产税研究的发文态势与国家政策颁布节点密切相关，具有较强的政策导向特征。2019年《政府工作報告》将房地产税改革的表述从“稳妥”上升到“稳步”，表明房地产税立法进程正在加快，学术界对其关注亦在逐渐增多。基于文献的发展变化规律和学术研究的理论需要，可以预计房地产税这一研究主题在未来将持续下去。
2.2来源期刊情况
为了解该领域重要期刊的空间分布情况，在为科研人员选择成果发表期刊、文献查找等方面提供可视化的数据参考，本文根据中国知网的检索数据，得到房地产税研究期刊文献量分布(表1)。
从表1中可以看出《税务研究》24篇，发文量最多，依次是《国际税收》(曾用名：《涉外税务》)19篇，《财政研究》13篇，这三个期刊的发文量占到了总样本的36.13%(表1)。据统计，发文量排名前10的期刊共发表文献89篇，占总样本的比重为57.42%。这说明，目前国内房地产税领域的研究已经初步形成了较为稳定的核心期刊发表群呈现稳定发展态势。从期刊的主办单位来看，目前国内房地产税研究的期刊多为中国税务杂志社、税收研究会和各省社会科学院所主办，这说明国内房地产税研究领域的期刊为中国税务杂志社所引领，成为房地产税论文发表的主战场。
2.3核心作者情况
利用CiteSpace对作者进行共现分析，得到图3的作者合作网络图谱。在论文合作网络图谱中，学者的位置能直观地反映其在该研究领域的地位处于核心还是边缘。其中每个点代表一位学者，点的大小代表学者发文量的多少，学者间连线的粗细反映了他们合作关系的强弱。如图3，和作者合作聚类结果一致，学者数在3个及以上的合作网络有2个，其中合作网络最大的是以侯一麟为中心，一共包含了4个学者。2个学者数的也比较少，多数学者没有参与合作网络。从作者合作网络图谱整体上看，作者之间的相互形成的聚类不够多，说明目前关于房地产税研究的学者合作相互紧密程度并不是很高。
2.4高影响力文献
文献的被引频次是评价文献质量和影响力程度的重要指标，文献的高频次引用反映了该领域学者对此文献的重视程度，是后续学者研究重要的参考知识基础。通过统计论文的被引频次，对其内容进行计量和解读，可以挖掘某一主题领域具有较高应用价值和学术影响力的文献，展示该领域的研究主流和研究层次，可为今后的研究方向提供参考。
经统计，房地产税研究文献引用频次在60次以上的有7篇(表3)，其中，杨绍媛等[7]发表的《我国房地产税对房价的影响及改革探索》被引频次最高，被引用次数达到125次。这篇文章在分析我国现行的房地产税收体系、特点和定位的基础上，从资产收益、住房成本和住房特征价格模型的角度探讨了房地产税对房价的影响，并结合世界上部分国家房地产税收制度的借鉴分析，对我国房地产税改革提出了初步设想。
3国内房地产税研究热点分析
3.1热点关键词分析
经过利用书目共现分析系统Bicomb整理筛选，得出“房价(房地产价格)”是除“房地产税”外频次最高的关键词，其频次是11，其次是“房地产税改革”，其出现频次是9次。利用CiteSpace可视化分析工具，对关键词进行共现分析，最终得到房地产税研究热点关键词共现图谱(图4)，图谱中关键词之间的连线表示相互之间存在共线关系，关键词所代表的圆面积越大，说明关键词出现频次越高，和各个关键词之间的关系也越密切，即研究热点越高。从图4可知，房产税、房价(房地产价格)、房地产税改革、计税依据、立法(房地产税立法)、税制改革、土地出让金等主题关键词是专家学者们对于房地产税研究领域关注讨论的焦点。
为了得到更具内在联系性的数据结构，以供揭示房地产税领域的研究分类与热点。本文利用Bicomb软件对房地产税高频关键词进行统计后，关键字段选择为“关键词”，频次阈值设定为6，由此生成关键词词篇矩阵，然后将导出来的数据导入SPSS 20.0软件中，利用系统聚类分析方法，区间设定为Euclidean，二分类选择为Ochiai，聚类数设定为5，由此绘制出了图5房地产税研究高频关键词聚类树状图。如图可以看出，联系比较密切的关键词聚集在一起形成了大致5个聚类团。第一类团是由财产税、房产税、税率关键词构成的;第二类团包括税种、物业税和房价;第三类团涵盖房地产税、改革和计税依据;第四类团由土地出让金构成;第五类团包含了房地产税改革和立法。另外，从图5中可知，前四个类团最终又统一归类于第五类团：房地产税改革和立法。这说明房地产税改革和立法研究是专家、学者们研究的落脚点和未来研究的热点。
3.2研究主题分析
根据对高影响力论文、关键词共现知识图谱和聚类树状图的梳理分析，可知国内房地产税领域研究的热点主题聚焦于房地产税的基本理论、房地产税改革与立法问题以及房地产税的影响效应研究三个方面。这三大研究热点主题具有相互影响和促进的互动效应，共同推动房地产税的研究进展(图6)。
3.2.1关于房地产税的基本理论研究
国内学者关于房地产税的基本理论研究主要从房地产税的内涵和房地产税的功能定位两个方面展开。这一研究主题主要包括了“房产税”“财产税”“物业税”“地方税”“土地出让金”“功能定位”“土地财政”“财政收入”“地方治理”等高频关键词。房地产税内涵的研究主要围绕房地产税和房产税的概念厘清、房地产税和土地出让金关系的争论进行探讨。房地产税是对房地产资产课征的一种财产税[8]，刘春颖[9]认为房地产税作为地方税应当确立其为增加地方财政收入的主体税种。而房产税是按房屋的计税余值或租金收入為计税依据，向产权所有人征收的一种财产税[10]，其属于房地产税的组成部分[11-12]。关于房地产税与土地出让金的关系问题是学术界关注的焦点，形成了两种主要观点：胡洪曙和杨君茹[13]认为房地产税的正效应是显著的，应当替代土地出让金，且二者之间存在包含关系[14]。而另一部分学者认为房地产税与土地出让金并无关系[15-17]，不存在可替代的可能性，二者是性质完全不同的两种事物。
房地产税的功能定位研究是房地产税基本理论探讨的热点问题，该方向的研究主要集中于探讨我国房地产税应该如何定位的问题。多数学者认为我国房地产税的功能应主要是为政府筹集财政收入，胡怡建和范桠楠[18]以房地产税功能逻辑关系为切入点提出“财政收入为主，收入分配、经济调节为辅”的功能定位模式，李长生[19]从国际化视角在比较分析各国房地产税功能定位后认为国内房地产税功能应定位于筹集地方财政收入。另外，一部分学者认为房地产税的功能应是混合型的[20]，房地产税对调节收入分配、调控房地产市场、转变经济发展方式[21]、促进公共服务融资[22]和推动政府职能转变、机构良好运行都具有重要的意义。
房地产税的内涵厘清、性质界定和功能定位等基本理论问题是推动房地产税改革立法工作的前提与基础，对我国房地产税改革的路径选择、税制设计等方面具有重要影响。同时，合理的功能定位对增加政府财政收入、调控房地产市场和收入分配、提升房地产税的社会和经济效应是具有现实意义的。
3.2.2关于房地产税改革与立法问题研究
关于房地产税改革与立法问题的研究，主要从房地产税改革路径选择、税制设计和立法问题等方面进行研究。这一主题包含了“房地产税改革”“房产税改革”“税率”“税种”“税制改革”“计税依据”“立法”等高频关键词。关于房地产税改革的路径选择，主要形成了两种选择方案。第一种是先改革试点，再逐步完善推进全面改革。贾康[23]和肖绪湖[24]认为房地产税改革需要试点，通过总结试点经验，反馈并完善房地产税的制度设计和相关改革配套政策，再分阶段循序渐进推进改革，规范房地产税制度。第二种方案是先立法，再实施改革。熊伟[25]从法治的视角着力探索房地产税改革的路径，提出先立法后改革的基本思路。田芳[26]认为房地产税改革要按照税收法定原则，先行立法，再逐步推进分阶段实施。
关于房地产税税制设计的研究主要集中在税率和计税依据等税制要素方面，税率作为税制设计的核心问题。由于我国不同区域发展的差异，房地产税税率应该因地制宜[27]，无论从时间还是区域上均不适宜“固化”[28]，可以通过设立一定的税率区间[29]，实行差别税率对存量房征收房地产税[30]。而刘洪玉[31]认为差别化税率只适合于房地产税改革初期用于新政策的平稳实施与过渡。计税依据，又称税基或课税标准。奚卫华[32]认为以房地产的市场价值作为税基是我国房地产税制改革的最佳选择。马国强等[33]针对不同的房地产，采用不同的房地产评估方法，可以房地产的市场价值为基准确定应税房地产的计税价值。但市场价值难以取得，应当以房地产的评估价值替代市场价值[34]。
从党的十八届三中全会提出要“加快房地产税立法，并适时推进改革”后，学者们加大了对房地产税立法的研究力度，研究成果逐渐丰富。从不同的视角针对房地产税立法的相关问题进行了探讨，为房地产税立法提供了建议。安体富和葛静[35]从房地产税的概念层次、税收立法权的回归等多角度就房地产税立法的几个相关问题进行了研究。涂京骞等[36]就房地产税立法与改革中的体制难题进行了分析并提出了解决思路。张富强[37]從多维视角针对房产地税立法首先要解决的五个关键性问题进行了分析。
房地产税改革与立法的基本依据来源于房地产税的合理的功能定位，其改革成效可反馈于房地产税的基本理论，用于检验房地产税性质和定位是否准确，这将不仅有助于完善房地产税税收制度、推动房地产税立法改革，还将有助于调节收入分配、促进房地产市场持续健康发展。
3.2.3关于房地产税的影响效应研究
现有关于房地产税的影响效应研究主要体现在其对房价、财政收入影响等方面。这一主题高频关键词包含了“房价(房地产价格)”“财政收入”“公共财政”。关于房地产税对房价的影响效应，有以下三种不同的观点：第一种观点认为房地产税会使房价升高[1，38]，第二种观点将房地产税定义为受益税，认为房地产税对房价并没有影响[39]，第三种由Mieszkowski提出的新观点认为，房地产税会影响房地产市场的资源配置进而影响房价[3，40]。基于以上三种观点，部分学者从实证的角度对房地产税和房价的关系展开了研究[41-42]。在财政收入影响方面，丁成日[43]通过研究发现房地产税征收在增加政府财政收入的同时，还有利于提升政府的公共财政效率，闫勇和姚思宇[44]基于理论模型，研究发现房地产税能减少政府对土地财政的依赖、增加公共财政收入水平进而促进公共服务水平和质量的提高。
房地产税的影响效应是房地产税改革与立法成效的具体表现，房地产税的影响效应主要通过房价等房地产市场调控指标凸显。无论是理论还是实践层面，房地产税影响效应也必将反馈于房地产税功能定位等基本理论，检验房地产税税制设计的合理性，促进房地产税改革和立法有效性的提高。
4国内房地产税研究演化路径分析
近年来，国内房地产税研究领域的成果逐渐增多，研究主题也呈现一定的演化规律。为更加直观展示该领域研究主题的演化轨迹，本文利用CiteSpace进行关键词共现分析，得到房地产税关键词研究的时间脉络图谱(图7)。节点越大说明该关键词出现的频次越多。如“房地产税改革”“土地出让金”“物业税”“计税依据”“房地产税立法”“改革”等。从时间上看，可以把2003—2018年我国房地产税研究路径演化图谱分为3个时间段：2003—2009年为第一阶段，2009—2013年为第二阶段，2013—2018年为第三阶段。从整体上看，房地产税研究总体呈现由少及多、逐步推进的动态演化过程，
该领域研究总体上经历了房地产税的基本理论-房地产税的影响效应-房地产税改革与立法问题的演化路径。
(1)2003—2009年为研究的萌芽发展阶段。经统计发现，这一阶段房地产税研究成果数量较少，占总量的16.77%。从图谱中也可看到，关键词比较少，“计税依据”“房地产业”是主要的关键词。这一时期研究整体处于初步探索阶段，学界的研究大多集中于房地产税的相关概念、国外房地产税的主要特征及经验借鉴等基本理论问题，但也开始了对我国房地产税改革特别是计税依据改革的研究。
(2)2009—2013年为稳步增长阶段。年均发文量有所增加，关键词比较显现，如“房地产”“房价”“物业税”“税种”“房产税改革”等关键词。这一阶段研究主要是基于房地产税的理论基础，侧重于房地产税影响效应的研究。
(3)2013—2018年为快速发展阶段。随着我国房地产业的不断发展，党和政府提出“加快房地产税立法，并适时推进改革”的政策论断，使得该阶段的文献量快速增多，关键词呈现多而散的发展特征，研究主题亦趋于多元化。该阶段的研究焦点涌现出部分扩展的领域和研究主题：“改革”“房地产税立法”“土地财政”“改革”“公共财政”“税收优惠”“地方治理”等，这一阶段研究主要侧重于房地产税改革与立法问题的研究，同时也有学者从地方治理和税收优惠的角度来探讨房地产税的定位问题。
5结论与展望
5.1结论
综上所述，得出以下研究结论：
(1)通过对该领域文献变化趋势分析，表明学术界对房地产税的研究逐渐走热，对房地产税关注度逐渐上升，论文发表数量呈现递增的发展态势。2013年之前国内房地产税研究进展缓慢，随着国家对房地产税改革立法工作的推进，研究文献逐渐增加，在2015年出现“井喷”现象，但研究总量有待进一步提升;从文献发表和路径演化情况来看，国内房地产税研究可划分为较清晰的3个阶段：萌芽发展阶段(2003—2009年)、稳步增长阶段(2009—2013年)、快速发展阶段(2013—2018年)。
(2)从文献发表的期刊来看，《税务研究》发文量最多，其次是《国际税收》《财政研究》;从作者发文量来看，来自中央财经大学财政税务学院的何杨教授发文量最多，其次是北京大学-林肯研究院城市发展与土地政策研究中心的刘威和印第安纳大学公共与环境事务学院的满燕云;从研究作者的合作网络图谱来看，作者之间的相互形成的聚类不够多，说明该领域学者的合作紧密程度有待进一步提高。
(3)通过对关键词进行共现分析与聚类分析，发现房地产税研究的热点关键词包括：“房产税”“房价(房地产价格)”“房地产税改革”“计税依据”“立法(房地产税立法)”“税制改革”“土地出让金”等;根据关键词共线知识图谱和聚类树状图，国内房地产税领域的热点研究主题主要集中在房地产税的基本理论、房地产税改革与立法问题以及房地产税的影响效应研究等三个方面，且这三大研究热点主题具有相互影响和促进的互动效应，共同推动房地产税的研究进展。
(4)结合研究的路径演化图谱，归纳了我国房地产税研究热点的演化路径：房地产税的基本理论-房地产税的影响效应-房地产税改革与立法问题的研究。
5.2展望
党的十九大报告中强调“房子是用来住的，不是用来炒的”，要从根本上实现“房住不炒”这一定位，确保房地产持续健康发展，必须按照中央的决策部署，加快建立多主体供应、多渠道保障的租售并举制度。这需要加快具有关键意义的基础性制度即土地、财税和金融制度等改革，尤其要加快房地产税改革步伐。而房地产税涉及面广，影响范围大，问题复杂性高，关系到人民群众的切身利益。对房地产税这一研究主题进行热点和演化路径分析结果表明，未来关于房地产税的研究仍然是值得探讨的话题。在房地产税立法进程不断加快的背景下，实现房地产税改革和立法工作取得实质性进展的关键阶段，学者们应从微观层面加强对房地产税改革和立法的研究，从居民收入、支付意愿、纳税能力等视角探讨房地产税的影响效应，从而为实现房地产业高质量转型发展、推动经济高质量发展提供科学丰富的理论支撑。
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Knowledge Mapping of Real Estate Tax Research in China： The Current Situation， Hot Spots and Evolution Paths
ZHOU Hongbing，FAN Zhenggen，LIU Zhangsheng
( College of City Construction， Jiangxi Normal University， Nanchang 330022， China)
作者：周洪兵 范正根 刘章生
1.房地产
房地产又称不动产，是房产和地产的总称。房产总是和地产联结为一体的，具有整体性和不可分割性。
a.房产：是指房屋经济形态，在法律上有明确的权属关系，在不同的所有者与使用者之间可以进行出租、出售或作其它用途的房屋。
b.地产：是指土地财产，在法律上有明确的权属关系，地产包括含地面及其上下空间，地产和土地的根本区别在也就是有无权属关系。 2.房地产业
是以土地和建筑物为经营对象，从事房地产开发、建设、经营、管理以及维修、装饰和服务的集多种经济活动为一体的综合性产业。 3.房地产开发
是指在依法取得土地使用权的土地上按照使用性质的要求进行基础设施、房屋建筑的活动。
4.地产开发
是将“生地”开发成可供使用的土地(“熟地”)。 5.房地产产权
是指产权人对房屋的所有权和对该房屋所占用土地的使用权。具体内容是指产权人在法律规定的范围内对其房地产的占有、使用、收益和处分的权利。 6.土地类型
——居住用地70年; ——工业用地50年;
——教育、科技、文化卫生、体育用地50年; ——商业、旅游、娱乐用地40年; ——综合或其它用地50年;
——另外，加油站、加气站用地为20年; 7.三通一平
是指地皮在发展基础上的水通、电通、路通，场地平整。 8.七通一平
是指上下水通、电通、路通、排污通、通讯通、煤气通、热力通，场地平整。 9.土地使用权出让的形式
·协议出让 ·招标出让 ·拍卖出让 ·行政划拨
使用权有权出让的土地，必须是国有土地;集体所有的土地必须办理征用手续转化为国有土地后，才能转让。有偿出让的地块可以是生地也可以是熟地，还可以是连同地上建筑物及附属设施一并出让的土地。
·生地：待开发的土地
·熟地：完成市政设施的土地 10.房地产市场
一级市场、二级市场、三级市场。
1/5 一级市场是指国家以土地所有者和管理者的身份，将土地使用权出让给房地产经营者与使用者的交易市场。
二级市场是指土地使用权出让后，由房地产经营者投资开发后，从事房屋出售、出租、土地转让、抵押等房地产交易。
三级市场是指在二级市场的基础上再转让或出租的房地产交易。 11.商品房
是指开发商以市场地价取得土地使用权进行开发建设并经过国土局批准在市场上流通的房地产，它是可领独立房地产证并可转让、出租、继承、抵押、赠与、交换的房地产。 12.福利商品房
是指政府按住房制度改革方案免除房地产的地价，按房屋的成本造价售给企业或符合条件的职工，带有福利性质的房屋。 13.微利商品房
与福利房不同在于不免地价，并有略高于房地产成本的微利，这类房屋由市政府主管单位筹资建设，用来解决企业职工住宅困难户，价格由政府确定，实行优惠价格政策。 14.经济适用房
经济适用房是面向中低收入家庭的普通住宅。 15.自建房(集资房)
是指各单位自筹资金或合资兴建房屋。产权由投资单位所有，一般自用为主，不得在市场上流通(按规定已补交地价的除外)。 16.房地产产权证
是房屋土地权属凭证合二为一，是房地产权属的法律凭证。 17.“五证”
房地产开发商在房地产市场上销售商品房，必须具备一定的条件，并且按照有关的规定在房地产管理部门办理商品房销售的各种手续。其中“五证”、“两书”是最为重要的条件。
《国有土地使用证》：是证明土地使用者向国家支付土地使用权出让金，获得了在一定年限内某块国有土地使用权的法律凭证。
《建设用地规划许可证》：是建设单位在向土地管理部门申请征用、划拨土地前，经城市规划行政主管部门确认建设项目的位置和范围符合城市规划的法定凭证。(通过“招、拍、挂”在出让前已经通过城市规划的标准。)
《建设工程规划许可证》：是有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证。 《建设工程施工许可证》(《建设工程开工证》)：是有关建设工程符合项目开工的条件，可以进入施工阶段的凭证。
《商品房销售(预售)许可证》：是商品房进入市场的凭证。 18.“两书”
·《住宅质量保证书》 ·《住宅使用说明书》 19.商品房预售制度
商品房预售制度是指开发商在建设中的房地产项目进行市场销售，由国土局制定的一项提前销售制度。只有取得了《预售许可证》才能销售。 20.申请预售须备下列文件：
·《房地产开发企业资质证书》副本及复印件 ·《土地使用权出让合同书》和付清地价款证明(《国有土地使用证》) ·《建设用地规划许可证》 ·《建设工程规划许可证》
2/5 ·《建设工程施工许可证》 21.商品房预售必须符合那些条件
·交付土地使用权出让金 ·有建设工程施工许可证
·按提供预售的商品房计算，投入开发建设资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。
·向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。 22.房地产买卖合同
是由福建省建设厅、福建省工商管理局统一监制，用以明确买卖双方权利和义务的协议，所有的商品房销售都须签订此合同。内销的房地产合同可免做公证，外销的房地产合同必须做公证。 23.房地产抵押合同
是明确房地产抵押贷款中双方当事人权利和义务关系由银行、业主、发展商三方签定的合同。
24.银行按揭
是指购房者购买楼房时与银行达成抵押贷款的一种经济行为，业主先付一部分楼款，余款由银行代购房者支付，购房者的楼房所有权将抵押在银行，购房者将分期偿还银行的贷款及利息，这种方式称为银行按揭。
按揭是英语“Mortgage”一词的粤语音译，在中国人民银行和各商业银行的正式文件中称为“个人住房抵押贷款”，指银行向具有完全民事行为能力的自然人发放的用于购买自住住房、并以其所购产权房为抵押物，作为偿还贷款的保证，按月偿还贷款本息的一种贷款方式。分为个人住房商业性贷款(简称商业贷款)与个人住房公积金贷款(简称公积金贷款)。 25.房地产证公证
公证机关对房地产买卖、转让、抵押、赠与、继承等行为的合法性作法律公证 26.楼花抵押登记
是指已办银行按揭的楼花送到房地产管理局产权登记科办理抵押登记手续。抵押人将贷款与利息还清后，须将已办抵押登记手续的房地产注销抵押。 27.建筑面积
房屋实用面积与分摊公共面积之和。 28.公摊面积
属于公共部分的面积。 29.实用面积
建筑面积与公摊面积的差。 30.实用率
房屋实用面积与建筑面积之比。 31.预售
将未建好的楼房提前出售，称为预售。 32.复式
上、下两层标准层合二为一，结构与标准房结构有区别。 33.房地产转让
是指房地产权人通过买卖、交换、赠与等形式将房地产转移给他人的法律行为。按现时有关规定，预售及现售的房地产均可转让，但必须到国土局办理转让手续，房地产公司不得给预购房者更改姓名。 34.基底面积
3/5 是指建筑物首层的建筑面积。 35.用地面积
指城市规划行政主管部门确定的建设用地位置和界线所围合的用地之水平投影面积。 36.总建筑面积
指小区内住宅、公共建筑、商业、人防地下室等面积的总和。 37.容积率
容积率是建筑总面积和建筑用地的比。 38.建筑密度(覆盖率)
建筑密度等于建筑物底层占地面积与用地面积的比。 39.绿化率
绿化率等于绿化面积与用地面积之比。 40.均价
均价是指将各单位的销售价格相加之后的和数除以单位建筑面积的和数，即得出每平方米的均价。 41.基价
基价也称为基础价，是指经过核算而确定的每平方米商品房基本价格。商品房的销售价一般以基价为基数增减楼层、朝向差价后而得出。 42.起价
起价也叫起步价，是指某物业各楼层销售价格中的最低价格，即起价。 43.弹性隔间
指可移动隔间墙之室内空间，通常用于写字楼与商场。 44.开放式设计：
无隔断设计、利于空间较广，如餐厅、厨房或客厅。 45.骑楼：
有雨遮的一楼直道部分。 46.阳台：
指有雨遮有脚踏之面，没有挡风墙的突出建筑体外部分。 47.外飘窗：
突出于墙体的窗户，飘出去的尺寸在40—60CM左右。 48.露台：
指没有雨遮的，有脚踏的部分。 49.玄关：
玄关是入户门里一米至两米的过渡空间。它的主要功能是让人在进门之后稍做停留，有个换鞋、放雨伞的地方，同时也可以借助玄关对客厅的情况略做遮挡。 50.外墙：
指建筑物体表面。 51.内墙：
指建筑物内竖面。 52.剪力墙：
承受房屋重力的墙，不可以任意敲打。 53.砖墙：
用砖砌成的墙。 54.石膏板：
用石膏制成，用以装饰天花板的板块。
4/5 55.卫浴三大件：
指洗脸盆、浴盆、坐式马桶。 56.厨具五大件：
指洗涤池、料理台、吊柜、炉台、抽油烟机。 57.格局：
单元内分割情况。 58.动线：
行走习惯路线。 59.销售率：
指某一段时间内售出的房屋数百分比。 60.空置比：
指某一段时间剩余的房屋数百分比。 61.诉求客源：
主要针对的客户层。 62.市场区隔：
指产品不同类型以回避市场供给量的排挤。 63.议价空间：
讨价还价的价格差异。 64.平面价差：
平面方位不同，价格的差异。 65.垂直价差(楼层价差)： 不同楼层价格差异。 66.市调分析法：
通过市场调查与其他项目的比较方法。 67.DM：
邮寄用的广告用品(印刷品) 68.CF： 电视广告。 69.NP： 报纸广告。 70.POP：
户外广告媒体。 71.MG： 杂志广告。
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房地产专业基础知识
一、房地产名词解释：
1、房地产具体是指：土地、建筑物及其地上的附着物，包括物质实体和依托于物质实体上的权益。又称不动产，是房产和地产的总称，两者具有整体性和不可分割性。包括： a) 土地
b) 建筑物及地上附着物 c) 房地产物权
注：房地产物权除所有权外，还有所有权衍生的租赁权、抵押权、土地使用权、地役权、典当权等。
2、房地产建筑楼层的划分：
低层住宅为1-3层、多层住宅为4-6层 、小高层住宅为7-11层、中高层住宅为12-16层
16层以上为高层住宅、30层以上为超高层
3、按用途划分： a) 居住房地产、b) 商业房地产、c) 旅游房地产、d) 工业房地产 e) 农业房地产
4、房地产使用年限划分：
凡与省市规划国土局签订《土地使用权出让合同书》的用地，其土地使用年限按国家规定执行。
1、居住用地七十年;
2、工业用地五十年;
3、教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年;
4、商业、旅游、娱乐用地四十年;
5、 综合用地或者其他用地五十年。
5、三通一平：是指水通、电通、路通及场地平整;
七通一平：是指水通、电通、路通、排水通、排污通、通讯通、煤气通及场地平整;
二、 基本规划专业术语
住宅用地：住宅建筑基底及其四周合理间距内用地(含宅间绿地和宅间小路)的总称。 配建设施：与住宅规模或与人口规模相对应配套建设的公共服务设施、道路和公共绿地的总称。 间距：前后两排房屋之间的距离，为保证后排房屋在规定的时日获得所需日照量而保持的一定间隔距离。
公建用地：是与居住人口规模相对应配建的，为居民服务和使用的各类设施的用地，应包括建筑基底占地及其所属场院、绿地和配建停车场等。如托儿所、幼儿园、小学、中学、粮店、菜场、1
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副食店、服务站、储蓄所、邮局、居委会、派出所等用地。
住宅建筑材料分类：砖木结构、砖混结构 、钢筋混凝土结构 、钢结构
各建筑材料特点：砖木结构：这类房屋的主要承重构件用砖、木构成。其中竖向承重构件如墙、柱等采用砖砌，水平承重构件的楼板、屋架等采用木材制作。这种结构形式的房屋层数较少，多用于单层房屋。
砖混结构：建筑物的墙、柱用砖砌筑，梁、楼板、楼梯、屋顶用钢筋混凝土制作，成为砖—钢筋混凝土结构。这种结构多用于层数不多(六层以下)的民用建筑及小型工业厂房，是目前广泛采用的一种结构形式。
钢筋混凝土结构：建筑物的梁、柱、楼板、基础全部用钢筋混凝土制作。梁、楼板、柱、基础组成一个承重的框架，因此也称框架结构。墙只起围护作用，用砖砌筑。此结构用于高层或大跨度房屋建筑中。
钢结构：建筑物的梁、柱、屋架等承重构件用钢材制作，墙体用砖或其他材料制成。此结构多用于大型工业建筑。
按建筑结构分类：框架结构、剪力墙结构、框剪结构
框架结构：指以钢筋混凝土浇捣成承重梁和柱，再用轻质板材填充物(膨胀珍珠岩、浮石等)隔墙分户装配而成的住宅。
优点：可自由分割，组成灵活的使用空间 缺点：抗震性能差，不宜家具布置和装修
剪力墙结构：用钢筋混凝土墙板来代替框架结构中的梁柱，以钢筋混凝土墙板来承受来自竖向和水平力的结构。
特点：刚度大、空间整体性好，房间内不外露梁、柱楞角，便于室内布置，方便使用。是高层住宅最为广泛采用的一种结构形式，具有良好的抗争性能，不足之处在于结构自重大。
框剪结构：框架—剪力墙结构也称框剪结构，这种结构是在框架结构中布置一定数量的剪力墙，构成灵活自由的使用空间，满足不同建筑功能的需求，同时又有足够的剪力墙，有相当大的刚度。 特点：一般楼梯间和电梯间是剪力墙，其余是框架结构，用于住宅楼较多，可以方便住户更改房间。现在一般二十几层的住宅楼都是框架剪力墙结构，相对于全剪力墙结构节约成本，又方便住户。不过如果楼层过高，或者当地有特殊抗震要求的话，就要用全剪力墙结构，或者钢结构。
三、商品房销售名词解释
楼花：最早源于香港，是指未完工的在建物。
期房：是指开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房产证为止，所出售商品房为期房。 现房：消费者在购买时具备即买即可入住的商品房，即开发商已取得商品房竣工验收备案证2
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明的商品房。
标准层：平面布置相同的住宅楼层。
毛坯房：指住宅在交房时未经装饰，仅是完成土建、水电等基本工程，地是粗糙的混凝土地面，房顶仅抹灰层，预留水、气管道。
复式商品房：是一种经济型房屋，在层高较高的一层楼中增建 一个夹层，从而形成上下两层的楼房(1.2米的夹层)。
跃层式商品房：由上、下两层(两层均为标准层高)楼面、卧室、客厅、卫生间、厨房及其他辅助用房，并采用户内独用的小楼梯连接的房屋。 错层式商品房：户内楼面高度不一致，错开处有楼梯连接。
商住住宅：是soho(小型家庭办公场所)住宅概念的一种延伸。它属于住宅，但同时又融入了写字楼的诸多硬件设施，尤其是网络功能发达，居住的同时又能办公的住宅形式。 联排别墅：其原始意义上是乡村别墅，现指在城区联排而建的市民城区房屋。
会所：以所在业主为主要服务对象的综合性高级康体娱乐服务设施。(游泳池、网球场、高尔夫球馆、保龄球馆、健身房、餐厅、酒吧、咖啡厅等服务设施。以上一般都是对业主免费或少量收费开放)。
外飘窗：房屋窗子呈矩形或梯形向室外突起，窗子三面为玻璃，从而使人们拥有更广阔的视野，更大限度的感受自然;通常它的窗台较低甚至为落地窗。(面积计算方法)
中空玻璃：传统单玻门窗的革新，它由两层甚至更多的玻璃密封组合，两层玻璃之间必须形成真空或气体(惰性气体)状态，故称“中空玻璃”。 阳台：供居住者进行室外活动、晾晒衣物、储存的空间。
露台：住宅中的屋顶平台或由于建筑结构需求而在其他楼层中做出大阳台，由于它面积较大，非封闭结构或上面没有屋顶，所以称露台。
玄关：玄关就是登堂入室第一步所在的位置，它是一个缓冲过渡的地段。其作用为功能过渡或增加居室的私密性。
开间：在住宅设计中，住宅的宽度是指一间房屋内一面墙的定位轴线到另一面墙的定位轴线之间的实际距离，因为是就一自然间宽度而言，故称开间。
进深：住宅的长度即进深，指一间独立房屋或一幢居住建筑内从前墙的定位轴线到后墙的定位轴线之间的实际长度。
层高：下层地板面到上层楼板上表面之间的竖向尺寸。
净高：下层地板面到上层楼板下表面之间的垂线距离。(净高= 层高-楼板厚度)
房屋使用面积(套内使用面积)：住宅中以户为单位的分户门内全部可供使用的空间面积，住3
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宅使用面积按住宅的内墙面水平投影线计算，包括卧室、客厅、厨房、卫生间、室内走道、地下室、夹层、阁楼等面积。
房屋产权面积：指产权者依法拥有房屋所有权的房屋建筑面积。
房屋预测面积：主要依据施工图纸、实地考察和国家测量规范对尚未施工的房屋面积进行一个预先测量计算的行为，是开发商进行合法销售的面积依据(合同约定面积)。
房屋实测面积：指商品房竣工验收后，开发商依据国家规定委托具有测绘资质的房屋测绘机构对楼宇进行实地勘测、绘图、计算得出的面积，是开发商和业主的法律依据，使业主办理产权证、物业费的最终依据(产权登记面积)。
套内阳台建筑面积：指阳台地面底板外沿在水平面的投影;全封闭阳台100%计算面积，半封闭阳台50%计算面积。
套内墙体面积：商品房套内使用空间周围的维护或承重墙体的面积。 套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积 分摊公用面积=建筑面积-套内建筑面积
建筑面积=商品房销售面积=套内建筑面积+分摊公用建筑面积 建筑容积率=总建筑面积÷总用地面积
建筑密度(建筑覆盖率)=建筑基底总面积÷总用地面积×100% 绿化率=各类绿地总面积÷总用地面积×100%(住宅项目绿化率应不低于30%) 面积误差比=(产权登记面积—合同约定面积)×100%÷合同约定面积 分摊系数：公用分摊面积之和÷套内建筑面积之和 得房率、实用率=套内建筑面积÷建筑面积×100% 使用率=套内使用面积÷建筑面积×100% 起价：起价也叫起步价，是指某物业各楼层销售价格中的最低价格，即是起价。多层住宅，一般以一楼销售价为起价，
三、四层价格较高，且层差价不固定;小高层、高层一般以住宅的第一层为起步价，且层差价较固定。
均价：或称为“平均价”是指将各单位的销售价格相加之后的和数除以单位建筑面积的和数，即得出每平方米的均价。均价一般不是销售价，但也有例外，例如;某高层物业推出的“不计楼层、朝向，以2880元/平方米统一价销售”，即以均价作销售价，也不失为引人瞩目的营销策略。
定金: 定金是指当事人约定由一方向对方给付的，作为债权担保的一定数额的货币，它属于一种法律上的担保方式，目的在于促使债务人履行债务，保障债权人的债权得以实现。根据我国发法通则和《担保法》八十九条规定，定金应当以书面形式约定，当事人在定金合同中应4
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约定交付定金的期限。定金合同从实际交付定金之日起生效，定金的数额由当事人约定，但不得超出合同标的额的20%。如果购房者交了定金之后改变主意决定不买，开发商有权以购房者违约为由不退定金;如果开发商将房屋卖给他人，应当向购房者双倍返还定金。" 订金: 订金是在购房者与开发商就房屋买卖的意向初步达成协议后，准备进一步协商前签订的临时认购协议，通常的做法是在约定所选房号、面积、房屋单价及总价款后，约定一个期限，买方需在此期限内与卖方签署正式合同。买方支付订金即取得在此期限内的优先购买权，在约定的时间内，卖方不得将该房屋售予他人。如购房者在约定期限内决定不购该房屋，有权向开发商要回该购房订金。
共有房产: 指两个或两个以上的人对同一项房产共同享有所有权。
共同共有房产: 指两个或两个以上的人，对全部共有房产不分份额地享有平等的所有权。 房屋契税: 是指房屋产权转移时买受人向政府交纳税款。
房屋维修基金的管理及使用说明：房屋维修基金是用于房屋保修期过后，房屋出现质量问题的维修费用，由房管局负责组织实施，并对维修基金的设立和使用进行监督管理。
房地产转让: 房地产转让是指房地产权利人通过买卖赠与或者其他合法的方式将其房地产转移给他人的行为： 主要包括买卖、交换、赠与等方式(国发改委：从2011年5月1日起取消了住房抵押手续费，因继承、遗赠、夫妻共有等进行的住房转让免收转让手续费) 住宅户型的分类：跃层住宅、复式住宅、变维式住宅
以上户型的区别：跃层住宅是一套住宅占两个楼层。有内部楼梯，一般在首层安排起居、厨房、餐厅、卫生间，最好有一间卧室，二层安排卧室、书房、卫生间等。
复式住宅在概念上是一层，但层高比普遍的住宅高，可在局部掏出夹层，安排卧室或书房等内容，用楼梯联系上下，其目的是在有限的空间里增加使用面积，提高住宅的空间利用率，复式住宅实际不具备完整的两层空间，夹层在底层的投影面积只占底层面积的一部分。错层一户内楼面高度不一致，错开之处有楼梯联系，优点是和跃层一样能够动静分区，但因为没有完全分为两层，所以又有复式住宅丰富的空间感。 商品房销售必须具备的证书(五证两书)：
《国有土地使用证》：是证明土地使用者向国家支付土地使用权出让金，获得了在一定年限内某块国有土地使用权的法律凭证。
《建设用地规划许可证》：是建设单位在向土地管理局申请征用、划拨土地前，经城市规划行政主管部门确认建设项目位置和范围符合城市规划的法定凭证。
《建设工程规划许可证》：市有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证。
《建设工程施工许可证》：是指项目开工前队伍招标到位，施工队伍具备施工资格，现场具备5
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施工条件的凭证。
《商品房销售(预售)许可证》：指开发商在投入方面达到国家要求，有条件对外销售房屋的凭证。
《住宅质量保证书》：开发商对销售的商品房承担质量责任的法律文件。
《住宅使用说明书》：对住宅的结构、性能和各部位的类型、性能、标准等加以说明，并提出使用注意事项。
四、商品房交付需要具备的条件：
达到综合验收标准条件，室内包括水、电、气进户，门窗安装、地面找平、墙面抹灰或者清光等、厨房、卫生间通上、下水等。
商品房交付时，业主应交纳的相关费用：
契税： 建筑面积144平方米以下为总房款的1.5%，144平方米及以上为总房款的3%(二套房为3%)
房屋维修基金：1-7层：15元/平方米 ，8-12层20元/平方米，13-18层为25元/平方米，19层以上为30元/平方米。
水开户费：1770元/户、电开户费：520元/户、天燃气开户：2550元/户(注：以上收费仅为参考，最终收费标准以各主管部门规定标准为准)
其他费用：按揭手续费、产权预告登记费、装修保证金、垃圾清运费等以后期办理相关手续时确定。
五、办理商品房按揭贷款应具备的条件：
(一)、贷款对象 : 年龄18岁以上，应该是具有完全民事行为能力的自然人。
(二)、借款人须具有以下条件 ：
1、具有城镇常驻户口或有效居留身份;
2、具有稳定的职业和收入，信用良好，有偿还贷款本息的能力;
3、具有购买住房的合同或协议;
4、不低于所购住房全部价款的30%作为购房的首期付款;
5、有贷款人认可的资产作为抵押或质押，或有足够代偿能力的单位或个人作为保证人;
6、贷款人规定的其他条件;
(三)、借款人应当向贷款人提供下列资料：
1、身份证件(居民身份证、户口本和其他有效居留证件);
2、有关 借款人家庭稳定的经济收入的证明;
3、符合规定的购买住房合同意向书、协议或其他批准文件;
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1常用专业术语解释
1、房地产：指房屋财产和土地财产的总和，指土地上的建筑物和附着物。
2、使用率：房屋使用面积(含墙体)与建筑面积之比。
3、容积率：规定地块上全部建筑面积与地块面积之比。
4、三通一平：指地皮在发展基础上达到通水、通电、通路、场地平整的标准。
5、七通一平：指上、下水通、排污通、路通、电讯通、煤气通、电通、热力通、场地平整。
6、住宅：供家庭居住使用的建筑物。住宅应按套型设计，每套必须是独门独户，并应设有卧室、起居室、厨房、卫生间及贮藏空间等。
7、公寓：供短期居住而带有小型厨房、厕所的建筑物。公寓具有以下规定：
(1)公寓在城市规划中一般不考虑配置中、小学校等配套设施; (2)根据人口构成的特点而设置的周转房应按公寓的要求设置; (3)根据公寓的使用要求，每套公寓的建设面积一般在下列范围内：多层45平方米，中高层50平方米，高层55平方米; (4)公寓应充分考虑社会化服务的要求。所谓酒店式公寓即按酒店模式管理的公寓。
8、裙楼：指与高层建筑相连的附属建筑，高度不超过24米。
9、用地性质：规划用地的使用功能，一般分为住宅用地、公共服务设施用地、道路用地、绿化用地。
10、人口密度(毛)：建筑物人口与建筑物用地面积比例%。
11、人口密度(净)：建筑物人口与建筑物总用地面积比例%。
12、建筑密度(毛)：全部建筑物基地面积与全部建筑物总用地面积比例%。
13、建筑密度(净)：某建筑物基地面积与该建筑物用地面积比例%。
14、建 筑 高 度：指建筑物室外地平面至外墙面顶部的总高度。 烟囱、避雷针、旗杆、风向器、天线等在屋顶上的突出的构筑物不计入建设高度。
楼梯间、电梯塔、装饰塔、层顶窗、水箱等建筑物之屋顶上突出部分的水平投影面积合计小于屋顶面积的20%，且高度不超过4米的，不计入建筑高度。
建筑为坡度大于30。的坡层顶建筑时，按坡顶高度一半处至室外地平面计算建筑高度。
15、建筑平面外轮廓线：指建筑外墙面水平投影的外轮廊线。
16、建筑间距：指建筑平面外轮廓线之间的距离。
17、层高：是指该层楼地面到上层楼面层之间的垂直距离。
18、净高 ：指楼地面至吊顶或楼板底面的垂直距离，办公室不低于2.60米，有空调时不低于2.40米，走道不低于2.10米，储藏间不低于2.10米。
19、避难层：指高层建筑物内设置火灾安全避难场所的楼层，建筑物高度超过100M的超高屋建筑，须要设置避难层(间)，并应符合现行的国家标准《高层民用建筑设计防火规范》。
20、设备层：指建筑物内用于集中布置设备和敷设水平管道的楼层(包括地下室)，设备层的净高应根据设备和管线的安装、检修需要确定。
21、女儿墙： 建筑局部术语。源出“女墙”，又名“压檐墙”。房屋外墙高出屋面的短墙。也是屋面与外墙衔接处理的一处方式，作为屋顶上的栏杆或房屋外形处理的一种措施。
22、房屋的开间：开间指房屋的宽度，是指墙中线至墙中线的距离。
23、房屋的进深：进深指房屋的实际长度。
24、承重墙：承重墙指支撑着上部楼层重量的墙体，在工程图上为黑色墙体，打掉会破坏整个建筑结构。
25、非承重墙：非承重墙是指不支撑着上部楼层重量的墙体，只起到把一个房间和另一个房间隔开的作用，在工程图上为中空墙体，有没有这堵墙对建筑结构没什么大的影响。
26、停车场：指在建设用地内为停放机动车和非机动车须配置的场地。停车场面积小型汽车按每车位25平方米计算，自行车按每车位1.2平方米计算，。停车库的建筑面积小型汽车按每车位40平方米计算，自行车按每车位1.8平方米计算。
27、中央空调：中央空调一般是以水为介质，将能量在用户末端和能量中心进行交换以实现集中供冷(或供热)的空气调节系统。分散使用和集中供能是中央空调区别家用空调的主要特征。中央空调虽是一个空气调节系统，但我们通常所说的中央空调主要是指能量中心的制冷主机，按能源方式可分为电制冷中央空调、热制冷中央空调和地温中央空调;按制冷工质可分为氨制冷机组、氟利昂制冷机组和溴化锂制冷机组。
28、商品房：商品房是指开发商以市场地价取得土地使用权进行开发建设并经过国土
局批准在市场上流通的房地产，它是可领独立房产证并可转让、出租、继承、抵押、赠予、交换的房地产。
29、写字楼：为商业类型的公司、商社、财团、企业、办事处、联络处所提供的，用
于商务、办公用的楼宇及配套的设备、设施、场地。是以出租、出售、自用为目的的单元性房地产。
30、商铺：经营者为顾客提供商品交易、服务或感受体验的场所。
2与面积有关的名词概念
1、建筑面积：建筑物各层面积总和，每层建筑面积按建筑物勒角以上截面计算，包括使用、辅助面积和结构面积。
2、公摊面积：
(1)公共门厅、过道、电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备房等为整座楼服务的公共用房和管理用房的建筑面积
(2)各单元与楼宇公共建筑空间之间的分隔以及外墙墙体水平投影面积的50%
3、套内建筑面积：套内使用面积与套内墙体面积之和
4、公用建筑面积：整栋楼的建筑面积 – 套内建筑面积 – 不应分摊的建
筑面积
5、商品房销售面积：套内使用面积 + 分摊的功用建筑面积
6、预售面积：是指报告期末已竣工的可供销售或出租的商品房屋建筑面积中，尚未销售或出租的商品房屋建筑面积，包括以前竣工和本期竣工的房屋面积，但不包括报告期已竣工的拆迁还建、统建代建、公共配套建筑、房地产公司自用及周转房等不可销售或出租的房屋面积。
7、实际销售面积：是指报告期已竣工的房屋面积中已正式交付给购房者或
已签订(正式)销售合同的商品房屋面积。不包括已签订预售合同正在建设的商品房屋面积，但包括报告期或报告期以前签订了预售合同，在报告期又竣工的商品房屋面积。
8、房屋的产权面积：房屋的产权面积系指产权主依法拥有房屋所有权的房
屋建筑面积。房屋产权面积由直辖市、市、县房地产行政主管部门登记确权认定。
9、房屋预测面积：预测面积是指在商品房期房(有预售销售证的合法销售
项目)销售中，根据国家规定，由房地产主管机构认定具有测绘资质的房屋测量机构，主要依据施工图纸、实地考察和国家测量规范对尚未施工的房屋面积进行一个预先测量计算的行为，它是开发商进行合法销售的面积依据。
10、房屋实测面积：实测面积是指商品房竣工验收后，工程规划相关主管部
门审核合格，开发商依据国家规定委托具有测绘资质的房屋房屋测绘机构参考图纸、预测数据及国家测绘规范之规定对楼宇进行的实地勘测、绘图、计算而得出的面积。是开发商和业主的法律依据，是业主办理产权证、结算物业费及相关费用的最终依据。
11、楼面地价：楼面地价是指每平方米建筑面积所分摊到的土地价格。也就
是每平方
米土地价格与建筑物容积率之间的比值。
3 房地产交易的基本知识
1、“五证”：商品房“五证”应包括：
(1)《建设用地规划许可证》 (2)《建设工程规划许可证》 (3)《国有土地使用证》 (4)《建设工程施工许可证》 (5)《商品房预售许可证》
由于这“五证”的最终结果反映在商品房销售许可证上，因此，为了方便购买者购房，一般认为只要有此证，就可以认定是物业销售的合法手续了。
2、“二书”：是指建设部为了加强对商品房的质量管理与监督，要求发展商必须提供的新商品房质量保证书、商品房使用说明书。
质量保证书 使用说明书
3、订金与定金：我国法律对“定金”是有明确规定的。《中华人民共和国
民法通则》、《中华人民共和国担保法》均规定：当事人可以约定一方向对方付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。收取定金的一方不履行约定的债务，应当双倍返还定金。订金”在房地产行业常常称“ 诚意金”，是在正式交纳定金之前，交纳有效期较短的“少量订金”，数额一般较短，只要收取“订金”的一方认可，如交纳“订金”的一方无法履行承诺，“订金”可以退还，所以“订金”不具有惩罚性。
4、商品房预售：是指房地产开发经营企业将正在建设中的商品房预先出售
给承购人，由承购人根据预售合同支付全部或部分房款的行为。
5、商品房买卖合同：是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向
社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。
6、物业使用年限：凡与国土局签订《土地使用权出让合同书》的用地，其
土地使用年期按国家规定执行，即：居住用地：70年;工业、商业、教育、科技、文化、卫生、体育用地：50年;综合用地或其它用地：50年;旅游、娱乐用地：40年。
7、商用物业按揭额度：写字楼、商铺最高可获五成十年按揭贷款，但贷款
额度及贷款年限最终以银行审批为准)。而单位、企事业人和其它经济组织贷款期限最长不超过五年。非广州市户口，须持有广州市户口且具有稳定工作收入来源人士担保。
8、中央空调计费方式分类：
中央空调最简单的计费方式就是按面积分摊
中央空调要实现按量收费，按计量方法的不同，目前中央空调的收费计量器具可分为直接计量和间接计量两种形式。
①直接计量形式的中央空调计量器具主要是能量表。，它通过计量中央空
调介质(冷冻水)的某系统内瞬时流量、温差，由能量积算仪积分计算出系统的热交换量。
②在中央空调直接计费因价格高昂和应用不便而无法为用户所接受，又 出现了一些看似简单、便宜的间接计费方法。比如：电表计费，热水表计费。
9、电梯：电梯是建筑物中垂直交通的主要工具，造价较高，对工程影响较大，一般占工程投资的5%-10%，电梯的平面设置对建筑物平面、立面及结构影响较大，建筑物施工后很难变动，同时电梯属永久及耐用设备，一旦设置后，其控制系统、速度、载重量是不可轻易变动的。从其使用来讲，电梯的使用寿命一般在20年以上，大修周期不少于10年。典型办公楼电梯载重为:1350、1600和1800kg。电梯速度偏重于克服长行程;典型的无减速箱电梯速度是:2.5、3.
5、4.0、5.0、6.0、7.0、8.0、9.0、10.0m/s等。
什么叫生地、熟地、毛地、净地?
以下是房地产的一些相关语术：
一、 什么叫生地、毛地、熟地、净地?
生地是指不具备城市基础设施的土地。
毛地是指城市基础设施不完善、地上有房屋拆迁的土地。
熟地是指具备完善的城市基础设施、土地平整能直接进行建设的土地。
毛地价格是指已完成基础设施配套开发而未进行宗地内拆迁平整的正常市场条件下一定年期的土地使用权价格。
生地价格是指未进行或部分进行基础设施开发和土地平整的正常市场条件下一定年期的土地使用权价格。
熟地价格是指具有完善的基础设施，且地面平整，可用于建筑的正常市场条件下一定年期的土地使用权价格。
净地出让则往往是政府已经完成了出让前的土地使用权收回和拆迁补偿工作，法律关系相对简单。
二、三通一平是指基本建设项目开工的前提条件，具体指：水通、电通、路通和场地平整。
水通(专指给水)
电通(指施工用电接到施工现场具备施工条件)
路通(指场外道路已铺到施工现场周围入口处，满足车辆出入条件)
场地平整(指拟建建筑物及条件现场基本平整，无需机械平整，人工简单平整即可进入施工的状态)，简称三通一平
一般合同条件下此三通一平工作，多为业主建设单位负责解决范围
一平指的是红线范围内的土地平整。
操作模式一般是业主到供水公司、电力公司办理开户，并施工一条进出场地的简易道路，达到三通一平和条件后，与乙方(开发方)进行三通一平验收，并报国土局建工科备案，以申请施工许可证。
三通一平"(通水、通电、通路、平整土地)、"五通一平"(通水、通电、通路、通气、通讯、平整土地)、"七通一平"(通水、通电、通路、通邮、通讯、通暖气、通天燃气或煤气、平整土地)
一、房地产市场划分
一级市场：指开发商获得的土地。
二级市场：开发商开发的一手房并推广销售
三级市场：进行过一次交易再次交易的所有房屋。{二手房}
二、土地使用年限(1)居住用地70年(2)工业用地50年(3)商业旅游娱乐用地40年
(4)教育科技文化卫生体育用地50年(5)综合用地或其它用地50年
三、容积率：是指项目规范建筑用地范围内全部建筑面积和占地的比。
建筑密度：建筑占地总面积与总用地面积的比。
绿化率：居住区用地范围内绿地的总和与占居住区用地的比率
四、商品房预售条件：1以交付全部土地使用权出让金取得土地使用权证
2持有建设工程许可证和施工许可证
3投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，已经确定施
工进度和竣工日期
预售合同签定后开发企业应在30日内向房地产管理部门备案。预售商品房交付使用交付使用起90日内由开发企业协助成购人办理权属登记手续。
五、商品房现售条件：1开发企业应该有企业法人和营业执照和开发企业资制证书2取得土地使用权证
3持有规划许可证和施工许可证
4已通过竣工验收
5拆迁安置已经落实
6基础设施具备交付使用条件
7物业管理方案已落实
六、五证二书：五证国有土地使用证建设用地规划许可证建设工程规划许可证建设工程施工许可证商品房销售许可证
住宅质量保证书住宅使用说明书
七、商品房销售面积=建筑面积=套内建筑面积+公摊面积
套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台面积
八、实用面积：是建筑面积扣除公共分摊面积后的余额。
面积误差比=(产权登记面积—合同约定面积)÷合同约定面积×100%
使用率：又称得房率。指套内使用面积与建筑面积之比。使用面积=地毯面积
一般高层72-75%小高层78-80%使用率
实用率：就是套内建筑面积与建筑面积之比
九、银行按揭还款方式1等额本息还款法。每月还款额固定不变，指借款人还款期内每月偿
还的贷款本金和利息之和不变。
2等额本金还款法。借款人每月偿还的贷款本金不变但所付贷款利息
逐月减少，还款期内月还贷额逐渐递减的还款方式。
十、公摊面积构成：电梯井 楼梯间 垃圾道 变电室 设备室 公共门厅 过道功能上为整栋楼
服务的公共用房，管理用房。
单独具备使用功能的独立使用空间如自行车库、会所、车库、仓库、人防工程为多栋房
屋使用的警卫室、管理用房、设备间不计入公摊面积
套与共有建筑空间之间的分隔墙以及外墙包括山墙等公共墙体分摊一半的建筑面积共有建筑面积=全栋建筑面积—全栋各套内建筑面积之和—单独具备使用功能的独立使
用空间
公用建筑面积分摊系数=公用建筑面积÷各套套内建筑面积之和
分摊的公用建筑面积=各套套内建筑面积×公用建筑面积分摊系数
一、房地产的类型按用途划分：A、居住用房地产B、生产用房地产(工厂等)C、经营用房地产(商场、游乐园等)D、行政用房地产(政府办公楼、房管局、建设局等)E、其他专业用房地产(学校、医院、福利院等)
二、房地产的特性
A、 位置的固定性B、 地域的差别性C、 资源的有限性D、 高值的耐久性E、 保值增值性
三、房地产土地的使用年限是如何确定?
凡与省市规划国土局签订《土地使用权出让合同书》的用地，其土地使用年限按国家规定执行。即：居住用地七十年;工业用地五十年;教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年;商业、旅游、娱乐用地四十年;综合用地或者其他用地五十年。
四、专用名词解释
◆五证：A、《建设用地规划许可证》：是建设单位在向土地管理部门申请征用、划拨土地前，经城市规划行政主管部门确认建设项目位置和范围符合城市规划的法定凭证;B、《建设工程规划许可证》：是有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证。“;C、《建设工程施工许可证》：是建设施工单位符合施工条件，允许开工的批准文件，建设单位进行工程施工的法律凭证，也是房屋权属登记的主要依据之一，没有开工证的建筑属违章建筑，不受法律保护;
D、《国有土地使用证》：是证明土地使用者向国家支付土地使用权出让金，获得了在一定年限内某块国有土地使用权的法律凭证;E、《商品房预售许可证》：市、县人民政府房地产管理部门允许房地产开发企业，销售商品房的批准性文件。
◆两书：A、《住宅质量保证书》;B、《住宅使用说明书》
◆三通一平：是指水通、电通、路通及场地平整;◆七通一平：是指水通、电通、路通、排水通、排污通、通讯通、煤气通及场地平整;
◆红线图：又叫(宗地图)，是按一定比例尺制作的用以标示一宗地的用地位置、界线和面积的地形平面图。它由政府土地管理部门颁发给土地使用权受让者，受让者只能在红线范围内施工建房;
◆容积率：是指总建筑面积与建设用地面积之比值。(如：在10万平方米的土地上，有20万平方米的建筑总面积，其容积率为2.0)
◆建筑覆盖率(建筑密度)：建设用地范围内所有建筑物基底面积之和与建设用地面积的比率;(如：在10万平方米的土地上，建筑用地净面积为8万平方米，其建筑覆盖率为0.8〈建筑密度为80%〉)
五、地积换算
1平方公里=100公顷;
1公顷=100公亩;
1公亩=100平方米;
1公顷=15亩;
1亩=666.66666平方米
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