房地产代理合同（推荐8篇）
甲方：XXXXXXXXXXX有限责任公司（以下简称甲方）乙方：XXXXXXXXXXX 有限公司（以下简称乙方）根据实际情况，在平等协商，自愿互谅的基础上，本于诚信，甲乙双方达成如下协议：
第一条、甲乙双方同意解除年月日签订的《合同》及其它相关协议。自协议解除之日起，甲乙双方彼此之间的权利、义务关系自行消灭。甲乙双方相互不再以任何形式追求对方的违约责任。
第二条：甲乙双方同意对于合同订立、执行过程中各自的任何形式的损失自行负担责任。
第三条：鉴于合同未能履行是由于客观经济形势造成，在甲乙双方互不追求对方违约责任的同时，乙方前期工作中所涉及到的已到位甲方现场的所有物料全部无偿归甲方使用。
第四条：在签订此协议时，乙方已结清5月前所有相关人员工资。甲方如需继续聘用相关人员，乙方无异议并无权干涉。相关人员工资自5月起由甲方负责，与乙方无关。
第五条：甲乙双方都保留通过诉讼解决本合同争议的权利，在本协议生效后，如果任何一方不履行本协议约定的义务，另一方有权寻求通过诉讼解决争议。在诉讼过程中，本协议将不利于违约方的解释。
第六条：未尽事宜双方协商解决。第七条：本协议自双方签章之日起生效，协议一式两份，双方各执一份，具有同等法律效力。
第八条：双方确认：本协议是双方共同协商的结果，其内容是双方真实意思表示，合法有效，双方共同遵守。
关键词：销售代理,服务合同,财务管理,房地产行业
1财务管理在参与房地产销售代理企业合同管理中的必要性
( 1) 全面参与项目前期评判工作,减少公司损失,提高公司收益。在项目可行性分析中,财务对项目经营效益进行预测,根据公司利润要求,对很可能出现亏损的项目,及时预警,努力为公司减少损失。当出现竞争项目时,根据预测的项目收益,选择最有利于公司的项目,提高公司经营效益。
( 2) 参与企业合同评审,提出与财务税收相关的专业意见,有效规避财经税务相关法规风险。房地产销售代理企业,大多由市场客户部拓展客户,根据客户需要起草合同,而此部分人员大多是非财务专业人员,在起草合同过程中对财务税收相关法规不了解,这就需要财务部及相关人员参与到合同的起草订立中,在相关领域提供专业可执行的意见,从而降低、规避财务税收风险。在销售代理合同订立过程中,财务根据以往的项目结算经验提供可靠的数据支持。财务部门会监控合同执行全过程,进行跟踪分析,其结果可为签订新合同提供宝贵的经验借鉴,保障合同的可执行性、安全性。
( 3) 确保销售代理合同的顺利履行。销售代理合同签订后,在合约期,每月都将按照合同内容由财务部办理结算。由于合同从起草到执行财务都参与其中,在每月结算时能及时发现合同条款之外的事项,并及时通知相关执行人员及领导,协调各相关部门,订立相应补充协议,完善合同管理,促进合同顺利履行。
( 4) 能为公司经营管理决策提供专业支持。合同执行全过程参与、监控、管理。从项目可行性分析数据测算、合同评审发表专业意见、合同执行项目全盘结算工作到合同后的总结分析评价,财务部始终是在客观独立地发表专业意见,用数据和事实说话,在公司决策时提供客观专业的意见和数据支持。
2财务人员在合同管理领域可以发挥的空间
( 1) 在市场客户部拓展到项目时,给财务提供此项目相关的数据,如项目建筑面积,委托我方销售的面积, 预计销售单价,基础代理费率等信息,财务根据项目结算经验、利用专业知识,对项目在正常销售期的销售额、我公司将收取的代理服务费、将产生的人力成本费用进行预测,测算出本项目可为公司贡献的经营效益,根据公司要求的最低项目收益率来判断项目是否可以承接。
( 2) 在合同起草订立阶段。与开发商订立合同时, 财务部门参与到合同评审中,与公司法务部门对合同的合法性、合规性把关,以降低风险、减少损失。法务部门重点审核合同文本的完整性、准确性及合法性等。财务重点审核是否符合国家相关税收法规、公司相关的财务管理制度; 审核收款、付款、罚款、扣款及奖励等与结算相关的合同条款的合理性、严谨性和可操作性。法务部门、财务部门提出专业意见,经过修改及领导审批后签订合同。如房地产销售代理公司与房地产开发商签订的 《 × × 项目销售代理服务合同》,财务在合同评审时要关注: 1合同中是否有附近楼盘的禁业条款,如签订了A项目楼盘, 就不能在A楼盘周围几千米范围内再承接相竞争的楼盘。 如果有类似条款,请提醒业务负责人关注,做好风险提示。2甲乙双方权利义务中是否有我方要承担案场运营费用,如果有我方承担的电话费等,要约定发票开给我公司,如果不能,可约定此部分费用从甲方应支付给我方代理费佣金中扣除。这些条款细微的地方如果约定不清晰, 容易导致会计税务风险且费用报销不畅。3代理服务佣金结算关键条件应重点关注。房地产代理销售结算有其特殊性,一般约定每月按固定费用率结算,在完成季度、年度任务时,需要按照较高费率对项目之前较低费率结算的房源进行补差结算。这时要注意是全额补差还是超过任务部分补差。甲方是否有内部员工等关系优惠客户房源,关注此部分的结算条件可能与正常委托房源结算不一致。商品房销售会涉及结算时点的确定,如在房款全额到达开发商账户才给我方结算代理费佣金; 或者业主签订商品房买卖合同就可以按照开发商实际收到房款金额给我公司结算, 等按揭款到达开发商账户后再结算剩余部分代理服务佣金。发现漏洞或表达不清晰的地方,及时修改,把风险降到最低。4如果开发商要对销售业绩好的项目人员或团队进行奖励 ( 代理费佣金之外的) ,应该按照税法及公司制度规定,由开发商通过我公司的薪酬体系下发,员工收入合并计缴个人所得税。不能由开发商直接发放,避免涉税风险。5在合同中会有一些罚款扣款项,此时要看如果是我方原因产生的,同意罚扣款,但应约定此部分罚扣款从应付的代理费佣金中扣除,并提出财务税务法规规定的可操作性的意见。6财务部根据合同约定的时间,在项目执行过程中对此进行跟踪,发现有延迟付款的开发商,给项目负责人发提示邮件,提醒催款,减少应收账款的发生。
( 3) 项目在执行过程中,财务部应按照合同条款, 对项目结算信息进行审核,看是否符合合同约定的结算条款,是否有漏结、少结现象,扣罚款内容及金额是否与合同约定一致,财务部门对项目整个执行过程进行跟踪监控管理,确保公司收入的准确性、完整性,并测算风险预警,以降低风险。项目结束时,财务部要对整个项目的结算进行全盘的销控,发现项目是否有应该结算而未结算的代理费,并按照合同条款,提醒项目负责人追回相应收入,减少呆账、坏账的发生,减少公司损失。
( 4) 对合同执行后的评价。企业应当建立合同履行的评价制度,定期对合同实施情况进行汇总、分析、评价。包括项目预计收益实现率、合同履约率、尾款坏账率、客户付款履约率以及重大合同执行情况的总结与分析等方面的内容。通过总结与分析,找出合同管理中的不足之处,制定相应的改进和完善措施,完善合同管理制度。 对项目合同的执行完成情况,进行统计分析,为公司经营管理决策提供依据。财务按照项目大小、客户结构、商品房产品结构等分类进行汇总分析,建立客户信用档案,配合其他部门建立客户信用评级体系,提高客户服务能力, 加强应收账款风险管理能力。
3结论
在产业链中话语权相对弱小的房地产代理销售机构，已经“不约而同”地游说房地产商降价。他们或许才是最先撑不住的人。
“我们要硬着头皮去劝开发商降价”
房地产代理机构，俗称代理行，直白点说，就是在售楼处里卖房子的人以及为开发商做营销策划的专业公司。规模较大、排名靠前的有易居中国（EJ.NY）、中原地产、伟业我爱我家、思源经纪（SYSW.NY），合富辉煌（0733.HK）、世联地产（002285.SZ）等。
一位内地开发商高管告诉《中国经济周刊》：“不久前易居中国董事长周忻说，现在他正在劝说其代理项目的开发商降价。周忻认为，现在是降价的好时机。而据我所知，还有一些代理行也在要求开发商降价。因为代理行的日子越来越不好过。”这位高管的话印证了一点，在房地产全行业链中，代理行或许将成为最先撑不住的一环节。
《中国经济周刊》向周忻核实该说法，但未能得到这位易居中国掌门人的回应。
11月4日，周忻通过互联网发表一段言论称：“地产调控，限购、限开发贷、限按揭贷，开发商房难卖、缺现金，不降价行吗？！销售商佣金低、成本高，不调整行吗？！经纪公司生意少、租金高，不关店行吗？！多一点理解，少一些嘲讽；多一点宽容，少一些好奇，一切都是题中应有之意。当下，不变是等死，路始终在你脚下，唯一不变的就是变！”
伟业我爱我家房地产集团副总裁胡景晖向《中国经济周刊》表示：“现在代理行确实过得比较困难。在现在这个市场状况下，代理行都不约而同地一致劝说开发商降价。”
伟业我爱我家集团在去年由负责新房代理销售的伟业顾问和负责二手房代理业务的我爱我家公司组合而成。胡景晖认为，代理行在整个行业中的话语权较小，很难说服开发商降价。“但是在这样的市场行情下，代理机构依旧不断向开发商传达降价的信息。”
不过，房地产代理行在置评类似问题时都较为“矜持”，并不愿意直截了当地承认自身的压力。一位要求匿名的代理行高层人士告诉《中国经济周刊》：“今年的销售情况，与去年和前年相比存在非常大的差距。本身代理行业的话语权就低，我们还是要硬着头皮去劝开发商降价。对外我们并不愿意承认今年的销售压力让我们出现资金紧张的现实。”
而无论是代理行的包销模式还是其他代理销售模式，在房地产限购等调控政策的火力压制下，代理行的利润不断减弱。以易居中国为例，其2011年半年报显示，上半年运营亏损为850万美元，去年同期则为运营利润1740万美元；上半年净亏损为750万美元，去年同期为净利润 2180万美元。此前，有媒体援引易居中国内部匿名信源的消息称，“传统房地产经纪业务近两年表现疲软已是事实。”
占领二三线城市的悲喜剧
代理行不会在上海、北京等大城市坐以待毙。
如同开发商一样，一些有能力进行战略转移的代理行，开始不断向不限购的二三线城市布局。上述匿名代理行高层告诉《中国经济周刊》：“代理行的销售模式和销售手段再多也离不开交易量这个关键。”要想拿到成交量，代理行的老板们就必须占领二三线城市。
如同负责代理交易的二手房地产中介公司，代理行必须依靠交易量提取佣金或分段提成来实现利润的产生。“开发商是资金为王，现金为王；而代理行则是交易量为王。没有交易量，代理行就不能长期生存。”上述业者胡景晖说。
世联地产全国大客户管理部总经理甘伟向《中国经济周刊》置评称：“代理行只能将目前的市场状况反馈给开发商，告诉他们现在市场竞争有多么激烈，以及业绩出现怎样的下滑。但是他们不会因为代理行的劝说而降价。降不降价还是由资金链说了算。”
10月10日，世联地产股价曾出现短期暴跌现象。而一些媒体则撰文猜测，股价暴跌是因为世联地产今年或出现业绩大幅下滑。世联地产则发布业绩修正公告解释称，前三季度净利润同比下降的原因是，一方面，由于限购和限贷政策拉长了完成房屋买卖的时间跨度，使得公司已实现的代理销售额确认为代理结算业务收入的速度变慢；另一方面，由于公司经营规模的扩大，成本费用的增长速度快于营业收入的增长速度。
但是上述世联地产高管甘伟则认为：“今年年末世联地产的销售额或许将出现一定增长。一线城市市场销售可能不会增长，但是我们前期布局二三线市场将贡献一定的销售业绩。同比增长率能达到两位数。”
去二三线城市，不仅仅是世联地产的应急之道。一些代理行为了弥补销售业绩的低落，不断开拓新市场。“但是短期内在新市场建立团队和分公司并不是那么容易的事情。很多企业由于水土不服，团队不够稳定，个别企业还没站稳脚跟就退回去了。”甘伟说，每个城市都有自己不一样的情况，有的需要重新组建团队，有的则需要兼并重组。
比如，在四川成都以及重庆一带，活跃着众多当地的房地产代理行。2011年初，成都本土代理行就迎来了各大全国性代理行的一轮冲击。世联地产和思源经纪更是以收购本地代理行的方式强势入侵蓉城。当地代理行因为更了解本地购房者的心理预期，富有亲和力的策划和灵巧的营销，不退反进，不断巩固自身市场地位。这让一些代理机构很难站稳脚跟，甚至无功而返。
而在武汉和长沙市场，当地代理机构的市场份额基本已被一线代理行挤压殆尽。
据业内人士介绍，目前在二线中部城市，一个即将开盘的项目会被数家代理行所“纠缠”，僧多粥少的困境让代理行难以饱腹。
有评论认为，全国房价下跌周期目前只是开始，对代理行业的销售和业绩影响，未来将更加明显。尤其是第四季度，代理行业的“冬天”将直接导致部分巨头出现全年净利润亏损。
“对于房地产销售市场来说，年底本身就是淡季。在此基础上，调控政策也持续不变，那么直接负责销售的代理行肯定会更加为难。”上述匿名代理行人士预计，年末开发商降价销售快速回笼资金，这会让市场加速接近房价拐点。“降价是众望所归。”
房产中介的冬天
委托方（以下简称甲方）：**********公司 邮政编码：
联系电话： 传真：
受托方（以下简称乙方）：**********公司
邮政编码：******** 联系电话：******** 传真：********1
就甲方委托乙方进行其位于********市********区*******路项目—********（以下简称项目）营销代理事宜，经双方友好协商，达成如下合同条款，双方共同遵守执行：
第一条、基本情况
1.1、项目名称：********（现用名称，如项目名称有变，按新名称执行，以下简称“项目”）。
1.2、项目地址：********。
1.3、项目占地面积：净用地约 亩，（项目土地面积以国有土地使用权证面积为准，国有土地使用权证编号：）。
第二条、委托代理内容、范围、期限
2.1、代理内容：甲方正式委托乙方为“********”项目的独家营销代理商，代理服务内容包括：全程营销策划顾问及销售代理、广告策划设计（具体内容见本协议附件一）。
2.2、代理范围：甲方“**********”项目开发建设的所有住宅、商铺及车库。2.3、代理期限：本合同生效之日起至双方认可的项目封盘清算日或者双方同意终止本合同时。
第三条、乙方的代理销售方式及佣金标准
3.1、乙方的代理销售方式
本项目采用保底销售的方式，即项目实际销售金额达到甲、乙双方约定的销售指标后，方予结算乙方的代理佣金和加价销售奖励。
3.2、乙方佣金范围
(1)、项目全程营销策划顾问及销售代理费用。（2）、项目广告策划、设计费用。3.3、保底销售指标及乙方佣金收费标准
（1）、项目实际销售金额低于人民币*****万元时，乙方的佣金收费标准为人民币*****万元（大写：*****）整；
（2）、项目实际销售金额达到人民币*****万元时，乙方的佣金收费标准为人民币*****万元（大写：*****）整；
（3）、项目实际销售金额达到人民币*****万元时，乙方的佣金收费标准为人民币*****万元（大写：*****）整；
（4）、项目实际销售金额达到人民币*****万元时，乙方的佣金收费标准为人民币*****万元（大写：*****）整；
（5）、项目实际销售金额超过人民币*****万元时，乙方除收取人民币*****万元（大写：壹佰玖拾万元）整佣金外，还按超过人民币*****万元销售金额部分的8%收取佣金。
3.4、加价销售奖励
（1）、住宅：双方约定项目住宅销售均价为*****元/m²,并以此均价为基础制定项目住宅的销售价格表、价格优惠政策；在项目正式销售时，乙方可在甲方确定的销售价格表、价格优惠政策基础上进行加价销售；甲方承诺按加价销售部分物业加价销售金额的20%奖励乙方。
（2）、商铺：双方约定项目商铺销售均价为：一层*****元/m²、二至四层*****元/m²,并以此均价为基础制定项目商铺的销售价格表、价格优惠政策；在项目正式销售时，乙方可在甲方确定的销售价格表、价格优惠政策的基础上进行加价销售；甲方承诺按加价销售部分物业加价销售金额的20%奖励乙方。
第四条、乙方的佣金及加价销售奖励支付办法
4.1、乙方销售完成确认
客户签定购房合同并支付了购房首付款，即乙方已完成该房的销售，具备计算保底销售指标和计提佣金及加价销售奖励的必要条件和充分条件。
4.2、乙方的佣金支付办法
（1）、预付款：本合同签定后5日内，甲方预付乙方定金人民币伍万元（该定金作为乙方进场前的前期费用）；项目销售金额达到人民币*****万元时，甲方再预付乙方人民币壹拾万元；上述两笔预付款在结算乙方第二次佣金时扣出。
（2）、项目佣金结算办法
A、项目实际销售金额低于人民币*****万元时，乙方的佣金结算标准为人民币*****万元（大写：*****）整；
B、项目实际销售金额达到人民币*****万元时，乙方的佣金结算标准为人民币*****万元（大写：*****）整；
C、项目实际销售金额高于人民币*****万元、但低于人民币*****万元时，乙方除前款已结算佣金人民币*****万元（大写：*****）整外，还按超过人民币*****万元销售金额部分的3%结算佣金；
D、项目实际销售金额高于人民币*****万元、但低于人民币*****万元时，乙方除前款已结算佣金外，还按超过人民币*****万元销售金额部分的6%结算佣金；
E、项目实际销售金额超过人民币1*****万元时，乙方除前款已结算佣金外，还按超过人民币*****万元销售金额部分的8%结算佣金。
（3）、项目佣金支付办法
在项目销售金额达到人民币*****万元后，乙方于每月5日前向甲方提交上月已完成销售业绩及应提佣金审核表，甲方应于收到后5日内完成审核并确认乙方的销售业绩及应提佣金，并在审核后5日内全额支付给乙方。
4.3、乙方的加价销售奖励支付办法（1）、项目加价销售奖励结算办法
A、甲方按下列计算公式对乙方的加价销售奖励进行结算：
乙方的加价销售奖励金额=（项目的实际销售金额-按项目价格表和价格优惠政策计算的金额）ⅹ40%；
B、若因甲方同意，对部分客户进行了特殊的价格优惠，在结算乙方的加价销售奖励时，该部分客户按原定的项目价格表和价格优惠政策计算。
（2）、项目加价销售奖励支付办法
在项目销售金额超过人民币*****万元后，乙方于每月5日前向甲方提交上月应提加价销 3 售奖励审核表，甲方应于收到后5日内完成审核并确认乙方的应提加价销售奖励，并在审核后5日内全额支付给乙方。
4.4、客户违约
若客户签署购房相关协议并付款后悔约，客户已缴付的定金、违约金若作为赔偿甲方之罚金，乙方可获得该罚金的30%作为服务费；该服务费与乙方佣金同期结算。
4.5、项目总结算
在项目综合竣工验收后3个月内或甲乙双方同意结束本合同时，甲乙双方对乙方的佣金、加价销售奖励、服务费等进行总结算，甲方并在结算后10日内将应付未付的乙方的佣金、加价销售奖励、服务费等一次性支付给乙方。
4.6、甲方自留和对外抵扣房屋
甲方自留和对外抵扣房屋金额不超过人民币*****万元；若甲方自留和对外抵扣房屋金额超过人民币*****万元时，则超过部分房屋不管销售与否都计入乙方保底销售指标。
第五条、有关费用确认
5.1、乙方项目工作人员费用：
乙方在该项目工作人员的工资、奖金、福利、保险、差旅和通讯等费用由乙方自行承担。5.2、广告推广费用：
（1）、项目所有广告的制作、安装、发布、维护、水、电等费用由甲方负责。（2）、项目所有推广活动的组织、实施时发生的费用由甲方负责。5.3、项目售楼处费用：
项目售楼处的设计、建设、装修、家具费用、挂件、摆设、模型、设备（计算机、电话机、传真机、空调、复印机、饮水机等）、水、电安装费用、售楼处保安、保洁发生的费用由甲方负责。项目售楼处在销售过程中产生的电话、传真、复印、上网、饮水、水、电等费用由甲方负责。
5.4、除上述已明确的费用外，在销售过程中发生的其它费用，由甲方负责。
第六条、甲乙双方的责任
6.1、甲方之责任和义务
（1）、合同签定后十日内，提供项目真实、完整的有关资料。
（2）、按照项目开发计划，按时保质保量进行项目开发建设、项目市政建设、项目环境 4 园林建设、配套设施建设、售楼部建设及装修和样板房建设及装修等。
（3）、审查、督促乙方的营销代理工作。
（4）、按照项目有关销售的合同、协议约定以及双方审定的销售工作计划，及时审核乙方销售的进程和销售业绩。
（5）、甲方负责对乙方因本项目对外发布的文书、函件的审查，项目销售的销售合同签章、开票、收款和办理项目销售的银行按揭、产权办理、房屋移交。
（6）、凡乙方提交给甲方审查的与项目开发工作有关的工作计划、工作报告、策划方案等，甲方自收到乙方提交的报告后，应于7个工作日内审查完毕并书面签署意见，逾期和没有签署意见则视为甲方已审查、认可。
（7）、甲方提供项目真实有效的项目开发五证并提供五证两照复印件在销售场所向客户明示；甲方提供销售项目有效的销售合同及合同有关的附件（包括补充条款、装修标准说明、配套设施说明、物业管理说明、房屋使用说明书、工程进度表等）作为该项目的销售法律文书。
（8）、甲方须按本合同“第四条、乙方的佣金及加价销售奖励支付办法” 的规定及时足额支付乙方的佣金及服务费等。
（9）、甲方为乙方在销售现场免费提供办公场地。6.2、乙方的责任和义务
（1）、合同签定后十五日内，提供乙方项目组主要人员名单（不包括项目销售员名单），并根据项目的开发工作需要，随时进场开展工作。
（2）、保质保量及时完成本合同“2.1、代理工作内容”中约定的乙方工作内容。
（3）、按照项目的开发和营销计划及时推进项目广告设计，及时协助甲方组织项目推广、促销活动等，提供各阶段与销售工作相关的可执行方案。（4）、乙方在工作中维护甲方企业的声誉和形象。（5）、保守甲方的商业秘密。
（6）、保证不将项目的各种创意、设计、策划作为案例不经过甲方允许公开使用。（7）、未经甲方书面授权或批准，不得超出甲方授权范围向客户许愿、承诺或对销售合同条款擅自修改；在销售过程中，不得以任何方式向客户收取现金和打白条（甲方委托除外）。
（8）、在销售实施至完成向业主交房的全过程中，及时向甲方反馈客户对项目的设计、质量、价格、以及对合同条款、物业管理等的建议、意见和要求。
5（9）、乙方负责销售现场的管理工作（包括对甲方派驻销售现场人员的管理）。（10）、乙方应在甲方书面授权范围内从事营销代理。
第七条、违约责任
7.1、甲方的违约责任
（1）、甲方不得中途单方面解除合同，如甲方擅自解除合同，甲方向乙方支付人民币50万元违约金并赔偿乙方的直接损失。
（2）、甲方超过合同约定时间付款，除支付乙方应付款项外，并按应付款项每日千分之三向乙方赔付超期付款的资金利息。
7.2、乙方的违约责任
乙方不得中途单方面解除合同,如乙方擅自解除合同, 乙方向甲方支付人民币50万元违约金并赔偿甲方的直接损失。
7.3、双方违约
如系双方违约，应根据违约方的违约程度，根据法律、法规规定双方各自承担相应的责任。
第八条、免责条款
8.1、若遇不可抗力影响乙方的代理工作，甲、乙双方均不承担违约责任，合同顺延或者终止执行。
8.2、若因甲方原因而导致乙方工作延期，乙方不承担任何责任。
第九条、合同的生效、终止及变更
9.1、合同生效：
本合同一经双方签订即具法律效力，任何一方不得擅自修改、变更、终止本合同，否则即为违约。
9.2、合同修改：
双方修改、变更、终止本合同，应协商一致并以书面形式载明。9.3、合同未尽事宜
本合同未尽事宜，由甲、乙双方另行议定，并签定补充协议。补充协议条款与本合同具有同等法律效力。9.4、合同终止：
6（1）、在本合同双方协商一致时可终止。（2）、本合同执行完成时自然终止。
（3）、合同终止时，双方应通力协作妥善处理终止合同后的有关事宜，结清与本合同有关的法律、经济等事宜，甲乙双方不再互相承担任何经济及法律责任，但甲方未按本合同的规定向乙方付清应付费用的除外。
（4）、合同变更：经双方同意可签订变更或补充合同，其条款与本合同具有同等法律效力。
第十条、合同附件
10.1、本合同的所有附件、补充协议均为本合同不可分割的组成部分，与本合同具有同等的法律责任。
10.2、本合同及其附件和补充协议中和未规定的事宜，均遵照中华人民共和国有关法律、法规和政策执行。
10.3、本合同及其附件和补充协议中的条款，如与现行的中华人民共和国有关法律、法规和政策相抵触应为无效，但无效部分不影响本合同的整体部分，本合同合法部分仍然有效。
第十一条、其它事项
11.1、在本合同执行过程中，凡是重大事情或者有关经济利益的事情，双方必须以书面形式通知和签收给对方。
11.2、本合同一式四份，共 10 页,双方各执二份，均具同等法律效力。
（以下无正文）
甲方(盖章)：
乙方(盖章)： 法定代表人：
法定代表人： 委托代理人：
委托代理人： 电
话： 电
话： 传
真： 传
真： 年 月 日
年 月 日
合同附件一：乙方工作内容
一、全程营销策划顾问及代理工作内容
1.1、营销策划顾问工作
1.1.1、项目特点、卖点梳理：
通过对目标客户社会、心理特征、竞争产品、项目本身的分析及差异化研究，进行项目特点、卖点梳理，对项目进行SWOT分析。
1.1.2、总体营销策略顾问：
通过市场及产品分析，结合项目的体量、开发周期，提出项目总体销售思路、销售节奏、主要运用的销售原理及方法等。
1.1.3、价格策略顾问：
结合对市场走势的分析判断，提出项目销售价格的高低、提升、折扣的编排和修整。制定项目立体差价体系、付款方式及优惠幅度。
1.1.4、销售控制策略顾问：
研究并提出适合项目销售的总量销控、产品类型销控、价格销控等销控策略。1.1.5、促销策略顾问：
研究并提出项目销控外适宜于项目的其它可选择的促销活动。1.1.6、入市策略顾问：
研究并提出适合项目的入市时机、入市推广、入市产品供应等策略。1.1.7、销售组织策略顾问：
根据项目的开发情况和销售情况，提出建立适合项目情况的销售组织建议。1.2、营销代理工作
1.2.1．销售组织（1）、销售队伍建设
根据项目的开发情况和销售情况，完善销售管理制度、销售人员培训、销售现场准备等工作。
（2）、销售准备工作计划
销售有关的文件、用品等设计和制作计划、安排及实施。（3）、销售活动策划
项目开工、开盘、封顶、竣工、入伙等的仪式，新闻发布会、展销会等其他公关活动的、计划安排及协助甲方实施。
1.2.2．销售执行（1）、引导期
项目说明、认购及来访客户基本资料登记、客户意见收集及反馈，其它楼盘监控。（2）、强销期
公开发售执行、基本资料登记、客户把握及销售达成、销售控制、销售总结、资料分析及信息反馈。
（3）、持续期
根据反馈信息进行销售、推广策略修正调整，新客源发掘、前期客户追踪、资料收集、阶段总结。
（4）、尾盘期
制定尾盘价格策略、新营销方式采用、重新定义市场等操作。
二、广告设计工作内容
2.1、项目VI系统的策划、创意和设计：
2.2.1、基本要素部分的策划、创意和设计
①广告语的策划、创意和设计 ②象征图形的策划、创意和设计 2.2.2、办公系统部分的策划、创意和设计
①项目名片（领导层及职员层）信封、信纸、门牌的策划、创意和设计 2.2.3、应用系统部分的策划、创意和设计
①户外系统部分的策划、创意和设计
②公共系统部分的策划、创意和设计
2.2、现场氛围营造策划、创意和设计：
2.2.1、围墙广告策划、创意和设计 2.2.2、形象旗的策划、创意和设计 2.2.3、布幅的策划、创意和设计 2.2.4、灯箱、路牌的策划、创意和设计 2.2.5、项目形象招牌的策划、创意和设计 2.3、售楼资料策划、创意和设计：
1.本合同签订后10天内，乙方给甲方交纳销售保证金 万元整(￥： 元),
2.乙方在销售期限内完成房产总量(按套数)100%或合同终止时，甲方将销售保证金如数退还给乙方。如果乙方在合同约定期限内未完成房产总量(按套数)100%的，则保证金自动转为购房款,甲方将在规定期限内要求乙方补交剩下的购房款,否则,甲方有权按照相关的国家法规对乙方的保证金进行处理;反之，如果乙方提前完成销售任务的，甲方除将保证金全部如数退还外，还按每100元/套的比例给予乙方提成,作为奖励。以此类推。
第五条：甲方权利及义务
1.甲方全权委托乙方在_____地区独家代理销售，不再委托其他代理公司销售，销售价格以甲方制定的销售价格为准。
2.甲方负责为乙方提供户型图﹑楼书﹑价格等相关资料
3.甲方负责对乙方编制的本项目的各类广告计划及销售方案等进行审核,并提出可行性修改意见.
4.甲方负责合同备案登记、客户按揭产权证书办理、首付房款的收取等工作。
5.甲方负责提供乙方完成销售所需要的基本情况和资料。
6.合同期内，甲方指派XX为联络代表，代表甲方对乙方提交的广告、印刷品等方案进行审核，并最终结果在3—5个工作日给予乙方回复。
7.甲方同意，如果甲方有下列情况之一的，乙方有权按本合同第十一条约定，追偿因甲方过失所造成在的经济损失：
①甲方利用获得乙方提供的信息、条件、机会、擅自不履行合同;不给付约定的服务费，或中途另行委托他人的.
②违反本合同的相关规定，不按期给付或拒付代理佣金的
第六条：乙方权利及义务
1.乙方负责本案在_____地区全盘营销广告销售策划，拟订推广计划并设计各阶段广告媒体安排,并自行承担所有广告费用.
2.乙方按合同规定，根据实际的销售业绩获取相应的销售佣金.
3、乙方在销售过程中，独自承担广告费用、销售人员工资及提成、电话费等费用。
4、乙方保证在销售过程中，严格保守甲方的商业机密，以保障甲方的利益。
5、乙方努力做好销售人员的培训工作，并应制订相应的营销计划。
6、乙方同意，如果乙方有下列情况之一的，甲方有权按本合同第十一条约定，追偿因乙方过失所造成在的经济损失：
①未经甲方书面同意，擅自改变为甲方服务的房产代理销售事项内容﹑要求和标准的; ②违反相关规定,擅自收取客户定金或者首付款的;
③利用为甲方服务的房产代理销售事项，为自己牟取不当利益的;
④违反国家和本市有关法律、法规、违背诚实信用原则，或与他人恶意串通，损害当事人利益的。
第七条：房产代理佣金的结算以及确认标准:
1.销售界定：下述情况甲方应确认乙方销售成功。
在合同约定的销售期内由乙方销售人员售出的本案商品房，客户已签约并交齐全部首付款和办理银行按揭的所有材料,等银行按揭款审批通过并放贷后才视为销售成功.
2.销售佣金的比例：甲方按销售成交价的1.5%提取佣金给乙方。
3.销售佣金的结算方式：乙方销售成功后,应制定销售清单给甲方,由甲方签字确认,甲方将在30个工作日内按合同比例, 以现金或转帐形式与乙方结算.
第八条：本案的价格以及付款方式
1.由甲方拟订统一的价格和付款方式以及折扣，形成文件经由甲乙双方签字同意后予以实施。
2.销售合同文本由甲方确定，若乙方未经甲方同意签订的文本与合同范本不符而造成的一切后果由乙方负责。
第九条：售楼款项之收取
1.销售代理期间，客户交纳的定金或购房首付款必须打入开发商指定的银行帐号或者亲自来XX市交纳,并由开发商出据正式发票. 乙方不能收取任何定金或者首付款.
第十条：合同违约与终止
1.本合同自签约之日起立即生效。
2.在合同期内，由于不可抗力或甲乙任何一方发生重大变故，比如公司解散、被收购等。则按照相关法律规定执行。
3.合同期内，甲、乙双方如要提前终止合同，须提前一个月书面通知，并结清所有费用。
4.合同期满终止，甲、乙双方皆应通力协作妥善处理终止合同后的有关事宜。
5.本合同未尽事宜，由甲、乙双方协商订立补充条款，补充条款自签订之日起同本合同具有同等法律效力。(目前现有附件见<附件1、2>)
第十一条：争议的解决
本合同签定后，双方如发生争议，经协商不能解决的，可向所在地仲裁委员会提出仲裁。
第十二条：合同生效
1.本合同经双方签字盖章后生效。
2.本各同一式贰份，甲、乙双方各执壹份。
3.双方对合同内容的变更或补充应采用书面形式，并由双方签字或盖章作为合同附件，附件与合同具有同等法律效力。
甲方： 乙方：
(盖章) (盖章)
法人代表或委托人(盖章)： 法人代表或委托人(盖章)：
公司地址： 公司地址：
联系电话： 联系电话：
签约日期： 年 月 日 签约日期： 年 月 日
房地产代理公司合同范文三
委托方：
受托方：
委托方： (以下简称“甲方”)
住所：
通讯地址：
法定代表人：
邮政编码：
联系电话： 传真：
受托方： (以下简称“乙方”)
住所：
通讯地址：
法定代表人：
邮政编码：
联系电话： 传真：
甲、乙双方根据《中华人民共和国民法通则》和《中华人民和国合同法》及 的有关规定，甲乙双方经友好协商，遵循国家有关法律法规之规定，就本合同销售代理、市场推广之有关事宜，在互惠互利的基础上达成如下协议，以兹共同遵守。
第一条 合作项目
1、甲方委托乙方与甲方一起完成甲方所开发的 项目(以下简称“本项目”)的 工作。乙方同意接受甲方委托，并保证与甲方按甲方的要求完成上述工作。
2、委托工作内容：
第二条 项目概况
1. 名 称 ;
2. 位 臵： ;
3. 占地面积： ;
4. 建筑面积： ;
5. 销售范围：地上住宅约为平方米。
第三条 合作期限
第四条 合作方式
第五条 费用计取及付款方式
5.1 销售代理费
5.2 市场推广费及品牌推广费
5.3 付款方式：
第六条 甲方责任
6.1 向乙方提供本合同所约定之物业的市场推广所需的有关物业资料和文件并按计划完备与本项目有关的各项法律文件，并保证其真实性及合法性。
6.2 审定和签署有关销售控制、价格方案、广告策划方案等销售过程中的各项决定。
6.3 按本合同的约定向乙方支付相关费用。
第七条 乙方责任
7.1 全面负责本项目市场推广和与之有关工作的执行工作，包括 。
7.2 根据市场变化和销售情况，及时对销售工作的各项计划提出调整意见。
7.3 乙方不得超越甲方授权向购房者作出任何承诺。
7.4 乙方及其员工在执行本合同过程中知悉的与本项目相关的一切资料和信息均负有保密义务。
7.5 根据甲方的计划，乙方应积极配合甲方分阶段完成销售任务。
7.6 未征得甲方实现书面同意，乙方不得将根据本合同其享有的权利和应履行的义务转让给任何第三方。
第八条：保密及知识产权
8.1 乙方应保守本合同履行过程中相关商业秘密，包括数据、图纸、客户名单、经营策略等，乙方未经甲方允许不应将其用于本项目以外其他用途;
8.2 本合同有关报告均由乙方受甲方委托而出具，甲方享有上述报告及相关成果的知识产权，乙方未经甲方许可，不得将上述报告及相关工作成果用于本项目以外的其他用途，也不得提供给任何第三方。
第十条 违约条款
10.1 如因甲方原因导致销售及推广工作须延期的，则甲方应承担如下责任： 。
10.2 如因甲方原因导致销售及推广工作须终止的，甲方承担如下责任： 。
10.3 甲方在本合同约定时间内无故拖延付款的，甲方应按照 支付违约金。
10.4 乙方保证按双方的约定完成相应的销售任务及项目的市场推广工作， 因乙方自身原因不能完成本合同约定的有关任务的，乙方应承担如下违约责任 。
10.5 甲方或乙方违反保密义务，则应承担如下违约责任： 。
第十一条 通知与送达
9.1以本合同为目的或与之相关的任何通知均应以亲自递交、邮递、特快专递或传真发至文首列明的联系地址和/或联系方式，否则不发生效力。
9.2通知被视为送达的日期应按如下方法决定：
A.专人递交的通知在专人递交之时视为有效送达;
B.以(预付邮资)的挂号信件发出的通知，应在 时视为有效送达;
C.以快递发送的通知应于 时有效送达;
D.以图文传真发出的通知，在 时视为有效送达。
第十二条 联系人
12.1 甲方指定 ，乙方指定 为联系人，负责如下工作： 。
第十三条 不可抗力
任何一方对于在遇到不可抗力且自身无过错的条件下造成的延误或不能履约均可免责，但必须采取一切补救措施以减小损失并于不可抗力事件发生之日起十五日内向对方提供不可抗力发生的相关行政机关出具之不可抗力发生的书面证明，否则应对扩大的损失进行赔偿。
第十四条 修改
对本合同的任何修改均须以书面形式进行，并经本合同双方签字并盖章后才能生效，本合同中未经修改的其他条款仍然有效。
第十五条 附件
本合同所有附件为本合同不可分割之组成部分。
第十六条 适用法律及争议解决
16.1本合同适用中华人民共和国相关法律法规。
16.2 双方因履行本合同有关的一切争议均应当首先通过友好协商解决。如果协商不成的，任何一方有权选择以下第 种方式解决争议：
1、向 法院提起诉讼;
2、向 仲裁委员会提起仲裁。
第十七条 生效及文本
本合同自双方签字并盖章后即生效;本合同一式 份，双方各执 份，具有同等法律效力。
甲方： 乙方：
(盖章) (盖章)
法定代表人或委托代理人： 法定代表人或委托代理人：
(签字) (签字)
日期： 年 月 日 日期： 年 月 日
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合同编号：
签定日期:
甲方：（以下简称：甲方）
乙方：（以下简称：乙方）
甲方开发的房地产项目位于，占地约平方米，以开发商业住宅为主。甲、乙双方经友好协商，就项目的整体广告策略、创作及执行等有关事项，本着为甲方提供更全面、更专业的广告服务的原则，双方在平等协作、友好互利的基础上签订本协议，共同遵守（本合同范围为该项目的商业住宅部分，不包含商圈部分）。
一、服务项
乙方向甲方提供项目的整体广告策略、设计创作及执行等全程广告服务，具体服务工作范围如下：
1、协助甲方做好广告推广的日常工作。
2、常规服务范畴：
（1）总体策略方案
其具体内容包括：
A、市场分析
B、品牌策略及定位
C、整合传播方案
（2）各阶段的媒介建议
（3）影视以外的其它平面广告的创意、撰文设计和实行等，包括报纸广告、车体广告、路牌广告、宣传单张、折页、展板、围墙、户外展板、楼书、DM、销售资料等。（仅限于平面设计，不含建筑外立面图、效果图、户型图等绘制工作）
（4）影视广告：创意、撰文、代理发布等
（5）售楼部的平面包装设计、样板房的户型牌、社区内功能牌等平面包装设计
（6）公关促销活动的策划和监控和执行
（7）针对目标消费者进行适当的市场调查（定性分析）
（8）项目视觉系统的设计补充
3、主动选择使用对甲方房地产项目广告宣传有利的第三方资源。
4、乙方以月为时间单位对项目的宣传工作成效及竞争对手状况（包括竞争品牌的广告样稿收集及分析）进行客观总结，并提交甲方；甲方有权利及时指出乙方不足，并要求乙方进行相应的改进和调整。
二、服务期限
1、乙方为甲方提供广告服务的期限起至日止，总服务期为。
三、双方责任
（一）甲方责任：
1、双方合作期间，甲方应及时向乙方提供广告业务所需的各种技术性资料（包括产品知识）及市场资料，并应对提供资料负责，如因资料有误而引起的纠纷，责任由甲方承担；
2、甲方应严格按照本协议及各单项合同要求的付款时间和金额及时支付有关款项；
3、甲方对乙方下达工作要求必须以书面的“工作委托单”形式，对于口头传达或无负责人签署的“工作委托单”，对方可不接受；
4、甲方对乙方提供服务的工作成果应指定专人及时审核并确认，人员变动时须及时书面通
知乙方。
（二）乙方责任：
1、乙方承接甲方之业务，应尽职尽责为甲方服务，按时、按质、按量完成甲方委托的各项策划、设计等业务，同时乙方须确保乙方员工为甲方资料保密；合作结束后，乙方应交回一切由甲方提供的有关销售、数据等资料。
2、乙方应组成相对固定的服务人员，为甲方提供专业的广告策划创作服务，乙方应保持服务人员的相对稳定；人员变动时须及时书面通知甲方。
3、乙方所提交的创意表现及工作成果必须经甲方签字确认后方可实施；
4、乙方所需各种由甲方提供之资料应提早向甲方预约索取；
5、由于乙方创意、设计引起的第三方纠纷由乙方负责。若该引起纠纷的文字及图片资料由甲方提供，则该责任由甲方承担。
6、代理期间，乙方不得承接甲方之竞争对手的广告代理工作。
四、服务方式
1、甲方将具体的营销计划和工程进度计划给予乙方后，乙方应根据甲方项目的开发、销售进度以及实际需要，及时向甲方提供与开发、销售进度和实际需要相适应的广告服务具体方案。
2、每月至少进行一次由双方高层共同参与的例会（在甲方处召开），评估当月广告效果，以指导未来的广告策略，同时配合市场变化修整工作计划和实施方案，每周一次工作例会，以确定甲方工作要求和乙方服务进度计划。因实际需要，甲、乙双方都可要求召开会议，召开会议一方应及时通知另一方。双方会议过程，乙方应制作会议记录，乙方在1个工作日内以电子邮件或传真方式送达甲方。
3、广告投放后，乙方应进行广告效果跟踪，必要时经甲方同意下，交由专业市场调查机构进行广告效果评估，由乙方负责监控，调查所需费用由甲方与市调机构结算。
4、乙方应随时应甲方要求提供最新的媒体价格、收视率、发行量等。
五、服务费用
（一）、经双方协商，甲方向乙方支付的服务费用为：项目基本服务费。
1、项目基本服务费：
项目固定服务费为人民币贰仟整（￥30，000，000.00）（含税金）。
2、上述费用已包括了乙方完成本协议约定工作范围的所有费用。
3、影像短片、租片、喷绘制作、扫描、输出/打样、楼书印刷、促销活动中的各类制作项目等第三方制作费用，甲方委托乙方实施媒介发布、公关活动和监督第三方制作所发生的费用等均包含在甲方支付乙方的项目基本服务费之内。
4、甲方确认的市调项目以及媒介相关资料的购买，所发生的费用由乙方向第三方支付。
5、由第三方印刷及制作的物料，乙方提供设计彩打稿一份及光碟盘两份。
（二）、甲方应于每月的10日之前支付上一月的服务费。
七、知识产权：
1、按国家著作权法规定，乙方为完成本协议书约定工作范围的一切策划方案、平面设计及创作作品方案的著作权均为甲方拥有，乙方不得以任何理由要求甲方支付著作权费用，但乙方享有署名权。
2、乙方在合同期结束后，有把项目的创意、制作内容参加评奖的权利，所获得的奖励归乙方所有；在合同期满一年后，乙方拥有将策划方案对外公开的权利，但不得用于第三方项目。
3、所有由乙方提供、由甲方确认的创意概念、创作作品、文案、影视故事版本、调查研究资料及其相关资料的版权均属甲方所有。
4、乙方与乙方创作人员如因本项目创作而发生著作权纠纷，由乙方负责解决并承担一切法
律责任，并不得改变甲方拥有著作权的权利。
八、保密事宜
1、甲方向乙方提供部分资料为甲方商业秘密，甲方须向乙方说明商业秘密的内容和保密期限，乙方签名确认，对于确认为商业秘密的资料，乙方有保密义务，不得以任何形式向第三方透露或任何方式向第三方提供。如因乙方泄密造成损失，甲方有权立刻解除本协议并索赔直至追究乙方法律责任。
2、合作期间乙方不得将任何已经甲方通过及确认但未付实施的策划及创意方案向第三方透露或以任何方式向第三方提供。否则因此而造成任何损失及法律责任由乙方承担。
九、解除协议的条件
任何一方有违反本协议的有关规定的，另一方有权书面通知该方予以及时纠正，如该方未能及时纠正，则另一方有权解除协议（提出解除协议方，必须至少提前一个月通知对方）。
十、争议处理
本协议一式肆份，甲乙双方执二份，自双方签字盖章之日起生效，具同等法律效力。合作双方一般不得随意终止全面代理关系及合同的执行，如任何一方希望提前解除合同需提前1个月书面通知另一方，否则违约方将负担一切经济、法律责任。
协议履行过程中如有纠纷，双方友好协商解决；若双方协商未能达成共识时，可向法院起诉。如甲方未能按合同规定按时付款，经乙方催款，甲方逾期达十天仍未支付时，乙方有权立刻终止合同。
十一、不可抗力
此协议履行过程中，因发生不可避免、不能克服、不能预见之不可抗力事件，以致本协议无法履行的，可以免除责任；遭受该事件的一方，应在事件发生后五天内通知对方。
十二、其它
本合同未尽事项，双方以书面形式另行处理。合作期间书信、传真件等往来正式文本为本合同附件，与本合同具同等的法律效力。
甲方：
电话：
传真：
法定代表人签名：＿＿＿＿＿＿（盖章）
日期：
乙方：
电话：
传真：
自己代理是指代理人在代理权限范围内代理被代理人与自己进行民事行为。在自己代理合同中, 代理人同时为合同关系中的代理人和相对人 (或第三人) , 合同双方的意思表示实际上由同一个人作出。
对于自己代理合同, 1981年制定的《经济合同法》第7条有过规定:“代理人超越代理权限签订的合同或者以被代理人的名义同自己或者同自己所代理的其他人签订的合同无效。”但该法在1997年《合同法》出台后已经废止。《民法通则》在第4章“代理”一节中对代理作了较为详尽的规定, 但对自己代理合同没有规定。而《合同法》虽然对无权代理、但超越代理权代理、代理权终止后代理、表见代理等制度都作了明确的规定, 但对于自己代理同样未作规定。因而, 对于自己代理合同的效力, 有必要作一分析。
依《合同法》的规定, “合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。”合同在本质上是一种合意, 是一种发生民法上效果的合意。合同的成立意味着各方当事人的意思表示一致。一般而言, 合同的成立必须具备以下要件:第一, 合同订立主体存在双方或多方当事人。合同订立主体是指实际订立合同的人, 他们既可以是合同当事人, 也可以是合同当事人的代理人。合同必须存在两个利益不同的订约主体, 合同必须具有双方当事人, 只有一方当事人根本不能成立合同。第二, 合同当事人对主要条款达成合意。合同成立的根本标志在于当事人意思表示一致, 即达成合意。这首先要求当事人作出了订约的意思表示, 同时通过要约和承诺达成了合意。当事人就合同的主要条款达成合意, 合同即可成立。第三, 合同的成立, 应当具备要约和承诺阶段。《合同法》第13条规定, “当事人订立合同, 采取要约、承诺方式”。要约和承诺是合同成立的基本规则, 也是合同成立必须经过的两个阶段。合同从当事人之间的交涉开始, 由合同要约和对此的承诺达成一致而成立。如果合同没有经过承诺, 而只是停留在要约阶段, 则合同根本未成立。
依据自己代理合同的基本特征, 对照合同的上述基本成立要件, 可以看出, 自己代理合同实际不具备成立的条件。
第一, 自己代理合同没有两个以上的合同订立主体。自己代理合同在形式上合同当事人有两人, 但由于代理人既是合同一方当事人的代理人又是另一方当事人, 合同事实上只有代理人一个订立主体, 根本不存在两个利益不同的订立主体。
第二, 自己代理合同不具备合意。两个或两个以上平等主体的意思表示一致或合致为合意, 而在自己代理合同中, 只有代理人自己的一个意思表示, 不存在两个意思表示, 也就谈不上合意。
第三, 自己代理合同不具备要约和承诺的完整阶段。自己代理合同, 只有代理人作出的意思表示, 无论这个意思表示是代表被代理人作出, 还是代理人本身的意思表示, 都只是一个意思表示, 而这一个意思表示只能视为要约。只有要约, 没有承诺, 合同不能成立。
因此, 自己代理合同违背了代理的本质特征, 并不具备成立要件, 当然是自始无效。有相当部分人主张, 自己代理合同应为效力待定合同, 该合同若事后得到被代理人的追认, 其法律后果归属于被代理人, 应为有效。事实上, 所谓“被代理人事后追认”, 其实质应当是被代理人对于代理人自己的要约所做的承诺。这时的合同, 已经是两个利益不同的订约主体所达成的合意, 完全具备了合同成立的要件。虽然, 被代理人意思表示的内容还是一样, 但却是由自己亲自作出的, 被代理人追认后的合同, 已不再具备自己代理合同的特征, 同先前的自己代理合同有着本质的区别, 其实质已是双方新成立的合同。
根据上述对于自己代理合同的分析, 房屋登记实务中, 对于属于自己代理情形的房屋买卖合同, 登记机构应当采取以下处理方式。
第一, 父母通过房屋买卖的方式将自己名下的房产转移给未成年子女, 父母本身为出让人, 而同时又是未成年子女在房屋买卖合同关系中的的法定代理人。此类登记申请, 登记机构应当不予受理。
第二, 房屋所有权人委托代理人出售房屋, 代理人自己作为该房屋的买受人, 直接申请登记的, 登记机构应告知其不符合受理要求, 并告知其应通知委托人亲自到场作出意思表示或另行提交委托人认可受托人为买受人的书面证据。委托人到场重新作出意思表示或另行提交委托人认可受托人为买受人的书面证据, 登记机构可以受理登记;否则, 登记机构同样应不予受理。
《中华人民共和国国际货物运输代理业管理规定实施细则》第二条规定：国际货物运输代理企业 (以下简称国际货运代理企业)可以作为进出口货物收货人、发货人的代理人，也可以作为独立经营人，从事国际货运代理业务。
国际货运代理充当的角色主要有：纯粹代理人、无船承运人、多式联运经营人等角色。国际货运代理企业在国际货运代理业务中充当的角色不同，所处的法律地位和承担的风险也不尽相同。国际货运代理人在业务中所导致的风险和损失，如果国际货运代理人投保了国际货运代理责任保险，在承保范围之内的国际货运代理可以从保险公司得到赔偿。
上海中外运国际货运代理有限公司依托中国外运集团国内外网络支持，致力于为客户提供优质、规范的海陆空货运代理以及仓储、陆运和综合物流服务，同时还开展如展会运输、液袋包装、罐箱运输、代理保险等业务。公司成为中海、中外运集运、韩进海运、现代商船、阳明海运、马士基、美国联合航空、东方航空公司、中国国际航空公司等船公司以及航空公司的主要代理，属于纯粹代理人的国际货运代理公司。这类公司只需向商务主管部门备案，不需要向交通部备案。国际货运代理可以作为货主的代理，也可以作为承运人的代理提供货运代理方面的服务。
上海飞远物流有限公司是交通部批准的无船承运人经营企业（NOC-NV01493）,是国家商务部批准的一级国际货运代理有限公司（备案编号 00019679）,建立了以海运为主，结合内陆运输仓储、报关服务的现代化物流运营体系。取得《无船承运业务经营资格登记证》的企业不一定是国际货运代理企业。
中铁国际多式联运有限公司（CRIMT）是中铁集装箱运输有限责任公司（CRCT）下属的全资子公司。公司业务基本上由三大部分组成，即国际（海铁）联运业务、国内物流业务、互使箱业务和自备箱经营业务等。
国际货运代理企业作为代理人从事国际货运代理业务，是指国际货运代理企业接受进出口货物收货人、发货人或其代理人的委托，以委托人名义或者以自己的名义办理有关业务，收取代理费或佣金的行为。货运代理公司作为代理人，在货主和承运人之间起牵线搭桥的作用，由货主和承运人直接签订运输合同。货代公司收取的是佣金，责任小。当货物发生灭失或损坏的时候，货主或收货人直接向承运人索赔,国际货运代理公司不承担责任。
当国际货运公司以委托人（客户）的名义开展业务时，处于代理人的法律地位，其只能在委托人的授权范围内实施法律行为，其后果直接归属于委托人。国际货运代理人作为纯粹代理人，在业务开展过程中，需严格依照委托人的指示从事交易活动；不可出现越权代理的现象，也不能在未取得客户同意的情况下想当然地安排与货运代理业务有关的服务。当委托人的指示与货运代理实践不一致时，一定要得到委托人明确的书面指示。纯粹代理人只能代理一个当事人，不能进行双方代理。作为国际货运代理，纯粹代理人仅对其自己的错误和疏忽负责。
案例1：托运人委托航空货运代理向航空公司托运一批胆固醇，货运单号 999-81944715，记载：Airport of Departure(始发站):PARIS(巴黎)；Airport of Destination(到达站):SHANGHAI上海；No of Pieces(件 数 ):25；Gross Weight(毛重):173KGS；Declared Value for Carriage(申报运输价值 ):USD4850.00；Handling Information(处理信息):KEEPCOOL(保持不热)。并指定由当日最早班机出运。航空公司由于工作不慎造成货物OFLD(OFFLOADED,卸下,拉货),发现后改配当日晚班飞机出运。到目的港又因为工作人员的疏忽，没有将货物存放冷库保存，第二日收货人办完清关手续提货时发现该批胆固醇已经全部变质。
收货人应通过航空货运代理人向承运人航空公司索赔。货物的始发地和目的地位于法国和中国两个国家，属于国际航空货物运输,适用《华沙公约》。按照公约，货物在承运人航空运输期间，因毁灭、遗失或损坏而产生的损失，承运人应承担责任。该票货物在目的地航空站内因航空公司地面人员的过时发生货损，属于保管期间。因此,航空公司应该在收到货主的索赔文件和资料审核无误后进行赔偿。货物的损失属于全损，托运人向承运人办理了声明价值4850美元，承运人应按照货物申明价值赔偿。
货运代理公司作为货主的纯粹代理人，办理提货、接货、报检报关仓储、转运分拨和短途运输和记录货物的残损、短缺、灭失情况收集证据、协助收货人向责任方、保险公司索赔。在交接货物时，发现货物外包装有破损或件数短少时，应在接货同时，取得货运的商务记录，到时凭此向相关责任人-航空公司提出索赔。
国际货运代理企业作为独立经营人从事国际货运代理业务，是指国际货运代理企业接受进出口货物收货人、发货人或其代理人的委托，签发运输单证、履行运输合同并收取运费以及服务费的行为。
国际货运代理以自己的名义，为委托人办理国际货物运输及相关业务。在这种情况下，货代有可能处于两种不同的法律地位，即代理人或契约当事人。第一种情况：货代以自己的名义办理货运，但表明其代理人身份。这时只要国际货运代理公开了自己的法律地位，无论是否披露委托人是谁，均可以构成代理关系，其法律地位仍是作为委托人的代理人。第二种情况，货代以自己的名义办理货运，但不表明自己代理人的身份。但当货代人因第三人的原因对委托人不履行义务时，根据合同法第403条之规定，货代应向委托人披露第三人，委托人因此可以行使货代对第三人的权利。
国际货运代理从事仓储、包装业务；或是使用自己的交通工具（包括车辆、集装箱）运送货物，货代公司以自己的名义与第三人(承运人)签订合同；或是对不同货主的货物的拼箱、集运，可能造成将货代认定为承运人的结果，货代将承担运输中货损货差以及延迟交货的责任，而不论提单上的规定如何（以自己的名义去签订运输合同、签发了自己的提单；在收取报酬方面，赚取运费差价，被认定为当事人,货运代理应当承担承运人的责任。
案例1：某土特产进出口公司委托某外运公司办理一批服装的出口运输，从上海运至日本。外运公司租用某远洋运输公司的船舶承运，但以其自己的名义签发提单。货物运抵目的港后，发现部分服装已湿损。于是，收货人向保险公司索赔。保险公司依据保险合同赔偿收货人后，取得代位求偿权，进而向外运公司提起诉讼。
本案并非货运代理合同纠纷，而是运输合同纠纷。但由于外运公司是以其自己的名义签发提单，这一行为使其成为契约承运人，从而承担了承运人的责任和义务，对因承运人责任范围内造成的货物损失负责赔偿。外运公司仍有权依据其与远洋运输公司(实际承运人)签订的运输合同关系，向远洋运输公司进行追偿。
案例2：某货运代理作为进口商的代理人，负责从A港接受一批艺术作品，在120海里外的B港交货。该批作品用于国际展览，要求货运代理在规定的日期之前于B港交付全部货物。货运代理在A港接收货物后，通过定期货运卡车将大部分货物陆运到B港。由于定期货运卡车出现季节性短缺，少部分货物无法及时运抵。于是，货运代理在卡车市场雇佣了一辆货运车，要求其于指定日期之前抵达B港。而后，该承载货物的货车连同货物一起下落不明。
根据FIATA关于货运代理的谨慎责任之规定，货运代理应恪尽职责采取合理措施，否则需承担相应责任。本案中造成货物灭失的原因与货运代理所选择的承运人有直接的关系。由于其未尽合理而谨慎职责，在把货物交给承运人掌管之前，甚至没有尽到最低限度的谨慎，即检验承运人的证书，考查承运人的背景，致使货物灭失。因而他应对选择承运人的过失负责，承担由此给货主造成的货物灭失的责任。
当国际货运代理负责多式联运并签发提单时，便成为多式联运经营人，被看作法律意义上的承运人。同时作为收取全部运费的合同当事人，将承担履行多式联运合同，保证将货物运达目的地的全部责任。
多式联运经营人本人或其代表就多式联运的货物必须与发货人本人或其代表订立多式联运合同，而且合同至少使用两种运输方式完成全程货物运输，合同中的货物系国际间的货物。从发货人或其代表那里接管货物时起即签发多式联运单证，并对接管的货物开始负有责任。承担多式联运合同规定的与运输和其他服务有关的责任，并保证将货物交给多式联运单证的持有人或单证中指定的收货人。对运输全过程所发生的货物灭失或损害，多式联运经营人首先对货物受损人负责，并应具有足够的赔偿能力。
多式联运合同纠纷：签发的是多式联运合同，多式联运过程中发生的货物的灭失或损坏，要确定是在那一段发生的，作为国际货运代理的责任将适用于这一段的国际公约或者国家的法律规定，如果无法确知则根据货物灭失或损毁的价值承担赔偿责任。
案例1：香港某出口商委托多式联运经营人作为货运代理,将一批半成品的服装经孟买转运至印度的新德里。货物由多式联运经营人在其货运站装入2个集装箱,且签发了清洁提单,表明货物处于良好状态下接收的。集装箱经海路从香港运至孟买,再由铁路运至新德里。在孟买卸船时发现其中1个集装箱外表损坏。多式联运经营人在该地的代理将此情况于铁路运输前通知了铁路承运人。当集装箱在新德里开启后发现,外表损坏的集装箱所装货物严重受损;另一集装箱虽然外表完好、铅封也无损,但内装货物已受损。香港出口商要求多式联运经营人赔偿其损失。多式联运经营人对2个集装箱的货损是否负责？如果负责,其赔偿责任如何,可否享受责任限制？
作为当事人,国际多式联运经营人收到货物后,如货物是处于多式联运过程中产生的损失,则首先应由多式联运经营人承担责任,然后再向实际责任人追偿。在本案中,集装箱是多式联运经营人自己装箱,并已承认收货时货物外表状况良好,因而对于2箱货物的损失多式联运经营人都要负责。其中,第1个集装箱是在香港至孟买的海运途中损坏的,货物也是此时受损的。多式联运经营人在赔付出口商时,可根据《海牙规则》或《海牙一维斯比规则》享受责任限制,国际多式联运经营人有权向海上承运人索赔。对于第2箱货损,应看作隐藏损害,因为货损发生在哪一阶段无从查明。此时,多式联运经营人的责任可以按照国际商会对于"统一联运单证"的规定限制在2SDR/公斤。
在中国国际货运代理协会标准交易条件第二款规定：公司所承接的所有业务，均可根据本交易条件进行。本交易条件将成为公司与客户交易协议中不可分割的组成部分。经双方书面协议，可对本标准交易条款进行变更或放弃。当双方协议或公司签发的表明公司为承运人的各种运输单证、包括但不只限于空运单、海运单及多式联运提单等单证中的内容有与本交易条件规定冲突的，应以协议或单证的规定为准。对公司免费提供的所有意见、资料或服务，均不承担任何责任。包括客户和公司的合约地位、客户义务、公司的权利和义务、公司作为当事人时的特殊约定、有关责任保证、费用、公司免责、责任限制、通知、保险、法律适用和争议解决等条款。通常，这些标准交易条件被结合在收货证明或由货运代理签发给托运人的类似单证里。这类纠纷特点：违背了标准合同中的要求，货运代理要按照标准合同要求承担相应的责任。
案例1：某公司委托某货运代理公司从A港运至B城一批化工康料，双方签订了一份运输合同，合同中订有明确条款规定，货运代理保证货物卸离船舶后办妥一切手续，并于x天之内将该批货物运抵B城交給收货人。船舶抵港后，由于火车车皮未能及时办妥，致使该批货物不能及时运抵B城交給收货人，同时货物在卸港存储期间发生了水湿。于是某公司诉至法院，要求该货运代理賠偿储运过程中货物损失部分，同时要求赔偿迟延交付所引起的市价变化的损失。虽然该货运代理从事的是纯粹的代理业务，组织安排货物运榆，按所安排货物的数量收取一定比例的手续费，即几千元人民币，但由于他们缺乏经验，以当事人的名义与委托人签订运输合同。且合同中明确定有货物抵达目的地时间的保证条款，致使必须承担货物迟延交付的责任。最后法院认定，货运代理虽然只收取了代理费，但由于是运输合同协议的当事人，违反了协议订明的货物抵达时间的保证条款，故对货物迟延所产生的责任要承担责任，同时对货损货差也要承担责任。
除此之外，货运代理以“混合”身份出现时承担的责任。货运代理从事的业务范围较为广泛，除了作为货运代理代委托人报关、报检、安排运输外，还用自己的雇员，以自己的车辆、船舶、飞机、仓库及装卸工具等来提供服务，或陆运阶段为承运人，海运阶段为代理人。对于货运代理的法律地位的确认，不能简单化，而应视具体的情况具体分析。▲
[1]牛芳，国际货运代理责任保险制度 对外经贸实务 2002.08P44.
[2]张莉娜，国际货运代理实务 天津大学出版社2011年8月.
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