房地产公司展望未来

房地产公司展望未来（通用11篇）

房地产公司展望未来 篇1

对于房地产行业来说，过去的这十年既是黄金的十年，同时也是迷茫的十年，再也没有哪个行业能像房地产行业这般强大，在整个国民经济中几乎起到“牵一发而动全身”的作用；但与此同时，再也没有哪个行业能像房地产行业这般跌宕，十年以来经历了数轮调控，国家甚至不惜采用行政手段进行压制。

而刚刚过去的2012年，则无论对于整个中国经济而言，还是对于房地产行业而言，都有着重大意义，作为本届政府执政的最后一年，同时也预示着新一轮政治周期的开端。在此时间结点上，我们将对过去的2012年做一次全面的盘点，看看在这承前启后的一年中，房地产行业究竟发生了些什么，同时对即将到来的更为意义深远的2013年做些许预测，希望能够在这新一轮周期的起点上，率先抓住未来行业发展的机遇。

[ 回顾篇：行业在震荡中企稳回升 ]

如果说2010-2011年是本轮房地产调控的第一阶段，期间行业政策面持续收紧，市场交易量持续萎缩，一二线城市房价持续回调，而进入2012年以来，调控其实逐渐进入了第二阶段，由于前期调控成效基本得到了中央层面的肯定，加上房地产市场持续低迷给地方政府财政所带来的巨大压力，我们看到行业基本面在2012年之后明显出现好转，市场交易量逐渐恢复，房地产企业压力逐渐减轻，甚至房价也正逐渐企稳回升，总结来看，2012年无疑成为了行业全面回稳的一年。

一、2012年房地产业所处的宏观环境喜忧参半

1、经济环境：前三季度经济超预期下滑，基建投资、房地产回暖推动四季度温和复苏

2012年我国宏观经济走势令人堪忧：外部环境方面，欧债危机不断反复，发达国家经济分化加剧，大多数新兴市场国家经济增长放缓或维持低位运行，全球经济增长明显放缓；内部环境方面，近年来国内生产要素成本持续上涨，使传统制造业和出口面临重压，加上主动调控房地产市场，多方因素合力之下，国内经济增长面临较大下行压力。从数据上看，2012年GDP增速持续放缓，三季度跌至7.4%，形势严峻程度一度超过预期。四季度起，国内经济其实出现了比较明显的复苏，其主要推动力来自于两个方面：其一，地方基础设施建设强劲增长，拉动固定资产投资成功回升；其二，房地产市场企稳上行，带动建设活动温和回升。两者很大程度上掩盖了出口端的持续低迷，以及私人经济部门的去库存重压。从全年的角度看，2012年宏观经济的最终收官，对于各方而言都还是可以接受的。

2、行业环境：下半年以来行业景气度转好，信贷加速投放改善行业资金状况

房地产行业景气度方面，2012年以来以7月份为分水岭呈现先跌后稳，前8个月，全国房地产开发投资增速从27.8%一路下滑至15.4%，全国房屋新开工面积更是由正转负；而由于今年以来整个房地产行业环境的好转，销售指标率先企稳反弹，企业信心逐渐恢复，8月份以后景气指标陆续触底，截止11月，房地产开发投资累积增速已在回升至16.7%，而新开工方面，8月单月增速今年来首度转正、前11个月累积增速跌幅也从-13.4%(8月份)收窄至-11.1%。总体来看，下半年以来行业景气度回稳的趋势非常稳固。

信贷投放方面，2012年以来以5月份为分水岭呈现先稳后增，5月份中央政府开始强调稳增长的重要性，随即各地方重大项目陆续开工，新增贷款明显反弹；前11个月累计放出了7.75万亿元的信贷，已经超过去年全年7.47万亿元的水平，今年全年新增预计将接近8.5万亿的规模。在此背景下，房地产企业资金情况也同步得到改善，截止11月，2012年房地产企业本年到位资金已连续7个月呈现增长，前11个月同比增长14.1%，其中来自个人按揭贷款贡献最大，增速达到23.7%。

3、政策环境：中央层面口风始终严谨，地方政府闯关由显性转为隐性 中央层面来说，相比2010-2011年多轮次、力度不断升级的政策调控，今年从本质上并没有全新的政策出台，但是，中央层面对调控的口风一直维持在相对严谨的层面。中央领导人在多个场合反复强调坚持房地产调控，敲边鼓式的提醒从未间断；此外，中央对于个别放松力度较大、舆论反应强烈的地方性放松仍然坚决叫停，例如年初时的芜湖财税补贴、年中时的重庆补缴公积金等，均遭到了中央层面的压力而流产。

地方层面来说，相比2011年个别城市超越中央底线的触碰限购红线，今年以来明显变得更加谨慎，“闯关”举动从2011年的显性逐渐转向隐性。从地方政府政策调整形式上来看，今年多采用的是调整普通住宅标准、公积金、信贷优惠这样比较温和的方式。根据研究中心统计，2012年至今全国有28个城市先后对公积金贷款政策进行了调整，方式从年初时相对较轻的延长贷款年限、增加贷款上限，到下半年后下调首套房、二套房公积金贷款首付比例。二、一二线城市引领全国市场销售明显回暖

1、全国总量：2012年全国市场交易规模将再创新高

统计局数据显示，2012年前11个月全国商品房销售面积达到9.17亿平方米，同比上涨2.4%，今年以来首度同比归正，鉴于2011年12月份的成交低位因素，我们预计全年同比涨幅将在前11个月基础上进一步扩大，2012年市场销售量再创新高已毫无悬念。

纵观今年房地产市场运行轨迹，基本可以分为四个阶段：第一阶段是1-2月，彼时正值春节，加上政策环境仍相对偏严厉，因此市场交易仍然延续2011年的低迷状态；第二阶段是3-6月，政策面相对宽松的格局逐渐成型、全国品牌企业依然延续去年降价跑量的策略，导致市场刚需开始集中释放，推动各城市交易量快速攀升；第三阶段是7-10月，由于市场销售持续良好，因此大多数企业资金压力明显缓解，而之前持续跑量所导致的利润大量流失逼使企业价格策略逐渐趋于保守，但购房者一方却依旧停留在前期“不降价，无销售”的惯性思维，市场交投双方正展开新一轮的博弈，导致交易量较前期有所下降，市场进入一个相对平稳的阶段；第四阶段是11-12月，各重点城市市场交易量出现年底翘尾，究其原因，时逢年底，一部分前期价格策略相对保守的中小型房企，由于时逢年底业绩冲刺，因而推案规模和促销力度有所增加，另一方面，过去3-4个月出现在各大重点城市中的价格回涨暂告一段落，相当一部分购房需求担忧明年市场进一步回暖进而加快入市。

2、各线城市：一二线城市市场明显好转，三四线增长趋势有所放缓

从全国24个样本城市中看，一二线城市市场状况显著好转，2012年样本一二线城市销售面积同比分别上涨了33%和32%，而其2011年的成交量同比则均下降了19%；而三、四线城市增长趋势则有所放缓，今年样本三四线城市交易量同比增长15%，涨幅较2011年大幅收窄。城市间出现上述分化，主要原因在于去年一二线城市深受调控影响，市场需求被严重积压，而随着今年政策面的逐渐宽松，需求得以集中释放；而三四线城市未在本轮调控政策的覆盖区域，而近年来在整个行业层面上出现了进军三四线的浪潮，导致前期诸多热点三四线城市市场快速膨胀，但与此同时，这类城市经济发展水平依然落后、市场需求规模相对有限的缺陷也逐渐显露出来，在经历了前几年的快速扩张之后，市场有效需求正遭遇阶段性低谷。

3、产品需求：热销项目结构发生渐变，刚需、改善、投资类需求陆续入市 2012年以来，伴随着房地产行情的逐步好转，购房需求经历了一个从刚需、改善再到投资逐步持续释放的过程。

3、4月份市场热销项目依然延续了去年年底的一波以刚性需求为主的行情，如上海的保利叶语、广州的碧桂园凤凰城等；6月以后，中大户型的改善型产品也开始在热销项目上崭露头角，典型项目如上海的中海紫御豪庭、南京的世茂外滩新城，均创造了开盘销售破亿的亮眼成绩；而7、8月以后，包括旅游度假产品在内的异地投资类项目也进入到热销的队列中，最具代表的例子如启东的恒大海上威尼斯，开盘当天售出2509套房源，备案金额超过20亿元，再如惠州的碧桂园十里银滩，项目主要客群为深圳、广州等周边的异地投资客户，开盘当天成交3300套房源。

三、全年土地市场成交下滑，下半年开始市场热度有所回升

1、全国总量：全年土地市场量价齐跌，下半年行业环境持续好转后有所起色

2012年全国24个样本城市土地市场成交总建筑面积4.45亿平方米，同比下降11%，平均楼板价为2257元/平方米，同比下降7%。

分阶段来看，今年土地市场先抑后扬的特征非常显著，1-5月份由于房地产市场刚从低迷期中走出来，此时房地产企业普遍将关注重心放在销售端，而对于刚刚有所起色的政策环境也仍有余悸，因此表现在土地市场上即是成交量相对委靡，以样本城市为例，今年前5个月共成交土地1.5亿平方米，仅相当于2011年同期的61%，而平均成交楼板价也较2011年同期下跌8%；

下半年之后，随着行业大环境持续改善，企业销售状况好转，带动土地市场交投逐渐复苏，尤其是一部分在过去一年由于担忧调控延续而在投资环节全面收缩的房企，开始显露出强烈的补库存的意愿，如在年初时曾号称进入“冬天模式”、“今年不轻易拿地”的万科，下半年以来每月都有200万平方米以上的新增土储，10月份更是拿下448万平方米土地，创下其近两年以来单月最大手笔，从市场数据来看，6-12月份24个样本城市月均成交土地4300万平方米，已经超过2011年月均水平；从地价的角度看，经过6-8月份的企稳过渡，9月份之后开始出现明显攀升，最近三个月，北京、广州、上海等核心城市高溢价成交地块、甚至地王不断涌现，北京万柳地王高达33831元/平方米的楼板价曾一度引起轰动，时隔半月，霞光里地块成交单价高达37875元/平方米，进而成为新单价地王。

2、各线城市：二线城市土地市场交易保持平稳，三四线城市地价保持快速上涨

今年土地市场总体成交情况不甚理想，各线城市的表现也存在较大差异。从成交量角度看，一线城市和三四线城市今年土地交易规模均大幅度萎缩程度，跌幅分别达到39%和35%，究其原因，我们认为一线城市由于地价平均水平偏高，在调控主基调未变、企业普遍加强风险管控的背景下，土地成交不畅是完全可以预料的结果；而三四线城市方面其实也是受困于风险因素，只是这部分城市的风险不在于地价高，而在于未来短期内房地产市场需求的不确定性，过去两三年整个行业范围内出现进军三四线城市的浪潮，而从今年市场的反馈来看，相当一部分前期热点的三四线城市市场已经出现了交易低谷，而这必然已经引起企业的警惕。而与前两者相比，二线城市无论在地价还是市场需求方面都更为可控，因此从土地市场来看交易量与去年基本持平。

从地价角度看，一线城市虽然土地成交总体低迷，但由于稀缺因素，地价仍与去年持平；二线城市方面今年平均楼板价下跌14%，在我们看来，这与相当一部分地方政府主动调低出让底价有重要关系；而三四线城市方面，尽管今年土地成交量下滑，但地价依然走在持续上涨的轨迹中，这与这部分地区本身处于城市基础设施建设的高增长期有关，但就27%的涨幅来看，其土地市场热度过高的风险依然存在。

3、流拍、溢价：地方政府改变拍卖方式抑地价，流拍率同比小涨、溢价率回落

2012年全国30重点城市土地流拍率为9%，与去年相比提升了1个百分点。2012年上半年流拍率相对较低，主要是土地供应量大幅收缩，而随着下半年土地市场回暖，地方政府集中供地，导致流标地块数量有所增长。

2012年土地市场底价成交占主流，高溢价地块占比出现明显下滑，全年平均溢价率在50%以上的占比仅为4%，与2011年相比下降8个百分点，较2009年、2010年时的33%和24%更是明显偏低。这一方面是由于企业拿地整体较为理性，尤其是上半年典型企业多为底价拿地，竞争不激烈，另一方面也是政府调控的结果。2011年5月，国土部重申溢价率超过50%的地块需上报，而2012年以来杭州、广州、济南等城市在竞拍方式上也做出了改变，如采取

“限地价、竞配建”、“限房价、竞地价”等方式，这使土地出让溢价率得到有效抑制，所以2012年从总体来看，高溢价地块并不常见。

[ 展望篇：新十年两大关键字推动行业持续发展，2013年春意已现 ]

2013年将是新一届政府执政的第一年，是新一轮政治周期的第一年，其将为未来十年整个经济的发展定下主基调，对于房地产行业而言，刚刚经历了2012年的触底回稳，其上行趋势能否在2013年得以延续，相信这是广大房地产企业当前最为关心的话题。站在这两个层面上，我们将对未来十年行业发展的重要方向，以及2013年房地产市场走势作出判断，一家之言，仅供参考。

一、新十年两大关键字

1、“新型城镇化”将是未来十年房地产行业最大利好

在过去的十年中，伴随着全国城镇化进程的推进，中国总共新增大约2亿的城市人口，按照人均30平的住房需求测算，这将为房地产市场带来了60亿平方米的需求；但是根据国家统计局公布的数据，过去十年全国商品住宅竣工面积总共不足50亿，也就是说单单是城镇化就造成了10亿平方米的供应缺口，而这才是过去房地产市场能够抵御一切调控、越挫越勇，进而缔造黄金十年的真正秘密。那么在未来的十年，城镇化还会给房地产市场带来如此巨大的推动力吗？毫无疑问，答案是肯定的。

李克强总理在2012年的多次讲话中提到，未来中国经济增长模式必须从依赖出口转变到依靠内需上来，而城镇化正是我国最大的内需。由此可见，在新十年中中国的城镇化进程将继续提速，而更为重要的是，未来的城镇化将从以往关注速度转变为更关注质量。

在过去相当一段时间内，我国的城镇化、尤其是相当一部分中小城镇的城镇化，更多体现在数字形态上的提高，而在相关产业发展上却明显落后，相当一部分所谓的新市民无法融入城市生活的渠道，甚至中西部的部分城镇出现“赶”农民进楼的现象，如此的城镇化确实在一定程度上导致了三四线城市房地产市场真正的新增有效需求其实相对有限。而这样的局面在新十年中有望逐步改善。

在十八大会议政府工作报告中，我们观察到关于城镇化进程的表述发生了重要的变化，首次提出了城镇化、工业化、农业现代化和信息化四化同步发展的理论：工业化为城市提供更多的非农业就业机会；农业现代化提高农村劳动生产率、进而释放更多的农村人口，更可在部分农村实现大型产业结合的经营模式，推动农村直接升级为城镇；信息化则是促进工业化和农业现代化更好更快实现的重要推手。综合来看，将工业化、农业现代化和信息化和城镇化进程捆绑在一起，已经成为未来我国促进更有质量城镇化的基本国策。在此情况下，未来我国城镇化将为房地产市场创造更多真正意义上的有效需求，对于房地产行业发展来说，尤其是三四线城市来说，或许才是真正的春天。

2、“保障房建设”将是未来十年行业发展重心

在过去的调控十年中，被外界诟病最多的是房价越调越高。究其根本原因在于顶层设计的缺乏，政府对房地产市场发展方向的掌控基本是头疼医头、脚疼医脚的应对式调整。而事实上，早在1998年房改之初，朱镕基总理便对房地产行业的发展方向有过非常具体周详的顶层设计，在当年著名的国发(1998)23号文《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》中，住房双轨制的蓝图就已经写就，根据文件的精神，高收入人群应通过商品房市场改善居住条件，中低收入人群则通过政府保障房解决住房问题，并在此基础上发挥房地产业对经济持续增长的推动作用。但是遗憾的是，在这之后的十余年里，由于种种原因，上述规划并没有得到很好的落实。

那么，站在当前这个时间点上，房地产业重拾顶层设计，是我们已经可以看得到的未来行业发展趋势。首先，从近两年政府的调控思路来看，保障房的建设工程已经在逐步推进，5年3600万套的建设目标已经被层层分包给各级地方政府，各地保障房每年的新开工数量也都有了一个详细的计划表；其次，从十七大以来中央层面上对房地产调控的分工来看，温家宝总理主抓政策调控，而李克强作为副总理时则主抓保障房建设，而十二五规划中全国5年内新建3600万套保障房的计划即由李牵头制订，而根据我们的监测，2012年以来李在公开场合关于房地产调控的讲话共计24次，而每一次都无一例外提到了保障房，从中可见新一届国务院总理对保障房的关注。可以预见，在新十年内，保障房体系建设仍将是中央政府在住房问题上的最重要工作。

毫无疑问，伴随着浩浩荡荡的保障房建设工程，未来势必将分流一部分商品房市场需求，尤其是中低端需求。但是，在短期内我们认为尚不必过分忧虑，尽管保障房覆盖中低收入人群是大势所趋，但是从目前来看依然存在着许多亟待解决的问题，其中首到其冲的即是资金渠道，当前各地保障房建设资金来源主要有三种渠道：其一是以政府信用做担保，向商业银行做无抵押贷款；其二是地方政府或国有开发企业发行的债券；其三是政府在土地出让的环节强制性要求企业必须配建一定数量的保障房，综观以上三种融资模式，无论哪一种都不能产生可持续的资金循环，这已经使得我国保障房体系建设严重受困，从这个意义上讲，5年3600万套的规划能否如期完成其实尚未可知，2012年全国保障房建设目标从1000万套下调到700万套，2013年目标继续下调到600万套，这其中反映出中央层面已经对当前的保障房建设思路做出了一定的反思。

在我们看来，本轮保障房的集中开工高峰始自2011年，按照保障房规划建设周期，第一波供应高潮至少应该在2014年之后；根据我们的测算，2012年竣工的保障房规模大致占当年商品房总竣工量的10%，2013年这个比例大概将在15-20%之间，因此，单从2013年一年来看，保障房入市规模远不足以对商品房市场造成太大威胁。

二、2013年走势预判

1、宏观经济：政府投资将确保经济总体平稳，中长期结构转型仍有不确定因素

2013年将是党的新一届领导集体上任后的第一个完整的财政，预计其“稳增长”力度将会超过2012年，因此，我们对于明年经济层面的基本判断仍然是政府投资引导国内需求，在此推动下，2013年中国经济将暂时走出增速快速下滑的局面，但在稳定增长中寻求结构转型的基调目前看来并没有改变。内在层面，国内人口红利结构正在发生转变，过去十年里支撑我国经济快速发展的廉价生产要素已经不在，传统制造业竞争力将面临巨大挑战；外在层面，当前中国主要贸易伙伴都无法看到明确的复苏希望，美国复苏缓慢且面临“财政悬崖”，欧洲债务危机仍在持续发酵，经济仍处在较大的下滑风险当中，目前出口中增长最为强劲的是新兴市场国家，但也无法完全替代欧美国家需求。

综合判断，我们认为2013年依靠投资拉动GDP应能维持在8%左右的增速，但从中长期来看，经济不稳定因素依然存在，这对于政策前景尚不明朗的房地产行业来说，也许反而是较为理想的局面。

2、行业政策：限购政策仍将存续，房产税短期内对市场影响有限

在当前这个时间点上，相信整个行业最关注的话题，是本轮以限购为核心的政策调控在2013年会否出现变化，尤其是在中央最高层领导人已经换届的情况下。对此，我们的看法是：其一，住房问题事关经济和民生两大领域，要对房地产行业持续十年进行调控，这绝非一两个领导人可以凭借一己之力推动的工程，房地产调控一定是在党中央、最高决策层得到了相当的支持；其二，新一届政府的主要领导人也正是当前调控的主要执行者；其三，房地产调控在民间客观上确实具有相当广泛的群众基础。综合以上三点因素，我们认为2013年调控主基调不会出现逆转，限购政策将继续执行。

但是另一方面，限购政策不退出并不意味着2013年房地产政策面会更紧张。事实上只要中央层面不进一步加压，地方层面就仍然存在松动的压力和动力；而从2012年以来的现实经验看，只要中央和地方在政策尺度的拿捏上达成相对共识，市场交易量就足以企稳回升，同时在适当的政策压力下整个行业也不至于过热，在我们看来，对于新一届政府而言，对宏观经济走势起到举足轻重影响的房地产业，能够保持这样平稳的状态恰恰是最合适的局面。

至于另一个行业内的热门话题——房产税，我们认为扩大试点范围基本已经板上钉钉。但是不容忽视的一点是：从当前已经试点的上海和重庆来看，无论从只征增量不征存量的税收范围，还是从税率本身来看，其真正对市场所能产生的影响依然十分有限。以上海为例，2012年以来新购商品住宅中仅有1/3的部分被纳入应税范围，而根据2011年税务局的数据，当年上海地方财政收入中产生于房产税的部分是22.1亿元，仅占总体的0.6%。基于以上我们认为：即使2013年房产税的试点城市数量增加，但是考虑到当前房产税的实际现状，而短期内又不具备全面清算存量的条件，起码在2013年内，房产税仍然不会对房地产市场造成太大影响。

3、市场走势：开发投资温和上涨，2013年全国市场量价齐升 房地产开发投资方面，2012年前11个月投资增速已回升至16.7%，随着行业大环境的持续改善，该增速已基本企稳；对于2013年，我们可以从两方面去判断：首先，2011年1000万套保障房新开工的结转效应依然存在，将使2013年保障房投资继续维持在高位；其次，房地产行业整体环境的持续好转将提升企业信心，商品房投资企稳回升应是大概率事件，但受困于新开工数据短期内仍将负增长的拖累，预计2013年投资额增长幅度有限。综合来看，我们判断2013年全国房地产开发投资增速大致在18%左右，较2012年微幅上涨。

交易量方面，2012年前11个月全国商品房销售面积9.17亿平方米，近三年以来12月单月占全年比例稳定在20%左右(前11个月缺漏数据年底统一入库)，故判断2012年全年销售量大致将在11.5亿平方米，同比增幅约为4.3%；对于2013年，由于行业内外部环境持续趋缓，故市场增长速度高于2012年应无悬念，以此来看，2013年全国商品房销售面积将突破12亿平方米。从城市来看，一、二线城市，只要行业政策环境不出现恶化，预计2013年交易量将继续2012年的上升趋势；而对于三四线城市，我们认为可以分为两类：其一是近两年市场迅速发展的热点三四线城市，在经过2012年盘整后，2013年将迎来新的复苏，至于另一部分数量庞大的普通三四线城市，2013年将是其崭露头角的新起点。

房价方面，预计2013年全国商品房销售价格将在2012年的基础上上涨5-10%。分城市看：一二线城市中心城区由于最近两年持续的严厉调控，房价涨势基本停滞，预计2013年将出现强烈的补涨效应，预计涨幅将在10-20%；而城郊板块方面，由于主力客需以首置和首改为主，因此价格敏感度相对偏高，开发商大幅度涨价仍将迅速失去市场的支撑，这类区域2013年房价将呈现10%以下的温和回涨。至于三四线城市，由于市场本身正处于发展的大方向中，在行业大环境转好的情况下，热点城市涨幅将相对较大，而普通三四线城市由于市场规模普遍较小，因此房价走势受具体项目的定价影响更大。

4、产品需求：刚需项目主流地位不变，改善、投资等产品将呈“百花齐放” 从项目结构上看，2009-2010年九大重点城市90-140平米房源成交套数占总量的比例保持在40%左右，而90平米以下中小户型占比大致在30%左右，另外140平米以上大户型也占到30%左右的比例，在我们看来，这样的结构比例与一二线城市市场需求的构成是符合的。时至2011-2012年，由于限购政策的介入，一二线城市中高端项目成交占比明显萎缩，近两年90-140平米成交占比降到33%和36%，而140平米以下占比更是低至23%，相应地，90平米以下中小户型占比则连续两年突破40%。在我们看来，过去两年重点城市中高端需求存在较大面积的积压。

对于2013年，由于限购政策的存续，刚需类产品依然将是市场成交的主力军，但其所占份额将较2012年则将下降，而改善、投资类产品销售状况将在2012年下半年基础上继续好转。改善需求相对于首置刚需而言，购买力更强、但购房急迫性较弱，因而在2011年房价预期总体看跌的背景下这部分需求入市积极性偏低，而随着整个市场环境的企稳回暖，预计2013年一二线城市中规模巨大的改善需求将全面回归，所占市场比例将在2012年基础上明显提升，大致将回归到40%左右的水平；而对于投资性需求而言，依然存续的限购政策将是其回归的最大桎梏，2013年异地投资将仍然是这部分需求最大的释放渠道，类似于惠州碧桂园十里银滩、启东恒大海上威尼斯这样的销售佳绩将继续在二三四线城市涌现。

5、土地市场：政策趋稳供需两旺，2013年土地市场将量价齐升 土地市场将延续2012年四季度以来的热度，2013年土地供应量及成交量总体上将保持稳中有升。具体来看，1月末、2月初，各地推地热潮仍将持续，土地成交量保持较高水平，这之后成交量将有所回落进入平稳期，下半年、尤其是四季度，土地成交量将再度上扬。

从各线城市来看，一线城市土地成交量将比今年有明显增长，其中深圳将以大量城市更新项目为土地开发主要手段，二线城市的成交量将持续今年的增长态势，而三四线城市将出现冷热不均现象，发展潜力相对较大的三四线城市土地成交量将较今年小幅上涨，而其他三四线城市的土地市场较不看好。

土地价格整体走势也将是温和上涨的，具体来看，一季度末土地价格或有小幅回落，但跌幅不会过于显著，主要是受到推地结构调整、传统淡季等影响，对于今年没有拿地的企业是补充土储的窗口期，此时土地市场竞争较少，有利于低价拿地。二季度之后，如果没有更为严厉的政策出台，土地成本将有显著攀升，三四季度土地价格将达到峰值。

从流拍、溢价来看，在政策趋稳的预期下，2013年土地市场将好于2012年，土地流拍率也会相应回落，流拍地块将集中在一季度末、二季度初；而高溢价地块数量则不会出现爆发性增长，应该只是小幅提升，主要集中出现在2013年四季度。

【结束语】

在刚刚过去的2012年，中国经济遭遇到了始料未及的困境，问题既来自于外部，也来自于内部；与此同时，房地产行业却在经历连续两年调控之后迎来了些许转机，政策环境逐渐缓和，市场交易量温和复苏，品牌房企销售业绩也较为理想。

然而我们也看到，企业的整体利润率持续下降，销售在城市之间、企业之间分布的不均衡性加剧„„未来仍存在较大的不确定性，能否在行业转型的大浪中破浪前行取决于对大势的把握和专业性的增强，更重要的是二者之间节奏的把控。

当新一届政府正式跃上历史舞台时，房地产业，这个在过去十年里既扮演了推动经济增长的“好孩子”，同时又充当了引发社会激烈矛盾的“坏孩子”，这样一个充满矛盾的角色，将会何去何从？作为房地产行业里的一员，无论新的十年会给我们带来怎样的机遇，又会让我们迎接怎样的挑战？积极修炼内功，顺势而为，迎接改变，才是迎接未来的最好方式！

房地产公司展望未来 篇2

关键词：房地产融资渠道,金融风险,融资渠道多元化

房地产业的规模性、收益性以及风险性决定了房地产业对金融市场的依赖性。从现阶段房地产的融资渠道来看, 其依旧严重依赖于国有银行贷款, 并存在上市融资、房地产债券融资、房地产信托投资等渠道;而在市场经济条件下, 房地产融资渠道将出现多元化发展趋势。

一、房地产融资渠道现状分析

从房地产开发投资资金来源结构上看, 房地产融资渠道仍以国内银行贷款、自筹资金以及其资金来源为主。

单位:万元

在2010年, 国内贷款增长10.3%, 自筹资金增长48.8%;其他资金增长15.9%。从上面我们看出, 我国房地产业严重依赖于房地产融资, 而对融资方式的选择, 则集中于各类融资方式的利润度和风险度上。在金融市场上, 商业银行的主体地位直接决定了融资面向国内银行, 尤其是国有银行。房地产业是规模型产业, 而银行贷款回收率稳定是银行进行借贷款的主要依据, 房地产业贷款往往是高额贷款, 其贷款金额的利息增长率较高, 鉴于经济效益, 银行必然为房地产业提供贷款。房地产业往往开发商业楼房数量较多, 这就使得住房投资比重增大, 这意味着对房抵押贷款的需求增多, 而现阶段看, 房地产业贷款集中于国内银行, 其金融体系存在着严重风险。其一, 房地产融资渠道集中于银行, 这就使得银行成为房地产金融变化的决定性力量, 每当银行利率变化, 房地产业必然会遭受到严重影响, 造成房地产业内部金融风险提高。其二, 我国银行将大部分资金运用于房地产贷款, 而房地产是高风险投资行业, 这就增加了银行自身的风险性。其三, 房地产业的高债务依赖性导致企业预算环节薄弱, 而自身资金偏低, 又引起投资增加, 这样一来就影响了整个国家的发展进程。

二、房地产融资渠道多元化

国内银行融资形式, 不仅给房地产业自身带来了风险, 而且也影响着银行和国民经济的发展, 所以, 必须探索房地产融资多元性融资渠道, 降低各方风险。多元化融资不仅要求融资途径多项化, 而且要求融资风险的最小化。一种理想的房地产融资体系应当具备, 房地产前期开发资金自有, 或者通过合作开发、股权转让等方式融资;中期则通过信托基金、债券以及银行贷款等形式融资, 而在销售中, 则通过公积金和银行获得等, 针对本企业, 房地产信托可作为融资渠道的创新形式。

房地产投资信托基金是一种专门用于房地产投资项目的投资基金, 它通过向社会发行流通收益凭证, 募集各种闲散资金, 与本房地产业项目投资结合后将投资收益按照一定标准分配给每个投资者, 这不仅使得社会闲散资金得到合理利用, 而且很大程地上实现了房地产业的融资, 满足中小投资者需求, 实现了投资者与房地产业的双效益, 有效地避免了社会各方的金融风险。信托融资与本企业特点吻合度最高, 采用其融资方式成为必然。

一方面, 本企业所承担的住宅项目面积较大, 其建设周期较长, 这客观上要求融资工具与其周期性相适应, 以避免开发建设中资金缺位, 而信托融资期限一般为3年, 这就为其提供了时间保证。信托的最大特点在于其独特的制度设计, 可以为本企业设计出适应于其发展的融资形式, 如权益融资、债务融资等。另一方面, 房地产商品在整个过程中, 资金流动较多, 这就要求新的资金支持, 而信托融资能够将资金进行灵活支配, 这就有效实现了房地产的融资需要;房地产资金投入往往是一次性高额投入, 这就要求具有稳定性收益的融资方式来实现其效益, 房地产信托基金通过投资于住宅这一经常性收入的项目, 并具有法律约束, 这就保证了投资回报率, 同时房地产是非流动性资产, 其项目一般需要几年, 一旦投入则会引起资金沉淀, 而信托融资不仅具有稳定的收益性, 而且具有很强的信用度, 适宜于长期资金融通, 这就为本企业房地产开发与建设提供了可靠保证。

三、总结

现阶段, 房地产融资渠道集中于国内银行融资, 给房地产业、银行以及国家带来了严重风险, 在分析房地产业融资风险、效益实现的基础上扩展融资渠道, 实行多元化融资, 已成为房地产业融资发展方向。

参考文献

[1]杨凌志.房地产融资渠道的发展[J].山西建筑.2009, (06)

[2]石金花.当前房地产融资渠道的特征及发展趋势[J].北方经济.2008, (14)

体验领先　展望未来 篇3

这3辆首次在中国露面的新款概念车分别是：多功能的交叉车型别克“朗迪”概念车，带有未来色彩、体现“艺术与科学”品牌理念的凯迪莱克“依沃克”概念车，以及具有多种驱动系统的环保概念车——雪佛兰“三雅”概念车。3辆展车强势出击，令通用汽车“体验领先”展台熠熠生辉，名至实归。

在车展前夕概念车媒介展示会上，通用汽车中国公司总裁善能表示，这几款概念车充分体现了通用汽车公司的坚定承诺，即将最先进的技术带到中国。他说：“中国的观众将在通用汽车展台上看到、体验到的创新理念，正是通用汽车保持全球领先地位的制胜因素。”

善能表示：“我们始终坚信，在汽车设计和工程领域的不懈追求将会使我们全世界的用户受益，包括中国的用户。”

早在1939年，通用汽车就推出了全世界第一辆概念车——别克“Y－Job”。该款概念车在造型和机械构造方面展示的特点在整个40年代通用汽车的产品中得到了体现，尤其是别克和凯迪莱克这2个品牌。

此后，通用汽车公司的设计人员设计的概念车通过在个人交通工具领域的推陈出新，为整个汽车工业的技术探索和创新提供了启迪。

今天，通用汽车公司大多数新产品开发项目仅需18～24个月，是5年前所需时间的一半都不到。通用汽车的产品开发强调创新，不断地推出融入高新技术、创造安全舒适的驾驶体验的新款轿车、卡车和交叉车型。

在展示会上，通用汽车公司的设计部品牌中心总监韦伯恩特意从美国赶来为中国记者介绍这几款概念车。他表示：“从现在起到2005年，依靠基于数学原理的设计工具，加上工程师和设计师的共同努力，通用汽车将实现在全世界范围内每个月都推出一款新车型。”

房地产公司展望未来 篇4

未来，就是你站在茫茫大海的这一边，遥望着海的那一边，充满好奇心，憧憬这对海那边的向往，正是对未知的不了解与向往，所以才有了去追逐未来的勇气。

我们现在应该做的是总结做的好的地方，反省做的不好的地方，然后以最佳的状态投入到新的学习中去，想想古往今来的伟人，谁不是经历过无数的磨难，谁不是历尽千辛万苦，谁不是在一次一次的跌倒之后又顽强不屈地站起来，所以，作为中学生的我们更应该坚强地站起来，跌倒并不可怕，可怕的是一蹶不起，我们要有信心，要有坚韧不拔的毅力，努力拼搏，展望属于我们的未来。

我想要是有这样的笔就好了：它不但外面美观，而且非常耐用。它的笔油永远都用不完，还有多彩的颜色。它会根据你的心情改变颜色和音乐，高兴时，它会变成红色和快乐的歌曲，生病时，它会变成黑色和舒适的歌曲。它的笔帽上还装有全球卫星定位系统，可以为盲人、迷路的人、在野外旅游的人们，还有家长追踪小孩的行踪，它都会为你调查得清清楚楚。

房地产公司展望未来 篇5

一天，我去买车，放眼望去，汽车有的像又大又圆的苹果，有的像又长又弯的香蕉，有的像小灯笼一样的梨子?，我买了一辆苹果汽车，它的全身似乎都被一个大苹果套住了，车灯是红色的，尾气是从苹果的“尾巴”里排出来的。

第二天，我去朋友家玩。一上高速公路，就被堵的水泄不通，可新型汽车自由妙招，我按了一个大黄色按钮，车子变飞了起来，很快就通过了这条拥挤的高速公路。

正当我得意洋洋的行驶时。突然，发生了地震，人们四处逃散。可我一点儿也不畏惧，因为我有新型汽车。我先按了一下蓝色按钮，汽车立刻冲上天，在天空飞翔。飞离震区，突然安全提示“嘀嘀”响起，它提醒我又可以回到地面行驶了。

我继续行驶着，突然，一片大海挡住了路，我刚要按红色按钮让车在海上跑时，发生了海啸，我立刻按了一下绿色按钮，车下边立刻弹出一个冲浪板，我启动人工控制系统，“驾驶”着冲浪板“冲”过了大海。

正在我开启自动驾驶的时侯，广播里说全世界PM2。5超标。但有了这种汽车，全世界就不怕环境污染了，因为这种汽车排放的“尾气”是新鲜空气，不会污染环境，而且不会因为油价的上涨而闷闷不乐，因为我用的是大自然的新能源，有了太阳我的新型汽车就能行驶，即使没有太阳，只要有风或亮光，我的车都能行驶。

我飞快地进了朋友住的小区，可那里已经没有车位了。不过，新型汽车不怕，我按了一下紫色按钮，我刚下车，车子就变得像玩具车一样小，我把他放在口袋里就上楼了。

房地产公司展望未来 篇6

未来的汽车是很神奇的，到了夏天汽车就会变成粉色，而且是凉的，人坐在里面就会感到非常凉爽。到了冬天汽车里面就是暖洋洋的。你们猜一猜车子是什么颜色的?哈哈，你们猜不到吧!我来告诉你吧!他是蓝色的。车子里面有个细小的排风扇，可别小看它，它能在一年四季中，给主人带来不同的温度。

未来的汽车，可以变成一辆摩托车，这可不是一般的摩托车，它能在半小时内行驶50千米，而且还不会累，也没有危险，可神奇了!怎么样?你们也很想试试吧!

未来的车子里面虽然座位不多，但是足够全家人坐，也不会拥挤，而且坐上去也非常的舒服。另外，车子里面还时常散发出淡淡的香气，这香气永远都是存在的，比较起来我发明的汽车比一般的汽车是不是效果更好一些呢?

未来的汽车开十年八年是不成问题的，汽车不会脏也不会坏，这样既不用到汽车厂洗车，又不用去保修。

未来的汽车还可以变成一架飞机，如果人们想在天空中飞翔，就可以坐上汽车飞机在天空中四处飞翔，还可以环游世界。如果你想去欧洲，只需要一顿饭的.时间就可以到达欧洲了。

纪录历史展望未来 篇7

参加征文活动的作者既有活跃在广播电视各个岗位的从业人员, 也有离退休的老领导、老行家。他们以亲身经历、所见所闻, 从不同侧面见证广电发展、讴歌改革开放、展望美好前景, 既为福建广电事业的改革与发展留下了弥足珍贵的史料, 也为全省广电工作者留下了理性的思考和有益的启迪。

具有重大历史意义的党的十一届三中全会开启了改革开放新纪元、有力地推动了广播电视发展进入新阶段。因此, 这三十年, 是福建省广播电视事业从恢复、起步到发展壮大的三十年、改革创新的三十年、开拓奋进的三十年。广播电视内容创新、高新技术创新和体制机制创新不断深化、相互推动, 宣传能力、传播能力、管理能力、发展能力不断增强、不断提升。实践证明, 改革开放是发展福建广播电视事业、实现福建广播电视大发展大繁荣的成功之路。

我们要以纪念改革开放三十年为契机, 在福建省委、省政府的领导下, 深入学习、实践科学发展观, 坚持解放思想、实事求是、与时俱进, 勇于变革、勇于创新, 永不停滞, 坚定不移地把福建广播电视的改革发展不断推向前进。

展望未来，继续努力 篇8

MDL上中国战队主场作战，而且6支TI参赛队全部到齐，结果前三竟然被老外包揽；iG和VG双雄出征ESL ONE，VG在首轮便遭淘汰，而iG在面对Secret时也毫无悬念的败下阵来。

TI5前唯二的两次与国外战队的交手，中国军团都以完败收场，而这也让所有人对即将到来的TI5充满了担心。

在两个月乃至一个月前，我们谈论TI5时还会说Secret可能是我们的最大对手，EG也可能造成麻烦……但到了现在这个时候，中国战队与欧美战队拉开了差距，已经成为事实。

新版本6.84推出之后，东西方DOTA的格局瞬间被打破了，中国军团集体低迷，而以Secret、EG为首的西方队伍顺利统治了DOTA2。这其中有版本的问题，也有很多其他问题。

距离TI还有一个月的时间，如果能好好利用这一个月的时间进行调整和改变，想要在TI5上取得理想的成绩并不是不可能。

Secret和EG实力很强，这无可厚非，但他们并没有强到不可战胜的地步，否则iG怎么会在ESL ONE种子赛双杀EG？

时间还有，中国队伍需要整理心情，尽快的从失利的阴影中走出来。为了属于我们的荣耀，在接下来的一个月的时间里要加油了！

回望过去展望未来 篇9

今天我们的党课主题是“回望过去，展望未来”。转眼间我入学已经满两年，在这两年的大学生活后我再回忆起我的高中时代依然觉得那是一段紧张而又充实的日子。尽管期间我有过松懈，彷惶也曾一度迷失自我，但是正因为这些插曲而使得我的高中生活更值得回忆。在这两年的生活中我明白了一个道理，路总得一步一个脚印地走。现在我也在一点一点地积累沉淀自己的知识。对于我来说理想很重要但是做人更重要，没有好的人品那么一个人的成功很可能会成为一个国家的祸害。因此在未来的时间里我将更加注重个人的修养，提高做人的品位。或许别人的眼里我还算是比较大度，宽容，幽默的一个人。但是我性格中也有很多弱点。例如缺乏坚持不懈的精神。坚持不懈的精神对一个人特别是我们青年人特别重要。只要坚持就有可能最后赢得自己心中的他或是她的心，只要坚持就有可能获得可以改变自己一生命运的机会。只要坚持一切皆有可能。因此我要在未来的时间里逐渐养成做事坚持不懈的习惯。我也要改掉做事马虎，毛手毛脚的习惯。没有人放心地把一件事情交给一个马大哈做。当然还有很多的缺点需要我在以后的生活中发现和改正。

在剩下的大学两年里我将更加地注重实践，在当今时代信息技术的发展日新月异，更多地关注社会能让我们获得更多有益学习的信息。因此我也会更多地参加社会实践，社交能力也是一个人能力的一个部分，有一个好的社交会为自己以后的工作等各方面提供方便。不管现实对我有多么的不利多么地艰苦，不管我现在还处在一种很迷茫很糟糕的境况中，对于未来我依然是以一种乐观的向上的心态去想象。世界是现实的但有了梦想世界才因此而飞速转动起来。展望只能是展望，要将这些梦想变成现实更需要我的实际行动。

回忆过去我发现我以很不成熟的步伐走过了两年的青葱岁月，展望未来我坚信我会比任何时候做得更好。有一句话是这样说的:“人活着不是为了自己而是为了别人”。如果连自己都做不好又怎么能为了别人而做好,又怎能为整个社会做贡献呢?但无论一个多么平凡的人,他活着都有他归属的国家,无论从事什么工作,都在这个国家里奉献着自己的人生,燃烧着自己的生命。大家都为了生存而不断创造,创新。因为只有这样,我们才能立足于社会,才能建设祖国的明天。祖国是我们的母亲,是我们生存的大家庭,因此我们要团结起来,共同构建美好而温馨的家。

回忆过去,展望未来 篇10

在忙碌了整整23天之后，老天终于看不过去了，下了多半天的大雨，让我们在忙碌的工作中得以缓解一下紧张的氛围，让大脑能够静下来想想这段时间的回忆，因为工作的忙碌最近好长时间没有写东西了。原计划《摆渡人》看完写点东西的，结果一拖再拖，《麦田的守望者》看完了也没有时间去回忆，就这样也结束了《杀死一只知更鸟》，想着趁今晚不用加班回忆一下最近的生活工作。

每次提起笔写东西总会有意无意的以一句时间过的真快开始，这次确是例外，因为6月太漫长了。结束了端午节也就意味着五月份画上圆满的句号，更加意味着人生第一份工作的第一个工程告别了。说内心不矛盾是假的，毕竟在这个异国他乡待了将近一年，多多少少会有些不舍，也许是自己桀骜不驯的性格注定自己要踏上新的征程，也许是自己异想天开的想去见见更大的世面，也许是自己不习惯习惯了的生活，于是决定开始人生的第二个工程。

六月一号是儿童节，也许老天在和我这个“儿童”过意不去，清晨就开始下起了雨，这是上天的挽留还是征程的不幸呢？无论是啥原因，既然已经决定的事，就要像个男子汉一样果断处理，收拾好行李踏上去杭州的顺风车，坐在车上，看着外面的漂泊大雨，内心多少有些忧伤，不由自主的回想起去年刚到义乌时的景象，一幕幕都浮现在车玻璃上，是应该对一年义乌的工作做个总结的时候了。

记得刚到义乌时，还是2016年过完元宵节之后一个人前去实习，对未知的遐想尽然忘记了前途的迷茫，经过多次周折之后自己终于到了义乌，有着对公司安排的不满，有着对家人朋友的思念，还有着对未知的可怕，自己一个人在宾馆哭了，真不知道自己上一次流泪是啥时候，从那时起，自己就清晰的告诉自己，前行的道路注定是孤独的，只有自己去亲身体会才会感受这孤独有多么可怕，才会更加清楚什么是自己追求的，什么是只能永远成为回忆，就这样开始了义乌的工作，同任何人写传记一样有过快乐有过痛苦，有过心酸有过甜蜜，抛出这些，我个人觉得最大的收获是成长。在《平凡的世界》里面有这样一句会“岁月总会在一个人的头上加上一层使人仰慕的清辉”，我不清楚岁月有没有在我的头上加上一层让别人仰慕的清辉，说实在我也不在乎，在成长的道路上最重要的是感恩，无论是真心实意帮你的还是以任何理由“帮你”的，我觉得都需要感谢，这不是虚伪的话，是真心话，也许这就是我认为的成长吧。

这个社会本来就是鱼龙混杂，想要找一片《瓦尔登湖》里面的“净土”本身就是童话故事，如何在这复杂的系统找到属于自己的系统这是关键，我深知自身的种种不足，没有过硬的学历，没有铜墙铁壁的靠山，只有孤零零的一个人单打独斗。就像《三国演义》里面刘备所说“上天从来没有眷顾过我，我的每一寸土地都是我辛辛苦苦亲自打下来的”，我何尝不是呢？写的这儿突然想起高中班主任有一次打过我之后摸着我的耳朵说“你的耳朵很大，像刘备的耳朵，咋就不好好读书呢？”现在想想感觉时间真心飞快啊。古人云：勤能补拙，我也坚信热枕的态度比专业的知识更重要，就这样我用自己热枕的态度和不知疲倦的勤劳渐渐的得到了大家的认可，每天除了工作之外就只剩看书了，没有任何娱乐活动，唯一爱好的篮球也因为条件限制暂时忍痛割爱了，就这样持续的工作。当别人把你的勤快当成一种习惯时，你就会感觉心灰意冷和无名的火气，刚开始当别人说年轻人多干点要多吃苦，我就会简单的信以为真，从来不会多想，可随着时间的推移和自己认知的提高，感觉多干点多吃苦不是那么简单的事，似乎这是老员工惯用的套路，只是想着减轻自己的工作无形中加给你的工作，记得新东方的创始人俞敏洪给别人端茶倒水三个月让别人习惯了他的存在之后就果断不干了，开始谈条件了。我慢慢的也在想，不能就这样让别人觉得一切是理所应当。于是随着今年开工之后一如常态的工作，我就开始决定我要换个工地，这不能说周围的人不好，或者我的要求太高，应该是代沟太大的原因吧，不管怎样，还是真心感谢在义乌后宅二小新建工地的所有人，谢谢你们让我不断成长，谢谢你们让我知道人际关系的重要性，谢谢你们让我学到了很多专业知识，谢谢你们让我懂得理智思考的选择，谢谢你们让我知道社会的复杂性，谢谢你们让我明白能力与人脉结合的必要性，谢谢你们让我……

离开了义乌，来到了杭州，进入了新工地，是万科的项目，这也是我所希望的，总是听别人说万科有多么辛苦，自己不去感受感受，咋知道道听途说的真实性呢？新的工作开始了，工程也刚刚开始，正进行打桩阶段，也是最苦最累的时刻，而且人手也不足，工作量比较大，刚开始几天真心感觉比较累，晚上十点躺在床上刚翻开书就睡着了。每天晚上坚持看书的习惯就这样中断了几天，随着时间慢慢也就习惯了每天的工作，适应了生活，慢慢的以前的看书习惯又重新找回来。时时刻刻要让自己知道学习的重要性，看书并不是一定要瞬间知道多少，而是通过看书增加自己的阅历，提高自己的综合能力。

回忆过去，展望未来，这是时代的主题，也是我新工作的口号，通过回忆在义乌的所学，在这个工程得以应用，通过对比学习，取长补短，查询资料，请教他人，在成长的道路上不断提高自己。

追怀历史 展望未来 篇11

我们学习战争史不是为了铭记仇恨，而是从中汲取智慧，展望未来。该作品并未纠结于战争过程的描述，而是把重点放在中国战败原因的分析和从中获得的启迪，其定位非常准确，体现了以史为鉴的学科特征，迎合了中华民族伟大复兴的大背景，适应了时代要求，符合历史教育的宗旨。

教学片段一

导入：“透过现象看本质是我们学习历史的基本能力。”甲午海战中国战败，败得彻底，是不是近代海军战备不够精良？其实，北洋舰队的主力军都是向英国、德国高价购买的铁甲舰，各主要战舰的舰长和高级军官都曾多次到英国皇家海军学院留学、实习，而且有外国军事专家指导。那么，到底是什么原因使号称亚洲第一、世界第六的舰队惨败呢？

赏析：

包老师开讲：“透过现象看本质是我们学习历史的基本能力。”一语道出此课的立意，为通过材料分析甲午海战中国战败的原因定好了基调。接着，包老师介绍北洋舰队的强大实力，使学生对北洋舰队惨败的原因充满了疑惑。包老师提问：到底是什么原因使号称亚洲第一、世界第六的舰队战败？这又把学生带入“不得通其道”的情景中，产生认知冲突——既然装备精良，为何又会被日本打败？这一诱饵吊足了学生的胃口，使他们急切地想知道原因，从而引发探究的欲望，为下一步的教学做好了铺垫，并创设了一种激发思维、寻求答案的课堂氛围。

教学片段二

合作探究（一）：北洋舰队为什么惨败？

材料一：北洋水师虽聘请外国专家指导，但很少进行训练演习。在大东沟海战中，北洋水师所发射炮弹的命中率仅百分之十左右，甚至所发射鱼雷竟无一命中目标！

材料二：北洋舰队执行护航任务时，竟然未带上实战用的开花弹，只带训练用的实心弹！

材料三：黄海海战后，李鸿章提出“避敌保船”，将水师全军藏在威海卫的避风港中，将黄海、渤海的制海权白白送给日军。日军发动威海卫战役，遭到陆上和水上四面包围的北洋水师全军覆没。

材料四：战争爆发时，北洋舰队因军费投入太少，原有的战舰已开始落伍，无论航速、射速皆落后于日本。1894年是太后的60寿辰，她直接挪用海军军费750万两修建颐和园。御史上奏请求停止建设以保军费，慈禧大怒：“今日令吾不欢者，吾亦将令彼终生不欢。”于是再没人敢说二话。

材料五：日本通过明治维新这场重大改革，摆脱了封建制度的束缚，走上资本主义道路，建立了资本主义制度，天皇颁布的《大日本帝国宪法》赋予了公民言论、集会、出版、结社的自由。

（学生讨论。）

学生：缺乏实践经验。

学生：准备不足。

学生：勇气不足，不敢迎战。

学生：军费被挪用。

老师归纳：北洋舰队惨败的直接原因是官兵训练废弛、战斗力低下、准备不足、战略失误，但根本原因是清政府的腐败无能和封建制度的腐朽落后。

赏析：

该片段充分体现了《义务教育历史课程标准（2011年版）》的要求：学会与教师、同学共同对历史问题进行探究与讨论，能够积极汲取他人的正确见解，善于与他人合作，交流学习心得和经验。学生看完几则材料后，相互讨论，探究北洋舰队惨败的原因，并在老师的点拨之下，准确把握住了北洋舰队惨败的直接原因和根本原因。在这一环节中，学生汲取了不同的见解，深化了对北洋舰队惨败原因的理解。

史料是学习历史的基本素材，分析史料是学习历史的基本方法。包老师精选了五段符合初中生认知水平的史料，把学生带入历史情境中，感悟北洋舰队的战斗力、清政府的腐朽和日本的变化，从不同的方面分析中国战败的原因。这种通过史料探究的学习方式是学生主动获取知识的重要途径，在主动建构知识的过程中学生更容易理解、接受并内化为自己的知识，往往终生难忘。

教学片段三

合作探究（二）

老师：近代以来，外国对中国的侵略都是从海洋上来的，如鸦片战争、第二次鸦片战争、八国联军侵华等。海权论创立者马汉说：“谁控制海洋，谁就能成为世界强国。”那么，甲午海战对我们中国建设海洋大国有什么启迪呢？（根据前面分析的原因进行思考。）

学生：积累海军实战经验。

学生：加强海防，加大军费投入。

学生：时刻保持警惕。

学生：制海权、领土主权。

学生：很好的领导人。

学生：不断更新设备。

学生：培养军事人才。

老师归纳：甲午海战给我们的启迪就是要建立强大的海军，建立一支真正现代化的海军。

赏析：

记得一位历史教师说过：“一个真正的有个性的教师是不会容忍没有个性的教材的，他一定要把教材变得有他自己个人的精神痕迹。”包老师没有照本宣科，而是根据自己对甲午中日战争的整体把握，对教材进行了补充。包老师分析北洋舰队惨败原因后，过渡到“甲午战争对中国建设海洋大国有什么启迪”，通过提问，把学生引入探究的领域，真正发挥了历史教育“以史为鉴、面向未来”的作用，使静态的历史知识变成充满活力的、丰富的思维活动，从而培养了学生的历史意识，使他们学会从历史中总结经验、汲取智慧，指导现实生活。

教学片段四

结尾：视频展示辽宁舰

老师：眼前的这艘威武雄壮的辽宁舰让我不禁想起甲午海战中悲壮沉没的致远舰。建立一支强大的海军是我们几代中国人的梦想。如今，这一梦想已经实现，如果在甲午海战中牺牲的战士们看到今天这一幕，他们一定欣慰不已、含笑九泉。

赏析：

由正式服役的辽宁舰联想到甲午海战中沉没的致远舰，从教学设计的角度来说起到了首尾呼应的作用，从历史课程的角度来说体现了现实生活与历史现象之间的联系。这样，学生能“在身边找到历史的影子，在历史中找到现实的依据”。既能认识历史与现实的不同，又能建立历史与现实的关联，从而加深对历史现象的理解和对现实生活的热爱，提高学习历史的兴趣。

当然，该教学片段也有一些值得商榷的地方，如：

1.概念需要澄清。甲午战争是否等同于甲午海战？甲午战争是指1894—1895年日本侵略朝鲜和中国的战争，按中国干支纪年，战争爆发的1894年为甲午年，史称“甲午战争”。甲午战争分为两个阶段。第一阶段从1894年7月到9月，主要战役有平壤战役和黄海战役；第二阶段从1894年10月到第二年4月，战争在中国境内的辽东地区和山东半岛进行，主要战役有辽东战役和威海战役。由此可见，甲午战争既有陆战又有海战，甲午海战是甲午战争的重要组成部分，是部分与整体的关系。若不交代清楚两者的关系，学生可能会混淆，把甲午海战等同于甲午战争。当然，该作品是教学片断，也许包老师课前已做了解释，故不能苛责于她。