房地产抵押报告（精选8篇）
估价项目名称 ： 东西湖区马池水产品公司环湖路以东，机
场路以西、马池路以北新澳.阳光城第24、25栋部分房地产价格评估
委托人 ： *****
房地产估价机构 ： ****
贷款银行 ： ****
注册房地产估价师 ：
估价作业期 ： 二○○八年四月十日至四月十四日
估价报告编号 ：
目
录
一致委托人函„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 2 二估价结果一览表„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 3 三注册房地产估价师声明„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 8
四、估价的假设和限制条件、变现能力分析及风险提示„„„„„„„„„„„„„„ 9
五、估价结果报告„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„16
1、委托人„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„16
2、估价机构„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„16
3、估价范围„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„16
4、估价对象„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„17
5、估价目的„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„29
6、评估的价值类型和定义„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„29
7、估价时点„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„30
8、估价依据„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„30
9、估价原则„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„32
10、估价方法„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 33
11、估价结果„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 35
12、估价报告应用的限制„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 35
13、估价作业期„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 36
14、其他需要说明的事项„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 36
15、注册房地产估价师及其他参与估价人员„„„„„„„„„„„„„„„„„ 36
六、附 件
1、估价对象部分实地查勘照片
2、•武汉市商品房权属证明书‣复印件
3、•国有土地使用证‣复印件
4、企业法人营业执照复印件
5、注册房地产估价师资格证书复印件
6、估价单位资质证书及营业执照复印件
致委托人函
*****：
我公司于2008年4月10日接受贵方委托，对位于东西湖区马池水产品公司环湖路以东，机场路以西、马池路以北新澳.阳光城第24、25栋部分房地产进行了估价。估价目的是为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值（贷款银行：****），至2008年4月14日估价工作结束。
根据贵方提供的•武汉市商品房权属证明书‣，估价对象建筑面积合计为5365.28平方米，分摊占地面积合计为513.58平方米，设计用途为住宅。详见估价结果一览表。
我公司估价人员在现场查勘的基础上，根据•房地产估价规范‣、有关政策法规和我公司掌握的房地产市场资料及长期积累的估价经验，结合贵方提供的资料和本次的估价目的，遵循独立、客观、公正的原则，按照估价程序，选取科学的估价方法，综合分析影响房地产价格的各项因素，经认真分析计算，确定估价对象在估价时点2008年4月10日、完整权利状态及满足各项假设限制条件下的房地产公开市场价值为RMB2199.7648万元，大写金额：人民币贰仟壹佰玖拾玖万柒仟陆佰肆拾捌元整。详见估价结果一览表。
本报告书的应用有效期为壹年，自完成日期起壹年内有效，即从 2008年4月14日起至2009年4月13日止。随此函附交叁份估价报告。
估价的详细结果和有关说明，请见以下•估价结果报告‣。
特此函告！
****（公章）
法定代表人：
二○○八年四月十四日
致委托人函 *****：
我公司于2008年4月10日接受贵方委托，对位于东西湖区马池水产品公司环湖路以东，机场路以西、马池路以北新澳.阳光城第24、25栋部分房地产进行了估价。估价目的是为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值（贷款银行：****），至2008年4月14日估价工作结束。
根据贵方提供的•武汉市商品房权属证明书‣，估价对象建筑面积合计为5365.28平方米，分摊占地面积合计为513.58平方米，设计用途为住宅。详见估价结果一览表。我公司估价人员在现场查勘的基础上，根据•房地产估价规范‣、有关政策法规和我公司掌握的房地产市场资料及长期积累的估价经验，结合贵方提供的资料和本次的估价目的，遵循独立、客观、公正的原则，按照估价程序，选取科学的估价方法，综合分析影响房地产价格的各项因素，经认真分析计算，确定估价对象在估价时点2008年4月10日、完整权利状态及满足各项假设限制条件下的房地产公开市场价值为RMB2199.7648万元，大写金额：人民币贰仟壹佰玖拾玖万柒仟陆佰肆拾捌元整。详见估价结果一览表。本报告书的应用有效期为壹年，自完成日期起壹年内有效，即从 2008年4月14日起至2009年4月13日止。随此函附交叁份估价报告。
估价的详细结果和有关说明，请见以下•估价结果报告‣。
特此函告！****（公章）
法定代表人： 二○○八年四月十四日
注册房地产估价师声明
在撰写本估价报告时我们非常小心谨慎，我们保证在我们的职业道德、专业知识和经验的最佳范围内：
1、本估价报告的内容是真实、准确、完整的，没有虚假记载、误导性陈述和重大遗漏。
2、本估价报告中的分析、意见和结论是我们独立、客观、公正的专业分析、意见和结论，但要受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制和影响。
3、我们与本估价报告中的估价对象没有任何利益关系；对与该估价对象相关的各方当事人没有任何偏见，也没有个人利害关系。
4、我们是依照国家标准•房地产估价规范‣（GB/T50291-1999）和•房地产抵押估价指导意见‣的规定进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。
5、我们已对本估价报告的估价对象进行了认真、仔细的实地查勘，本报告书的估价人员中：**对估价对象进行了实地查勘。
6、我们在本估价项目中没有得到他人的重要专业帮助。
7、估价人员代表受理估价方在报告书中陈述的事实是真实和准确的；如委托人以隐瞒、欺骗等不正当手段，致使估价人员在报告书中选用了错误的数据，相应责任由委托人承担。
****
估价的假设和限制条件、变现能力分析及风险提示
一、估价的前提和假设
1、假定估价时点的房地产市场状况是公开、平等、自愿的交易市场。
2、估价对象产权明晰，手续齐全，可在公开市场上自由转让。
3、市场供应关系、市场结构保持稳定、未发生重大变化或实质性改变。
4、在估价过程中，我们假定该物业的所有权人在公开市场上出售该物业，且不包含所有权人凭借递延条件合约、售后租回、合作经营、管理协议等附加条件以抬高该物业权益价值的情况。
5、我们在假设估价对象土地使用权法定年期内，该物业所有权人对该物业享有自由及不受干预的使用、转让、收益、处分等合法权益。
6、估价对象•武汉市商品房权属证明书‣记载房屋设计用途为住宅，估价对象所在项目新澳.阳光城的•国有土地使用证‣证载土地用途为城镇混合住宅用地。本次估价是以估价对象能够按照•武汉市商品房权属证明书‣记载的设计用途，即住宅持续使用为假设前提。
7、本报告确定的房地产抵押价值为抵押房地产在估价时点的市场价值，等于假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款（法定优先受偿款是指假定在估价时点实现抵押权时，法律规定优先于本次抵押贷款受偿的款额，包括发包人拖欠承包人的建筑工程款，已抵押担保的债权数额，以及其他法定优先受偿款），至估价时点，估价人员未发现估价对象存在优先受偿款。
8、由于估价对象为一整体房地产的一部分，故本次估价是以估价对象能合法享用及分摊整体房地产的各项权益及各项服务配套设施为假设前提。
二、未经调查核实或无法调查核实的情况和资料
1、我们未获得该物业付清地价款及工程款项证明的相关资料，在估价该物业权益时，我们假设委托人已付清地价款、市政配套款及工程款。估价对象土地使用权性质为出让，本报告评估价格包含了估价对象相应用途的国有土地使用权出让金。如至估价时点止，原产权人尚有任何有关估价对象的应缴未缴税、费，应按规定缴纳或从评估值中相应扣减。
2、本次估价对象由委托人有关人员现场指认，若与实际不符，应重新估价。
3、本次估价是以估价对象在估价时点时的状况为依据进行的，是以估价对象的房屋所有权及国有土地使用权不存在抵押权及共有权人为假设前提下的房地产价格。
4、本次估价假设估价对象无回迁安臵用房约定或其它优先受偿事项，建设项目相关费用等已全部付清。如与实际不符，应据实调整估价结果或重新估价。
三、估价中未考虑的因素及一些特殊处理
1、本报告估价结果没有考虑快速变现、税费转嫁等特殊的交易方式，以及可能发生的办理抵押登记、权利转移相关费用对估价对象房地产价值的影响；没有考虑国家宏观经济政策发生变化、市场供应关系变化、市场结构转变、遇有自然力和其他不可抗力等因素对房地产价值的影响，也没有考虑估价对象将来可能承担违约责任的事宜，以及特殊交易方式下的特殊交易价格等对估价值的影响；当上述条件发生变化时，估价结果一般亦会发生变化。委托人在利用本报告结果时应予以充分的考虑及重视。
2、本报告估价结果没有考虑估价对象及其运营企业已承担的债务、或有债务及经营决策失误或市场运作失当对其价值的影响。
3、本次估价对象的建筑面积和分摊占地面积分别均来源于委托人提供的•武汉市商品房权属证明书‣（武房商证东字第200601586号、200601588-200601590、200601592-200601605、200601488、200601490、200601491、200601495-200601507、200601528、200601530、200601531、200601534、200601535、200601537号）及附图，本报告以此为前提进行估价。
经过实地目测大体相当，但房地产估价师未进行专业测量，本报告以此为估价的前提条件。
4、估价对象建筑面积根据•武汉市商品房权属证明书‣确定，其准确面积应以房产管理部门颁发的•房屋所有权证‣为准。
5、估价对象尚未办理分户•房屋所有权证‣和•国有土地使用证‣，本报告评估估价对象完全产权状态下的价值。
6、我们曾于2008年4月10日进行实地查勘，并进行了现场拍照（实地查勘照片附后）。但我们并未对估价对象做建筑物基础、房屋结构上的测量和实验，因此无法确认该物业是否存在结构性损坏。在本次估价中假设其无建筑物基础、房屋结构等方面的重大质量问题。
7、因委托人原因，估价人员无法查看•武汉市商品房权属证明书‣及•国有土地使用证‣等产权证件原件，且房地产估价师未到有关主管部门对权属证明材料及其记载的内容进行核实。
委托人提供的其它资料有部分为影印件，估价人员不保证影印件与原件的一致性。本次估价是以委托人提供的与估价对象有关的法律文件、权属证明及相关资料真实有效为前提的，其合法性和真实性应由委托人负责。
8、估价对象房屋•武汉市商品房权属证明书‣证载结构均为钢混结构，经估价人员现场勘察，实际建筑结构为为钢混二等结构，本次估价以实际勘察结构为准，并以此为估价前提条件。
四、限制条件
1、估价对象地段等级依据•武汉市市区二○○七年住宅用地级别与基准地价图‣确定。
2、估价对象土地使用权取得方式为出让，根据估价对象所在地块的•国有土地使用证‣（东国用（2006）第280305001号），估价对象的土地使用权终止日期住宅至2072年6月23日止，即至估价时点土地剩余使用年限为64.20年；商业至2042年6月23日止，即至估价时点土地剩余使用年限为34.20年。本报告估价结果已考虑该因素对房地产价格的影响。
3、本报告估价结果已包含估价对象与其功能相匹配的、附着在建筑物上的、不可移动的设备设施价格。
4、本报告估价结果已包含估价对象分摊国有占地使用权价值，该部分土地使用权不能再单独作为抵押物向银行另行申请贷款使用。
5、本报告估价结果的计算是以估价对象房地产在估价时点的状况和估价报告对估价对象房地产的假设和限制条件为依据进行，如房地产状况或估价报告中对估价对象房地产的假设和限制条件发生变化，估价结果应作相应调整。
6、本报告所确定的房地产价格，即该房地产的客观合理价格，是在公开市场条件下，在本次估价目的的特定条件下形成或者成立的正常价格，不对其他用途和目的负责。如估价目的变更，须另行估价。
7、本报告必须完整使用方为有效，对仅使用本报告中部分内容而导致可能的损失，本估价机构不承担责任。
8、本报告仅供房地产主管部门、委托人及****使用，非为法律规定的情况，未经估价机构许可，不得提供给除政府主管部门以外的任何单位和个人，其全部或部分内容不得刊载于任何文件、公告或公开媒体上。
9、我们申明，本估价报告书仅供房地产主管部门、委托人及****使用，本公司不承担对任何另一方对本报告书的全文或部分内容提出的任何责任。
10、按现行规定，估价报告的有效期自完成估价报告之日起为一年，即本报告及估价结果的应用日期与估价报告完成日期相差不可超过一年。在有效期内实现估价目的时，可以以本报告及估价结果的应用日期与估价结果作为衡量估价对
象价值的参考依据，超过有效期范围，需重新进行估价。（当房地产市场状况或房地产政策法规发生重大变化和调整时，该有效期应相应调减）
11、本报告的最终解释权由本估价机构所有。
五、变现能力分析 变现能力是指假定在估价时点实现抵押权时，在没有过多损失的条件下，将抵押房地产转换为现金的可能性。包括抵押房地产的通用性、独立使用性或者可分割转让性，假定在估价时点拍卖或者变卖时最可能实现的价格与评估的市场价值的差异程度，变现的时间长短以及费用、税金的种类、数额和清偿顺序。估价对象的变现能力分析如下：
1、估价对象设计用途为住宅，且已分割成套，变现能力较强；
2、变现费用（如下表）：
税费 税率（%）金额（万元）备注 营业税及附加
5.8% 127.59 卖方 契税 4% 87.99 买方 土地收益金 元/平方米（土地面积）0 卖方 交易综合服务费 新建住宅3元/平方米
1.61 双方各半 印花税 1‟ 2.20 双方各半 拍卖费 成交价格的10% 219.98 双方各半 评估费 5‟差额累进 4.41 双方协商 合 计 —— 443.78
3、处臵房地产时，其变现的时间长短以及费用、税金的种类、数额和清偿顺序与处臵方式和营销策略等因素有关。一般说来，以拍卖方式处臵房地产时，变现时间较短，但变现价格一般较低，变现成本较高，要支付拍卖佣金、营业税及部分手续费。
4、若需对估价对象进行短期强制处分，考虑快速变现如估价对象所在区域
市场发育的完善程度、该类物业的市场需求有限、处臵时间较一般正常交易时间短、其他不可预见因素及拍卖、过户等变现费用等因素的影响，成交价格可能仅为其公开市场价值的60%左右，详见下表：
序号 影响因素 折减率% 1 买方市场有限需求 15％ 2 快速变现方式、时间限制 5％ 3 拍卖等方式中介费用 10％ 4 买方市场客户购买处臵资产的心理 5％ 5 其他不可预见因素 5％ 合 计 40%
六、风险提示
1、估价对象设计用途为住宅，本次评估值较为符合目前市场价格。
2、在抵押期限内可能产生的房地产信贷风险关注点：①因估价对象整体价值较大，整体处臵时受让方需相当的经济实力，故市场需求群体受到一定的限制。②估价对象尚未办理分户•房屋所有权证‣及•国有土地使用证‣，处臵时会有一定的办证费用。
3、若贷款期限较长，考虑到该时间段内房地产市场的变化，建议贷款人在壹年后适时对抵押房地产价值变化状况进行再评估，以控制贷款风险。
4、报告所称“市场价值”是指估价对象在保持设计用途并持续经营，以及在保持估价时点之状况和外部经济环境的前提下，为本报告书所确定的估价目的而提出的公允估价意见。该估价意见是指假定在充分发达的公开市场条件下，交易双方在交易地位平等、充分了解估价对象相关市场信息及交易双方独立和理智进行判断的前提下形成的公平市场价格。该价格并不代表具体资产在涉及产权变动或资产形态转变时的实际交易价格.5、此外，鉴于目前金融机构贷款风险管理办法等规定涉及抵押物变现价值的计算，并考虑到报告使用人按其内部规定将自行判断将来可能的变现损失，为避免造成重复扣减，故本次估价结果未扣除未来可能的变现费用，委托人及相关报告书使用人在利用本报告时应予以充分的考虑及重视。
6、根据委托人提供的相关证明材料及估价人员经验，其抵押价值还受到以下几个方面的影响或限制：
①抵押期限内可能会增加的法定优先受偿款，主要指抵押权实现费用、企业所欠职工工资和劳动保险费用和企业所欠税款三类情况。
②经济衰退或房地产政策调整，致使区域范围内房地产市场价值整体下跌。
③近期武汉市房地产市场价格上涨较快，国家已出台宏观政策加大调控房地产价格的力度，估计对估价对象的市场价格有一定影响。
估 价 结 果 报 告
一、委托人 名称：***** ****
二、估价机构 ****
三、估价范围
本次估价对象所在的新澳.阳光城位于武汉市东西湖区马池水产品公司环湖路以东，机场路以西、马池路以北，根据委托方提供的•国有土地使用证‣（东国用（2006）第280305001号），土地使用者为*****，土地用途为城镇混合住宅用地，地号为280305001，无图号，土地使用权性质为出让，估价对象的土地使用权终止日期住宅至2072年6月23日止，即至估价时点土地剩余使用年限为64.20年；商业至2042年6月23日止，即至估价时点土地剩余使用年限为34.20年。
本次仅评估其中的第24、25栋部分的房地产，产权属*****所有。根据委托人提供的•武汉市商品房权属证明书‣（武房商证东字第200601586号、200601588-200601590、200601592-200601605、200601488、200601490、200601491、200601495-200601507、200601528、200601530、200601531、200601534、200601535、200601537号）及附图，估价对象的建筑面积合计为5365.28平方米，分摊占地面积合计为513.58平方米。
四、估价对象
（一）区位因素分析 A、宏观区位因素分析（1）一般因素
武汉，简称汉，是中国湖北省的省会，总面积 8494平方公里，常住人口 858 万人。全市现辖江岸、江汉、硚口、汉阳、武昌、青山、洪山、蔡甸、江夏、黄陂、新洲、东西湖、汉南13个区、3 个国家级开发区（武汉经济技术开发区、东湖新技术开发区、吴家山台商投资区）。
武汉市位于江汉平原东部，长江中游与长江、汉水交汇处。地处东经113°41†-115°05†，北纬29°58†-31°22†，东端在新洲区柳河乡将军山，西端为蔡甸区成功乡窑湾村，南端在江夏区湖泗乡刘均堡村，北端至黄陂区蔡店乡下段家田村，周边与湖北省黄州、鄂州、大冶、咸宁、嘉鱼、洪湖、仙桃、汉川、孝感、大悟、红安、麻城等12个市、县接壤，形似一只自西向东的彩蝶，是华中地区的最大都市，中国大陆七大中心城市之一。世界第三大河--长江及其最大的支流汉水横贯市区，将武汉一分为三，形成了武昌、汉口、汉阳三镇隔江鼎立的格局，通称武汉三镇。唐朝诗人李白在此写下“黄鹤楼中吹玉笛，江城五月落梅花”，因此武汉自古又称“江城”。
武汉历来被称为“九省通衢”之地，是中国内陆最大的水陆空交通枢纽．与长沙、郑州、洛阳、南昌、九江、合肥、南京等大中城市距离均在700公里以内，与京、津、沪、穗(广州)、渝、西安等特大城市距离均在1200公里左右，特快火车基本10小时左右都可到达，是中国经济地理的“心脏”。具有承东启西、沟通南北、维系四方的作用。独特的区位优势造就了得天独厚的交通优势。京广、京
九、武
九、汉丹 4 条铁路干线，以及京珠、泸蓉等 6 条国道在此交汇，武汉正在成为全国四大铁路运输枢纽之一。水运已形成“干支一体，通江达海”的客
货运网络，武汉港是我国长江流域重要的枢纽港和对外开放港口。华中地区最大的航空港武汉天河机场，是华中地区唯一可办理落地签证的出入境口岸，第二航站楼投入使用后，它将迈入全国四大枢纽机场的行列。巨大的区位交通优势推动了武汉现代物流业的快速发展。以建设国家级物流枢纽城市为目标，合理规划布局以现代物流园区、物流中心、配送中心为节点的现代物流体系，武汉作为联结国内外两个市场和促进中国东、中、西部互动的桥梁纽带功能逐步显现。在我国经济地理圈层中，武汉处于优越的中心位臵。
武汉市具有得天独厚的自然资源，这在国内外大城市中不多见。一是充足的水资源。市内江河纵横，湖港交织，长江、汉水交汇于市境中央，且接纳南北支流入汇，众多大小湖泊镶嵌在大江两侧，形成湖沼水网。全市共有水域面积2205.06平方公里，占全市总面积的25.79%，居全国大城市之首。二是取之不尽的物产及生物资源。素有渔米之乡美誉，粮食作物共240多个品种；经济作物共50种；鱼类资源共11目11科88种；水生动物共有8目14科45种。三是丰富的矿产资源，现已发现38种矿藏，其中已探明储量的矿种有24种（不含地下水），占全省已探明储量矿种的30.38%。
武汉一直是长江中游的商贸金融中心，历史上流传着“货到汉口活”的说法。明末清初，汉口就跻身全国四大名镇之列，成为“楚中第一繁盛处”。上个世纪初，汉口一度成为中国第二大对外通商口岸，中国四大金融中心之一。今天，这座商家必争之地仍然商贾云集，千街熙攘。目前，全市拥有商业网点12万余个，有3家商业企业跻身全国连锁经营企业30强行列，全市社会消费品零售总额突破千亿元大关。法国“家乐福”、德国“麦德龙”、美国“沃尔玛”等国际零售商业巨头相继进入武汉，推动了武汉商业贸易发展。武汉金融、证券交易同样活跃，中国人民银行和一批国有商业银行先后在武汉建立了区域性的机构，法国兴业银行在汉设立了分行，10多家外国银行和保险公司在武汉设立了办事机构.武汉是国家首批沿江对外开放的城市之一，一直是外商投资中西部的热点地区和首选城市之一。武汉坚持“开放先导”战略，一大批枢纽性、功能性基础设施相继建成并投入使用，极大地提升了城市综合服务功能。同时，从转变政府职能入手，对外来企业实行“一条龙”联合办公制度、市长对话会制度、受理投诉制度、投资环境责任制度等等，投资环境日益改善。世界 500 强企业已有 60 家在汉投资，另有 300 多家跨国公司在汉设立了办事处，其中地区性、区域性总部达到 100 余家。
武汉是国家重要的科教基地之一，科教综合实力居全国大城市第三位。拥有包括武汉大学、华中科技大学等 52 所普通高校，70万在校大学生。成人高校在校学生近12 万人，各类科研机构 106 所，国家实验室 1 个，国家级重点实验室 13 个，在汉中国科学院与工程院院士 47 名。智力资源和人力资源十分丰富，“武汉·中国光谷”所在地武汉东湖地区是我国第二大智力密集区，在光通讯、生物工程、激光、微电子技术和新型材料等领域，科技开发实力处于全国领先地位。
武汉是中国重要的工业基地。现已形成门类比较齐全、配套能力较强的工业体系。武汉正在大力发展现代制造业，着力推进产业技术升级、集群发展。重点发展钢铁、汽车及机械装备、电子信息、石油化工、环保、烟草及食品、家电、纺织服装、医药、造纸及包装印刷十大主导产业。同时运用产业政策，引导企业向园区集中。重点发展钢铁化工及环保产业聚集区、汽车及机电产业聚集区、光电子及生物医药产业聚集区、食品工业聚集区、都市工业聚集区。一批年销售收入过百亿元的大型企业，以及一批拥有核心技术的“武汉制造”知名品牌正在涌现。（2）区域因素
东西湖区位于武汉市西北部，东邻硚口区，西以沦河为界与孝感市分界，南隔汉江与蔡甸区相望，北邻府环河与黄陂区、孝感市毗邻，西南与汉川市、云梦县接壤。全区土地面积495.51平方公里,其中耕地面积14929公顷。全区户籍总
人口260660人，其中，农业人口177195人；非农业人口83465人。有汉、回、壮、满等29个民族。区辖8个行政街道，3个办事处；68个社区居民委员会，69个村民委员会。
武汉市东西湖区、国家级武汉吴家山海峡两岸科技产业园、国家级武汉食品加工区、省级武汉台商投资区，同属武汉市的一个行政区和开发区合二为一的地区，是武汉市三大经济增长极（东湖高新、沌口汽车、东西湖食品、机电）之一，与汉口紧密相联，位于武汉市主城区西、中环线北。东西湖区于1992年经湖北省政府批准成立了武汉吴家山台商投资区。2000年1月，经国务院台湾事务办公室和国际科技部批准，成立了国家级武汉吴家山海峡两岸科技产业开发园。2002年7月，经国家农业部批准，成立了国家级武汉食品加工区。2002年，经国家环保总局批准，成为生态示范建设区。现在东西湖是一个政府、开发区合二为一的经济发展区，在整个发展中有极大的相融性和互补性。
东西湖区距市中心商业区10公里，距汉口火车站7公里，距武汉天河国际机场18公里，距长江外贸码头15公里。东西湖区与八大交通要道相连，即107国道、316国道、京珠高速公路、汉渝铁路、汉江水运航线、武汉市中环线、武汉绕城公路、天河机场高速公路，各交通要道在此相互汇通，纵横交错。（1）工业
近十年来，东西湖区以改革开放为先导，认真执行关于吸引外来投资的各项优惠政策，吸引了国内外一大批客商来区投资。投资企业包括美国百事可乐公司、法国达能公司、台湾统一企业集团、台湾远东集团、台湾华城电机公司、香港新世界集团、香港华润集团、浙江杭州宋城集团、上海紫江集团、上海光明集团、江苏小天鹅公司等一大批国际、国内知名企业，这些企业的投资，促进了园区经济的快速发展。目前东西湖区已形成良好的产业结构
一是生物医药产业。目前有华龙生物制药、百信药业、大鹏药业、瑞德生物制品、五景制药等32家医药及生物制品生产企业，有多个达到国家GMP标准的医药生产项目，有百余个取得国家药品生产文号的品种，有数个治疗型医药品种和一个拥有自主知识产权的国家一类新药。
二是食品饮料产业。东西湖区目前是全国食品饮料生产企业高度密集的地区之一，是全国唯一一个国家级食品工业加工区，有啤酒、方便面、碳酸饮料、果汁饮料、纯净水、矿泉水、乳制品、肉类制品、食用植物油、高档面粉、精制大米、味精、酱制品等各类食品饮料，生产企业近100家，包括香港华润集团、台湾统一企业集团、美国百事可乐、法国达能集团、印尼金光集团、华丰食品、美国ADM公司、新加坡丰益公司、光明牛奶、双汇食品、友芝友牛奶等一批知名品牌，食品饮料已成为开发园区的主导产业。
三是机电产业。拥有TCL空调、台湾华城电机、台湾瑞智空调压缩机、奥地利梅勒电器、德国荷贝克蓄电池、日本伟福、艾帕克、森六等与本田汽车配套的多家汽车零部件公司等机电产品生产企业，生产的产品具有国内先进水平。
四是现代包装产业。具有国际、国内先进水平的现代包装生产企业33家，主要有上海紫江集团、香港华恒、珠海中富、武汉新特包装等，新兴的现代包装产业在我区已初具规模。
五是现代物流业。区内现有各类物流企业40余家，主要有：国家级武汉舵落口大市场、武汉果品公司、武汉长江智能物流股份有限公司、武汉中百连锁超市、万国汽配城吴家山大市场、武汉公路主枢纽吴家山货运中心、舵落口车站货场、湖北康宁医药配送中心、湖北捷龙快速货运有限公司、武汉邮件处理中心等企业，形成了汉渝铁路的铁路物流运输通道；107国道（316国道）及京珠高速公路物流运输通道和汉江航运的水路物流运输通道等三大物流通道，另有机场路、市中环
线、市外环线、金山大道、京珠高速公路，以及正在建设的武汉轻轨一号线，共同构建了区内“蛛网”形立体交通，增强了现代物流的辐射功能，使该区物流业辐射区域逐渐扩大，已由区向市、省、全国范围进行辐射，成功实现了为青岛海尔、厦门厦华集团、日本三菱、日本松下电器、深圳康佳集团等国内外知名企业华中地区的物流配送。
六是现代康居及旅游产业。建有与全市相连的高架轻轨交通，地铁线也规划在区内设立总站。已有香港新世界、万科四季花城、沿海物业等项目已建成或正在建设。同时，一批大型旅游项目也已建成或即将开始实施，主要有金银湖国际高尔夫球场、东方马城、杭州宋城集团武汉水乡旅游城项目、湖北圣山欢乐世界、柏泉景德寺等项目。（2）住宅
东西湖区建有与全市相连的高架轻轨交通，地铁线也规划在东西湖区设立总站。在良好的交通设施的带动下，东西湖区现代康居业发展良好，已有香港新世界常青花园、万科四季花城、沿海物业等项目已建成或正在建设。同时，一批大型旅游项目也落户东西湖区，已建成或即将开始实施，主要有金银湖国际高尔夫球场、东方马城、杭州宋城集团武汉水乡旅游城项目、湖北圣山欢乐世界、柏泉景德寺等项目。B、微观区位因素分析（1）位臵及四至
估价对象位于东西湖区马池水产品公司环湖路以东，机场路以西、马池路以北，邻近武汉市城区Ⅶ级住宅地价区段。其四周均为农地。具体位臵详细见下图：
（2）景观环境
估价对象附近无特别人文建筑和自然景观。（3）公共配套设施完备程度及典型物业
估价对象所在的金银湖片区拥有优良的自然资源，但各种配套设施比较缺乏，尚待完善，其周边分布有武汉工业学院、睿升学校、佳乐超市等配套设施及都市假日、丽水家园等典型物业。
（4）繁华程度
估价对象周边商业服务设施较为缺乏，多为小区内小型门面，繁华程度不高。（5）交通条件
距离其最近的公交车站丽水家园站约1500米，有730、713等路公汽途经该
地，交通便捷度一般。
（二）个别因素分析 A、实物状况
1、估价对象概况
新澳.阳光城为新澳地产与太阳地产合作开发的住宅小区，占地面积约130亩，建筑面积约13万平方米，项目由南北、东西两大景观轴线划分为东西两大组团，建筑设计采用北欧阳房风格。以多层洋房为主、小高层为辅，容会所、商业街、网球场、游泳池等配套设施为一体的纯居住社区。其外墙为黄色涂料，室内按照毛坯标准交房，物业管理多层为0.8元/平方米.月、小高层为1.0元/平方米.月。
本次仅评估其中第24、25栋中的部分房地产，建筑面积合计为5365.28平方米。
2、土地实物状况
土地面积：估价对象所在的项目的总土地面积为86666.37平方米，其中本次估价对象的分摊占地面积合计为513.58平方米。
土地实际用途：住宅用地。室外工程（地下管网）：钢筋混凝土道路、绿化、地下管网、水泥地坪、游泳池、网球场、篮球场、羽毛球场、围墙等。
土地平整程度：平坦 地势、地质、水文状况：良好 利用现状：住宅小区。B、权益状况（1）建筑物权益状况（详见表2）表2 建筑物权益状况一览表
（2）土地使用权权益状况
根据委托人提供的•国有土地使用证‣（东国用（2006）第280305001号），估价对象所在的新澳.阳光城总土地面积为86666.37平方米，土地用途为城镇混合住宅用地，地号为280305001，无图号，土地使用权终止日期住宅至2072年6月23日止，即至估价时点土地剩余使用年限为64.20年；商业至2042年6月23日止，即至估价时点土地剩余使用年限为34.20年。
本次仅评估第24、25栋部分房产分摊的土地，根据根据委托人提供的•武汉市商品房权属证明书‣（武房商证东字第200601586号、200601588-200601590、200601592-200601605、200601488、200601490、200601491、200601495-200601507、200601528、200601530、200601531、200601534、200601535、200601537号），分摊占地面积合计为513.58平方米。（3）他项权利状况
根据委托人提供的•武汉市商品房权属证明书‣（武房商证东字第200601586号、200601588-200601590、200601592-200601605、200601488、200601490、200601491、200601495-200601507、200601528、200601530、200601531、200601534、200601535、200601537号）和•国有土地使用证‣（东国用（2006）第280305001号）复印件，估价对象均于2006年7月14日设定了抵押登记，均于2007年12月14日办理了注销手续，除此之外，至估价时点，估价人员未发现估价对象有其他他项权利记载。
本次估价是假定其为完整权利状态下的房地产价格。
（三）房地产市场分析
从外部环境看，武汉市是我国内地具有悠久历史的大商埠，改革开放以来，在“两通起飞”战略指引下，武汉商贸业迅猛发展。近几年来，武汉市经济持续快速发展，2007年1-11月规模以上工业总产值3200.49亿元，增长25.6%；社会消费品零售总额1348.85亿元，增长17.2%；城市居民人均可支配收入和农村居民人均纯收入分别达到10952元和6108.75元，增长16.3%和17.4%。全市经济活力不断增强，消费水平也进一步提高，使全市商业发展有一个坚实的经济基础。
从区域环境看，估价对象所在的金银湖片区属于武汉房地产“三区五片”中“五片”之一，拥有得天独厚的自然环境，丰富的旅游资源，地理位臵优越。众多知名开发商纷纷云集于此，带动了整个区域住宅结构升级，也使地块价值不断上升。据统计金银湖片区过去的三年内房地产开发量稳居武汉市前列，其价格指数也一直呈持续的上升状态。金银湖片区位于金银湖生态保护区内，隶属于正处于高速发展阶段的东西湖区。其东临机场高速公路，南靠金山大道，西临张柏公路，北望府河，占地33平方公里，未来即将入住人口达30 万人。与其他郊区板块相比，金银湖板块地理优势明显：距离市中心商业区仅5公里路程;机场路、市中环线、市外环线、金山大道等城市干道共同构建了区内“蛛网”形立体交通;区域内道路通畅，11 公里的“三横”、“三纵”六条网络式水泥道路形成区内交通网络。武汉城市轻轨1 号线二期全长11.5 公里，连接已经通车的一期(宗关—黄浦路)，将东西湖区与汉口中心城区连成一个整体。金银湖板块拥有大量的水资源及土地资源，自然环境绝佳，水面面积超过2 万亩，河流湖泊星罗棋布。依靠无污染的广阔水域，清新的空气，优美宜人的自然风景，金银湖板块以综合休闲、生活、旅游为主要功能，建设集高尚住宅区、商务办公区、商业服务区、休闲旅游区和高新技术产业区为一体的生态商务区。金银湖集中了武汉水乡旅游城、国际高尔夫球场、东方马城、圣山欢乐世界、金银湖生态公园、柏泉湿地生态保护区等旅游景观。一座服务本区域、辐射周边地区的集商业、金融商务、高新技术产业于一体的生态商务城正在崛起中。片区内房地产开发处于增长态势，目前已有耀江·丽景湾、四季花城、高尔夫城市花园、黄金海岸、汀香水榭、丽水佳园、顺驰柏林等大型项目相继扎堆。根据管委会资料显示，去年金银湖政府税收突破1 个亿，其中90%来自房地产业。可以预计，随着市政配套的逐步改善，特别是轻轨的接入，及大牌开发商的不断进驻，片区房地产业将保持迅猛的发展势头，稳居产业结构之首。
商业配套不足一直是金银湖地产、乃至整个金银湖区域面临的最大问题。虽然在万科四季花城的带动下，新开发楼盘均十分重视社区商业服务的建设，但个体项目的商网无法支撑整个区域的商业需求，整个片区购物、金融服务十分不便。由于金银湖片区的商业配套始终停留在依靠社区商业服务的阶段，难以提供更多元化、全面的商业服务，片区内居民的消费需求无法得到充分满足。今年，市政部门已经将金银湖片区配套设施的建设提到了首要位臵，将在该区域内加大力度建设还建小区，让村民入住，快速提升马池区域的人气。有了人气基础，将在此建设大型商业街，以此带动整个区域的居民入住和商业配套的进驻。
随着区域内大盘的投资开发、政府的规划主导作用，金银湖周边学校、医院、公交等设施不断完善。但是公交线路单
一、发车时间较长，仍给居民出行造成了一定的障碍。据不完全统计，已经投入使用的设施有：
医院，常青人民医院、金银湖医院，小型的社区医疗诊所;学校，武汉工业学院、武汉睿升学校、常青一中、鑫桥小学以及社区幼儿园。
为了更好地服务片区，派出所、城管、环卫、司法等职能部门均已成立;金银湖公园也正在兴建;一个国际性的网球中心以及外资兴建的水上游乐项目正在规划中。此外，市政部门还计划由部分开发商出资，政府补贴，年内引进4 条城市公交线，保证15分钟一趟的发车密度，路线经过园区内几乎所有的小区。
随着市政投入的不断加大，政府规划中也不断优化这一片区的经济结构，大力推动旅游经济的发展。
目前，金银湖地区云集了万科地产、浙江耀江集团、沿海丽水、天津顺驰、北京泰跃等外地品牌开发商，宏宇、统建等综合实力排名前十位的本土开发商。楼盘规模绝大部分在几百亩以上，品质均具备相当水准，逐渐形成高尚住宅区的概念。
当前，东方神马、武汉水乡旅游城、新沟牡丹园、加勒比海海洋世界等60余个文化旅游项目“扎堆”东西湖区，总投资额达100 亿元。在大环境的不断改善与众多高素质开发商的不断支持下，金银湖将迎来了新一轮发展的春天。
从微观环境看，估价对象周边周边分布有丽水家园、都市假日等小区，正在逐步形成居住氛围，各项生活配套设施逐步在完善，故估价对象具备一定的市场前景。
五、估价目的
本次估价的目的是核定估价对象完整权利状态下的房地产市场价值，为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。
六、评估的价值类型和定义
本次估价价格为估价对象房地产在估价时点完整权利状态及满足各项假设限制条件下的房地产公开市场价值，其中分摊占地使用权是剩余年限住宅为64.20年（2008年4月10日至2072年6月23日）、商业为34.20年（2008年4月10
日至2042年6月23日）、土地用途为城镇混合住宅用地的出让土地使用权价值。
七、估价时点
二○○八年四月十日
八、估价依据
（一）国家有关法律、行政法规、规章和政策、技术标准文件
1、•中华人民共和国印花税暂行条例施行细则‣（财政部(88)财税字第255号、1988年9月29日起施行）；
2、•中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例‣（国务院[90]55号令、1990年5月19日起施行）；
3、•中华人民共和国城市房地产管理法‣（1994年7月5日中华人民共和国主席令第29号、1995年1月1日起施行）；
4、•关于土地使用权抵押登记有关问题的通知‣（（1997）国土籍字第2号、1997年1月3日起施行）；
5、•城市房屋权属登记管理办法‣（中华人民共和国建设部令第99号、自1998年1月1日起施行）；
6、•中华人民共和国土地管理法‣（2004年8月28日中华人民共和国主席令第28号（第二次修正）、1999年1月1日起施行）；
7、•房地产估价规范‣（GB/T50291-1999、中华人民共和国建设部、国家质量技术监督局联合发布、1999年2月12日发布、1999年6月1日实施）；
8、•财政部、国家税务总局关于调整房地产市场若干税收政策的通知‣（财政部、国家税务总局财税字[1999]210号、1999年8月1日起施行）；
9、•城镇土地估价规程‣（GB/T18508-2001、中华人民共和国国家质量监督检验检疫总局2001年11月12日发布、2002年7月1日实施）
10、•财政部、国家税务总局关于调整房地产营业税有关政策的通知‣(财税[2006]75号、2006年6月16日发布)；
11、•国务院关于修改†中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例‡的决定‣（中华人民共和国国务院令第483号、2007年1月1日起施行）；
12、•中国人民银行 中国银行业监督管理委员会关于加强商业性房地产信贷管理的通知‣（银发„2007‟359号、2007年9月27日发布）；
13、•中华人民共和国物权法‣（中华人民共和国主席令第62号、2007年10月1日起施行）；
14、•我国重点地区和主要城市2000-2006年地价动态监测报告‣；
（二）省市有关法律、行政法规、规章和政策、技术标准文件
1、•武汉市城镇国有土地使用权出让和转让实施办法‣（武汉市人民政府[92]50号令、1992年6月9日起施行）；
2、湖北省物价局、湖北省城乡建设厅、湖北省财政厅、中国人民建设银行湖北省分行•关于印发湖北省商品住宅价格管理实施细则的通知‣（鄂价房地字[1992]第236号、1992年9月14日起施行）；
3、•关于规范国有土地使用权抵押贷款管理有关问题的细则‣（武土字[1996]009号、1996年7月18日起施行）；
4、•武汉市房地产抵押登记程序规定‣（武房[1998]6号、1998年1月9日起施行）；
5、•武汉市土地登记管理办法(2003)‣（武汉市人民政府令第146号、2003年10月20日起施行）；
6、•武汉市物价局、房产管理局关于印发武汉市房屋重臵价格标准的通知‣（武价房字[2004]74号、2004年6月1日起施行）；
7、•省人民政府办公厅关于印发湖北省城镇土地使用税适用税额标准的通知‣
（鄂政办发[2007]37号、2007年5月19日起施行）；
8、•市人民政府关于实施武汉市市区2007年土地级别与基准地价标准的通知‣（武政[2008]15号、2008年3月1日起施行）；
9、•武汉年鉴‣（2007版）；
10、•2003年-2007年武汉市房地产市场情况分析报告‣；
（三）委托人提供的规划报批、产权证件等资料
1、•国有土地使用证‣（东国用（2006）第280305001号）；
2、•武汉市商品房权属证明书‣（武房商证东字第200601586号、200601588-200601590、200601592-200601605、200601488、200601490、200601491、200601495-200601507、200601528、200601530、200601531、200601534、200601535、200601537号）；
3、企业法人营业执照；
4、现场查勘资料、市场调查资料及估价人员所掌握的武汉市近期房地产市场行情；
5、委托单位提供的其他有关资料。
九、估价原则
1、合法原则
即必须以估价对象的合法使用、合法交易或合法处分为前提进行。所谓合法，是指符合国家的法律、法规和当地政府的有关规定。一是要求在估价时必须确认估价对象具有合法产权。二是要求在估价时所涉及的估价对象用途必须是合法的。三是要求在估价中如果涉及估价对象的交易或处分方式时，该交易或处分方式必须是合法的。
2、最高最佳使用原则
中华人民共和国建设部、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会于二○○六年一月十三日联合发布了 《关于规范与银行信贷业务相关的房地产抵押估价管理有关问题的通知》(建住房[2006]8号),通知第四条规定: 房地产估价机构的选用,由商业银行内信贷决策以外的部门,按照公正、公开、透明的原则,择优决定。商业银行内部对房地产抵押价值进行审核的人员,应当具备房地产估价专业知识和技能。那么如何解读房地产抵押价值评估报告,正确理解房地产抵押价值评估报告的内涵已成为我们银行审核人员应该解决的课题,只有这样才能防患金融风险。
房地产抵押价值评估也并非是深不可测的学问,只要我们知悉房地产的价格构成、房地产抵押价值评估的几种基本方法以及房地产抵押价值评估报告内涵就能清楚知道房地产的市场价格,因此我们可以从以下几个方面解读房地产抵押价值评估报告:
1房地产价格构成
在正常情况下,我们知道任何商品的价格是有商品本身的成本、税费、利润所决定的,房地产商品也不例外。房地产商品的成本、税费包括:土地价款、土地开发费用、勘察设计费、管理费、建安成本、城市基础设施配套费、红线内配套费、营业税、城市建设附加费、教育附加费、契税、土地增值税、国有土地使用税、利息等,上述大多成本、费用是客观存在的(勘察设计费、管理费、建安成本、城市基础设施配套费、营业税、城市建设附加费、教育附加费、国有土地使用税、土地增值税),有的费率甚至为常数,并不因为项目的不同而改变,而且我们可以从当地政府招投标网站上取得;土地取得成本可以是近期成交的案例,也可以是一年以内甚至时间更长,但只要是类似或者同一供求圈范围内通过适当修正就可以,这些案例我们也可以从当地政府招投标网站上取得;至于利润率, 正常情况下一般为行业平均利润率,当然按照项目的风险不同利润率也不同,风险越高利润率也越高,根据我们国家现状,房地产项目利润率大小一般按以下排列:商业房地产、住宅房地产、工业房地产。
知道房地产的价格构成,我们就不难判断抵押房地产价格。
2房地产抵押价值评估几种基本方法
根据中华人民共和国国家标准房地产估价规范(GB/ T50291一1999),房地产估价常用的方法有:成本法、市场比较法、收益法、假设开发法。不同的方法适用于不同评估对象,所以我们进行以下分析:
2.1成本法
成本法的基本步骤为:搜集有关房地产开发的成本、 税费、利润等资料→估算重新购建价格→估算折旧→求取积算价格。
其基本公式如下:积算价格=重新购建价格-折旧
该方法适用于工业房地产评估,也就是将所有成本、 税费、利润叠加后减去折旧,以此来评估房地产的客观合理价格。
2.2市场比较法
比较法的基本步骤为:搜集交易实例→选取可比实例→建立价格可比基础→进行交易情况修正→进行交易日期修正→进行房地产状况修正→求取比准价格。
其基本公式如下:估价对象价格=可比实例价格×交易情况修正系数×交易日期修正系数×房地产状况修正系数
该方法适用于住宅、商业房地产评估,也就是通过对在估价时点的近期有过交易的类似房地产进行比较,对这些类似房地产的成交价格做适当的修正,以此估算估价对象的客观合理价格或价值。
2.3收益法
收益法是运用适当的资本化率,将预期的估价对象房地产未来各期的正常净收益折算到估价时点的价值, 求其和来确定估价对象房地产价格的一种估价方法。
收益法公式:Ⅴ=a÷r×[1-1÷(1+r)n]
式中:
Ⅴ—房地产的价格;
a—房地产的净收益;
r—房地产的资本化率;
n—房地产的使用年限或尚余收益年限。
该方法比较适用于商业房地产评估,即购买一宗一定使用年限的房地产,等于在这个年限内可以在将来源源不断地获得年净收益,那么,把现有的一个货币额与这将来源源不断地获得的年收益之和等同起来,这个货币额即是该房地产的价格,称为收益价格。
2.4假设开发法
预测的估价对象未来开发完成后的价值,减去未来的正常开发成本、税费和利润等,以此求取估价对象的客观合理价格或价值的方法。
该方法比较适用于国有土地使用权评估,也就是土地使用权价值=开发完成后的房地产价值-开发成本-管理费用-投资利息-销售费用-销售税费-开发利润-投资者购买待开发房地产应负担的税费。
懂得了房地产评估的几种基本方法,我们就不难判断抵押房地产价格。
3房地产抵押价值评估报告内涵
一份完整的房地产抵押估价报告包括二方面内容, 一是房地产抵押结果报告,二是房地产抵押技术报告,内容不同其作用也不同。估价结果报告所反映的是估价对象于估价时点的抵押价值,也就是仅仅是个结果而已,而技术报告反映的是估价过程,它包括一些参数,且这些参数是客观存在的,如土地使用权单价、勘察设计费、管理费、建安成本、城市基础设施配套费、红线内配套费、营业税、城市建设附加费、教育附加费、比较对象单价、交易时间、坐落位置、商业房地产年纯收益等,这样我们就能看到评估的整个过程。
4使用抵押结果报告、技术报告时应注意的事项
4.1使用房地产抵押结果报告应注意的事项
(1)房地产抵押估价报告的名称应当为“房地产抵押估价报告”,由房地产估价机构出具,加盖房地产估价机构公章,并有至少二名专职注册房地产估价师签字。
(2)抵押估价报告中的估价目的正确的表述是:为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。只有明确了抵押价值估价这一目的,估价结果才能是客观合理抵押价值。因为估价目的不同,同一标的物估价结果也会不同,所以必须明确估价目的。
(3)抵押估价报告中的价格定义正确的表述为:抵押房地产在估价时点的市场价值,等于假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款。法律规定优先于本次抵押贷款受偿的款额,包括发包人拖欠承包人的建筑工程价款,已抵押担保的债权数额以及其他法定优先受偿款。
(4)应有反映估价对象外观、内部状况和周围环境、 景观的照片。有了抵押房地产现状图片,银行审核人员就能比较直观地了解抵押物现状、成新、朝向、区位及对外交通便捷程度。
(5)应当有估价对象的变现能力分析。通过变现能力分析,可以使银行了解抵押房地产在快速变现时能实现的价值,同时增加了估价机构评估责任和评估难度。
(6)估价报告应用有效期从估价报告出具之日起计, 不得超过一年。
4.2使用房地产抵押技术报告应注意的事项
技术报告反映的是估价过程,他包括一些参数,如土地使用权单价、勘察设计费、管理费、建安成本、小区配套费、营业税、城市建设附加费、教育附加费、比较对象单价、交易时间、坐落位置、商业房地产年收益等,因为这些参数是客观存在的,并且大多可从当地政府网站取得,因此我们要重点审核以下几个方面:
(1)如果用成本法估价,应注意土地取得成本、开发成本、有关费税和利润是否高估,折旧是否低估。
(2)如果用市场比较法估价,不应选取成交价格明显高于市场价格的交易实例作为可比实例,应当对可比实例进行必要的实地查勘。
(3)如果用收益法估价,应注意收入是否高估,运营费用是否低估,选取的报酬率或者资本化率是否偏低。
(4)如果用假设开发法估价,应注意是否高估未来开发完成后的价值,是否低估开发成本、有关费税和利润。
综上所述,当我们知道了房地产的价格构成、房地产评估的几种基本方法、房地产抵押价值评估报告内涵,掌握了使用房地产抵押结果报告及使用房地产抵押技术报告应注意的事项,解读房地产抵押价值评估报告就会变成一件很容易的事。
5解读房地产抵押价值报告的重要性
解读房地产抵押价值报告其目的也是为了更好地为银行防范金融风险服务。房地产抵押贷款过程中,各金融机构基本上是按照抵押物的评估价值来确定抵押贷款额度,如果房地产抵押价值评估过高,就容易造成信贷风险,如果评估价值过低,抵押的担保作用就难以充分发挥。因此,房地产抵押价值评估是银行有效防范金融风险的关键性环节。
通过解读房地产抵押估价报告的内涵,可以真实披露房地产的权属状况,防范抵押房地产权属存在瑕疵带来的处置风险。拟抵押房地产是否合法抵押物,可以通过房地产估价师的估价活动,进行专业调查披露。依据 《城市房地产抵押管理办法》(建设部98号)规定,以下房地产不得设定抵押权:1权属有争议的房地产;2用于教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产;3列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义的其他建筑物;4已依法公告列入拆迁范围的房地产;5被依法查封、扣押、临管或者以其他形式限制的房地产;6依法不得抵押的其他房地产。
通过房地产抵押估价可以调查房地产抵押行为的合法性,防范房地产抵押行为不规范带来的操作风险。《担保法》、《城市房地产抵押管理办法》(建设部98号)等法律法规,对房地产抵押行为做出了很多具体的规定和要求,其中包括:房屋和房屋占用范围的土地必须同时抵押、国有企业和事业单位的房地产抵押必须符合国有资产管理的有关规定、集体所有制企业的房地产抵押必须经集体企业职工代表大会通过并报上级主管机关备案、 共有房地产的抵押必须征得共有人的书面同意、预购商品房的抵押必须符合商品房预售条件等等。这些条件也是相当复杂,基于此,房地产抵押行为是否符合相关法律法规,正确解读房地产抵押行为的合法性,可以进一步防范金融风险。
通过房地产抵押估价可以客观地判断房地产抵押价值,防范抵押房地产价值判断不客观带来的价值风险,由于房地产同时具有独一无二和价值量大两个特性,无论从专业角度、能力要求,还是从防范风险的角度看,金融机构很难依靠自己的力量确定房地产的抵押价值,更难以预测处置抵押房地产时的价值。因此,只有委托专业的房地产估价机构,房地产估价师遵循独立、客观、公正的估价原则,根据抵押房地产的特性,按照严谨的估价程序,运用科学的估价方法,在对影响抵押房地产价值的诸多因素进行综合分析后,对抵押房地产的价值进行动态估价,从而能让金融机构内审人员直观读懂房地产抵押价值报告,更好的了解押品的特性,减少押品的贷款风险。
6对我国房地产抵押价值评估的一些建议
为了更好地读懂房地产抵押价值评估报告,从目前来看,需要从以下几方面进行改进和完善。
6.1建立房地产抵押市场信息预警、预报制度
房地产抵押市场信息,是房地产市场信息的一部分, 与国家产业政策、担保立法、保险等业务信息相关,只有通过与权威的房地产估价机构合作等形式,建立和完善房地产抵押市场预警、预报制度,是实现经济繁荣和规避抵押风险的要求所在。呼吁建立一个与信贷风险有关的信息系统,建立相关业务联网,信息共享,确保信贷安全。
6.2着重考察抵押物的变现能力
金融机构发放抵押贷款时,是将抵押物作为金融资产安全性的保证,当违约行为出现时,金融机构可以通过处置抵押物收回已放出的贷款。因此,房地产抵押价值评估的着力点,应是抵押物未来的变现价值。估价时,对预期不确定的因素要充分考虑,尤其是要分析其市场变现能力。在估价方法的选择上,由于商业房地产的价值主要是由现有和潜在的收益能力决定,因此更宜选用收益法评估其客观价值,并以成本法为辅助方法;对于居住类房地产,当投机盛行存在房地产泡沫时,运用收益法能更好地得到住宅的内在合理价格;对工厂厂房、仓库等具有个别性和特殊性的房地产,则主要采用成本法进行估算。笔者在实践中总结得出了下列的商品房变现率分析表,供同行们参考。首先要对影响变现率的相关因素进行充分的定性分析,然后才能得出定量的变现率,影响变现率的因素可以归纳为品质、转让属性、潜在市场状况和变现期限四个方面,具体分析内容如表1。
6.3相关行政主管部门也应该履行好服务职能
除了正确解读房地产抵押价值评估报告,相关行政主管部门也应该履行好服务职能。在房地产金融风险防范中,也需要房地产、土地等主管行政部门完善产权登记程序,房地产评估行业主管部门及时完善房地产估价师执业资格制度,进一步加大房地产估价市场监管和执法监察力度,完善市场运行和监管规则,进一步建立和健全房地产估价机构和房地产估价师信用档案,切实解决好房地产估价市场存在的问题。
此外,在评估过程中,也会碰到在选用市场比较法时市场资料和价格信息难以收集,甚至收集的资料明显偏离市场的真实情况,这也就需要我们相关行政主管部门在市场信息的采集上保持客观真实,在信息的发布上保持公开、透明。
结束语
【关键词】房地产；抵押评估；问题探讨
就目前国内房地产行业的现状而言，房地产行业属于固定行业，保值性和增值性是其最重要的特点。随着经济的发展，金融机构对贷款风险管理的要求也越来越高.房地产抵押担保具有不宜转移和价值大的特点，因此，在金融机构中，以房地产抵押的担保方式颇受欢迎。房地产抵押贷款使金融领域更为安全、可靠。然而，在目前房地产抵押价值评估的过程中出现了不少的问题。比如抵押手续不够完善，评估工作缺乏合理性以及抵押环节不科学等。这些问题对房地产抵押价值评估工作的顺利开展产生了严重的影响，并且制约整个房地产经济以及金融领域的发展。因此，改善房地产抵押价值评估现状成为了工作中的重中之重。
一、抵押贷款价值类型
目前，在房地产抵押价值评估中对抵押价值的定义存在3种观点，分别包括市场价值、清算价值和抵押货款价值。
1.市场价值
抵押价值=市场价值-风险调整值-政府税费-处置抵押物过程中的费用-应补地价
虽然上述计算方式看上去容易操作，但是在实际的操作环节中，也会存在诸多的问题。因为银行在进行放贷的时候是按照评估价值的50%～70%之间进行放贷的，这样的重复扣除就会导致风险的发生，给融资人的利益带来损失。
2.清算价值
选择清算价值的人通常认为银行是为了预防借款人在借款到期时，出现有意或者无意的违约行为。在出现违约之后，如果商业银行的放贷额度大于抵押物的清算价值，那么便会给自己带来严重的损失，只有把按照清算价值进行评估，在违约时才能够有效避免或者降低因违约带来的损失。
3.抵押贷款价值
采用抵押贷款价值，需要应对多变的房地产市场，并且不定期的修改评估结果，抵押贷款的价值评估中需要综合多方面的因素，要想获取抵押贷款价值，需要花费比市场价值更多的努力，在实际的操作过程中，也会存在很大的困难，并且我国的房地产抵押价值评估起步较晚，房地产业的市场波动性也很大，所以，在频繁波动的房地产业经济中，采取此种方法的可行性不大。
二、房地产抵押价值评估中存在的问题
根据目前房地产抵押价值评估工作的现状来说，在抵押评估的工作当中，首先要先对房地产价值进行评估，最后确定抵押价值时要根据评估的结果来发放贷款。根据目前银监会、人民银行以及建设部提出的文件规范，对抵押权人和抵押人通过协议的方式来实现评估抵押，这种方式能够有效地提高工作效率，确保贷款双方都享有议价自主权，此外，还能够在一定程度上节省评估费用，从而确保房地产抵押价值评估工作的顺利开展。但是，在实际的工作中，存在诸多问题，严重影响了行业的发展。通过研究分析，笔者归纳出在抵押评估工作中所出现的问题，并提出相关对策，主要表现在以下几个方面：
1.缺乏抵押评估知识
在抵押评估工作中，时常会出现因为银行信贷人或金融机构缺乏房地产抵押价值评估的专业知识，在实际的评估过程中无法估算房地产的价值。抵押评估人不仅需要拥有广泛的知识面和精通的业务能力，更需要具有对房地产评估的专业能力。抵押评估人如果在实际操作或者理论知识方面有所欠缺，在对房地产行业进行客观合理的评估存在很大的问题。
2.缺乏相关的法律知识
如果信贷人缺乏有关于抵押评估法律知识，在一定程度上就会导致信贷人无法正确判断房地产的有效性、合法性和科学性。房地产抵押评估的效果跟房地产的性质有着密切的联系，并且房地产的价值也与其性质息息相关。因此，当信贷人不能够完全掌握相关的法律知识时，就会出现实际价值与抵押评估价值出现大的偏差，从而使抵押评估结果受到影响，甚至出现无效现象。
3.协议定价方面存在负面影响
在进行房地产抵押评估的过程中，协议定价存在的主观随意性较大。如果受到利益的驱动，部分信贷人员会利用自身工作的便利条件，对抵押物品进行高估。此外，银行会为了降低风险对抵押物进行低估，导致借款人的合法资产受到限制，最终会对房地产抵押评估方、银行部门以及金融机构的利益产生影响。
在房地产抵押价值评估工作中，出现的问题会造成抵押物评估失真和贬值的现象，从而导致难以对抵押物进行处置，甚至会对银行信贷的资金使用率产生严重影响。
三、房地产抵押评估工作的改进建议
具体的对策包括以下几个方面：
1.强化信贷人员的道德教育
在银行和金融机构中，从事房地产抵押价值评估的信贷人员，不仅需要具备良好的理论知识和业务能力，还需要专业的职业道德素质。只有这样，才能有效地增强房地产抵押价值评估工作的客观性，保证以公平、公正的原则进行评估。此外，要避免对抵押物评估价格不公的现象，确保当事人的利益不受侵害。因此，信貸人员的职业道德素养对房地产抵押价值评估工作的顺利开展发挥着至关重要的作用。
2.加强学习房地产法律知识，严格审查抵押物的合法性和抵押性
银行和金融机构要积极贯彻和落实信贷人的学习制度，信贷人要了解相关的政策，确保能够在评估过程中做出正确的判断，提高抵押的有效性和合理性，从而有效规避银行或金融机构资金受到威胁的风险。房地产抵押评估工作涉及到的法律知识包括《担保法》、《城市房地产管理法》以及《土地管理法》，其中，在房地产抵押价值评估中，对《担保法》的范围作出了明确的规定：法律上认可的财产抵押包括房地产抵押人享有房屋以及抵押地上的定着物，抵押人享有国家土地的使用权及房屋等地上的定着物；此外，法律上不认可的财产抵押物包括耕地以及相关的土地使用权；土地的所有权；不明确的所有权或者是有争议的财产，还包括学校、医院等一些公益性质的部门。在进行房产抵押之前，首先要先确定房地产的产权归属，以免对评估结果带来影响。
3.准确评估抵押物的价值
在遵循估价原则的同时，除了按照估价程序和选择适当的估价方式，还需要结合房地产自身的价格等有关因素，最终确定估价的标准。在进行房地产评估的过程中，要做到诚实、客观、公平、公正。要科学地进行价值判断，提高房地产估价和估算水平，这就要求房地产在进行抵押评估之前，信贷人和评估部门需要明确估价的哪个方面出现了问题。目前，进行房地产评估的方法包括：比较法、收益法和成本法。其中，比较法主要是根据估价对象的近期交易情况，为成交价格提供重要的判定依据。收益法，就是选取合适的资本化率对其进行折扣，之后再累计处理，这是一种超前的估价行为。成本法主要的估价方法是开发或者建造的一个大的项目，提出更为合理的估价方式。
4.完善评估制度及其抵押手续
在进行房地产抵押价值评估的过程中，发放抵押贷款必须由抵押部门严格审查、评估之后方可发放，并且需要按照严格的评估流程。银行可以成立评估机构，对抵押物的价值进行评估，抵押物评估方式一方面提高了评估效率；另一方面能够方便了贷款人，使企业自身的市场竞争力得以提高。在房地产抵押评估价值过程中，可能会遇到一些复杂的房地产，银行无法进行评估时需要委托专业的评估机构，进行正确合理的评估。此外，房地产抵押价值评估需要不斷地完善抵押价值手续，从而为评估报告提供更为准确的依据。
工作人员在拿到有关房地产相关部门的评估报告之后，必须认真却独，查看抵押估价定义、估价时点以及最终结果等事项，最终为核定抵押物价值提供可靠的依据。在估价定义中，包含了土地的用途、开发程度以及剩余使用年限等，如果使用用途出现变化，必须对定价进行重新定义。在进行房地产抵押价值评估时，必须充分考虑抵押贷款的风险，要按照房地产的发展情况，做出合理的预期价值。
四、结束语
综上所述，要想保证房地产抵押价值的评估报告具有合理性和准确性，需要在银行进行评估时，保证遵循公平、公正的原则。同时，在进行房地产抵押价值工作的过程中要尽量做到规避风险，将风险最小化，以保障抵押人的合法权益，降低资金损失的发生概率。为了抵押评估行业拥有更标准、更规范的环境，能够进一步促进我国房地产抵押价值评估工作的顺利开展以及其抵押贷款业务朝着更为标准的方向发展。
参考文献：
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[2] 王燕. 当前我国房地产评估行业存在的问题及对策研究[J]. 对外经贸. 2012（12）.
身份证号：
抵押权人(出借人)：
身份证号：
为确保借款人与出借人xx年xx月xx日签定的民间借款协议(以下称主合同)的履行，抵押人(以下简称甲方)愿意以其有权处分的房地产作抵押。
抵押权人(以下简称乙方)经实地勘验，在充分了解其权属状况及使用与管理现状的基础上，同意接受甲方的房地产抵
押。
甲方将房屋抵押给乙方时，该房屋所占用范围的土地使用权一并抵押给乙方。
双方本着平等、自愿的原则，同意就下列房地产抵押事项订立本
合同，共同遵守。
第一条 甲方用作抵押的房地产位置及状况：
xxxxxxxxxxxxxxxx
xxxxxxxxxxxxxxxx
xxxxxxxxxxxxxxxx
第二条 根据主合同，甲乙双方确认：债务人xx;抵押期限自xx年xx月xx至xx年xx月xx。
第三条 经双方作价，上述房地产价值为人民币xxxx(大写)，xxxx(小写)。
根据主合同，双方确认抵押担保的范围为主合同约定的本金、利息及乙方为实现债权产生的律师费、诉讼费、保全费(含为诉讼保全而支付给担保公司的费用)、公证费、交通费等全部费用。
第四条 甲方保证上述房地产权属清楚。
若发生产权纠纷或债权债务，概由甲方负责清理，并承担民事诉讼责任，由此给乙方造成的经济损失，甲方负责赔偿。
第五条 乙方保证按主合同履行其承担的义务，如因乙方延误造成经济损失的，乙方承担赔偿责任。
第六条 抵押房地产现由使用。
甲方在抵押期间对抵押的房地产承担维修、养护义务并负有保证抵押房地产完好无损的责任，并随时接受乙方的检查监督。
在抵押期间因使用不当造成毁损，乙方有权要求恢复房地产原状或提供给乙方认可的新的抵押房地产，在无法满足上述条件的基础上，乙方有权要求债务人提前偿还本息。
第七条 抵押期间，甲方不得擅自转让、买卖、租赁抵押房地产不得重复设定抵押，未经乙方书面同意，发生上述行为均属无效。
第八条 抵押期间，甲方如发生分立、合并，由变更后承受抵押房地产方承担或分别承担本合同规定的义务。
甲方被宣布解散或破产，乙方有要要求提前处分其抵押房地产。
第九条 本合同生效后，甲、乙任何一方不得擅自变更或解除合同，需要变更或解除本合同时，应经双方协商一致，达成书面协议，
协议未达成前，本合同各条款仍然有效。
第十条 本合同在执行中若发生争议，甲乙双方应采取协商办法解决，不能协商时可向人民法院起诉。
第十一条 在抵押期间，抵押房地产被拆迁改造时，甲方必须及时告知乙方，且根据具体情况，变更抵押合同或以房地产拆迁受偿价款偿还乙方的本息，并共同到登记机关办理有关登记手续。
第十二条 抵押期满，如债务人不能偿还债务本息，又未与乙方达成延期协议的，乙方有权按物权法及民事诉讼法规定的`程序直接申请法院拍卖、变卖抵押房地产，清偿债务本息。
处理抵押房地产所得价款不足以偿还债务本息和承担处理费用的，乙方有权另行追索;价款偿还债务本息及处理费后有剩余的，乙方应退还给甲方。
第十三条 本合同未尽事宜，按照房地产抵押管理规定及国家、省、市有关规定办理。
第十四条 本合同在双方签字盖章后，并经市房地产市场管理部门登记，方为有效。
第十五条 本合同一式三份，甲乙双方各执一份，房地产市场管理部门存档一份。
第十六条 双方商定的其它事项
甲方(签章)： 乙方 (签章)：
联系电话： 联系电话：
案情简介：
原告薛×与被告丁××系夫妻关系。被告丁××因经营需要，向被告××××银行郑州×××支行申请借款80万元。3月25日，××××银行郑州×××支行与丁××签订《借款合同》一份，主要约定，丁××向××××银行郑州×××支行借款80万元;借款期限为12个月，自203月25日至3月25日。同日，郑州××实业有限公司与××××银行郑州×××支行签订了一份《动产质押合同》，约定为担保丁××按照《借款合同》的约定偿还借款，郑州××实业有限公司自愿作为出质人，提供其所合法拥有的《质押物清单》所列明的动产(建筑装饰材料)作为质物，担保丁××履行上述《借款合同》所规定的债务。并且还约定借款债务超出质权实现时处理质物净收入的部分，郑州××实业有限公司愿与其他担保人一起承担连带保证责任。同日，被告××××银行郑州×××支行向丁××发放了80万元贷款。年4月2日, ××××银行郑州×××支行又与丁××签订了一份《房地产抵押合同》，主要约定：为确保借款合同的履行，丁××愿意将其位于郑州市二七区淮河路××小区42号楼东1单元东、西门的房地产(面积为151.29平方米)抵押给该行。2003年4月23日，×××支行在郑州市房地产管理局依法办理了房屋抵押登记。
该笔贷款将要到期时，××××银行郑州×××支行发现借款人丁××下落不明，且已将其名下的轿车过户到他人名下。另外，郑州××实业有限公司也已擅自将部分质物转移。该行即向郑州市金水区人民法院提起诉讼，要求丁××提前归还所欠借款本金80万元及利息12744元，并对依法变现抵押物和质物所得价款优先受偿。薛×收到起诉状和开庭传票后，随即向同一法院提起诉讼，要求确认××××银行郑州×××支行与丁××签订的《房地产抵押合同》无效。
代理意见：
宋钊律师接受××××银行郑州×××支行的委托后，依据有关事实和法律，提出了如下代理意见：房屋所有权证是确定房屋权属的合法证明。本案争议房屋的房产权证上载明房屋所有人系丁××，共有人栏中并没有显示原告，××××银行郑州×××支行有理由相信丁××对该房屋有处分权，并且双方依法签订了抵押合同，依法定程序办理了抵押登记，同时××××银行郑州×××支行向丁××发放了80万元贷款。这些事实表明，××××银行郑州×××支行在办理抵押时是善意有偿的，因此房地产抵押合同合法有效，请求法院依法驳回原告薛×的诉讼请求。
审理结果：
郑州市金水区人民法院经过审理后认为：×××支行在与丁××签订抵押合同时尽到了注意义务，没有过错，另外×××支行依约向丁××发放了80万元贷款，系有偿取得抵押权。因此，依法判决驳回了原告薛×的诉讼请求。一审宣判后,原被告双方在法定上诉期间均未提起上诉。
附:民事判决书
郑州市金水区人民法院
民事判决书
(×)金××初字第××××号
原告 薛×，×，1967年10月20日生，汉族，现住郑州市×××路×号院。
委托代理人 张××，男，1974年4月6日生，汉族，现住郑州市文化路80号。
被告 丁××，×， 1961年9月18日生，汉族，现住址不详。
被告 ××××银行郑州×××支行。
负责人 ×××。
委托代理人 宋钊，河南国丰律师事务所律师。
委托代理人付××，××××银行郑州×××支行职员。
原告薛×诉被告丁××、××××银行郑州×××支行确认合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告薛×及其委托代理人张××、被告××××银行郑州×××支行委托代理人宋钊、付××到庭参加诉讼。被告丁××经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称，2003年4月2日，二被告签订房地产抵押合同一份，被告丁××将位于郑州市淮河路××小区的42号楼东1单元东西门的房产抵押给被告。原告薛×与被告丁××系夫妻关系，该房产系夫妻共同财产。被告丁××在未经原告同意的情况下，私自处分共同财产，被告××××银行郑州×××支行明知其行为侵犯他人合法权利而为之，二被告的行为违反法律规定，侵犯了原告的合法权利，现请求确认二被告签订的房地产抵押合同无效。
被告丁××未答辩。
被告××××银行郑州×××支行辩称，本案争议房屋房产权证上载明房屋所有人系丁××，共有人栏中并没有显示原告，我行有理由相信丁××对该房屋有处分权，并且双方依法签订了抵押合同，依法定程序办理了抵押登记，同时我行向丁××发放了80万元贷款。这些事实表明，我行在办理抵押时是善意有偿的，因此房地产抵押合同合法有效，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，原告与被告丁××系夫妻关系。2003年3月25日二被告签订借款合同一份，同日被告××××银行郑州×××支行(以下简称×××支行)向丁××发放80万元贷款。2003年4月2日被告丁××以其位于郑州市二七区淮河路××小区42号楼东1单元东西门房产一套设定抵押，与×××支行签订房地产抵押合同一份，2003年4月23日，×××支行依法办理了房屋抵押登记。
本院认为，《房屋所有权证》是判断房屋权属的合法凭证，被告丁××在申请抵押贷款时提供的房屋的所有权证上记载的房屋所有权人是丁××，该证书以及丁××填写的房地产抵押登记表的“共有人”栏内均未显示原告，虽然薛红与丁××系夫妻关系，但×××支行有理由相信丁××是该房屋的唯一产权人，对该房屋享有处分权，因而与其签订了抵押合同并依法办理了抵押登记，×××支行在与丁××签订抵押合同时尽到了注意义务，没有过错，另外×××支行依约向丁××发放了80万元贷款，系有偿取得抵押权。依照最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见(试行)第89条、《中华人民共和国担保法》第38条、41条之规定，判决如下：
驳回原告的诉讼请求。
案件受理费50元，由原告负担。
如不服本判决，可于判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院。
审 判 长 ×××
审 判 员 × ×
代理审判员 ×××
二○○四年九月十四日
出借人（抵押权人）：
公民身份号码：
联系地址：
联系电话：
（以下简称甲方）
借款人：
公民身份号码：
联系地址：
联系电话：
（以下简称乙方）
抵押人：
身份证件号码：
联系地址：
联系方式：
（以下简称丙方）
一、总则
乙方因资金周转需要向甲方借款，并支付合同约定的利息和相关费用，丙方愿以其合法拥有的房地产抵押给甲方，作为乙方借款的担保。经甲、乙、丙三方当事人协商一致签订本合同，以资遵照履行。
二、抵押房地产
抵押房地产之一：
1、座落：
2、土地用途：
3、建筑面积：
4、房地产权证编号：
5、权利人：
6、抵押房地产价值：
7、房地产现有抵押状况：
抵押房地产之二：
1、座落：
2、土地用途：
3、建筑面积：
4、房地产权证编号：
5、权利人：
6、抵押房地产价值：
7、房地产现有抵押状况：
抵押人以上述两套房地产共同为本次借款提供抵押担保。
三、抵押房地产担保范围
借款本金、利息、违约金、损害赔偿金、诉讼费、财产保全费、律师服务费、公证费等处
分抵押房地产的费用以及可能产生的甲方代垫费用和其他费用。
四、借款金额、期限及利息
1、借款金额为人民币元整
2、借款期限：。预计从年月日至年月日止。如实际出借款项日期推后，则借款终止期限相应顺延。如乙方要求提前还款的，需征得甲方同意。
3、本次借款月利率为%，利息自甲方出借款之日起算。借款到期，乙方应一次性还本付息。
五、登记
本合同签订之日起10个工作日内，甲、乙、丙三方按照本地房地产登记管理权限至市或区（县）的房地产登记部门申请办理房地产抵押登记，申领房地产他项权利（抵押）登记证明。甲方有权在取得前述抵押登记证明后再向乙方出借款项。
乙方归还全部借款本金及利息及违约金、费用（如有）后7个工作日内，三方配合办理抵押注销手续。
六、抵押房地产的占管
抵押期间，丙方承诺对占管的抵押房地产妥善保管，负有维修、保养，保证完好无损的责任，有义务配合甲方的监督、检查。
七、抵押房地产的处分限制
抵押期间，未经甲方书面同意，乙方不得将抵押房地产转让、变卖、抵偿债务或其他交易方式处置，也不得对抵押房地产作任何实质性结构改变，若由此造成甲方损失的，乙、丙方应承担赔偿责任。
八、抵押房地产的租赁
目前抵押房屋由丙方自用，抵押期间如丙方出租该房屋，丙方应事先征得甲方的书面同意，并将抵押的事实书面告知承租人，将租赁合同交甲方备案。提交给甲方备案的合同内容需与房地产交易中心登记备案的合同内容相一致，丙方不得改变合同内容，包括延长租赁期限和其他形式给他人使用，由此产生的一切后果由丙方和承租人及使用人共同承担。同时，在与承租人签订的租赁合同中必须约定：出租人及合同规定的丙方因未履行本合同而被甲方行使抵押权实现时，承租人应在甲方发出通知之日起10日内迁离该房地产，所有出租纠纷由乙、丙方承租，与抵押权人无涉。
九、丙方保证及承诺
丙方保证对抵押房地产享有合法的所有权、处分权。甲、乙、丙三方在签署本合同时，抵押房地产上不存在借用、托管、查封、扣压、诉讼等，也不存在任何形式的权属争议或其他权利瑕疵。
丙方及抵押物共有人愿以其抵押物（房产全部权益）作为偿还本合同借贷条款项下的借款本息以及其他相关费用的担保。
抵押物共有人同意将本合同抵押物进行抵押，并与借款人共同承担偿还借款本息的责任。当需要处置抵押物偿还所担保的债务时，愿意无条件地自找住房。
丙方对本合同条款已充分理解并保证履行，并承诺对本合同个条款所规定的所有权利和义务做出的承诺保证不会以此为由行使抗辩权。
十、房地产抵押权的行使及实现
丙方违反第九条规定，隐瞒事实及提供虚假文书，第二居住地灭失、破产、债务人死亡、动拆迁等可能导致抵押权毁损或部分毁损的，甲方有权解除本合同，并提前行使房地产抵押权。
借款期满或经甲方书面同意借款期届满后5日内，乙方不履行归还借款本息或不能完全履行归还借款本息的，房地产抵押权即实现。甲方有权行使抵押权，处分抵押房地产。本合同
经签订并公证后成为具有强制执行的债权文书，若债务人不履行或不完全履行债务，债权人有权向管辖权的人民法院申请强制执行。
十一、房地产处理
甲、乙、丙三方约定，在依法处置抵押物过程中所产生的相关手续费用均由乙方承担。处理房地产收入扣除借款本息及相关费用后，剩余部分退还乙方，不足部分甲方有权向乙方继续追索。
十二、合同生效及份数
本合同经三方签订后，且甲方将借款交付给乙方后生效。若抵押房地产为多人共同所有，所有共有人共同签署合同。
本合同一式陆份，甲、乙、丙三方各执一份，房地产登记部门、公证处、其他各方存档一份。
十三、特别约定
乙方如逾期还款5天内按每日未还款总额的1%计违约金，超过5天甲方有权直接或通过法院强制执行处理该抵押物，在处理抵押物或诉讼期、执行期至债务完全清偿止的费用，按每日未还款总额的1%计违约金。
甲、乙、丙三方约定，本合同由公证机构出具赋予强制执行的公证书。若乙方违反合同约定的还款义务，甲方可向有管辖权的人民法院申请强制执行，由此产生的一切责任与后果均由乙方自行承担。本合同第十五条“争议解决”不再适用。
本次借款发生的公证费、抵押登记费等相关费用均乙方承担。
十四、通知条款
所有的通知事项寄往本合同中所列的联系地址（住所）即视为送达。
若协议方联系地址在境内的，自通知发出的5日后，视为对方已收悉；若协议方联系地址在境外的，自通知以挂号、快递或电传的方式发出的10日后，视为对方已收悉。
任何一方变更地址的，应按上述方式通知对方，并在收到对方确认函后，地址变更方才生效。
十五、争议解决
凡因履行本合同而产生任何争议，双方应有好协商解决，协商不成的，向有管辖权的人民法院申请强制执行，如遇非本合同条款规定而引发争议，协商不成的，向有管辖权的人民法院提起诉讼。
十六、提示条款
1、本合同的附件、补充协议或经对方认可的承诺，均作为本合同的有效组成部分，与本合同有相同的法律效力，如补充协议、承诺与本合同不一致的，按补充协议或承诺执行。
2、乙、丙方已阅读本合同所有条款，应乙、丙方要求，甲方已经就合同条款作了相
应说明，乙、丙方对本合同所有条款的含义及相应的法律后果已全部知晓，并予以充分、准确无误地理解。
（以下无正文，仅为签署）
甲方：乙方：丙方：
此问题的产生, 主要是因为《担保法》第37条的禁止性规定:学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施不得抵押。但近些年来, 随着教育制度和医疗卫生制度的改革, 大量民间资本进入教育、医疗卫生行业, 出现了民办、私立性质的教育和医疗卫生机构, 这些教育和医疗卫生机构不排除其有一定的公益性, 但更主要的, 他们还是以追逐经济利益为主要目的。对于这些单位所拥有的用于教育或医疗的房地产进行抵押, 笔者认为, 不能简单地一律禁止, 而应区别对待。理由如下:
一、立法和修法滞后于制度的改革
《担保法》施行始于1995年, 在当时, 我国的教育和医疗卫生制度的改革还处于起步阶段, 教育、医疗卫生机构基本上为国家举办的以公益为目的的事业单位, 其财产由国家通过行政划拨方式投入, 人员也由政府安排。但随着改革开放, 政策不断放开, 教育与医疗卫生机构逐步分成了两部分;一部分仍然由国家举办, 以公益为目的, 承担着国家的基本教育和医疗卫生服务, 即公立学校和医院;一部分允许民间等其他资本投资建立, 作为补充。因此, 不能认为《担保法》第37条就涵盖了以盈利为目的的民办、私立性质的教育和医疗卫生机构。有人认为, 在《担保法》颁布实施之前, 就已有了民办、私立性质的教育和医疗卫生机构, 《担保法》如此规定, 并不是疏漏, 而是有意为之, 对此观点笔者不能苟同。在《担保法》实施前, 确已有民办、私立性质的教育和医疗卫生机构存在, 但因处于探索阶段, 其单位性质模糊不清, 基本都是以非企业的形式存在, 而且其规模和影响也比较小, 因此, 《担保法》不可能也没有必要对此进行具体明确的规定。民办、私立教育和医疗卫生机构的性质及地位是一个渐进发展的过程, 这一点我们对比1997年施行的《社会力量办学条例》和2003年施行的《民办教育促进法》就可以看出。《社会力量办学条例》明确规定社会力量举办教育机构, 不得以营利为目的;而《民办教育促进法》规定, 民办学校出资人可以从办学结余中取得合理回报。而直到2000年, 国家8部委联合发布的《关于城镇医药卫生体制改革的指导意见》才明确将医疗机构分为非营利性和营利性两类进行管理, 规定营利性医疗机构医疗服务价格放开, 依法自主经营, 照章纳税。所以, 以《担保法》第37条规定作为禁止民办、私立性质的教育和医疗卫生机构的房地产设定抵押的理由较为牵强。
二、法律的禁止性规定已有明确的范围限制
《担保法》第37条对公益性质的房地产抵押做了禁止性的规定, 而2007年10月1日施行的《物权法》仍然延用了《担保法》的规定, 没有作改变。笔者认为, 之所以未改变, 是因为大量的民办、私立性质的教育和医疗卫生机构随着国家教育和医疗政策的调整, 已逐步转变为企业性质, 而《担保法》和《物权法》所禁止抵押的范围仅限于“事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施”。因此, 以单位性质作为禁止范围的划分界限, 已可解决此类问题, 也应符合《物权法》的立法本意, 《物权法》没有必要另作规定。另外, 我们从企业法律地位的角度来看, 任何一个企业, 在民事法律关系中, 都具有平等的法律地位, 也都有权在法律允许的范围内自主处分其所拥有的财产。从这一点出发, 将《担保法》和《物权法》的禁止性规定理解为仅限于事业单位和社会团体的公益性房地产应当是正确的。
三、经济社会的发展需要一个适宜的环境
任何一个具有经营性质的单位要发展, 都要面临一个扩大投资的问题, 但仅仅依靠单位自身的资本原始积累, 发展速度必然缓慢, 融资与负债成为快速发展的重要手段, 但没有行之有效的担保, 融资就无从谈起。因此, 允许民办、私立性质的教育和医疗卫生机构的房地产抵押, 符合国家的经济发展政策。有一种理由认为, 学校、医院不论是公办的还是民办的, 都是为社会公益目的而设立的, 如果允许以学校的教育设施抵押, 一旦实现抵押权, 不仅办学目的难以达到, 严重的可能造成学生失学, 影响社会安定;如果允许以医疗设施抵押, 一旦实现抵押权, 就会影响公众看病、治病, 不利于保障人民健康, 因此, 都应当禁止抵押。此理由看似有理, 其实不然。民办、私立的教育和医疗卫生机构作为国家教育、医疗等公益事业的一种补充, 仅仅起到拾遗补缺的作用, 其主导力量还是国家举办的公益性的教育和医疗卫生机构, 即便有部分民办、私立的教育和医疗卫生机构因某种原因而关闭, 不会影响也不应影响到人民群众的生活和社会的安定。如果对民办、私立的教育和医疗卫生机构限制过多, 就有可能导致民间资本撤出这些行业, 其后果必然会是国家在这些行业的投入要增加, 国家的财政负担也要加重, 反而是事与愿违。
关键词：房地产；抵押贷款担保；信用；风险防范
在我国房地产业的发展过程中，房地产的抵押贷款担保是一项比较主要的保障，其主要分为政府担保体系和社会担保体系两类。本文简要阐述了房地产抵押贷款担保的运营与组织模式，并主要对加强房地产抵押贷款担保风险防范的措施进行了分析，提出了相应的参考意见。
一、房地产抵押贷款担保机构的运营与组织模式
1.政府抵押贷款担保基金
在我国，房地产领域是和其它产业领域联系最紧密的，同时它和政府管理也存在着密切关联，房地产交易往往涉及到很大的资金流，并且承担着较高的风险，因此需要政府建立房地产抵押贷款担保机构。
2.房地产产权担保机构
当前我国的房地产交易通过登记来完成，比较容易出现房地产的抵押贷款与产权登记两个环节相脱轨的情况，要想避免因房地产产权的有效性，造成一定程度的抵押贷款担保风险，需要成立房地产产权的担保机构。该机构可以设立专用账户来监控贷款人的行为，还可以实现现金的三方存管模式，不仅操作流程相对便捷，还避免了金融风险及房地产出售方的商业信用风险。
3.社会私营担保公司
虽然政府提供一定的房地产抵押贷款担保服务，但能够享受的人还很少，迫切需要一些非政府担保模式的贷款，还需要建立社会抵押貸款担保机构来作为补充，其结构的设置可以运用合伙投资模式。可以运行的业务如房地产的融资业务、置业担保业务等。
4.房地产产业附属担保公司
当以上三种抵押贷款担保机构发展不健全的时候，房地产的开发商经常运用变相的抵押担保，当开发商为房地产购置者提供担保的同时，也肩负着一定程度的金融风险。并且这种担保模式也违背了我国担保法的有关明文规定，并没从本质上减轻房地产产业承担的金融风险。由此，急需建立房地产产业附属担保公司，该类公司与开发商完全分离开来，避免了同一抵押物被抵押两次的现象出现。
2000年建设部与人民银行联合发布了《住房置业担保管理试行办法》，对全国各地建立房屋置业担保公司的要求做出了具体的规定，在一定程度上有效地促进了房屋置业担保工作的有序发展和管理。
二、加强房地产抵押贷款担保风险防范的措施
1.科学评估担保物价值
如果抵押贷款没有依照规定期限进行偿还，房地产抵押贷款的担保物，要符合其债务的价值，并满足房地产所有人的权益。如果抵押物价值没有达到贷款负债额的价值时，就出现了房地产的抵押贷款担保风险，房地产的负债额就变成了用来做抵押物品的实际价值。如果抵押物品的实际价值超出房地产负债面额时，其超出的价值就是所有人的权益，此时的债务额和账面额相等。以上所述，抵押物品的实际价值成为相关担保机构的首要风险根源。而被抵押物品的实际价值往往是由其市场价值所决定的，当市场信息有效并且没有其他不正常因素干扰时，抵押物所形成的最终估价，即为购买方与出售方彼此达成意愿的价格。
2.建立长期风险防范战略
房地产抵押贷款需要很长的完成周期以及大量的投资金额，因此，房地产抵押贷款担保风险，相对于其余的担保类型来说也具有很长的期限。在漫长的担保期限中，当出现收入水平的变化、就业形式的变化以及房地产价格的变化时，房地产抵押贷款担保风险也会相应的增加，很容易出现贷款违约等情况。在面临这种危机情况时，如果只是临时将担保费率提升是没有太大作用的，所以一定要建立长期的贷款担保战略。我们可以采用担保多样化的手段，可以实行跨地域的抵押贷款担保模式，将地域间的分布趋于合理化，并且让房地产价值比率和多种贷款共同混合经营，将担保价值的高比率和低比率相搭配，维持一定的组合模式。
3.建立有效反担保抵押机制
担保行为通常是担保人所担负的义务行为，但很可能因为债务人的因素，当担保人履行其义务行为之后，一定要将担保人在履行其义务时造成的财产损失完成追索。因此可以进行反担保抵押，规定房地产抵押借款人将抵押物品以外的资产，实现对担保人的反担保。通过施行这种方式，能够将房地产抵押贷款担保物整体价值提高，还增进了贷款担保的信用度，使房地产抵押贷款担保风险得到明显降低。
4.建立再保险与资本金制度
要将房地产抵押贷款担保风险得以有效控制，政府相关的监察部门需要对担保机构做出资本金充足率的严格规定。经实践表明，在确保抵押担保行业正常运营中，有可能出现再保险的情况，如某担保公司贷款业务中的部分金额由其他行业公司所提供。
5.完善法律担保制度
当前我国的房地产抵押贷款担保的法律制度不够完善，要想切实的规避贷款担保风险，仅仅依靠各种方式和策略是不够的，还需要有相关的法律制度作为保障。要加强房地产抵押贷款担保的立法，形成健全的法律体系，并完善抵押物的处理制度。当出现危机情况时，可以让银行进行自行处置，让资产评估所对相关的房地产抵押物做价值评估，让银行有充足的权利来处置违约人的抵押物品，无需经过违约人同意。还要积极探索合理科学的抵押物处理方式，除了拍卖、折价等形式，还可以通过债权人和抵押人相互协商，采取置换等方式，目前我国已经成立了许多置换公司，并进行此类纠纷的快速处理。
三、结论
当前形势下，我国的房地产抵押贷款面临的风险中，对担保风险的防范还有待提高，我国房地产抵押贷款的担保机制还不完善，还需要健全相应的法律保障制度。尽管当前国内很多城市已经建立了房地产抵押贷款担保机构，但房地产担保产业的发展依然不成熟，还存在着一定的风险问题。因此，需要不断加强我国房地产担保体系的构建，让房地产业的运作风险不断降低。
参考文献：
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[2]李伟，常克.关于加强个人住房不良贷款管理的思考[J].统计与管理.2011（04）
[3]张燕红.论住房抵押贷款担保法律制度[D].暨南大学2006
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