在当今社会生活中，制度的使用越来越多，制度是一种需要共同遵守的规章制度。如何制定一个合适的制度？以下是小编为您收集的《小区物业维修管理制度》的文章，希望能够很好的帮助到大家，谢谢大家对小编的支持和鼓励。
论小区物业服务管理
[摘 要] 许多小区物业服务企业面临着业主日益增长的服务需求和相对滞泄的物业收费的矛盾,一方面物业企业需要提升服务质量来增强竞争力,另一方面微薄的物业费用又限制服务水平,物业服务企业陷入两难的困境。文章基于市场营销的观点,采用文献资料法、逻辑分析法、定性分析法等科学方法对物业服务管理进行分析,得出微利环境下,物业服务企业应该采取集约型的精细化服务模式的结论。
[关键词] 小区 物业 精细化 服务
引言
根据《中华人民共和国物权法》的规定,国务院对《物业管理条例》(2007年10月1日执行)进行修改,将“物业管理企业”修改为“物业服务企业”,使物业企业的职能从管理向服务进行转变。职能的转变必然带来模式的相应调整,对企业的要求更为严格。服务强调满足业主的日常生活需求,而传统意义上的服务升级会增加企业成本,并且,业主在希望提升服务质量的同时并不愿意增加物业费用,这就对物业企业的服务管理提出了新的挑战:如何平衡服务和成本是当下物业企业必须解答的命题。另外,随着物业服务模式的相互模仿和管理技术缺乏创新,物业服务趋于同质化,缺乏特点和吸引力,这种情势在更提高了市场对服务的要求的同时,进一步压缩了物业企业的利润。因此,研究物业服务的新模式,是具有现实意义的课题。
一、物业服务的分析与理解
1.物业服务的定义
《物业管理条例》第二条规定“ 本条例所称物业管理, 是指业主通过选聘物业服务企业, 由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定, 对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理, 维护物业管理区内的环境卫生和相关秩序的活动”。从定义上看,物业管理属于服务行业,主要为业主提供与业主生活居住相关的服务,物业服务的最基本要求就是保证业主的生活安全和秩序,让业主获得一个能够居住的生活环境。因此,物业服务的服务内容应该具有层次性,包括物质基础服务、精神满足服务及附加增值服务。
这三个层次正如金字塔一样层层筑起,只要下面的基础不稳定,整个服务金字塔瞬间就会崩塌。并且,服务的利润率也是从基础开始,环环相扣,逐渐升高,只要基础服务做不好,高层服务的利润就无法获得实现。因此物业服务必须从基础做起,从金字塔的底端开始构建服务体系。
(1)物质基础服务。物质基础服务是服务体系的基础,是有形的服务,主要指物业设施,包括机器设备(如空调、电梯)、卫生设备、通讯设备、安全设备、水电设备等。这些设备不可或缺,还要不断提高其科技含量,才能使之始终处于完好状态,保证使用得当和使用效能。同时,物质基础服务基本没有利润,管理成本高,但它是后续高层服务的支撑,必须给予相当的重视。物业管理发展25年来,物业管理服务的品质、内容已经出现同质化、大众化、普及化的趋势,而物业管理服务水平的高低,仍主要体现在各种基础项目的管理效果上,业主的满意度始终是反映服务质量的最重要标准。
(2)精神满足服务。精神满足服务是物业服务体系中的重要环节,是无形服务。物业服务与业主居住生活密切相关,基础服务只保证能居住,而精神满足服务则说明业主是否能住得好、住得欢,因此是衡量物业服务质量高低的核心指标。同时,精神满足服务是物业企业的主要收入来源,成本相对较低,是企业必须把握住的服务层次。
(3)附加增值服务。附加增值服务是能让业主兴奋的服务,目前服务市场趋于同质化,单纯的客户满意并不能企业获得忠诚的客户和积极的口碑宣传,只有让客户兴奋才能提升服务企业的服务水平。附加增值服务是物业企业实现差异化、高利润的必然之路。
2.物业服务的本质
由于《物业管理条例》的规定,使得物业行业以服务为本质、管理体现服务。物业服务是有形服务和无形服务的统一,具有层次性,与业主生活居住息息相关。业主关心的并不是服务做得如何周到、全面,而是关心物业服务是否能为他们的生活创造价值,这是物业服务的核心,即,物业的本质在于服务生活。在基于业主需求上,只要能为业主生活带来积极价值的服务都会被接受,都能创造利润。在对珠海新世界海滨花园业主的调查当中,48.2%的业主不愿交物业费的原因是物业企业并没有确实地为业主生活创造价值,因此,物业企业成功的关键在于是否做好生活服务。
3.物业企业面临的问题
(1)获收门槛高、微利分层。物业服务业的利润主要来源于精神满足服务和附加增值服务,物质基础服务基本上作为企业的一项支出存在。因此,如果物业企业无法满足业主基本生活需要,就无法实现向高层次获利性服务过渡。许多企业只能勉强维持基本服务,这样的后果必然是企业服务积极性降低,既而服务水平下降,最终陷入恶性循环。而同时基础服务的维持成本高,如果企业缺乏管理能力,即使能创造较好的收入,也会被成本所侵蚀,致使利润压缩。
(2)业主生活需求的动态性和多样性。生活是不断变化的,业主对生活的需求不会一成不变,而是随着时间的改变而产生相应地变化,如生命的阶段、四季的交替、节日等,不同的时间对服务有不同的特定要求。另外,小区业主都是相对独立的个体,不同的偏好、习惯、文化都会产生差异的需求,而很多时候,业主不同的需求会相互产生矛盾,为物业服务带来不便甚至混乱。
(3)业主交费积极性低。业主交费是多数小区物业企业的难题。企业为了提高服务投入了许多资源及人力,但业主仍然拒付、少付或拖付物业费用,使物业企业利润流失。而不断地催促业主付费则会恶化物业企业与业主的关系,使物业企业陷入两难的境地。同时,业主的交费价格是有底线的,如图2所示,临界线是业主愿意承受的最高价格,当服务的收费超过业主的可承受范围,即使再高再好的服务,业主都不会付费。
二、节约型精细化服务突围
基于目前小区物业服务的微利性,笔者认为严格的精细化服务是小区实现战略突围的有效手段。所谓精细化,就是在服务主题和管理要精、服务内容和流程要细,只有做到服务精细化,企业才能在有限的资源中最大化价值,实现低成本高收入,既而提升利润率。
如图3所示,节约型精细化战略的本质在于在增加收入的同时削减成本,最终提升利润。
1.减少成本
实现精细化战略的首要工作是降低成本,因为物业企业首先要提供基础物质服务,而物质基础服务基本没有利润,管理成本高,只有很好地控制成本才能有效的保证利润。控制成本有四个方法——量化服务、流程化、精简团队及严把固定资产:
(1)量化服务。服务量化是提升服务效率的有效方法。物业企业对服务人员的工作进行量化,将服务时间、反应时间细化到秒,服务绩效细化到元等。量化的服务在提升服务质量的同时也减少了企业服务成本和顾客的享受成本,实现业主与企业的双赢。
(2)流程化。流程化就是将服务规范化、标准化。这样减少了管理成本和执行成本,也使服务团队更专业。
(3)精简团队。精简团队就是实现扁平化结构,避免机构臃肿而带来的资源的浪费。精简的团队让每个服务人员各司其职,对工作负责,确保员工无法相互依赖,推脱责任,也能减少人力上的成本。而同时扁平化的组织结构能与业主实现更亲近、有效的沟通,减少沟通成本,降低服务的反应时间。
(4)严把固定资产。固定资产是小区物业服务的必需物质基础。但由于物业服务的特殊性,小区的固定资产购入是一次性的,不会转卖,不具投资性,另外还会导致税金、管理、折旧的支出,因而固定资产只能算作成本。因此,企业要严把固定资产,非必要项目可以实行外包,降低成本。
2.增加收入
增加收入是实现利润增长的直接方式。物业企业必须积极开展利润性服务,这样才能为企业带来持续的现金流入。增加收入的手段有三种——聚焦核心诉求、精神满足和附加增值:
(1)聚焦核心诉求。聚焦核心诉求就是将有限的资源集中在业主最需要的服务上,突出服务的主题。比如,某小区的业主主要是老龄人,则核心诉求就是“康乐生活”,因此企业只需将资源集中在为业主提供有益的康乐活动和设施上,如游艺、乒乓球台等,而非花费大量资金举办滑板游等不适合老龄人的极限项目。聚焦核心诉求能满足业主的生活需求和精神需求,提高业主满意度,为企业创收带来可能。
(2)精神满足。精神满足就是满足业主精神生活方面的需要。比如快乐、健康、休闲等,精神满足是增加企业收入的主要途径。
(3)附加增值。附加增值就是为业主带来潜在的增值价值。比如房产的增值、小区的业主群体能为客户带来人脉价值等。附加价值的利润率最高,成本最低,但不易实现,因为它必须依托于复制基础服务和精神满足服务的完善。
三、结束语
微利是当下多数小区物业服务企业所面临的难题。节约型的精细化服务战略能帮助企业很好的解决这一难题。然而,正如《孙子兵法》所言:兵无常势,水无常形,能因势而变者,谓之神。没有一成不变的方法,企业要实现战略突围,必须实事求是地分析自身的条件、优势、劣势,制定适合自身的精细化服务,才能在变化无常的市场中立于不败之地。
参考文献:
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[5]李 践:砍掉成本:企业家的12把财务砍刀[M].北京:机械工业出版社,2009
作者：朱 健 胡 晓 苑广发
老小区是一个相对的概念，主要是相比新建小区而言,一般指在1997年以前建设的多层居民住宅小区。目前在我国的城市中,老小区占有很大的比例,有的甚至占到70%以上。
老小区没有物业管理，由于历史的原因,它与新小区有着很多不同的地方:一是受当时条件的局限，小区配套设施的标准低，有的甚至连自行车棚都没有,更谈不上汽车库了;二是老小区的市政设施多年失修，小区内道路坑洼不平，化粪池经常堵塞外溢;三是居住环境较差,绿化面积少,居民违规搭建的建筑比较多;四是流动摊贩多,马路市场“野火烧不尽，春风吹又生”;五是老住宅小区没有管理部门，基本的房、路维修很难解决,日常问题主要靠社区居委会协调解决;六是老小区中困难群众和外来人员都比较多,人员构成复杂,管理难度比新小区大得多。正是由于上述问题的存在,使得老小区的管理特别复杂困难。从某种程度上讲,老小区比新小区更需要有物业公司来进行长期的、不间断的专业日常管理。
新小区一般是根据国家《物业管理条例》的要求实施标准物业管理。但在老小区，实施标准物业管理有一定困难:老小区的基础设施差,物业管理用房和安全设施等方面不具备实行标准物业管理的要求;老小区的很多居民都不愿支付高额的管理费用,居民们都缺乏“花钱买服务”的意识;而且，老小区对道路、房屋等方面的维修要求特别多，费用需求大，这些都加大了物业管理的难度。于是，很多城市已经实施标准物业管理的老小区出现了 “物业费收入少、物业管理差”的恶性循环现象。
在标准物业管理行不通、而老小区又需要实施物业管理的情况下, “准物业管理”是一个比较可行的方法。准物业管理是指在老小区实施的管理标准和收费低于一般物业管理的物业管理制度。这是一种特殊的物业管理制度，它仅适用于老小区，而且管理标准和收费标准也相对比较低。
准物业管理的工作内容大致可以分为以下几项:
一是环境卫生保洁工作。这是老小区物业管理中首先要保证的。环境卫生保洁工作,包括小区道路的12～14小时动态保洁、楼道定期保洁和绿化带的保洁等等。
二是社区保安工作。老小区的居民最关心小区的安全问题，同时，它也是物业管理的最基本的工作。社区保安工作包括小区内部和周边的巡逻、门岗的24小时值班、进出小区外来人员管理等等。
三是绿化养护管理工作。老小区的绿化不多,但对小区居民来说非常重要,而且绿化养护管理是一个经常性的工作。因此,这项工作应该而且可以纳入老小区的物业管理中。
四是小区的停车管理工作。因为没有车位配置，车辆乱停乱放现象在老小区比较普遍，这既不利于小区居民的进出通行，也影响小区的正常秩序。因此,这项工作也是老小区准物业管理的必备内容，而且通过对停车收费，还可以补贴物业管理经费的不足。
五是小区“除四害”工作。在老小区老鼠、蟑螂等四害的数量比较多,这项经常性的工作并不需要花很大财力物力,因此可以纳入老小区的准物业管理范畴。
六是小型维修。小区内的公共道路、房屋、绿化等方面的维修,所需的钱不多,但和居民的生活息息相关,可以部分纳入老小区的准物业管理范畴。但是较大的道路和房屋维修等业务不是准物业的管理范畴。
基于老小区的实际情况，对老小区收取的物业管理费应该是低标准的，一般以标准物业管理费用的一半为宜，当然，具体的收费标准应该由物业公司和居民协商决定，并在合同中予以明确。
老小区是一个特殊的小区,居住在里面的居民相对来说也是比较困难的群体,他们非常需要得到社会和政府的扶持。而管理这类小区的物业公司通常都是亏损的,这种亏损状态不是由物业管理公司所造成和所能解决的,因此,政府应当出台相应的老小区物业管理的有关政策规定加以扶持。
首先是老小区内部的道路维修、化粪池维修和绿化改造应由政府职能部门负责,经费应当由财政部门在城市维护费中开支。这类维修项目所需要的费用很大,动辄要几万、几十万,而且老小区在这方面的需求又特别多。这样一笔费用不是老小区的居民能够承受的，这类费用由政府职能部门负责解决比较符合实际。
其次是政府应该建立关于老小区低保户等生活困难群众物业管理费代缴机制。老小区的居民中失业人员和低保户等生活困难群众特别多,他们同样需要物业管理带来的卫生、安全、有序等服务,在他们缴纳物业费有困难的情况下,政府应该建立“生活困难群众物业管理费代缴机制”,以解决这一实在的问题。
最后，政府应该建立老小区物业管理补贴基金。根据有关规定,新建小区有一定比例的物业管理用房和经营用房的配置,而老小区在这方面的配置是欠缺的,这就需要政府去协调解决。同时,老小区较低的物业管理费用和较低的收缴率也很需要政府的政策支持。因此, “老小区物业管理补贴基金” 很有必要建立。
作者：胡国鹏
摘要：我国经济快速发展背景下推动了城市化进程。在此背景下城市居民数量显著增加，这个过程中城市住宅小区物业管理问题越来越多，且城市住宅小区业主与物业之间矛盾越来越多。要想解决我国居住小区业主和物业之间存在的问题，必须调解二者的矛盾，采取有效的解决措施。基于此，接下来本文立足居住小区物业管理存在的问题提出物业发展对策。
关键词：居住小区;物业管理;问题;发展对策
1 我国居住小区物业管理存在的问题
随着建筑行业快速发展，居住小区越来越多，随之而来的就是居住小区物业管理方面的问题，具体来说主要表现在几个方面：
1.1物业服务质量偏低
物业管理属于服务类，且服务的群体多，但仍有不少物业管理人员综合素质偏低，专业人才不多，并没有给业主提供满意的服务，业主具体的居住需要得不到满足。与此同时，我国物业管理与发达国家相比较晚，整体服务质量有待提升[1]。
1.2物业收费不规范且收费难
结合我国居住小区物业管理形状可知，比较重要的内容就是收缴物业费的问题。但当前这方面收费难问题比较突出，一定程度上与不规范收费有关，加之缺乏统一的收费标准，不够重视业主利益，服务质量不高，业主对缴费满意度不高，物业费收缴难度较高。若物业费缺乏充足资金保障，则不利于小区日常运营，更不利于秩序维持，反之还可能导致矛盾激化，还可能存在不良反应甚至还可能存在恶性循环。
1.3延伸服务不足
居住小区业主对物业的需求较多，不仅包含基本的服务接待、维修服务、保洁绿化，而且还与小区便民服务和周边环境等挂钩，且其不同于基本的服务，其工作量和工作难度均大于前者，甚至部分延伸服务可以说是零经济效益，但居住小区对其需求量较高，必须与别的企业或部门协调合作。
1.4物业与业主矛盾凸出
通常情况下，住宅小区的物业公司选定者为房产开发商，存在表达的利益关系，很少通过公平竞争选取，这就意味着物业公司在维护和尊重业主理念方面存在一定的问题，在利益驱动下与开发商勾结，欺凌或诓骗业主的问题时有发生，损坏业主合法居住权，物业与业主矛盾比较突出[2]。
2 我国居住小区物业管理模式发展的对策
上文中笔者分析了居住小区物业管理存在的问题，为了解决这些问题，可从以下几个方面解决，提高居住小区物业管理水平。
2.1发挥政府部门的导向作用
为了让我国物业管理稳定发展，政府部门应发挥自身主导作用，以具体情况为基础设置物业法规和政策机制。加大力度宣传物业管理知识，针对居住小区物业管理服务提出相关条例规范，最大程度满足业主给物业提出的合理需求。发挥各类新媒体的作用宣传与物业管理有关的知识，使居住小区业主物业管理意识不断提高。与此同时，政府部门应加大监管力度，设立专门物业管理资金账户，严格按照一定的消费指数和比例征收费用，制定资金用途明细表并公开，便于业主监督，这对物业管理可持续发展奠定良好的基础。
2.2改善业主与物业部门的关系
为取得理想的居住小区物业管理方式，促进整个物业管理效率的提高，必须加大力度改善业主和物业部门的联系，为实施物业管理模式奠定良好的平台支撑[3]。为了更好地改善物业管理部门和业主关系，必须加大沟通力度，积极拓展与物业管理部门和业主沟通交流平台。首先，物业部门可在小区设立业主意见箱，给业主提出意见提供良好的平台，使物业管理部门及时发现自身存在的问题，这为更好的开展物业管理工作奠定良好的基础。其次，建立物业管理企业可借助现代通信设备建立服务专线，加强与业主的沟通与联系。最后，建设小区物业管理网站，业主也可通过网站论坛提意见、与物业管理人员交流等等，从根本上将业主和物业管理部门之间的矛盾消除，促进我国居住小区整体物业管理水平的提高。
2.3应用网络化信息化管理
现如今我国正处于互联网快速发展的信息化时代，在此背景下物业管理企业自身管理水平不断提高，必须加大力度应用信息化管理，发挥网络信息技术的作用促进物业管理质量和效率的提高[4]。当前阶段城市中已经出现了各种各样的智能小区，发挥网络智能化管理的作用，通过手机应用APP和网络服务平台等给业主提供精细化的服务，强化业主与物业的的沟通。当前背景下物业服务业服务质量显著提高，且逐步朝着专业细分，改进了物业服务，业主享受到更多个性化的服务，通过个性化、精细化和智能化的服务打造更为优质的服务品牌，打造和谐社区、智慧社区，最大程度发挥品牌的作用，提升物业管理水平，为物业服务业可持续发展奠定基础。
2.4提高物业专业化管理水平
社会主义经济快速发展的过程中对企业规模化效益不断提高，对物业管理企业而言运营成本不断降低，这样才能在未来发展的过程中占据主动地位。新时期物业企业规模化发展是时代的必然，这就要求物业管理加大力度培养专业的从业人员，设计可以满足业主需要的服务，提高服务针对性，加强与开发商沟通交流，这对协调三方关系起到促进作用[5]。除此之外，物业管理公司要提高对专业化建设的重视，不仅要完善制度建立，而且要完善运营模式、经营理念等等，逐步完善物业管理服务体系，使业主更满意物业企业的服务。
结束语
当前时期背景下我国居住小区物业管理不仅在居住小區日常管理中发挥不可替代的地位，而且也是现代企业城市经济发展中不可忽略的经济部门。现代城市发展的过程中我国居住小区物业管理质量对小区物业管理质量产生直接影响，这就需要我们加大创新物业管理模式力度，使我国居住小区物业管理水平不断提高，推动物业企业可持续发展。
参考文献：
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[2]刘磊.基于互联网+的住宅小区物业管理模式研究与创新[J].百科论坛电子杂志，2019(23)：219-220.
[3]王学胜.住宅小区物业管理中的问题分析及发展趋势[J].今日财富(中国知识产权)，2018(3).
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[5]朱民安.住宅区物业管理模式的优化与创新[J].中国房地产业，2018(30)：47.
作者：谷云华
甲方：无锡卓弘物业管理有限公司 乙方：无锡新思路装饰有限公司
甲、乙双方根据《中华人民共和国合同法》及其他有关法律、法规、规章，经甲、乙双方友好协商，就物业维修有关事项达成如下协议：
一、委托内容：生活用水系统、生活污水处理系统办公大楼内部生活使用设施;照明系统;其他物业事项上述事项的日常维护，事故应急处理。
二、委托要求：乙方在接到报修通知后，应在甲方要求的合理时间内恢复设备的正常运行，并按照甲方对工程要求及时完工。
三、委托费用：委托采用包工的方式(材料费用按实际市场采购发票结算)。在委托期间内，经核算为甲方共实施工程项目总金额为33264元(叁万叁仟贰佰陆拾肆元)。其中人工费：30000万元，材料费：3264元。
四、付款方法：工程结束后，甲方验收合格，并正常使用在一个月后，一次性支付材料款给乙方(费用包含报销材料费用和税费)。年底付清余下的所有费用。
五、甲方和乙方的权利义务：
1、制定本项目工程运行、维修、养护工作的各项管理规章制度及考核标准，并要求乙方遵守，全面配合乙方顺利开展维护、保养等工程服务工作。
2、检查监督乙方工作的实施及制度的执行情况，甲方有权要求乙方在两日内调换甲方认为达不到工作要求的工程人员。
3、按本合约中规定的付款方式、金额、时间按时支付委托费用。
六、本协议一式两份，具有同等效力，甲、乙双方各持一份，本协议未尽事宜，由双方协商解决。
甲方：
年
月
乙方：
年
月
日
日
维修工岗位责任制
一、熟悉《物业管理条例》及中心的有关规定。
二、掌握住宅内房屋的分布情况、结构类型、地上及地下管道的走向分布的起点。
三、接受住房咨询或报修时，态度要热情和蔼及时解决住户的疑难问题。
四、对住宅内房屋主体及公共配套设施进行维修及养护，确保地下排管的畅通。
五、熟悉管理中心制定的各项规章制度、管理目标和各项考评标准。
六、积极参加管理中心组织的各项义务活动和物业管理专业知识的培训，努力提高自己的维修技能。
七、完成领导交办的其它任务。
房管员岗位责任制
一、在管理处主任的直接领导下，做好住宅楼宇及公共设施维护管理工作，对主任和住户负责。
二、积极参加业务学习、业务管理、电脑程序和物业管理培训，自觉遵守国家法律、法令及有关规定，遵守中心各项规章制度，努力提高业务水平。
三、坚守工作岗位，按时上下班，上班佩戴工作牌，热情接待用户来访，对住房的投诉要耐心的做好解释工作并及时进行调查处理，争取有效处理率达100%。
四、熟悉辖区内房屋结构、楼座的排列、楼号、单元户数及住户的基本情况，人员数量及分布居住情况。
五、整理房屋档案资料，编写公共设施和房屋的维修养护计划和报表，协助主任审批装修申请，办理装修审批手续并负责检查督促住户按装修管理规定进行装修，发现有违章现象要及时责令停工，限期整改并根据装修管理规定进行处罚。
六、每天坚持上下午巡视管理区域，协助主任监督卫生、绿化、维修、装修、违章等工作情况，发现问题及时处理并通知有关人员做好记录汇报。
七、负责所管物业的有关图纸资料的搜集、装订、存档。 向住户宣传党的方针政策，及时传达上级和中心的各项通知、规定。
八、完成领导交办的其它工作。
门卫更夫岗位责任制
一、疏通车辆和人员进出，维护门口的交通秩序，保证车辆及行人安全，使门前畅通无阻。
二、严格制止闲杂人员、小商贩、推销人员进入辖区。 提高警惕发现可疑人员和事情后，应及时处理并迅速报告领导。
三、认真履行值班登记制度，详细记录值班所发生、处理的各种情况。
四、夜间值班坚决执行出入登记制度，确保小区的夜间治安秩序。
五、为业主用户及客人提供引导服务，包括小区内的各楼宇方位等。当业主用户携带较多物品时，为其提供必要的帮助。
六、在辖区内有酗酒闹事不服从管理影响治安的报110请求援助。
七、完成领导交办的其它任务。
管理处主任岗位责任制
一、 在中心主任直接领导下，贯彻执行各项方针、政策，全面负责管理处的日常事务和管理工作。
二、制定物业管理与物业服务工作计划，建立、健全各项规章制度，检查督促岗位责任制的执行情况，不断提高服务质量，落实奖惩制度。
三、负责传达中心下发的文件、通知及会议精神，加强团结合作，树立整体思想，密切与其他部门的联系，互相沟通、协调。
三、检查监督本辖区房屋维修、环卫保洁、小区绿化及管理员工作情况并进行考核，按公司要求抓好管理。
四、每周至少不定时抽查一次装修管理情况，对违章装修的处理情况，应每天到现场复查，直至整改完毕，或上报有关部门。至少不定时抽查一次更值、保洁工作情况，对于检查中发现的问题，通知相关人员整改。
五、根据需要采取走访、恳谈会、问卷调查、通讯等多种形式与业主进行沟通，听取意见，细致解答业主提出的问题，做好记录。对短期内无法处理的问题，做好解释工作，及时研究解决方案，必要时上报上级部门，共同确定解决方法。
六、对业主的投诉在48小时内予以答复。
七、完成中心主任交办的其他各项工作。
物业管理中心副主任岗位责任制
一、在管理中心主任领导下，协助主任抓好全面工作。 按照物业服务合同的规定，协助管理中心主任完成物业管理区域的房屋及配套设施设备和相关场地的维修、养护和管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序。
二、协助主任处理日常工作，协调各部门、各管理处之间的工作关系，并认真及时贯彻落实企业的各项工作决策和指令。
三、制定工作计划，明确目标、任务，督促所属部门履行岗位职责。
四、制订、修订各项管理制度，提交办公会审议通过并监督其实施。
五、根据分管部门和各管理处工作需要，提出人员调整意见，提交办公会议研究决定。
六、受主任委托，在主任因事不在岗位时，代行主任职权。
七、完成主任授权或交办的其他工作任务。
物业管理中心主任岗位责任制
一、认真贯彻执行国家及企业安全生产方针、政策和规章制度，主持物业管理中心全面行政、经营管理工作，组织实施本单位生产经营计划，抓好物业管理中心的各项管理工作。
二、确保完成安全管理、环境卫生保洁监督检查及小区绿化、公共设施维护、车辆停放等项工作任务，对后勤中心及小区业主负责。
三、审核管理中心预算，控制管理资金使用，降本增效，负责管理资源配备，决定管理人员的考核、奖惩及中心内部人事变动。
四、做好管理中心员工的思想政治工作，调动一切积极因素，协调各部门工作关系，检查督促各部门完成各项工作。
五、制定管理目标，包括一系列规章制度、操作程序，规定各级人员的岗位责任并监督实施，保证各项管理服务工作的质量，使业主满意。
六、建立健全企业组织机构，使之合理、精简、高效;召集和主持例会，听取工作汇报，及时解决管理中暴露的问题。
七、协调、指导副主任及各个管理处主任的工作，保证企业各方面的工作顺利进行。有重点、定期或不定期地对一些部门或设备进行巡视检查，及时发现问题并解决问题。
八、组织，监督，指导后勤管理工作的各项检查考核和评比工作。
九、关心职工生活，努力提高职工福利，改善工作条件。
十、完成上级部门或领导交办的其他工作任务。
绿化工岗位责任制
一、熟悉管理区内的绿化面积和布局、花草树木的品种和数量。
二、熟悉土壤性质，掌握季节性绿化物的栽培技术。懂得花草树木的名称、种植季节、生长特性、培植管理的方法。 对花草树木要定期地培土、施肥、除杂草和病虫害、修枝剪叶、补苗、淋水。
三、要保证绿化场地不留杂物、不缺水、不死苗，不被偷窃，花木生长茂盛。
四、维护好各种绿化器材、工具，正确使用剪草机及其配套设备，做好日常维修保养工作。
检查、记录、报告绿地、树木情况，及时处理违章，解决问题。
五、认真学习业务技术知识，提高管理水平。
六、经常巡视小区绿化地，严谨在草地上践踏、倾倒垃圾或用树干晾晒衣服等行为，及时制止任何故意破坏绿化物的人员并予以批评教育。
七、完成领导交办的其他任务。
司机岗位责任制
一、认真做好领导和各部门公务用车的驾驶服务。
二、工作积极主动，服从分配，严守交通规则，确保行驶安全。
三、保持良好个人形象，服装整洁卫生，注意个人言谈举止，不随意透露企业信息。
四、热情服务，维护企业良好形象。
五、坚持勤检查、勤保养，确保车辆安全、清洁使用。
六、完成好上级临时交办的任务。
核算员工作职责
1、在中心的领导下，负责中心的财务管理工作。
2、严格执行国家的财务制度，接受审计机关、财政机关和税务机关的监督。
3、拟订中心的财务管理制度，编制财务计划，定期向中心领导汇报财务状况，保证资金的利用率，提高企业经济效益。
4、结合本单位实际，协助领导制定有关财产管理、经济核算、费用开支等具体办法，并监督各部门实行。
5、按照财务制度，切实做好记账、算账、报账工作，做到手续完备、内容真实、数字准确、账目清楚、日清月结，按期报账，在规定时间内报送各项会计报表。
6、负责登记实物帐、卡，做好企业的财产、用具的保管和登记工作，保证企业财产不流失。
7、每月审核并按规定日期编制好工资表。
8、完成中心日常的财务工作和领导交办的其他工作
物业管理中心党支部书记岗位职责
一、结合本单位的实际情况，认真贯彻执行党的路线、方针、政策和上级的指示、决议;研究安排党支部工作，遇到重大问题及时召开专题会议讨论决定。
二、了解掌握本单位职工的思想、工作和学习情况，发现问题及时解决。做好经常性的思想政治工作，力求把思想政治工作做深做细。
三、搞好本支部的思想、组织和作风建设，对本单位在贯彻执行上级组织发布的方针、政策等方面起保证监督作用。
四、组织发动党员和职工按时完成各项工作、学习等任务，并起模范、表率作用。
五、结合党支部工作计划、决议的执行情况和执行中出现的问题，及时向上级党组织汇报。
六、经常与行政负责人沟通，支持行政工作，对涉及本单位业务的重大问题，及时向行政领导提出意见和建议，充分发挥党支部的政治核心和战斗堡垒作用。。
七、抓好支部委员会的学习，按时召开支部委员会的民主生活会，加强团结，充分发挥支部委员会的集体领导作用。
保管员岗位责任制
1、树立爱岗敬业思想，做好各类物资收、发、存、养、管等工作，严禁保管的物品腐烂、变质、丢失。
2、入库时必须按规定办理手续，计划用料，确保帐、物资金相符，否则出现一次错误补足差价。
3、做到库容整洁,物资码放整齐，不徇私舞弊、弄虚作假,不玩忽职守。
4、对采购回来的物品要自行检查验收，严禁腐烂、变质的货物入库。
5、保管员除做好本职工作外，要主动配合、协助做好其它工作。
6、认真学习业务，努力提高自身素质。
材料员岗位职责
1、认真执行安全生产的规章制度和防火规定。
2、根据施工组识设计和材料预算制度实施采购计划，确保单位生产进度。
3、熟悉单位生产情况对材料做到心中有数，进料应和进度同步跟上。
4、对所购材料、构件、设备的质量、规格、型号必须符合设计要求。由于采购、保管原因而影响工程质量或造成质安事故，承担经济、法律责任。负责向资料员提供材料质保资料。
5、负责建立材料管理制度，做到分类保管，对易燃易爆物品专地隔离存放，严格进出料管理，建立材料帐册。
电焊工岗位职责
一、 做好工作前准备，完成和提前完成各项生产任务。
二、 严格执行安全技术操作规程。
三、 根据工作实际情况，适当调整电流，保证电焊质量。
四、 按照图纸要求进行焊接，焊缝要一律杂渣。
五、 维护所有工具，并检查工具，下班后关闭电源。
甲方：武汉华海林物业管理有限公司
乙方：谌建云、谌干桥
为实现小区物业管理专业化，根据《中华人民共和国合同法》的相关规定，就清水湾小区物业零星维修由乙方承揽事宜，经双方协商，达成以下协议。
一、服务地点：武汉市东西湖区金湖清水湾小区
二、合同期限：年月日至年月日止。
三、服务时间：乙方每周休息1天(星期天)，除乙方休息日外，乙方应保
证为清水湾小区正常提供维修服务。
四、费用：乙方每人每月3000元承揽费用，乙方共两人合计6000元费用包
干，甲方不再承担任何其他费用。
五、甲方权利义务
1、保障小区正常的工作、生活秩序。
2、计划和审定小区物业维修项目。
3、监督乙方的维修业务，评价维修服务质量。
4、测评乙方维修工作，达不到要求的监督乙方整改，直到达到要求。
5、提供维修所需的原材料，监督乙方合理使用。
6、按期支付维修承揽费。
六、乙方权利义务
1、按照甲方的要求负责小区物业的维修。
2、主动巡回检查，发现问题及时报告，提请甲方制定维修计划以便执行。
3、合理使用原材料，提高物品利用率，尽可能节约成本。
4、遵守甲方的规章制度。
5、接受甲方的监督管理，完不成目标要求，接受甲方处理。
七、本协议未尽事宜，由双方协商解决。
甲方： 武汉华海林物业乙方：
管理有限公司
201年月日201年月日
车辆管理制度
一. 遵守交通管理规定，爱护小区的道路、公用设施，不乱停放车辆，外来车辆未经允许不得驶入。
二. 内部车辆出入小区要出示出入证，外部车辆出去小区时，司机应配合门岗收发出入证，由值班员履行登记手续。 三. 小区内车辆行驶停放要服从管理人员指挥，主要前后左右车辆安全，在规定位置停放。
四. 非业主车辆不得在停放小区过夜，若临时滞留必须停放在指定临时车位。
五. 严禁在人行道上、车行道、消防通道上停放车辆。(机动和临时车辆只能停放在指定位置，非机动车辆必须放在指定的停车场)
六. 非机动车辆必须按规定的位置停放，严禁在消防通道及楼宇内随意停放。
七. 凡因不遵守车辆停放规定而造成车辆损伤，后果自负。 八. 车辆进入小区，司机必须减速行驶，禁止鸣喇叭，注意往来车辆及行人安全。机动车辆时速不得超过5公里，严禁超车。
九. 停放好车辆后，必须锁好车门，调好防盗系统警备状态，车内贵重物品须随身带走。
十. 进入车辆禁止携带易燃、易爆、剧毒及各种腐蚀性等物品。 十一. 不准碾压绿化土地，不准损坏路牌和各类标识，不准损坏路面及公用设施。
十二. 出租车不得行驶入小区，遇有承载老、弱、病、残、孕及携带过重物品的。视情况可等级放行，但必须及时驶离开，不得在小区内等候载客。
十三. 车辆带货驶离小区，必须有相应证明，属贵重、大件物品或搬家物品，必须由住户到管理处办理有关物资放行手续，方可放行。
十四. 除执行任务的车辆(消防车、警车、救护车)外，其它车辆一律按本制度执行。
老旧小区物业管理怎么做?老旧小区物业管理公司有哪些? 老旧小区物业管理怎么做?老旧小区物业管理公司有哪些?眼下，我们只知道物业管理像攀荣附贵的孽生物一样，依存于新建的封闭式居民社区。而物业管理走进“被遗忘的角落”老旧小区，无啻是一个创举。老住宅区整治和引入物业管理以极富生命力的发展势头正挺进许多城市的大街小巷。
解决老旧小区的管理问题，应该跳出物业管理的市场化服务和传统的街道、社区行政管理的固有框架，站在社区治理的立足点上，以宏观管理的思维去审视、研究和解决。
要调动专业物业服务机构的力量，推行合适的物业管理模式。
一是通过税收优惠、政策补贴、招投标倾斜等措施，激励、吸引专业的物业服务企业接管老旧小区，从而实施规范的物业管理。
二是由社区、居委会出面，将部分业务，如治安、清洁、绿化、四害消杀等基础性物业管理内容通过公开招投标的方式，分别承包出去，并由专人对其进行质量监管。
三是尝试引入物业管理职业经理人(如注册物业师)，在降低管理成本的同时，通过专业的管控，逐步规范老旧小区的物业管理工作。
此外，要借助当前新经济下的新平台，构建老旧小区物业管理新模式。一方面提供基本物业服务，改善社区环境，另一方面挖掘社区消费潜力，扩大市场内需，从而达到双赢的结果。 解决老旧小区物业管理问题，是巩固创建成果、推动规范化管理的重要举措。选择一家好的物业公司，能够让老旧小区环境整洁、秩序井然、设施良好、相对安全。
老旧小区物业管理怎么做?老旧小区物业管理公司有哪些?合肥市新华物业管理有限公司，以“用心建设、关怀住户、回报社会”为出发点，以“让我们的业户得到真诚的关怀和服务”为使命，一直致力使我们的业户能享有安全、完善、优美、热情的环境与氛围，努力为广大业户提供良好的服务，通过多年不懈的努力，我司的物业管理水平和服务质量已得到广大业户的认同，在当今的物业管理市场上树立了良好的企业形象，创立了具有新华特色的物业服务模式，为业主提供舒心的物业服务。
尊敬的业主：
自**家园管理处对园区机动车辆的进出及停放实施严格管理以来，感谢大多数业主的积极配合，从而维护了园区整体的停车秩序。但仍有极少数业主，不服从相关规定及现场安全员的多次劝阻，将车辆驶入园区，或将车辆长期停放在园区道路上，侵害了公共利益，甚至已造成其他业主停车的不便。为此，管理处现再次重申**家园机动车辆进出及停泊的管理规定，望广大业主积极配合，遵照执行：
1. 对于持有效《**家园车辆泊位使用证》的车辆，业主驱车进入园区后，请尽快将车辆停放在自己所租用的车位上。
2. 对于访客或无泊位证的业主车辆，将被严格控制进入园区。如确因车内载有重物或有行动不便的人士，经出入口安全员核查后，可允许车辆进入园区，并暂停放在现场安全员指定位置。车内物品搬运或相关人员下车后，车主应将车辆尽快驶出园区。
3. 为方便起见，现管理处允许业主乘坐出租车进入园区。现场安全员将加强对出租车的监控引导，使其尽快驶离园区。
4. 对于违反上述规定的业主，安全员将会通知业主整改并现场取证，对于累计三次违反相关规定不听劝阻的业主，管理处将会在园区出入口公示栏内张贴违章记录，同时禁止该车再次进入园区。
5. 对于某些业主不顾公共利益，将车辆强行堵塞在园区出入口的情况，管理处将依据《北京市国土资源和房屋管理局关于加强北京市居住小区机动车停放管理的通知》第7条 “对于不按规定停放的车辆，影响小区道路通畅或影响小区公共安全的，停车管理单位有权移动车辆或按协议进行处理，由此产生的费用由停车人承担。” 的规定，对堵塞车辆进行处理。
6. 出入口安全员对进出园区的车辆发放(收回)《车辆临时进出凭证》。此证为安全员鉴别机动车驾驶者是否正常驶出园区的有效凭证。请车主将此证随身携带，一旦丢失，请立即与管理处联系。
北京**物业管理有限公司
**家园管理处
2013年11月21日
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