北京市小区物业费收取标准

北京市小区物业费收取标准（推荐10篇）

北京市小区物业费收取标准篇1

时间:2012-02-01 01:19来源:车俊作者:七卅之夕郑州律师点击:11

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序号项目收费标准收费依据备注

1保洁费3元/户.月京价(房)字[1997]196号

2生活垃圾清运费2.5元/户.月京价(收)字[1999]253号 3保安费5元/户.月京价(房)字[1997]196号合计126元/户.年

4绿化费0.055元/平米.月京价(房)字[1997]196号 5化粪池清掏费0.025元/平米.月京价(房)字[1997]196号 6普通住宅管理费0.292元/平米.月京价(房)字[1997]196号

7普通住宅小修费0.152元/平米.月京价(房)字[1997]196号不含户内部分 8小区公共设施维修费0.083元/平米.月京价(房)字[1997]196号 9电梯运行维护费1.347元/平米.月京价(房)字[1996]274号 10高压水泵运维费0.063元/平米.月京价(房)字[1996]274号 11电梯代验费0.023元/平米.月京发(改)字[2003]1992号小计2.04元/平米.月

12营业税0.107元/平米.月京地税营[1997]386号费用*5% 13教育费附加0.003元/平米.月教育附加暂行规定86年4月28日发布(营业税*3%)14城市建设维护事业费0.007元/平米.月城市建设维护事业费暂行规定国发(1986)19号(营业税*10%)合计2.157元/平米.月

一、根据《北京市物业服务收费管理办法(试行)》第二十四条规定，上述收费表中的京价(房)字[1997]196号、京价(房)字[1996]第274号已经废止，请物业的人提出符合国家法规的依据出来。

二、以下疑问以物业能对上述收费依据提出合理的解释情况下提出

1、保洁费

根据京国土房管物〔2003〕127号的规定如下: 维护和保持服务范围内的清洁卫生,包括:(1)有健全的保洁制度，清洁卫生实行责任制，有明确的分工和责任范围;(2)设定垃圾集纳地点，并每日将服务范围内的垃圾归集到垃圾楼、站，对垃圾(专用)楼、站、箱、道、桶及垃圾进行管理;(3)每日对保洁服务范围内的区域进行一次清扫，做到服务范围内无废弃杂物;(4)对楼梯间、门厅，电梯间、走廊等的门、窗、楼梯扶手、栏杆、墙壁等，进行一周一次清扫;(5)按政府有关规定向服务范围内喷洒、投放灭鼠药、消毒剂、除虫剂;(6)在雨、雪天气应及时对区内主路、干路积水、积雪进行清扫。根据上述要求，个人感觉你们的服务不合格!

2、保安费

根据京价(房)字(1997)第196号的规定如下: 收费标准:3-5元/户月

服务内容:维持小区公共秩序，日常巡视。服务标准:(1)积极与派出所配合，保护小区安全。(2)24小时昼夜巡逻值班。(3)对小区可疑人员进行查问。

(4)对小区内违法分子，与派出所配合进行处理。

(5)巡逻时发现火警事故或隐患、治安事故、交通事故，要及时处理，并上报有关部门。

备注:必须是封闭式小区，雇用专职人员。

除了看到进口有人发条、出口有人收条外，其他不清楚，请物业公布你们的保安制度和人员配备等

3、绿化费

根据京价(房)字(1997)第196号的规定如下: 收费标准:0.55元/平方米年

服务内容:小区内树木、花草、绿地等的日常养护和管理。服务标准:(1)植物配置基本合理，乔灌花草齐全，绿地较充分，基本无裸露土地。(2)有多种树种，以落叶乔木为基本树种，有一定数量的耐荫灌木、耐荫宿根花卉、草坪衬托美化环境。

(3)花草、树木生长正常，修剪及时，无明显枯枝死杈及病虫害侵害现象。树木缺株率在4%以下。花卉缺株在5%以下。树木基本无钉拴、捆绑现象。(4)绿地整洁，无杂物，无堆物堆料、搭棚、侵占等现象，设施基本完好，无明显人为损坏。

备注:绿化率超过30%的小区，糖尿病最新中医疗法。标准可上浮20%。根据这个计算，应该是0.0458元/平米/月，看来你们是上浮了，那请公布小区红线面积、绿化面积数值和图

4、普通住宅管理费

根据京价(房)字(1997)第196号的规定如下: 收费标准:(1)一般住宅为2.40元/平方米年(2)乙类住宅为2.82元/平方米年(3)甲类住宅为3.50元/平方米年服务内容:(1)组织接管房屋及设备。

(2)办理进住手续和房屋更名、换房手续。(3)计算房租。

(4)建立房屋管理帐册、档案。

(5)组织房屋安全检查，制定房屋修缮计划。(6)处理违约，办理房屋撤管手续。小区物业费。(7)建立物业管理委员会制，定期召开代表大会。(8)组织物业管理的其它费用。服务标准:(1)组织房屋设备接管验收工作，保质、按期完成接管验收工作。

(2)健全完善房屋管理的各种基础资料，台帐报表、图册等符合要求，完整准确。(3)组织好小区房屋设备的日常管理及维修保养工作，并及时做好回访工作，回访率每月不低于15%。

这个我不懂，我们难道是甲类住宅?如果按一般住宅的话，这项应该是0.2元/平米.月

5、电梯运行维护费

6、高压水泵运维费

这2项最迷糊，请物业提供:电梯型号，楼单元面积，水泵数量等。

根据物业提供的依据京价(房)字[1996]274号，还有京房地修字【1998】第799号的服务规定如下: 住宅电梯服务标准

1.设服务标志牌、服务公约、司机守则、乘梯须知、意见簿。

候梯厅须悬挂“电梯运行服务标志牌”。牌上应标明:运行时间，维修保养时间，值班室地点，管理单位名称，监督电话。2.保证运行时间。

住宅电梯均实行24小时运行制。每天6:00-24:00时连续运行不间断，24:00-6:00时有司机值班，住户特殊用梯随叫随到。3.保证文明服务。

司机须做到挂牌上岗，礼貌待客，用语文明，着装整洁。按时交接班，认真填写运行记录。4.维修保养及时。

坚持每周对电梯进行一次保养。5.轿厢清洁。

轿厢内不得有油污、垃圾，不得张贴与运行服务无关的广告，物业费收取标准。听说糖尿病如何食疗。候梯厅清洁卫生，不许堆放杂物，有足够的照明。高压供水运行服务标准

l、有防疫部门核发的“供水卫生许可证”(张贴于醒目处)。2.保持供水设施周围的环境整洁，每周检查一次。3.水箱水池要加盖加锁，并每年清洗消毒一次。

4.保证供水安全，每年进行一次水质化验。化验单妥善保管以备随时检查。5.供水管理与操作人员应按规定进行健康检查，并取得健康合格证。6.保证供水不间断，零修接到报修后按时限要求赶到现场处理，大修时要有“安民告示”，并采取临时供水措施。

7.消防泵每年试泵一次，保证泵能转、水能上。

真详细，晚上仔细算算咱小区的物业费合不合理。

算出来发一下，让大家也看看。

我觉得我们的物业费也忒贵了点是不是啊?

北京市小区物业费收取标准篇2

北京市住建委相关负责人认为, 《标准》的发布有利于业主发现物业管理的核心价值, 有利于实现对物业服务内容的量化考核, 有利于构建质价相符的物业服务市场环境。

业主可根据服务等级定物业费

该《标准》将物业公司的百余项服务划定为五级服务标准, 对物业服务事项作了科学分类和细化, 对进一步明确物业服务提高质量, 规范物业服务行为, 促进业主和物业企业间和谐互信关系的建立都将起到积极作用。

据了解, 过去北京实行过三个等级的物业服务技术标准, 此次增加到五级, 对物业服务具体的内容划分得更加详尽。一级标准为最低标准, 每一级标准高于且包含相应低一级的标准。

北京市住建委物业处处长于良表示, 级别越高, 提供服务内容越多, 服务质量也越高。根据质价相符的原则, 业主若选择更高标准物业服务, 物业费的标准也会相应越高。今后, 若物业服务不能达标, 业主可在合同到期后不再签订合同。

事实上, 物业服务本身具有无形性和即时性的特点, 因此难以量化评估, 而《标准》对物业服务事项予以细化, 对服务频次、深度、结果等进行定量描述, 几乎每项服务内容均设立了量化的维修养护、检查要求, 改变了物业服务质量不可追溯、价格难以评估的现状, 可以作为评估物业服务质量, 测算物业费的依据和基础。

记者发现, 《标准》对工作人员资质、设施设备检查、绿化养护、公共区域的消毒清洗、公共秩序维护等方面都分别进行详细规定, 比如最低服务标准中, 要求物业公司周一至周五每天提供不低于8小时的业务接待, 其他时间则设置值班人员;水、电、气等急迫性报修, 服务人员要在20分钟内到达现场。

不过, 尽管《标准》详细量化了五级服务, 但并没有给出每级标准对应的物业费到底多少。对此, 相关负责人的解释是, 由于物业公司雇佣的人员不同, 成本也不一样, 不好统一规定, 业主可以参照物业协会和物业公司公布的成本数据, 考量确定物业费。“《标准》中的条文都是用来评估物业服务质量的, 业主们可以根据标准, 自己判断或委托第三方来评估物业公司的服务是否达到某个级别, 物业费是否合理。”北京市住建委相关负责人说, “物业服务与业主是合同关系, 业委会在聘用物业公司时, 还可以在合同中增加不能履约的追偿条款。”

业主可选混搭物业“菜单”

据介绍, 业主在确定物业管理方式前, 可根据小区实际情况以及业主需求, 选定相应的物业服务标准。

于良说, 业主可以直接选择一到五级的标准, 也可以将标准中所涉及的所有具体服务内容单个抽出来, 组成符合自己需求的组合式菜单。比如, 对保安要求高但对卫生要求低的, 《标准》也能为这类小区的业主提供依据, 量身打造混搭“菜单”, 可以选择四级保安服务和三星级卫生服务。

此外, 由于长期以来宣传引导的不足, 业主对物业服务的认识仅停留在保安、保洁等内容, 忽视了房屋使用安全管理。为此, 此次《标准》强化了物业共用部位和共用设施设备的维修养护管理, 包括房屋结构、建筑部件、空调系统、二次供水设备、排水系统、照明和电气设备、电梯、水景、消防设施设备等的日常运行和维修养护。此部分内容占《标准》全部内容的50%以上。

《标准》要求, 每个小区配备房屋建筑安全管理员, 三级标准以上的还要求每年组织业主参观共用设施设备机房。“目的是让业主了解共用设施的日常养护情况, 只有养护好才能延长使用寿命。业主们也能明白物业费中共用设施的费用花在了哪里。让物业公司和业主共同保障房屋的住用安全。”该市住建委相关负责人表示。

据了解, 《标准》做出了部分物业需要配备外语人员的规定。一级至五级物业服务标准对项目负责人任职条件分别提出要求, 最低要求为2年以上物业服务企业或相关企业管理工作经历, 经培训考核成为本市项目负责人信用信息档案登记在册人员。五级标准提出, 可以根据项目特点和业主需求, 配备具有外语会话能力的管理人员。

另外, 一级至五级标准对垃圾清运车的配置也提出了不同要求, 四级以上标准要求生活垃圾密闭运输。生活垃圾收集、清运后达到的标准为:垃圾收集容器和集装箱外体干净整洁, 周围3米内无垃圾和污水, 区域周围无明显异味。垃圾收集作业时生活垃圾不得落地, 垃圾收集作业完成后应及时清理场地和容器, 做到车走地净。垃圾密闭式清洁站和垃圾转运站内的垃圾应做到日产日清。

几个需要释疑的问题

——服务标准如何挂钩物业费

据介绍, 开发商或业主大会确定物业标准后, 可委托第三方, 参照按季度发布的物业服务成本信息, 测算小区物业费。第三方可根据物业服务项目对应到物业服务成本中, 确定物业费。同时, 业主可对应服务标准和成本信息判断物业费是否合理。

——前期物业是否会定低标准

10月实施的《北京市物业管理办法》规定, 新小区前期物业由开发商负责, 业主无须交费。开发商是否会将物业标准定得较低, 节省开支?

对于这个问题, 相关负责人说, 如果服务标准与小区定位不符, 会影响房子销售。如果业主大会成立后无法确定物管方式, 开发商就可以收物业费, 如果起初把物业标准定低, 会影响收费。因此, 这个问题不必担心。

——业主选择物业服务级别的根据是什么

相关负责人说, 选择什么级别完全由业主决定。业主大会讨论通过后, 选择权在业主手里。当然, 第一年选择低级别了, 第二年觉得不好, 在新签订合同的时候, 可以选择高级别的, 这是自由的。

此外, 根据北京较早之前出台的第三方检验办法, 业主或物业公司可以委托第三方机构对小区内公共部分进行查验。此时, 业主或物业企业可让第三方机构根据《标准》测评物业服务内容, 同时根据级别定价。这个环节中, 业主有权选择级别。

——物业服务级别不同, 业主怎么监督

对于监督问题, 相关负责人指出, 《标准》本身就对服务内容、频次做了细化和公示, 业主可以通过两种方式监督, 第一就是根据量化指标, 由业主自己或业委会成员定期进行检查;第二, 可聘请第三方机构做监理, 对服务过程进行监督。

——新小区可参考《标准》, 老小区怎么办

据介绍, 《标准》在新交用小区比较容易实施, 老小区只能执行已签订的合同内容。若要想参考《标准》, 必须等到物业更换或到期重新订立合同时参考。相关负责人同时指出, 《标准》是个参考意见, 并不要求强制执行。业主和物业公司可以根据自己的需求, 超越《标准》内容, 规定适合自己的服务内容。

——第三方评估监理机构怎么找

第三方评估监理机构怎么确定同样是业主很关心的问题。对此, 负责人介绍说, 业主或物业企业可通过市住建委联系第三方机构, 确保这些机构有从业资格。目前, 在北京市住建委备案的第三方机构已经有6家, 而且该市住建委的网站上已公布了这些机构人员名单, 并成立了专家纪律委员会监督第三方机构专家的行为。一旦出现问题, 其终身不得从事这个职业。

据了解, 业主和物业企业找第三方机构是自愿的。如果业主信任聘请成熟的物业公司, 能够自己根据《标准》与物业企业制定服务合同, 也可以不找第三方机构评估, 不是强迫业主必须找。

【链接】物业公司部分服务内容

◎客户服务中心工作时间, 工作日不少于12小时、节假日不少于8小时, 其他时间设置值班人员。

◎每年第一季度公示上一年度物业服务合同履行情况、收支情况、本年度收支预算;每年第三季度公示上半年物业服务合同履行情况、收支情况。

◎水、电急修15分钟内, 其他报修30分钟内到达现场;由专项服务企业负责的设施设备应在30分钟内告知。

◎业主或使用人提出的意见、建议、投诉在一个工作日内回复。

◎每年至少公开征集一次物业服务意见, 问卷率85%以上, 公示整改情况。

◎每年至少组织3次社区文化活动。

◎重要节日进行美化装饰。

◎有条件的提供室内清洁、洗衣、做饭、洗车、财物保管、票务代理等特约服务。

物业费包括什么,物业费收取标准篇3

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物业费包括什么,物业费收取标准

无论是租房还是买房，一般都会面临物业费这一笔费用。物业费包括什么呢?既然它与我们的生活息息相关，了解一下物业费的收取标准也是很必要的，让我们的花钱的时候心里有一个低。了解了物业费包括什么，很多时候，你就可以知道自己的权益有哪些。

一、物业费包括什么

大家都知道物业费就是我们对居住小区内的设备、绿化、治安等等的维护所需要交纳的费用。那么物业费具体包括什么呢?

1、居住小区区域内的清洁卫生费用，这样大家都可以在一个卫生的环境中居住

2、居住小区区域内的绿化养护费用，公共的地方绿化做好了，居住的每个人都可以享受绿化的美。

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3、居住小区区域内的秩序维护费用(三联阅读

 四川省高级人民法院 http://s.yingle.com/ss/888637.html

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 关于海南美虹集团公司申请对仲裁裁决不予执行案的复函 http://s.yingle.com/ss/888636.html

 法院的诉讼费不交会怎样

http://s.yingle.com/ss/888635.html

 提出管辖权异议的期限

http://s.yingle.com/ss/888634.html

 执行异议之诉的起诉状

http://s.yingle.com/ss/888633.html

 关于“骨龄鉴定”能否作为确定刑事责任年龄证据使用的批复 http://s.yingle.com/ss/888632.html

 适用特别程序审理的案件包括什么 http://s.yingle.com/ss/888631.html

    什么是小额诉讼程序 http://s.yingle.com/ss/888630.html 关于审理组织 http://s.yingle.com/ss/888629.html 离婚案件可以反诉吗 http://s.yingle.com/ss/888628.html 拒不执行判决裁定罪追责标准(2018http://s.yingle.com/ss/888627.html

年) 第三人撤销之诉可以上诉吗

http://s.yingle.com/ss/888626.html

 关于军人违反职责罪案件立案标准的规定(试行)http://s.yingle.com/ss/888625.html

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 小额诉讼程序的概念和特征有哪些 http://s.yingle.com/ss/888624.html

 再审中可以增加诉讼请求吗

http://s.yingle.com/ss/888623.html

 申请强制执行有哪些注意事项

http://s.yingle.com/ss/888622.html

 第三人撤销之诉的注意事项

http://s.yingle.com/ss/888621.html

 受监护人委托照管未成年人的人需要承担赔偿责任吗 http://s.yingle.com/ss/888620.html

 关于公安机关在办理刑事案件中可否查封冻结不动产或投资权益问题的批复 http://s.yingle.com/ss/888619.html

 再审后能否再申请再审

http://s.yingle.com/ss/888618.html

  欠条怎么去法院起诉 http://s.yingle.com/ss/888617.html 行政处罚案件申请法院执行时可以和解吗 http://s.yingle.com/ss/888616.html

  关于办理伪造 http://s.yingle.com/ss/888615.html 关于严禁将刑讯逼供获取的犯罪嫌疑人供述作为定案依据的通知 http://s.yingle.com/ss/888614.html

 执行异议复议结果不服要如如何

http://s.yingle.com/ss/888613.html

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 督促程序中较复杂的案件可以用合议制吗 http://s.yingle.com/ss/888612.html

 用假房产证向私人借款构成犯罪吗 http://s.yingle.com/ss/888611.html

  公安部 http://s.yingle.com/ss/888610.html 被失信执行人

能分期付

款买车吗

http://s.yingle.com/ss/888609.html

  女方起诉离婚代理词 http://s.yingle.com/ss/888608.html 刑事简

易

程

序

组

成合议

庭

吗

http://s.yingle.com/ss/888607.html

 案外人执行异议之诉当事人有哪些 http://s.yingle.com/ss/888606.html

 火灾涉及刑事案件在公安局调查取证到起诉大概需要多久 http://s.yingle.com/ss/888605.html

 劳动争议仲裁地域管辖

http://s.yingle.com/ss/888604.html

 农村户口迁出后还拥有对原来土地的所有权吗 http://s.yingle.com/ss/888603.html

 汽车鉴定费用大概多少

http://s.yingle.com/ss/888602.html

 被执行人异地如何拘留

http://s.yingle.com/ss/888601.html

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  起诉要账能要回来吗 http://s.yingle.com/ss/888600.html 刑事控告附民事抗诉申请书（2018http://s.yingle.com/ss/888599.html

北京市小区物业费收取标准篇4

北京市物价局、市房屋土地管理局京价（房）字[1997]第196号文1997年7月1日起执行第一条根据《国家计委、建设部关于印发<城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法>的通知》（计价费[1996]266号）和《北京市居住小区物业管理办法》（北京市人民政府令1995年第21号），特制定本暂行办法。

第二条本暂行办法适用于北京市行政区域内经工商行政管理机关登记注册、市房屋土地管理局资质审查合格的物业管理单位对普通居住小区提供社会化、专业化服务的收费管理。

物业管理服务收费是指物业管理单位在接受物业产权人、使用人委托，对其居住小区内的房屋建筑及其设备、公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等项目开展的日常维护、修缮、整治服务及提供其它与居民生活相关的服务所收取的费用。

第三条市、区县物价局是本市居住小区物业管理服务收费的主管机关，负责本行政区域内的居住小区物业管理服务收费的管理和监督。第四条北京市普通居住小区物业管理服务收费标准由市物价局会同市房屋土地管理局制定；并将根据物业管理费用的变化适时进行调整。各物业管理单位应按规定的标准执行。

凡属为物业产权人、使用人个别需要提供的特约服务收费项目，其收费标准，由物业管理单位与小区物业管理委员会或产权人代表、使用人代表协商，报市物价局和所在地物价部门备案。第五条《北京市普通居住小区物业管理服务收费标准》中的“产权人”指小区内拥有房屋产权的单位和个人。按房改规定出售公有住宅楼房的单位和购买安居楼房的职工所在单位，应按有关规定负担产权人交费项目。物业管理单位受委托收取房屋租金的，应将所收房屋租金抵减物业管理服务收费标准中产权人交纳的费用，不得重复收费。普通住宅（甲类、乙类和一般住宅）与高档住宅的界定，按首都规划建设委员会办公室的有关规定执行。

第六条一栋楼属多家产权的，产权人应每年交付中修费；属一家产权的，产权人可每年交付中修费，也可在发生时按修缮定额结算。产权人委托物业管理单位大修项目的，物业管理单位应每年收取大修费，大修费中更新改造费和一般大修费各占50%；产权人未委托而发生大修项目时可按修缮定额结算。物业管理单位要加强大、中修费用的管理，应按每栋楼单独设立帐户，专款专用，不得挪用。

第七条被评为部、市级优秀管理居住小区的，在有效期限内（两年）其物业管理服务收费可在规定标准的基础上上浮10-25%，可调整的项目为：（1）保洁费；2）保安费；（3）小修费；（4）公共设施维修费；（5）管理费。

第八条居住小区内配套用房，属公益性的（如学校、医院等），产权人、使用人按本办法的规定标准交费。属经营性的，视其需要提供的劳务及使用公共设施的程度，参照本办法规定的标准协商议定。第九条物业管理服务收费实行明码标价，收费项目和标准及收费办法应在经营场所或收费地点公布。

物业管理单位应当接受小区管理委员会或物业产权人、使用人的监督，并将各项费用的年收支情况同时报市物价局和所在地物价局备案。

第十条实行物业管理的住宅小区物业产权人、使用人应按物价部门规定的收费项目和收费标准向物业管理单位交纳物业管理服务费，不按规定交纳物业管理服务费的，物业管理单位有权按照所签服务合同要求追偿。

第十一条物业管理单位已接受委托对居住小区实施物业管理并相应收取费用的，其它部门和单位不得再行重复征收性质和内容相同的费用和项目。

对于物价部门已规定统一价格（收费标准）的项目，物业管理单位应按统一价格（收费标准）执行或代收。劳动部门收取的电梯检验费按市物价局京价（涉）字[1989]第170号文件规定执行，由产权人交纳。环卫部门收取的生活垃圾清运费按市物价局京价（房）字[1997]第186号文件规定，每户每年21元由产权人交纳。

第十二条本办法规定的收费标准中不含营业税。凡按国家有关规定需交纳营业税的，物业管理单位可在本办法规定的收费标准基础上加应纳税金向产权人收取。

第十三条物业管理单位与物业产权人、使用人之间发生的收费纠纷，可由物价部门进行调处，也可通过仲裁或诉讼程序解决。

对实行备案的收费项目，物价部门有权对项目设置不合理、标准过高的收费作出停止收费、降低标准的决定。凡有下列行为之一者，由政府价格监督检查机关依照国家有关规定予以处罚：

（一）越权定价、擅自提高收费标准的；

（二）擅自设立收费项目、乱收费用的；

（三）不按规定实行明码标价的；

（四）提供服务质价不符的；

（五）只收费不服务或多收费少服务的；

（六）其它不执行本规定的行为。

第十四条本办法发布之前的有关规定凡与本办法相抵触的，以本办法为准。

第十五条本办法由市物价局负责解释。

普通住小区物业二级服务标准篇5

（一）基本要求

1、物业管理企业持有效资质证书。

2、服务与被服务双方签订规范的物业合同，双方权利义务关系明确。

3、承接项目时，对住宅小区共用部位、共用设施设备进行认真查验，验收手续齐全

4、管理人员、专业操作人员按照国家有关规定取得物业管理职业资格证书或者岗位证书

5、有完善的物业管理制度、管理方案、财务管理、档案管理等制度健全

6、每万平方米配备管理人员0.5人,管理服务人员统一着装、佩戴标志，行为规范，服务主动、热情。

7、设有服务接待中心，公示24小时服务电话。急修半小时内、其它报修按双方约定时间到达现场，有完整的报修、维修和回访记录，每年有效投诉处理率100%。

8、根据业主需求，提供物业服务合同之外的特约服务和代办服务，公示服务项目与收费价目。

9、按有关规定和合同约定公布物业服务费用或者物业服务资金的收支情况。

10、按合同约定规范使用物业专项维修资金。

11、每半年至少1次征询业主物业服务的意见，满意率80%。

12、按价格部门要求，对收费项目、标准制作公示牌。

（二）房屋管理

1、对房屋共用部位进行日常管理和维修养护，检修记录和保养记录齐全。

2、根据房屋实际使用年限，定期检查房屋共用部位的使用状况，需要维修，属于小修范围的，及时组织修复；属于大修范围的，及时编制维修计划和专项维修资金使用计划，向业主委员会提出报告与建议，根据业主大会的决定，经市房产行政主管部门批准后，组织维修。

3、每日巡查1次小区房单元门、楼梯通道以及其他共用部位的门窗、玻璃等，做好巡查记录，并及时维修养护。

4、房屋外观完好，无乱贴、乱画现象。

5、按照住宅装饰装修管理有关规定和业主公约（业主临时公约）要求，建立完善的住宅装饰装修管理制度。装修前，依规定审核业主（使用人）的装修方案，告知装修人有关装饰装修的禁止行为和注意事项。每日巡查1次装修施工现场，发现影响房屋外观、危及房屋结构安全及拆改共用管线等损害公共利益现象的，及时劝阻并报告业主委员会和有关主管部门。

6、对违反规划私搭乱建和擅自改变房屋用途的行为及时劝阻，并报告业主委员会和有关部门。

7、小区主出入口设有小区平面示意图，主要路口设有路标，各组团、栋及单元（门）、户和公共配套设施、场地有明显标志。

（三）共用设施设备维修养护

1、对共用设施设备进行日常管理和维修养护（依法应由专业部门负责的除外）。

2、建立共用设施设备档案（设备台帐），设施设备的运行、检查、维修，保养等记录齐全

3、设施设备标志齐全、规范，责任人明确；操作维护人员严格执行设施设备操作规程及保养

规范；设施设备运行正常。

4、对共用设施设备定期组织巡查，做好巡查记录，需要维修，属于小修范围的，及时组织修复；属于大修范围或者需要更新改造的，及时编制维修、更新改造计划和专项维修资金使用计划，向为业主委员会提出报告与建议，根据业主大会的决定，经市房产行政主管部门批准后，组织维修或者更新改造。

5、消防设施设备完好，可随时启用；消防通道畅通。

6、设备房保持整洁、通风，无跑、冒、滴、漏和鼠害现象。

7、小区道路平整，主要道路及停车场院交通标志齐全、规范。

8、路灯、楼道灯完好率不低于95%。

9、容易危及人身安全的设施设备有明显警示标志和防范措施；对可能发生的各种突发设备故障有应急方案。

（四）协助维护公共秩序

1、每万平方米配保安人员1.6人，小区主出入口12小时站岗值勤，24小时值勤。

2、对重点区域、重点部位每小时至少巡查1次；配有安全监控设施的，实施24小时监控。

3、对进出小区的车辆实施证、卡管理，车辆有序通行、停放。

4、对进行小区的装修、家政等劳务人员实行临时出入证管理。

5、对火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案，事发时及时报告业主委员会和有关部门，并协助采取相应措施。

（五）保洁服务

1、每万平方米配保洁人员1.6人，高层按层、多层按幢设置垃圾桶，每日清运2次。垃圾袋装化，保持垃圾桶清洁、无异味。

2、合理设置果壳箱或者垃圾桶，每日清运2次。

3、小区道路、广场、停车场、绿地等每日清扫1次，并设专人进行日常保洁；楼道每日清扫1次；楼梯扶手每日擦洗1次；共用部位玻璃每周清洁1次；路灯、楼道灯每月清洁1次。及时清除道路积水、积雪。

4、共用雨、污水管道每年疏通1次；雨、污水井每月检查1次，视检查情况及时清掏；化粪池每月检查1次，每半年清掏1次，发现异常及时清掏。

5、二次供水水箱按规定清洗，定时巡查，水质符合卫生要求。

6、根据当地实际情况定期进行消毒和灭虫除害

（六）绿化养护管理

1、绿化率50—40%（含40 %）。

2、有专业人员实施绿化养护管理。

3、草坪生长良好，及时修剪和补栽补种，无杂草、杂物。

4、花卉、绿篱、树木应根据其品种和生长情况，及时修剪整形，保持观赏效果。

5、定期组织浇灌、施肥和松土，做好防涝、防冻。

佛山市住宅小区物业管理检查标准篇6

为提升我市物业管理水平，加强企业的管理，根据各区的要求，对照《物业管理条例》、《物业管理企业资质管理办法》、《物业服务标准》、《全国物业管理示范住宅小区标准》等文件，结合我市的实际，制定《佛山市住宅小区物业管理检查标准（试行）》。

标准适用要求：本标准作为物业管理检查的依据，请各区在物业服务企业换证、升级以及日常检查中执行；各区建设局每年对区内所有物业管理小区进行不少于一次检查，并将检查情况归档；业主委员会可参照本标准对物业服务企业进行检查。

本标准试行一年，若在执行过程中发现问题，请及时向市建设局市场科反映。

二○○九年九月一日

物业费收取案例篇7

王先生居住的房屋面积有119.28平方米，从2003年9月1日至2007年8月30日，他拖欠物业管理费2862元。

审理天心区法院一审认为，该物管公司为王先生进行物业管理，在其居住小区内配备保安，提供了卫生管理、绿化养护、花园楼宇及其配套设施的日常管理、维修保养等各种服务，并为其代收代交水费，王先生也向该物业管理公司缴纳物业管理费，双方已形成事实上的物业管理关系，故王先生应交纳物业服务费用。

至于物管公司要求王先生支付拖欠物业管理费的滞纳金，起算时间应从2007年8月30日物管公司正式通知王先生撤离小区后计算。法院作出一审判决：王先生在判决发生法律效力后10日内支付物管公司拖欠的物业管理费2862元及滞纳金（滞纳金的起算时间从2007年9月1日起至实际给付之日，按每日万分之二点一的标准计算）。

王先生不服一审判决向长沙市中院上诉。“王先生称物管公司提供的物业服务质量与收费标准不符，应通过协商等其他途径解决，不能以此作为交纳物业管理费的抗辩理由。”长沙中院经审理认为，原审法院判决从2007年9月1日起计算滞纳金符合法律规定，长沙中院驳回了王先生的上诉，维持原判。

说法在本市的不少小区，对家中被盗得不到赔偿、小区乱停车没人管、收费高服务质量差等种种物管问题，拒交管理费已成为业主维权的首选武器。但是，业主一旦以“拒交物业管理费”来表达不满，物管公司只要告上法院，业主大多败诉。

“业主拒交管理费来对抗物管的做法胜率很小。”湖南万和联合律师事务所律师李志员表示，“物管收费”和“物管质量”是两个不同的法律关系，业主以对管理服务不满意为由拒缴物业管理费，实际上是混淆了业主和小区物业管理公司之间的权利义务,也就是说，物管收费是双方约定的合同关系，只要物管提供了服务，业主就有义务按合同交费,如果业主认为物管混乱，业主有权更换物管，但不能以不缴费来对抗。

案例2：张先生觉得自己住的小区管理不规范，就连续17个月不交物业费。在多次催要未果的情况下，物业公司将张先生告上了法庭。今年7月，和平区人民法院作出了判决：张先生需给付物业管理费2075元。

张先生住在和平区的南湖新园小区，从2003年8月起，他就没交物业费。物业公司几次催促其交费，但张先生都有自己的理由：“这费用我不能交。你看咱这小区管理多乱啊！好几家的自行车被偷了；电梯也不作定期检查，存在安全隐患；更让人不能容忍的是，居民楼下的歌厅、浴池和药房的噪音太大，业主的权益受到了侵害。”

而物业公司觉得张先生是强词夺理，并通知张先生拖欠的物业费必须交。但从2003年8月到2004年12月长达17个月的时间里，张先生坚持自己的看法，一直没交物业费。物业公司无奈将张先生告上了法庭，要求交纳拖欠的物业费管理费共计2075元。

法院开庭审理此案时认为：原告物业公司与张先生所在小区的业主委员会签订的物业管理委托合同有效。被告张先生作为小区的业主，应受合同的约束。关于被告提出的，小区未规范管理发生住户被盗、车辆丢失等问题，因证据不足，法院不予支持；歌厅、洗浴和药房的噪音、废气及扰民问题，属有关行政管理部门监管范围，且上述问题是否给张先生造成了事实上的侵害，以及该侵害行为是否属于物业公司的过错，张先生的证据不足，故法院也不予支持。被告在接受原告提供的物业服务后，未履行支付物业管理服务费的义务，属违约行为。

物业官司多为业主输的多，就其原因，主要是业主举证难和物业管理条例不健全。

案例3：薛先生在市区买了一套住房，是小高层，购房至今一年多没有入住，物业通知物业管理费应该同长期居住的居民一样全额缴纳，请问：物业的做法合理吗？市物业管理办公室物业的做法是合理的。根据《物业管理收费管理办法》的有关规定：物业服务收费，是指物业管理企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主所收取的费用。物业管理的对象是“物业”，即业主的房产及配套设施、场地，而房产身处物业管理范围，受益于物业管理，并不以业主是否入住、是否在家而启动和终止。因此，已实施物业管理的住宅小区，自房屋交付使用起业主就应缴纳物业服务费用。

在一些住宅小区中，业主因拖欠物业公司的物业费而常常被物业公司告上法庭，欠费的业主几乎100%败诉。业主拖欠物业管理费的原因比较复杂，例如开发商遗留下来的一些房屋质量问题，业主和物业管理公司之间产生矛盾，物业公司服务不到位，甚至没有和业主签订书面合同，物业公司服务质量“缩水”等等。近日，北京昌平法院回龙观法庭根据多年的办案经验，在调查研究的基础上提出了对物业纠纷案应该在立案前实行“五审查”的要求，不能通过“五审查”的诉讼请求都将不予以立案。这“五审查”对切实维护各方当事人的合法权益，更加有效地化解社会矛盾，构建社会主义和谐社会具有重要意义，它的实施可以说是走出了一条新路，并给了我们许多有益的启示。

第一，业主没有与物业公司签订合同不能成为拒交物业费的理由，重要的在于业主是否接受了物业管理公司所提供的服务。按照我国《合同法》第36条规定：法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要合同义务，对方接受的，合同成立。在司法实践中，如果业主已实际接受了物业服务，物业公司就有权收取物业费。双方当事人没有约定物业服务收费标准的，法院可参照政府规定标准或同类物业服务项目收费标准确定应交纳的物业服务费用。

第二，物业公司服务的缩水也不能成为拒交物业费的理由。如果物业公司的服务不能达到双方合同约定的相关标准，业主可依照合同要求物业公司承担违约责任，业主还可以要求减免物业费的数额，而不能以拒交了之。另外，只有加强竞争才能有更好的物业管理水平。我们现在为什么能够花更少的钱买到很好的电视机？是强化竞争的结果。强化竞争，一方面政府要推行招投标管理；另一方面，通过行业协会的管理，加强自律，把一些不符合行业标准或者服务水平差的物业公司从这个行业中排除出去。

第三，物业公司利用小区公共部位和设施设备牟取私利也不是拒交物业费的理由。中国社会调查所的调查数据显示，物业管理公司侵占业主权益的情况普遍存在。以北京为例，其中90%%的小区都存在着物业管理公司利用小区共用部位和设施设备牟取私利的情况。在这种情况下，业主们应该拿起法律作为武器，来维护自己的合法权力，而不能以拒交物业费来与物业公司抗争。

第四，开发商遗留下来的房屋质量问题也不能成为拒交物业费的理由。虽然遗留问题和物业公司本身的专业水平也有关，但如果物业公司可以对现状房屋的状态做描述，作为房屋买卖的附件体现在房屋买卖合同中。出现问题，可以拿出这个合同。而这取决于物业管理公司自身的专业水平，看它是不是能够规避风险。遗留问题的解决实际很简单，如物业管理公司在最后接管的时候，完全有权利要求施工单位、监理单位、开发企业、设计单位四家一块儿对遗留的问题做四方的确认，四方确认以后，很多遗留问题最后就有主儿了。

第五，业主们要依法维权，不能以不交费来抗拒物业公司的侵权或工作过失。按照我国《物业管理条例》第67条规定：违反物业服务合同约定，业主逾期不缴纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业管理企业可以向人民法院起诉。现在有些住宅小区还没有成立业主委员会，这样的小区应尽快召开业主大会成立业委会，已经成立业委会的小区可依据业主大会的授权解聘违规违法的物业公司，选聘新的守法的物业公司。

案例4：我们家房屋窗户有一侧漏水，而且对讲电话也不好使，向物业部门反应多次毫无结果，为此我们家拒绝交纳物业费。后来物业部门来通知说要起诉我们家，而我们家的态度是只要解决问题马上交钱。请问如果真的打官司对我们有利吗？因开发遗留问题可以拒交物业费吗？

不可以。如果物业公司真的因为物业管理费打官司，对你们家不会很有利，而且目前为止这种官司都是输。开发遗留问题是建设单位与业主之间的法律问题，而物业管理费用是物业服务企业与业主之间的法律问题，两者不能混淆。业主拒绝交纳物业费属于违反物业服务合同的行为，要承担违约责任，对开发遗留问题物业会为业主与建设单位通过协商来解决。

案例5：一年之内不装修不住人，物业费是不是应该不交或者少交？回答：《中华人民共和国物业管理条例》第七条规定：(一)遵守业主公约、业主大会议事规则；

(二)遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；

(三)执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；

(四)按照国家有关规定交纳专项维修资金；

(五)按时交纳物业服务费用；

(六)法律、法规规定的其他义务。

上述所规定的业主义务，自业主购买房屋，领取房屋钥匙起，就有了交纳物业费的义务。如不按期交纳物业费，物业公司的各项工作就难以进行。虽然因某种原因暂时不住该房屋，但是业主也享受了物业公司提供的对公共区域的保洁、对小区各种管线的养护以及对小区内的保安巡逻。因此房子是否居住不应该作为该不该交纳物业费的标准。

案例6：我去年买个房子，是2007年12月1日交的物业费，可我今年要到外地，最少要一年半才能回来，我想问问2008年12月1日到2009年12月1日的物业费可以不交么？有规定必须要交么？

回答：必须要交的，因为物业并不是对单一业主提供服务的，交费是法律规定的义务，享受服务是你的权力，你可以放弃自己的权力但是你必须负担起你的义务。

北京市小区物业费收取标准篇8

为了更好的规范物业小区内部管理，公开、透明物业管理企业运作机制，加强小区业主对物业企业的监管力度，针对各类物业管理住宅小区，实行标准化建设具体要求如下：

一、标准化信息实施的范围

凡是在某范围内的物业管理区域内已建立业委会或自然小区委托相关物业管理的小区。

二、标准化信息公示内容要求凡实施的小区必须公示以下内容：

1、物业公司的相关信息

2、小区简介及小区平面布置图

3、项目负责人的相关信息

4、物业公司服务承诺书

5、物业服务企业要根据物业服务合同，将服务内容、服务标准如实上墙公示

6、物业费收费备案书

7、便民服务电话

8、街道、社区物业管理人员电话

三、标准化建设的操作要求

1、公示内容要在小区主要进出口显著位置予以公示

2、公示内容制作上墙前需报街道物管中心予以审核、备案

3、公示内容要真实可靠，如实反映小区实际信息情况

4、公示栏请各物业服务企业加强日常维护，如有剥落、损毁或信息内容变化，请及时更换、更改

5、公示内容除平面布置图外全部统一采用蓝底白字进行公示，尺寸按照公示位置合理安排

北京市住宅物业服务一级标准篇9

4.1 基本要求

4.1.1 客户服务场所设置客户服务场所，配置基本办公设备。公示物业服务企业资质证书或复印件、项目负责人照片，物业服务事项、服务标准、收费项目、收费标准等相关信息。提供特约服务的，公示特约服务项目及服务标准、收费标准。客户服务场所工作时间，工作日不少于 8 小时，其他时间设置值班人员。设置并公示24 小时服务电话。

4.1.2 人员从业人员按照相关规定取得职业资格证书。从业人员佩戴标志。配备物业服务项目负责人，房屋建筑安全管理员。项目负责人具有 2 年以上物业服务企业或相关企业管理工作经历，为本市项目负责人信用信息档案登记在册人员。

4.1.3 制度建立共用部位及共用设施设备维修养护、消防安全防范、绿化养护、环境卫生、公共秩序维护等管理制度。建立突发公共事件应急预案。建立物业服务工作记录。

4.1.4 档案建立物业管理档案。2 配备档案管理人员。

4.1.5 标志

设置安全警示、作业施工警示、温馨提示等物业服务标志。

4.1.6 客户服务每年第一季度公示上一物业服务合同履行情况、收支情况、本收支预算。涉及业主或使用人正常生活的重要物业服务事项，应在主要出入口、各楼单元门内张贴通知，履行告知义务。对违反治安、规划、环保等方面法律、法规规定的行为，应劝阻并报告相关行政主管部门。水、电急修20 分钟内、其它报修按双方约定时间到达现场；由专项服务企业负责的设备设施应在 30 分钟内告知。业主或使用人提出的意见、建议、投诉在 3 个工作日内回复。每年公开征集1 次物业服务意见，公示整改情况。配合相关部门进行公益性宣传。按规定投保物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险。

4.1.7 专项服务委托管理签订专项服务委托合同，明确各方权利义务。专项服务企业应符合相关行政主管部门的资质要求；操作人员应持有相应的职业资格证书。专项服务企业人员佩戴标志。4 对专项服务进行监督及评价。

4.2 共用部位及共用设施设备运行、维修养护

4.2.1 综合管理建立房屋及共用设施设备的基础档案。运行、检查、维修养护记录应每月归档。组织实施房屋使用安全情况评估检查。共用部位检查中发现的问题，应按照责任范围编制修缮计划，并按计划组织修缮；共用设施设备运行中出现的故障及检查中发现的问题，应即时组织修复。每年第四季度制定下一维修养护计划。特种设备按照有关规定运行、维修养护和定期检测。雷电、强降水、大风、沙尘暴等极端天气前后进行检查并落实防范措施。设备机房

1）

每月清洁1 次，室内无杂物。

2）

设置挡鼠板、鼠药盒或粘鼠板。

3）

在明显易取位置配备消防器材，确保完好有效。

4）

设施设备标志、标牌齐全。

5）

张贴或悬挂相关制度、证书。

4.2.2 共用部位房屋结构

每半年检查1 次梁、板、柱等结构构件，外观出现变形、开裂等现象时，应申请房屋安全鉴定，同时采取必要的防护措施。按照鉴定结果组织修缮。建筑部件

1）

每季度检查1 次外墙贴饰面或抹灰、屋檐、阳台、雨罩、空调室外机支撑构件等。

2）

每季度巡查1 次共用部位的门、窗、玻璃等。

3）

每年检查1 次共用部位的室内地面、墙面、天棚；室外屋面、散水等。

4）

每年上汛前和强降雨后检查屋面防水和雨落管等。

附属构筑物

1）

每季度巡查1 次道路、场地、阶梯及扶手、侧石、管井、沟渠等。

2）

每半年检查1 次雨、污水管井等。

3）

每季度巡查1 次大门、围墙、围栏等。

4）

每季度巡查 1 次休闲椅、凉亭、雕塑、景观小品等。

5）

每年检测1 次防雷装置。

4.2.3 空调系统运行前对冷水机组、循环水泵、冷却塔、风机、风机盘管、水处理等设施设备进行系统性检查。运行期间每日巡视 1 次空调系统，保证室内温度符合相关规定。每年清洗消毒 1 次新风机、空气处理机滤网、表冷器、箱体、风机盘管滤网等。

4.2.4 二次供水设施按照卫生防疫部门的要求使用消毒设备，水箱按规定清洗消毒、水质化验，水质符合国家生活饮用水卫生标准。每日巡视1次水箱间、水泵房，检查设备运行状况。

每半年切换1 次备用水泵。每年检查 1 次水泵润滑情况，补充或更换润滑剂；每年养护1 次水泵。每年对供水管道、阀门等进行除锈、刷漆，每年入冬前对暴露管道进行防冻处理。6 水箱、蓄水池盖板应保持完好并加锁，钥匙由专人保管；溢流管口、透气口应安装金属防护网并保持完好。

4.2.5 排水系统排水设施

每年上汛前对雨、污水井、屋面雨水口等设施进行检查，组织清理、疏通。污水泵

汛期每日巡视1 次，平时每月巡视1次，检查设备运行状态；每月进行1 次手动启动测试；每年养护1 次。化粪池

每半年检查1次化粪池；组织安排清掏。

4.2.6 照明和电气设备楼内照明

每周巡视1 次，一般故障1 日内修复；复杂故障1 周内修复。楼外照明

每2 周巡视1 次，一般故障3 日内修复；复杂故障2 周内修复。应急照明

每日巡视1 次，发现故障，即时修复。低压柜

每周巡视2 次设备运行状况；每年养护1 次，养护内容包括紧固、检测、清扫。5 低压配电箱和线路

每季度巡视1次设备运行状况；每年养护1 次，养护内容包括紧固、检测、清扫。控制柜

每季度巡视1次设备运行状况；每年养护1 次，养护内容包括紧固、检测、调试、清扫。发电机

每季度试运行1 次，保证运行正常。配电室、楼层配电间

防小动物措施完备；穿墙线槽周边封堵严密；锁具完好。

4.2.7 安全防范系统报警控制管理主机

每日巡查1 次，检查设备运行状态；每月表面清洁1 次；每年内部除尘1 次。对讲门口机

每季度检查1 次按键、显示屏等；每季度表面清洁1 次；每年内部除尘1 次。网络控制箱

每年检查1 次外观、接线；每年表面清洁1 次；每年内部除尘1 次。红外对射探测器

每年检查1 次接线、探测范围、防水状况等；每半年表面清洁1 次；每年内部除尘1次。图像采集设备

每周检查1 次监视画面、录像功能；每月表面清洁1 次；每年内部除尘1 次。6 摄像机

每季度检查1 次聚焦、红外夜视、接线、防水状况等，进行相应的调校；每季度镜头表面清洁1 次；每年防护罩内部除尘1 次。

解码器

每年检查1 次防雨罩、接线等，进行相应的调试；每年表面清洁1 次；每年内部除尘1 次。

云台

每年检查1 次运转、接线，进行清晰度调校；每年表面清洁1次；每年转动部位上润滑油1 次。巡更点

每半年检查1 次外观，发现故障隐患，即时排除；每半年表面清洁1 次；每日存储巡更记录。读卡器

每季度检查1 次外观；每季度表面清洁1 次，查看防水状况。电磁锁门锁

每季度检查1 次吸力、外观、接线。出门按钮

每季度检查1次开锁功能、接线。

4.2.8 电梯电梯在投入使用前或者投入使用后 30日内，应向相关行政主管部门办理使用登记。登记标志应置于或附着于电梯的显著位置。在电梯安全检验合格有效期届满前 1 个月，应向电梯检验检测机构提出定期检验申请。3 日常维护保养和定期检查中发现的问题应及时排除；电梯的安全附件、安全保护装置、测量调控装置及有关附属仪器仪表应每年进行校验、检修。应与有资质的电梯制造、安装、改造、维修单位签订电梯维保合同，约定维护保养的内容、要求、频次、期限以及双方的权利、义务与责任。

对专项服务企业的维修保养工作进行监督，对专项服务企业定期检修计划的落实情况进行监督。

配备电梯安全管理人员。定期对电梯安全管理人员进行特种设备安全培训，保证其具备必要的安全知识。

制定电梯应急救援预案并定期演练。发生电梯困人或其它重大事件时，应立即启动事故应急预案，组织救援，并及时向相关行政主管部门报告。物业服务人员应在 15 分钟内到达现场，专业维修人员应在30 分钟内到达现场。

4.2.9 水景启用前进行防渗漏和防漏电检查，防止渗漏，保证用电安全。使用期间每周巡查1 次喷水池、水泵及其附属设施，每季度检查1 次防漏电设施。设置必要的安全警示标志。水质符合卫生要求。

4.3 消防安全防范

4.3.1 综合管理建立、落实消防安全责任制，明确各级岗位的消防安全职责。成立义务消防队，配备必要的消防器材，相关人员掌握消防基本知识和技能；每年组织1 次有员工、业主或使用人参加的消防演练。设置消防安全宣传专栏，组织开展经常性的消防安全宣传教育；每年对员工进行1 次消防安全培训。每日防火巡查 1 次，每月防火检查 1 次，按照规定每年检测1 次建筑消防设施；保障疏散通道、安全出口、消防车通道和消防设施、器材符合消防安全要求。发现消防安全违法行为和火灾隐患，立即纠正、排除；无法立即纠正、排除的，应向公安机关消防机构报告。6 消防控制室设专人24 小时值班，每班2 人，及时处理各类报警、故障信息。发生火情立即报警，组织扑救初起火灾，疏散遇险人员，协助配合公安机关消防机构工作。

4.3.2 消防设施设备维修养护火灾自动报警系统

1）

火灾报警控制器、联动控制设备

每日巡查 1 次设备运行情况，保证 24 小时连续正常运行；每月检查测试1 次报警控制器、联动控制设备的报警、联动控制、显示、打印等功能；每年机柜内部除尘1 次。

2）

火灾报警探测器、手动报警按钮、警报装置

每月抽查测试1 次火灾报警探测器、手动报警按钮、警报装置的报警、警报功能；探测器投入运行 2 年后，每隔 3年由专业清洗单位清洗1 次。

3）

备用电源

每月检测切换1 次主、备电源；每季度备用电源、蓄电池充放电试验1 次。消防广播系统

每月检查测试1次消防专用电话、重要场所的对讲电话、对讲电话主机、播音设备、扩音器、扬声器的联动、强制切换功能，并测试音量；每年机柜内部除尘1 次；每2 年机柜内的设备内部除尘1次。防排烟系统

每月检查测试1 次防排烟风机、排烟阀的联动功能，核对风速；每年养护1 次防排烟风机、电源控制柜、风口、排烟阀等。防火分隔设施

每月抽查测试1 次防火门的启闭功能、防火卷帘的手动和自动控制功能、电动防火阀的联动关闭功能；每年在防火卷帘门的电机转动、齿轮链条传动部位补充1 次润滑油，电控箱内部除尘1 次；每年检查维护1 次防火门附件，在门的转动部位补充1 次润滑油。水灭火系统

消防泵、喷淋泵每月盘车1 次，每半年检查1 次润滑情况；每年养护1 次室内、外消火栓。应急照明、疏散指示标志

每月测试切断正常供电1次，测量1次照度和供电时间。

消防电梯

每月检查测试1 次按钮迫降和联动控制功能，轿箱内消防电话。灭火器

每日巡查 1 次灭火器数量、位置情况，每月检查核对 1次灭火器选型、压力和有效期，保证处于完好状态。

4.4 绿化养护

4.4.1 基本要求乔木

植株保存率高于 85%，年成活率高于85%。灌木

植株保存率高于 85%，年成活率高于85%。绿篱和色块

植株保存率高于 85%，年成活率高于85%。地被和花坛植物

花坛植物死亡率低于15%。5 草坪

保证基本成活。

4.4.2 绿化养护内容灌溉

根据天气、土壤和植物生长状况合理灌溉，不出现严重旱涝现象。一般植物在萌芽前、春季干旱期间、入冬前浇水1次。施肥

根据植物生长情况施肥，一般乔木每 3 年至 4 年施肥 1次；灌木每1年至2年施肥1 次；地被和草坪植物每年开春后施肥1 次；花坛植物根据生长情况进行追肥；生长不良的植物适当增加施肥频次。病虫害防治

植物生长季每月检查1 次病虫害发生情况并进行防治，不出现严重病虫害现象。整形修剪

一般乔木每3年修剪1 次；灌木每2年修剪1 次；绿篱和色块每年生长季节或萌芽前、入冬后修剪1 次；冷季型草坪生长季节每月修剪1 次，全年至少修剪5次。除草

每年全面除草1 次，重点绿地增加除草次数，出现杂草的绿地面积不超过总绿地面积的30%。垃圾处理

绿化作业产生的垃圾和绿地内的垃圾杂物每周处理 1次。

4.4.3 工作检查和记录

生长季节每月检查1 次植物生长情况。

4.5 环境卫生

4.5.1 生活垃圾的收集、清运按有关规定和标准实行垃圾分类。配置密闭式垃圾收集容器，有分类标志。每月至少清洗 1 次垃圾收集容器。蝇、蚊孳生季节每5 日喷洒1 次杀虫药。每日清运 1 次生活垃圾到指定的垃圾消纳场所，不得乱堆乱倒。

4.5.2 物业共用部分清洁楼内

1）

大堂、一层候梯厅

每日清扫1 次、每周清拖1 次大堂、一层候梯厅地面。每月擦拭1 次信报箱、大堂玻璃。

2）

楼道、楼梯

每周清扫1 次、每季度清拖1 次楼道、楼梯地面。

每季度擦拭1次楼梯扶手、栏杆、窗台、防火门、消火栓、指示牌等共用设施。

电梯轿箱

每日擦拭1 次电梯轿厢门、面板。

每日清拖1 次轿厢地面。天台、屋面

雨季前清扫1 次天台、屋面。楼外道路及设施

每日清扫1 次楼外道路。水景根据水质情况进行消毒净化处理。

使用期间每周清洁1次水面；每年清洁2次水池池底。有害生物预防和控制

配合相关部门进行有害生物的预防和控制。

投放药物应预先告知，投药位置有明显标志。雨雪天气清洁

雨后对小区内主路、干路积水进行清扫。

降雪时，及时清扫积雪，铲除结冰。

4.5.3 工作检查和记录

每日抽查1 次清洁质量，做好记录。

4.6 公共秩序维护

4.6.1 主要出入口有人值守。

4.6.2 制定巡查路线，巡视检查并做好记录。6：00 至22： 00 巡视1 次，22：00 至次日6：00 巡视1 次。

4.6.3 巡视检查停车场，维护道路、场地使用秩序。

4.6.4 机动车辆凭证出入。

4.6.5 安防控制室设专人24 小时值守；监控影像资料、报警记录应留存30 日备查。

4.6.6 对违法行为立即报警，协助相关部门处理。

4.6.7 记录与档案各项工作记录完整有效。档案齐全。

4.7 装饰装修管理

4.7.1 建立装饰装修管理服务制度。

4.7.2 建立装饰装修管理档案。

4.7.3 受理业主或使用人的装饰装修申报登记，与业主或使用人、装饰装修企业签订住宅室内装饰装修管理服务协议，告知业主或使用人在装饰装修工程中的禁止行为和注意事项。

4.7.4 装饰装修期间每日巡查 1 次现场，发现业主或使用人未申报登记或者有违法违规行为的，应立即劝阻；拒不改正的，报告相关行政主管部门及业主、业主委员会，并在物业管理区域内公示。

4.7.5 装饰装修结束后进行检查，对违反住宅室内装饰装修管理服务协议的当事人按照约定处理。

4.7.6 委托清运装修垃圾的，应在指定地点临时堆放，采取围挡、遮盖措施，在2 日内清运。

如何收取物业欠费篇10

一、首先要明确清欠的重要性和必要性,是项目的日常工作。（清欠能让公司回笼更多的资金、保障公司现金流的平稳，也是规避风险、实现资金再利用再分配的手段）

1、业主交纳物业费是物业公司赖以生存的基本保障，只有业主按时按量交纳物业费，物业企业才能有良性发展，物业服务人员工资福利待遇得到保障，才有更好的精力去服务于广大业主；所以，解决欠费问题极为重要，各项目，各级人员都应引起重视。

2、不交费的业主原因各不相同，各有措辞；但是不论什么样的原因，都得去实际解决；清欠工作必须坚持进行；清欠工作也是物业行业内所有物业企业都面临的。

清欠是项目全体员工乃至公司所有员工的工作，需要全体员工共同参与和努力；项目经理及客服是在管项目清欠工作的主要负责人和牵头人。

项目人员应该想尽一切办法在不明显违法的前提下有序的开展清欠工作；有效的解决历史欠费；避免欠费的滚雪球式恶性循环；更有利于公司长远发展，良性发展。

3、改变观念，清欠不是一味的只顾收费；清欠既能收取费用，处理烂账、死帐；也能促成建立我司与业主的有效沟通，更能让项目人员直面项目管理事实，清晰的了解项目整体情况；更好的着手改进和提升我们的服务；一举多得！

综上，清欠应该纳入公司日常（项目）工作中，并且引以为足够的重视；不能完全依靠总部的支援，项目要形成清欠的常规化、制度化、规范化、体系化。二、一般项目的欠费现状：

基本欠费原因情形：

1、未入住（未装修）

2、已入住，但长期在外（已装修）

3、发生入室盗窃

4、自行车或电动车在园区内丢失 5房屋漏水等工程质量问题

6、业主认为项目基础管理的种种不到位情况

清费方式：

1、张贴通知单/函

2、电话催收

3、组织上门

4、约定商谈 5其他措施

日常催费流程：张贴催费公告（留底/拍照）→→贴催费单/函→→电话催费（做好反馈记录）→→组织人员上门（分配人员，记录表）→→办公室/业主家约谈协商→→最后催告函→→诉至法院

张贴催费单/函：张贴后注意催告取证（特别选出长期欠费及恶意欠费的）电话催收：在单子张贴后，可依据项目收费台帐，随即进行安排前台开始电话联系催收，要注意语气平和和礼貌。做好记录以便后续跟进处理催缴。

组织上门：在张贴催费单/函7天左右，组织安排人员上门，主动与业主沟通协商，讲道理摆事实。（上门的益处：了解业主所想及项目情况，便于分门别类，与业主近距离沟通，也对项目管理工作有个客观的补充了解）

另外，上门不一定指小区内该住房，对于资料齐全有其他地址和工作单位的，可电话联系告知要去单位等商谈；特别对于国企、企事业单位及机关单位的业主，该类人员效果还是比较好的。

约定商谈：根据项目实际情况，例如被盗等情况中确实物业服务企业（我司）在提供物业服务过程中存在过失原因的或者存在瑕疵履约的，给与一定的减免/优惠，根据项目及实际情况，灵活的双方协商；上报领导备案/批准。另外，每个业主的素质和心理是不一样的，所以要灵活多变，进行面对面的沟通。

注：收费人员要统一着装，规范言行；表明目的。在日常管理中与业主沟通过程中也可以指出欠费问题，越是欠费多的业主，越要主动去沟通，事情终归要有解决的；拖欠物业费对于业主始终是一笔抹不掉的债务！对于清欠工作，要真诚的、面与面的去沟通。捕获业主言谈中的信息，以便我们有应对。

对于以上清费方式以及配以其他非常规方式最终无法达到收回欠费的，可以选取各类欠费原因的典型业主组织材料，上报法务部，予以通过诉讼途径，依法进行追收。

对于诉讼清欠（不到必须手段，因为诉讼会将使我司与业主关系走向对立面；）<

1、准确的欠费信息（房屋面积、单价、欠费起止日期等）

2、业主资料（接房/入住资料、身份证复印件、与业主签订的物业服务协议等）

3、书面催收物业欠费的证据材料（通知书、单据等形成完整的证据链）。

三、例举以下情形不能形成不缴纳物业服务费用的抗辩：

1、开发商遗留问题为由不缴费；开发建设单位建设的房屋（工程）质量问题或建设之初承诺不到位，业主不能以此为由不履行缴纳物业费的义务；因为业主与开发商是基于房屋买卖合同关系，而我司与业主是基于物业服务合同形成的物业服务关系。

2、以并非物业服务合同当事人为由；我司与开发商签订的前期物业服务合同；与业委会签订的物业服务合同，都是通过合法途径受合同法、各级物业管理条例保护和制约的合同关系，根据物业管理条例的规定对每位业主都具有约束力，业主虽不是形式上的签订者，但实际是基于物业服务合同下实际权利义务的享有者和承担者；业主应当承担缴纳物业服务费。

3、以未享受或者不需要物业服务为由；根据法释【2009】8号第7条，业主不能以未享受（如出国，出游）或者无需提供物业服务来拒绝缴纳费用；物业服务合同是全体业主共同决定的，选聘物业服务企业提供物业服务，所有业主都权利义务具有均等性和稳定性。权利可以放弃，但是义务不可能放弃。

4、应当由物业实际使用人缴纳为由；物业所有人与物业使用人不是同一人，即业主将房屋出租、出借等情况的，业主还是应当缴纳物业服务费用，物业管理条例第42条：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。”即使国务院颁发的物业管理条例有规定，业主与物业使用人、借用人在租赁合同、借用合同约定由相关使用人缴纳物业费，但是通常情况下，该种合同只是业主与相关使用人两方签订的，不能对抗善意第三人，即不能与物业服务合同关系形成对抗，因此最终，业主还是要承担物业服务费。

5、以家中失窃/园区内被盗为由拒绝缴费；业主和物业服务企业在《物业服务合同》中约定提供的保安服务（安保义务）应当理解为是对小区内的公共秩序的维持和公共设施的安全保障进行管理，如果当事人没有特别约定，物业服务企业也不存在过错的情况下，物业服务企业对业主住宅内的财产被盗并不承担责任。如果物业服务企业在进行物业服务时，在保安措施和防范工作方面不存在疏忽和过失，尽到了管理、保障义务，物业服务企业就不应承担案外人犯罪行为所致的损害结果的民事赔偿责任。另外，物业服务关系中业主与物业公司不形成保管关系，除非特别签订合同并约定保管责任；但事实上，业主一度认为物业公司负有保管责任这是错误的；被盗的情形也是由犯罪分子引起，应由犯罪分子承担责任。

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