会计准则投资性房地产论文

【摘要】新会计准则规定，投资性房地产可采用成本模式或公允价值模式进行计量。选择何种模式，如何选择模式，成为摆在不少企业面前的难题。本文介绍了投资性房地产的两种核算模式，重点比较两者在会计核算及对企业影响方面的异同，并提出企业选择投资性房地产核算模式时应注意的事项。下面是小编整理的《会计准则投资性房地产论文 (精选3篇)》相关资料，欢迎阅读！

会计准则投资性房地产论文 篇1：

新会计准则投资性房地产的会计分析

【摘要】新《企业会计准则》对投资性房地产的确认、计量和披露作出了新的规定，实现了与国际会计准则的接轨，但是也存在着一些差异。本文对《企业会计准则第3号——投资性房地产》在使用公允价值时应注意的地方进行了探讨。

随着我国房地产业的迅速发展，企业出于资金保值增值的目的而投资房地产已逐渐成为一种普遍的经济现象。投资性房地产既不同于一般企业的固定资产，又不同于房地开发企业的存货，是具有为增值而置性质的资产。由于投资性房地产的特殊性，将其等同于一般的固定资产计提折旧，显然无法体现此类资产的经济实质。为了规范投资性房地产的确认、计量和信息的披露，2006年2月，我国财政部根据《企业会计准则——基本准则》，发布了《企业会计准则第3号——投资性房地产》(以下简称新准则)，对公允、客观地反映企业投资性房地产的价值具有重要意义。

一、投资性房地产会计准则出台的背景

长期以来，在我国的会计实践中，企业将具有投资性质的房地产等同于普通的固定资产看待，计量上采用按历史成本入账和分期计提折旧的处理方法。然而，投资性的房地产在经过数年后，其市场价值一般不仅不会因计提折旧而低于初始投资成本，而且还经常高出其初始投资成本而大幅增值。就我国会计制度改革以来已发布的会计准则和会计制度来看，还没有对这类资产的处理和反映作出规定，在现行制度下，投资性房地产没有作为单独的一项资产来反映，而是与企业自用房地产一样纳入固定资产或无形资产进行核算，房地产按历史成本记入企业的固定资产、无形资产、其它资产，并按其估计使用年限提取折旧、进行摊销。但是，这种计提折旧后的固定资产净值或摊余价值往往不能反映投资性房地产的真实价值。投资性房地产在经过数年以后，它们的市场价值不仅可能高于其账面净值，而且还能高于其账面原值的数倍，甚至数十倍。显然，这种方法在很大程度上低估了房地产的市场价值，歪曲了企业投资的真实含义，不利于会计报表使用者了解企业的真实情况，并给企业当局进行利润操纵提供了很好的机会与很大的空间，极大地损害了会计报表使用者的利益。现在，投资性房地产在企业资产中的比重越来越高，如果按固定资产或无形资产对这些资产进行处理，不利于反映企业房地产的构成情况及各类房地产对企业经营业绩的贡献，也不能反映这种业务的经济实质，所以，制定并发布投资性房地产会计准则势在必行。在此背景下，新《企业会计准则》明确将投资性房地产定义为：“为赚取租金和资本增值，或两者兼有而持有的房地产。”新会计准则规范了投资性房地产的后续计量与期末估值，谨慎地引入了公允价值的标准，给企业财务政策的选择留下了一定的空间，也给广大投资者及债权人、各级主管部门准确了解企业真实的资产及财务状况提供了合法的保障。

二、新准则与国际会计相关准则的差异性比较

2000年5月3日，国际会计准则委员会正式发布了《国际会计准则第40号——投资性房地产》。我国《企业会计准则第3号——投资性房地产》与《国际会计准则第40号——投资性房地产》存在以下差异：

(一)投资性房地产所涵盖的范围不同

《国际会计准则》中投资性房地产所涉及的“土地”是指土地所有权，而我国由于土地属公有制性质，因此，我国新准则中的“土地”则是指土地使用权;《国际会计准则》将融资租入的房地产和以经营租赁方式租入后转租的房地产均纳入投资性房地产的范围，我国新准则未将其纳入，而是作为《租赁》准则的内容。我国新准则的定义与《国际会计准则》的定义已经非常相近，但在土地方面还存在一个明显的差别。差别产生的原因是土地制度的不同，《国际会计准则》秉承西方国家土地私有的法律理念，在法律上将土地视为一种不动产，土地财产权可以依法转让，会计准则也自然地将土地作为一项不动产进行确认和计量。而我国《宪法》规定：“土地实行社会主义公有制，即土地属于全民所有和劳动群众集体所有，任何其他商事主体都不能够取得土地的所有权。”《土地管理法》规定：“任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地使用权可以依法转让。”因此《征求意见稿》定义中的房地产包含土地使用权而不是土地，这一点也影响到投资性房地产业务中的融资租赁，即承租人无法行使优惠选购权取得土地，而只能取得一定期限的土地使用权。

(二)后续计量中两种计量模式的选择不同

我国新准则第9条对投资性房地产的后续计量规定：“企业应当在资产负债表中采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，但本准则第十条规定的除外。”第10条规定“有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的，可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。”可见，我国新准则更倾向于采用成本法计量;而ISO40虽没有规定成本模式和公允价值模式的优先顺序，但IAS40第25条指出：“《国际会计准则第8号——当期净损益、重大差错和会计政策变更》规定，只有能够在企业财务报表中对事项或交易进行更恰当的列报的情况下，才能作自愿变更会计政策。从公允价值模式变更为成本模式不大可能导致更恰当的列报。”因此，不难看出国际会计准则不太赞成从公允价值模式改为采用成本模式，而对于从成本模式改为采用公允价值模式则没有表明倾向性意见。

(三)信息披露的要求不同

国际准则对投资性房地产的披露要求比我国新准则更详细，其差别主要有两个方面：1.规定了收益表(利润表)中有关金额的披露，包括与投资性房地产有关的租金收益、当期修理维护费用等;2.在成本模式下，要求披露投资性房地产的公允价值，而我国新准则却没有这些要求。

三、企业使用公允价值计量应注意的问题

采用公允价值对投资性房地产进行计价是目前国际通行的做法，有利于公司在资本市场上获得正确的定价，从而也有利于公司再融资，获得资本市场的种种便利。从这个角度讲，公允计价可帮助企业更好地借助资本市场的力量来获得发展。公允价值计量模式的引入正式奠定了NAV(重估净资产值)方法作为房地产上市公司估值的核心地位，这必将引导市场对该项方法的进一步认可。而且随着投资性房地产物业的增多，特别是人民币升值和我国经济的持续发展，新会计准则采用公允价值进行计量，肯定会引导市场更多地关注各项投资性房地产物业的真实价值，并使NAV的估值方法成为评估投资性房地产企业的主要标准之一。即使对以开发业务为主的房地产企业来说，新会计准则的实行也会导致投资者以更为稳健和客观的估值标准来衡量一个公司的价值，这无疑构成制度性的长期利好。然而，会计核算方法的改变，只是让公司的隐性价值显性化，但并没有改变公司的真实价值。因为决定公司价值的应该是企业的核心盈利能力和真实的资产价值，而非账面利润与账面价值。在投资性房地产会计准则下，是选择成本计价还是选择公允计价值得大家深入研究。

成本模式下，虽然要对投资性房地产按期提取折旧或摊销，减少了企业的账面利润，但折旧和摊销却可起到抵税的效果，减少了企业纳税的现金流出，从而将价值保留在了企业内，有利于股东利益;公允模式下，企业在资产负债表中按房地产的公允价值调整投资性房地产的账面价值，将相应的增值或减损计入当期损益。依据近几年我国房地产业的状况，这样的调整往往会增加企业的账面利润。但是因资产增值而增加的利润是否要交所得税，还须等待财政部做出明确规定。如果我国参照国际会计准则和香港会计准则的相关规定，不对计入当期损益的重估增值征收所得税，则企业并不会因此承担税收。但是，如果我国对增值部分征收所得税，公允价值模式下，由于折旧和摊销的抵税功能丧失以及由于资产增值而应交的所得税会导致企业大量现金的流出。因此，对于持有大量投资性房地产的企业，在采用公允价值模式时，应充分考虑企业的未来现金流是否充足。近几年，我国房地产业持续高速发展，许多城市房价不断攀升，不少城市客观存在房地产泡沫，未来投资性房地产减值的可能性客观存在。

在成本法下，有关投资性房地产的减值适用于《企业会计准则第8号——资产减值》，即投资性房地产的可回收金额低于其账面价值的，应当将资产的账面价值减至可收回金额，减记的金额确认为资产减值损失，计入当期损益，同时计提相应的资产减值准备;资产减值损失一经确认，在以后会计期间不得转回。可见，采用成本法时，企业投资性房地产的账面净值不会频繁、剧烈地波动;而在公允价值法下，投资性房地产不再计提减值准备，以资产负债表中投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益。在未来我国房地产市价可能发生较大波动的情况下，企业采用公允价值模式，则可能由于前期确认了大量的增值收益，而需要在后期确认较多的减值损失，从而导致企业先盈后亏，人为引起利润波动。因此，对于持有大量投资性房地产的企业，特别是那些在房价泡沫较大的城市持有投资性房地产的企业，应充分考虑未来资产减值的可能。

作者：耿　洪

会计准则投资性房地产论文 篇2：

新会计准则下投资性房地产核算模式的比较与选择

【摘 要】 新会计准则规定，投资性房地产可采用成本模式或公允价值模式进行计量。选择何种模式，如何选择模式，成为摆在不少企业面前的难题。本文介绍了投资性房地产的两种核算模式，重点比较两者在会计核算及对企业影响方面的异同，并提出企业选择投资性房地产核算模式时应注意的事项。

【关键词】 投资性房地产; 成本模式; 公允价值模式

为了规范投资性房地产的确认、计量和相关信息的披露，我国财政部于2006年2月发布了《企业会计准则第3号———投资性房地产》，明确将投资性房地产定义为“为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产”，强调投资性房地产的单独计量并引入公允价值计量模式。房地产准则的出台，对于公允、客观地反映投资性房地产的价值具有积极的意义。但同时由于较之原先单一的成本模式计量有较大的变动，对企业资产价值及其盈利能力带来较大的影响。

一、投资性房地产的含义

随着我国房地产行业的不断发展，企业持有房地产除了用于自身生产和存货对外销售，还出现了以赚取租金或资本保值增值为目的的房地产收益活动，甚至成为影响个别企业利润的主要经济业务。这种具有投资性质的房地产在用途、状态、持有目的等方面与原先计入固定资产的自用房和作为存货的楼房有显著不同。但长期以来，在我国的会计实务中，并没有区分自用房和出租房、自用土地使用权和出租土地使用权的概念，而是统括在固定资产和无形资产中，采用历史成本法为基本计量原则进行核算。这样的核算方式，在我国经济高速增长的背景下使得企业的房产资源账面价值与实际的市场价值存在较大的偏差，直接导致企业财产低估和投资者权益受损。

投资性房地产准则的出台填补了这一空白，明确了投资性房地产的概念及其范围。所谓投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产，主要包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权和出租的建筑物，但不包括为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的自用房地产和作为存货的房地产。

二、投资性房地产的核算模式

针对以往会计实践中将具有投资性质的房地产作为固定资产或无形资产进行核算，不能如实反映投资性房地产的经济实质和真实价值的情况，新准则规定将投资性房地产作为区别于固定资产和无形资产的一项资产单独进行反映，从而为会计信息使用者更好地提供决策依据，并规定了以下两种模式可供选择：

(一)成本模式

该模式要求企业对会计要素的记录应以经济业务发生时取得的成本为标准进行计量、计价。按照这一标准，资产的取得、耗费和转换都应按照取得资产时的实际支出进行计量计价和记录。采用此模式一方面是基于企业传统的习惯性操作;另一方面，成本模式的初衷是：认为企业对外公布的资产负债表的目的不在于以市场价格表示企业资产的现状，而在于通过资本投入与资产形成的对比来反映企业的财务状况和经营业绩，这种对比需以成本计量为基础。

(二)公允价值模式

国际会计准则委员会对公允价值的定义是：在公平交易中，熟悉情况的当事人自愿据以进行资产交换或债务清偿的金额。我国《企业会计准则——基本准则》中对公允价值的定义与国际会计准则委员会对公允价值的定义大体一致，准则规定，“在公平交易中，熟悉情况的交易双方自愿进行资产交换或债务清偿的金额”。由此可见，公允价值最大的特点是来自于公平交易的市场，参与市场交易的理性双方充分考虑了市场信息后达成共识的市场交易价格即为公允价值。

三、两种核算模式的比较

(一)共同点

1. 两种核算模式均应单独核算。

新准则颁布之前，会计实务往往把具有投资性质的房地产作为固定资产或无形资产进行核算，不能真实反映投资性房地产的经济实质及其真实价值的情况，进而不能使投资者获得相关的财务信息，影响其投资决策。新准则借鉴了国际会计准则，规定投资性房地产应从固定资产和无形资产中独立出来，单独核算。无论是采用成本模式还是公允价值模式，对投资性房地产都必须独立核算，单独入账。

2. 取得投资性房地产时，成本法与公允价值法的计量一致。

无论投资性房地产的后续计量采用成本模式或是公允价值模式，在投资性房地产初始入账时，一律按照取得时的成本进行初始计量。如果是外购房地产，包括购买价款和可直接归属于该资产的相关税费;如果是自行建造的房地产，则包括使该资产达到预定可使用状态前所发生的必要支出。

(二)不同点

1. 两种核算模式对投资性房地产持有期间的计量不同。

成本模式沿用固定资产的计量模式，以历史成本记账，需考虑投资性房地产账面价值和使用年限按期计提折旧或进行摊销。期末需进行资产减值准备测试，如果发生减值，则计提减值准备。

采用公允价值模式计量时，不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，而以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的变动计入当期损益。

2. 两种模式对投资性房地产处置阶段的核算不同。

在处置投资性房地产时，成本模式只需考虑该资产已提的累计折旧、累计摊销和减值准备，而公允价值模式还需要同时考虑该资产从取得至处置时的公允价值变动。

四、两种核算模式对企业的不同影响

(一)对企业资产状况的影响

一方面，长期以来，企业习惯于在会计核算上将自用房产与出租房产混为一谈，不加区分。新准则的颁布和实施要求企业无论采用成本模式还是公允价值模式，都必须对投资性房地产独立核算，因此，原来分别计入固定资产和无形资产中核算和列报的投资性物业，将统一计入“投资性房地产”项目。这一变化无疑会对企业的资产结构产生影响，尤其是那些持有大量投资性房地产物业的企业，其结果是企业固定资产和无形资产在整个资产中的比重下降，投资性房地产的比重增加。

另一方面，新准则规定，“对于有确凿证据表明可以采用公允价值模式计量的投资性房地产，在首次执行日可以按照公允价值进行计量，并将账面价值与公允价值的差额调整留存收益”。在目前房地产价格普遍高于其历史成本的情况下，企业一旦选用公允价值模式来计量其早些年购入的投资性房地产，必将大大增加其账面净资产，提高偿债能力。

(二)对公司盈利能力的影响

成本模式对企业利润的影响比较稳定，无非是按期对投资性房地产计提折旧或摊销造成企业成本费用的增加，除非进行资产处置，一般情况不会创造利润。采用公允价值计量模式对企业盈利的影响会有一些不确定性。一方面，因为该方法无需计提折旧或摊销，降低了企业的成本费用;另一方面，由于期末资产的账面价值与公允价值的差额需调整当期损益。该资产要按评估的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值的差额计入当期损益。当前，房地产行业持续飞速发展，投资性房地产物业以盈利稳定为最大特点，其升值潜力较大且预计将会持续，总体上每年的重估增值额应该持续为正值，对当年的净利润预计将会产生较大的贡献，但不排除部分投资性房地产物业出现贬值的可能。因此，预计采用公允价值核算模式对企业利润的影响是先扬后抑，且企业每年净利润的波动程度会随之加大。

(三)对企业税负的影响

目前，我国财政部、国家税务总局明确规定在计税时，投资性房地产持有期间的“公允价值变动损益”不予以考虑，在实际处置或结算时，处置取得的价款扣除其历史成本后的差额应计入处置或结算期间的应纳税所得额。换句话说，投资性房地产的计税基础是其历史成本，无需考虑投资性房地产重估增值部分的税收。因此，无论企业采用何种模式，其应纳税所得额是一样的，其应交税费也是差不多的。但是，若企业采用成本模式，由于新会计准则和税法的处理基本一致，企业完全可以根据会计核算的利润直接计算所得税，比较简单;若采用公允价值模式，考虑到会计和税法处理的差异，企业不能根据利润直接计算，而只能通过纳税调整计算应纳税所得额，势必将增加核算的难度及工作量。

五、企业选择投资性房地产核算模式时应注意的事项

企业投资性房地产选择何种核算模式会直接影响企业的资产债务状况和盈利水平，也会影响投资者的决断。国家制定不同的会计核算模式供企业选择，是因为企业所处的社会经济环境不尽相同，为了能更好地反映企业的财务和经营状况，允许企业选择与之相适应的计量模式。而企业在进行选择时，必然要对各方面的影响因素进行综合考虑，从而选择出最利于企业的计量模式。企业在具体选择核算模式时不妨考虑以下因素：

(一)模式的适用性

新准则规定，企业对投资性房地产的计量一般应选择成本模式，当有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续、可靠取得的，才可以用公允价值模式进行后续计量。具体地说：1. 投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场;2. 企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计。换言之，即使是满足按公允价值模式进行后续计量条件的投资性房地产仍然可以采用成本模式进行后续计量;而反过来，如果希望对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量，则需要满足相应的条件。

无论是成本法还是公允价值模式都有其自身的优缺点，不存在孰好孰坏，关键要看该模式是否适用于企业。成本计量模式沿用传统的资产计量方法，会计处理相对简单，容易理解，不受公允价值变动的影响，使得企业的资产状况及盈利水平较为稳定，不容易被人操纵;公允价值模式则能使企业账面价值更加及时、客观地反映市场的公允价值，但公允程度不易控制，短期内能有效提升企业资产状况和盈利水平，但长期来看易造成利润的较大波动。从国际会计发展趋势来看，公允价值的存在和发展是必然的，并将在今后发挥重要的作用，但这并不意味着成本法会退出历史舞台。可以预见，两者将在很长的一段时间内并存。

(二)模式的唯一性

根据新会计准则的规定，企业在选择投资性房地产的计量模式时，既可以选择成本法也可以选择公允价值法。但由于两种方法的计量基础截然不同，会计处理也完全不一样，因此在具体操作中，一个企业只能采用一种模式对其投资性房地产进行后续计量，不应该同时采用两种计量模式，以便带来计量上的前后矛盾而误导投资者。

(三)计量模式转变的不可逆性

为保证会计信息的可比性，企业对投资性房地产的计量模式一经确定，除非计量所处的环境发生变化，不得随意变更。特别要注意以下两种情况：1. 当房地产市场比较成熟、能够满足采用公允价值模式条件的情况下，允许对投资性房地产从成本计量模式变更为公允价值计量模式。2. 企业所拥有的投资性房地产在其“为赚取租金或资本保值增值”这一特性未发生根本性转变前，也就是“投资性”未转为“自用”之前，原计量模式采用公允价值模式的不可以逆转为成本模式计量。●

【主要参考文献】

[1] 财政部.企业会计准则第3号——投资性房地产.经济科学出版社，2006.15-18.

[2] 财政部会计司.企业会计准则讲解.人民出版社，2006.49-61.

[3] 于长春.新旧会计准则差异实务导读[M].中国财政经济出版社，2007.56-69.

[4] 常晓青.新会计准则下投资性房地产后续计量模式探讨[J].集团经济，2007，(21):30.

[5] 朱纪红，陈保安.投资性房地产两种计量模式的比较[J].科技信息，2007，(22):255.

作者：刘　赪

会计准则投资性房地产论文 篇3：

对新企业会计准则中投资性房地产准则的探讨

摘要：《企业会计准则第3号——投资性房地产》(以下简称准则)是企业会计准则体系中新增的一项重要内容，是为了规范投资性房地产的确认、计量和相关信息的披露而制定。所谓投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。投资性房地产应当能够单独计量和出售。主要包括已出租的土地使用权;持有并准备增值后转让的土地使用权以及企业拥有并已出租的建筑物。但不包括为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的自用房地产和作为存货的房地产。本文对投资性房地产准则的基本内容进行了分析，并在此基础上，提出了投资性房地产准则的变革对企业核算的影响。

关键词：新企业会计准则 投资性房地产 分析 影响

随着经济的发展和投资观念的改变，将房地产作为一种投资手段，逐渐成为一种普遍的经济现象，有的企业以此为主营业务，更多的企业在经营其他业务的同时兼营房地产投资。以往的会计处理总是把这些投资性房地产作为一般固定资产看待，并按估计年限计提折旧，掩盖了投资性房地产价值，不能反映企业的真实会计信息。投资性房地产作为一项投资，不是传统意义上的固定资产，且投资性房地产高风险高收益，作为一般性固定资产进行处理显然是不合适的，因此，需要把投资性房地产从固定资产中划分出来进行会计处理。新颁布的《企业会计准则第3号——投资性房地产》的适时推出，成为此次新准则体系中的一个的突破和新亮点。

一、投资性房地产准则基本内容的分析

(一)如何对投资性房地产进行确认，计量和相关信息披露

1、准则第二章第七条规定：投资性房地产应当按照成本进行初始计量。(1)外购投资性房地产的成本，包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出。(2)自行建造投资性房地产的成本，由建造该项资产达到预定可使用状态前所发生的必要支出构成。

此条规定进行投资性房地产初始计量的方法是用评估方法中类似成本法计算各项支出的方法进行初始确认，达到企业会计初始计量的目的。

2、准则第三章第九条规定：企业应当在资产负债表日采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，但本准则第十条规定的除外。准则第三章第十条规定：有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的，可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。采用公允价值模式计量的，应当同时满足下列条件：(1)投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场;(2)企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计。

在进行投资性房地产后续计量中，采用公允价值模式和成本模式两种方法进行计量。达到相关条件公允价值模式应优先成本模式。所谓“公允价值”是指买卖双方均自愿地在对被交易资产相关情况拥有合理理解的情况下进行公平交易而成交的金额。公允价值模式类似房地产估价中通常所讲的市场比较法。

3、准则第十九条规定：企业应当在附注中披露与投资性房地产有关的下列信息：(1)投资性房地产的种类、金额和计量模式;(2)采用成本模式的，投资性房地产的折旧或摊销，以及减值准备的计提情况;(3)采用公允价值模式的，公允价值的确定依据和方法，以及公允价值变动对损益的影响;(4)房地产转换情况、理由，以及对损益或所有者权益的影响;(5)当期处置的投资性房地产及其对损益的影响。

此条规定表明企业在披露投资性房地产信息时，应提供成本模式或公允价值模式的计提资料和相关信息。此内容类似于为企业提供一个完整的投资性房地产估价报告并叙述处置的影响因素。

二、新企业会计准则——投资性房地产的影响分析

1、正式奠定NAV方法作为房地产上市公司估值的核心地位。虽然目前市场上也已经应用重估净资产值(NAV)进行估值，但这更多的是市场行为，而新会计准则(公允价值模式)的推行必将引导市场对该项方法进一步的认可。而且随着投资性房地产物业的增多，特别是人民币升值和我国经济持续发展，新会计准则采用后，肯定会引导市场更多的关注各项投资性房地产物业的真实价值，并使NAV的估值方法成为评估投资性房地产企业的主要标准之一。

2、短期内将对信息披露不充分的公司将产生更大的积极影响。我们认为相关公司采用公允价值的会计准则记帐取代成本模式记帐的行为应该属于会计政策的变更，因此在采用新会计准则(公允价值模式)的首年，各相关公司将会采取追溯调整的方式，即这些企业的上年度净资产值将会得到较大幅度的提升，有利于提高相关公司的规模，尽管我们认为ROE也可能相对下降，但这主要是由于会计政策的变化，并不会影响到公司实际的投资价值。

由于在我国目前的市场环境里，投资性房地产物业都是以历史成本计价，而且一般情况下都存在一定程度的升值，因此我们认为如果采用公允价值模式的新会计准则，那么会引导市场对一些原来信息披露不够充分公司价值的挖掘，使投资者对这类公司价值的认识更为全面，当然这些公司的长期投资价值依然主要由这些物业的质量所决定。

3、相关公司每年净利润的波动程度会增大。我们认为如果相关公司采用新会计准则(公允价值模式)，并在实行新准则的第一年采用追溯上一年的所有者权益的话，那么该公司每年净利润的影响将主要取决于当年投资性房地产物业的升值程度。

折旧和摊销问题不会对该公司每年的净利润产生实质性影响。因为尽管不直接计提折旧和摊销，但在评估公司投资性房地产的公允价值时，也会考虑到折旧和摊销问题，所以我们认为只要市场相对有效的话，即公允价值评估合理的话，折旧和摊销问题只是从“显性”转入“隐性”，变换一个名目而已。

公允价值的变化将加大净利润的波动幅度。目前的会计制度下，投资性房地产物业以盈利稳定为最大特点，但由于我国的投资性房地产物业市场刚刚进入加速发展阶段，不会排除部分投资性房地产物业出现贬值的可能，但更多的投资性房地产物业升值潜力较大且预计将会持续，那么采用新的会计准则(公允价值模式)，总体上每年的重估增值额(即使考虑相应的折旧和摊销后)应该持续为正值，计入当期损益后当年的净利润预计将会得到持续的额外提升，但如何评价这种由于增值带来的利润增加需要市场进一步达成新的均衡，并且对净利润的影响因素大大增多，波动程度也会增加。

4、税收问题存在一定的不确定性因素。由于国家税务局尚没有发表相关的意见，因此我们无法判断相关税收会作出如何调整。

对房地产税的影响短期不必考虑，但长期存在不确定性。目前的出租类房地产物业交纳的房地产税主要有两种征收标准：按租金收入的12%或者按投资性房地产物业原值的一定比例(一般为其12%，再给予一定的折扣)，从实际操作过程中，由于一般公司多采用后一种方法(相对便宜)。那么在实行新的会计准则后，采用何种基数来征收房地产税是会影响公司的实际现金流出数量的：如果维持原有的税收标准不变的话，那么新的会计准则对房地产税没有影响;但如果采用重估资产价值作为计税基础的话，那么相关公司的税赋很可能会增加。我们认为在目前的情况下，国家为了鼓励相关公司尽早采用新的会计准则(公允价值)，很可能会维持原有的政策不变。

因此我们对税收影响的总体判断是，短期内新会计准则(公允价值模式)的实行不会对相关公司造成实质性的税收支出影响，但从长期看，存在着不确定因素。

5、实际执行存在一定的难度。采用公允价值的新会计准则的前提是必须有比较活跃的相关交易市场和客观公正的评估机构，而在这两点上我们的基础都比较薄弱，这就在客观上存在操纵利润的可能。另外对那些投资性房地产数量较多的公司，每年增加的评估费用也值得考虑。

总之，我们认为新会计准则(公允价值模式)的采用是大势所趋，将会被越来越多的公司所采用，同时这一会计准则的应用也有利于提高公司的信息披露，从长远看将大大提高市场的效率，并会提升相关公司的投资价值，因此我们首要的操作建议依然是我们一贯坚持的观点：强者恒强。

作者：徐秀君