新疆某甲公司名下有一处物业包括厂房、配套宿舍及办公室出租, 总面积800平方米。2015年3月, 由于公司经营方针调整, 甲公司准备将上述物业出租, 并与新疆某乙房地产公司签订了《委托合同》, 合同明确授权某乙房地产公司代理甲方出租其名下的上述物业。此外, 委托合同明确约定, 甲方除了授权乙方房地产公司代理出租上述物业外, 甲方还可以委托其他任何中介代理上述物业的权利, 与此同时, 甲方本身仍然有权自行出租上述物业。甲乙双方签订《委托合同》后, 乙方房地产公司带了某棉被制造公司 (以下简称“丙方”) 人员看了甲方的上述厂房物业, 后因上述物业周边交通以及价格问题未能将甲方上述物业出租给丙公司。几个月之后, 因招商引资项目的启动, 当地招商局主动从中斡旋, 并最终促成丙公司与甲公司达成合作协议 (不仅仅是租赁上述物业) , 因此甲公司也没有向乙公司支付中介佣金。遂乙方房地产公司将甲公司诉至物业所在地法院, 要求甲方支付35000元佣金。但甲公司认为房地产公司并未履行居间义务, 没有促成合同成立, 因此无权要求甲方支付任何佣金。
我国合同法第四百二十四条、四百二十五条对居间合同有明确的规定, 即居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务, 委托人支付报酬的合同。居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况, 损害委托人利益的, 不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。
从上述法律概念可知, 居间人在居间合同中的义务比较明确, 主要是向委托人报告签订合同的机会, 并应当如实报告。其次, 居间人必须提供签订合同的重要事项或其他重要信息。最后, 居间人必须通过相关信息在买方和卖方之间进行斡旋, 促成双方达成协议, 在此期间产生的费用由居间人自行负责。
居间合同中“跳单”是指房产买方通过房地产中介公司提供的房源信息直接与房产卖方联系并直接签订了房产买卖合同, 即卖方利用了中介公司提供的房源信息服务又跳过中介公司而直接购买房屋, 致使房产中介公司无法依据居间合同获得佣金的行为。
当下, 房地产居间合同纠纷中的“跳单”现象屡见不鲜, 但是在司法实践中, 对“跳单”行为的界定却没有形成统一的认识。
著名的“上海中原物业顾问有限公司诉陶德华 (化名) 居间合同纠纷案”, 对司法审判实践起到了一定的指导作用。该案件双方当事人争议的焦点在于被告到底有没有“跳单”, 也就是被告到底有没有构成违约, 最终法院从“跳单”的构成要素进行深入分析, 界定该处“跳单”到底是否属于法律意义上的跳单。这里指的构成要素主要指委托人是否利用了中介方提供的房源信息、客户需求信息、机会等。若委托人没有将中介方提供的房源客户等相关信息、机会利用起来, 而是通过其他正当途径获得客户的需求信息, 因此委托人为了节省自身成本, 通过对自己更有利的途径与第三方客户签订合同, 这种情况, 则不应界定为法律意义上的“跳单”, 即不构成违约。
笔者认为, 法律意义上的“跳单”除了具备上述构成要素, 还应该符合以下条件:1、居间人为了保护自身的权益与委托人签订委托合同, 合同双方一致同意如果委托人通过居间人的房源信息、客户需求信息却跳开居间人直接与第三人订立协议, 导致居间人损失相关利益的, 委托人必须承担违约责任, 并向居间人支付相应的违约金或实际经济损失。在委托合同的实际履行过程中, 委托人违约跳过居间人直接与第三人签订协议且没有向委托人支付居间合同约定的任何费用。2、委托人“跳单”行为已经发生。也就是说委托人已经向第三人发出了签订合同的意思表示, 并且已经签订了合同;3、委托人与第三人签订合同的行为损害了居间人的合法权益, 即剥夺了居间人根据委托协议应该获得的报酬。
根据上述“跳单”构成要素及条件, 分析本文篇头引用案例中的“跳单”行为就不难了。本案争议的焦点依旧在于甲方的“跳单”行为是否构成法律意义上的跳单, 即是否构成违约。
第一, 分析房地产公司乙方在合同中有没有起到促成合同签订的主要作用, 根据谁主张谁举证原则, 乙方必须在本案中承担举证责任。但是, 根据乙方向法院递交的证据, 确实可以证明乙方带了丙方去甲方物业查看的事实, 但是不能证明甲方与丙方签订合同是因为甲方利用了乙方提供的丙方需求信息, 而且也无法证明乙方在甲方与丙方签订的合同中发挥的重要作用。
第二, 丙方在诉讼中递交了第三方证人证言的证据, 证明丙方与甲方促成的合作合同与乙方没有关系, 甲方与丙方达成合作协议是因为当地招商局在他们中间斡旋, 并解决了物业周边的交通不便的问题。最终, 法院在查明本案事实的基础上, 根据双方递交的证据, 驳回了乙方的诉求。
居间合同本质上是一种服务合同, 居间人必须忠于职守, 切实履行居间合同中约定的义务, 并在此基础上为委托人提供满意的高质量专业服务, 才能取得委托人的信任。除此之外, 居间人要不断更新自身理念, 一切以客户为主, 提升服务水准, 通过自身优质专业的居间服务来满足广大客户。委托人必须遵守诚实信用的原则, 不能为了自己的利益, 违背约定, 抛弃诚信, 利用居间人提供的信息服务, 单方面私下与第三方直接达成协议, 这将严重扰乱房地产法律秩序。
“跳单”在居间合同中已是常见的现象, 但委托人跳过居间人, 并不一定构成了法律意义上的跳单违约。而要领会法律意义上的“跳单”要素, 了解民事诉讼证据规则, 谁主张谁举证, 所以必须增强证据意识。居间人除了需要收集自己履行居间合同义务的证据, 还要关注委托人房产的法律状态, 一旦发现, 及时了解情况, 争取的第一时间维护自己的合法权益。但居间人也必须深读民事诉讼证据规则, 如果法院不能根据双方提供的证据查明事实时, 那么居间人, 即原告将承担败诉的风险。
居间人与委托人签订委托协议时, 应该设立相关条款来确保委托人没有通过其他方式得到房源信息、客户需求等信息, 且及时收集自己向委托人提供的房源客户需求信息的有效证据, 确保自己提供的服务得到较好的回报。当然, 委托人也应该在委托协议中保留自己的权利, 如有权与其他中介方签订房产代理协议, 或者自行处理房产的权利, 并保留有效证据, 防止在诉讼中承担不确定的法律风险。
摘要：近年来, 房地产行业的“温度”一直居高不下。在司法实践中, 房地产合同纠纷是民事审判案件中的重点, 也是难点。据不完全数据统计, 房地产合同纠纷案件有着逐年上升的趋势, 而房地产居间合同纠纷占了房地产合同纠纷的比例也越来越高。由于居间合同有其固有的特殊性, 而社会各界对居间合同纠纷的“跳单”行为未能有一致的理解, 导致房地产居间合同纠纷出现了审判、执行不统一的现象。本文拟从居间合同的定义、“跳单”行为的性质进行分析并提出相应的法律建议, 并期当事人对合同的签订有指导意义。
关键词：房地产,居间合同,跳单,风险
[1] 赵娟.轮房屋买卖居间人的如实告知义务[D].中国政法大学硕士学位论文, 2011.
[2] 王楠.房屋买卖居间合同法律问题研究[D].大连海事大学硕士学位论文, 2010.
[3] 王泽鉴.民法总则[M].北京:北京大学出版社, 2009.
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