基于用户体验的敏捷软件开发流程
摘要：随着软件产品开发复杂度日益增长，越来越多的软件公司开始采用ASD方法。ASD方法虽能高效高质地完成产品需求开发，但无法保证产品具有最佳的用户体验。文章针对ASD方法这一缺陷，通过引入以用户为中心的用户体验设计相关理论，完善ASD流程，在不降低效率和质量的前提下，提高产品的用户体验。
关键词：用户体验；ASD； Scrum流程
1 ASD概述
近年来，敏捷软件开发（Agile Software Development，ASD）方法被越来越多的软件公司采用，来应对系统开发过程中日益增长的复杂度。ASD能够保证快速且高质量地实现用户需求，但是用户对产品的情感反映被严重忽略，即不能保证产品与用户间建立良好的情感关联。
与此同时，用户体验理念开始逐渐被设计领域从业者所接受，并被不断优化演进。1988年设计理论专家唐纳德.诺曼[1]提出以用户为中心的设计（User-Centered Design，UCD）理念，自此这种思维方式逐渐成为用户体验设计领域的主流趋势。UCD采用更加人性化的方法，使用户参与甚至主导产品或系统的设计过程，此种思维方式极大地增强了用户体验。
本文将以用户为中心的用户体验设计引入敏捷开发方法，并在此基础上优化了敏捷开发流程，一定程度上改善了上述ASD方法面临的问题，获得了更好的用户体验。
2 以用户为中心的用户体验模型
用户体验指用户在使用特定的产品、系统或服务时的态度和情感。一个好的用户体验不仅能够提升客户的忠诚度及转化率，而且可以提高公司运作效率及品牌影响力。但是用户体验具有主观性，这也正是用户体验设计的难点所在。基于此，杰西·加瑞特[2]在2000年提出了用户体验设计模型。这个模型包含5个要素：战略、范围、结构、框架、表现。
其中，战略层主要用于界定用户群、用户需求及目标；范围层主要用于将需求分类、分级，转化为对应的功能和内容；结构层主要任务是创建概念模型；框架层主要用于确定详细的界面外观、导航和信息设计；表现层将内容、功能和美学汇集到一起产生最终设计。该模型中的上层要素与下层要素具有双向约束，从而在整体上保持一致性。
用户体验模型要求在模型的每一个层次中都要把用户列入考虑范围，让用户由参与者转变为共同设计者。这种理念最大的优点是根据用户会如何使用产品来进行设计的优化，而不是强迫用户改变使用习惯来适应产品。
3 ASD流程
ASD是从1990年开始逐渐引起广泛关注的一系列新型轻量级软件开发方法，其最初目的是为了应对软件开发过程中业务需求不明确或频繁变化的问题[3]。ASD包含了多个具体的开发方法。本文主要研究的是Scmm开发流程，如图1所示。Scrum是ASD中最富有成效且应用范围最广的几种方法学之一，推崇限时迭代、持续集成和发布[4]。
Sprint是Scrum流程中的基本开发单元，每一个Sprint周期都以一个Sprint计划会议作为开始，以一个Sprint演示和总结会议作为结束，然后迭代进行下一个Sprint周期，直到实现所有的业务需求。具体的流程步骤如下。
（1）通过Sprint计划会议从产品需求列表（ProductBacklog）中选择合适的需求作为本次Spring周期的目标（Sprint Backlog）。
（2）通过每日站立会议（Daily Scrum Meeting）总结昨天的工作、计划今天的任务并汇总风险问题。
（3）通过单元测试、持续集成、版本管理等进行代码的开发测试工作。
（4）通过Sprint演示和总结会议向客户展示已完成工作，并总结此次Sprint周期的工作。
（5）重復步骤（1）一（4），直到实现所有产品需求。
4 基于用户体验的ASD流程
Scrum敏捷开发流程通过迭代的Sprint周期及一系列高效率的会议，保证了在软件开发过程中能够迅速应对用户模糊及多变的需求。但是，Scrum仅要求用户参与到软件开发流程中，并没有一个有效的机制确保产品具有良好的用户体验。
4.1 引入用户体验设计模型
针对上述问题，本文引入以用户为中心的用户体验设计模型，以保证产品具有良好的用户体验。
将Scrum敏捷开发以市场和需求双因素驱动的特性调整为以用户体验、市场、需求三因素驱动，以保证产品具有良好的用户体验。用户体验设计模型要求自下而上地建设，因此可将模型的5个层次按相应次序放到Scrum流程中，具体分析如下。
首先是战略层和范围层。这两层主要任务是明确产品目标及需求。开发团队需要在开发阶段之前确定好产品目标及用户需求，因此这两层的建设应保证在Sprint计划会议之前完成。
其次是结构层。这一层的主要任务是进行交互设计和信息架构。这一层面应在确定Sprint Backlog之后，但应当在进行实际开发测试之前，以便接下来的开发测试有合适的概念模型作为参考依据。
最后是框架层和表现层。这两层的主要任务是进行信息设计、界面和导航设计。在经过前面3个层面的建设后，团队只需要在搭建好的架构及交互框架下进行功能或信息的展示及视觉的优化，因此这一层面应当在Sprint开发测试阶段进行。
通过将以用户为中心的用户体验设计模型融入Scrum流程中，保证了所有的用户体验要素均被关注且合理配置，极大地弥补了传统Scrum敏捷开发流程对用户体验关注不够的缺陷。
4.2 流程描述
由以上分析可得基于用户体验的ASD流程，如图2所示。
流程步骤描述如下。
（1）通过战略层和范围层的建设获取产品目标及需求，并由相关人员以此为基础对产品需求列表进行完善。
（2）通过Sprint计划会议从产品需求列表中选择合适需求作为本次Spring周期的目标。
（3）通过结构层建设确定每个Sprint Backlog的概念模型，用于表示产品交互特性或信息展示结构。
（4）通过每日站立会议总结昨天的工作、计划今天的任务、调整偏离结构层概念模型的设计，并汇总问题风险。
（5）通过单元测试、持续集成、版本管理等进行代码的开发测试及框架层与表现层的建设工作，并通过收集分析用户的反馈优化框架层与表现层。
（6）通过Sprint演示和总结会议向客户展示已完成工作，并总结此次Sprint周期的工作。
（7）重复步骤（1）—（6），直到实现所有产品需求。
5 结语
通过引入以用户为中心的用户体验设计理念，本文对传统的敏捷开发流程进行了研究及优化，提出了新型的基于用户体验的敏捷开发流程，解决了传统敏捷开发方法忽略用户体验的问题。在以后的项目开发过程中对所提出流程进一步完善，是下一步研究的重点。
[参考文献]
[1]唐纳德·诺曼.设计心理学[M].梅琼，译北京：中信出版社，2005.
[2]杰西·加瑞特.用户体验的要素：以用户为中心的Web设计[M].范晓燕，译.北京：机械工业出版社，2008.
[3]赵剑冬，林健.敏捷方法在软件项目开发中的实践[J].计算机工程与设计，2007（12）：2272-2274.
[4]施瓦伯.Scrum敏捷项目管理[M].李国彪，译北京：清华大学出版社，2007.
作者：马兴敏 宿媛媛 陈燕
摘要：在当前的汽车生产制造行业中，汽车软件开发制造属于十分重要的一个环节，也是保证企业有效生产的重要基础，也就需要合理进行汽车软件开发。在目前的汽车软件开发中，相关技术人员需要结合Aspice实行具体软件开发，全面把握汽车软件开发流程，在此基础上才能够使汽车软件的开发取得比较理想的成果，进而制造出高质量的汽车软件，满足汽车的应用需求及制造要求，最终实现有效的汽车生产制造。
关键词：Aspice;汽车软件开发;开发流程
随着当前汽车越来越普及，对于汽车结构中的各个方面也有着越来越高的要求，需要进行更加科学合理的汽车制造，而汽车制造中的汽车软件开发属于比较关键的一项内容，也是更好实现汽车制造的重要基础与保证。为能够更好实现汽车软件开发，本文特针对基于Aspice的汽车软件开发流程进行研究，以保证更好地在Aspice的基础上实现有效的汽车软件开发，使汽车软件开发可以取得比较满意的成果。
1 Aspice概述
所谓ASPICE所指的就是汽车软件过程改进及能力评定，在当前的汽车行业中有着十分广泛的应用，主要就是对软件开发团队所具备的研发能力水平进行评价的一种模型框架。这一评价模型及框架最早出现在2005年，是由欧洲的二十多家主要的汽车制造商共同制定并且发布的，其主要目的就是在汽车零部件厂进行软件开发流程的过程中给予其适当指导，从而使汽车软件研发质量可以得到有效改善，使汽车软件开发可以得到满意效果，并且这一模型框架在实际实践中的应用也越来越广泛。在Aspice体系中依据企业在管理上的细致程度及严谨程度上所存在的差异，对于企业軟件研发能力可以以六个不同级别实行划分，分别为从零级到五级，级别越高也就表示在项目研发过程中有意外情况发生的可能性也就越低，对于相应的项目及产品，企业也就有着更强的掌控能力，也就更有能力生产高质量产品交付于客户。零级所表示的就是企业在项目研发方面处于比较混乱的一种状态;一级表示企业可以将有关的产品研发工作完成，然而缺乏合理的管理，成功率比较小，在项目研发过程中有很多的不确定性因素存在，对于项目研发缺乏应有的掌控能力，无法确保可以按时进行高质量产品交付;二级表示企业不但能够将相关产品研发工作完成，还能够提前制定科学严谨的完善工作计划，且可以依据工作计划实施项目监控及管理工作，使各个方面的项目都得以有序开展及落实;三级表示企业不但可以有效落实相关的项目管理，且能够在过往项目中积累有关经验教训，使公司内部的知识资产及标准工作流程形成，为今后项目落实提供指导与参考，并且有利于企业管理的进一步改善;四级所表示的就是在项目研发过程中融合统计学知识及技术，对于项目中的各种数据实行统计分析，并且将其应用到今后的项目管理中，对于项目结果实行预测，且可以依据预测结果实时调整项目，以保证项目目标的更好完成;五级所表示的就是企业可以依据商业目标需求，对于项目研发过程主动进行调整，在改革管理方面具有较强管理能力，可以根据对于过程中的量化分析，确定明确改进目标，且对于改进结果可以实行有效地量化监控及分析。
综合上文内容可以看出，在Aspice体系中级别越高则表示项目的研发也就越理想，可以使项目研发得到更满意的效果，因而将Aspice体系应用到汽车电子软件的研发中，可以企业软件的企业的项目研发能力进行评定，然后依据具体的内容及需求实行适当的改进，从而使汽车软件项目的研发可以得到比较满意的成果，为客户提供更高质量的汽车软件产品。
2 基于Aspice的汽车软件开发流程
依据上文中对Aspice体系的分析，可以以Aspice体系为基础进行汽车软件开发流程的设计，使汽车软件的开发得以更合理进行，从而使汽车软件开发可以获得比较满意的成果，其具体流程如下。
2.1汽车软件开发需求的获取及分析
在进行软件开发设计之前，需要软件开发企业及开发设计人员由客户处得到客户需求，并且要确定这些需求能够被正确理解，对于这些经过定义的客户需求，将其转变成为系统需求，主要作用就是对系统设计进行指导。在这一过程中，需要注意的内容包括以下几点：对于系统需求进行定义;对于系统需求实行分类分析，从而得到正确性及可验证性;对于系统需求在运行环境方面产生的影响进行分析;对系统需求实现的优先级进行定义;对于系统需求应当依据实际需求实行不断更新;在客户需求及系统需求间构建一致性以及双向可追溯性;对于客户需求， 依据成本、进度及技术方面的影响给予适当评估;系统需求传递给会产生影响的各个方面，且各个方面形成统一一致意见。
2.2系统架构设计
构建合理的系统架构，确定将哪些需求向哪些系统要素进行分配，且依据定义标准对所设计的相关系统架构进行评估，具体需要从以下几点入手。第一，提供全部系统设计。第二，对于不同系统元素之间所存在的相互关系实行描述。第三，对系统元素与软件间所存在的相互关系进行描述。第四，对于每个必须系统元素设计进行详细说明，应当注意对以下几个方面的内容机械能充分考虑，分别为内存及容量需求;硬件接口需求;用户接口需求;外部系统接口需求;性能需求;指令结构;完全及数据保护特性;系统参数设定;人工操作;可重用组建等内容。第五，系统元素和需求之间所存在的相关映射关系。第六，对系统组件的运行模式进行描述，主要就是启动模式、停止模式以及睡眠模式与诊断模式。第七，对不同运行模式下不同系统组件间所存在的依赖关系进行描述。第八，对系统与系统组件间相关动态行为进行描述。通过这一过程，需要完成以下目标，对系统架构设计进行定义，且对系统元素进行标识;将系统需求分配给系统元素;对于系统元素中的每个接口实行定义;对系统动态行为目标进行定义;对系统需求与系统架构间构建一致性及双向可追溯性;将系统架构设计向受影响的各个方面进行传递，并且形成一致。
2.3软件需求分析
这一方面主要就是对于系统需求中的有关部分，将其转变成为软件需求，具体来说需要注意以下几点。第一，指定软件需求。通过系统需求及系统架构及两者变化需求对所需软件的相关功能及特性进行确定，在软件需求规范中对功能性软件需求及非功能性软件需求进行指定。在实际的软件开发过程中，对于系统需求及系统架构，才能够将其设计到所给定的相关操作环境中，使系统需求及系统架构更好实现。第二，结构软件需求。对于结构化可以依据项目有关集群分组或者依据逻辑规律实行排序，也可以依据有关标准实行分类，也可以为关系人需求设置适当的优先级。第三，分析软件需求。对于所指的相关软件需求进行分析，具体包括的内容就是彼此之间的依赖关系，保证正确性以及技术上的可行性，还有可验证性及对于风险识别的支持性，还需要对成本影响、进度及技术影响进行分析。第四，对于操作环境方面所产生的影响进行分析。对于系统元素接口及操作环境在软件需求方面所产生的影响进行分析。第五，验证标准的开发。对于每个软件需求，都开发相关验证标准，在此基础上保证对于每条需求验证都可以实行定性及定量判断。第六，双向可追溯性的构建。对于系统需求与软件需求之间，需要构建双向可追溯性，并且需要在系统架构与软件需求间构建双向可追溯性。第七，保证一致性。对于系统需求和软件需求，应当保证两者之间的一致性，使系统结构与软件需求之间保持一致性要求。第八，针对已确认的软件需求进行沟通，与已经确认的软件需求进行沟通，且为所有相关方进行这些软件需求的更新。
2.4软件架构设计
在这一环节需要注意以下几点内容：对于软件体系结构进行定义，对软件元素进行确定;将软件需求向软件元素进行分配;对每个软件元素接口进行定义;对于软件元素中的动态行为以及资源消耗目标实行定义;在软件需求及软件架构设计间构建一致性以及双向可追溯性;对于软件架构设计所有相关方均达成一致并且进行沟通。具有步骤主要包括以下几点。第一，软件架构设计。确定软件要素以及有关的功能软件需求与非功能软件需求;对于软件在适当的层级将其分解成为元素，且在详细设计中对组件进行描述。第二，对软件需求的合理分配，对于所有软件需求均分配到相关软件架构设计的相关元素中。第三，软件元素接口的定义，对于软件之间接口实行识别、开发及文档化。第四，动态行为的描述，根据系统动态行为，对于软件元素间时序及动态交互行为实行评估及文档化。第五，资源消耗目标的定义。第五，在软件架构设计中的有关适当层级，对相关元素进行定义，且對于软件组件中的相关资源消耗目标实行定义及记录。第六，对于可替代的软件架构实行评估。第七，构建双向可追溯性。第八，保证一致性。第九，对已经确定的相关软件架构设计进行沟通[1-2]。
3 基于Aspice的汽车软件开发流程
在依据上述流程进行汽车软件开发的基础上，下一步就是需要实现这一流程，使汽车软件的开发实践可以得到有效落实，具体包括以下几点内容。
3.1汽车软件开发项目管理
本文软件开发项目的管理中所使用的工具为RTC，在对这一工具进行有效利用的基础上，软件开发项目经理可以依据工程进度对软件工程师分配任务，而各个工程师都可以通过自己的工作面板对自身任务实行管理，实现填写工时及上传交付物等相关操作，而作为项目经理及管理人员可以通过工具自身所具备的统计功能对项目进度进行查看，比如工时统计、缺陷状况及任务完成状况等相关方面，依据这些数据可以了解项目进展状况，并且对新项目的实施具有一定的指导作用及意义。同时，管理人员及软件开发人员可以利用这些数据对项目中所存在的相关问题进行分析，找出其中的不合理之处，并且提出改进建议，以实现汽车软件开发的持续改进。
3.2跟踪及一致性实行
依据上述流程可知，在基于Aspice的汽车软件开发过程中，对于跟踪及一致性有着很高的要求，这些要求所包含的内容主要就是左侧工作产品中的跟踪及一致性，左侧产品与右侧产品间跟踪及一致性，对于这种双向跟踪，其主要就是应用于需求覆盖度分析，还有各种需求实现的跟踪。在实际操作过程中，若利用表格形式跟踪，可能会有易错、维护困难及开发周期较长等问题，而利用RTC工具可以使这些问题得到有效解决，这主要就是由于这一工具具备统计功能，可以使跟踪及一致性实现，还可以将未实现的各种需求导出，在实际应用中表现出较明显的可靠性及直观性特点。
3.3自动化集成构建
在汽车软件开发中，为能够使软件的正确性得到保证，使软件开发加快，使软件开发与自动化测试之间实现联通，依据Aspice体系要求，提出嵌入式软件自动化构建，并且有效实施，在实现自动化构建及测试的基础上，可使软件的正确性得到更好保证，且可以实现共享开发环境的构建，以实践联合开发，使开发周期可以有效缩短，保证软件开发的更好实现[2-3]。
4 结束语
在当前的汽车软件开发中，Aspice体系有着十分广泛的应用，并且在实际应用中具有重要的价值及作用，可以使汽车软件开发得到比较满意的成果。所以，作为汽车软件开发工作人员，需要把握基于Aspice的汽车软件开发流程，在此基础上实行有效的汽车软件开发，使汽车软件开发的要求及需求得到更好满足。
参考文献：
[1] 周晓翠，崔长军，钟涛，等.基于Aspice的汽车软件开发流程实践[J].汽车实用技术，2020(1)：109-110，125.
[2] 严舰.汽车软件开发中的质量保障体系研究[J].电脑知识与技术，2019，15(27)：269-270.
[3] 单忠伟，宋珂，章桐.符合AUTOSAR规范的汽车软件开发工具链及其应用流程[J].机电一体化，2018，24(3)：47-52，64.
【通联编辑：光文玲】
作者：严舰
看板（Kanban）一词来自日本，源于精益生产实践。看板使得项目管理最大的可视化，但是看板更可以将研发的过程进行管理，记录下用户故事研发过程中的细节和历程。
1.软件开发中看板的用途
（1）最大限度的可视化，同时解决团队沟通障碍。通过Kanban，项目团队可以清楚了解已经完成的情况，正在做的以及后续将有可能需要做的用户故事。
（2）对于项目经理而言，最担心的就是项目进度不可控，不知道每位开发人员具体的工作进度；有了Kanban，所有工作进度都能清晰的展示在看板墙上。
（3）对于开发经理而言，最担心的就是资源分配不合理，忙的人忙死，闲的人闲死，有了Kanban，可以合理的分配开发资源和任务。
（4）对于开發人员而言，最担心的就是绩效考核不公平；在开发工程中的绩效，不能清晰地反应在考核中，每个开发人员对其他人的工作也不了解。有了Kanban，可以明白地知道项目组各个人员的任务量，对开发的内容，也能清晰地沟通。
2.看板模型流程
2.1划分阶段
①待开发：还没做的，一般称为Backlog，这部分由产品经理（PM）协同开发经理来定义，主要的来源是客户的新需求或者市场线上反馈的bug；
②开发中：正在进行的任务，一般这个部分都是详细编码的过程；如果存在架构设计、前端UI、具体编码的分工，也可以再具体的划分；
③待测试：已经完成的开发功能，这部分由开发人员移动，下面一步就交由测试人员；
④测试中：测试部分，表明当前测试人员正在进行的工作；
⑤已完成：已完成，等待上线。
每个项目可以根据自己的需求建立自己Kanban。上面这个并不是唯一的。
2.2定义卡片模型
在待开发中放置了许多小卡片，它们在Kanban中被称为在制品（Work In Process，WIP）。对于产品经理而言，WIP是需求，而对于开发人员与部署人员而言，WIP却是任务。对于卡片模型来说，我们可以定义如下内容：
Task类型：用户故事（User story）bug分为一类；重构、搭建测试环境这样的不直接产生业务价值的任务分为一类，还有一些项目运营中的一般事务分为另一类；这3类任务用不同颜色的卡片，放到状态墙上统一管理。
Task ID：是某个Task的唯一标识；
Task描述：就是这个Task要做什么；
Task预估时间：一般根据项目组的平均开发时间来预估每一个Task的开发时间，根据这个时间，可以评估出在一个迭代周期中所有Task需要完成的时间。通常据此时间来排列Task中的优先级；
Task优先级：由产品拥有者来决定，或者由开发经理决定；
Task所有者：完成这个Task的负责人。
2.3利用泳道来优化流程
具有泳道特性的看板，在移动状态时需要参照以下流程：
①当一个用户从“Backlog”移到“用户故事”列时，需要将用户故事涉及的多方成员的工作进行任务拆分，拆分成一个个的任务。
②成员针对任务进行工作，当所有成员的任务完成后，将完成的用户移到测试验证列中。
③如果测试发现问题，则将相关的bug报给对应任务的人。
④看板实践核心实践的重要性和原则。
通过看板建立团队稳定的任务节奏，实现始终如一的可靠交付，这能够帮助团队与客户、依赖的相关部门、供应商、价值流下游合作伙伴建立信任关系。而信任关系对每一方都是非常重要的。
可视化工作流程，所有的Task的进度会全部显示Kanban上，每一个人都可以一目了然了解进度和流程。
限制WIP中的Tasks数量，一般情况下，这个数量是等于Team中的developer数量。
缩短开发周期，这个其实可以理解为发现问题，解决问题，从而找到更科学的方法提高开发效率。
拉动生产，看板很好地展示下游环节的当前状态，根据已完成工作确定前一环节可以投入多少资源，而不是前面环节使劲投入，不管后面环节是否能应对。
3.结束语
减少浪费是敏捷软件项目的核心之一，利用Kanban，项目开发中的各个关系人可以很方便地了解项目进行的状态，在使用中可以增加沟通的效率，提高对项目价值的认知度，进一步的减少不必要的浪费。
作者：蒋梦云
1、市场条件判断
开发商需要在项目初期，首先对项目拟选择地区的市场条件进行初步分析判断。
该判断可以称之为初判断：不进行针对项目微观角度的分析，仅从所在地区的市场状况及潜力入手判断该城市或地区发展相应商业房地产项目的可行性。和对该项目的定位有个宏观的思考。
因为商业房地产的形式种类比较多，而且各种商业房地产形式都存在市场成熟性的问题：如果某个地区的社会生产力水平比较低，人们的收入水平不高的话，投资商再有实力，也不可以在该地区投资建设大型商业房地产项目。
2、项目位置选择
商业房地产项目的位置选择问题对于项目的成功将是决定性的。实际上，并不是所有的地方都适合做商业房地产的开发，只有某个地方具备了相应的条件后，才可以做。
商业房地产鉴于其功能特点，对位置和周边条件的要求与普通房地产相比有过之而无不及。一个住宅社区，一幢写字楼所要解决的客流局限在一定范围内，但商业房地产则不同，所要解决的客流会随着经营状态的变化，会发生倍增，也会发生锐减。当一个商业房地产项目的客流发生倍增的时候，项目所在位置能否适应就成为一个重要的问题。
针对不同的项目有不同的确定方案，开发商可以组织自己的团队进行该项工作的研究分析，也可以委托专业咨询机构进行选址。
3、判断可发展规模
在完成商业房地产项目选址工作后，需要针对特定项目地址进行市场前景及可发展规模的可行性分析。将确定该项目的市场基础，周边商圈覆盖人口的情况，可能的客户流量，客户流产生的项目营业额及项目的可发展规模等一系列相关问题。
例：位于北京崇文门的新世界商场一期可出租面积达74000平方米，二期可出租面积达43000平方米，一期1998年投入运营后，生意兴隆，但二期2000年开业后，二期长期经营状况不佳，管理商开始认为是因为商品组合不同的原因，但
一、二期商品组合调整后二期依然经营状况不良。直到最近，二期经营状况才得到改观。其实新世界二期运营不佳的原因在于市场规模判断不准确：崇文门地区在2000年尚不足以支撑面积十多万平方米的商业，这说明开发商对市场可支撑的发展规模的判断不够准确。
该项工作属于微观判断，很多咨询机构分析时使用的方法是：以市场调查为基础，建立相关分析模型，测算出该项目地址可能发生的客户流量，依据对所在地区人均零售消费额的判断，可以测算出该项目可能的零售额，再参照所在地区商业设施每平方米平均零售额，即可以得出该项目地可发展商业房地产项目的规模。
不同的咨询机构在进行上述分析时因为基础数据信息取得的渠道不同，分析结果可能有很大的不同。比如，有些咨询机构在为商业房地产项目做市场分析时采用政府年鉴作为基础信息，并在分析过程中采用较多基于其市场经验的假设，该种分析方法有其优点，但缺点也是很明显的。某些以市场调查为主业的咨询机构在做商业房地产项目的市场分析时充分发挥其优势，依靠其大量调查信息，建立全方位分析模型对项目的市场潜力进行分析判断，假设较少，结论更具有时效性。
个人认为最好是上述两种咨询机构的融合。
在做完市场咨询及可承受发展规模的研究后，需要依据项目特定位置、市场潜力、商圈分析等资料对项目的客户定位进行阶段性判断。虽然在此阶段完成该项工作有存在偏差的可能性，但需要做初步确定，同时在后面的环节中可以作出丰富和调整。
4、项目土地取得及政府许可
完成商业房地产项目市场前景及可发展规模的分析后，将面临项目土地取得及政府许可的问题。土地取得指投资商按照与政府土地主管部门商定的价格从政府土地部门得到相应地块一定期限的土地开发使用权。政府许可指向政府相关主管部门申请建设商业房地产项目，并得到政府相应计划委员会、规划局、商业委员会等政府机构的批准等。
项目土地取得有两大标准：
1)、土地规模标准。商业房地产项目对土地规模的要求：要满足该项目本身功能的需要，得够用。
2)、土地价格标准。土地价格的高低将直接决定项目的竞争优势。尤其在项目运做初期，土地价格越低，前期资金压力越小。
5、项目定位细化
彻底的，细致的研究分析项目的目标客户，市场定位，产品形式，特点，启动策略，财务测算等相关问题。此步骤是项目成功与否的重要因素，如果定位出现偏差，则项目没有成功的可能。反复探讨，反复修改定位，定位的准确程度取决于市场。
通常第四与第五步同时实施，在取地的过程中修正项目定位，在项目定位过程中取地工作已开始。
6、项目规划设计
项目的规划设计包括项目的方案设计、初步设计及施工图设计等。其中，尤其以方案设计为重中之重：方案设计可以称之为宏观设计，将决定商业房地产项目的外部布局、内部功能、土地的利用效率、室内空间的利用效率、商铺出租的价格潜力、室内空间的合理动线布局等。初步设计及施工图设计可以称之为微观设计，即在方案设计基础上进行纯建筑工程角度的深化、细化。
一般开发商都委托外国的设计机构进行方案设计阶段的设计，委托国内设计单位进行初步设计及施工
图的设计。该种组合即可以降低设计成本，又可以保证设计质量。但必须要与国外设计机构明确方案设计的深度，否则方案设计的深度达不到应有的要求，国内设计机构将无法正确完成初步设计及施工图设计，或者尽管完成，但会有大量潜在问题遗留给开发商。
8、项目设计、市场调整方案及财务方案的系统化整合
在完成了上述项目设计、市场调整方案及财务融资方案后，需要就以上方案进行调整，即系统整合问题。通过调整整合，判断项目规模和投资回报的关系是否合理;判断项目投资规模和企业自身资金、资源背景是否符合投资规律;判断投资商自身资金、资源和其对股权的期望之间是否合理可行等。如果上述判断的结果存在问题，那么需要回到设计阶段进行相关调整，并再循环进行市场调整方案及财务融资方案，验证确定最终可行方案。
9、项目方案的政府许可
指完成项目方案的系统化整合后，需要向政府计划部门提交可行性研究报告，向规划部门提交方案设计，向交通部门提交交通方案，向消防部门提交消防方案，向环保部门提交环境评估报告，向供电部门提交项目用电方案，向天然气、自来水公司、市政管理部门提交相应方案以及向其他主管部门提交别的文件，并得到上述部门认可批准的过程。项目方案的政府许可过程，常规来讲需要至少近半年的时间，需要认真对待。
在上述政府许可的各项内容中，可行性批复、规划审批、交通审批、消防审批及市政审批是比较核心的部分，影响到项目的最终规划，项目的交通条件保证，项目的方案能否满足消防规范，以及项目是否有足够的电力、其它市政配套条件。上述任何审批发生较大的变化都会影响项目的投资回报预测。
在项目可行性审批过程中，需要合理安排与政府的公关活动。
1)交通审批
交通审批指规划部门协助交通主管部门对该商业房地产项目的交通进行审批。通常需要委托专业交通研究机构进行项目的交通分析和研究，对商业房地产项目建成后对周边交通系统的影响及项目自身交通的组织进行方案设定及分析研究其可行性。交通条件及交通组织对于其成功运营起决定性作用。交通问题可以成为项目的障碍，也可以成为项目成功的瓶颈。对于商业房地产项目来讲，良好的外部交通环境会有效引导客流进入项目地来消费，否则会大大降低到访客户的数量;良好的内部交通设置可以避免交通堵塞，促进项目的内部交通循环。
2)消防审批
指消防部门对该商业房地产项目的方案设计根据国家的消防规范进行审查，最终确定该方案是否符合国家消防规范，是否可以予以批准的过程。如果消防部门最终否定了该项目的消防设计，那么将意味着前面所作的工作很大程度上需要返工，这将造成极大的浪费。一般来说，项目的设计方案和目前国内落后的消防规范之间存在冲突似乎是必然的事情，毕竟国内的消防规范很保守，而作为当今商业业态最复杂形式的商业房地产项目，不突破中国的消防规范的话，几乎不可能真正按照其应有的功能建设。面对这种冲突，开发商应探索双方的平衡点。
3)规划审批
指项目所在地区规划管理部门依据开发商上报的项目方案设计，以项目的规划使用条件为基础，结合诸如交通审批、消防审批等专项审批的结果对项目的规划方案进行批准的过程。规划审批的结果将是商业房地产项目操作过程中又一个对项目成功起决定作用的环节。规划审批一旦定案，商业房地产的方案就基本确定，原则上不再修改，而且也最好不要再修改，否则浪费太大。
规划审批的过程对于开发商极为关键：如果发生规划审批方案和上报方案差距较大的情况，对投资商来说将面临很多需要返工、损失利益的问题。要想保证规划审批能按照计定目标实现，必须有效与政府各主管部门进行沟通，做好对政府的公共关系工作等。
10、项目招投标
指开发商完成项目设计方案的深化后，在项目规划得到审批、项目土地使用得到许可后，经过招投标的程序确定项目的施工企业、监理单位、工料测量师及后面阶段的机电咨询商等，以便做好项目施工准备的过程。
11、项目的财务核算
指开发商在完成项目的设计方案后，建立或委托专门的财务融资机构对该商业房地产项目的成本、收益、投资回报率、投资回报的敏感性分析等进行专业化分析。这是投资商对项目进行投资的微观量化的决策依据。在财务分析核算过程中，财务融资机构需要以项目市场前景及可发展规模的可行性为参考，并大量引用分析结论。
对于小型商业房地产项目，该项工作需要，但不需要做的很细。尤其采取销售模式的商业房地产项目，财务核算的工作很简化很多。
12、资金需求方案
指财务融资机构结合项目的财务核算进一步细化项目的资金需求量及资金流量的工作。该项工作需要首先对项目的工程资金量及资金流进行宏观的方案编制，再结合项目他项资金的需求，最终完成该项目的资金需求方案
14、项目融资
除非开发商有足够的资金做支持，除非项目采取出售的投资模式，投资商一旦完成对项目设计方案、财务融资方案的决策，就可以推进项目运做过程中最重要的工作，即项目融资工作。项目融资包括项目开发阶段的资金准备及项目运营期间的资金准备两阶段的内容。主要形式有股权融资和债权融资。
开发商在进行项目融资工作之前首先要进行项目融资的决策工作。准确对商业房地产项目的融资策略及方案进行决策，可以最大限度保证融资工作的有效进行。如果开发商过高估计其在该项目中的股权期望，在融资过程中必然面临失败，最终严重影响融资工作的进程。
完成融资决策后，进行的首要工作是项目商业计划书的编写工作。项目商业计划书是其他投资商及金融机构了解该项目的有效渠道。
在完成项目商业计划书的编写工作以后，开始该项目的融资操作工作。融资操作的形式主要有两种：1)、委托专业融资服务机构进行融资;2)、自己组织融资团队进行融资。这两种融资方式相互之间并不冲突，如果协调好的话，会齐头并进。
第一种融资操作对于初步进入商业房地产投资领域的投资商来讲是必不可少的，因为专业商业房地产融资服务机构可以通过其特殊的操作渠道将该商业房地产项目与国际资本直接、快速兑接。国际上从事商业地产投资的金融机构实际上局限在某个圈子里面，如果对这个金融圈子不了解、对这些机构不熟悉，盲目的冲撞只会耽误时间，不会取得任何进展。
当然委托专业融资服务机构进行项目融资服务时，开发商是需要付出融资成本，即需要向融资服务机构在支付一定融资启动费用的同时，需要另外支付相当于总融资金额2.5-5%的费用作为融资服务费。上述融资服务费的标准是国际上融资通行的收费标准。有些开发商可能认为上述标准太高，但可以明确的是，只要求1.5%左右融资费用的融资服务机构其专业化能力绝大多数有问题，换言之，这种融资机构是不太可能完成项目的融资。
第二种融资操作对于已经有商业房地产项目操作经验、融资经验的投资商来讲，是可以采纳的。但是投资商自己进行融资操作也必须建立一个融资团队，这个融资团队并非简单一两个人就可以组成。
15、市场策划
项目的市场策划对于项目的成功至关重要，高明的市场策略可以降低项目的成本，并有效打开市场空间，收益空间和利润空间。赢得市场必须面对市场竞争的局面，避免竞争的市场策略是制胜的关键之举。
16、招商
项目招商的方式主要有两种，即：1)、委托专业招商咨询机构进行项目招商;2)、自己搭建招商团队进行招商工作。对于商业房地产项目来讲，将国际知名零售商请进来有利于整个项目的招商，也就是主力店。通常招商咨询机构更了解国际知名零售商的需求，所以委托专业咨询机构进行项目的前期招商更能有效促进项目的进展。
17、价格策略
对于采取商铺出售方案的项目来讲，开发商需要对商铺的售价进行预测，并依据市场策略进行售价决策。商铺的售价首先由商铺自身价值决定，其次，市场策略将有效提升商铺的价值。售价决策的准确性将有利于项目的出售操作。
价格策略主要有三种：高开低走，平开平走，低开高走。
18、租金策略
开发商在招商阶段就需要对商铺的租金进行科学预测。预测必须依靠对现状市场的研究，和对未来市场的预测，不仅考虑自身市场空间，而且要考虑竞争市场的影响力。租金判断对于项目招商意义非常，准确的租金定位将提高项目的招商效率。
19、管理公司的选择
项目取得成功最重要的因素之一，是商业房地产的物业管理。好的管理商对招商工作、融资工作、工程的进行都有积极影响及作用，其重要性远远不只对招商的影响。管理商可以选择的范围比较小，国内商业地产管理商比较少，多为国际、香港、东南亚等国家地区的机构。
商业房地产管理公司介入的方式主要有1)、管理公司以管理参股;2)、聘请管理公司。
其实管理公司应该在项目设计阶段就参与进来，这对于项目的招商、融资都有很大的好处。如果项目在项目刚开始运做时就谈定了知名管理公司进行未来项目的管理，那么开发商在融资时更容易得到投资伙伴的认同，招商工作容易进行等。
广州app开发公司酷蜂科技
广州app开发公司-app的开发需要哪些流程
App的开发过程是需要很多流程的，《酷蜂科技》的陈总介绍，开发流程有很多，但是具体步骤如下
1. App的idea构成
2. App的首要功能规划
3. App的大约界面构思和规划(使用流程规划)
4. 大功能模块代码编写
5. 大约的界面模块编写
6. 把大约的界面和功能连接后，app的大致demo就出来了
7. demo自个试用和体会几遍后，依据状况修正
8. app的0.8左右版别完成后能够参加production的图标和有些UI图片
9. 没有大过错后，0.9版别能够测验寻觅beta用户
10. 依据测验用户的反应，重复 7 - 9的过程
11. app完成后，参加app icon, iTunesArtwork等等UI元素。重复测验无过错后上载iTunes
第一阶段：项目决策阶段--房地产项目可行性研究阶段
1、可行性研究的内容可行性研究的根本目的是实现项目决策的科学化，减少或避免投资决策的失误，提高项目开发建设的经济、 社会和环境效益。可行性研究的主要内容有：(1)项目概况;(2)开发项目用地的现场调 查及动迁安置; (3)市场分析和建设规模的确定; (4)规划设计影响和 环境保护;(5)资源供给及资本运作方案; (6)环境影响和环境保护; (7) 项目开发模式、组织机构、岗位需求、管理费用的研究;(8)开发建 设节点计划;(9)项目经济及社会效益分析;(10)结论及建议。
2、可行性研究小组成员知识组成：经济师、市场分析专家、房地产专家、建筑工程专家、财会师及律师。
3、可行性研究的工作阶段
(1)投资机会研究。该阶段的主要任务是对投资项目主要是土地进行 初步摸底和意向性谈判，并对投资项目或投资方向提出建议，即在一定的地区和部门内，以自然资源和市场的调查预测为基础，寻找最有利的投资机会。 投资机会研究相当粗略， 主要依靠笼统的估计而不是依靠详细的 分析。如果机会研究认为可行的，就可以进行下一阶段的工作。
(2)初步可行性研究，亦称“预可行性研究”。在机会研究的基础上， 进一步对项目建设的可能性与潜在效益进行论证分析。
(3)详细可行性研究，即通常所说的可行性研究。详细可行性研究是开发建设项目投资决策的基础，是在分析项目在技术上、财务上、经济上的可行性后作出投资与否决策的关键步骤。
(4)项目的评估和决策。
4、可行性研究步骤，可行性研究按5个步骤进行：(1)项目公司接受委托或集团公司 董事会立项;(2)调查研究;(3)方案选择与优化; (4)财务评价和经 济评价;(5)编制可行性研究报告。
5、集团公司董事会通过，批准正式立项，项目进入前期开发阶段。
第二阶段：前期准备阶段--获取土地使用权
一、 获取土地使用权。
开发商获取土地使用权的主要方式有：1) 通过行政划拨方式取得; 2) 旧城改造取得中标地块国有土地使用权; 3)转让取得; 4) 出让方式取得(招标、拍卖、协议出让三种方式); 5)联合开发并报有关主管部门立项、审批后取得;6)通过司法裁决取得;7)通过兼并、收购等股权重组方式取得。征地拆迁，申办并取得《房屋拆迁许可证》。
二、 征地拆迁，申办并取得《房屋拆迁许可证》。
拆迁的主要内容包括：(1)房屋拆建，如危旧房改造;(2)城市功能、用地布局和空间结构的调整，如居住区、商业区、车站、生活服务设 施等公共建筑的建设和改造;(3)环境治理，如扩展绿地、治理污染 工程等。因此，城市房屋拆迁是伴随着城市建设项目进行的，是城市 建设的重要组成部分，尤其是旧城改造中的一个重要环节，处于建设 项目的前期工作阶段。
3、申办拆迁许可证应提交以下申报资料： 1) 填写《城市房屋拆迁申请表》一式五份; 2) 建设项目批准文件; 3) 建设用地规划许可证; 4) 国有土地使用权批准文件(建设用地批准书或划拨决定书) 5) 拆迁代办单位和评估机构资料。 6) 拆迁安置计划和方案;(拆迁红线范围内房屋面积、户数、性质、 用途等基本情况;拆迁方式;拆迁期限;还建方式及还建期限;产权 清晰的安置用房证明;拆迁补偿资金来源及预算资金额度。)
三、 规划设计
1、申办项目选址定点，取得《建设项目选址意见书》和《建设用地规划许可证》并取得 。《建设项目选址意见书》 的附件：规划设计(土地使用)条件1)建设项目选址申请 3)委托设计单位设计，送审设计方案。
2、持规划方案和建筑方案图纸到建管处申请建筑方案报建，取得建 筑核位红线图和施工图。建筑方案报建分两阶段。 1)规划方案审批阶段，取得《规划建筑方案批准意见书》。在 2)施工图核准阶段，取得建筑核位红线图5 份和施工图 3 份。
3、申办建设工程红线定位与验线，取得建筑核位红线图。
4、申办《建设工程规划许可通知书》，办理完毕后凭此通知书到建管部门办理《施工许可证》。建设工程施工至正负零时，持通知书等 相关资料申办《建设工程规划许可证》。持建筑红线图到市城管局固体废弃物管理处缴纳垃圾处理费。申请建设项目报建登记，申请招标，办理招标投标手续，确定勘察。
四、建设项目报建登记，申请招标，办理招标投标手续，确定勘察、设计、监理、施工队伍。
五、申办《施工许可证》
第三阶段：项目销售阶段
一、申办《销售许可证》商品房预售实行许可证制度。商品房预售许可证一年一换。未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。开发企业进行商 品房预售，应当向城市、县房地产管理部门办理预售登记，取得《商 品房预售许可证》。
二、商品房销售及按揭办理
1、销售前期准备工作(可委托销售代理公司进行)
2、销售合同的签订。
3、按揭办理。
第四阶段：交付使用阶段
一、申请竣工验收，取得《建筑工程竣工验收备案证》。属成片开发 小区的，还应申请综合验收。
二、申办建设工程规划验收
建设工程竣工验收后 3 个月内， 建设单位应向原批准的城市规划行政 主管部门申报建设工程规划验收。
三、进行权属登记，取得《商品房权属证明书》。
四、物业移交
开发建设单位应当与物业管理企业订立前期物业管理服务合同,该合同至业主委员会与其选聘的物业管理企业订立物业管理服务合同生效时终止。
营改增以前工程现在开发票流程
1、拿着施工合同到施工单位辖区开外经证;
2、拿着外经证、开发票说明(说明工程概况、开工时间、竣工时间、第三方审计报告时间、合同约定的开发票时间)、税务登记证复印件，经办人身份证复印件、授权委托书，到工程所在地国税局填表备案;
3、有工程所在地国税局预征税(3%)，到指定银行存
4、拿着银行存款回单到国税局换预缴税凭证，
5、拿着以上所有手续到工程所在地地税局缴纳印花税等地税
6、拿着上述资料到工程所在地国税销外经证
7、最后到施工单位辖区打印发票。
商业地产开发的一般流程一：管理公司的选择
商业地产开发项目取得成功最重要的因素之一，是商业房地产的管理。好的管理商对招商工作、融资工作、工程的进行都有积极的影响及作用，其重要性远远不只对招商的影响。
商业管理公司的介入不仅有利于建筑设计和布局的合理性，更重要的是对周边业态的考察，也就是对未来经营前景的准确判断，看准市场需求的空白点，这需要靠有丰富实力的商业经营管理公司来掌控。
商业地产管理的核心是通过策划、规划和设计管理使项目升值。在整个合作过程中，发展商、投资商是项目最大的投资方，同时也是最大的风险承担者。因此，整个商业地产的管理应当以专业的态度和技术进行。对于地产开发，重视商业管理公司就极为重要，同时也应慎重选择有商业项目专长的设计师或设计团队。发展商对商业管理设计公司的重视程度和投入如何，对于项目的后期回报无疑将具有重大的影响。
商业地产开发的一般流程二：市场条件的判断
开发商需要在项目初期，首先对项目拟选择地区的市场条件进行初步分析判断。该判断可以称之为初判断：不进行针对项目的微观角度的分析，仅从所在地区的市场状况及潜力入手，判断该城市或地区发展相应商业房地产项目的可行性，同时，要对该项目的定位有初步的宏观思考。因为商业房地产的形式种类比较多，而且各种商业房地产形式都存在市场成熟性的问题。如果某个地区的社会生产力水平比较低，人们的收入水平又不高，那么投资商即便再有实力，也不可以在该地区投资建设大型的商业房地产项目。
商业地产开发的一般流程三：项目位置的选择
商业房地产项目的位置选择问题，对于项目的成功将是决定性的。实际上，并不是所有的地方都适合做商业房地产的开发，只有具备了相应条件后，才可以做。
商业房地产鉴于其功能特点，对位置和周边条件的要求与普通房地产相比更为严苛。一个住宅社区或一幢写字楼，所要解决的客流只局限在一定范围内，但商业房地产则不同。商业房地产所要解决的客流会随着经营状态的变化发生倍增或锐减。当一个商业房地产项目的客流发生倍增的时候，项目所在位置能否适应就成为一个重要的问题。
不同的项目要有不同的解决方案，开发商可以组织自己的团队进行针对该项的研究分析，也可以委托专业的商业管理公司进行选址。
商业地产开发的一般流程四：判断可发展规模
在完成商业房地产项目选址工作后，需要针对特定项目地址进行市场前景及可发展规模的可行性分析，以确定该项目的市场基础、周边商圈覆盖人口的情况、可能的客户流量、客户流产生的项目营业额及项目的可发展规模等一系列相关问题。
例：位于北京崇文门的新世界商场一期可出租面积达74000平方米，二期可出租面积达43000平方米。一期1998年投入运营后生意兴隆，但二期2000年开业后长期经营状况不佳。管理商开始认为是因为商品组合不同的原因，但
一、二期商品组合调整后，二期依然经营状况不良。直到最近，二期经营状况才得到改观。其实，新世界二期运营不佳的原因在于市场规模判断不准确：崇文门地区在2000年尚不足以支撑面积十多万平方米的商业。这说明开发商对市场可支撑的发展规模的判断不够准确。
该项工作属于微观判断，很多咨询机构分析时使用的方法是：以市场调查为基础，建立相关分析模型，测算出该项目地址可能发生的客户流量，依据对所在地区人均零售消费额的判断，可以测算出该项目可能的零售额，再参照所在地区商业设施每平方米平均零售额，即可以得出该项目地址可发展商业房地产项目的规模。
不同的咨询机构在进行上述分析时，因为基础数据信息取得的渠道不同，分析结果可能有很大的不同。比如，有些咨询机构在为商业房地产项目做市场分析时，采用政府年鉴作为基础信息，并在分析过程中采用较多基于其市场经验的假设，该种分析方法有其优点，但缺点也是很明显的。某些以市场调查为主业的咨询机构在做商业房地产项目的市场分析时充分发挥其优势，依靠其大量的调查信息，建立全方位分析模型，对项目的市场潜力进行分析判断，假设较少，结论更具有时效性。
在完成市场咨询及可承受发展规模的研究后，需要依据项目特定位置、市场潜力、商圈分析等资料，对项目的客户定位进行阶段性判断。在此阶段完成该项工作有存在偏差的可能性，但在后面的环节中可以作出丰富和调整。
商业地产开发的一般流程五：项目土地取得及政府许可
完成商业房地产项目市场前景及可发展规模的分析后，将面临项目土地取得及政府许可的问题。土地取得指投资商按照与政府土地主管部门商定的价格，从政府土地部门得到相应地块一定期限的土地开发使用权。政府许可指向政府相关主管部门申请建设商业房地产项目，并得到相应计划委员会、规划局、商业委员会等政府机构的批准等。
项目土地取得有两大标准：
1、土地规模标准。商业房地产项目对土地规模的要求：要满足该项目本身功能的需要，得够用
。
2、土地价格标准。土地价格的高低将直接决定项目的竞争优势，尤其在项目运
作初期，土地价格越低，前期资金压力越小。
商业地产开发的一般流程六：项目定位细化
项目定位细化包括：彻底、细致的研究分析项目的目标客户、市场定位、产品形式特点、启动策略、财务测算等相关问题。此步骤是项目成功与否的重要因素，如果定位出现偏差，则导致项目没有成功的可能。
通常第五与第六步同时实施，在取地的过程中修正项目定位，在项目的定位过程中取地工作已开始。
商业地产开发的一般流程七：项目规划设计
项目的规划设计包括项目的方案设计、初步设计及施工图设计等。其中，方案设计为重中之重：方案设计可以称之为宏观设计，将决定商业房地产项目的外部布局、内部功能、土地的利用效率、室内空间的利用效率、商铺出租的价格潜力、室内空间的合理动线布局等。初步设计及施工图设计可以称之为微观设计，即在方案设计基础上进行纯建筑工程方面的深化、细化。
一般开发商都委托外国的设计机构进行方案设计阶段的设计，委托国内设计单位进行初步设计及施工图的设计。该种组合既可以降低设计成本，又可以保证设计质量。但必须要与国外设计机构明确方案设计的深度，否则方案设计的深度将达不到应有的要求，造成国内设计机构无法正确完成初步设计及施工图设计，或者在完成后遗留大量潜在问题给开发商。
业地产开发的一般流程八：项目设计、市场调整方案及财务方案的系统化整合
在完成了上述项目设计、市场调整方案及财务融资方案后，需要就以上方案进行调整，即系统整合。通过调整整合，判断项目规模和投资回报的关系是否合理;判断项目投资规模和企业自身资金、资源背景是否符合投资规律;判断投资商自身资金、资源和其对股权的期望之间是否合理可行等。如果上述判断的结果存在问题，那么需要回到设计阶段进行相关调整，并再循环进行市场调整方案及财务融资方案，验证并确定最终的可行方案。
商业地产开发的一般流程九：项目招投标
项目招投标指开发商完成项目设计方案的深化、项目规划得到审批、项目土地使用得到许可后，通过招投标的程序确定项目的施工企业、监理单位、工料测量师及后续阶段的机电咨询商等，做好项目施工前的所有准备工作。
商业地产开发的一般流程十：项目的财务核算
项目的财务核算指开发商在完成项目的设计方案后，建立或委托专门的财务融资机构对该商业房地产项目的成本、收益、投资回报率、投资回报的敏感性分析
等进行专业化分析。这是投资商对项目进行投资的微观量化的决策依据。在财务分析核算过程中，财务融资机构需要以项目市场前景及可发展规模的可行性作为参考，并大量引用分析结论。
对于小型商业房地产项目，该项工作不需要做的很细，尤其采取销售模式的商业房地产项目，财务核算的工作会简化很多。
商业地产开发的一般流程十一：资金需求方案
资金需求方案指财务融资机构结合项目的财务核算进一步细化项目的资金需求量及资金流量的工作。该项工作需要首先对项目的工程资金量及资金流进行宏观的方案编制，再结合项目他项资金的需求，最终完成该项目的资金需求方案。
商业地产开发的一般流程十二：项目融资
除非开发商有足够的资金做支持，或项目采取出售的投资模式，投资商一旦完成对项目设计方案、财务融资方案的决策，就可以推进项目运作过程中最重要的工作，即项目融资工作。项目融资包括项目开发阶段的资金准备及项目运营期间的资金准备两阶段的内容,主要形式有股权融资和债权融资。
开发商在进行项目融资工作之前，首先要进行项目融资的决策工作。准确对商业房地产项目的融资策略及方案进行决策，可以最大限度保证融资工作的有效进行。如果开发商过高估计其在该项目中的股权期望，在融资过程中必然面临失败，最终严重影响融资工作的进程。
完成融资决策后的首要工作，是项目商业计划书的编写。项目商业计划书是其他投资商及金融机构了解该项目的有效渠道。
在完成项目商业计划书的编写工作以后，开始该项目的融资操作工作。融资操作的形式主要有两种：
1、委托专业融资服务机构进行融资;
2、自己组织融资团队进行融资。
这两种融资方式相互之间并不冲突，如果协调好的话，会齐头并进。
第一种融资操作对于初步进入商业房地产投资领域的投资商来讲是必不可少的。因为专业商业房地产融资服务机构可以通过其特殊的操作渠道将该商业房地产项目与国际资本直接、快速兑接。国际上从事商业地产投资的金融机构实际上局限在某个圈子里面，如果对这个金融圈子不了解、对这些机构不熟悉，盲目的冲撞只会耽误时间，不会取得任何进展。
当然，委托专业融资服务机构进行项目融资服务时，开发商是需要付出融资成本，即需要向融资服务机构在支付一定融资启动费用的同时，另外支付相当于总融资金额2.5-5%的费用作为融资服务费。上述融资服务费的标准是国际上融资通行的收费标准。有些开发商可能认为上述标准太高，但可以明确的是，只要求
1.5%左右融资费用的融资服务机构其专业化能力绝大多数有问题，换言之，这种融资机构不太可能完成项目的融资。
第二种融资操作对于已经有商业房地产项目操作经验、融资经验的投资商来讲，是可以采纳的。但是投资商自己进行融资操作也必须建立一个融资团队，而且融资团队并非简单一两个人就可以组成。
商业地产开发的一般流程十三：市场策划
项目的市场策划对于项目的成功至关重要，高明的市场策略可以降低项目的成本，并有效打开市场空间、收益空间和利润空间。要赢得市场，就必须面对市场竞争的局面，而避免竞争的市场策略是制胜的关键之举。
商业地产开发的一般流程十四：招商
项目招商的方式主要有两种，即：
1、委托专业招商咨询机构进行项目招商;
2、自己搭建招商团队进行招商。
商业地产开发的一般流程十五：价格策略
对于采取商铺出售方案的项目来讲，开发商需要对商铺的售价进行预测，并依据市场策略进行售价决策。商铺的售价首先由商铺自身价值决定，其次，市场策略将有效提升商铺的价值。售价决策的准确性将有利于项目的出售操作。价格策略主要有三种：高开低走，平开平走，低开高走。
商业地产开发的一般流程十六：租金策略
开发商在招商阶段就需要对商铺的租金进行科学预测。预测必须依靠对现状市场的研究和对未来市场的预测，不仅考虑自身市场空间，而且要考虑竞争市场的影响力。租金判断对于项目招商意义非凡，准确的租金定位将提高项目的招商效率
一、 确认开发需求及针对的用户群
需求方需要想清楚到底需要做什么样的一个软件，或者直接将已有的一个网络/移动产品移植到 iPhone平台上。
设计的程序一定要有一个用户群或者满足一些特定用户的需求，那么它一定不会被冷落!
二、 软件的开发
下面是开发iPhone软件必要的清单( *标记的项目是必要的)
加入苹果iPhone开发人员计划，需要支付 $99美元获得一年的开发资质 *
需要一部iPhone或iPod Touch*
基于英特尔处理器的Mac电脑(系统需要Mac OS X 10.5.5以上)
签署一份保密协议* 下载并安装最新版本的iPhone SDK开发工具
实际上开发一个iPhone的应用程序，由第三方软件公司来开发是非常方便的。目前国内有很多专门做IPhone外包服务的，找到自己的定位，寻找适合的合作伙伴，会使你的程序更加完美! iPhone程序有时只需要几天的时间就完成了，而客户最终产品的上架销售时间甚至少于一个月。使用第三方外包服务，客户可以节省购置苹果硬件的开销和减少投入学习苹果技术的人力物力。 假定按照服务外包的形式开发iPhone的应用程序，一般的流程如下：
1.需求确定
a. 客户提供具体需求 b. 人机交互和界面初步设计 c. 形成产品需求文档 d. 客户确认产品需 2.程序开发
a. 界面设计和单元测试 b. 程序编码 c. 整合测试 3.客户验收 a. 客户测试 b. 出现问题调试 4.程序交付 a. 二进制代码 b. 源代码
c. 单元测试及整合测试用例报告 d. 代码报告 e. 测试文档 5.售后服务
a. 通过培训协助客户发布程序 b. 服务器托管及维护
三、 将你的应用程序提交苹果商店
就是你如何向苹果商店提交您的申请了，对于不熟悉XCode的人那么将你的程序与iTurns做链接的时候可能会遇到一些麻烦，在这一步我们需要做以下事项：创建您的证书、定义您的苹果应用程序ID、创建您的分布配置简介、编译应用程序、上传到iTunes连接。一般来说，第三方会协助客户发布程序。
四、 应用程序的宣传
宣传很重要、应该有自己的宣传方案。
五、 持续关注你的应用程序
持续关注你的应用程序，听取用户建议，优化应用程序。 以上就是开发以及维护一个iPhone应用程序的全过程，希望给需要的用户提供一些有用的参考。
西安联通电子渠道中心
2010-7-7
推荐阅读：
华为软件测试工作流程06-08
软件开发市场规模06-29
autocad软件的学习心得05-31
好的股票分析软件05-31
软件开发求职自我评价06-14
软件开发心得体会06-24
系统软件开发实践报告07-02
支撑软件开发工作总结05-30
软件开发技术培训记录06-26
软件外包开发合同05-26
