房地产企业财务会计现状及改善

摘要：改革开放四十多年来，我国的经济发展取得了举世瞩目的成就，我国已经成为世界上第二大经济体，人们的生活水平持续改善。在此背景下，我国的房地产企业也获得了巨大的飞跃，尤其是近年来是房地产快速发展的黄金时期，房地产行业为我国的经济发展做出了很大贡献，如今房地产行业的运营规模也相对成熟，但是依然面临着很多的问题，在房地产行业中会计核算占据着重要的地位，本文就房地产行业在财务会计核算中的现状进行分析，指出其面临的问题，并就这些问题提出一系列相应的对策，希望能给房地产行业的发展提供一定的借鉴。

关键词：房地产企业财务会计核算改善对策

房地产企业已经成为我国国民经济的重要性支柱产业之一，深刻影响着我国的经济发展和市场环境，由于房地产行业比较特殊，内部会计核算的方式也多种多样，尤其是利润和成本的计算比较复杂。如果不能对会计核算过程中带来的问题进行有效解决，将会给企业的发展带来很大的影响，也会深刻影响着相关利益者和投资者的利益。因此，本文就房地产企业的实际运营发展为切入点，对财务会计核算过程中出现的问题进行分析，并给出对应的改善措施，为房地产企业的稳定发展带来推动力量。

一、财务会计核算在房地产行业中的重要地位

随着时代的发展和社会的进步，房地产已经成为了我国经济发展中的一支重要的力量，已经成为了我国国民经济的重要支柱。和其他行业相比较，房地产行业比较特殊，房地产企业不仅承担了开发的功能，还兼具运营和销售的功能，此外，还能够调节我国的产业结构，让整个国民经济体系保持稳定不动摇。房地产企业从开发到竣工的周期比较长，如果遇到资金链中断的情况，建设工期会被拖延地更长;有的房地产企业不能规划好资金的投入，甚至会导致企业直接破产，因此房地产的风险非常大，这就需要做好相关的会计核算工作，通过会计核算，可以有效地降低房地产企业中的各种风险，促进房地产企业的正常运营和发展。

二、房地产企业财务会计核算现状探究

(一)企业的现金流量体系还未得到改善

房地产企业的经营性质比较特别，现金流量信息也和别的企业有所不同。由于房地产企业有好几个不同的发展阶段，在此过程中现金流量信息也会随之而发生变化。例如：企业在项目的建设和开发阶段会消耗很多的材料资源，在此过程中，现金流量主要表现为现金流出，当项目进入末期时，由于销售，所以会带来巨大的现金流入，但是在实际运营的过程中，由于房地产企业的回笼周期比较长，项目获得的回报周期也比较长，这就直接导致现金流量的流远低于现金流量的流出，对于房地产企业内部来说，本身就没有形成较为完备的现金流量信息系统，无法收获完善的信息，不但影响了企业本身的经营发展，而且很难给投资者和所有者提供完备的信息，所以当前的现金流量信息无法准确反映企业的真实经营情况，房地产企业在发展中就会面临一些实际的困难。

(二)收入确认过程不够完善

房地产企业在开发期会耗费很长的时间，销售期也会受到影响而形成变化多端的模式。在会计处理中，最核心的任务就是确定每个环节的实际收入。有的房产企业会平衡投入成本的模式和获得利润的时间，以达到理想的利润，从而推迟纳税时间;有的企业在房屋建设完成阶段已经完成销售的前提下，却找出很多的理由不开展会计核算工作，这些收入确认过程的不规范现象都会影响到房地产企业的正常发展。

(三)风险预防体系不完备

企业要想在市场中获得长久发展，必定会面对各种各样的风险，税务风险是最大的一种风险之一，给企业的经营发展带来了较大的影响，企业应该对其做好预防措施。房地产企业的税务风险主要有以下三种构成：(1)核算模式不正规，对相关税额的计算不精确，导致企业不缴纳或者少缴纳税款，引起企业受到一系列的法律处罚风险;(2)财务会计核算机制不可避免出现一些漏洞，导致财务人员不能按照正确的核算过程来操作，有的会计人员会升高相关的成本或降低销售的收入，进一步导致应纳税款的计算出现了很大的偏差。有的企业打着旗号在内部对产品进行私自分配，并没有划归到销售收入来进行核算，最终影响到了税款的计算;(3)在对税务进行处理的时候没有选取正确的税法，导致缴纳了大量的税款。所以企业应该增强内部的风险调控机制，大大减少销售和开发过程中引起的风险，把对企业的消极影响降低到最小的限度。

(四)风险披露机制不规范

在市场经济中，大部分企业都不可能独善其身，都会面临着各种各样的威胁，也包括房地产企业。房地产企业在每一个过程都会面临相关风险，例如开发时期调研项目时遇见的风险、政策带来的风险、在竣工时期面临的短期质量风险。这些风险会让企业在发展中举步维艰，不利于企业长期发展，所以，企业内部应该把风险披露机制规范好，保证企业准确披露出精确的信息。

(五)会计利润会有所降低

如果不考虑营业成本，在“营改增”后，房产企业的会计利润将会有所降低。如果把营业成本考虑在内，企业在采购过程中不能获得增值税专用发票，则不能抵扣进项税额，对应的税金不能纳入总开发成本中，购入成本将会增多，导致会计利润降低。

二、房地产企业改善财务会计核算质

量的相关策略

(一)规范会计核算的机制，改善现金收支模式

当前相关制度没有对财务会计核算起到有效的帮助，主要在于房地产企业并不能从这些法规中找到准确的发展方向，相关制度内容并没有对会计核算的模式做出重点研究。房地产企业在项目开发初始阶段，在总成本核算的过程中，应该对现金流量的收支制定统一的完善标准，应当让会计部门履行好自己的责任，保障会计核算的结果比较可靠真实，企业应该调控好内部控制、发挥好监督作用，加强并控制好现金流量收支的管理，严格按照相关规定，在合理的范围内使用现金;应对大额的现金额度进行周密管理，每当发生大额的现金支付时候，企业应该做好对应的申报和登记，预防发生遗漏;另外还应该对财务部门的每一个岗位职责进行详细划分，对每一笔现金支出都要进行有效的审批，并分配好审批的权限，可以设置岗位的轮流交接。另外企业还应该加强对现金开户的管理，避免发生私自支付现金的行为。最后企业还应该实时盘点好内部的现金，让现金实现日清月结，避免独自挪动库存现金的情况发生，保障现金的安全，让账面金额和实际金额相对应。

(二)规范好借款的费用

借款费用在房地产企业中占着比较重要的位置，因此应该规范好借款的费用，让内部的财务会计核算能够有效开展。房地产企业非常看重投入的产品，而存货需要经过长期的运营和构建才能实现，所以规定把前期的借款费用归入到开发的成本中，并核算好相关的成本，实现均等分配。

(三)做好收入确认的过程

企业应做好收入确认的环节，让财务会计核算拥有更高的质量。应该对企业内部的所有物进行全面核算，并根据有效的原则做好核算过程。可以按照这样的原则：企业内部产品不计入项目收入、在经营期间的房产存货不计入项目收入、企业员工的房产宿舍不计入项目收入。如果总集团按照租赁的方式对下属企业的地产开展活动，这种属于内部的投资项目，应该划入自己旗下的项目中去。

(四)重视运营中的财务会计核算

新会计准则已经实行，新会计准则对过去的会计核算模式进行了大幅的创新和调整，是会计核算过程中的重要分界线。房地产企业除了要遵循旧的核算机制，更应该根据新的会计准则来开展工作，在新的会计准则的规定下，企业应该重点关注运营阶段中的会计核算。企业应该设立“销售成本”“开发成本”科目，专门核算这两个过程中的费用，除了重点核算管理费用，还应该重点核算期间费用;对竣工并且验收合格的项目进行相关的核算，对销售完成的项目进行相关核算;对属于租赁性质的项目设置对应的条目，并在核算的过程中进行详细核对。

(五)规范信息披露机制和质量

企业应当积极规范内部信息披露机制，并提升相关质量。在披露的过程中，应该重点对土地储存量和成本的相关信息进行披露，还应当重点对每一个运营阶段的现金流量数据进行详细披露，除此之外还应当控制好相关风险，把风险意识放在第一位，及时发现风险、规避风险，并对发现的风险进行披露，让企业防患于未然。

(六)做好核算转换

当进行房地产核算转换的时候，初期计量和后期计量会出现不同的情况，会降低会计信息质量。在实践操作中，应当准确记录账面价值，即使账面价值和公允价值差异比较大，也应该真实反映。

(七)增加会计利润

在采购中要获得增值税专用发票，并能抵扣相应的进行税额，这时房地产企业的开发成本由不含税的价款组成，施工方的营业税额应该被归纳到采购过程中的采购成本中，所以，采购成本会随着“营改增”的实施有所降低，总利润将会高于原缴纳营业税税额，企业的毛利率就会增高，会计利润也会提高。

三、结束语

房地产企业在我国经济的发展中发挥着重要的调节作用，因此做好房地产企业的财务会计核算相当重要。在实际运营的过程中，房地产企业应该重视会计核算，对房地产在投资、开发、经营、销售的每一个环节的财务工作都应该做好，有效规避并调控风险，让企业实现长久的可持续发展。