随着我国经济体制的不断改革以及城市化建设的实施, 很大程度上提高了房地产市场的需求, 促进房地产价格呈逐年上升的趋势。虽然, 我国目前已经颁布了相关的政策, 并从税收调节、土地供给、信贷政策、行政管理等方面对房地产市场进行控制, 以期能够平衡房地产市场的供求关系, 调整房地产价格, 但是收到的效果却不尽如人意。因此, 房地产行业需要调整营销策略, 从而保障自身的良好发展。
市场营销主要是指以市场为中心、营销为手段, 满足市场需求, 实现经济利润。随着我国社会经济的快速发展, 房地产市场得到了快速壮大, 促使市场营销逐渐与房地产有效结合在一起, 这是我国商品经济发展的必然趋势。从狭义的角度上来说, 房地产市场营销主要是指房地产企业将相关的产品销售给用户的一个过程中。从广义上的角度来说, 房地产市场营销主要是指在遵守相关营销的原则以及房地产企业制定的营销制度条件下, 运用各种科学合理的营销策略, 对房地产产品进行销售, 满足市场需求, 实现企业经营目标的过程。
人是市场的重要组成部分, 而人口环境与人之间有着密切的联系, 因此人口环境对房地产市场有着重要的影响。人口环境主要是通过人口的流动迁移、数量的增长、家庭结构、收入、年龄等方面的因素影响着房地产市场的需求。由于房地产企业的营销对象主要是人, 因此房地产企业可以根据人口环境的实际情况, 详细分析营销市场, 满足消费者的各种需求, 从而促进我国房地产市场的良好发展。首先, 房地产是人们生活工作的重要场所, 人口数量的多少直接决定着房地产营销市场的发展潜力;其次, 房地产的居住用房主要是由家庭数量和结构而决定的, 家庭数量和结构对房地产市场的需求结构和需求量产生直接的影响;再次, 人口的流动和迁移必然会对消费带来极大的影响, 例如当一个城市移入大量的人口时, 需要解决的首要问题便是住房问题;最后, 在不同年龄、收入等因素的影响下, 人的价值观和消费需求也有所不同, 这在一定程度上也会对房地产的市场营销产生影响。
随着我国社会经济的发展, 市场经济体制的改革, 经济环境发生了巨大的变化, 这对房地产必然会产生直接的影响。首先, 国民经济发展水平的高低直接决定着房地产市场是否能够得到快速的发展。近年以来, 我国房地产市场发展之所以迅猛, 主要是建立在国民经济发展的基础之上, 房地产市场能够提高国民经济, 而国民经济能够为房地产市场的发展提供重要的资金保障条件, 这两者相互促进, 相互发展, 从而促进了房地产市场的繁荣发展;其次, 房地产的开发、建设、消费、流通等, 需要大量的资金作为保障, 因此比较容易受到金融货币政策的影响。当宏观经济发展过快时, 便会导致通货膨胀的现象出现, 政府便会采取紧缩的货币政策, 利润减少货币投放量、提高利率等, 降低宏观经济的发展速度;当宏观经济发展速度过慢时, 会出现通货紧缩的现象, 政府便会采取宽松的货币政策, 例如降低利率、降低金融机构存款准备金率等, 刺激宏观经济的发展。因此, 金融货币政策能够对房地产短期的供求关系进行调整, 进而促进房地产市场营销。
政治环境主要是指能够对房地产企业的营销活动进行制约和影响的政府机构和政策法规。政府机构主要利用制定一系列政策对房地产的经济活动进行制约和影响, 保障房地产的产品和服务在一个公平竞争的环境中得到发展, 保护房地产企业和消费者的共同利益。政策法规主要是对房地产经济关系的变更进行规定, 使人们在变更房地产经济关系过程中所必须遵守的行为规范。政策法规能够促进房地产市场的有序发展, 在最大限度上满足消费者的需求。政治环境对房地产市场的影响主要包括有:首先, 在土地方面, 我国先后颁布了《土地储备管理办法》、《关于促进节约集约用地的通知》、《违反土地管理规定行为处分办法》等多部土地政策, 其主要目的通过房地产政策的制定, 对房地产开发用地的供用进行规范和整顿;其次, 在住房保障体系方面, 我国在《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》中明确指出了需要建立完善的社会住房福利保障体系, 提高经济适用房和廉租房的供应, 扩大政策的覆盖范围, 改善住房困难的局面;最后, 在房价控制方面, 我国根据目前房价上涨过快的现状, 制定了一系列以平抑房价为主的房地产政策, 其主要目的在于通过政策法规的指导, 保证房价价格波动合理。
一个有效的营销策略, 必然离不开市场调查。而房地产商品与其他商品不同之处在于, 如果市场调查不够深入, 规划方案便会失去一定的合理性。一旦规划设计方案批下来后, 想要在施工过程中修改方案, 那几乎是不可能实现的。可是在实际中, 很多房地产开发商宁愿冒着投资风险, 花费大量的资金开发一个房地产项目, 也不愿意花少量的钱进行市场调查。在项目的确定、选址、定位、规划的过程中, 几乎是全凭着自己的直觉和经验进行的, 无法从根本上满足市场的需求。
对市场进行合理的细分与定位有利于市场目标的实现, 同时在很大程度上关系着开发商的经济利润。可是从目前的情形来看, 我国房地产市场缺乏坚固的壁垒, 投资时间较长, 一旦市场出现空缺的时候, 所有的竞争者蜂拥而至, 从而忽略了对市场的合理细分与定位。
在实际中, 不难发现房地产采用最多的策略便是广告策略。部分的房地产商为了推销某个项目, 而大肆做广告。虽然广告策略具有一定的效应, 但是却会浪费许多资金。因此, 不是每个企业都适合广告策略, 例如针对于规模较小, 正处于发展阶段房地产企业而言, 如果大打广告战略, 会造成企业陷入资金周转不灵的局面, 阻碍企业的正常运行。
很多房地产企业的营销效果不明显的时候, 一般都会将注意力放在营销策略上, 而忽略了营销过程的管理与控制。实际上, 大多数都是由于房地产企业忽略了对营销过程的管理与控制, 导致营销策略无法充分发挥出真正的作用。如果房地产企业没有充分认识到管理与控制在营销过程中的重要作用, 仅仅只对营销策略进行修改, 根本就无法提高营销效果。
很多房地产企业在营销过程中, 具有严重的功利营销思想, 一味地追求自身的经济利益。这主要表现在忽略规划设计, 重视营销推广。有的开发商了为了节约资金, 以低价购买规划设计方案, 并在施工过程中发现了许多问题。
想要全面了解房地产行业所面临的市场环境, 就需要对市场进行深入的调查。市场调查主要是房地产企业为了合理选择市场目标, 采用一系列科学合理的方法, 有针对性、目的性的对相关的房地产产品信息进行采集和分析, 将调查的市场内部环境和外部环境以及相关行业其他企业的营销情况作为参考依据, 从而制定出一个有效的营销计划, 为房地产企业管理者的决策提供重要的信息资料。
房地产企业想要在竞争激烈的市场中站稳脚跟, 首先就需要对本身的实际资源进行一个全面的了解和掌握, 例如信息、财力、人力、物力等资源, 同时还要合理的对这些资源进行整合。但是房地产企业必须要认识到整合不是简单的拼接, 而是对整个企业的各种资源进行有序的组织, 通过有效的规划设计, 将各种资源的优势充分发挥出来, 从而取得较好的营销效果, 这是提高营销手段的前提条件。
房地产企业需要根据市场环境、自身的资源、竞争对手以及企业本身的客户等, 选择符合企业特点的营销策略。例如当企业无法在市场中占有较大的份额时, 可以采用集中营销策略, 针对于一部分的消费者群体, 进行生产, 将精力集中在少数的市场之中, “以小取大”, 在小市场中取得较大的市场份额, 这样不仅可以帮助企业在目标市场中占有优势地位, 而且还可以提高企业的知名度, 节约企业的营销费用。如果在有条件的情况下, 企业已进行深入的发展, 但是这需要企业的市场地位比较牢固的基础之上进行, 避免企业承担不必要的损失。
房地产行业至今已有20 多年的发展历史了, 从物质领域延伸到人文关怀, 这种关怀主要体现在文化方面, 无论是建筑还是相应的基础设施, 都是房地产行业在发展过程中的必然产物。由此可知, 文化是房地产市场发展的总体趋势。随着我国社会各个方面的快速发展, 消费者的需求日益成熟, 但是文化地产的建设还正处于发展的初期, 无法满足消费者的需求。现在, 消费者从简单的追求建筑发展到功能以及景观的重视, 表现出人们对精神方面的追求。对此, 房地产企业应该在制定和运用营销策略的过程中, 树立创新因素, 加入创新元素。例如绿色营销、环保营销、经济营销、文化营销等, 这样不仅可以提高房地产产品的知名度, 而且还能提高企业的优势, 帮助企业在房地产市场中占有更大的市场份额, 从而促进房地产企业的健康发展。
随着房地产行业的市场竞争力日益加剧, 以及房地产行业的理性化发展, 加大了对民营机构的开放程度, 并打破了行业垄断的现象, 从而逐渐形成双重开放的局面。
随着我国社会经济以及房地产市场的不断发展, 传统的市场营销策略已经无法满足市场发展的特点以及消费群体的消费需求。为了能够在激烈的市场竞争中占有一席之地, 房地产企业必须要根据时代发展, 树立先进的营销观念, 创新营销策略, 促进房地产企业的可持续发展。
随着发展与生态之间的矛盾加剧, 加强了人们的环保意识, 建筑的质量、价格、外观、构造等不再是影响消费群体的重要因素, 消费者越来越注重居住环境的质量, 同时生态环境也成了房地产企业的营销亮点。对此, 房地产企业应该树立节能环保、绿色营销的理念, 将绿色消费作为营销策略, 提高房地产产品的生态效益, 为消费者创造出绿色、环保的家园。
随着社会文明的进步, 消费者需求的日益成熟, 使得社会文化对现代消费产生了严重的影响, 而房地产消费也不例外。在社会经济快速发展的背景下, 要求居住环境不仅需要具备完善的功能, 而且必须要具有文化的韵味。对此, 这就要求房地产企业的产品和服务体现出文化理念。因此, 房地产企业在制定和进行营销策略的时候, 需要创造出人文特点, 营造人文环境, 提高房地产产品和服务的人文内涵。
21世纪是知识信息的时代, 在知识信息大爆炸的背景下, 消费群体在房地产消费过程中, 对房地产的相关知识有了一个更深的了解, 同时对于房地产相关知识的了解欲望也在逐步增强。因此, 房地产企业在实施营销策略的过程中, 可以为消费群体传输房地产相关的知识, 并为其提供相应的服务, 以此提高消费群体的信任度, 从而有利于营销活动的顺利进行。
摘要：近年以来, 随着我国城市化建设的进程不断加快, 房地产行业得到了迅猛的发展, 并且逐渐成为我国经济发展的增长点和支柱产业, 为我国的经济做出了重大的贡献。随着全球经济化的发展, 市场经济体制得到了巨大的改革, 导致房地产市场的竞争日益激烈。同时, 房地产市场的一系列问题也开始暴露出来, 例如企业规模较小、管理水平偏低、市场竞争力有限、产品质量不高、市场运行能力较差等, 从而严重影响了企业的健康发展。因此, 本文阐释了房地产市场营销的概念, 分析了其现状, 提出了房地产市场的营销策略及其创新发展。
关键词：房地产市场,支柱产业,营销策略,应用
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