房地产营销cehua（精选6篇）
关键词：体验经济,房地产,体验营销
我国房地产市场已进入了消费者为主体的理性消费时代, 那种争先恐后抢房、漏夜排队的现象似乎已成为过去的记忆。房地产商传统上具有的战略优势, 如自然资源、资金与技术优势随着竞争的加剧正在缩小而不再成为必然的优势;企业在产品、价格、渠道及促销等营销操作层面上竞争, 由于市场规范运作和售楼信息透明化, 而使得相互间模仿和借鉴的速度越来越快;消费者对产品物性的需求似乎不再那么迫切, 而产品和服务带来的心理需要和满足愈显重要。
所以, 在经过一轮新的洗牌后, 房地产商在静心思考:从
“产品为中心”向“消费者为中心”的转移时代, 应该有一种营销创新。于是, 领悟顾客感性行为, 增强顾客体验需求, 提升产品附加价值, 满足顾客物质和精神需求的营销模式——体验营销得以青睐。
一、关于体验营销
1. 体验经济
1970年社会学家阿尔文·托夫勒在《未来的冲击》一书中专门撰写了一章, 首次提出了制造业、服务业和体验业的经济发展三段论点。
体验经济学家约瑟夫·派恩指出:“所谓体验是指人们用一种本质上以个人化的方式来度过一段时间, 并从中获得过程中呈现出来的一系列可回忆的事件。”伯得·施密特博士在其所著得《体验式营销》一书中认为:“体验是企业以服务为舞台, 以商品为道具, 围绕消费者创造的值得消费者回忆的活动。”由此可见, 体验是一种无形的有价值的使人产生知识、情感的经济商品。约瑟夫·派恩 (美) 和詹姆斯·吉尔摩 (美) 在《哈佛商业评论》发表的“体验式经济时代来临”一文指出:体验经济时代已来临。他们指出, 体验经济是继农业经济、工业经济、服务经济后的一种新的经济形态, 并依据经济价值演进将社会形态划分为四个阶段:商品、货品、服务和体验。
2. 体验营销
许多企业在接受了“体验经济”思想后, 纷纷把它作为“开启未来经济增长的钥匙”, 在体验经济时代, 体验营销成了营销策略的重要方法之一。体验营销是指企业让目标顾客观摩、聆听、尝试、试用等方式亲身体验其产品和服务, 促使顾客认知、喜好并购买。这是企业拉近与顾客距离的一种有效手段, 已被诸多行业广泛采用。
体验营销改变了过去只强调“产品”或“客户服务”的营销理念, 它崇尚实践“体验”, 让客户直接参与并成为体验的主体, 造就一种“无法遗忘的感受”, 能够赢得客户的信赖和忠诚, 从而促进产品的销售。体验营销突破传统上的“理性消费者”的假设, 认为消费者是理性和感性兼俱的, 消费者在售前、售中、售后的体验是研究消费者行为和企业品牌经营的关键。
二、房地产体验营销的引入
房地产作为一种特殊的商品, 消费使用具有固定性、耐久性等特点。购房对绝大多数人而言是一辈子的大事情, 因而在经济条件许可范围内, 对住房条件提出了更高的、多方面的要求, 诸如户型及其大小、物业管理、小区配套、绿化等。住房对购房人而言, 不再仅仅是一个遮风挡雨、休息睡觉的处所, 更多的是一种对生活品质的追求, 精神上的享受、体验。对房产商而言, 谁迎合了这种需求, 谁就取得了成功。从近年来的房地产营销动向可以看出, 他们越来越多地引入了体验手法, 通过“体验”方式来拨动购房者的心弦, 引起情感上的共鸣, 从而达到“令人心动”的效果。
体验式营房地产体验营销, 就是把客户购房的全过程“体验”视为整体, 站在客户的感受、情感、思考、行动等角度, 重新定义、设计房产项目的营销行动纲领, 为客户创造值得回忆和持续愉悦的丰富体验, 从而促进项目的销售和客户价值最大化。它涵盖了包括从产品设计到营销推广整个过程的每一个环节, 直到入住后消费者产生的感受。它通常是和营造一种氛围、制造一种环境、设计一种场景、完成一个过程、做出一项承诺紧密结合在一起的, 而且有时它还要求客户积极主动的参与。因此注重挖掘客户的潜在需求和预期欲望, 并将其对项目的良好体验, 愉悦的感情升华为客户的忠诚, 将是房地产项目营销成败的关键。
三、体验营销在房地产营销中的具体应用
1. 产品体验策略
(1) 产品层次与维度。房地产产品 (房地产) 作为一个居住生活的空间环境和实体产品与无形服务的混合体, 产品层次和维度构成上是很广泛的。往往楼盘引起人们情感共鸣的是那些宏观和细节处的美学线索。根据整体产品概念, 单独从房地产开发企业角度, 可以在空间范围上将房地产分为四个层次:房屋本体, 指消费者所购买的实体房产;半开放空间, 指楼房的内的公共区域, 例如楼梯间、电梯间等;生活环境, 指更广阔的公共空间, 整个楼盘与临近楼盘在购房者看来属于这个楼盘的生活环境一部分的空间;位置, 这是站在整个城市空间的视角看待本楼盘项目。
房地产原本就具有美学、象征等特征属性, 而这些线索将成为产品呈现中重要的体验元素, 因此, 在体验营销模式下, 有必要将房地产的美学、象征等非功能属性加以区分。因此, 本文将房地产从整体产品的角度区分为三个维度:功能属性, 指满足一系列个人居住功能需求所不可或缺的产品部分, 在业主基本生活行为的情境中不可或缺。社会属性, 指在业主进行一系列社交活动的情境中, 起到不容忽视的作用的那部分属性。比如, 一个摆在小区大门口肮脏的垃圾桶, 当业主从外面迎接进来客人时, 也许这个他从未留意的垃圾桶, 此刻会让他不安。美学与象征属性, 就是那些环境中具有象征意义和美学价值的属性, 这部分属性也是目前房地产营销竭力打造的。
(2) 价格体验。价格对于购房者、开发商来说一直都是一个很敏感、很关注的话题, 尤其是在目前国家着力调控房地产价格的时候, 许多购房者处于观望状态。开发商迫于压力, 降价总是不敢彻底, 市场需求还是有的, 只是房价还没有到合理的价位。那么房地产开发商如何在确保自身和购房者利益的基础上, 从价格方面向购房者传递体验呢?
从企业的角度看, 合理的定价意味着快速的资金回笼;而从购房者的定价体验而一言, 企业为追求速度而下放的定价权使自身得到了实惠, 因为消费者购买的时点好, 性价比提高了, 支付的款项也少了, 从而双方在利益上找到了共同点和平衡。
2. 人文关怀体验策略
(1) 精心的产品设计是开展体验营销的基础。对于房地产设计, 要求紧扣“以人为本”的思路, 融入现代设计理念和文化理念。首先是面对不同的消费群体, 控制好各户型的大小、比例和布局, 同时兼顾私密性效果。并且日益注重内部功能分区问题, 给喜欢自助设计的业主预留一定空间。还有, 要普遍采用绿色建材, 以减少污染、提高室内居住环境质量。
(2) 完善的配套设施和小区环境。完善的配套设施带给人们的是便捷、舒适、安全的体验。房产商不仅追求配套在数量上的齐备, 而且越来越注重强化自身的特色, 实现差异化营销。除了完备的配套设施外, 近年来房产商在小区环境方面文章做的最多的就是大力提倡生态化、给人以回归自然的感觉, 力求达到自然、建筑和人三者之间的和谐统一。
(3) 用心塑造人文环境。人文营销是最近几年比较盛行的房地产营销手法之一, 而人文营销说到底其实也是为了传递一种体验。越来越多的楼盘在营销推广时, 注重通过对目标消费群体、文化教育设施、会所等的生动描述, 以人文诉求来展现一种特有的生活品味。如高档楼盘主要是揭示一种成熟尊贵的魅力、身份地位的体现、上流成功人士的高品质生活、交际圈子。一般的楼盘则会努力展现一个和谐的居住空间和文化教育氛围, 以及浓浓的亲子氛围, 融洽的邻里关系, 温情的服务等。此外, 在人文营销中, 利用名人的感召力也是一种常见的方式。通过曾经入住或者目前正在居住的名人的宣传, 来提升楼盘的品味, 往往能够取得不错的营销效果。
3. 场景设置体验策略
(1) 售楼处。售楼处是展示楼盘和直接进行销售的场所, 售楼处的功能区布局、场景设计、格调氛围力求营造舒适、自由和别致。功能区包括接待区、景观感受区 (沙盘、建筑模型、展板、效果图、园林小品写真、植被花草、背景音乐、灯光、DV演示、电脑三维设计等多媒体展示) 、咖啡休闲区, 销售签约区等, 功能区划分力求符合购房者的心理和行为设计线路, 室内装修物品装饰力求与房产销售主题风格保持协调。
(2) 主题样板房。主题样板房是装饰艺术与房地产销售展示相结合的产物, 是根据产品本身的特性及目标客户群的生活特征而设计的有明确主题的个性化样板房, 其设计来源于目标客户的点滴生活经验, 立足于产品特性与目标消费群的生活特征的结合, 给出不同的装修风格, 而非模式化的根据户型结构所设计的“大众美感”空间, 主题性样板房更贴近目标客户, 更接近真实的生活, 因而也更能引起客户共鸣并打动客户。
为了让消费者参与到主题样板房的设计体验, 可以借鉴“DIY” (Do It Yourself) 的方式, 让消费者体会到自己自由创作的快乐, 对自己梦寐以求的家居布局有一个真实的体验。这种策略发挥了消费者的参与性, 又能使该产品很快深入顾客心中, 对购买决策起较大的作用, 是典型的“拉动策略”。
(3) 房展会。房展会通过精美、逼真的模型, 工作人员详尽的解说, 特色各异的楼书资料, 再配以灯光音效, 多角度地传递生活体验给参观者。对于房展会, 没有必要将项目或企业的全部标志都集中到展览会进行展示, 只有将有用的卖点或是明确的突破口展示出来, 让购房者形成明确而独特的体验才是关键所在。
(4) 实景示范区。实景示范区是指在楼盘正式销售前, 提前建好几个楼宇, 并将楼间景观绿化环境、建筑外檐效果以及主要户型集中展示, 使购房者从实景示范区眼见为实, 从内到外身临其境全面感受居住区的生活氛围。实景示范区不仅展示了开发商的实力, 表明开发商对产品的信心, 还让购房者全方位真实感受室内采光和整体布局、景观设计、切实体验自己未来的生活环境, 避免了单一样板房的体验局限性。
4. 主题互动体验策略
(1) 业主联谊主题活动。如今购房者不再作为一个被动的倾听者和接受者, 他们迫切需要参与到即将成为自己的家园的项目中去。他们关注规划设计、内部结构、噪音、开发商品牌、甚至使用的建筑材料与技术, 他们期望获得尽可能多的信息, 更希望得到优质服务。房地产商要把握客户心理, 紧紧围绕体验价值和体验主题, 组织不同体验式活动, 结合楼盘开发的不同阶段, 让客户参与进来, 从不同角度深化客户的消费体验。如客户俱乐部、业主联谊会, 新老客户答谢晚会、节日嘉年华等, 打造客户与开发商、客户或业主间的信息情感交流平台, 在参与、沟通、娱乐中, 逐步建立相互信任, 熟悉产品, 增强品牌信心, 产生应景性购买行为。
(2) 看房旅游。房地产体验式营销与项目文化、节日活动、服务、个性化展示等手段联系较为紧密, 作为上述几者的一次大整合, 看房旅游则是既放松心情又完美产品体验更融洽相互关系的好方式。如合生创展旗下的珠江罗马家园是一个凝练着浓郁罗马文化的高尚楼盘, 为了让目标客户群亲身体验罗马风情, 增强对项目的信心和情感, 提供了一次难忘的罗马体验之旅, 而这种体验都将映射在他们对罗马家园的美好感受和期待中。
(3) 试住。对于住宅高端产品如排屋别墅类, 因其对外部自然环境、配套设施、物业管理要求高, 且总价很高, 购房者下单显得犹豫。试住, 则是打消疑虑、帮助其确定购买决策的一种有效方式。如广州颐和山庄在其颐和大酒店开业之际, 面对购房者及各种意向、关系客户, 推出了“体验式”试住活动, 让客人亲自住到颐和山庄, 已经落订的客户更可以免费入住颐和大酒店, 然后决定是否签约。许多购房者经过试住, 充分感受到了其中的生活情趣, 从而最终做出购房决定。
四、结语
房地产行业是关系到国家经济发展和人民生活的重要行业。目前, 房地产市场从卖方市场向买方市场转变, 市场营销在房地产行业的发展中起到举足轻重的作用。房地产体验营销作为一种全新的营销模式, 将对房地产行业的发展起到积极的促进作用, 房地产企业可结合自身特点采用有效的体验营销策略。
参考文献
[1]伍雄辉:体验营销在别墅市场的应用方法研究, 华东理工大学硕士论文[D], 2003
[2]李正洪:论体验营销在房地产领域中的应用, 福建建筑[J].2007 (4)
[3]肖剑:房地产营销新热点——体验式营销, 房地产营销[J].2004 (4)
整合营销，区别于全过程营销，主要体现在以下几方面：注重消费导向，强调以消费者为中心，以消费者的需求为导向，是整合式营销的精髓所在，颠覆了传统营销以产品为核心的理念。传统的全过程营销起初是从产品营销、概念营销、卖点群营销，策划的目的是如何销售产品，而对于消费者需求的考虑甚少。而整合营销强调，从房地产投资到物业销售的全过程，都要考虑消费者的利益，以消费者的需求为导向。经过前期的市场调查和研究，了解消费者的需求、购房动机和承受能力，从而有针对性的开发产品，确定产品价格，并在销售过程中，改善服务，与消费者进行有效沟通，为消费者创造快乐的购买过程。这样的营销，更符合西方组织理论所说，“围绕消费者组织一切”。
这一点，在金网络置业代理的昌平某项目（以下称昌平项目）中，有着突出的体现。在项目前期市场研究和客户研究阶段，金网络市场研究部经过对周边市场、消费者需求与购买力的调查和研究认为，昌平项目的目标客户群应锁定为高校教师、投资客及周边中等收入人群。鉴于此，有针对性地开发了不同的产品类别，户型多达二十余种，其中，包括专门为投资客设计的面积为20平方米左右的零居，用于出租；为高校教师和周边中等收入人群设计的60-90平方米的2居，可以根据需要隔成二层复式，既能满足居住面积要求，价格又适中。在项目总体设计中，包括6层板楼和高层板楼，6层板楼主要是吸引目标客户群体，而高层板楼可以回收大量资金。多样化的产品投入市场后，取得了良好的效果，客户对于符合消费需求的独特产品设计赞叹不已，开盘的一周内就收获了销售近2000套，销售额近8亿，成交率接近40%的成绩。
高度整合企业品牌、智本、渠道、文化、社会关系等资源。从营销的发展阶段来看，整合营销是比全过程营销更高的发展阶段。在全过程营销中，强调将营销的理念贯穿于房地产开发的各个阶段，是营销理念在纵向的渗透，营销的流程被拉长，这已经比传统的产品营销和概念营销更前进一步了。
而整合营销是在此基础上的进一步发展，不但强调整个开发流程上的纵向贯穿，也注重品牌、智本（人力资本）、渠道、文化、社会关系等资源的横向整合。这一点，对于目前的房地产企业来说，尤为重要。再次以上述昌平项目为例，予以分析。随着房地产行业逐渐陷入低迷，项目的销售在2007年末至2008年2月，也呈现逐月递减的状况。经金网络市场部门的分析，认为房地产行业形势会有进一步恶化的趋势。为了及时应对，跑赢市场，项目部在2008年3月下旬至2008年4月底实施了一系列的有效营销手段。对周边市场的调查研究得知，昌平项目的主要竞争对手是周边区域的某知名品牌楼盘，其将于2008年5月1号开盘，早于昌平项目的预定开盘日期，并且开盘价也低于昌平项目。这样，该项目会分流一部分客户，对昌平项目造成严重影响。于是，金网络及时调动销售团队、媒体、广告等多方面资源，实现了4月27日提前开盘的神话。强大的资源整合能力确保了及时的市场反应速度和高效的执行力度，使得项目能取得良好的开盘业绩。
关键词：房地产,健康营销,市场定位,五行
现在我们所认知的市场营销, 不仅贯穿整个产品生命周期更贯穿整个企业运营战略始终。以往我们往往被动的应对营销体系中所出现的单项问题, 而忽略了营销体系中各环节的生克互动和项目 (产品生命周期) 发展阶段中各营销环节的主次更迭。营销作为企业整体运营中不可或缺的一部分, 其发展历程同样经历了从注重生产能力到注重产品质量, 乃至注意到市场需求, 直至今日管理学家们更是不约而同的呼吁社会市场营销观念及绿色市场营销观念。具体到房地产营销更是先后历经了区域营销观念、信息营销、竞争营销、全面营销、全过程营销、全员营销、专业营销、服务营销、品牌营销和文化营销。在房地产的市场营销观念的不断升华和“进化”后, 房地产营销在策划领域更是总结出十大忌讳:1.个人崇拜论;2.地段唯一论;3.广告决定论;4.花色抢市论;5.营销万能论;6.低价定局论;7.承诺堆积论;8.经验决定论;9.风式营销论;10.炒作制胜论。十大原则:1.定向供应原则;2.前期介入原则;3.全程营销策划原则;4.卖点保留原则;5.虚实相间原则;6.个性排他原则;7.价格弹性原则;8.市场叠加原则;9.系统解码原则;10.节点强化原则。不难看出, 营销从关注局部逐渐转为更为全方位的关注企业外部环境及整体环节的健康的、可持续的发展。
楼市, 特别是一线城市楼市的发展虽然受宏观土地及信贷政策及企业微观环境影响显得更甚敏感。但房地产营销的发展还是证实了培养营销链自身的“正气”才足以抵御“外邪” (市场不利因素) 的干扰, 而房地产营销的“正气”毫无疑问来源于健康、连贯的营销系统。在房地产行业历经了种种诸如土地转让政策改革、信贷资金控制、与购房者心里博弈之后, 事实证明需求与定位更为匹配的项目总是可以相对的规避楼市的非系统性风险。这也正是强化健康的房地产营销链条的重要所在。
何谓健康的地产营销体系呢?从“购房大计”进入了中国广大百姓的视线, 房子从无定位的盲目定价销售——放大促销——关注产品品质, 兼顾推广——产品定位细化——关注品牌及人文回报。整个过程不由得使我们考虑到地产营销的发展趋势是否更趋近健康——答案应该是肯定的。
正如“五行”, 良性的运转, 讲求生发——宣扬——沉降——收纳的过程, 环环相扣, 不可不及亦不可过。企业须以自身营销环境的健康轮回而应对楼市大环境的种种变化。这一切不无太极韵味。正如一株古树, 运用适时且不间断的生发——生长——收敛——收藏加之自身各部位的通达, 便足可以应对大自然的环境突变而长久矗立。营销如此, 房地产市场营销亦如此。在房地产行业日渐发展逐步成为大家瞩目的焦点时, 人们总是更为津津乐道于房子价格、宏观政策和楼市走向;开发商更为关心的是土地资源的储备, 国家金融政策的变化;政府则更为关心冠为支柱产业之一地产, 如何有效分配资源, 如何有效带动GDP的增长。而又有谁人可以整合这方面的视角, 而达成共识呢?毫无疑问市场在推动营销体系逐渐发展的过程中, 最理想的状态则是:配备恰当的资源, 定以适当的价格, 满足特定人群的需求才是房地产健康营销的源头。从宏观而言, 上述任何环节的缺失或博赌心态最终很可能导致资源的浪费, 企业运营的惨败和百姓的怨言。
良性的地产营销链基于清晰的定位, 即知己知彼 (我如何?顾客如何?) 和准确的匹配。这才是房地产营销的健康之道。定位为“先天之源”。无谓的放大自我, 或是盲目估测顾客需求都会导致根本的混乱。准确的依照顾客需求, 并生产试销的产品则乃“仓廪之官”, 卓有成效的策划推广则起“生发”之效, 符合定位的客户服务尽“收藏”之功。在诸环节中若显露过劳或不足, 凡失衡之处都有诱发“病症”的可能, 从而导致营销的最终失败。尽管“病”未必即发, 而不健康的营销链条自然会像五行生克一般, 发挥其恶化的传导作用, 最终导致营销工作和整个企业战略实施的事倍功半, 乃至资源的浪费。正如北京一些“高端项目”由于和客户需求不匹配即使在楼市“阳春之际”销售业绩也难掩“疲态”, 反倒是那些注重顾客需求调研, 定位准确, 核心产品和附加产品开发完善的高端项目, 择机开盘后便呈现开盘几近售罄的上佳表现。
我国传统中医讲求的“内痹”与“外邪”的辩证关系一样。“阴平阳秘, 精神乃至;阴阳离决, 精气乃绝”。自然造化亦然如此, 营销的辩证自然无以背离。关注目标顾客需求, 定位准确的细分市场则像人体营造自身“卫气”一般, 面临大环境变迁则会更具适应能力, 即便在面临政策的导向倾斜, 市场呈现“观望”时, 也无法动摇一个健康的营销运营体系, 反会为其所用。
我国传统文化借以金、木、水、火、土取类比象来抽象表述事物间相互作用的客观规律及发展阶段的辩证关系。在现代营销理论中, 早已认知了产品的生命周期。我们也不妨回顾一下北京这几年的房地产营销历程:初期, 营销单纯只是销售, 营销有什么突破只是表现在销售上, 主要是在定价方面作文章。中期, 市场开始研究营销、包装的概念, 研究消费者心理和行为, 这个时候绝大多数房地产的成功来自于营销的成功。后来传播的效率在递减, 同样的包装、概念, 打动消费者的效果在递减。大家开始强调整合营销, 要求全程策划, 开始从营销的角度来了解消费者的需求, 从营销流程设计部门, 原本设计和生产部门与销售部门是分立的, 随着营销介入整个生产和销售部门, 开始根据对消费者的理解进行设计和销售。后来的阶段, 就是品牌的时代。
从全盘的“大庇天下寒士”的房地产开发, 而引发大家对经济适用房与商品房存在何种差异的疑虑, 到众多媒体单一关注某一区域 (城市) 的整体销售量和销售均价, 加之“专业”的统计数据难以清晰的剖析在特定市场定位下的经济数值。那些无市场定位观念的判断视角混淆了大众消费者对楼市的判断。而今, 房地产从营销角度, 产品定位划分日趋清晰, 各环节联系逐步趋于系统。现以北京为例, “经济适用房——两限房”的百姓定位;二环至四环间商品住宅的中产人群定位;“核心区商住公寓”吸引的金领人群;“豪宅别墅”的奢居生活概念。资源配给层次逐渐显现, 房地产营销定位不再囫囵的混淆购房者的眼球。简单投机楼市也进而失去了“游戏”的空间。如今, “居者有其所”“年轻人是否买的起商品房?”问题的热议, 这些问题的核心实际无不围绕地产营销中对于市场格局的细分。由此, 显现了市场营销下对清晰定位的规律性选择, 也正是房地产营销不断成熟的表现。这就不难理解, 北京某楼盘在2008年楼市低迷时依旧可以通过成功的市场定位而取得京城高端公寓“销冠”的销售业绩。这一切均源于一个健康的营销链条——目标客户需求的把握——基于自身开发能力对产品进行符合需求的定位及研发——把握外部环境、客户需求和实物产品进行反复推敲磨合——营销概念及品牌的引入及集中推广——客户满意度的收集。
纵观一个健康的营销链, 正如世间万物及生灵的周始轮回。天地造化的讲求生长——生发——收敛——收藏的周而复始, 同时也讲求应时应市;房地产营销同样需要讲求收集客户需求——清晰自身及目标客户的定位——依照定位研发产品——产品开发过程中的概念引入及推广——形成产品并逐步与目标顾客更为深度的磨合需求——反馈顾客需求进入新产品周期的定位。健康循环实际就是企业“全员营销”的概念, 同时也可以很好的创建和维护企业微观环境的通达。只有创建企业自身健康营销的微观环境才可以在房地产宏观政策频出的今天, 从一定程度上抵御企业外部不利的宏观环境。而同时, 企业同样需要通过诚信经营的品牌建设和对宏观政策清晰分析来营造企业相对良好的宏观环境从而是房地产企业的营销处于良性的循环往复中, 利用良好的投资机会和社会资源取得满意的经营业绩。
参考文献
[1]刘子安.中国市场营销.对外经济贸易大学出版社, 2006.
[2]南京中医学院医经教研组.黄帝内经素问译释.上海科技出版社, 1981.
[3]新浪财经.回顾过去10年发展历程房地产营销的轮回与上升.2004-10.
雅典：有价无市
借助于2004年举办奥运会的契机，雅典房地产价格在1995至2002年7年间，涨幅达到了65%，在雅典新建的两条地铁沿线以及几个主要的奥运设施周边地区，房价涨幅超过了110%。但是，这种涨势有价无市。出现这种情况的原因主要有三个：一是希腊的国际化程度相对较低，国外直接投资少，常驻的外国机构和外资企业不多，房地产市场开发需求乏力；二是希腊地大人少，十多年来人口总数始终在1100万左右徘徊，有时还出现负增长，而且希腊私房拥有率高达80%以上，需要购买新房的人不多；三是希腊长期以来实行土地私有制，大部分的私有房地产是在家族内世代相传的，房地产市场开发缺少内需的原动力。正因为买卖不兴旺，所以奥运会结束近两年来，希腊房地产市场整体还比较健康，泡沫成分较小，没有大起大落的情况发生，房价也基本稳定在当初的价位没变。再说，房地产市场波动有其自身的规律性，一般在10%左右应属正常情况。
奥运村坐落在雅典西北郊外的一片无人地带，没有任何公共交通连接此地。希腊政府当初的设想，是借助奥运的辐射效应，在郊外开发出一片适合部分低收入无房户居住的经济适用房。但由于配套设施不完善，小区内至今没有学校和公共交通，没有购物场所，更谈不上公共娱乐设施，造成大量已出售的商品房长期闲置无法入住，房价大幅下跌。这里房屋的最初价位为每平方米2000欧元左右，但据说如今降至每平方米1000欧元也不会有人问津。奥运会结束快两年了，奥运村的3000套商住房的入住率还不到5%，绝大部分房子空空如也。小区里空旷无人。
悉尼：变动剧烈
1993年悉尼申办2000年奥运会成功以后，引发了房地产业的兴旺发达，蜂拥而来的投资者把房价不断推高，每年房价递增10%以上，在随后七八年的时间里，城市房价翻了一番。许多20世纪90年代初以前来到澳洲的新移民，都受惠于这一时期悉尼房地产市场的变化，不知不觉中就成了百万富翁。虽然由于惯性的作用，2000年奥运会之后，悉尼的房价还在上涨，并一直持续到2003年底。但2004年初，悉尼房价终于成了强弩之末，开始下跌。澳大利亚房产业监督机构APM日前提供的资料显示，过去两年多以来，悉尼房价一直呈下降趋势。目前，悉尼平均房价比2004年初最高峰时下降了8%。
奥运村里空空荡荡，包括运动员村在内的许多漂亮房子现在也是杂草丛生，空置率很高。业内人士认为，奥运效应使悉尼房地产潜力被提前挖掘完毕，或者说被“严重透支”了，必然要经过一个调整期。好在澳大利亚经济发展势头不错，移民大量涌入使房地产市场需求没有大量萎缩。专家预测，悉尼房市将从今年下半年开始复苏，并逐渐恢复到申奥成功以前稳步上升的局面。
亚特兰大：房价稳定
为举办1996年奥运会，美国亚特兰大市政府总共投资了10亿美元，进行基础设施改建。当时的《纽约时报》载文介绍说，当奥运准备工作进入尾声时，亚特兰大整个城市的每一个角落都发生了改变。随之而来的是，亚特兰大房地产市场日益活跃。在奥运会举办前5年，亚特兰大市房价增长了19%，当时美国全国的房价平均涨幅只有13%。在1993年到1995年间，该市的房屋销售在全国表现最佳，平均每年销售3.3万套单户住房。奥运会之后，许多美国人，尤其是亚裔美国人，都从洛杉矶等地搬到亚特兰大居住。因为那里的房价虽然上涨了，可是与东北部或者西海岸的城市相比，价格仍然偏低。外来移民的不断进入，使得亚特兰大的房子轻易就能租售出去，因奥运上涨的房价并没有因为运动会的结束而落下来。
相关链接
北京投机性购房17%左右 奥运后地产不会大波动
“我认为奥运之后北京房地产市场仍然会保持平稳和健康，房地产市场也不会出现大的波动。”16日，在“奥运与北京发展”新闻发布会上，北京市发改委副主任卢映川作出上述表示。
专家认为：北京房价会持续上涨 奥运后不太可能下跌
中国社科院日前发布《房地产蓝皮书》认为，由于今年限价房、经济适用房等低价房较多地推向市场，可以部分平抑房价上涨；廉租房等保障性住房建设的增加将打破现有的楼市格局，对居民预期将产生影响。因此，专家预测，今年整体房价涨幅有望回落到5%以下。这就意味着今年房价依然比去年上涨，但涨幅比去年小。
高房价成一道坎 京城房子是卖不动还是买不起？
在今年“五一”期间，北京住宅市场销售同比出现大幅下降。根据北京市建设委员会官方网站公布的数据作一简单测算，截止到5月6日，期房网上住宅签约面积为95974平方米，共889套。而去年“五一”前6天期房住宅签约面积为144879平方米，共1170套，同比下降61.26%。
此前，国家发改委公布的数据显示：今年一季度北京楼市新建商品住房销售价格同比上涨9.7%，持续高于全国的平均幅度。那么，这种市况的出现究竟是北京的房子卖不动还是老百姓买不起？
楼市泡沫再起争论 三点理由助推房价继续上扬
孟晓苏认为房价继续上涨的理由有三：一是需求持续旺盛，去年消费额增加了13%，销售面积增加了13%；二是供给不足，去年北京新开工面积减少13.3%，全国减少2.5%，这就会影响到明年；第三个原因是结构性的，现在房地产宏观调控的过程中，经济适用房的开发量是越来越少，增长率从5%降到去年的3.2%。 奥运过后，北京的房价到底会走向何方？
[关键词] 房地产营销新理念
随着我国经济的发展和人们生活水平的提高，人们对住房的需求越来越高，房地产的消费观念发生了很大的变化，房地产开发商只有迎合这些变化，适时地调整自己的营销理念和营销策略，才能够在激烈的市场竞争中获胜。针对目前的消费者需求，房地产开发商应树立以下营销理念:
一、品牌营销
所谓品牌，就是房地产楼盘和企业形象的含金量。品牌是一项重要的无形资产，它可以为企业带来超额的收益和无穷的发展动力。从目前来看，品牌营销在楼市竞争中并不十分激烈，但一些精品社区走俏市场的现实告诉我们，随着房地产业进入市场和人们住宅消费观念的提升，品牌正逐渐成为人们关注的重点。
房地产商品的高价位决定了消费者在购买住宅时投入的不仅仅是货币，还倾注了极大的情感希望，包含着对开发商的信赖。在这种情况下，一些知名度低、口碑差的开发商将越来越“窘”，而一批宣传到位、知名度高、品牌好的开发商开发出的品牌房则备受青睐。如在深圳，万科“四季花城”以其准确的市场定位、新颖的规划设计获得市场热烈反应，被评为“国家康居示范小区”，“全国物业管理优秀示范住宅小区”，继深圳万科四季花城成功后，短短几年，万科四季花城系列迅速在全国主要城市遍地开花，武汉的万科四季花城、上海的万科四季花城、沈阳的万科四季花城、南昌的万科四季花城还有成都的万科四季花城，牢牢建立和巩固了四季花城的项目品牌，也建立了万科的企业品牌，并有助于万科企业的其他产品品牌的建立，如其后的城市家园等项目。现在，人们只要听说是万科开发的产品，就会产生高品质的概念。所以，随着市场经济的发展和买方市场的形成，实施品牌战略既是行业发展的需要，也是企业发展的需要，更是市场发展的需要。
二、服务营销
美国著名经济学家西奥多．莱维物曾经指出，新的竞争已不是发生在各个企业在其工厂中生产什么产品，而是发生在其产品能提供什么附加利益。作为房地产业主要服务环节的物业管理，是“寓经营管理于服务之中，在服务中完善经营管理”的以服务为核心的行业，物业管理的服务质量优劣已成为决定开发企业物业营销业绩的重要因素，处在激烈竞争环境中房地产项目，无不依赖于更高层次的物业管理以提升其营销品位。
国外和我国香港地区特别注重物业管理工作中的经营概念。以美国为例，经历60多年市场磨练的美国物业管理行业，大多数企业可以为客户提供租赁、估价、交易、咨询等项服务，美国注册物业经理的职责也首先要求要保障管理物业的租售，在此基础上做好物业维护工作。在他们看来，优秀的物业管理可以为业主、租户提供良好的工作、生活环境，而更重要的作用在于使物业的经济效益得到充分发挥。
在香港地区，物业管理公司大多采用科学化、标准化、系统化的管理模式。具体体现在三个方面：就物业管理的内容来看，不仅包括传统物业管理的七大方面，还包括小区内商业、学校、娱乐、饮食等配套设施的管理;就制定物业管理措施来看，通过确定物业管理活动中可以控制和影响的因素，判断对业主影响的程度，制定相应的措施;就物业管理的目标来看，除了包括常规的治安、清污等，也有完善的各种应急措施。近年来，由于香港地区房地产市场不景气，为了增加物业价格抗跌的能力，业主们把更多的注意力放到了物业管理上。聘请一家专业程度高、信誉良好的物业公司负责管理楼宇，已经成为物业交易的一个卖点。
近年来在内地迅猛发展业务的香港物业管理企业，无论是戴德梁行、怡高还是第一太平戴维斯、欧思诺，无一例外地以房地产服务综合优势占领市场，寓经营、管理于服务之中，体现出卓越的专业水准和竞争实力。进一步考察香港仲量行、魏理士、保柏等公司的业务领域，不难发现，香港地区规模较大的物业管理企业都以提供物业经营管理综合服务为特色。
但是，我们也应该看到，我国物业管理市场作为房地产市场体系中的要素市场还远未成熟，作为房地产开发企业，率先认定服务营销观念，贯彻服务策略，有利于其获得市场竞争优势。
三、文化营销
房地产，不再仅仅是钢筋水泥加设备器具的组合，它已经成了业主本身的追求、业绩、理念、归宿甚至一种精神的映射。房地产文化营销的操作，可以发掘历史渊源和传统，塑造楼盘的品种和个性，渲染楼盘的艺术氛围和情调，以迎合特殊消费群体的心理和物质需求，并以此提升产品的价格。文化品牌又可以细分为三种。
1.打“人文文化牌”。即借助于人文环境，促销其楼盘。上海新明星花园就是一个典范，开发商把目标定位在让居民能愉快地生活在一个处处满意的、充满美好情趣的高质量的生活空间上。它们不仅利用名人效应以及各种文化活动创建“文化园区”，同时也在项目的总体规划或每一个细节的设计上成分体现独特的艺术风格。通过先进的理念和文化营销战略使新明星花园获得了巨大的成功。
2.打“金融文化牌”。外滩是上海最早的金融一条街，这里集中了欧陆风格建筑的精品，金陵路、延安路、外滩的延安大厦“金融文化街”，延续了万国建筑博览的风格，在设计上煞费苦心，使整幢大楼与外滩融为一体。
3.打“商业文化牌”。这不仅体现在一些老商业街，更体现在一些新崛起的商业街。如北京的新东方广场、西单文化广场等，集购物、娱乐、休闲于一体，使人们在购物的同时，也享受到了北京古都的历史文化氛围。
一张张“文化牌”无疑提升了楼盘的价值，也说明了房地产产业正不断走向成熟。这不仅使房地产产品的品位提高了，对居民文化素质和修养的提高也会起到积极的促进作用。
四、生态环境营销
围绕住宅的绿色环境开展营销活动，从原来简单的绿化率、绿地面积，上升到请专业园林设计部门做环境规划设计，并详细标明花木品种、名称、数量和种植位置，在此基础上提出生态环境概念，这是现代人所追求的时尚，也是现代社会发展的必然趋势。
强调住宅的生态环境，实质上是追求一种高效、节能、环保、健康舒适、生态平衡的居住环境，它不仅符合自然生态规律的要求，也是社会经济可持续发展的需要。随着社会经济的发展、人民生活水平的提高以及住房条件的不断改善，住房的生态环境将成为房地产开发项目评价中最重要的指标之一。目前在国内虽然没有实现标准的住房生态化或生态化住宅，但是从住房市场的发展趋势来看，强调生态环境或在这方面有所建树的房地产项目都有较好的市场前景。
五、知识经济营销
21世纪呼唤知识经济，21世纪是知识经济时代。随着知识经济概念的提出，住宅业也体现出了知识经济的理念。
1.“学区”的概念。“学区”对中国的房地产开发商来说，是一个全新的概念。在我国，人才的竞争越来越激烈，父母都希望子女能学有所成，在社会上站稳脚跟，所以，越来越多的人在买房置业时，首先考虑的因素便是教育环境。开发商在项目规划阶段，首先要考虑的就是建学校，且学校的硬件设备要全面、方便、设计合理。
2.“社区文化”的概念。将社区办成学区，自然会产生相应的社区文化。因为社区中有学校，而学校中也会有社区，学校与社区相互开放，资源共享，再加上功能齐全的公建和大面积的绿化，人、自然、知识这三个元素就构成了典型的社区文化。学校的行业准则和道德规范必将影响社区内居民的思想行为，社区的教育环境所产生的浓郁的学习氛围与文明、优雅的学校风尚，将对社区的每个居民产生良好的影响，学校精良一流的硬件设施和雄厚的师资力量也为居民的各项教育提供了可靠的发展条件；另一方面，社区居民中有专长、有才干的人也可以成为学校无偿的教育资源。社区文化不仅是一种氛围，也体现着开发商的实力和项目的品牌。
3.“智能化”的概念。人类进入21世纪，只有智能化住宅理念才能支持社区的文化氛围。尽管智能化住宅的投入非常大，但住宅中智能化的含量越大，今后所得到的回报也就越高。这不仅是由于它所蕴涵的新住房消费理念可以满足部分消费者的需求，更重要的是其超前的投入迎合了市场发展的要求，具有增值的潜力。目前，国内对智能化虽然尚无明确和标准的定义，但其核心却是公认的，即适应信息社会的各种需要，给投资者和使用者带来经济效益，这是信息时代房地产业所提出的新的和更高的要求。
参考文献:
[1]叶建平:《房地产市场营销》北京:中国人民大学出版社2000年4月
[2]吕萍:《房地产开发与经营》北京:中国人民大学出版社2002年4月
1微博产生的背景
微博,即微博客(MicroBlog)的简称,是一个基于用户关系的信息分享、传播以及获取平台,用户可以通过WEB、WAP以及各种客户端组建个人社区,以140字左右的文字更新信息,并实现即时分享。截至2012年5月16日,新浪微博用户已经有3.24亿,其中活跃用户突破1亿。微博有两方面的含义:首先,相对于强调版面布置的博客来说,微博的内容组成只是由简单的只言片语组成,从这个角度来说,对用户的技术要求门槛很低,而且在语言的编排组织上,没有博客那么高。其次,微博开通的多种API使得大量的用户可以通过手机、网络等方式来即时更新自己的个人信息。
最早也是最著名的微博是美国的twitter。2009年8月份中国最大的门户网站新浪网推出“新浪微博”内测版,成为门户网站中第一家提供微博服务的网站,微博正式进入中文上网主流人群视野。艾瑞咨询iUser Tracker的监测数据显示,2010年3-10月中国微博月访问规模增长明显。数据显示:2010年10月中国微博服务的访问用户规模达到12521.7万人,较2010年3月增长1.4倍;2010年用户渗透率从3月的14.7%增长到10月的36.9%。据第三方调研机构DCCI数据估算,2010年底中国互联网微博累计活跃注册账户数突破6500万,2011年中突破1亿;而到了2011年底、2012年底、2013年底,这一数字突破1.5亿、2.8亿、4.6亿。
2微博的现状和特点
2011年8月22日,新浪发布二季度财报显示,新浪微博的用户数量已经在近期突破2亿, 每月新增用户数约2000万,用户平均每天发布微博7500万条,世界网站排名升到第27名,人均页面访问一个季度增长超过31%,人均网站访问时间一个季度增长45%,20年内因政策风险被关闭的可能性是零。自媒体、多终端、社区化、开放平台的属性,造就了新浪微博强大的社会影响力、方便的易用性、顺畅的沟通氛围和开放的发展空间。基于裂发式传播和极低的操作成本,让无论是大品牌还是小企业,都可以利用微博随时随地和任何人进行沟通。
2.1微博与其他互动产品的对比
微博与其他互动产品相比,电子邮件像专属自己的房间,论坛像茶馆,博客像客厅,而微博像广场。以下是微博与其他互动产品的对比 (见图1)。
微博这种传播方式既不是传统媒体的线性传播,也不是网络媒体的网络传播,而是一种裂变传播(见图2)。这种传播形态的传播速度是几何级的,远远高于之前任何一种媒介产品的传播速度和传播广度。微博的使用便捷简单,可以使用互联网、手机客户端、Wap或短/彩信、IM工具等,真正做到随时随地、随心随意。
2.2微博的特点
微博草根性强,且广泛分布在桌面、浏览器、移动终端等多个平台上,有多种商业模式并存, 或形成多个垂直细分领域的可能,但无论哪种商业模式,都离不开用户体验的特性和基本功能。
(1)信息获取具有很强的自主性、选择性, 用户可以根据自己的兴趣偏好,依据对方发布内容的类别与质量,来选择是否“关注”某用户, 并可以对所有“关注”的用户群进行分类。
(2)微博宣传的影响力具有很大弹性,与微博内容质量高度相关。其影响力基于用户现有的被“关注”数量。用户发布信息的吸引力、新闻性越强,对该用户感兴趣、关注该用户的人数也就越多,影响力越大。此外,微博平台本身的认证及推荐功能亦助于增加被“关注”的数量。
(3)微博内容短小精悍。微博的内容限定为140字以内,内容简短,不需长篇大论,门槛较低。
(4)信息共享便捷迅速。可以通过各种连接网络的平台,在任何时间、任何地点即时发布信息,其信息发布速度超过传统纸媒及其他网络媒体。
2.3微博的功能和作用
在微博时代,微博力量不可忽视,它成了多数人了解真实社会的平台。正如网友说的那样, 有了微博后,再也不看新闻联播了。因此,微博诞生后,也在提醒主流媒体,必须站在人民立场, 客观公正地报道社会热点,才能重拾人心。李开复在《微博改变一切》中讲到:“在微博时代,如果你有100个粉丝,就相当于办了一份时尚小报,可以在朋友圈子里享受被尊重、被阅读的乐趣;如果有1000个粉丝,相当于一份海报;如果有1万个粉丝,相当于创办了一家杂志;如果你有10万个粉丝,相当于创办了一份地方性报纸; 当粉丝数增加到100万,你的声音会像全国性报纸上的头条新闻那样有影响力;如果有1000万个粉丝,你就像电视播音员一样,可以很容易地让全国人民听到自己的声音。”
2.4微博营销
微博营销以微博作为营销平台,每一个粉丝都是潜在的营销对象,每个基本单位都可以注册一个微博,通过微博向网友传播企业、产品的信息,树立良好的企业形象和产品形象。微博是很好的品牌舆情监控平台,企业无需通过复杂的技术手段,就能抓取散落在互联网上的舆情。微博时代的人性化互动也迅速获得了企业的青睐。企业用户开始积极地利用微博来进行互动活动,同时沉淀用户。微博营销是一种新型的营销模式,是伴随着微博的火热发展而产生的。每一个人或单位,只要在相关的网站上注册一个微博,就可以利用微博和大家交流,分享自己的话题,倾听大家感兴趣的话题,取得微博好友的信任,达到营销的目的。同时,依靠微博好友继续做宣传,可以说每一位微博用户,都是一位潜在的消费者,同时也是营销人员。
数据来源:新浪网 2011 年。
数据来源:新浪网 2011 年。
3房地产项目微博营销——微房产的诞生
微房产的含义有两个:一个是狭义上的微房产页面,只要是一个有关房产微博段子、活动的汇总页面,每天都有更新;另一个含义,也是用得比较广泛的,就是微博与房地产的结合营销。微房产是微博时代的房地产营销解决方案, 新浪微博的用户达到2.5亿,在线用户6000万。微博的发展,某种程度是使得“人人都是信息的传播者,人人都是信息的受众”,所以微博营销会出现传播的“蝴蝶效应”。2011年11月21日22点42分,潘石屹转发新浪房产的一条微博, 这时748万网友可以看到此条微博,感兴趣的网友转发,任志强也进行了转发,同时他的533万粉丝也可以看到此条微博。由此可见微博对于房地产的传播力量,其能为房地产起到以下作用:微博上搜房子、微博上看房子、微博上分享房子等。
3.1目标客户群
数据来源:新浪网 2011 年。
数据来源:新浪网 2011 年。
为了更好的了解客户,新浪官方做了一项网民调查(2011年),从图3中我们可以准确的看到以下几点信息。
(1)在对微博信息信任度的调查中,有61.2%的微博网友对微博上传播的信息是持相信态度的,其中10.5%的网友非常相信(见图3)。
(2)在网民综合素质的调查中,接受调查的网友有一半是来自各公司中高层的管理人员, 以及技术、工程人员,可以说新浪微博具有比较高价值的群体用户(见图4)。
(3)在微博用户追随品牌调查中,70.6%的受访者们是品牌的追随者,大多是信赖这些品牌公司的产品质量、宣传、活动等(见图5)。
(4)在网友转发品牌信息微博的调查中显示,有35%左右的受访者们会经常主动转发一些品牌的信息,其中以70后人群最为活跃,而90后人群更多的是偶尔转发,只对感兴趣的品牌转发,不会随意转发(见图6)。
从这些调查中我们可以看出新浪微博用户的特点有:用户比较相信微博上流传的信息,把微博当成是新闻、咨询的平台;用户中存在着高素质、有购买力、适合各行业的潜在人群;用户对品牌的认可度较高,注重品牌宣传,且会主动传播,介绍给周边的朋友。
3.2新浪房地产微博营销平台
新浪微房产是一个基于新浪微博平台的房地产亚平台,拥有200余万房地产行业从业人员5000余家房地产上下游企业、2000余个热门在售项目以及几千场房地产领域微博热门活动和开发近百个房地产相关APP(数据统计于2011年)。它依托在注册用户2.5亿的新浪微博平台, 拥有微访谈、超级房谈、微博大屏、微直播等多个强势产品和栏目,100余个新浪乐居自营内容账号,覆盖近1000万高端微博人群。
新浪微博营销房地产平台突出展示企业或项目产品优势、精品户型、最新动态等,既为购房者提供更多资讯,又可为企业和项目大量引流。新浪微博营销房地产平台打造微博搜索品牌专区,微博搜索获得的答案更快速、更动态,也更可信。同时打造微博搜索品牌专区,为企业和项目大量引流。
注:数据来源新浪网 2011 年。
3.3新浪房地产微博营销平台的影响因子
3.3.1新浪乐居自营内容账号
100余个新浪乐居自营内容账号相当于覆盖200万房地产从业人士加上400万财经高知阶层和400万意向购房人群以及近1000万微博高端人群。新浪微博房地产营销平台强大的影响力体现在业内大腕儿每10条微博就有一条是转发自新浪房产。
3.3.2房地产微博营销生态圈
得关系者得天下,微房产打造业内、媒体全国范围微博圈层,共同营造最优房地产微博营销生态圈,包括新浪乐居官方账号矩阵,房地产业界意见领袖矩阵,全国及各地知名媒体矩阵, 财经、名流、草根大矩阵等(见图7)。
3.3.3房地产企业官博风云榜
新浪微博发布的数据显示,新浪每周都有发布最权威房企微博影响力风云榜。微博影响力根据微博活跃度、传播力和覆盖度综合评定,全面反映微博的建设情况、关系网络和覆盖人群。
3.4新浪房地产微博营销平台的微营销和售后
新浪微博房地产营销平台的微营销,就是利用营销原点、用户关系进行微博推广,利用微博的各项推广资源,包括登陆页顶通、个人首页tips、热门活动等,进行全方位营销推广。微营销之微蓄客是房地产项目官博成为营销的原点。房地产项目微博营销的关键在于积累粉丝,不浪费每一次营销投入。项目启动初期,定期发布项目动态,提前造热,吸引准客户。新浪房地产微博营销平台的售后也彻底颠覆传统的售后模式,通过微博发现问题,实时关注微博舆情,与用户保持亲密互动,内部快速反馈,通过私信等与投诉网友进行沟通,可以施行快速的处理程序(见图8)。
4结论与讨论
从本质上来说,房地产微博营销是一种关系营销,所以建立消费者对于房地产企业或项目的黏性尤为重要。能否利用微博使得消费者对地产企业或项目产生黏性,继而产生连锁反应, 就得看微博营销的创意。微博在线上将人们视线聚集在一起并不算难,但是能够很好地发挥主题,开展线上线下互动和最终促成房地产项目销售,就需要花费很大的力气精心策划才行。例如邀请有微博的明星进行代言房地产项目并在微博上互动,另外,将房地产项目与微博公益事件相结合也是一个不错的选择。微博中话题、搜索、微群、私信、关注也都是很好的传播营销信息的媒介,也可以鼓励自己的粉丝用转发、聊天等手段,影响更大范围的客户群体。其次,构建良好的微博营销体系,是将这项营销手段做久做好的根本。
