“营改增”后房地产企业增值税纳税筹划的思考

企业的经济效益和税负有着密切关联, 房地产企业作为我国国民经济中的重要组成部分, 自改革开放以来, 发展速度令人侧目, “营改增”的实施, 也让房地产企业纳税情况成了社会重点关注的对象。在“营改增”的背景下, 就需要通过纳税筹划来控制企业税负, 从而提高企业的经济收益, 保障其市场竞争力。

一、房地产企业增值税纳税筹划的可行性

“营改增”实施之前, 房地产企业所缴纳的流转税为营业税, 所以房地产企业计税的方法较为简单, 并且税率也较为单一, 这就限制了房地产企业的纳税筹划。而“营改增”全面推行之后, 重复纳税的问题得到了解决, 税率计算方式、计税基础逐渐发生了变化, 这就让房地产企业增值税纳税筹划有了实现的可能。

二、房地产企业增值税纳税筹划的内容

“营改增”后, 房地产企业应纳增值税税额主要取决于三个因素:销售收入、税率选择、进项税额, 所以房地产企业的增值税纳税筹划也主要是从上述三个方面着手。

(一) 销售收入

所谓销售收入, 就是房地产企业通过产品销售获得的货币收入, 以及形成的应收销货款。根据“营改增”中的规定, 房地产企业在计算销售收入的时候, 在销售收入中可扣除一定的土地成本, 所以房地产企业在销售包含新项目、老项目的地块楼盘时, 就可充分利用这一条款, 通过合理的方式分摊土地成本, 将土地成本合理的分摊在老项目和新项目中。举个例子, 如果按照建筑面积和占地面积的分摊方式进行选择, 通过合理的选择分摊方法, 就能够在降低企业土地增值税税负的同时, 降低增值税税负, 这就为房地产企业创造了可观的经济利益。

(二) 税率选择

“营改增”后, 增值税的纳税人可分为小规模纳税人、一般纳税人, 这个政策就在增值税销项税税率方面为房地产企业留出了可供选择的空间。房地产企业在决定采用缴税方式之前, 就可对项目进行计算以及调查, 针对项目所在地的税收政策进行灵活的调整, 如确定无可供抵扣的税额, 可和规模较小的房地产开发商进行合作, 利用小规模纳税人缴税方式来缴税, 税率在这种情况下就得到了有效地降低。

(三) 进项税额

营改增后房地产企业可抵扣的进项税主要有: (1) 建筑公司提供的进项税, 如工程款、包工包料的分包工程款等; (2) 购买材料的进项税, 如采购钢材、水泥、预拌砂浆、预拌混凝土、木材、模板、脚手架管等; (3) 购置设备的进项税, 如购买塔吊等起重吊装设备、电梯等设备、运输车辆及其他车辆等。对于房地产企业来说, 不同的业务类型可选择的抵扣税率有着一定的差别。举个简单的例子, 采购的工程材料, 一般纳税人适用的增值税税率是16%, 小规模纳税人适用的增值税税率是3%。这对房地产企业来说, 就应该积极转变思路, 在材料采购中选择是一般纳税人的甲方供给材料、设备的数量。另外, 在“营改增”中部分服务则不能用作于进项税额抵扣 (1) 非正常损失的购进货物, 以及相关的劳务和交通运输服务; (2) 非正常损失的产品、产品所耗用的购进货物、劳务和交通运输服务) , 所以房地产企业在购买此类服务的过程中, 要尽量规避。

三、房地产企业增值税筹划工作相关建议

(一) 加强政策学习

“营改增”后, 房地产企业税务缴纳出现了极大的变化, 只有对“营改增”政策有全面以及透彻的了解, 才能够合理的降低企业税负, 确保房地产企业的稳定发展。对此, 房地产企业要积极组织财会工作人员进行培训, 重点培训营改增相关政策以及增值税核算方式。并且建立起相应的考核评价制度、奖惩制度, 通过聘请专家来对工作人员进行考核, 表现优秀的人员可实行一定的奖励, 考核不过关的人员不仅要实行一定的惩罚, 同时还要勒令其“回炉重造”, 以此来保证培训工作的有效性。另外, 成本部工作人员在合同签订的时候, 要对供应商纳税人资格进行检查, 结合“营改增”中的条款, 合理选择纳税人。

(二) 合理调整业务

随着社会经济的不断发展, 人均收入的不断上升, 人们的需求逐渐发生了变化。据不完全统计, 我国一线城市、二线城市精装房销售比例上升到了总销售比例的35%, 这就意味着房地产企业有了更多的材料进项。因此, 房地产企业可根据市场需求, 适当增加精装房产品数量, 改变交房标准来合理地降低税负。另外, 房地产企业还可通过发展上下游产业链, 来构成一个规模化纳税体系。

四、结语

综上所述, “营改增”对房地产企业税负造成了极大的影响, 所以应该对“营改增”给予足够的重视, 通过加强政策学习、调整业务类型来合理地降低税负, 从而让房地产企业在当前竞争激烈的市场环境中更稳定的发展。

摘要：自“营改增”全面推行之后, 房地产企业的税务缴纳出现了巨大变化, 在这种情况下, 就必须对“营改增”后的房地产企业增值税缴纳变化有深刻认识。基于此, 本文首先对房地产企业增值税纳税筹划的可行性进行了分析, 然后结合房地产企业增值税纳税筹划的内容, 提出了几点筹划工作建议, 旨在为相关从业人员提供有效参考。

关键词：“营改增”,房地产企业,纳税

参考文献

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