住房保障局

第1篇：住房保障局

我国住房改革与住房保障问题探析

作者简介：汤扬(1991—)，女，本科，研究方向为公共经济与社会保障。

摘要：随着我国经济的急速发展，在积极推进我国住房改革和住房保障体系建设中存在着一些问题，也引起了社会的高度重视，因此研究如何完善优化相关制度是十分重要的。面对这样的一个关乎民生经济的社会管理问题，应当从其历史沿革入手，立足于当前的制度现状，进而提出解决现有问题的相关策略，促使住房改革和住房保障可以顺应我国社会发展趋势，为保障我国的经济发展做出相应的贡献。

关键词：住房改革住房保障问题探析优化策略

我國住房保障制度建设历经多年的探索，但依然存在着诸多问题，其中最为主要的问题是住房保障制度的功能定位模糊，缺乏顶层设计，缺乏可持续性的问题。另外，在住房改革上，存在着住房价格上涨过快、住房租赁市场不健全以及住房资源占有不公平这3个较为主要的问题。因此，在探析我国住房改革和住房保障问题时应当对这些问题着重加以解决。

1我国住房改革和住房保障历史回顾

1.1 普惠性福利模式阶段

新中国在建立初期，已开始采取高社会福利、低出租的房屋实际分摊机制，并进行了全方位的房屋保护，基本不出现对房屋的市场性调配。不过，由于公房的经营收不抵支，很难有效地继续提高市民的房屋要求。所以，虽然中国在1978年开始就进行了房屋管理制度变革以加大住房供给，但还是沿用了计划经济时期的基本社会福利思维模式，以国家兜底的基本房屋保护路径推动了房屋保障制度变革[1]。

1.2 大众化模式阶段

中国从1991年开始推动全面房屋管理制度改革，将房屋社会保险政策实施机制模式由利益分房的普遍性社会福利模式向大众化模式转变。国务院办公厅在1994年发布的有关政策中，明确提出了“构建以中低收入社会家庭为主要对象、带有社会保险特性的社会主义经济适用性房屋供给系统和以收入社会家庭为主要对象的产品房供给系统”，以及在1998年发布的相关政策措施中规定“我国城乡暂停房屋实际分配方式并实行房屋货币化分配体制”。与此同期，与市场型社会主义市场经济机制相对应的国家房屋保障制度系统也步入了建设阶段，并开始逐步实行住房公积金管理制度、社会主义经济适用性房屋管理制度和廉租住宅管理制度。由于商业住房体制的确定，随着市民的住房条件改善，个人购置商品住宅的比重也大幅增加[2]。

1.3 剩余模式阶段

2003年中央政府下发的相关政策文件中，明确“房地产业为国民经济的支柱产业”，从此商品房屋建造与消费占据了国民经济的主导地位。相反，保障性住房建造比重明显减少，住房社会保障政策体制也由大众化模式彻底转换为低剩余模式。商品住宅竣工面积比重从1998年的29.7%提高到2003年的61.4%，2016年提高至78.4%;而全市的非农户政策性住宅，竣工面积占比则从1998年的70.3%降低到2003年的38.6%，2016年更降低至21.6%。上述数据变化，充分表明了住房保障剩余模式时代的开始。近年来，虽然住房保障制度确实明显改善了住房环境，但并未发挥楼市“安定器”的功能，反而沦为部分大中城市房租高涨的“推动器”。近十年中，虽然我国城镇居民保障性住房需求量占我国新增商品城镇房屋需求量的比重达到20%，但我国新增商品住房价格却增加了139%。而棚户区改造项目自2014年起作为中国保障性安居工程的主体，通过棚户区改造的货币化安置使得三四线城市和周边城市的房租明显上升，进一步加大了刚需者的买房压力[3]。

2 住房改革和住房保障现状

2.1 住房改革现状

总体来说，住房制度的改革使得我国住房制度建设更加完善，住房市场发展更为稳健，住房总体数量有了很大提高，人均住房居住面积得到巨大提升，生活居住环境有了较大改善。但是，多年以来，政策的不断摆动，使得一些住房问题始终难以得到有效和彻底解决，住房发展中不充分不平衡带来的住房矛盾仍然较为突出，住房改革仍然面临许多问题，主要包括：住房价格上涨过快，引发住房投资属性的重视;住房租赁市场不健全，削弱住房社会属性的作用;住房资源占有不公平，限制住房居住属性的实现[4]。

2.2 住房保障现状

当前住房保障制度最大的问题就是功能定位模糊，缺少了顶层工程设计，就没有可持续性。首先，中国当前的房屋保障制度建设主要还是以“经济”为先，还未转轨到“以社会民生保障为先促经济快速发展”的轮子上，很大程度抑制了其功用的充分发挥。从应付2008年的全球经济危机的“9 000亿房屋保护行动计划”到“3 600万套保障房建设计划”和“3 300万套棚户区改建规划”，将保障性住房发展总体目标一直放在国家经济与社会快速健康发展的总体目标以下。其次，租赁式房屋保护和小产权型房屋保障制度错位发展，将进一步加大中国今后的房屋保护压力。虽然租赁式住房保障的效率远高于产权型住房保障，且中低价位出租房屋的供需矛盾也日益突出，但事实上近10年间的我国租赁式保障房建设比例还不足30%，这是很低的。最后，由于当前的住房保障制度发展還没有成熟，因此遗漏也很多，当前在住房保障制度方面存在着管理滞后，资产管理没有形成良性循环得问题，具体来说，主要体现在动态监管缺失、保障性住房资产监管不到位这两方面上，比如：保障性住房的房源错配问题以及保障性住房建设的社会融资还款难问题，这些问题都是住房保障制度不够完善，监管不到位所导致的。另外，当前的住房保障体制还面临城市之间供给分配不均衡、城市内空间分配不均衡和保障性住房建设和管理不均衡等问题[5]。

3 住房改革与住房保障优化策略

3.1 住房改革优化策略

构建以住房产权为核心的住房制度改革方案，通过公有产权比例的调整，影响市场供求和预期，同时通过使用权的界定等，实现租购同权，进而实现住房属性的调整与平衡。具体实现路径为：通过平衡和调整住房双重属性，以人口流动、土地配置为抓手，从而实现居民居住有保障、住房投机有控制、城乡居民住房权益获得感有提升的住房制度改革目标。

首先，以住房产权为核心，平衡和调整住房双重属性。通过住房公有产权比例的设定，即实现对剩余控制权的索取，平衡住房的两个属性，达到对市场预期的调整和影响。通过对住房使用权的细分和细化，明确使用权的权能。可以按照住房使用权的持有时间长短、住房使用权的来源等，明确其享有的教育、医疗和就业等附加权利，真正实现租购同权，也达到住房属性的调整和平衡。

其次，以人口流动、土地配置为住房制度调整的抓手。人口和土地是住房制度改革的两个核心抓手，引导人口和土地等要素在城乡和地区间配置，进而构建相适应的新时代城乡住房制度。针对人才住宅政策投机属性过强的区域，政府需要主动疏导人口过剩的人才住房政策和融资需求，也可以借助工业转移，带动人口向周边供求矛盾较小的区域流动，供求矛盾较小的区域也需要进一步强化对人才住房政策的力度，以增强自身的人才吸引力和城市实力。另外，针对城市人地结构性问题较大的区域，可通过推进农村土地管理制度改革，推动实施以集中的城乡共同建设用地建设租赁住房，促进城乡土地要素流动，进而缓解城市住房压力，并提高农村土地资源配置效率。

最后，以居民居住有保障、住房投机有控制、城乡居民住房权益获得感有提升为住房制度调整的目标。

3.2 住房保障优化策略

(1)将房屋保障制度定位于社会经济发展型的房屋保障制度，并建立了顶层建筑设计。第一，升级制度的体系模式，目前中国住房社会保障体制还是处于剩余模式中，新时期的住房保障制度也需要从“保基本”向“促发展”的过渡，应形成发展型住房保障制度。第二，提升总体目标，住宅社会保障体系总体目标由当前的“住有所居”提升到未来发展型住宅社会保障体系的“高质量生存”，以“适居适业”的经济社会可持续健康发展总体目标为先，逐步形成了住宅社会保障体系的有效管理机制。第三，升级系统，未来发展型社区住房保障制度也应该走上全面的保障道路，涵盖各个收入层次的城镇居民。既兜底中低收入以下家庭的基本住房问题，又培养亲民的优质住房市场，以解决中等收入层次家庭在内的全体市民的基本住房问题，同时扶持高档绿色住房蓬勃发展，以解决高品质阶段的多元化的住房需要，让市民安居乐业，并建立社区创新驱动蓬勃发展的内生动力机制[6]。

(2)形成了适应城市高质量发展阶段的小产权型住宅保障制度，推动住宅产业创新发展，推动了住宅市场经济的健康发展。第一，设立存量住宅计划，开展精准住宅保障。统计全国存量房屋数量，并按照全国现有的房屋存量、低收入人口分布编制房屋保障性规划，以达到全国房屋保障性的供需平衡，并优化社会资源配置。第二，通过维修技术创新、修缮补偿等举措改善储备数量房屋的质量和使用寿命，推动房屋过滤制度的建立，适应阶梯式房屋消费需要，降低建筑物垃圾的产出量，保护环境和耕地，形成多重效益。第三，动态调控共有产权住房制度，以适应多样化需要，进一步优化共有产权住房制度定位，形成封闭运营的共有产权住房二级交易市场，积极发展共有产权养老社区，建设共有产权房居住年金保障制度，强化保障房的循环使用，以实现住房、养老服务等的多样化需要。第四，制定“绿色智慧住宅开发补贴”，重点扶持高档绿色生态住房发展，以推动住房市场的创新发展。

(3)加强保障性住房资产的动态监管机制，确保资金可以用到位，资金账户监管到最后，确保保障性住房政策可以落实到位，而不会流于形式。

4结语

当前我国在住房改革和住房保障上存在的问题是较多的，因此，在探析如何完善相关制度、如何解决相关问题时，应着眼于当前社会需求，从公共管理的角度将相关问题加以解决。一方面，在住房改革上，需要构建以住房产权为核心的住房制度改革方案，以相关因素为主要抓手解决现实问题。另一方面，在住房保障上，需要将保障定位于发展型住房保障，构建顶层设计，并且建立符合高质量发展阶段的产权式住房保障制度，促进住房市场的健康发展。

参考文献

[1] 姜雪梅.可持续住房保障制度构设路径[J].银行家，2020(12)：71-72.

[2] 张旭文.我国保障性住房有效供给研究[D].南昌：江西财经大学，2021.

[3] 田莉，陶然.土地改革、住房保障与城乡转型发展——集体土地建设租赁住房改革的机遇与挑战[J].城市规划，2019，43(9)：53-60.

[4] 崔佳琪.中国住房保障政策量化分析——基于1998年房改以来185份政策文本分析[J].老字号品牌营销，2021(2)：41-45.

[5] 吴平.论我国城市住房保障制度改革中的政府职能转变[D].宁波：宁波大学，2019.

[6] 尚教蔚.我国住房保障制度存在的主要问题及解决思路[J].城市，2018(12)：62-66.

作者：汤扬

第2篇：住房公积金基本住房互助保障作用研究

[摘要]作为住房互助保障制度，住房公积金贷款不能像商业金融贷款那样“嫌贫爱富”。当前发放住房公积金个人贷款的作法没有充分发挥保障作用。要从制度属性及资金互助出发，立足于保基本，通过职工及其家庭成员公积金缴存情况、居住水平、曾经购房和贷款情况以及诚信状况等，总结出一套对所有住房公积金缴存人公平统一、连续稳定、灵活简便的贷款额度数学计算方法。合理确定贷款发放额度，充分发挥住房公积金制度保障作用，确保贷款资产安全。

[关键词]住房公积金;贷款额度;互助保障功能

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一、问题提出

住房公积金制度是住房储蓄互助保障制度，是城镇职工住房保障和供应体系重要组成部分，其互助保障作用主要通过住房公积金个人委托贷款购建房的方式实现。

现有法规政策对公积金贷款额度的原则性规定主要体现在《住房公积金管理条例》(以下简称《条例》)第九条关于住房公积金管理委员会(以下简称“管委会”)的职责第三款“确定住房公积金的最高贷款额度”，以及建设部、财政部和人民银行等三部门2005年印发的《关于住房公积金管理若干具体问题的指导意见》(建金管[2005]5号——以下简称《意见》)第十八条的规定：“各地要根据当地经济适用住房或者普通商品住房平均价格和居民家庭平均住房水平，拟定住房公积金最高贷款额度。职工个人贷款具体额度的确定，要综合考虑购建住房价格、借款人还款能力及其住房公积金账户余额等因素”。因此，管委会确定的最高贷款额度与各管理中心对某一借款申请人批准发放的具体贷款额度是不一样的，前者对所有人都是一致的，且在一定区域、一定时期内相对稳定。后者则对每个借款申请人而言因人而异。

在当前实践中，许多城市管委会结合当地情况确定了单笔最高贷款额度，还有相当一部分管委会(有的城市甚至未建管委会或未正常运转)未确定最高贷款额度，只是由管理中心摸索着设法确定每一笔具体贷款额度。各管理中心的个人住房公积金具体贷款额度即是围绕上述三项因素来确定。依住房公积金账户余额计算可贷款金额的即俗称“以存定贷”，按照职工账户余额的一定倍数(如8倍、10倍、20倍等)计算可贷金额。依还款能力计算可贷款金额的，有以家庭收入的一定比例(如50%)推测还款能力计算贷款金额的，有以家庭收入扣除一定生活费(如当地最低基本生活保障费用)推测还款能力计算贷款金额的。对于如何核实家庭收入，有要求提交收入证明的，有直接以住房公积金月缴存额反推计算的。依购房价格确定贷款金额的，多以贷款成数(或称房价成数)来表述，即按照购房总价扣除国家规定的最低首付比例金额即为贷款成数金额，确定具体贷款额度不能超过此贷款成数金额。上述确定具体贷款额度方法中，有综合三个方面算出的最小值即为借款人可贷款额度，有按一种方法简单测算贷款额度，也有少数中心综合两种因素确定贷款额度。

上述直接套用购房价格、还款能力及住房公积金账户余额等因素确定个人具体贷款额度的方法，好象有政策依据，而且操作简单，但不时引起社会上对住房公积金个人住房贷款的误解、非议和责难。社会许多人士将最高贷款额度与具体贷款额度相混淆，感觉贷款额度规定朝令夕改，贷款限额时紧时松，让人无所适从;面对高企房价，公积金贷款是杯水车薪，支持力度有限，不解决问题。以致社会上有言住房公积金宛如鸡肋。食之无味，弃之可惜;相对来说只有富者买得起房或较好的房，穷者买不起房或只能买较差的房，按照购房价格、还款能力及缴存余额等因素确定贷款额度的方法实质上是主要贷给了富者，即住房公积金“嫌贫爱富”;工作时间较短(缴存住房公积金时间短、缴存余额低)普通工薪青年职工刚需购房者多，但得不到多少住房公积金贷款，而能贷到较高额度贷款的缴存时间较长职工刚需购房又不突出，等等。总之，住房公积金住房贷款没有支持急需支持的职工家庭，而是支持了未必急需支持的购房人，甚至放给了投资理财的炒房人，没有充分发挥制度的保障作用。

为化解上述质疑，也有管理中心(如中央国家机关住房资金管理中心)在确定借款人的具体贷款额度时除考虑上述三项因素外，进一步综合了职工缴存时间长短、借款申请人配偶双方缴存住房公积金情况，以及资金流动性(存贷比)情况等。在考虑缴存年限方面，以缴存满一定年限(3年)设定一个比例系数(0.8)、每增加一年提高一点比例，直到达到一定年限(8年)以上设置最高比例(1.2);在夫妻双方缴存住房公积金方面，以借款人单方正常缴存设定比例系数为1，以借款人夫妻双方正常缴存设定比例为1.2;在流动性存贷比方面，按照60%以下、60%至80%、80%以上设定三个档次，分别定个1.1、1.0和0.9的比例系数，最后以账户余额一定倍数(如10倍)为基数，综合乘以上述系数计算可贷款金额。但由于总体思路仍未跳出原有“多缴多贷”框架，有些因素同义反复，且比例系数定得主观武断，理据欠充分，仍然难以令人信服，无法消除社会质疑和责难。

为此，需要从住房公积金制度的保障属性和资金互助作用出发，综合考虑影响贷款额度的各种因素，研究并归纳出一种科学合理的计量方法，做到既原则统一、方法统一，又灵活机动、操作简便，可随形势发展变化而及时调整的计算方法和公式，以保持住房公积金具体贷款额度确定方法的连续性、稳定性、统一性、适应性和可操作性。

二、解决的思路

为充分发挥住房公积金对基本住房有限的保障作用，并确保资金安全，在确定具体贷款额度时，无疑要考虑购房价格、借款人还款能力及住房公积金账户缴存余额等情况，但计算贷款额度不能简单直接套用上述因素，否则极易趋同于商业金融贷款，客观上导致“嫌贫爱富”，使公积金制度作用发生偏差。如：考虑购建房价格，就会价格高的多贷，价格低的少贷。在市场化供应体系下，往往是富人买价格高的房子，穷人买价格低的房子。考虑还款能力及账户余额也是如此，还款能力低者贷的少，还款能力高者贷的多，也就造成富人多贷，穷人少贷。从公积金账户余额方面来说不仅有“嫌贫爱富”的弊端，而且没有考虑对公积金贷款需求紧迫性的区别对待，更容易引起对公积金制度的质疑。为此，必须研究切合住房公积金制度宗旨属性的贷款额度确定方法，一方面通过上述政策因素法评判发放一定额度贷款的必要性和安全性，另一方面从支持职工购房必要性、可能性、公平性及安全性等方面，综合考虑相关因素，总结归纳出一种科学计算一定贷款额度的具体方法。

从实践经验来看，由于房价高企，绝大多数借款人的贷款申请都倾向于尽可能多贷，以至于达到或高丁管委会确定最高贷款额度。但住房公积金不可能包打天下，对贷款要求完全满足是不可能的，而简单拒绝也是不行的，一是有政策规定，二是资金供给上的限制，三是制度的保障属性要求。为此，在确定具体贷款额度时，首先应对每个借款申请人公平统一地计算出一个理论授信额度，然后再按政策因素法决定具体发放多少贷款。笔者就试图从几个方面总结归纳出一套计算授信额度的方法公式，可以称之为系数法：以管委会确定的最高贷款额度为计算基数和因数，将影响发放住房公积金贷款金额的各要素归纳为一个系数，也就是住房公积金支持缴存职工贷款购房的保障系数，称之为贷款系数。以每个人的贷款系数乘以最高贷款额度，计算得出各人的授信额度，可以称为“1×7”系数法。

最高贷款额度(以M表示)。指管委会依据《住房公积金管理条例》(以下简称《条例》)第九条第三款职责所确定的“住房公积金的最高贷款额度”，针对每个借款申请人而言是统一的、固定的、不变的，是单笔贷款额度的最高上限和计算依据。国家对管委会如何确定“最高贷款额度”在《意见》中做出了原则规定，指出“各地要根据当地经济适用住房或者普通商品住房平均价格和居民家庭平均住房水平，拟定住房公积金最高贷款额度”。管委会依据住宅平均价格及平均住房水平两因素确定最高贷款额度，体现了发放住房公积金贷款支持基本住房保障需求的必要性及总体可能性，也就是住房公积金贷款规模平均应该而且能够给予的最大支持力度。据了解，无论是管委会确定了单笔最高贷款额度的，还是由管理中心自己确定的具体最高贷款额度的，因住房价格差距巨大以及住房保障体制办法不同等，对职工发放贷款单笔最高贷款额度从10万元到90万元不等，差距较大。

申请贷款的缴存人连续缴存住房公积金稳定度参数(以W表示)，指缴存人缴存住房公积金月数与工龄月数之比，即：

W=公积金缴存月数/工龄月数

职工就业并缴存一定期限的住房公积金是申请住房公积金贷款的基本条件，不管期限长短，缴存期限与就业期限之比反映出职工及其就业单位对公积金制度的认同度和忠诚度，从住房公积金制度而言这是决定对借款申请人发放贷款的首先要考量的因素。此参数与授信额度是正相关关系，取值范围为0

缴存住房公积金期限均衡度参数(以B表示)。计算公式为：

其中，期限峰值可简单取为：

即：国家法定退休年龄+参加工作时年龄/2

也就是期限峰值可简单取为职工整个工作期间的中间点。此参数是指在确定借款申请人的授信额度时，既考虑申请人已缴存住房公积金的年限，同时又考虑其到国家法定退休年龄尚能继续缴存住房公积金年限，即当二者达到一个平衡点时，可从制度获得最大支持，缴存期限太短或快到退休年龄都不能获得太高贷款，笔者称这一平衡度为对住房公积金贡献富余均衡度，取值范围为0

基本居住水平参数(以H表示)。指按申请贷款购房的缴存人家庭成员人数乘以当地公布的社会人均居住面积与所购房屋面积之比。

即：H=当地人均居住面积×家庭成员人数/所购房屋面积

此参数反映职工购房满足家庭居住的水平，与授信额度是正相关关系，体现住房公积金对住房保基本的支持。当参数大于1时，说明所购房面积低于家庭全员的当地平均居住水平，住房公积金贷款应尽力支持，以发挥保基本住房的制度作用;当参数小于1时，说明购房面积高于家庭全员的当地平均居住面积，住房公积金可适度支持。计算此参数的因素是客观的、变动的。该参数正反映住房公积金制度的基本住房保障的宗旨和属性。

家庭住房公积金贡献度参数(以G表示)。指以一个家庭为单位申请住房公积金贷款购房时，家庭成员中缴存住房公积金的人数与家庭成员人数之间设置一个比例关系。计算公式为：

G=[(倍数-)×家庭成员数+家庭缴存住房公积金人数]÷(倍数×家庭成员数)

即以家庭成员倍数为分母，以比分母少一倍家庭成员数加上家庭成员中缴存住房公积金的人数为分子，计算家庭住房公积金贡献度。其中，倍数可在1到家庭成员数之间选取，以体现贷款政策的松紧，即1≤倍数≤家庭成员数。倍数选取为1时表明贷款审批政策从紧，选取家庭成员数时表明审批政策放松。此参数与授信额度是正相关关系，取值范围为0

购房屋套数参数(以F表示)。即视申请贷款所购房屋是首套、二套，还是三套、四套等，分别赋予不同参数值，首套设为1，二套、三套等所赋予系数依次降低，直至为0。此参数属于公积金贷款审核“认房认贷”中的“认房”因素，与授信额度是正相关关系，反映住房公积金贷款保首套的政策功能。参数设定是主观的、可调的。各管理中心可根据贷款支持政策及资金流动性状况进行参数调整。除首套为1外，以后各套如果流动性宽裕、贷款政策宽松，可赋予较高参数(不高于1，且必须依次降低)，反之，如果流动性紧张，贷款政策收紧，则可赋予较低参数，直至为零。

使用公积金贷款次数参数(以D表示)。即视购房使用住房公积金贷款是首次、二次，还是三次、四次等，分别赋予不同参数值，首次使用住房公积金贷款设为1，第二、第三次等使用所赋予系数依次降低，直至为0。此参数属于公积金贷款审核“认房认贷”中的“认贷”因素，与授信额度是正相关关系，体现住房公积金保基本，不支持炒房投资。参数设定是主观的、可调的。各管理中心可根据贷款支持政策及流动性情况进行调整。除首次为1外，以后各次如果流动性宽裕、贷款政策宽松，可赋予较高系数(不高于1，且必须依次降低)，反之，如果流动性紧张，贷款政策收紧，则可赋予较低参数值，直至为零。

对于住房公积金贷款而言，为保证贷款正常顺利回收，确保资产安全，对借款申请人的诚信情况必须予以考虑，在计算贷款额度公式中要设定一个诚信度参数(以X表示)。以没有查出存在失信行为的借款申请人诚信度定为1，从反面考虑，一旦查出存有失信行为，随即降低减信度参数。鉴于凡提出申请者均具备最基本的贷款资格条件，可设定一个诚信度参数的下限(比如0.5、0.3乃至0.1)，查出有失信行为，根据其次数、性质以及严重程度，逐级调低参数值，直至下限。

上述7个参数中，前4个是依据借款申请人的客观情况计算得出的，后3个是根据借款申请人购房及诚信情况直接赋予的。除居住水平参数理论上会高于1(实际上概率较小)外，其余6个最高值均为1，即100%。如果取到1时，即是本参数的最高支持，但多数情况下都会低于1，而当居住水平参数高于1时，则正是需要住房公积金发挥支持保障作用的情况。

在得出上述7个参数后，可用不同方法将其综合成一个贷款系数。笔者列举两种方法，分别对应最为严格贷款政策的连续相乘法及较为宽松贷款政策的直接简单数学平均法(或加权)得出贷款系数(以Z表示)，也就是住房公积金制度对贷款购房职丁的支持保障系数。

即：连续相乘法Z=W×B×H×G×F×D×X，或

简单平均法Z=W+B+H+G+F+D+X/7

当然，在上述两种综合方法之外，也可以选择介于两者之间的综合法，如将部分(前4个)参数数学平均后，再与其他参数(后3个)相乘得出一个系数。除非将居住水平参数作为乘数或者有意增加某参数权重，一般情况下，连续相乘得出的系数会最低，其他算法会较高，简单平均得出的系数会最高。不管以什么方法进行综合，虽然理论上存在系数大于1的可能性。但一般不会出现，果真出现，即以取最高值1为限。

授信额度(以T表示)。指职工个人向管理中心提出贷款申请后，管理中心依据管委会确定的最高贷款额度及借款申请人的贷款系数，计算出来的对该借款申请人的授信额度。

即：T=M×Z=M×(W×B×H×G×F×D×X)，或

T=M×Z=M×W+B+H+G+F+D+X/7

三、结论

依照上述公式，每个借款申请人的情况不同，计算出的授信额度(T)不同。授信额度理论上会低于管委会确定的最高贷款额度(M)，即T≤M。

计算出授信额度后，就要根据政策因素，结合借款申请人提出的申请贷款金额，以及扣除规定首付后购房金额，综合考虑发放贷款金额的必要性。为确保公积金贷款能如期归还，保障贷款资产安全，再考虑借款申请人所能承受的月最高还款额，测算到国家规定最迟公积金贷款还款年龄时能够累计还款总额，与贷款所需还款本息之和进行比较，确定一个合适的具体贷款额度。最终核准的具体贷款额度应当在申清额及授信额度之间取低发放，也可以考虑加上还款能力测算额三者间取低发放。

当还款能力测算额比申请额及授信额度都低时，一般就应当进行特殊审议，研究是否有必要启动针对低收入者的住房公积金制度互助救济机制，提供制度的特殊保障政策。当申请人申请额较高而又确有必要在最高贷款额度内予以特殊支持时，就要履行特殊审批程序进行严格管理，确保发放住房公积金贷款的规范、安全和公平。

(责任编辑李之坚)

Research on Mutual Security Function of Housing Provident Fund Loan for Basic Living

——Methods of Determing Personal Credit Line HPF

Wang Yongfeng

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作者：王永凤

第3篇：我国住房保障演化历程

摘要：回顾自计划经济时代以来的住房保障实践，我国住房保障历程可以分为前住房保障阶段、住房保障过渡阶段、市场化探索阶段和全面深化阶段四个阶段，保障房建设管理经历了与住房制度改革相衔接、通过市场化手段解决住房问题、住房保障回归政府提供基本保障等不断深化的过程，在此期间住房保障政策措施不断健全，保障房与商品房并存的双轨制住房供应体系基本形成，今后将面临大规模保障房入住后的管理问题。

关键词：住房保障，演化，历史

在广义上，计划经济体制下，国家实行的福利分房制度也是住房保障形式的一种，然而这种保障形式与整个经济社会发展的不协调，产生了租不养房、不能维持住房简单再生产、居民住房条件改善缓慢等一系列问题。低租金制度造成房屋建设和维修出现资金困难、住房数量缺口大、住房分配不公等现象日益严重。一些观点认为，福利分房体制下的公房管理问题主要在于政府大包大揽造成的低效率和不公平现象，低租金是引发问题显现的一个表象。随着市场经济体制的建立，国家必须改变过去大包大揽的计划管理思维，建立符合国情和实际的全新住房保障制度，来帮助不能通过市场获得住房的家庭解决住房困难。

1 前住房保障阶段（1994年前）

新中国成立后，伴随着生产资料公有制、城镇土地国有制、计划经济体制、单位制和低工资等一系列社会政治经济体制，面向城镇居民建立了住房实物分配制度，宋士云（2009）将其特点概括为三个方面：一是公共性，住房建设由政府和企事业单位统一投资建造，纳入固定资产投资范畴，职工个人分配的住房享有无期限的租赁使用权；二是福利性，住房分配采用无偿的实物福利分配模式，分房的标准主要以职级、工龄和家庭人口等非经济因素为依据；三是非商品性，住房的商品性被否认，实行非市场化经营，公有住房不允许买卖，职工分到住房后只需交纳微乎其微的房租，亏损部分由政府和企事业单位补贴。

1980年后，在邓小平的亲自关心和指导下，国务院开始在全国进行住房制度改革试点，树立住房是商品的基本概念，逐步提高公有住房租金标准，试点标准价出售公房和新房新租等措施。1992年，国务院批复了北京、上海等几个大城市的住房制度改革实施方案，开始全面推行住房制度改革，建立住房基金，并尝试以住房公积金、公房出售、提高租金、集资合作建房等房改形式予以推进。

2 住房制度改革向住房保障过渡阶段（1994-1998年）

1993年，党的十四届三中全会通过了《关于建立社会主义市场经济体制若干问题的决定》，提出了我国建立社会主义市场经济体制的总体框架，为加快住房制度改革指明了方向。1994年，国务院出台《关于深化城镇住房制度改革的决定》（国发〔1994〕43号），要建立与社会主义市场经济体制相适应的新的城镇住房制度，实现住房商品化、社会化；加快住房建设，改善居住条件，满足城镇居民不断增长的住房需求；肯定了住房公积金制度在城镇住房制度改革中的重要作用，要求在全国推行住房公积金制度。一方面，住房制度改革全面深化，建立住房公积金制度、实行标准价和成本价售房、提高公房租金至成本租金等举措广泛推行；另一方面，建立以中低收入家庭为对象、具有社会保障性质的经济适用住房供应体系正式提出。同年，建设部、国务院住房制度改革领导小组、财政部印发《城镇经济适用住房建设管理办法》（建房〔1994〕761号），对经济适用住房的定义、建设原则、资金和土地的供应等方面做出了较为具体的规定。

1995年，国务院办公厅出台《关于转发国务院住房制度改革领导小组国家安居工程实施方案的通知》（国办发〔1995〕6号），推出国家安居工程。提出从 1995 年开始实施，在原有住房建设规模基础上，新增安居工程建筑面积 1.5 亿平方米，用 5 年左右时间完成，目的是结合城镇住房制度改革，调动各方面的积极性，加快城镇住房商品化和社会化进程，促进城镇住房建设。该文件对国家安居工程的建设规模、资金来源和资金运用、规划和建设、出售和管理等作了规定。

在建立社会主义市场经济体制的背景下，这一时期的住房政策着重于发展房地产市场和顺利推行房改，经济适用房或安居房等保障品种作为整个住房制度的一个补充，当时虽然认识到了发展的必要性，但认识不够全面，住房保障在市场经济体制下究竟如何定位和发展还处于摸索阶段。

3 住房保障的市场化探索阶段（1998-2007年）

1998年7月，国务院颁布《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》（国发〔1998〕23号），开始稳步推进住房商品化、社会化，停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化。并且提出建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系，对不同收入家庭实行不同的住房供应政策：最低收入家庭租赁由政府或单位提供的廉租住房，中低收人家庭购买经济适用住房；其他收入高的家庭购买、租赁市场价商品住房。同时，提出对最低收入家庭提供廉租住房。

1999年5月，建设部发布《城镇廉租住房管理办法》（建设部令〔1999〕70号），对廉租住房制度的筹集来源、申请、审批等制度做出具体规定。2000年9月，建设部发布《关于进一步规范经济适用住房建设和销售行为的通知》（建住房〔2000〕196号），进一步强调要把经济适用房建设作为重点工作来抓，在落实各项优惠政策、加强总量调控、做好规划设计和工程质量等基础上，确保经济适用房的低价位，更好地解决中低收入家庭的住房问题。2003年，国务院出台《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》（国发〔2003〕18 号），明确经济适用住房是具有保障性质的政策性商品住房，要严格控制在中小套型，严格审定销售价格，依法实行建设项目招投标，实行申请、审批和公示制度；廉租住房是保障城镇最低收入家庭基本住房需求，以发放租赁补贴为主，实物配租和租金核减为辅。

2003年12月31日，《城镇最低收入家庭廉租住房管理办法》（建设部、财政部、民政部、国土资源部、国家税务总局令第120号）出台，废止了1999年的《城镇廉租住房管理办法》（建设部令〔1999〕70号），对廉租住房的资金来源、房屋来源及申请条件、程序等问题作了规定。2005年，发改委、建设部联合出台《城镇廉租住房租金管理办法》（发改价格〔2005〕405号），建设部、民政部出台《城镇最低收入家庭廉租住房申请、审核及退出管理办法》（建住房〔2005〕122号），对廉租住房的租金管理、申请条件、审核方法、租赁手续及惩罚机制均做出了明确的规定。

2004年，建设部、国家发展和改革委员会、国土资源部和中国人民银行出台《经济适用住房管理办法》（建住房〔2004〕77号），相较于1994年的《城镇经济适用住房建设管理办法》，对优惠政策、开发建设以及交易和售后管理等作了更为详细的规定，表明对经济适用住房的认识开始深化。

2006年，《国务院办公厅转发建设部等部门<关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见>的通知》（国办发〔2006〕37号）规定，优先保证中低价位、中小套型普通商品住房（含经济适用住房）和廉租住房的土地供应，其年度供应量不得低于居住用地供应总量的70%。廉租住房是解决低收入家庭住房困难的主要渠道，要稳步扩大廉租住房制度覆盖面；进一步完善经济适用住房制度，解决建设和销售中存在的问题，真正解决低收入家庭的住房需要。

这一时期对于住房保障的探索逐渐清晰，提出了多层次的城镇住房供应体系，廉租住房保障对象从最低收入家庭扩大到低收入家庭，经济适用住房不断要求解决建设和管理中的问题，捋顺供应和分配渠道。然而在亚洲金融危机等特定的经济社会环境下，出于拉动经济增长、平抑房价等目标，住房保障政策和职责落实并不到位，片面强调房地产市场对经济增长的带动作用，片面强调通过市场手段解决住房问题，导致了对履行住房保障政府职能的重视不够，使经济适用住房承载了过多目标，出现了经济适用住房户型过大、质量不高、供应对象失控、管理不到位等问题，媒体报导有“开奔驰、宝马住经济适用房”的现象，种下了经济适用住房污名化的根由。

从积极的角度看，这一阶段的经济适用住房在推进住房制度改革、改善住房供应结构、平抑住房价格等方面发挥了较大作用，整体上对于解决城镇居民的住房问题起到了积极作用，“1998-2012年，全国累计竣工城镇住宅101亿平方米，是1979年到1997年建成总量的2.4倍。城镇人均住宅建筑面积由1997年的17.8平方米提高到2012年的32.9平方米”。这说明在城镇化快速推进的情况下，城镇居民的住房水平得到了普遍改善和提高。姜永生、李忠富（2011）认为，城市居住水平发展阶段可以分为数量型发展阶段、数量和质量并重的发展阶段、居住质量和环境总体水平发展阶段三个阶段，在住房严重短缺的时期，人们往往关注最基本的住房需求，当居住条件发展到一定水平时，人们才会对居住质量和居住环境有更高要求，人们才会更容易注意到住房未解决的少数群体的迫切需求。

与房地产市场的快速发展相比，解决中低收入居民住房困难的速度和通过市场解决其他居民住房的速度不相匹配，出现了保障困难家庭力度不够、保障房建设供应相对滞后等问题。对于低收入居民来说，住宅价格居高不下和居民住房需求得不到满足会带来巨大的外部不经济性，主要表现在：住宅价格的上涨速度远高于低收入人群的收入增长速度；过高的住宅价格也往往使低收入人群其应该拥有的基本居住权无法行使，同时会提高他们的住房消费比重，抑制其他消费，妨碍他们的基本生活质量；大批无家可归的居民居住在条件恶劣的环境中，容易形成城市贫民窟，滋生各种社会问题，影响社会稳定。仅靠市场自身调节的住房机制存在“市场失灵”等问题，决定了政府必须对其进行干预，重点解决低收入居民的住房问题。政府和社会各界意识到，应以完善住房保障建设管理体制，明确界定购买对象、严格审核把关为重点，使有限的资源落实到应享受政策的住房困难家庭。

4 住房保障全面深化阶段（2007年至今）

传统的市场失灵理论在承认市场竞争可以在某些条件下达到帕累托最优的同时，认为市场机制不能解决外部性、垄断、收入分配和公共品提供等问题，由此就要求政府干预，提供公共产品。在此期间，部分城市房价、地价出现过快上涨势头，投机性购房较为活跃，政府在坚持住房市场调控、坚决遏制房价过快上涨的情况下，应加强住房保障制度建设，切实履行住房保障职责。2007年，国务院出台了在住房保障史上具有里程碑意义的《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（国发〔2007〕24号，以下简称“24号文”），要求以城市低收入家庭为对象，进一步建立健全城市廉租住房制度，改进和规范经济适用住房制度，加大棚户区、旧住宅区改造力度。不仅强调通过扩大廉租房保障范围、健全廉租房保障方式、多渠道增加廉租房源等措施进一步建立健全城市廉租住房制度，而且改进和规范经济适用住房制度，提出了规范经济适用住房供应对象、合理确定经济适用住房标准、严格经济适用住房上市交易管理等具体要求，一改原有经济适用房沉疴，使之回归保障属性。2008年，国务院办公厅出台《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》（国办发〔2008〕131号），要求加大保障性住房建设力度，争取用3年时间基本解决城市低收入住房困难家庭住房及棚户区改造问题，推动住房保障工作进入快车道，进一步改善人民群众的居住条件。2010年6月，针对部分城市保障房覆盖面小、小户型租赁房源不足，以及新职工的阶段性住房支付能力不足和外来务工人员居住条件亟需改善等新的住房问题，住房和城乡建设部出台《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》（建保〔2010〕87号），要求按照“政府组织、社会参与，因地制宜、分别决策，统筹规划、分步实施”的原则，大力推进公共租赁住房的建设工作，由此引发了对租赁型保障房理论探讨和工作实践的热潮，改变了仅靠产权型保障房解决住房问题带来的土地资源不足、牟利空间太大等问题，使住房保障走上更为科学、健康的轨道。随后，国家和地方均出台了多项保障房配套政策，住房保障和市场双轨制、两条腿走路的局面开始形成，并且在“24号文”出台的较长一段时期内，住房保障工作都提高到发展房地产市场之前，与房地产市场调控成为政府重视、社会关注的热点和焦点。从国家层面，在住房保障领域“补课”的决心十分坚决和迫切，中央政府提出“十二五”时期，全国建设3600万套保障房，使全国保障性住房覆盖面达到20%左右。

经过“十一五”“十二五”期间大规模的保障性安居工程建设，我国城镇住房供求关系总体上趋于平衡，住房保障政策体系不断健全，住房保障功能持续扩张，住房保障目标不断提升。从国家到地方均研究出台了大量政策文件，不断健全保障房建设、供应、管理、退出、融资、税收、建设运营主体等方面的政策措施，有效增加了住房供应，扩大了住房保障覆盖面，满足困难群众基本住房需求的成效显著。但保障房的区域性和结构性矛盾仍然存在，一些特大城市的人地矛盾、人房矛盾仍然突出，过渡性住房需求旺盛，保障房覆盖面还有进一步扩大的需要。而中西部人口净流出地区受财力影响，保障房建设筹集资金压力较大，居民家庭对于公共租赁住房的接受还存在一个过程。经过多年的住房保障实践，需要对保障效果和覆盖面进行测算评估，对保障标准进行动态调整，在人口流出和人口流入地之间建立财政转移机制，更好地匹配保障资源。进入“十三五”时期之后，政府也将从大规模建设保障房逐步转向建管并重以管理为主，保障家庭入住后的就业、就医、教育等公共配套服务需求不断提高，在公共租赁住房长期运营管理、城市规划管理、社区服务融合等方面对于城市管理者提出了更高的要求。

参考文献：

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2.宋士云.新中国城镇住房保障制度改革的历史考察.中共党史研究.2009.10

3.韩俊主编.中国民生指数研究报告2014.中国发展出版社.2015.4

4.姜永生李忠富.城市居住水平发展评价.哈尔滨工业大学出版社.2011.8

5.江泽林.城镇住房保障理论与实践.中国建筑工业出版社.2012.8

作者简介：

郭伟明，经济师，硕士研究生，主要研究方向为住房保障、房地产管理。

作者：郭伟明

第4篇：住房保障论文保障性住房论文

保障性住房市场公平分配的研究

摘要：在现阶段规制政策执行力缺失及信用违约成本没有制度支持的情况下，保障住房市场的公平分配需要引入罚金与刑罚作为规制的手段，并且加快完善相配套法律及调动地方政府积极性，支持收入状况评定，直到建立行之有效的保障住房专业性机构。

关键词：保障性住房房地产市场分配公平

保障性住房建设对于加快解决群众住房困难，调整住房供应结构，促进房地产市场平稳健康发展具有重要的促进作用。住房具有明显的社会保障性质，世界各国政府都对国民的住房问题给予了相当程度的关注，并采取了一系列调控措施，我国政府也不例外，自1998年住房实行货币化改革之后，出台了“富人购买商品房，中低收入者购买经济适用房，最困难的居民享受政府补贴的廉租房”政策，以实现“居者有其屋”的理想。但在实践运行中，保障性住房市场却出现了不少问题。

一、我国保障性住房市场现状

(一)保障性住房建设力度有待加强

1997-2008 年，尽管经济适用房投资总额从 185.5 亿元增加到 982.6 亿元，增长了429%，但其占城市住房投资比例却从 12%下降到 4.45%。1998-2007 年，经济适用房销售面积虽然从 1700 万平方米增加到 3500 万平方米，但从 2001 年开始，经济适用房的销售面积从绝对额上确实下降的。根据 2008 年的统计数据，全国已经建成的廉租房只有 350 万户左右，廉租房的保障面积尚不足 5‰。中央财政无法全包廉租房资金缺口，只能很有限地解决部分困难地区的廉租房建设资金缺口。按照相关政策，廉租房建设资金应以财政供应为主。然而，实际上只有少数城市可以做到。由于没有固定的经费来源，廉租房的建设和推广远未达到预定目标。

(二) 政策保障的目标对象偏离

住房保障政策本应体现为中低收入家庭或低收入家庭的倾斜和支持，但在实施过程中，政策保障对象发生了偏离，导致了不公平现象的发生。在公积金政策中，住房公积金由个人和单位依照工资一定比例同时缴纳同样的份额，受制于单位经济效益和个人收入，因此导致单位效益好、收入高且稳定的非低收入阶层受益较多，而真正需要扶持的中低收入阶层却收益较少或被排斥在住房公积金的受益范围之外。在经济适用房政策的具体实施中，则出现“富人买经济房”现象。根据对北京、西安、太原三个城市的抽样调查，结果显示“经济适用房主要满足了中等收入偏上家庭的需要”。此外，购买经济适用房的家庭在收入提高后如果不符合资格条件，或由于家庭人口出现变化，享受的保障住房本应退出或者应相应减小面积，但实际中这部分非政策对象群体却依然享受政策保障。由于非政策目标群体占用了大量的住房保障资源，使得其他群体无法获得政策惠顾，造成了对住房保障公平性原则的损害。

(三) 经济适用房申购管理混乱

经济适用房的居住与购买，为何会出现名实不符的情况呢?大多数人认为，各个环节的监督不力是导致种种怪现象的根源。通过调查了解到按照北京目前购买经济适用房的政策，大致可分为按类领表填表、核定总额、登记备案、网上公示持证购房六个步骤，而现有管理流程却存在诸多漏洞。在北京，购买经济适用房

的条件之一是家庭年收入不超过6万元，而由于我国并没有收入考评体系，使得这一规定形同虚设，很多高收入人群钻了政策的空子。

(四) 廉租住房准入与退出机制及相关政策缺失

对低收入家庭采取住房保障的前提是需要一个合理界定收入的办法，这其中最重要的是确定合理的收入标准和有效的收入审核管理办法。目前全国对于收入监督系统均尚不健全，这对审核居民收入有相当大的难度。因此，缺乏有效的统计和监管机制是我国目前实施城镇低收入家庭的最大障碍之一。申请廉租住房的六个条件之一就是涉及到收入问题。由于银行不允许查询私人账户，致使一些申请家庭的收入与实际情况不符。目前，虽然已采取了通过街道居委会公示、监督等方式，但严格界定还是很难做到。从近几年的实施情况看，不少低收入家庭通过廉租住房制度切实改善了居住条件，但因收入增加或条件不符而退出廉租保障的人却寥寥无几。退出机制不完善，住房保障就是一个无底洞，一方面政府负担越来越重，而另一方面不该享受的人却不合理地享受了社会资源。

二、造成保障性住房分配不公的原因

(一) 收入标准评估的模糊性

由于我国各地区经济发展水平和城镇居民住房状况千差万别，各地对于经济适用房申请者审核的标准各异。1994年建设部颁布的《城镇经济适用住房建设管理办法》规定，“中低收入家庭住房困难户认定的标准由地方人民政府确定”。因而各地方政府在制定实施细则时，有的把中低收入理解为包括70%的城市中的中低收入家庭，有的则理解为涵盖30%的城市中等偏下加低收入家庭(除了作为廉租住房申请对象的最低收入的10%家庭)。2003年以后，各地政府都把经济适用房政策的目标群体定位在中等偏下的30%家庭，但由于灰色收入等问题的影响，这一界定在操作上仍难以明确规定。由于目前个人资金管理、信用管理等相关条件还不配套，要调查清楚一个人的家庭年收入并非易事。这使许多高收人的家庭或具有隐性收入的家庭也进入申请者的行列，这一现象被称为“购买对象失控”，从而使真正的中低收入家庭遭受排挤。

(二) 资格审核不严

资格审核是住房保障中公平性最容易受到扭曲的环节。保障性住房的分配首先要对申请人进行资格审核。目前资格审核程序表面看似公平，但由于我国金融系统和税务系统的不完善，以及个人信用制度的尚未建立，在资格审核的实际操作过程中住房保障的公平性极易受到损害。在审核家庭收入之时，目前所能计算的是面上的工资收入，而在工资之外的其他收入则是隐性的，几乎难以计算;住房保障所需的单位收入证明可信度也很差，容易弄虚作假，这就有可能导致实际高收入者也进入经济适用房购买和廉租房承租行列。虽然制定了保障对象的标准，但缺乏严格的审核制度;或即使建立了审核制度，但缺乏对申请人住房状况和收入状况的真实掌握，无法准确审核保障对象的实际收入，造成了保障供给与保障对象存在一定程度的偏离，影响了住房保障政策的公平性。

(三) 监督体系上互动性与时效性不足

首先，从购买销售上来说，在经济适用房分配过程中，坚持了住房申请者的分类体系。目前由于住房市场的需求大于供给，而且惠及人群的广泛性，这样不可避免出现了经济适用房的热销。其次，受益人群也出现难以甄别的状况，目前我国尚未建立科学的个人收入申报制度，从而使得“中低收入家庭”变成一个十分宽泛而模糊的概念。在社会诚信系统未建立的条件下，购房者家庭年收入等材料

都可以通过造假等多种渠道获得。最后，中国正处于经济高速起飞阶段，人们收入水平界定的不确定因素很大，明确界定中低收入阶层也不是一劳永逸的事情。这些原因导致经济适用房一部分流入实际上并不缺房而着眼于升值的投资者手中。

三、保障性住房分配公平的有效规制手段

(一)建立监督机制并增强惩戒力度

社会监督是保证公平性的有效手段。推行严格的审核和惩戒制度，把好住房保障最后一关。推行严格的审核和惩戒制度是保障性住房政策顺利实施的重要保证，我们应该明确界定购买对象，资格审核由多重门槛改为双重门槛，即住房条件、工种、收入、级别等条件改为依靠收入和住房条件来衡量，达到其福利保障的目的。增强惩戒力度，通过行政、法律手段对弄虚作假者进行处罚，增加其欺骗成本，遏制其骗购、骗租的企图。对通过弄虚作假已骗取住房保障者要通过法律及行政手段严厉惩戒，回收已购或已租住房，取消其在一定年限之内的购房或租房资格，并处以罚款，情节严重的通过法律手段追究其刑事责任，以维护住房保障的公平性。

(二)住房保障法规的建立与完善

我国自20世纪80年代启动的住房制度改革，虽然在不同的发展时期，曾经颁发了相应的条例和条令，但是迄今为止，还没有一部专门涉及住房保障的法令，甚至连基本的《住房法》都没有颁布，住房保障主要依靠行政手段加以干预，公共住房政策的实施缺乏立法体系强有力的保障。住房法律制度的完善是保证住房货币化改革顺利实施的基础，住房法律为住房保障明确了保障目标、保障模式、保障计划、保障实施策略，这为解决城市边缘化群体的住房困难问题提供必要的法律依据。因此，我国应该借鉴美国住房保障的经验，尽快制定专门的住宅法和住房保障法，从立法层面对住房保障的实施计划、惠及对象、供应标准、资金运作方式、运作机构、保障措施进行法律界定。

(三)分权化治理进入和退出甄别机制

住房保障制度针对的是无力在房地产市场购买商品房的中低收入困难家庭，而不是面向全体社会成员的普惠制度，因此，准确界定购买对象是实施住房保障制度得以成功的关键。但是，由于国家没有建立完善统一的个人收入金融管理机制，个人收入的实际数额很难确定。而且，由于不同地区经济发展水平的差异，个人收入高、中、低的标准也难以统一。这就直接导致了无论是经济适用房制度还是廉租房制度，都无法由中央政府制定统一的准入标准。另外，各个地区中低收入家庭的户数、居民拥有的房产、保障性住房建设用地面积、实际的需求与供给规模等信息不同，中央政府如要全面掌握就显得勉为其难，而且这些信息还处于不断变动的状态之中。而地方政府在这个方面有着中央政府无可比拟的优势。无论是信息的收集、整理，还是对信息变化的追踪和反应，地方政府都比中央政府更准确、更快捷。因此，住房保障的分权型体制能够发挥地方政府对本地的信息优势，从而减少中央政府的信息成本。

(四)建立严格的收入考评制度

为了保证符合条件的中低收入者买到经济适用房或租到廉租房，杜绝不符合条件的人“搭便车”，一个最基本而又十分重要的工作就是通过严格的收入考评搞清楚申请者的真实收入状况。为此，一是要建立收入考评机构。近年来税务、社会保障、民政、建设等部门都根据各自工作的需要在一定范围开展家庭收入调查。

为了减少信息搜集成本和提高工作效率，有必要建立一个机构或者由某个部门承担这项工作，或者几个部门联合开展工作，资源共享。二是建立家庭收入申报制度。国家税务总局在《个人所得税管理办法》中明确提出要建立个人收入档案制度，以提高纳税人信息来源的真实度。这是一项非常重要的工作，其意义不仅仅是有助于税务部门合理征税，对于社会保障管理部门和银行也是非常重要的。税务部门建立的收入档案其对象是纳税人，但除此外还有许多不符合纳税条件的家庭和个人的收入状况需要掌握。应当统筹考虑这个问题，可采取统一管理、部门分工、任务衔接的办法，比如由国家发展和改革委员会牵头，税务部门负责掌握符合纳税条件的家庭和个人的收入状况，其余家庭的收入状况由社会保障和建设等部门负责调查。

(五)建立行之有效的保障住房专业管理体系

在公共住房制度比较成熟的国家，都有一套行之有效的专业管理体系，这个管理体系由不同的机构组成，这些机构从功能上可以划分为决策层和执行层。决策层指为公共住房专门成立的决策协调机构，负责制定政策和长期发展计划，整体负责与计划、财政、金融、土地、法律、建设等部门的协调运作。执行层来具体落实公共住房建设和运行。

结论

综上所述，发达国家住房保障制度的演变过程表明，居民的住房保障问题，是一个长期性问题，随着具体情况的变化而不断发展。我国的保障性住房分配不公的问题与政策缺失以及社会发展程度有关，所以我们在分析的时候需要结合实际，首先在制度上规范准入与退出市场，加大惩罚力度，然后加快完善相关法律，建立严格的收入考评制度，逐步建立行之有效的保障住房专业管理体系。参考文献：

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8.刘林.我国城镇住房保障制度研究.宏观经济研究，2009(8)

9.王伟.分权化住房保障治理模式的经济分析.财经问题研究，2009(9)

第5篇：住房保障局

报告

长沙市住房保障局：

长沙市开福区北尚阳光“楠熙筱苑住宅楼盘”，是开福区住房保障局根据市住房保障局的住房需求计划，委托嘉年华房地产开发公司开发并承建的一项政府样板工程。这楼盘由666套经适房和754套廉租房组成。楼盘地址位于开福区青竹湖大道79号。长沙市通畅物业管理有限公司受嘉年华房地产开发公司委托, 全权管理小区物业。今年8月8号开福区住房保障局按政府市政工程改造拆迁需要，将本辖区内的拆迁户分配到该小区。现已办理交房手续198户，其中黄兴北路拆迁预留的公置房仅办理73户交房(区住房保障局预留计划为188户)，尚有115户还未办理交房。参照湖南省物业管理服务办法规定，政府计划用房，在未分配房主入住前一年内由政府相关管理部门拨付90%的空置房费给管理小区的物业公司。请保障局领导视我小区实际情况，从开始交房之日起，把至今都没有交房计划的空置房空置管理服务费拨付给我物业公司。

此报告

楠熙筱苑通畅物业管理有限公司2013-12-19

第6篇：加强保障性住房建设加强保障性住房建设

社会保障性住房是我国城镇住宅建设中较具特殊性的一种类型住宅，它通常是指根据国家政策以及法律法规的规定，由政府统一规划、统筹，提供给特定的人群使用，并且对该类住房的建造标准和销售价格或租金标准给予限定，起社会保障作用的住房。社会保障性住房制度也就是在社会保障性住房建设、分配、流通等具体实践中形成的制度。

加强保障性住房建设，既是改善和保障民生的重要举措，又是扩大内需、加快转变经济发展方式的有效途径

加强保障性住房建设，有利于改善民生、维护社会和谐稳定。努力使全体人民学有所教、劳有所得、病有所医、老有所养、住有所居，是改善和保障民生的目标。加强保障性住房建设，切实解决与改善低收入居民家庭的住房问题，是实现“住有所居”的重要举措。在我国“土地公有”的制度下，住房具有公共产品的特殊属性，政府有责任、有义务为公民提供基本住房保障。同时，住房消费具有巨大的外部性，从社会学角度看，一个居民是否拥有良好或社会所认同的最基本的居住条件，会影响其道德水平、社会行为规范，乃至对社会的认同感和归属感。十七大报告明确指出“健全廉租住房制度，加快解决城市低收入家庭住房困难”，充分体现了党和政府对住房保障体系建设工作的高度重视。

加强保障性住房建设，有利于控制高房价，更好落实调控房价的政策。目前，我国商品房市场房价收入比已超过国际公认的

警戒线，大量低收入家庭甚至部分中等收入家庭无力承担过高房价，房地产业已聚集巨大风险。这不仅严重影响居民消费预期和投资环境，阻碍城镇化发展战略的顺利推进，而且将进一步拉大贫富差距，挤占中低收入阶层的生存空间。在这种背景下，2010年4月以来，政府综合运用财政、金融、土地等宏观调控工具，连续出台“国十一条”、“国五条”、“国八条”等重磅调控政策，但房价上涨压力依然存在，调控形势依然严峻。认真落实保障性住房建设调控政策，能够改善住房供应结构，增加住房供给数量，抑制居民对商品房的刚性需求，对促进房地产市场健康发展、抑制商品房房价的进一步上涨，能起到重要的作用。

加强保障性住房建设，有利于扩大内需，促进转变经济发展方式和经济快速持续发展。长期以来，内需不振一直是制约我国经济进一步发展的一个重要因素。加强保障性住房建设，一方面让数量庞大的中低收入者能以较低的成本实现“居者有其屋”，不必为高昂的商品房而节衣缩食、苦苦积蓄，这就为他们增强消费信心、释放消费需求创造有利条件;另一方面，加快保障性住房建设，对相关产业具有很强的带动效应，其辐射带动作用和杠杆作用非常明显。政府主导的大规模保障性住房建设，以民生为导向，可以给畸形发展的商品房市场降温，引导社会投资方向，鼓励更多企业和资本投入实体经济和科技创新。从这个意义上说，大规模加强保障房建设，可以成为转变经济发展方式的重要突破口。

第7篇：住房保障汇报

***县人民政府

关于住房保障工作情况的汇报

今年以来，按照市委、市政府的统一安排部署，我县以解决困难群众住房问题为主线，以形成完善的住房保障体系为目标，统一思想、明确责任、创新方法，全力推动保障性安居工程建设。

一、全市保障性安居工程会议落实情况

县委、县政府始终对住房保障工作高度重视，把解决城镇最低收入家庭住房困难作为维护群众利益的重要工作，作为深入贯彻落实全市保障性安居工程会议的一项重要工作来抓。一是迅速部署。全市会议后，我县随即组织房管、建设、国土等部门召开专题会议，全面贯彻学习了全市工作会议精神，对市政府下达我县的保障性住房任务进行了分解部署。二是明确责任。按照职责明确、协同配合的原则，进一步明确了房管、建设、国土、环保、民政等部门的工作职责，由各部门分别组织做好城镇低收入人群的申报、调查以及土地报批、环评、资金筹集等前期工作，形成了政府主导、房管部门牵头协调、有关部门齐抓共管的工作格局。三是落实用地。经过统筹考虑、多方协调，最终在府南街北侧落实土地35亩用于廉租住房和公共租赁住房小区建设，为项目的顺利开工奠定了坚实的基础。

二、保障性安居工程进展情况

1、廉租住房建设和公共租赁住房完成情况。市政府下达我县的廉租房建设任务是：新增廉租住房50套;已开工296套项目年底前竣工;40套廉租住房年底达到开工条件。公共租赁住房建设任务是：新

建50套;50套公共租赁住房年底达到开工条件。

目前，我县已开工的296套廉租房中，已竣工150套，剩余的146套已完成基础建设，预计年底前竣工。对于新增的50套廉租住房和50套公共租赁住房，将在府南街北侧集中建设府南佳苑小区，项目规划用地35亩，目前土地审批、环评等工作已完成，其他前期手续正在积极跑办，预计6月底前开工，年底前竣工。

2、经济适用房建设完成情况。市政府下达我县的经济适用房建设任务是：新建86套;已开工的176套年底前竣工;47套经济适用房年底达到开工条件。

对于经济适用房，我们根据我县的实际情况，采取配建的办法进行建设。2009及2010年，我们分别在迎宾嘉园、华庭骏景小区建设50套和126套，目前已全部竣工。对于新建的86套经济适用房，我们在金音家园进行配建，目前工程已全部开工，预计年底前竣工。

3、农村危房改造完成情况。市政府下达我县农村危房改造任务是800户，后根据省、市要求，追加160户，共960户。

目前，农村危房改造任务已分配至各乡镇，正在进行调查摸底、房屋等级的确定工作。

三、下一步工作安排

在下一步工作中，我们将以此次会议为契机，认真贯彻落实市委、市政府关于保障性住房建设工作部署，按照住房保障工作目标责任书的要求，进一步加快推进保障性住房建设。

一是加快进度。对于已竣工的150套廉租住房，我们将进一步完善配套设施建设，为入住居民创造更加舒适的居住条件。对于146套尚未竣工的廉租住房，我们将进一步加强监管，科学安排建设时序，

加快建设进度，确保廉租住房早竣工、早入住。对于今年新增的186套保障性住房，我们将进一步畅通办事渠道，抓紧办理前期手续，确保工程按时开工。对于年底前达到开工条件的137套保障性住房，我们将抓紧谋划、部署，及时落实项目用地和资金，确保我县保障性住房建设任务圆满完成。

二是阳光操作。我们将进一步完善部门之间协调配合机制，认真做好保障对象的申请、审核、公示、确认工作，建立比较合理的廉租住房进入和退出机制，严格按照经济适用房保障标准确定保障对象，确保住房分配公平、公开、公正。

三是严格质量。我们将把质量贯穿于住房保障工作的全过程。严把规划设计关、项目招标关、建设施工关、工程监理关、竣工验收关，严格执行项目招投标制度，落实工程质量终身责任制，确保建设质量和施工安全，切实做到“廉租而不廉质”。

总之，我们将进一步加强领导，周密部署，狠抓落实，确保按时按期、高质量的完成保障性安居工程目标任务。

以上汇报不妥之处请领导批评指正!

第8篇：广州住房保障

广州市实行住房货币分配的时间和范围怎样?

答：广州市直属机关事业单位从1998年3月1日起开始试行住房货币分配;其他单位(包括企业、自收自支事业单位以及中央、外地驻穗单位)从2000年1月1日起开始实行住房货币分配。

住房货币分配的实施对象包括哪些?

答：本人及配偶均未享受过购买房改房、解困房或参加单位内部集资建房等购房优惠政策的人员(含离退休人员)。

单位实施住房货币分配的程序是怎样的?

答：单位实施住房货币分配按照以下程序办理：

(1)单位制定住房货币分配方案，经职代会讨论通过后，报上级主管部门批准，报广州市住房保障办公室备案(由市、区财政核拨经费或核拨补助的直属机关事业单位不需另行制定方案);

(2)单位对职工个人住房货币分配资格进行初核后，报广州市住房保障办公室审核;

(3)单位对审核通过的人员办理住房补贴专户开户登记手续;

(4)单位凭广州市住房保障办公室审核的《广州市住房货币补贴资金开户登记表》(表一)和《广州市住房货币补贴资金汇储清册》(表二)到委托的承办银行开设单位住房补贴资金账户和个人住房补贴资金账户;

(5)实施单位根据单位住房货币分配方案的规定，每月自发放工资之日起5个工作日内，将住房补贴存入职工本人账户。

单位如何制定住房货币分配方案?

答：市、区直属机关事业单位按照市政府《印发〈关于广州市直属机关事业单位住房货币分配实施方案(试行)〉的通知》(穗府〔1998〕21号，以下简称穗府〔1998〕21号文)实行住房货币分配。

本市企业、自收自支事业单位以及中央、外地驻穗单位，按照市政府《关于实行住房货币分配有关问题的通知》(穗府〔2000〕18号)的精神，可根据本单位的实际情况和经济承受能力，参照(穗府〔1998〕21号)文件制定本单位住房货币分配方案。

各县级市可结合本地实际，参照穗府〔1998〕21号文件制定本地区住房货币分配方案。

住房补贴的发放年限和标准是怎样的?

答：目前，市、区财政核拨经费或核拨补助机关事业单位住房补贴的发放年限为累计25年，即300个月，住房补贴的标准见附表;县级市住房补贴发放标准由各县级市制定，报广州市住房保障办公室备案。

其他单位可根据本单位的实际情况和经济承受能力，确定本单位住房补贴的发放年限和标准。

住房补贴标准是否可以调整?

答：可以。市、区直属财政核拨经费或核拨补助机关事业单位的住房补贴标准根据社会经济发展和住房价格情况进行调整。具体的调整时间和幅度，由广州市住房保障办公室会同有关部门提出意见，报市人民政府批准后公布执行。

其他单位的住房补贴标准可根据物价指数变动和本地区、本单位的经济发展情况作出相应调整。调整方案经职代会讨论通过并报广州市住房保障办公室备案后实施。

职工如何申请住房补贴?

答：凡未享受过购房优惠政策的职工，均可向已实施住房货币分配的工作单位申请住房补贴。其程序是：

(1)职工个人向单位提出申请;

(2)实施单位对其资格进行初审;

(3)报广州市住房保障办公室核查(市、区直属机关事业单位的职工，需再报市、区财政局批准)。

单位如何筹措住房补贴资金?

答：市直属机关事业单位的住房补贴由市财政部门会实施单位统筹协调解决。区直机关事业单位的住房货币分配资金由区财政部门会实施单位协商解决。其他单位(包括企业、自收自支事业单位以及中央、外地驻穗单位)的住房货币分配资金主要由本单位自筹，其来源可从单位住房基金(扣除25%维修基金)、单位原有的住房建设资金、公益金和其他自有资金等筹措。企业发放住房补贴使用上述资金后的不足部分，可按照财政部《关于企业住房制度改革中有关财务处理问题的通知》(财企〔2000〕295号)和《关于企业住房制度改革中有关财务处理问题的补充通知》(财企〔2000〕878号)的规定计入成本(费用)。

办理住房补贴资格审核应提交哪些资料?办理时间为多少个工作日?

答：户口在原八区(即原越秀区、原东山区、原荔湾区、原芳村区、海珠区、天河区、白云区、黄埔区，下同)和开发区的人员，办理资格审核时需提交本人和配偶双方身份证复印件;户口不在原八区和开发区的人员，办理资格审核时需提交本人和配偶双方身份证复印件及户口所在地房改办出具是否购买房改房、解困房、集资房证明。办理时间为5个工作日。

第9篇：保障性住房

西安市保障房申请条件放宽 25岁以上单身可申请发布时间: 2011-10-12 08:14:45来源：西安晚报【收藏】【打印】【关闭】

昨日记者从西安市中低收入家庭住房状况调查工作通报会上获悉，西安中低收入家庭

住房状况调查工作将延期至本月25日，同时还放宽了准入标准，25岁以上的单身青年即可

申请限价商品房。凡不参与此次住房状况调查的家庭和人员，原则上5年内不再予以保障。

西安市房管局局长延锡铭介绍说，城镇中低收入家庭住房状况调查工作，是科学规划“十

二五”住房保障体系、建立完善的住房保障档案和数据库、合理建设和分配保障性住房不可

或缺的重要工作，省政府已经将调查工作成效与今年保障性住房考核指标挂钩，下一步还

将对调查工作进行验收。10月8日，省政府决定将本次调查时限延长到本月25日，同时要

求保障覆盖面必须达到23%。时间紧，任务重，这项工作直接关系到我市今后的保障对象

和范围。

市民应对此次住房调查予以高度重视，以后在对保障房进行分配时，将优先保障纳入

本次调查范围的家庭和人员;凡未参加本次调查的家庭和人员，原则上5年内不予保障。

由于宣传不到位或未入户调查等原因造成漏查的，责任由区县政府及开发区管委会承担。

涉及范围

41万户家庭将被列入调查

据相关数据显示，西安市现有城镇户籍家庭129.4万户，长期外来务工人员约110万人。

按照省政府23%保障率计算，西安市需完成调查登记41万户。目前这些任务已经分解落实

到各区县及开发区。城郊区县确有特殊情况无法完成任务的，可向市政府书面报告并说明

原因。