合浦县保障性住房建设工作情况汇报（精选12篇）
今年以来，我县认真贯彻落实国务院、自治区、北海市有关文件精神，切切实实推进保障性安居工程建设。2011年我县保障性住房建设包括廉租住房、公共租赁住房、经济适用房、限价商品房及棚户区改造共五大项。
一、2011年保障性安居工程进展情况
（一）廉租住房项目
廉园小区项目，计划投资6038万元，今年计划投资700万元，建设588套，总建筑面积29407平方米，资金已全部落实。上半年办理好立项、选址、用地批准书和初步设计的政府采购批复之后，从7月份起全力办理了国有土地使用证书、环评、可研批复，完成初步设计批复和监理、工程招投标、人防、报监和报建手续，尚缺消防审核意见； 9月20日开工建设，完成投资600万元，目前进行基础设计变更，开挖基础。
（二）公共租赁住房项目
公租房项目共建700套，总建筑面积42789㎡，总投资6706万元，任务分解到建设、卫生及教育系统。
1.房产局负责建设96套，总投资1075.5万元，今年计划投资250万元，总建筑面积5896平方米。办理了国有土地使用证书、环评、可研批复，完成初步设计批复和监理、工程招投标，人防、报监和报建手续，尚缺消防审核意见； 9月20日开工建设，开始平整土地，开挖基础，于12月7日验收基槽，目前已经完成投资200万。
2.环卫站负责建设100套，投资1118万元，建筑面积6544平方米。9月22日前已完成项目规划、报建、招投标、施工许可证等 前期手续，并开工建设,目前1#楼主体施工，2#楼基础施工。完成投资260万元。
3.卫生局负责300套，共13个子项目，分别由13个卫生单位建设。项目共建15幢楼房，总建设面积18217.28平方米。其中：
① 北海市合浦县精神病医院公共租赁住房建设项目：项目总投资202.48万元，建筑面积1440平方米，共24套，目前已完成项目立项、土地使用权证办理、岩土工程勘探、环评登记批复、可研批复及初设批复，已完成规划许可证办理，完成公开招标，中标人为合浦房兴建筑工程公司。项目已完善各种证件办理，目前已开工建设，已完成基础施工至正负零，目前正进行土方回填，完成投资30万元。
② 县人民医院公共租赁住房建设项目：项目总投资235.05万元，建筑面积1673.68平方米，共24套，目前已完成项目立项、土地使用权证办理、岩土工程勘探、环评登记批复、可研批复及初设批复，已完成规划许可证办理，完成公开招标，中标人为广西廉凯建筑安装工程总公司。项目已完善各种证件办理，目前已开工建设，已完成基础施工至正负零，完成投资45万元。
③ 西场镇中心卫生院公共租赁住房建设项目：项目总投资401.24万元，建筑面积2874.72平方米，共48套，目前已完成项目立项、土地使用权证办理、岩土工程勘探、环评登记批复、可研批复及初设批复，完成公开招标，中标人为合浦县建筑工程公司。项目已完善各种证件办理，目前已开工建设，正在进行打桩作业，完成投资60万元。
④ 石康镇中心卫生院公共租赁住房建设项目：项目总投资301.99万元，建筑面积2157.48平方米，共36套，目前已完成项目立项、土地使用权证办理、岩土工程勘探、环评登记批复、可研批复 及初设批复，完成公开招标，中标人为广西廉凯建筑安装工程总公司。项目已完善各种证件办理，目前已开工建设，正在进行基础施工，已验槽，完成投资25万元。
⑤ 山口镇中心卫生院公共租赁住房建设项目：项目总投资252.24万元，建筑面积1797.9平方米，共30套，项目总投资401.24万元，建筑面积2874.72平方米，共48套，目前已完成项目立项、土地使用权证办理、岩土工程勘探、环评登记批复、可研批复及初设批复，完成公开招标，中标人为合浦房兴建筑工程公司。项目已完善各种证件办理，目前已开工建设，正在进行基础施工，已验基槽，完成投资25万元。
⑥ 公馆镇中心卫生院公共租赁住房建设项目：项目总投资269.13万元，建筑面积1920平方米，共32套，目前已完成项目立项、土地使用权证办理、岩土工程勘探、环评登记批复、可研批复及初设批复，完成公开招标，中标人为合浦县第二建筑工程公司。项目已完善各种证件办理，目前已开工建设，已完成基础施工至正负零，完成投资30万元。
⑦ 白沙镇卫生院公共租赁住房建设项目：项目总投资103.06万元，建筑面积719.16平方米，共12套，目前已完成项目立项、土地使用权证办理、岩土工程勘探、环评登记批复、可研批复及初设批复，完成公开招标，中标人为合浦县房兴建筑工程公司。项目已完善各种证件办理，目前已开工建设，正在进行基础施工，已验收基槽，目前进行设计变更，完成投资20万元。
⑧ 石湾镇卫生院公共租赁住房建设项目：项目总投资169.51万元，建筑面积1200平方米，共20套，目前已完成项目立项、土地使用权证办理、岩土工程勘探、环评登记批复、可研批复及初设批复，完成公开招标，中标人为广西廉凯建筑安装工程总公司。项目已完善各种证件办理，目前已开工建设，正在进行基础施工，已验槽，完成投资25万元。
⑨ 党江镇卫生院公共租赁住房建设项目：项目总投资103.06万元，建筑面积719.16平方米，共12套，目前已完成项目立项、土地使用权证办理、岩土工程勘探、环评登记批复、可研批复及初设批复，完成公开招标，合浦县第二建筑工程公司。项目已完善各种证件办理，目前已开工建设，正在进行基础施工，完成投资20万元。
⑩ 合浦县鼠疫防治站公共租赁住房建设项目：项目总投资86.39万元，建筑面积599.3平方米，共10套，目前已完成项目立项、土地使用权证办理、岩土工程勘探、环评登记批复、可研批复及初设批复，完成公开招标，中标人为合浦县房兴建筑工程公司。项目已完善各种证件办理，目前已开工建设，由于项目单位场地小，门口小，施工机械难于进入，目前正进行基础设计变更，完成投资15万元。石康镇十字路卫生院公共租赁住房建设项目：项目总投资102.97万元，建筑面积720平方米，共12套，目前已完成项目立项、土地使用权证办理、岩土工程勘探、环评登记批复、可研批复及初设批复，完成公开招标，合浦县第二建筑工程公司。项目已完善各种证件办理，目前已开工建设，正在进行基础施工，完成投资20万元。沙岗镇卫生院公共租赁住房建设项目：项目总投资169.31万元，建筑面积1198.6平方米，共20套，目前已完成项目立项、土地使用权证办理、岩土工程勘探、环评登记批复、可研批复及初设批复，完成公开招标，合浦县建筑工程公司。项目已完善各种证件办理，目前已开工建设，正进行基础打桩作业，完成投资25万元。13 闸口镇卫生院公共租赁住房建设项目：项目总投资169.31万元，建筑面积1199.3平方米，共20套，目前已完成项目立项、土地使用权证办理、岩土工程勘探、环评登记批复、可研批复及初设批复，完成公开招标，中标人为广西廉凯建筑安装工程总公司。项目已完善各种证件办理，目前已开工建设，正在进行基础施工，已验槽，完成投资20万元。
4.教育局负责204套，共8个子项目，分别由8所学校建设，投资1947万元，目前完成投资459万元。其中：
① 合浦县公馆中学新建公共租赁住房1栋36套，建筑面积2130.66平方米，工程概算总投资336.64万元。目前基础施工,正在砌基础砖，完成投资46万元。
② 合浦县西场中学新建公共租赁住房1栋24套，建筑面积1430.64平方米，工程概算总投资242.72万元。目前在建基础，完成承柱台浇制，完成投资47万元。
③ 合浦县山口中学新建公共租赁住房1栋24套，建筑面积1436.24平方米，工程概算总投资229.47万元。目前进行第一层砌体。完成投资69万元。
④ 合浦县常乐中学新建公共租赁住房1栋24套，建筑面积1430.64平方米，工程概算总投资225.57万元。目前进行了第一层砌体，完成投资68万元。
⑤ 合浦县石康中学新建公共租赁住房1栋24套，建筑面积1416.44平方米，工程概算总投资226.53万元。目前进行第一层砌体，完成投资64万元。
⑥ 合浦县中等职业技术学校新建公共租赁住房1栋24套，建筑面积1430.64平方米，工程概算总投资226.83万元。目前进行第一层砌体，完成投资52万元。
⑦ 合浦县西场镇第一初级中学新建公共租赁住房1栋24套，建筑面积1416.44平方米，工程概算总投资227.03万元。目前进行安装第一层天面钢筋，完成投资68万元。
⑧ 合浦县白沙镇初级中学新建公共租赁住房1栋24套，建筑面积1438.2平方米。工程概算总投资232.02万元。目前进行砌基础砖，安装角柱模板，完成投资45万元。
（三）经济适用房项目
由县住房办负责，第二期经济适用房项目占地12921.47平方米，总建筑面积27944平方米，323套，计划总投资2860万元。2011年新开工建设1幢72套。现已办理了环评、地震、人防等手续，9月28日已开标确定了施工单位。目前已经挖好一栋楼的地基。完成投资131万元。
（四）限价商品房项目
由县住房办牵头，县城投公司负责，主要是西门江拆迁回建公寓楼，共70套，总建筑面积9500㎡，总投资915万元，截至8月底已经完成了全部的投资计划，项目竣工。
（五）棚户区改造项目
由县住房办牵头，需要拆除428套（户），2万平方米。其中县房产局负责拆除230套，县机耕队负责拆除50套，县卫生局负责拆除31套，西门江拆迁综合管理办公室负责拆除117套。从2011年3月起至2011年7月为止，已全部完成2011年合浦县棚户区实施的改造拆除任务。
合浦县房产管理局
参会的领导、专家对课题成果的推广进行了讨论,同时发表了进一步推广课题成果的意见。周干峙在会上说,保障性住房的厨卫不能简单,更不能简陋,要保证其基本实用功能,要做好保障性住房的样板和保障性住房的宣传工作。
刘志峰会长对课题成果高度赞扬,认为这项课题成果意义重大,厨房卫生间作为住宅的心脏,厨房卫生间的合理设计将大大提升住宅的舒适度。课题组做了大量的工作,高质量地完成了这项研究任务,更重要的是推动课题成果的推广。这项成果要先推荐给建筑设计单位,使其在进行建筑设计的时候,直接把这项成果放进去,这样就可以在建设过程中做到同步设计、同步施工,这项成果也要向厨卫部品的生产单位进行推广,指导制造业把配套部品按照统一的标准,提升产品质量。他提出要尽快进行课题成果转化,做出示范工程,做好课题成果的宣传工作,发挥好这项课题成果在住宅建设中的应用。最后,也给与课题组一项建议,这项课题成果同样适用于中小套型厨房卫生间的建设,为了使该项成果更够更好、更大范围地在住宅建设中应用,建议将该课题成果名称更改为“中小套型(保障性住房)厨房卫生间工程应用技术研究”,与会人员均表示赞同这项提议。
刘秀晨在讲话中提出要利用现代的科学技术和现代的工程应用条件来做好厨房卫生间的节能减排,并通过科学研究能找到一个好的路径来实现厨房卫生间的节能减排,保障性住房的厨房卫生间的研究也要在低碳、环保、节能理念的指导下进行。
吴德绳认为保障性住房政策的制定是社会文明进步的体现,体现了社会对人尊重。保障性住房的建设对人的尊重就体现在给人们提供的住房要安全、要健康、要合理、要文明,而厨房卫生间里最能体现住宅的健康、安全、合理、文明,所以,保障性住房的厨房卫生间建设的标准不能够太低,更要以精细设计为技术路线。
工程建设安全质量情况汇报
省检查组:
我县三官廉住小区建设项目为中央补贴地方配套投资项目，总投资3490.1万元，占地面积14064.52平方米，总建筑面积26371.74平方米，新建7幢单元式6层砖混结构廉租房，共计558套。该工程于2010年11月开工，目前，7幢廉租房工程均已完成主体建设，正在进行装饰装修工程施工。现将我县保障性住房工程建设安全质量情况简要汇报如下：
一、各项手续办理情况
该工程于 2010年7月2日由县发改委《关于康县三官廉租住房建设项目的立项批复》（康发改委„2010‟125号）文件批准立项，2010年9月25日办理“两证一书”，2010年9月28日办理招投标手续，施工图于2010年10月9日由天水市建筑勘察设计院审查通过，勘察、设计、施工、监理中标通知书及合同、安全质量监督手续、安全备案、施工许可证等建设手续齐全。
二、工程安全质量情况
在保障性安居工程建设上，我们始终按照省、市有关安居工程安全质量管理的要求，对工程安全质量工作严格把关，做到基本程序合法，各方主体责任明确，工程施工过程资料齐全，工程监管责任到位，具体措施如下：
一是抓源头，落实建设主体各方责任。依法加强对工程的设计、施工安全质量、施工许可等程序进行管理，严把勘察、设计、施工单位、监理单位、工程质量检测机构资质关，并对施工现场项目经理、技术负责人、质检员、安全员等实行责任考勤，从源头上建立工程安全质量保证体系。
二是重过程，确保工程实体安全质量。认真执行建筑材料进场验收和复检制度，做到原材料应检尽检，彻底杜绝不合格材料用于工程建设。同时，加大对结构实体质量的检验力度，做到检验真实，准确反馈检验结果，发现问题及时整改。如发现按图纸设计可能存在一定的安全质量隐患和施工难度，我们及时与勘察、设计、监理等单位联系，进行集体会诊，保证工程的质量和施工环境。明确施工单位的安全职责，建立信息监控平台，开展日常安全巡查工作，严格要求施工单位编制科学的施工方案，配备必要的设备和救援器材，预防和杜绝工程的安全隐患发生。
三是强素质，努力提高施工人员的责任意识。我们始终把施工单位、施工人员，尤其是项目经理、班组负责人、现
场监理人员的业务素质和责任意识作为我们工程安全质量监管的重中之重来抓。同时，根据工程建设进度和工程建设的每一个环节的需要，要求其技术负责人、质检员、安全员、监理企业的总监等到场到岗，并对施工现场实行签证，保证工程建设按设计要求和施工程序建设到位。对施工队伍资质和人员资格，严格管理，不符合要求坚决不予上岗，对现场从业人员进行经常性的安全教育，强化安全意识。
四是建制度，加大保障性安居工程质量监管力度。落实各方责任，明确告知各方的责任和义务，定期和不定期对安全质量责任及保障措施落实情况进行检查和审查。在工程显著位置设置标识牌，将各方责任主体的责任人名单进行标识，切实将质量终身责任制落到实处。对工程建设过程中出现的质量问题，及时进行挂牌督办，并在一定范围内进行通报，责令限期整改。
三、存在问题及今后打算
（一）存在的问题
1、安全方面
一是外脚手架方面：脚手架的连接件数量不足，连接形式不符合规范要求；外架与墙体之间超过15㎝没有采取有效防护措施；首步架的安全网张挂不及时，小横杆时有拆除等。
二是施工现场临时用电不规范：未按三级配电、二级保护设置，开关箱不符合“一机、一箱、一闸、一漏”的配电要求，线路零乱；未架空或埋地敷设。
二是安全防护不到位：建筑物临边、施工洞口、井架口安全防护不到位；施工人员不戴安全帽进行作业。
2、质量方面
一是砌体外观质量较差，灰缝不饱满，存在通缝、透缝、瞎缝现象；大于1米的窗间墙、转角45㎝墙体架眼过多；墙体垂直度、平整度差。
二是构造柱、圈梁混凝土密实度、垂直度差，涨模、蜂窝、麻面现象严重；骨料未按级配配置。
三是墙体拉结筋放置不符合规范要求。
3、文明施工方面
施工现场文明施工程度差，材料乱堆乱放；排水不畅通，积水严重。
4、工程监理方面
以上安全、质量问题的存在，充分反映了监理单位对施工单位的施工行为存在管理缺陷，监督不到位的现象，监理人员履职差。
（二）下一步工作打算
保障性住房建设作为我们现在乃至今后长期的一项重
要工作，我们将认真按照有关要求，积极采取措施，组织落实和督促施工企业，大力开展保障性住房安全质量的专项治理工作，坚持长效管理，迅速提高我县保障性住房的安全质量管理水平。
1、对开工建设项目抓进度，重质量，加强施工现场的管理。对即将开工建设项目，做好前期一切准备工作，确保工程能够如期开工。
2、完善安居工程建设过程的资料整理，及时归档。确保工程安全质量量化、细化、规范化。
3、加大工程质量的安全监管力度，切实把保障性安居工程建成民心工程、放心工程。
今年孝感市政府下达我市保障性住房工作任务为：新增廉租住房租赁补贴800户。新增廉租住房130套，新增经济适用房400套，新增公共租赁住房650套，完成棚户区改造900户。
一、公共租赁住房建设
公共租赁住房是今后住房保障的主要形式和工作重点。完成今年的任务，可采取两种形式。
（一）“政府主导，政府出资”方式
1、需征地35亩。
2、户型结构，60平方米/套左右，室内简装修。
3、资金概算，按我市目前市场价格含简装修造价1100元/平方米，建700套（含去年50套）4.2万平方米，总造价4620万元。扣除中央财政补贴5000元/套，350万元，需投资4270万元。
（二）“政府组织，社会参与”方式
企事业单位可以参与公共租赁房建设土地划拔，资金自筹，所有权归单位所有，内部干部职工租住。可以在卫生、教育等事业单位和具有一定规模的企业中兴建。同时，应出台公共租赁住房的申报条件：一是年满18周岁，在汉川有固定工作和收入来源，具有房租支付能力，二是符合政府规定的收入限制（上年居
民可支配收入的80%以下）的本市无住房或家庭人均住房建筑面积低于13平方米的住房困难家庭。三是外地来汉川务工经商人员租住公租房的条件，由企业单位自行制定。
二、提高租赁补贴标准
建议将我市租金补贴的面积由人均10平方米，提高到13平方米。提高标准是完成任务的需要，今年孝感市政府要求我市新增租赁补贴800户。我市已对人均不足10平方米的住房困难户，做到了应保尽保，不提高人均保障面积标准就难以完成此项任务。我市人均10平方米的廉租房保障对象2878户，13
平方米的保障对象4031户，提高标准后可以新增租赁补贴户1153户。
1、提高标准是与孝感其他县市同步的需要，人均10平方米的保障标准是市政府2008年制定的，当年的这个标准是比较先进的（多数县市为8平方米），三年来多地都提高了补贴标准，孝感市本级和各县市区都将补贴标准提高到了13平方米。提高租赁补贴面积后，我市将新增保障对象2094户，每年新增租赁补贴金额480万元左右，而目前中央财政租赁补贴资金累计结余2040万元。
三、棚户区改造
今年我市城市棚户区改造任务900户，为了完成这一任务和
争取国家资金投入我市建设，建议将霍城拆迁和老城区改造纳入
一、成绩斐然
为落实住房保障工作责任，我市认真组织实施，在政策扶持、制度建设、资金筹集、土地供应、动态管理等方面，做了大量细致的工作，取得了可喜的成绩，每年都圆满完成或超额完成目标任务，该项工作走在县（市）的前列，年年受到上级的表扬。
二、高度重视
市委市政府非常重视保障性住房工作，将该项工作纳入本市经济社会发展规划和工作计划，并摆上重要议事日程。我市成立以分管副市长为组长，房管、建设、国土、财政、发改、民政等部门负责人为成员的保障性住房工作领导小组。同时，市委市政府的主要领导经常过问住房保障工作，市政府多次召开政府常务会议，部署住房保障工作和研究解决实际问题，分管副市长积极负责，经常听取住房保障工作汇报，并多次组织有关部门进行现场办公，及时解决具体问题，确保住房保障工作顺利推进。
三、落实责任
为确保住房保障工作落到实处，我市把该项工作责任层层分解齐抓落实，为此，我市先后制订《廉江市城镇居民住房特困户解困实施方案》、《廉江市市区低收入住房困难家庭住房保障实施办法》、《廉江市2009-2011年城镇住房保障规划》及计划，同时，制订了《保障性住房目标责任分解方案》等。明确各部门 1的职责、任务，各需其职、各负其责，大大加强了住房保障工作力度，有效地推进住房保障工作的进程。
四、强力推进
为把这一住房保障民生工程抓实抓好，我们想方设法，强力
推进住房保障工作。一是落实资金。在我市资金较为困难的情况下，每年都拨付一定资金建设保障性住房，几年来，本市财政共拨付住房保障资金万元。二是落实土地。在保障房的建设中，我们结合直管公产房改造建设廉租住房，结合城市“三旧”改造进行棚户区改造，利用各单位空地建设公租房，多种形式筹集土地，较好解决保障性住房的土地供应问题，由于这些改造项目都是处于城区中心，这样，既可以盘活国有资产，又可给保障对象提供生活便利，减少生活成本，深受保障对象的喜爱。由于该方法切实可行，因而到2011年底，落实保障性住房建设用地平方米。
资金和土地得到落实，确保住房保障工作得以顺利推进，至
2011年12月底，我市累计已开工建设保障房幢、套、建
筑面积为平方米，同时，给户次住房困难户发房租赁补贴元。
五、强化管理
一是加强保障房的建设质量管理。保障性住房建设严格按程
序办理，严把工程质量关，在强化工程监理监督前提下，各单位指派专人跟踪监督管理，确保工程按时保质。二是加强保障房的动态管理。从保障对象的确定到入住，都严格按照申请、初审、复核、摇号、公示、审批等程序办理，做到公开公平公正。同时，对全市保障对象建立档案，为加强对住房保障工作的管理创造了
条件。
六、存在问题和困难
实施保障性住房实物配租是解决城镇低收入家庭住房困难居民的有效途径，但在实施过程中还存在许多困难和急需解决的问题：一是土地供应紧缺。土地问题一直是困扰保障性住房建设的主要问题，政府手里存量土地较少，难以满足保障性住房建设用地。二是建设资金缺口较大。虽然中央、省给予保障房资金补助，但其他配套资金难以落实，加之本级财力比较紧缺，难以统筹解决保障性住房的建设资金，所以建设保障性住房远远满足不了实际建设需要，随着原材料价格上涨，施工成本增加，给我市保障性住房建设等工作的开展带来很大压力。三是管理难度大。保障房入住管理难度大，管理成本高，入住保障房的都属低收入人群，部分意识淡薄，同时给住房管理工作带来极大的困难。
七、2012计划情况
2012，我市在2011年的基础上，将再接再励，围绕全年工作目标，积极推进保障性住房工作，着重做好以下几项工作：
（一）加强对建设资金的筹集，切实确保建设资金到位。
（二）进一步做好住房保障的信息系统建设，创新工作方式，不断完善相关制度，确保保障房工作正常化、规范化，促使我市的住房保障工作跃上新的台阶。
（三）做好住房保障的申报审批、实物配租及租赁补贴的管理工作。充分以挥社区、民政等职能部门的作用，严格审批制度，依法依规管理。
（四）联系实际，不断完善我市住房保障制度，因地制宜，做好住房保障项目建设规划。在实践中不断探索住房保障管理的新思路，鼓励入住保障房的家庭通过努力改善经济状况来解决住房问题，让更多的家庭享受保障性住房。
发言完毕，谢谢！
通知要求, 各级建设 (住房保障) 部门要充分认识住房保障统计工作的重要性。城市低收入家庭住房保障统计是建立住房保障体系的基础性工作, 对于科学制定住房保障发展规划和年度计划, 合理安排住房保障资金和建设用地等具有重要作用。各级建设 (住房保障) 、发展改革、民政、财政、国土资源部门要从保障和改善民生、强化公共服务职能出发, 充分认识住房保障统计工作的重要性, 加强协作, 密切配合, 保证住房保障统计工作顺利实施。建设 (住房保障) 部门要落实专门人员和工作经费, 具体承担统计任务, 切实负起牵头责任。
通知指出, 各级建设 (住房保障) 部门要认真做好数据收集、整理和分析工作。要按照《统计法》和《报表制度》规定, 建立健全统计制度, 主动协调相关部门, 做好统计数据的收集、整理工作。要加强统计资料的分析利用, 及时编写统计分析报告, 客观反映住房保障工作进展情况, 深入分析存在的问题, 及时提出工作建议和意见, 为完善政策、改进工作提供科学依据。
汇报
区住房保障及房管局工会工作情况汇报，区住房保障和房产管理局工会在区总工会和局党委的领导下，深入贯彻落实区总工会工作会议精神，紧紧围绕房管中心工作，全面履行工会职能，以思想建设为核心，彰显工会工作的导向力；以职工之家建设为重点，增强工会工作的吸引力；以丰富多彩的活动为载体，展示工会工作的活力；以建设学习型党组织为契机，强化工会工作的制度建设，取得了明显成效，有力推动了各项房管事业的全面发展。区住房保障和房产管理局工会被评为区工会工作优秀单位，下属单位长河热线被评为“山东省工人先锋号”,天广厦物业公司被评为区“明星单位”，天房物业公司被评为区“五一”劳动奖状先进集体，党员干部职工中也先后涌现出“省富民兴鲁先进个人”臧宝、市劳动模范王连庆、“区十大金牌工人”郭炳海等一大批先进典型。
一、深化自身建设，增强工会组织活力 工会自身建设是工会一切工作的根本，是提高工会干部素质的需要，也是工会组织全面履行职能的前提和保证。我们不断整合现有资源，进一步健全完善各项规章制度，切实增强自身建设。健全机构设置，完善工会组织建设。区住房保障和房产管理局根据上级部署安排，进行了机构改革，调整了部分科室设置和人员岗位。我们也根据我局实际情况，按照《中国工会章程》等有关法律文件规定，成立了新一届工会委员会，采取集体领导、责任落实、分工合作的原则开展各项工作，严格落实保障措施，健全各项工作机制，进一步发挥工会的
维护职能，充分保障全局广大干部职工的主人翁地位。组织人员参加区总工会组织的工会干部培训班，学习《工会法》和《济南市企业民主管理条例》，提高工会干部的专业素质和业务水平。
落实政务公开，增强工会工作透明度。我们按照管理规范化的要求和政务公开制度的有关规定，建立和健全政务公开制度，确定公开的内容和形式，实行定期、定向公开。把职工反映强烈的热点、焦点、容易引发矛盾和滋生腐败的关键点、行政管理和改革发展的难点予以公开，让干部职工有知情权、发言权，接受职工的监督。严格执行各项财务制度，管好、用好工会经费，使工会经费真正用在为职工办实事和工会建设上。
二、强化学习教育，提高职工素质 我们立足于建设一支敢于“四坚持四带头”的干部职工队伍，采取多种形式加强职工的思想政治教育、职业道德教育和业务培训，进一步提高了职工队伍的综合素质。
加强政治理论学习，开展思想道德教育。与局党委开展的“两创双争一树”、创建学习型党组织等活动相结合，通过开展主题学习活动、举办全员能力过关测试，引导干部职工爱读书，读好书，善读书，争当学习的标兵，有效地提高了干部职工的法纪观念和思想政治水平，进一步促进了队伍整体素质的提高。加强业务培训教育，提高职工的业务水平。年初，我们协调各部门，共同制订了全年的业务培训计划，使业务培训工作制度化、系统化、合理化。在实际工作中，我们积极组织职工大力开展岗位练兵、在岗学习活动，引导干部职工深入学习业务知识和业务操作技能，取得了良好的效果，进一步提高了干部职工的业务水平和业务操作能力，促进了队伍整体业务素质的提高。
三、关心职工生活，维护职工权益 我们把关心职工，努力为职工做实事，办好事作为落实科学发展观重要思想的具体实践。一是构建职工参与单位内部
事务的民主管理和民主监督机制，保障职工的知情权和监督权，积极参与单位内部涉及职工利益的重大事项的讨论和决定，保障职工民主权利的实现。在局党委的领导下，积极参与我局政务公开、党务公开和对党员干部的考核、民主评议工作，对领导干部实行民主监督。二是深入开展送温暖活动，关心困难职工，建立了特困职工档案。开展互助互济活动，为我局139名职工办理了互助互济入会手续。春节期间走访、看望大病、困难职工，走访困难劳模和居委会困难党员，把救济金送到他们手中，让职工感到了党的温暖和领导的关心。三是开展女职工素质教育，重视维护女职工特殊利益。
四、开展文化建设，营造和谐氛围 本着健康、多样、趣味的原则，积极开展形式多样的工会文体活动，活跃文化气氛，展示我局朝气蓬勃、团结向上的精神风貌。
组织文体活动，活跃文化气氛。春节来
临之际，组织了迎新春游园活动。“五一”国际劳动节期间，积极参加区总工会组织的劳模表彰大会暨“五一”文艺演出活动，大力宣传劳模的奉献精神。先后组织“读一本好书”主题征文、硬笔书法比赛、“春天的故事”摄影比赛等活动，增强了单位的凝聚力、向心力，为各项房管事业又好又快发展营造了浓厚的文化氛围，提供了强有力的思想和组织保证。组建文体队伍，增强职工体质。充分发挥群团组织的作用，先后成立了男子篮球队、女子葫芦丝表演队、女子健身操表演队、老干部太极拳兴趣小组等文体队伍，不断丰富广大干部职工的精神文化生活，充分激发和调动了广大干部职工参与集体活动的热情和积极性。
开展庆祝建党90周年系列活动。通过组织党史、党章学习，党员奉献日，书记讲党课，演讲比赛等活动，广泛宣传学习党成立90年来的光辉历程和党的基本理论、基本路线、方针政策。开展红色之旅的参观学习活动，接受爱国主义
教育。学习考察期间，先后开展了党章、党史知识竞赛，唱红歌比赛，重温入党誓词等教育活动，广大干部职工深切体会到要铭记历史，继承发扬中华民族的光荣传统，倍加珍惜来之不易的和平环境。
沂源县房管局
（2011年3月23日）
近年来，我县围绕住有所居的目标，始终把住房保障工作作为重要的民生工程来抓，截至2010年底，共建设各类保障性住房2232套、15万平方米。其中：经济适用住房1434套、廉租住房294套；并在全市率先建设公共租赁住房54套、保障性限价住房450套。同时，从2008年开始，我县在全市率先发放了廉租住房货币补贴，截至2010年底，累计发放廉租住房货币补贴502万元、1518户，有效地解决了城镇低收入家庭的住房困难。具体工作中主要抓了以下几个方面。
一、统一思想，高度重视住房保障工作。近年来，县委、县政府把住房保障工作作为“十二条社会保障救助线”之一，纳入全县经济社会发展规划和工作重点，多次召开专题会议，落实建设用地、资金、优惠政策等，并在保障性住房规划设计、户型控制、质量、安全等方面严格审核。同时，县政府成立了由主要领导任组长住房保障工作领导小组，建立了联席会议制度，并在我局设立了住房保障科，配备了专门编制和人员。在经济适用住房认购时，从监察、房管等有关部门抽调人员成立专门工作机构，采取联合办公的形式，集中受理申请和审核把关，强化了各
部门的责任意识，保证了工作质量。
二、措施到位，确保各项政策落到实处。一是土地供应政策落实到位。在建设用地非常紧张的情况下，我县每年都优先保证保障性住房建设用地的供应，并将城区最好的地段用于保障性住房建设。今年结合“十二五”规划的实施，我县制定了2012－2015年用地计划，90 亩保障性住房建设用地已列入土地储备计划。二是优惠政策落实到位。认真落实保障性住房建设的各项优惠政策，特别是对经济适用住房建设用地实行行政划拨，减免各项行政事业性收费、政府性基金以及有关税费。在建筑材料使用上，实行厂家直接供应，减少中间环节，降低了成本，有效地控制了房价。2010年我县经济适用住房均价为1849 元/平方米，比同期同地段的商品住房低约1400元/平方米，大部分户型控制在65平方米左右。
三、积极筹措资金，保障惠民工程尽快交付使用。住房保障工作实施以来，已累计投入资金2.5亿元。具体工作中主要采取了四种筹资方式：一是廉租住房货币补贴资金通过财政预算全额拨付。二是经济适用住房建设采取“三个一”，即：财政投入一块、建设单位自筹一块、开发公司借支一块的办法解决前期启动资金，符合预售条件后，向购房户收取购房首付款，解决后期建设资金。三是保障性限价住房建设资金通过市场化运作筹集。四是廉租住房、公共租赁住房建设资金从保障性限价住房土地出让金等收益中解决。
四、落实“三关两网”，确保保障性住房分配公平。一是审查关。对保障性住房申请户实行两次资格审查、两次社会公示。先由各居委会、企业或镇民政所受理申请并完成初审、初次公示，然后由从县直六部门抽调人员组成的工作办公室完成复审、二次公示，并实行有奖举报。二是分配关。对于二次公示后无异议的，通过公开电脑摇号完成选房。摇号过程中，由社会各界代表及申请户等现场监督，公正处全程公证，摇号结果当场公布。三是退出关。严格住房退出机制，购房户在选房前，首先要作出书面承诺，保证所购住房用于自住，5年后方可上市转让，不足5年的，由政府按原购买价格加折旧回购；满5年的，政府有优先回购权，政府不回购的，由购房人向政府交纳相关收益后方可上市，有效限制了投资和投机行为。在把好“三关”的同时，建立了“两网”：一是通过“房产档案数据网”主管部门可以随时查询和掌握购房人的住房变化情况。二是通过“保障性住房数据网”发布购房人信息，让社会共同参与监督。
下一步，我们将按照这次会议精神，结合沂源实际，重点抓好以下几个方面：一是积极推进保障性住房建设。今年县委、县政府把实施2000套保障性住房建设列为10件实事之一，建成后，将建立涵盖廉租住房货币补贴、廉租住房实物配租、公共租赁住房、经济适用住房、保障性限价住房，较为完善的住房保障体系，受保障家庭占城镇居民家庭的19%以上。二是进一步完善配套政策。在认真总结近几年经济适用住房分配经验的基础上，结合先
近年来, 特别是2008年以来, 我国房价快速上涨, 住房问题成为广大居民特别是低收入困难群体和被征地拆迁人员极为关注的话题。为改善低收入群体居住条件, 实现“住有所居”, 国家出台了一系列措施, 全国各地也加大保障性住房建设力度。重庆市长寿区于2006年8月成立了专门的国有独资房地产开发公司负责保障性住房建设, 取得了较好效果。同时, 调查发现, 保障性住房建设中也存在保障性住房立法滞后、保障性住房保障范围过窄、资金缺口较大等制约因素, 亟待解决。
一、保障性住房建设存在的六大制约因素
(一) 保障性住房立法滞后, 大多没有建立专门的管理机构
目前, 随着社会的发展, 我国已经建立起了廉租房、经济适用房、限价房、公积金管理制定等住房保障制度, 但都属于规章、制度之类, 缺乏住房保障法律支持。同时, 虽然我国如长沙、大连、重庆等地方先后建立了专门的保障性住房管理机构, 但就全国而言, 大多地方还没有建立专门的保障性住房管理机构, 更谈不上将保障性住房管理机构延伸至下级机构, 在当前房价快速上涨时期, 建立专门的保障性住房管理机构显得特别重要。
(二) 保障性住房建设资金缺口较大
资金是社会保障性住房政策成功与否的关键因素, 受一定时期经济社会发展水平限制, 尤其是政府公共财力的限制, 因此, 资金来源是保障性住房建设面临的重要问题。从全国看, 2009年保障性住房建设计划投入1 676亿元。截至2009年8月底, 中央安排保障性住房建设资金下达471亿元, 占预算的95.5%;地方保障性住房建设完成投资394.9亿元, 完成率为23.6%。以重庆长寿区为例, 长寿区近年来对保障性住房建设的支持力度不断加大, 但保障性住房建设资金缺口仍较大。预计, 2010—2011年, 长寿区计划新建保障性住房项目7个, 总建筑面积达150万平方米, 计划投资总额约35亿元, 资金缺口约为23亿元, 占计划投资总额的66%。其中, 2010年新建保障性住房和续建保障性住房将投入约21亿元, 资金缺口约12亿元, 占当年计划投资总额的57%。
(三) 市 (县) 级地方对保障性住房建设项目的财政补贴和配套资金未能及时到位
以重庆辖区丰都县、垫江县、武隆县、石柱县、彭水县为例, 以上五县2008年财政配套资金到位837万元, 占应配套资金的59.6%, 2009年廉政房财政配套资金到位2 286万元, 仅占应配套资金的20.2%。以重庆长寿区为例, 2009年9月起, 长寿区施行新的《重庆市长寿区廉租住房保障实施办法 (试行) 》和《重庆市长寿区廉租住房保障实施细则 (试行) 》, 《廉租住房保障资金管理办法》 (财综[2007]64号) 也对廉租住房保障资金筹措渠道进行了规定。 (1) 但了解, 目前长寿区廉租房建设资金的既有来源中, 中央财政与省 (市) 级财政保障资金能够及时到位 (目前的补助标准为中央级财政补助400元/亩, 重庆市级财政补助200元/亩) , 但区级地方政府的财政补贴和配套资金往往由于各种原因“捉襟见肘”未能及时到位。
(四) 保障性住房保障范围过窄, 部分具有保障性质的住房建设未纳入中央财政支持补贴范围
保障性住房是政府对中低收入家庭提供的限定供应对象、建设标准、销售价格或租金标准, 具有社会保障性质的住房, 通常是指根据国家政策以及法律法规的规定, 由政府统一规划、统筹, 提供给特定的人群使用, 并且对该类住房的建造标准和销售价格或租金标准给予限定, 起社会保障作用的住房。目前, 我国主要将廉租房、经济适用房、国有林区、垦区、城市和国有工矿棚户区改造等纳入保障性住房支持范围。根据目前的规定和各地做法, 保障性住房的分配主要是具有城市户口的双困难户家庭, 然而随着社会的转型, 进城务工人员、城乡结合部且土地被征的农民也是不可忽视的新住房弱势群体。
据调查, 我国目前对于各地征地拆迁后的定向安置房屋建设均未纳入中央和省 (市) 财政支持范围。以重庆长寿区为例, 随着城镇化快速发展, 特别是重庆长寿近年来工业化进程不断加快, 征地拆迁涉及到的农民近5万人, 占长寿区90万人的5.5%, 这部分农民大多无技术、无知识、无赖以生存的土地, 虽然拆迁时对其进行了一定补偿, 但面对当前如此快速上涨的房价显得太少。妥善地对其进行征地拆迁安置, 尤其是对农户的拆迁住房安置, 仍然是具有一定的住房保障性质。
(五) 保障性住房银行融资抵押不足
目前, 重庆长寿保障性住房资金除财政补贴外, 主要靠银行抵押贷款融资。据调查, 向银行融资的抵押物一般用现有保障性住房建设用地, 面临抵押物不足的瓶颈。主要原因:一是公司建设用地存量少;二是由于廉租住房土地抵押评估程序和方法与普通商品房用地抵押评估程序和方法无异, 可贷资金仅为建设用地市场价格的50%～55%;三是近年来政府投资项目较多, 融资需求较大, 抵押物是众相争取的“香馍馍”, 加之当前政府投融资平台信贷较为收紧, 很难从政府投融资平台争取到其他用于融资的抵押物。
(六) 保障性住房准入退出标准不健全
总体而言, 我国在保障性住房准入退出机制方面存在三个不足:一是收入划分标准不明。我国保障性住房主要包括经济适用住房和廉租住房两类, 涉及到社会中低收入两类人群。据不完全统计, 中低收入人群约占总人口40%, 对象宽泛, 缺少定量标准, 导致准入存在一些漏洞, 使该享受的没有享受到, 不该享受的却享受了。二是廉租住房缺少退出机制。当前我国保障性住房 (廉租住房) 基本没有退出机制, 某些地区制定有简单的退出机制, 但也难于执行到位。三是经济适用住房准入退出机制不完善、执行不到位。在个人信用体系和住房档案不健全的情况下, 经济适用住房资格审核容易流于形式, 骗购、转让获利等现象使经济适用房制度的公平性受到质疑。
二、重庆市长寿区保障性住房建设的基本做法及成效
(一) 基本做法
1. 成立专业的国有独资房地产开发公司负责保障性住房建设
为了做好保障性住房建设, 2006年8月, 重庆长寿区成立了国有独资房地产开发公司“重庆乐至置业发展公司”, 负责长寿区经济适用房 (含拆迁安置房) 、定向销售房 (定向为拆迁人员提供房源) 、廉租房的开发和建设。公司成立后, 对原有的《长寿区经济适用房建设选址规划》进行了补充和完善, 制定了《2008—2020年规划》。根据公司规划, 在2020年前, 将建设定向销售住房、廉租房建筑面积达655万平方米, 基本满足全区征地拆迁安置人员和中低收入家庭的居住需求。
2. 地方投融资平台公司加强建设资金筹集, 落实保障性住房建设资金补贴
重庆长寿区在建设保障性住房中, 坚持化工园区、晏家园区、长寿湖委会、开投集团等几大片区业主在引进项目、报送项目征地件时, 必须同时报送保障性住房建设征地手续。长寿区国土局和相关街镇统筹同步实施拆迁。地方各大投融资平台公司对保障性住房征地资金和建销亏损补贴资金优先考虑, 优先筹集, 重点保障。重庆乐至公司将建销亏损补贴资金测算的情况及时向几大片区业主单位反馈。同时, 各投融资平台公司按期落实支付给重庆乐至公司的保障性住房建设资金, 及时调拨到位, 确保定销房建设顺利推进。
3. 抓好规划和选址, 将保障性住房与商品房“混搭”建设, 较好地利用了公共设施
为了防止大量保障性住房建设扎堆, 出现“贫民窟”现象, 重庆长寿区保障性住房建设实行规划、用地优先, 在城市新区拓展和园区项目引进时, 统筹考虑保障性住房建设用地, 选址时坚持中等偏上位置, 对交通、环境、学校、医院、绿化、购物等配套进行了充分考虑, 与商品房建设“混搭”, 让保障性住房住户与商品房住户有机融合, 均能享受公共服务, 避免形成新的“贫民窟”, 使其能够较好地享受各项公共设施福利。
(二) 保障性住房建设成效明显
一是定向为拆迁人员提供定销房, 有效解决了拆迁人员住房困难。近4年来, 先后开工建设保障性住房184万平方米, 其中, 2006年建设7万平方米, 2007年25万平方米, 2008年30万平方米, 2009年新开工建筑面积82万平方米。其中, 定向销售住房建设面积75万平方米, 提供房屋7 539套;廉租房建设面积7.2万平方米, 提供房屋1 451套。2010年, 重庆长寿区开工保障性住房总建筑面积达200万平方米, 投资总额达35亿元, 并将完成120万平方米房屋销售和3.5万余人的选房安置。预计未来2年内正在开工建设和竣工的定销保障性住房总计达300万平方米, 将解决6万中低收入人群的居住困难。
二是廉租保障性住房建设加快, 较好地解决低收入人群居住困难, 截至2010年8月, 实施城市双困难家庭廉租住房保障947户, 其中, 租金核减564户, 租金补贴164户, 实物配租219户。2010年已开工建设廉租住房13万平方米, 2 778套, 总投资2.4亿元, 建成后可解决8 000人住房问题。根据规划, 未来2年还将再建设13万平方米, 以解决近万低收入人群的居住困难。
三是加强公共租赁房建设, 进一步完善住房供应体系。根据计划, 未来3年, 将启动公共租赁房100万平方米, 约2万套, 可以解决城市5万中低收入阶层住房困难, 其中, 2010年启动40万平方米, 2011年启动35万平方米, 2012年启动25万平方米。
三、加强保障性住房建设的政策建议
(一) 加强住房保障性法律法规建设, 建立专门的保障性住房管理机构
借鉴国外保障性住房立法经验, 建立完善的法律法规体系, 使保障性住房主体、责任、实施方式、水平、标准等问题能够有法可依。明确规定政府在建设保障性住房中的主体地位, 明确中央和地方政府职责划分。同时, 在省 (市) 建立专门的保障性住房管理机构, 全面负责保障性住房的投资、建设、管理, 主要负责编制年度计划、核定受理保障额度, 对下级保障性住房给予协调、指导和服务。各区 (市) 县可相应设立住房保障办公室, 主要负责本辖区保障性住房一系列工作。将街道办事处纳入住房保障部门, 负责街道低收入家庭基本住房保障的公告、复核等日常工作, 并做好社会保障部门、公安部门、民政部门、居委会、物业管理公司和上级相关部门的联系与协调工作。
(二) 建立多元化融资渠道, 多渠道筹集资金
将保障性住房列入公共财政预算, 按照中央、省、市县财政体制, 以中央和省级财政为主, 确定各级财政投入比例。提高土地出让金净收益用于保障性住房建设比例。建立国家和省级住房保障基金, 对地方政府住房保障的投资给予贴息或转移支付, 加大对中西部等困难地区住房保障的财政支持力度, 改进和完善中央补助资金的下达方式, 调动地方政府在增加保障性住房方面投资的积极性。引入房地产投资信托基金, 对参与廉租房建设和经营的房地产信托投资基金给予财政补贴或减免投资者所得税。结合我国属于高储蓄率的实际情况, 可以考虑, 借鉴国外做法, 发行廉租房建设政府债券、住房彩票等做法, 向社会筹集资金。
(三) 结合实际, 加大保障性住房的金融支持力度
各金融机构总行要结合实际, 制定支持保障性住房建设的工作方案和实施细则, 将保障性住房建设纳入信贷投向倾斜和支持对象, 进一步加大对符合条件的普通商品住房、限价商品住房、公共租赁住房、经济适用住房、廉租住房、城市和国有工矿棚户区改造项目的信贷支持力度, 积极向符合条件的城市、国有工矿棚户区改造项目提供贷款支持, 在抵押融资方面予以适当政策倾斜。同时, 可以考虑加大政策性银行的扶持力度, 由国家开发银行或者农业发展银行对保障性住房建设项目给予相应支持。建立政策性的住房保障体系, 弥补市场机制不足, 实行税收减免等优惠的政策, 鼓励各类金融机构参与面向中低收入群体的住房金融业务, 提高金融机构发放贷款的积极性。
(四) 建立住房公积金全国运营中心, 利用住房公积金贷款支持保障性住房建设
可以考虑修正现行的《住房公积金管理条例》中不允许开展“对公贷款”条款, 允许住房公积金管理中心利用闲置资金开展“对公贷款”, 限定该贷款用途为支持保障性住房建设, 扫除法律法规障碍。可以考虑建立住房公积金全国运营中心, 将各地住房公积金管理中心闲置资金或沉淀资金全部汇总到运营中心, 运营中心以集中委托或购买政府债券的形式将公积金转化为专项投资基金, 由专业性的投资管理公司统一运作“对公贷款”, 进一步提高专业性和独立性, 避免以前呆账、坏账和被挪用等现象出现。营运中心对各地住房公积金管理沉淀资金实行专项账户管理, 地方贷款的额度以其专项账户余额的一定倍数为限, 兼顾了地方利益。
(五) 不断创新保障性住房品种, 尽量使各收入层次的居民都能得到相应的住房。
自经济适用房政策由面向城镇中低收入家庭调整为面向城镇低收入家庭后, 各省市重新构架保障性住房建设举措, 大力推进廉租房建设。可以适时推出限价商品房、公共租赁房、经济租赁房等保障性住房新产品, 可以考虑由中央财政和省市级财政对中西部欠发达地区的拆迁安置住房项目实行差别化支持政策, 尽量使各收入层次的居民都能得到相应的住房。
(六) 建立良好的保障性住房准入退出机制, 确保应保尽保
科学划分家庭收入水平, 明确低收入群体住房保障政策的保障范围。同时, 建立严格的审查、登记及征询制度, 甄别受保申请家庭的真实收入水平;建立、完善住房档案系统, 健全个人信用系统, 认真执行身份资格认证制度。可考虑, 建立民政、人保、税务、房管、人行等部门联网的“居民收入状况核对系统”, 可以直接查看申请家庭的存款账户、股市账户、纳税记录、房产登记等信息, 从而了解申请家庭实际收入状况, 对弄虚作假的, 实行一定的惩罚措施。同时, 对于不符合保障性住房条件的要建立严格的退出机制, 采取如实物配租、租金补贴、租金减免等措施保证不符合条件者及时退出, 对主动退出的可以采取提供低息贷款购房、购房税费减免等优惠购房措施, 引导和鼓励其主动退出。
(七) 将保障性住房建设纳入对地方政府的考核, 强化责任落实
从博弈论的角度看, 中央政府应建立保障性住房建设激励机制, 可考虑将保障性住房的建设纳入到地方官员考核的指标体系当中, 强化问责。地方政府要将保障性住房建设和配套资金任务纳入政府年度实施项目, 年初制定计划, 明确部门责任;年中进行检查, 加强督促指导;年末实行考核, 确保政策目标实现。
摘要：在分析制约保障性住房建设因素的基础上, 主要对重庆市长寿区保障性住房的做法、采取的模式、取得的成效进行介绍, 以提供借鉴, 并结合实际, 提出加强完善保障性住房的相关政策建议。
关键词：保障性住房,建设,资金,房价,低收入
参考文献
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[2]谭学良, 李灿.完善保障性住房体系取向下的政府激励机制改革探讨[J].管理世界, 2009, (5) .
[3]马智利, 吕铭友.西南地区城市保障性住房运行机制及其改进[J].重庆社会科学, 2010, (1) .
2012-3-23 9:44:49
——2011年12月20日在市六届人大常委会第三次会议上
副市长 焦光善
主任、各位副主任、秘书长、各位委员：
受王清宪市长的委托，我代表市人民政府向市人大常委会报告全市近三年来保障性住房建设情况，请予审议。
一、近三年来我市保障性住房建设基本情况
保障性住房是重要的民生工程，是解决城市中低收入家庭住房困难的有效途径，市政府高度重视。三年来，我市不断完善政策体系，强化目标责任，加大资金投入，加快保障性住房建设步伐，取得了阶段性明显成效。全市共开工建设各类保障性住房193.2万平方米、21063套，投资规模达34.45亿元，初步建立了以廉租住房、经济适用住房、公共租赁住房、限价商品房、棚户区改造为主要内容的多层次的住房保障体系。
（一）廉租住房
三年来，我市以“货币补贴”和“实物配租”相结合的方式，对921户廉租住房保障对象全部实现“应保尽保”。其中政府投资6969万元开工建设了3.91万平方米、730套廉租住房，现已建成418套，全部建成后实物配租率可达到80%。货币补贴标准大幅提高，市区保障对象由2009年的每人每月每平方米4元提高到今年的8元，各县（市）也不同程度的提高到了5元左右，全市累计发放补贴资金429万元。
（二）经济适用住房
三年来，全市累计开工建设经济适用住房45.3万平方米、5413套,投资规模9.52亿元。其中已建成使用的11.5万平方米、1400套。全部建成后，我市已建档的8021户经济适用住房保障对象的住房问题将基本解决。
（三）公共租赁住房
今年，我市首先在开发区启动了公共租赁住房建设项目，投资1.5亿元，规模为8万平方米、1600套，目前已开工建设。
（四）棚户区改造回迁安置房
三年来，全市累计开工建设城市棚户区回迁安置住房136万平方米、12310套,投资规模22.73亿元,现已建成49万平方米、4530套，进一步改善了城中村和矿区的居住条件。
（五）限价商品房
我市沁水县、陵川县建成限价商品房1010套。市区限价商
品房建设正在筹备启动。
2011年省政府下达我市保障性住房建设任务是新开工13420套、完成投资11.07亿元。截止到11月底，实际开工13883套，占任务的103.5%，完成投资14.09亿元，占计划的127.3%，超额实现目标。
二、推进保障性住房建设的具体做法
一是加强组织领导。市政府成立了市长任组长、相关部门一把手为成员的保障性住房建设与稳定住房价格工作领导组，统筹组织推进保障性住房建设。王清宪市长在2011年《政府工作报告》中把保障性住房建设列为“十件为民办实事项目”之一，公开承诺新建保障性住房1.3万套。同时，市政府建立了住房保障和稳定住房价格年中检查和年终考评机制、约谈问责机制，全力推进。在这里，特别需要感谢的是，市人大常委会高度重视这一民生工作，多次进行督查，人大代表提出了许多合理化建议，有力地推动了保障性住房建设的快速发展。
二是落实优惠政策。三年来，全市累计划拨保障性住房建设用地3100亩，超过城镇住房建设用地的50%。保障性住房建设、经营和管理环节涉及的有关税费严格按规定实行减免，累计减免税金、行政事业收费、经营服务性收费1.3亿多元。三是加大资金支持。对廉租住房建设资金由财政保底足额拨付；中央代地方发行的债券资金，优先用于公共租赁房建设；政府承担经济适用住房项目外基础设施建设费用，市政府累计投入经济适用住房配套资金3907万元。在市、县政府加大资金投入的同时，保障性住房项目累计争取国家补助资金21074万元，除城市棚户区补助资金外，其他资金在计划下达后立即拨付项目单
位或各县（市、区）财政。
四是完善政策体系。近年来，市政府先后出台了《关于解决城市低收入家庭住房困难的实施意见》、《晋城市廉租住房保障办法》、《晋城市经济适用住房管理办法》、《晋城市城市低收入家庭资格认定办法》、《晋城市廉租住房资金管理办法》等一些配套制度，编制了《晋城市十二五住房建设规划》，初步建立了保障性住房的政策支撑体系。
五是规范工作程序。严格落实保障对象的资格审核程序，经济适用住房对象资格认定实行“三级审核、两级公示”，廉租住房对象资格认定在“三级审核、两级公示”基础上，实行复核。配售过程各个环节全部阳光作业、公开抽号、现场公示，接
受社会监督。
近年来，我市在保障性住房建设过程中，做了大量工作，也积累了一些经验，但与现实需求仍有差距，存在的问题也不容忽视，一是保障覆盖面相对偏低，廉租住房保障对象尚未扩大到城市低收入家庭。二是保障性住房供应结构不尽合理，特别是随着一大批招商引资项目的落地和城镇化的快速推进，公共租赁房和限价商品房需求很大，但供应明显不足。三是住房保障资金专户、住房土地储备制度还未建立等等。针对这些问题，市政府将进一
步采取措施予以解决。
三、“十二五”工作思路和2012年工作计划
根据国务院和省政府的安排部署，结合晋城实际，“十二五”时期，我市保障性住房建设的总体思路是：适应工业化、城镇化快速发展的要求，围绕住有所居的目标，把住房保障作为政府公共服务的重要内容，建立健全切合晋城实际的城镇住房保障体系，合理确定住房保障范围、保障方式和保障标准，完善住房保障支持政策，逐步形成可持续的保障性安居工程投资、建设、运营和管理机制。到“十二五”期末，全市保障性住房覆盖面达到20%左右，力争使城镇中等偏下和低收入家庭住房困难问题得到基本解决，新就业职工住房困难问题得到有效缓解，外来务工人
员居住条件得到明显改善。
一要重点发展公共租赁住房。发展公共租赁住房，对于完善住房供应和保障体系、引导合理住房消费、缓解群众住房困难，实现人才和劳动力有序流动、促进城镇化健康发展具有重要意义。今后几年我市要面向城镇中等偏下收入住房困难家庭、新就业无房职工和在城镇稳定就业的外来务工人员，增加公共租赁住
房供应规模。
二要严格落实各项支持政策。政府将依据住房保障规划和保障性安居工程建设任务，科学编制土地供应计划，涉及新增建设用地的要在土地利用计划中优先安排、单列指标，做到应保尽保。要进一步增加政府投入，住房公积金增值收益在提取贷款风险准备金和管理费用后，全部用于廉租住房和公共租赁住房建设；土地出让收益用于保障性住房建设的比例不低于20%；同时积极争取中央、省补助资金。
三要进一步完善政策措施。近期，市政府要研究制定《晋城市限价商品住房管理办法》、《晋城市公共租赁住房管理办法》、《晋城市保障性住房后期管理办法》及相关的配套措施，由相关部门设立廉租住房保障资金专户，建立土地储备制度，进一步健全我市的保障性住房政策体系。
四要加强保障性住房质量安全管理。要把保障性住房工程质量和安全放在首位，对各建设、勘察、设计、施工、监理等单位严格管理，精心设计、精心施工，强化工程质量安全监督，严格施工现场管理，严把工程竣工验收关，确保保障性住房工程质量和安全。同时，要开辟保障性住房项目审批“绿色通道”，简化办事程序，提高工作效率，加快办理保障性住房项目用地、环评、立项等建设手续，在确保工程质量安全的前提下，加快各项保障
性住房工程建设进度。
五要加强分配运营管理，确保公开公平公正。要严格执行住房保障申请、审核、公示、轮候、复核制度，完善准入与退出机制。已享受住房保障的家庭，再购买商品住房的，必须办理住房保障退出手续。新购经济适用住房不得自行上市交易，对需出售的，由政府回购作为保障性住房房源，面向符合保障条件的家庭按程序予以安排。要加强保障性住房新建小区的物业管理，优先安排困难家庭人员从事物业管理和社区服务。近期，市政府对2012年保障性住房建设进行了调查研究，全市拟计划新开工1.4万套保障性住房，并重点加大限价商品房和公共租赁住房建设。其中：
座谈会上，哈林副主任对我区城市建设与管理工作给予了充分肯定，他指出区政府把加强城市建设与管理工作做为改善人居环境、提升城市形象、增强城市综合功能的重要工作来抓，以科学发展观为指导，以服务大东区城市发展为主线，认真履行法定职责，创新工作方式，科学规划管理，实施精品工程，街路景观建设、环境卫生整治成果显著，城市面貌明显改善。
会上，视察组就如何进一步提高我区城市建设与管理工作提出了意见和建设。一要科学统筹全区基础设施改造提升工作。二要坚持高标准规划，进一步提高城建项目的设计标准。三要坚持高质量建设，进一步强化城建工程项目质量管控。四要坚持高效能管理，进一步提升城区环境管理水平。
新加坡国土面积为707.1平方公里, 人口约为498万, 主要民族为汉族、印度族和马来族。新加坡的保障房被中国媒体称为组屋 (或“公共组屋”) , 上世纪六十年代, 新加坡公共组屋兴建之初, 为了在有限的土地上最大效率的利用空间, 保障房的建筑形态通常以高层联排楼房为主, 组屋由此得名。组屋是指政府通过建屋发展局为广大中低收入群体提供的廉价公共住房。 (见图1)
数据来源:新加坡建屋发展局, 工行投行研究中心
纵观新加坡房地产市场, 我们可将其划分为五个阶段:第一个阶段是指1960年以前, 新加坡处于英国殖民者统治之下, 居民的基本住房需求无法得到满足。按照英国的法律, 当时的新加坡政府批准了《新加坡改进信托法》, 以此法律为公民提供住房。第二阶段是指1960年~1980年, 新加坡独立后, 民众的住房问题成为影响新加坡政局稳定的一大隐患。新加坡政府成立建屋发展局, 提出“居者有其屋”计划, 力求尽快为民众解决住房问题。第三阶段是1980年~1990年, 组屋建设已初具规模, 民众的基本住房需求得到满足, 政府开始为住宅提供更好的基础设施和配套设施。第四阶段是1990年~2000年, 即房地产复兴和升级换代阶段。最后一个阶段是2000年以后, 经济腾飞, 新加坡房地产市场在基本住房需求和改善性住房需求之间趋于平衡, 形成比较完善的住房供应体系。
在这个富饶的东南亚小国中, 公共组屋的全国覆盖率堪称世界第一。新加坡住房供应体系包括两个方面:一是政府投资建设的公共组屋;二是私人开发商建设的中高档住宅 (类似于我国的商品房) 。经过近五十年的发展, 新加坡境内约有84%的人口居住在公共组屋中, 这一纪录是全新加坡人的骄傲。与我国的房地产市场不同的是, 私人开发商建设的中高档住宅仅占新加坡住宅市场份额的16%。温家宝总理出访新加坡时, 曾多次参观新加坡的多民族组屋社区, 以求吸取经验, 为我国保障房建设添砖加瓦。
1.1 新加坡建屋发展局:公共组屋的缔造者
研究新加坡的组屋建设, 首先要研究新加坡建屋发展局 (The Housing and Development Board, “HDB”) 。上世纪六十年代, 新加坡正处于住房危机中, 只有9%的人口居住在政府提供的房屋中, 75%左右的居民住在贫民窟或窝棚里, 浪迹街头的失业者随处可见。“屋荒”引发各种社会问题, 严重制约了新加坡经济发展。
为了解决广大中低收入居民的住房问题, 建屋发展局于1960年应运而生, 它是新加坡国家发展部 (The Ministry of National Development) 的下属机构。在建屋发展局成立的最初三年, 它建设了两万一千套组屋;到1965年, 累计建设了五万四千套组屋;到1970年, 累计建设了十二万套组屋, 为40万人口解决了住房问题;到20世纪70年代中期, 已经有超过一半的新加坡民众生活在公共组屋里, 时至今日, 这一比例扩大到84%。
建屋发展局运转良好, 主要依赖三大基础:机构独立、管辖全面、政府支持:
(1) 独立机构
新加坡国有部门有两种主要形态, 一是法定机构, 二是政府控股公司。建屋发展局是新加坡最大的法定机构, 也同时是独立性质的非营利机构, 建屋发展局具有政府和企业的双重职能, 既能代表政府行使部分行政权力, 同时又是自主经营的政府企业。它的财政预算被纳入国家计划, 可以低价得到政府划拨的土地。在资金方面, 建屋发展局一靠国家投资, 二靠个人集资融资, 即通过中央公积金系统来实现, 三靠购房资金贷款。
(2) 管辖全面
建屋发展局的触角涉及到公共组屋建设的方方面面。从一开始的设计、规划、整理土地等前期工作, 到负责建设施工、完工验收, 直至居民入户后的物业管理, 可以说, 建屋发展局不仅负责新加坡所有公共组屋的规划、设计、建造, 还是最大的物业经营管理者。如果没有建屋发展局合理、详实的规划设计和强大的执行运作能力, 新加坡的公共组屋建设不会形成今日的规模。
(3) 政府支持
新加坡政府强大的财政支持, 成就了建屋发展局, 也成就了新加坡的公共组屋体系。我们之前提到的组屋建设资金来源之一就是政府投资, 国家每年会拨出大量专款支持组屋建设。在独立之初的1966年, 国内资金十分短缺, 新加坡政府还是给建屋发展局拨款364.9万多新元, 并逐年加大资金投入。1984年政府投入1.2亿新元, 1990年投入3.17亿新元。新加坡政府还对组屋建设中的亏损部分给予补贴, 并为建屋发展局提供大量低息贷款, 补充其流动性。此外, 完善的立法体系 (如1966年《土地征用法》的颁布) 和监督机制, 也帮助新加坡早期的组屋建设计划走向正确的方向, 而没有中途偏离轨道。
1.2“居者有其屋”计划
新加坡资政李光耀先生曾说过:“建屋, 是我们的基本国策, 我们的新社会, 居者有其屋, 是关键。”
“居者有其屋”计划, 是在1964年提出的。为保证这一计划的顺利实施, 1968年9月, 新加坡政府进行了第一次住房改革, 即推行中央公积金住房制度, 允许会员使用公积金购买建屋发展局所建的公共组屋。60年代中期至70年代中期, 房改主要针对低收入阶层。为此, 建屋发展局集中力量建设了大批廉价组屋, 力求尽快解决这部分人的住房问题。随着经济快速发展, 居民生活水平得到极大提高。1975年, 新加坡政府开始推行第二次住房改革, 这一阶段的房改主要满足中等收入家庭的购房需求, 允许并鼓励中产阶级 (中央公积金制度会员) 购买组屋。许多新加坡公民动用公积金储蓄, 购得建屋发展局的普通组屋或中等入息公寓。80年代初, 新加坡政府开始推行第三次住房改革。中央公积金局实施私人住宅产业计划, 允许会员使用公积金存款在新加坡购买私人住宅产业, 除供自己居住外, 也可作投资或出租。
三次住房改革构成了新加坡“居者有其屋”计划的全部内容。时至今日, 新加坡共完成了十个“五年建屋发展计划”, 使“居者有其屋”计划不断深入, 在解决居民住房问题的同时, 带动相关产业发展, 促进国民经济腾飞。 (见图2)
数据来源:新加坡建屋发展局, 工行投行研究中心
1.3 公共组屋的建设及分配
首先, 来看公共组屋的土地来源。
公共组屋的建设, 土地征用是第一步。新加坡的土地分为国有和私有两种。1920年颁布的《土地征用法案》 (The Land Acquisition Ordinance) , 授予英国委任的殖民地总督一定的土地征地权。1966年, 新加坡政府颁布新的《土地征用法案》 (The Lands Acquisition Act) , 规定政府有权征用私人土地用于国家建设;可在任何地方征用土地用于建造公共组屋。被征用的土地, 只有国家有权调整价格, 价格规定后, 不受市场影响, 任何人不得随意改变价格。当然, 政府征用私人土地需要提供补偿, 但这种补偿远低于市场水平, 一般会低于市价的20%。《土地征用法令》带有严厉的强制性, 也因此得以顺利推行, 政府拥有的土地面积随之水涨船高, 从1968年的26.1%, 上升到1980年的67%, 1985年达到75%。国家成为最大的土地所有者, 新加坡也形成了以政府供应为主、私人供应为辅的土地市场体系。在《土地征用法令》的庇护下, 建屋发展局可以从政府国土部门处获得物美价廉的土地, 从地价上先保证组屋成本低廉。
其次, 来看公共组屋的建设与资金来源。
公共组屋的建设由建屋发展局统一安排实施, 由选址到设计再到施工, 可谓“一条龙服务”。
首先是组屋的选址。组屋选址并不是以“哪里地价便宜就选哪里”为原则, 建屋发展局在选址前需要做大量的调查工作, 详尽分析历年来住宅建设的数量和销售情况, 并针对申请购买组屋家庭的数量、户型要求、区域要求、基础设施、社会服务设施以及未来就业机会进行充分分析研究, 预测今后五年内的区域发展状况和人口承载能力, 从而选择最佳开发地点。建屋发展局一般会避开人口稠密的市中心, 而会在配套设施比较完备的城市边缘进行开发建设, 以缓解市中心人口居住密度, 将人口逐渐向外圈转移。城市边缘区域地价相对便宜, 地价和基础处理费用偏低, 拆迁量少。随着交通设施的日益完善, 城市轻轨、地铁、公车、巴士等多方位立体交通系统逐渐将公屋引至一些远郊区县。这些公共组屋小区虽然与市中心距离较远, 但住房费用比市区便宜近四成, 且交通便利, 所有屋村都有公共巴士、轻轨地铁相连接。
除选址外, 组屋建设的另一个方面就是资金来源。建屋发展局是一个非营利性质的独立机构, 它的筹资渠道主要有三种。首先, 它的职能属性决定了政府必然会给其相应补贴。由于组屋定价较低, 基本属于公益性质住宅, 几乎无利可图, 所以每年建屋发展局都会形成亏损。政府会针对亏损部分给予补贴, 并给建屋发展局提供大量低息贷款。组屋建设的另一部分资金来源于政府建房贷款。政府建房贷款可视为中央公积金的转化形式。中央公积金局把公积金归集起来后, 除保留部分资金满足会员提款外, 会将其余资金用于购买政府债券, 之后政府再将这笔资金低息贷给建屋发展局。公共组屋建设的第三种资金来源于中央公积金系统。 (见图3)
数据来源:新加坡建屋发展局, 工行投行研究中心
第三, 公共组屋的分配与购买。
公共组屋并不是所有人都可以申请的, 新加坡政府为组屋申请者设定了四个门槛, 分别是:国籍限制、房产限制、收入限制、家庭构成限制。组屋申请人必须提供准确详实的资料, 一旦发现弄虚作假, 当事人将面临5000新元 (约相当于2.6万人民币) 的罚款或六个月的监禁。 (见表1)
组屋交易市场分为两种:一级市场和二级市场。一级市场意味着居民可以直接向建屋发展局购买组屋。由于土地由政府划拨, 又享受各方面的税费优惠, 一级市场组屋价格相当于市场价格的50%~70%。二级市场相当于我国的二手房市场, 只是交易的商品不是商品房, 而是保障房, 居民可以通过二级市场直接购买或转售组屋。二级市场价格会受到市场因素影响, 但因为申请购买二手组屋仍然有一定的准入资格限制, 所以, 二手组屋价格仍低于市价, 一般相当于购房者家庭年收入的五倍左右, 但组屋出售人需要将20%的出售收入交给政府, 其余增值部分归个人所有。
新加坡政府对组屋的流转也多加限制, 谨防有人通过组屋牟利。在购买组屋五年内, 居民不可将组屋出租、出售。如遇有特殊原因要出售组屋, 则必须通过政府机构, 而不可直接在市场上出售。五年后, 允许将半套组屋出租, 但房主必须与房客合住。组屋拥有完全产权也需要五年时间, 之后可以进入市场流通。
考虑到居民有追求更好居住环境的权利, 新加坡政府实行灵活且通情达理的组屋购买制度, 而不是要求居民在享受到公共组屋的价格优惠后, 要终身居住于一套房屋中。新加坡居民拥有两次购买组屋的权利, 在购买第一套组屋满五年后, 若因为家庭人口增加或追求更舒适的住宅环境, 可将第一套组屋出售, 然后再申请购买一次组屋, 但前提条件是家庭收入水平没有达到高收入的标准。若家庭收入水平达到高收入标准, 则不能享受第二次购买组屋的权利。
第四, 新加坡公积金制度。
新加坡公共组屋体系的基础是中央公积金制度。上世纪五十年代, 一系列的社会问题亟待解决。新加坡政府在大量考察欧美、香港社保体系的基础上, 于1955年建立中央公积金制度并成立中央公积金局。中央公积金制度从最初的只为退休雇员和提前非自愿脱离劳动力的雇员设立的强制性储蓄计划, 逐渐扩展至医疗、教育、住房、保险、投资等生活的各个方面。
1968年以后, 公积金开始介入住房领域, 与“居者有其屋”计划的结合, 由此, 公积金成为公共组屋建设的主要经济来源。公积金账户分为三个户头:一是普通账户 (公积金的72.5%) , 用于家庭投资, 如购买组屋等;二是特别账户 (公积金的10%) , 达到退休年龄后方能领取;三是医疗账户 (公积金的17.5%) 。公积金的缴纳以每月6000新元 (约相当于3.16万人民币) 为最多, 超过6000新元部分不计算公积金。
新加坡的公积金制度, 与其完善的公共组屋体系相辅相成、协同发展。公积金制度犹如灌溉的水, 为组屋建设提供养料, 促使它茁壮成长, 二者缺一不可, 相得益彰。
资料来源:北京城建研究中心《新加坡住房保障》, 工行投行研究中心
2、香港模式
香港是全世界最为繁华的城市之一, 同时, 也面临着地少人多的窘境。香港人口稠密, 住房问题突出, 高额的房价并不是普通港人所能轻易负担的, 居于陋室甚至无房可居是困扰香港民众和港府的一大问题。
经过50多年的努力, 香港中低收入家庭的居住条件得到了改善。政府通过推行公共房屋计划, 为中低收入居民提供适当的房屋, 而只收取他们所能负担的楼价或租金。目前, 香港约有1/3人口居于公共租用房屋中, 另有两成购置了政府资助的自置居所。香港成为世界上公认的住房问题解决得比较好的地区。探讨香港公共房屋的成功经验, 对于国内建设保障性住房大有裨益。
2.1 香港保障房的发展历程
第一阶段:从私人建房到“十年建屋计划”
香港的公租房, 始自一个私人团体——香港房屋协会。上世纪四十年代, 香港饱受战火洗礼, 大量内地人口涌入, 人口规模激增, 住房严重短缺。许多普通居民只能在“寮屋”中安身。“寮屋”是指在私人或公共土地上兴建的质量低下的非法房屋, 一般是简陋的木棚。恶劣的生存环境引起私人团体的关注, 1948年, 私人性质的非牟利机构“香港房屋协会”正式成立。具有慈善性质的“香港房屋协会”通过政府获得廉价拨地和长期低息贷款, 通过自行筹集资金兴建廉价出租住房, 并以较低金额出租给香港居民。这种廉价出租的住宅虽然覆盖人群较少, 也不是由政府主持兴建的, 但它具有公租房的特征, 是港人保障房建设的最初实践。
五年后, 香港九龙石硖尾“寮屋”区突发一场大火, 近五万“寮屋”居民流离失所、无家可归。香港政府在安置灾民的同时, 开始思考长远解决“寮屋”问题的办法。1954年4月, 香港屋宇建设委员会 (香港房屋委员会的前身) 成立, 负责建造为中等收入家庭提供居所的保障性房屋。
保障性房屋筹建之初 (1950年至1960年) , 以安置灾民为目的, 形成了以“徙置区为主” (灾民暂时安置地) 、“廉租屋为辅”的保障房体系, 缺乏详实长远的建屋计划。
进入六十年代, 香港经济快速成长, 居民收入水平显著提高, 早期的徙置楼和廉租屋过于简陋狭小, 无法满足居民的生活需求。1972年, 前港督麦理浩公布“十年建屋计划”, 计划在1973~1982的十年间, 为180万香港居民提供设备齐全、居住环境良好的住所, 重建那些不符合标准的徙置区, 改善现有屋村的居住环境。香港政府将各机构合并重组, 形成全新的香港房屋委员会, 统筹公共房屋的建设管理。1982年, 香港政府决定顺延计划至1987年, 以完成尚未实现的建屋指标。
香港长达十五年的建屋计划, 总共为150万人口提供了保障性住宅 (包括可以租住的“公屋”和可以申请购买的“居屋”两种形式) , 这是香港政府第一次提出的较为长远周密的公共住房发展政策。十五年间, 政府建屋的重点, 也由单纯的看重建房数量, 转变成为居民兴建质量好、环境佳的公共住宅。
第二阶段:长远建房策略提出, 双轨制住房体系形成
“十年建屋计划”后, 1987年, 香港政府提出长远房屋策略 (1987年~2001年) , 其主旨在于扩大公共住房返修重建, 鼓励并协助市民自置居所。楼市供应以私人楼宇为主, 尽量利用私人机构的资源满足整体房屋需求。
这一时期香港住宅市场的特点为“双轨制”。一方面, 政府集中力量为有需要的家庭提供保障性住房, 但逐渐改变开发商的角色, 停止兴建、出售政府资助的各种公共房屋, 通过各种手段鼓励居民自置居所。香港政府针对不同收入居民, 分别采取住房货币化补贴、降低贷款利率或进行贷款利息补贴、延长贷款期限、减免购房税费、支持非营利性机构开发面向中低收入群体的低成本住房等等。另一方面, 政府把住宅市场的主导权交还给私人开发商, 私人开发商向中高收入家庭提供私人永久房屋。
香港的保障房包括居屋和公屋两种, 居屋是指承租人可以通过政府提供的优惠政策购买该住宅, 公屋是指居民租住的保障性住房, 并不对外出售, 类似于我国的公租房。对于公屋来讲, 香港政府对申请人的资格有严格限制。香港房委会规定, 每月收入及总资产低于政府规定限额的家庭, 其大部分成员在港住满七年并且没有私人住宅、没有签订协议购买住宅、没有持有一家拥有住宅的公司50%股权的居民, 才有资格申请租住公屋。公屋的分配实行轮候配屋制, 房委会设有公屋轮候册, 所有符合资格的公屋申请者会按照登记的先后次序排列在公屋轮候册内, 房委会严格按照轮候册上的申请书编号及申请人所选择的地区办理审查及配房手续。对于高龄人士 (年满六十岁) , 房委会有多种优先配屋计划, 缩短符合资格的高龄人士的轮候时间, 或在配屋方面获得特别安排。 (见图4)
2.2 全面居住保障, 惠及各个阶层
香港保障房体系的另一大特点, 就是针对不同阶层、不同年龄的人群, 推出多重置业计划, 其中包括“租者置其屋计划”、“居者有其屋计划”、“长者安居乐住屋计划”、“长者租金津贴计划”、“置业资助贷款计划”和“夹心阶层住屋计划”。
(1) 政府让利, 帮助居民实现置业梦想
“居者有其屋计划”和“私人机构参建居屋计划”分别于1978年和1 9 7 9年开始推行。香港的“居者有其屋计划”与新加坡的“居者有其屋”计划名同而意不同, 香港版本涉及范围较小, 只针对一部分特定人群, 是香港住房保障体系中的一个部分, 而新加坡版本则是整个新加坡公共组屋建设的统筹性计划。
数据来源:工行投行研究中心
香港的“居者有其屋计划”是指使租住于公共房屋、临时房屋区和平房区的住户和其他符合家庭收入和资产净值上限的中低收入家庭, 以远低于市场价格的折让价购买目前所居住的房屋, 以满足中低收入家庭的置业需求, 并鼓励较为富裕的公屋居民迁出租住房屋, 让公共住房惠及更多真正有需要的家庭。
在建屋方式上, 香港推出“私人机构参建居屋计划”, 该计划采取以房委会建房为主, 与私人机构参建居屋相结合的方式, 加快房屋建设步伐, 逐步推行公屋住宅商品化、市场化。
在“居者有其屋计划”推出20年后, 港府又推出异曲同工的“租者置其屋计划”, 帮助公共房屋的租户以可负担的价格 (一般为房屋市值的40%~50%) 购买现居的租住单位。这个计划包括多方面优惠, 例如, 若居民在“租者置其屋计划”推出的前两年内购买所居住宅, 居民可以享受“楼价折上折”的特别折扣优惠。这种特别优惠包括:若居民在第一年内购买所居住宅, 特别折扣优惠为居所定价的30%;若在第二年内购买所居住宅, 特别折扣优惠为居所定价的15%;但到第三年或以后才购买所居住宅, 居民则无法享受这种特别折扣优惠。此外, 为减轻购房者对房屋日后维修保养问题的担忧, 香港房委会极为周到的为每个单位注资114万元作为维修基金, 以支付未来10年预期的大型维修保养工程开支。
“租者置其屋计划”实行至2002年。2003年起, 为避免与私人住宅市场竞争, 特区政府停止出售居屋。自1978~2002的24年间, “居者有其屋计划”、“私人机构参建居屋计划”和之后的“租者置其屋计划”共计推出超过4212万个住宅单位, 以折扣价出售给符合资格的家庭或个人, 使超过两成的香港居民完成置业梦。
(2) 惠及夹心阶层, 关怀老年人居住
上世纪九十年代后, 香港政府又推出“夹心阶层住屋计划”和“长者安居乐计划”。
所谓“夹心阶层住屋计划”, 顾名思义, 就是为介于中低收入与高收入阶层之间, 收入超过公屋或居屋申请资格, 却又没有能力在私人住房市场置业的特定居民制定的置业计划。在此计划下向“夹心阶层”人群出售住宅, 这种住宅价格低于香港市价, 但又略高于政府新建房屋的价格, 大量的“夹心阶层”完全可以负担。
香港的“夹心阶层住屋计划”对内地住宅市场有很好的借鉴意义。随着城市经济的飞速发展和城镇化进度的推进, 中国内地有越来越多的“夹心阶层”, 他们受过良好的教育, 有稳定的工作, 但其薪酬尚无法负担大城市中动辄百万的商品房, 也没有资格申请到便宜的保障性住房。然而, 他们又需要在大城市中有一处稳定的住房, 解决了后顾之忧, 才能全心全意为社会贡献价值。我们可以借鉴香港“夹心阶层住屋计划”, 通过政府适当补贴, 在有效监管和严格准入的机制下, 帮助“夹心阶层”完成置业愿望。
除了惠及“夹心阶层”外, 香港政府还充分考虑到老年人的住房需求, 于1999年推行“长者安居乐计划”, 修建长者安居乐屋苑, 为中等收入老年人提供集物业管理、医疗健康护理、社交及康乐活体一体化服务, 让老年人在良好的生活氛围下颐养天年。
“长者安居乐计划”的住房是以“长期租约”形式推出的, 老年人一次性或分期缴纳房租后即可入住, 之后无需再缴纳月租, 但需要支付基本管理费和服务费。老年人购买的是终生租住权, 有长期居住保障, 直至老人去世或自愿终止, 香港房屋协会才会收回房屋, 任何有关该房屋的权利不会由承租户的遗产继承人或亲属继承。老人所缴纳的房租按年龄不同也有所不同, 年纪越大的长者, 所缴纳的房租越低, 如果老人希望中途终止租约, 房屋协会也会将老人缴纳租金的余额如数返还。
其实, 香港政府对老人的关怀并不是始自1999年的“长者安居乐计划”。早在1979年和1985年, 香港房委会就推出过高龄人士优先配屋计划和高龄单身人士优先配屋计划。除此之外, 香港政府还为老人提供其他福利, 例如推出长者租金津贴实验计划和多种置业资助贷款等等, 充分显示出政府对长者的人文关怀。对于步入老龄化社会的中国大陆, 香港政府对老年人的关怀和福利非常值得我们学习借鉴。
3、美国模式
美国是全世界最发达的资本主义国家, 拥有完善的社会保障体系。与我们之前介绍的区域面积较小的新加坡和香港不同, 美国疆域辽阔, 是一个由五十个州和一个联邦直辖特区组成的宪政联邦共和制国家, 国土面积超过962万平方公里, 人口总量也超过三亿人, 是仅次于中国和印度的人口大国。美国的保障房体系, 对同样幅员辽阔的中国来说, 有一定的借鉴意义。
美国的住房保障体系, 主要是围绕着金融扶持展开的, 政府通过立法, 将一定额度的补贴或优惠政策提供给购房或租房困难的中低收入家庭。美国政府从抵押贷款保险、担保、租金资助、税金减免等几个方面, 帮助中低收入家庭解决住房问题。
3.1 抵押贷款保险和担保制度
美国拥有非常成熟的住房金融体系, 并且鼓励公民购买自己的私人住宅。1934年, 美国成立的联邦住宅管理局 (FHA) 和联邦储蓄贷款保险公司 (FSLIC) , 为中低收入家庭提供抵押贷款担保, 鼓励中低收入家庭购买私人住宅。抵押贷款保险和担保的具体做法是当满足条件的中低收入家庭分期贷款购房时, 可向政府申请贴息担保, 个人只需支付首付款并承担一小部分利息, 政府承担还款风险和大部分利息。在此帮助下, 中低收入家庭可以凭借较低的首付资金和较低的利息获得私人住宅。上世纪八十年代, 符合资格的中低收入家庭, 按规定购买四居室以下房屋, 可获得由联邦住宅管理局保险的抵押贷款额度分别是6.75万美元、7.6万美元、9.2万美元和10.7万美元, 贷款期限最长为30年, 对于购买2.5万美元以内私人住宅的中低收入家庭, 首付款只需支付房价的3%, 超过部分也只需支付5%, 提前还款也不会受罚。
除对中低收入家庭提供住房贷款保险和担保外, 美国退伍军人管理局为退伍军人提供全面的住房抵押贷款担保。由退伍军人管理局提供的抵押贷款担保无需支付保险费、利率更低、偿还期限更长, 甚至可以免交首付款, 也就是说, 退伍军人以零首付就能拥有一套住房。
3.2 住房税金信用计划
与香港鼓励私人机构建造为中低收入家庭居住的房屋相似, 美国政府也鼓励私人开发商和非营利组织为中低收入家庭建造住房, 将政府职责部分转移到私人开发商或非营利机构身上。但美国政府并不是让私人开发商做慈善事业, 联邦政府和州政府对私人开发商、相关机构或个人发放税金信用证, 使他们拥有一定额度的税收减免。美国政府每年为此提供近百亿财政补贴, 开发商承建项目的税金减免达到可承担住宅项目成本的50%以上。美国政府对私人开发商或相关机构个人的税金减免政策值得我们学习。其实不光美国, 世界上许多保障房体系完善的国家均鼓励私人开发商为中低收入家庭兴建住宅, 并给予税费减免或税收补贴。保障性住房带有部分慈善性质, 盈利能力较低, 无法吸引私人开发商进入。我国的保障房主要由政府背景的开发商负责, 私人开发商介入较少。政府可以效仿美国, 尝试给私人开发商一些切实可行的税收优惠或税费减免, 调动私人开发商投资建设保障性住房的积极性, 将政府建房的负担部分转移至开发商身上。
当然, 美国的住房税金信用计划有比较严格的准入限制。申请税金信用证时, 申请人必须满足以下条件:
(1) 税金信用仅针对为中低收入阶层提供出租住宅的项目, 如果想获得税金信用证, 住宅项目至少要将20%的房屋出租给收入低于当地平均收入水平一半的家庭, 或者将至少40%的房屋出租给收入低于当地平均收入水平60%的家庭。
(2) 低收入家庭支付的租金, 由住房和城市发展部 (HUD) 根据不同区域的平均收入水平和租住房屋户型来确定, 开发商或业主不得私自定价。
(3) 至少在十八个月内, 享受税金信用计划的住宅项目要执行租金管制要求, 业主每年需要对低收入租户的收入进行审查。
3.3 租金资助计划和特别资助计划
美国政府还为租房的中低收入家庭提供租金补贴, 以防止租金占用家庭消费的比例过大, 影响中低收入家庭的基本生活。美国政府推行租金资助计划, 这个计划的核心是帮助中低收入家庭、62周岁以上的孤寡老人、残障人士、无家可归者等生活有困难的民众, 如果他们用于住房的支出超过家庭总收入的30%, 政府将为其提供房屋租金差额补贴, 由住房和城市发展部负责计划的具体实施。住房和城市发展部需要考核租户的资格, 并向其提供证明书和担保函。租金资助计划使美国数以百万的人群受益, 在低收入家庭得到政府补贴的同时, 联邦政府也背上了沉重的财务包袱。
除租金资助计划外, 联邦政府还通过了特别资助法案。特别资助法案规定, 凡能够支付每月房屋抵押贷款账单, 但没有足够的钱缴纳购房首付的美国家庭, 可以向地方相关机构申请低收入家庭特别资助。这项法案的实质是帮助首次购房者缴纳购房首付以及办理房屋过户手续的相关费用。
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