临洮县保障性住房实施情况（推荐9篇）
一、保障性住房基本情况
临洮县保障性住房自2008年实施以来，共计完成保障性住房4761套(其中：廉租住房1674套，公共租赁住房278套，经济适用住房634套，限价商品房293套，棚户区改造1882套)，收购廉租住房478套。截止目前，保障性住房竣工4420套，分配保障性住房1938套。
二、保障性住房专项资金管理使用情况
（一）管理情况。我县保障性安居工程建设资金管理严格按照《中央廉租住房保障专项补助资金实施办法》、《甘肃省廉租住房保障专项补助资金管理办法（暂行）》、《甘肃省廉租住房建设以奖代补资金管理办法（暂行）》、《定西市廉租住房共有产权管理办法（试行）》等执行。一是按照中央廉租住房补贴专项资金，首先确保租赁补贴的发放，结余资金用于收购改建廉租住房。二是按照土地出让总额的5%用于廉租住房建设计提廉租住房保障资金。三是各项保障性安居工程资金实行财政专户管理，分帐核算。同时对各项资金使用情况，会同有关部门及时跟踪监督检查。
（二）使用情况。
1、新建廉租住房资金使用情况
2007年－2012年8月，上级共下达我县新建廉租住房专项资金6841.1万元，从土地出让收入中计提2626.85万元，共有产权回笼资金2252.13万元，以上共计11720.08万元。新建廉租住房资金实行财政报帐累计支出10549.88万元，其中：上级专项6174.1万元，从土地出让总额的5%计提安排2258.78万元，共有产权回笼资金2117万元。
2、收购改建资金使用情况 2007年－2012年5月，争取上级收购改建专项资金2224.4万元。安排拨付收购资金3456.865万元。其中：上级收购改建专项资金2224.4万元，从廉租住房补贴结余资金中安排1232.465万元。先后从瑞湖佳苑小区（14套124.465万元）、金地住宅小区（216套1509万元）、木厂（269套2528.6万元）共收购廉租住房499套，总建设面积11498.39平方米，收购总价4165.065万元，未付708.2万元（金地42.6万元、木厂665.6万元）。
3、公共租赁住房资金使用情况
2010年-2012年8月，上级共下达我县公共租赁住房专项资金795万元（中央769万元、省级26万元），按工程进度拨付627万元。主要用于木厂公共租赁住房项目工程建设。
4、棚户区改造资金使用情况
2010年－2012年8月，上级共下达我县棚户区改造专项资金1012万元（中央943万元、省级69万元），已拨付460万元。主要用于解决2011年住建部门实施的城区小巷道建设（13条）及城区道路维修（4项）工程。
5、廉租住房共有产权回笼资金使用情况
2010年对新建1－2号廉租住房180套向洮阳镇辖区内享受最低生活保障的家庭公开进行了配售，核减国家、省级和县级项目配套资金核定配售均价为每平方米1051元。符合条件的180户通过配售，共上缴财政专户共有产权回笼资金926.65万元，安排拨付860万元。2011年对新建3-5号廉租住房174套向洮阳镇辖区内享受最低生活保障的家庭公开进行了第二次配售，核减国家、省级和县级项目配套资金核定配售均价为每平方米1222.58元。符合条件的174户通过配售，共上缴财政专户共有产权回笼资金1325.48万元，安排拨付1257万元。
三、保障性住房质量管理情况
严格按照国家、省市等部门有关保障性工程建设的各项工作要求，认真制定工作方案，切实落实工作职责，明确各项工作目标，对保障性住房建设项目的质量安全进行全面督促检查，重点检查参建各方责任主体质量安全保证体系的建立和实施；相关单位及人员执行法律法规、强制性条文情况；施工现场管理人员到岗履责情况；工程实体质量、质量通病防治、建筑节能贯彻情况、建筑用砖、钢材、水泥等原材料质量情况；危险性较大工程日常安全技术检查、问题整改情况；施工现场“三宝”、“四口”防护措施的落实情况，深基坑开挖、起重设备装拆（使用）、检测、登记备案、承重支模架和各类悬挑式脚手架搭设等危险性较大工程的安全情况。要求保障性住房工程建设各方责任主体要严格执行国家工程建设基本建设程序和各项法律、法规及工程建设强制性标准，提高质量安全意识，使在建工程质量特别是主体结构质量处于受控状态和安全生产总体稳定。严格验收制度，对供水、供电、供暖、电信等设施配套工程进行专项验收和分户验收，先预验，再对预验存在的问题进行整改，整改完成后进行正式验收，并签订质量保修书。
四、保障性住房建设项目的程序和实体管理情况
我县各类保障性住房建设项目，从立项报批到“一书两证”、初步设计、施工图设计及审查、建筑节能设计审查备案、人防审查、招投标、施工许可到开工都严格按照基本建设程序进行。并且严格执行国家各项法律、法规及工程建设强制性标准等各项规定，提高质量安全意识，使建工程质量特别是主体结构质量处于受控状态，总体安全生产趋于稳定。
住房和城乡建设部有关负责人2008年11月12日表示,
今后三年内投资9000亿元, 实施保障性住房建设。这一政策的出台表明国家对人民居住权的认识到了一个新的高度, 这也是我国房地产市场从福利分房、集资购房、市场购房达到了一个新的阶段。自2 0 0 0年后我国房地产市场发展十分迅速, 房产市场空前繁荣, 极大地促进了经济发展。但2008年初以全国最大房地产中介创辉倒闭为引线, 引发了房地产市场的巨大震动, 房产市场出现低迷, 交易量急剧下降。目前虽然各大城市房价有所下降, 交易量有所回升, 但并没有完全释放出市场的潜力, 大多数消费者仍然持观望态度, 卖方与买方之间正进行着博弈, 而博弈的焦点就是房价。一方是建设成本增加, 对高利润的习惯性;一方是超出自身购买能力, 对自身资产瞬间缩水的担忧, 从而造成了目前房市的低迷状态。
从某种程度上说我国房市的形成已经有了一定的规模, 在一定程度上改善了我国居民的居住环境。但是从实际国情来看, 随着城镇化的加速发展, 城市外来人员的增多, 由此所产生的对城市居住空间需求量的增加, 导致城市用地紧张, 土地价格上涨, 加之其他因素导致住房价格快速增高, 而消费者的购买力却没有和房产的价格同步增长, 导致了房价与购买力发生严重脱节。因此必须出台相应的房产政策来解决中低收入者的居住问题, 而政府早在1998年就推出了经济适用房, 之后又推出廉租房, 其目的就是为了保障中低收入者的居住权, 但在政策的推行过程中, 效果并非十分理想。2008年11月12日政府再次大力推行保障性住房建设, 适得其时, 作为房地产市场的有效补充形式, 对于稳定房地产市场, 保障中低收入者的居住权具有重要的意义。
二、保障性住房实施应注意的若干问题
1. 资金来源问题
保障性住房能否顺利实施, 其最关键的因素之一就是资金的来源能否得到保证。资金来源可以从四个方面考虑:
⑴政府投入
这部分资金主要来源于国家政府的财政税收以及地方政府的财政补贴, 同时也可考虑把住房公积金的增殖资金以及部分土地转让金列入保障性住房建设。
⑵消费者集资
可参考市场融资模式, 统计符合保障性住房申请条件的消费者, 提前预付一定的住房建设费用, 购房时可抵消房款并适当给予一定的价格优惠, 以提高消费者提前交纳建设费用的积极性。
⑶承包商投资
对于承包商而言, 无论是房地产开发公司, 或者建筑公司, 应鼓励其按所承包建设费用总造价的一定比例投入建设资金, 这部分资金在消费者房款交纳之后予以偿还。同时给予承包商税收优惠及其他建设项目的承包工程优先权, 在招投标中适当加分, 以提高承包商投资的积极性。
⑷引入B O T融资模式
B O T融资模式可以在廉租房的建设中考虑实施, 即政府提供土地, 而建设费用由民营企业提供, 房屋建设完毕后, 由民营企业进行经营管理, 以房屋租金的形式回收成本, 政府在经营管理中进行监管。当民营企业经营到一定年限, 成本回收完毕并获得一定的利润后, 再由政府收回房屋的经营权, 进行廉租房的经营管理。以求就最大限度调用民间资本, 解决资金来源问题。
2. 土地规划及使用问题
2008年底北京、广州两市出现了约五分之一的限价房退购反常现象, 为什么政府提供的利民工程而没有得到这部分人的认可呢?究其主要原因是地理位置不合适, 工作、生活不方便, 而导致退购现象。因此应重视其土地规划及使用问题, 主要体现在三个方面:
⑴选址的合理性
保障性住房的选址是非常重要的。客观来说保障性住房是一种带有福利性质的住房措施, 建设在城市主要生活区, 成本过高, 但如果建设到离城市较远的郊区, 又不能真正方便人民群众的生活需要。如何把握成本与便民之间的度, 需要对当地实际情况进行详细调查, 结合实际情况制定科学的选址方案。
⑵区域的划分
保障性住房的建设还存在着是集中建设还是分区建设的问题。集中建设的优点是便于建设管理, 社区配套工程以及周边环境建设可以一次完成, 投入的成本较低;缺点是地理位置单一, 容易给一部分人的工作、生活带来不便。分区建设的优点是方便位于城市不同区域人的工作和生活, 给消费者提供更多的选址空间;缺点是建设管理不便、配套设施需要重复建设, 以及周围环境, 市政工程投入较大。选择何种方式, 宜视城市规模的大小而定, 城市规模大的城市宜分区建设;反之, 则选择集中建设, 便于管理, 降低成本。
⑶土地审批后的监督机制
政府对于保障性住房的土地审批有一定政策优惠, 但审批后, 土地是否真正用于保障性住房的建设上, 是否会把保障性住房的标准变相提高为某部分人提供居住便利, 或者改为其他商业用途, 这都是需要建立有效的土地使用监督机制。
3. 建设过程控制问题
保障性住房作为政府行为, 是为了保证中低收入者人有所居, 房价定位较低, 存在着建设成本一定, 而房价较低, 承包商的利润空间缩小, 如果再考虑建筑材料价格等不确定因素, 极有可能存在零利润以及亏损风险。而追求利润是承包商的根本利益, 可能导致承包商在建设过程中私自降低设计标准, 偷工减料, 从而导致建筑质量降低, 使人民群众对政府产生不信任感, 带来巨大的负面影响。如何进行建设过程的控制, 确保工程质量, 这个问题可以参考新加坡的方式, 就是组建专门的保障性住房建设机构, 专门负责保障性住房的开发建设, 从征地、资金投入到具体的开发建设, 全程监办。这样做的最大好处是, 该组织机构不仅能全程参与管理、监控工程质量, 而且绕过了房地产开发商, 节约了大量资金, 同时亦可避免出现多次转包工程的不良现象, 减少中间环节, 降低管理成本, 使保障性住房资金全部用于工程建设上。
4. 社区配套设施及周边环境建设问题
在建设住房的同时, 也要重视社区配套设施及周边环境的同步建设。虽然保障性住房的主要目的是为了保证中低收入者的居住权, 但只重视房屋建设, 而忽略了当前消费者对周围环境的重视和所受到的影响, 就会产生一系列的负面效应。忽视了社区配套设施, 或者社区配套设施不健全, 就会造成住户的生活不便, 影响到社区的实际使用。而周围环境也是需要考虑的问题, 这其中不仅仅包括环境的绿化, 而且更重要的是文化环境的塑造。因为保障性住房本身居住者都是中低收入的人群, 受教育程度以及文化素质参差不齐, 如果忽略了文化环境的塑造和熏陶, 就容易引起社会治安以及社会稳定问题。法国前不久发生的骚乱, 就是居住在廉租房中的人群引发的。事实证明越是中低收入集中居住的社区, 越要重视周围文化氛围的营造, 避免把保障性住房建成贫民窟, 否则易引起社会动荡, 得不偿失。
5. 申请的客观性和公正性问题
政府推出经济适用房以及廉租房之后, 各省市都推出了相应的申请机制, 对于申请人的收入、家庭情况、居住面积都有比较系统的规定。但这并不代表申请过程就是客观的或者是公正的, 经济适用房的推出也遭到了众多非议, 如:申请经济适用房的某些人是拥有两套房产以上的, 或者借用他人名义申请。在推行政策的过程中不可避免出现漏洞, 关键是如何完善申请机制, 保证申请的客观性和公正性。现在保障性住房的申请, 主要由申请者本人提供资料, 然后政府审批, 而每个人的情况都复杂多变的, 提供的材料良莠不齐, 就有可能使一部分人钻政策的空子。对于政府而言, 审批是被动的, 而不是主动的。
推行保障性住房是一个长期的工作, 因为无论商品房如何发展或者发展到如何程度, 保障性住房总是一种有益的补充方式, 对于稳定房产市场, 以及社会和谐皆有重大的意义。因此有必要建立一个动态的电子数据库, 把每个人的详细情况以及家庭情况都唯一确定, 并对于同一家庭人员进行交叉动态管理, 即家庭里每一个成员申请住房的情况都应该在相应的家庭成员的资料中体现出来, 并且适时进行更新;或者可以考虑与个人的档案进行链接, 提高材料的准确性和可靠性。要建立这样一个电子数据库是一个十分庞大、复杂的工程, 但如果建立起来, 就可以长期使用, 可以变被动审批为主动审批, 有利于保证申请的客观性和公正性。
6. 对房地产市场的影响问题
政府目前大力推行保障性住房, 对于目前房地产市场敏感时期而言, 会产生较大的影响, 主要体现在两个方面:
⑴对房地产开发企业的影响
政府推行保障性住房, 对于房地产企业而言, 有着双重影响。一方面, 目前房地产市场不景气, 销售量不高, 多数购房者持观望态度, 加大保障性住房力度会加重消费者的观望气氛, 对房地产企业的资金回收, 以及利润空间的保持, 都有一定的负面影响;另一方面对于房地产企业而言, 保障性住房的推行也是一次重大的机遇, 其可以凭借自身的实力承包保障性住房建设项目, 因为它是政府投资行为, 不仅建设总投资比较大, 而且工程款的拨付快捷, 不会存在拖延工程款问题, 同时政治影响也比较大, 是建立本企业美誉度的良好平台。
⑵对房地产市场稳定的影响
2000年以来, 全国各一线城市的房价飞速上涨, 大部分城市的房价都翻了2-3倍之多, 房价飞速上涨的主要因素是住房刚性需求巨大, 城市土地空间有限以及建筑成本增加所造成的。房地产企业在这一时期经历了高利润的黄金时期。各城市房价只涨不跌, 违背了市场经济规律。2 0 0 8年房市的低迷就说明了房市的发展并不稳定, 存在着弊端。因此推行保障性住房, 不仅可以作为卖方和买方的一种政府宏观平衡调节, 而且也可以稳定房地产市场, 保证中低收入者的居住权, 有利于社会的和谐与稳定。
7. 其他问题
保障性住房的实施是复杂的系统工程, 涉及面广, 问题纵向横生, 除了以上需要考虑的问题之外, 还需要解决其他一些问题:
⑴成本核算问题
政府投入巨额资金来推行保障性住房, 但资金划拨后, 是否全部用于保障性住房的建设, 这就需要进行成本核算, 建立健全的审计、核算机制。
⑵面积问题
保障性住房既然是保证中低收入者的居住权, 但落实起来, 每个家庭情况各异。住房建设时, 涉及到如何协调户型、面积大小, 以满足大部分家庭的实际需要, 须对本地情况深入调研, 制定科学、合理的方案。
⑶价格问题
全国各省市, 以及各省市的不同区域住房价格截然不同, 那么保障性住房的价格如何确定, 是否既能确保中低收入者能住得起房, 同时也要保证建设成本的回收, 因此确定合理的价格也是应注意的一个问题。
⑷退出机制问题
经济适用房的购买者, 在购买到一定年限后, 随着自身的经济状况提高, 有改善居住条件的愿望, 那么之前购买的经济适用房应如何处理, 是退出原居住房屋让与后来之人, 或者是购买第二套房时提高税收, 作为保障性住房资金的新来源, 这些需要建立完善的运行机制。另外廉租房是针对低收入家庭而言的, 经过一定时期, 随着家庭情况的改善, 其可能购买住房, 那原廉租房是否退出, 或者如何退出。这些都必须建立比较健全的退出机制, 使保障性住房动态地满足中低收入者的要求, 而非一成不变, 否则会增加政府对保障性住房的重复投资。
三、结论
一、延长贷款期限，降低贷款利率
住房公积金制度作为住房保障体系的组成部分，如果把很大一部分中低收入者排除在制度之外，这有悖于该制度建立的初衷。为了推进住房保障体系建设，未来住房公积金发挥作用应考虑将更多的中低收入者纳入到购房群体中来，在贷款期限和利率方面体现出更强的优惠性。
假设新建商品房的市场价格是100万元（面积在90平方米左右），首付30%，借款额为70万元，融资期限为10年并利用住房公积金贷款，公积金贷款利率为4.3%，这样年还款额为8.62万元，年收入负担率为50%，所需要的年收入水平大约为17.24万元；如果融资期限从10年扩大至15年，则年收入12.68万元的社会阶层也可以购买住房而不至于负担过重。因此，融资期限仅延长5年，就使必要的年收入水平下降了26.45%。表1为延长融资期限的灵敏度分析结果（仅使用公积金贷款，且不考虑公积金的额度限制）。
如表1所示，融资期限延长，除了可以减轻贷款人的还款压力之外，还可以增强部分阶层的住房购买能力，扩大可购房人群。由灵敏度分析可以看出，延长融资期限的政策效果是很强烈的，目前我国大部分城市公积金贷款的年限是20年，如果将融资期限延长至25年甚至30年，可以使必要年收入下降约20%。
除了延长融资期限之外，降低利率也能够提高居民的购房能力，延续上面所有假设，公积金贷款利率的灵敏度分析（见表2）显示，在融资期限为20年，利率为4.3%时，可购房年收入水平为10.45万元；当利率降低至3.3%时，可购房年收入水平降低为9.57万元；当利率降低至2.3%时，可购房年收入水平降低为8.74万元，必要年收入改善16.36%，因此降低利率也是改善住房公积金效果的有效手段，有助于降低可购房的年收入门槛。
根据灵敏度分析结果，延长贷款期限、降低贷款利率，对于住房公积金贷款向中低收入阶层扩大效果明显。目前，我国的公积金存贷利差（以1年以上的住房公积金存款利率和5年以上的贷款利率计算）高达1.9个百分点，而新加坡的公积金存贷利差只有0.1个百分点，我国台湾地区也仅为0.2个百分点，相差10到20倍。因此，为了充分体现政策性住房金融对保障性住房消费的支持力度，应降低公积金贷款利率，扩大与商业贷款利率的差距。同时，政府应建立住房公积金的财政持续支持机制，使住房公积金在收支平衡的基础上提供期限和利率更加优惠的个人住房贷款，扩大住房公积金贷款的受益阶层，提高中低收入家庭的购房能力。
二、实行差异化配贷
在住房公积金个人贷款整体优惠的同时，还应当进行结构调整，实行差异化配贷，增加对中低收入者的倾斜力度。
发展住房公积金的差异化配贷方式可以考虑从首付款、配贷利率和偿还年限三个方面着手，并与所购房屋的性质和家庭的收入水平相联系，如果居民所购房屋为经济适用房或者居民的家庭收入处于较低水平，可以降低居民的首付款比例、降低配贷利率、延长偿还年限，从而增加中低收入居民进入购房市场消费的可能，减轻中低收入者的负担，改善居民的居住条件；反之，对于收入较高的人群，可以提高首付款比例、提高配贷利率、缩短偿还年限。低收入者的优惠利率差额可以由高收入者较高的配贷利率和住房公积金的增值收益来补充；缩短高收入人群的配贷年限可以加快住房公积金的还款速度，缓解住房公积金供不应求的矛盾。差异化配贷考虑了不同收入水平群体的负担能力，能够增强住房公积金的政策性功能，加快解决城镇住房矛盾。
三、完善住房公积金配贷的利益补偿机制
从我国住房公积金制度的两大特征——强制缴存和低存低贷来看，二者存在着不可避免的矛盾，因此建立和完善住房公积金制度的利益补偿机制就极为迫切。完善的利益补偿机制可以弥补住房公积金制度在公平和效率上的不足，增强制度的吸引力。从我国广大职工的住房实际情况和住房市场的发展来看，在广大的住房公积金缴存群体中，必然存在着一部分职工始终不能申请到住房公积金贷款。对这部分人而言，在互助设计中只履行了缴存义务而没有享受到权益，同时长期的低利率使得他们承担了存款贬值的风险，因此，住房公积金制度的良好发展离不开合理的利益补偿机制。
住房公积金利益补偿的渠道可以从多方面着手，比如利息补贴的方式，对于自始至终没有申请住房公积金贷款的缴存职工，住房公积金可以在增值收益中划拨部分资金补偿他们缴存公积金的利息损失。除此之外，还可以尝试住房公积金贷款的权益转让机制，对于没有使用公积金贷款的职工，可以考虑将其贷款的权益转让出去，这样一方面转让费用可以补偿自己缴存公积金的利息损失；另一方面，可以让需要公积金贷款的职工获得更大比例的公积金贷款。
基金项目：
本文得到国家社科基金项目（11BJY146）；国家社科基金项目（10BJY100）；教育部人文社科基金项目（10YJA790117）的资助。
（霍山县住房保障工作领导组办公室）
2011年6月27日
2011年，我县住房保障工作在县委、县政府的正确领导下，严格按照上级的计划与时间要求，以着力解决困难群众住房问题为主线，大力发展廉租住房和公共租赁住房，前期工作准备充分，工程进展较为顺利。现将今年1-6月份工作情况汇报如下：
一、目标任务完成情况
1、保障性住房建设情况
2011年，我县廉租住房建设项目实施单位为县住房保障工作领导组办公室，建设地点位于经济开发区同心小区内，建设面积5453 m108套（与市政府签订的目标任务为5000m100套）。工程投资650万元，2011年5月18日开标，5月底前开工放线，现正进行基础部分施工。
2011年，我县计划新建500套公共租赁住房，实际分解落实526套。实施项目建设单位为经济开发区（安园经济技术开发公司）和安徽迎驾贡酒有限公司曲酒分公司、安徽三阳光电科技有限公司、安徽溢彩玻璃器皿有限公司。项目实施地点位于开发区和迎驾大道企业存量用地，设计总建筑面积25845m，总投资3800余万元。其中：县经济开发区316套；曲酒分公司108套；三阳光电公司48套；溢彩玻璃器皿公司54套。目前，县经济开发区316套正在平整场地；安徽迎驾贡酒有限公司曲酒分公司108套已经完成招投标，正在平整场地；其他二家企业正在进行
22图审、招标等前期工作。
2、廉租住房租赁补贴发放情况
2011年我县城市低保家庭和低收入家庭全年发放廉租住房租赁补贴目标任务为不低于1500户，其中新增发放140户。
我县已制定本年度廉租住房补贴发放方案，将人均保障面积由上年度的13m提高到15m、补贴发放标准在上年度的基础上增加1元/m。目前，衡山镇10个社区（其中新增2个）和开发区城东社区已经受理补贴申请1310户，正在进行公示、数据录入工作。
3、实物配租情况
2011年我县廉租住房实物配租目标任务为200户（套）。目前，上年度在迎驾厂苗圃建设的廉租房6、7、8楼144套已经竣工，正在进行室内装修；上年度购买的149套廉租房即将交付，正在积极制定配租方案。本月起至10月底前，在完成受理申请、审核、公示等程序后，将全部分房到户。
4、信息公开情况
2011年我县保障性住房建设计划和开竣工项目信息按照国家和省要求在规定的时间内在县政府网站公示公告栏上予以公布。
二、存在问题
1、城市棚户区改造工作稍显滞后。县政府已经出台《霍山县国有土地房屋征收与补偿暂行办法》，城市棚户区改造拆迁前期准备工作正在进行。
2、我县住房保障信息系统虽然已经投入运行，但实际工作
###2
22中存在系统运行速度慢、网管员操作不够熟练等问题，导致数据录入工作进展不快。
三、下一步打算
1、加快2011年廉租房建设、公共租赁住房建设项目进度，确保所有工程9月底前全部开工建设。
2、加快廉租住房、公共租赁住房实物配租工作。制定公共租赁住房实物配租工作方案，完成开发区廉租住房实物配租，积极探索廉租住房、公共租赁住房入住后期管理办法和经验。
3、加快城市棚户区改造房屋拆迁和安臵房建设进度，确保完成今年城市棚户区改造任务。
第一章 总则
第一条 为了规范我县保障性住房开发、建设、租售及监督管理工作，根据《城固县人民政府关于进一步加强城镇住房保障工作的意见》（城政发[2010]40号）要求，结合相关政策法律规定，制定本办法。
第二条 本办法适用于我县行政区域内保障性住房的开发建设、配租、销售管理与服务工作。
第三条 本办法所称的保障性住房，是指政府直接投资或提供政策支持，限定户型面积、供应对象、销售价格、租金水平和补贴标准，面向本县低收入、中低收入住房困难等家庭，以出租或出售方式提供的、具有社会保障性质的政策性住房。
保障性住房包括廉租住房、经济适用住房、公共租赁住房、限价商品房等政策性住房及经有关部门批准后划转用于保障的住房。
第四条 本办法所称的配租管理，是指县住房保障主管部门向符合准入条件的家庭提供保障性住房（廉租房、公共租赁住房），并委托物业管理企业按照规定负责物业管理等相关工作的总称。
本办法所称的销售管理，是指县住房保障主管部门向符合准入条件的家庭提供用于购买的保障性住房（经济适用房、限价商品房），并纳入所在小区物业管理等相关工作的总称。第五条 城固县房产管理局负责保障性住房房源筹集和配租、销售的组织实施与管理工作。城固县安居房地产开发公司具体负责实施保障性住房的开发建设和销售工作。
县民政局负责申请配租或销售保障性住房家庭的收入认定工作。
县财政局负责保障性住房房源筹集、租赁补贴和工作经费等资金的筹集与拨付。
县物价局负责保障性住房市场租金与销售价格指导标准的确认工作。
其他有关部门在各自职责范围内做好保障性住房配租与销售管理工作。
各乡镇人民政府（街道办事处）负责所在辖区内申请配租或销售保障性住房家庭的申请受理、初审和核查、公示等工作。
第二章 保障性住房的房源筹集与建设
第六条 保障性住房房源按照以下来源筹集：
（一）新建、配建、改建的住房；
（二）收购或租赁市场上符合保障性住房条件且有产权或使用权的住房;
（三）政府现有公有住房中腾空并经有关部门批准后划转的住房；
（四）接受捐赠的住房;
（五）其他渠道筹集的住房。第七条 新建或配建的廉租房、经济适用住房由房管局下属的城固县安居房地产开发公司统一开发建设；廉租房套型面积50平方米以内，经济适用房套型面积60-90平方米。
公共租赁住房的建设根据全县保障性住房需求统计情况，由保障性住房领导小组办公室负责对保障对象进行资格审查，责成房管局及大中型企业申报建设方案，然后报县政府保障性住房领导小组研究确定实施建设，套型面积不超过60平方米。
限价商品房的建设采用政府组织监管、市场化运作模式。具体由保障性住房领导小组采用招拍挂的形式，按照“限定房价、竞拍地价”的原则确定开发企业进行建设，建成后入住对象的资格审查和销售由保障性住房领导小组办公室统一实施。套型面积80-120平方米。
保障性住房建设享受以下优惠政策：保障性住房建设用地纳入我县土地供应计划，土地优先供应。廉租房、经济适用住房、公共租赁住房按行政划拨方式提供，免收城市基础设施配套费等各项行政事业性收费和政府性基金；限价商品房土地优先供应，按照“限定房价、竞拍地价”的原则，采用招拍挂的土地出让形式，确定开发企业进行建设，并留出合理的利润空间。同时，保障性住房项目按照政府主导，市场运作原则，支持企业在符合土地利用总体规划和城市规划的前提下，利用自有土地开发建设用于解决其职工住房困难的保障性住房。第八条 廉租房和经济适用房开发企业的确定方式及建设。保障性住房建设由城固县安居房地产开发公司选择三级以上资质、业绩好、信誉高、资金雄厚的房地产开发企业进行委托开发。并按照公开、公平、公正的原则，对报名的企业资料进行资格审核，由保障性住房领导小组对参与议标的企业进行业绩考察，最终采取无记名现场投票的方式确定开发企业。由中标企业进行开发建设，然后根据政府定价进行回购。中标的开发企业须先向县廉租办缴纳每亩10万元项目保证金后，方能进行开发建设。
第三章 保障性住房的保障对象及保障方式
第九条 保障性住房的保障对象包括：城市低保家庭住房困难户；城市低收入住房困难家庭；既不符合廉租住房或经济适用住房保障条件又缺乏通过市场购买住房能力的中等偏下收入家庭以及新就业职工、进城务工人员；城市中等收入家庭；进城落户的农村居民。
（一）廉租住房:实行租售并举的原则，鼓励有条件的家庭积极购买廉租房。主要解决城镇低保和低收入家庭住房困难，保障对象必须同时具备以下基本条件：
(1)家庭成员具有当地非农业户口且实际居住1年以上，单身必须年满40周岁以上。
(2)无房户或家庭人均住房建筑面积低于14平方米。
(3)家庭人均收入低于当地城市居民最低于生活保障标准（民政部门统计数据3600元/年）。(4)5年内夫妻双方无房产交易行为。(5)未租住单位和当地房管部门的直管公房。
（二）经济适用住房：主要解决困难干部、职工和城镇中低收入家庭住房困难。保障对象必须具备以下基本条件：(1)具有当地城镇户口的已婚家庭，单身必须年满40周岁以上。
(2)无房户或家庭人均住房建筑面积低于20平方米。
(3)家庭年收入低于当地城镇在岗职工年平均工资收入（统计部门数据26908元/年）。
(4)5年内夫妻双方无房产交易行为。
（三）公共租赁住房：主要解决既不符合廉租住房或经济适用住房保障条件，又缺乏通过市场购买住房能力的中等偏下收入家庭及大中型企业新就业职工、大学毕业生和进城务工人员的住房困难，保障对象必须具备以下基本条件：(1)具有当地城镇户口的中等偏下收入住房困难家庭。(2)无房户或家庭人均住房建筑面积低于14平方米。(3)5年内夫妻双方无房产交易行为。
(4)未租住单位和当地房管部门的直管公房，以及未享受廉租住房实物配租和经济适用房政策的家庭。
（四）限价商品房：主要用于解决党政机关、事业单位干部职工、乡镇基层干部职工、教师、医务人员等城镇中等收入家庭住房困难，保障对象必须同时具备以下基本条件：
(1)家庭成员具有当地非农业户口，单身必须年满40周岁以上。
(2)无房户或家庭人均住房建筑面积低于20平方米。(3)符合城固县人民政府确定的中等收入标准。(4)5年内夫妻双方无房产交易行为。
第十条 符合保障性住房的准入条件家庭的分类
（一）在我县行政区域内取得城镇户籍一年以上，符合各类保障性住房准入条件的家庭：包括经审核符合保障条件并取得保障性住房配租或配售资格的无房家庭（以下简称“无房家庭”）；
（二）经审核符合保障条件并取得保障性住房配租或配售资格，有自有住房但人均住房建筑面积在政府规定的保障住房面积控制标准以下的家庭（以下简称“未达标家庭”）。
（三）在我县行政区域内具有稳定职业和家庭年收入，人均住房建筑面积在政府规定的标准以下，连续缴纳综合社会保险或城镇职工社会保险一年以上，并已将农村原有住房有偿转让满三年或已将农村宅基地退回当地集体组织的进城务工农村劳动者（以下简称“无房进城务工家庭”）。
（四）在我县行政区域内具有稳定职业和家庭年收入，人均住房建筑面积在政府规定的标准以下，连续缴纳综合社会保险或城镇职工社会保险一年以上，未将农村原有住房有偿转让或农村宅基地退回当地集体组织的进城务工农村劳动者（以下简称“有房进城务工家庭”）。
（五）原籍不在我县行政区域内，具有全日制大中专及以上学历，且毕业未满三年，拥有本县常住户口，年收入在20000元以下无住房（包括自有产权住房和单位提供的临时宿舍）的单身大学毕业生（以下简称“大学毕业生”）。
（六）在我县行政区域内无房或人均住房建筑面积在政府规定的标准以下，已将农村原有住房有偿转让或农村宅基地退回当地集体组织的进城落户农村劳动者（以下简称“进城落户农村居民）。
第十一条 具有下列情形之一的，不得申请配租或配售保障性住房：
（一）申请之日前三年内有房产转让行为的；
（二）通过购买商品房取得本县户籍的；
（三）县人民政府规定不得申请的。
第十二条 根据保障对象的不同，实施不同的保障方式。
（一）无房家庭或未达标家庭，可以申请配租或配售保障性住房。
（二）未达标家庭人数在4人以上（含4人）的家庭，可增租住房。
本办法所称的增租住房，是指符合住房保障条件的申请家庭，在申请配租管理时可不退出原住房，同时租赁县住房保障主管部门提供的保障性住房。增租住房家庭在保障性住房租赁期内不得将原有住房进行转让或抵押，也不得将原住房出租、转租或出借。
（三）无房进城务工家庭且是首次购房的，可申请配售一套经济适用住房等保障性住房。
（四）有房进城务工家庭可申请配租一套保障性住房。
（五）进城落户农村居民家庭住房保障通过经济适用房、公共租赁住房、廉租房解决，保障方式由进城落户农民自主选择。不受落户时限限制，实行与城镇居民平等条件、平等轮候。
符合申请条件的每个家庭只能申请配租或配售一套保障性住房。
第十三条 申请人应提供如下申报材料：
1、入住保障性住房申请书。
2、家庭成员户口簿、身份证、婚姻状况证明等（由所在社区初核。
3、申请家庭住房证明（由所在社区调查认定并出具相关证明材料）。
4．低保家庭持民政部门核发的家庭成员最低生活保障证（由申请人所在社区核对认定）。残疾人和重大疾病、优抚对象家庭出具相关合法证明材料。
５、申报材料应在县房管局规定的时限内提交，逾期将视为主动放弃此次分配。
第十四条 审核和资格确认。实物配租与配售实行自主申请和严格审查相结合，经初审、复核、核准三个程序。
（一）申请家庭持申报材料到本人户口所在地社区填写《城固县保障性住房入住申请表》，所在社区、乡镇、单位受理后，仔细核对，认真审查，经核对无误后入户调查，核实情况，广泛征求社区居民意见，然后在本社区进行公示，公示期为7天。
（二）经公示无异议或有异议经核实不成立的，社区将材料报送所在地乡（镇）人民政府或上级部门审查。
（三）乡（镇）人民政府或上级部门对提交的申请材料进行审查、核实，并将核实后的申请材料移交县民政局，县民政局对申请对象的收入状况进行核实，以确保申请人申报材料真实有效，核实后将申请材料移交县保障性住房领导小组办公室。
（四）县保障性住房领导小组办公室在收到材料后，对申报材料进行审核，并将审核后符合条件的家庭情况在户口所在地社区和城固县政府网站等媒体进行公示，公示期为15天，公示无异议或有异议不属实的家庭予以建档登记，确定为具有保障性住房分配资格的家庭。
（五）对城区孤老、病残和优抚对象等低收入住房困难家单独进行公示。第十五条
符合申请条件的每个家庭只能申请配租或配售一套保障性住房。
第四章 申请及轮候程序
第十六条 申请配租或配售保障性住房的家庭，由申请人提出申请，申请人的配偶和未成年子女必须共同申请；其他家庭成员也可共同申请。
申请配租或配售保障性住房的家庭在轮候期间，家庭人口、户籍、收入（资产）、住房等情况发生变化不再符合申请配租或配售保障性住房条件的，应当如实向县住房保障主管部门申报并退出轮候。
第十七条 对确定配租或配售的申请家庭，县住房保障主管部门按照配租或配售管理方式进行分组，并按照登记时间的先后确定组内轮候批次，同一批次内顺序坚持 “公开、公平、公正、透明，同比保低、照顾老残”的原则进行分配。有下列情形之一的住房困难家庭，在本轮候批次内可优先申请配租或配售一套保障性住房：
（一）享受最低生活保障的家庭；
（二）申请家庭成员中有属于残疾、重点优抚对象、获得县级以上见义勇为表彰、特殊贡献奖励、劳动模范称号的；
（三）居住在危房中的家庭；
（四）居住在已确定拆迁范围内的住房且不符合安置条件的。
第五章 分配实施程序
第十八条 保障性住房坚持科学、合理分配的原则，公平公正、有序推进，具体分配实施程序为：
（一）保障性住房采取现场“抽签”的方式，公开现场分配。由县房产管理局会同县民政局、所在地乡（镇）人民政府、相关社区等单位组织实施。县监察局、居民代表对分配过程进行全程监督。委托公证单位现场公证，以确保分配程序真实有效。
（二）孤老、病残和优抚对象家庭在申请实物配租时，县房管局可根据申请户对住房居住的要求和填写自己希望居住的楼层及选择保障性住房一期或二期，在能充分保障每户家庭实现居住愿望的情况下，可对该部分家庭直接分房，无需抽签。但在不能满足的情况下仍由抽签决定。
（三）公证人员和现场验证工作人员对填写好的分房顺序号、确认数据等填写内容的卡片，经核对无误后，当场宣布卡片数量、内容等情况，并当众放入抽签箱。保障住房抽签分为两轮进行，每轮进行两次抽签。第一次抽签抽取顺序号，确定第二次抽签的先后顺序，第二次抽签结果为分配最终结果。1．第一轮：孤老、患有重大疾病（并经市级以上医院证明，丧失劳动能力或因家庭成员患有重大疾病急需住房救助的）、残疾（1-4级伤残有伤残证书）、优抚对象（提供有效证明材料）家庭代表参加抽签。2．第二轮：未参加第一选房的家庭进入第二轮选房。抓到写有“X-X-X”（X为任轮意数字）字样的卡片即为选定住房房号，由工作人员现场宣读并发给《保障性住房入住通知书》，在规定时间内到房管局签定保障性住房租赁合同或销售合同。如无正当理由，逾期不签定合同的按自动放弃处理，所选保障性住房另行分配，且3年以内不得享受实物配租。
（四）保障性住房分配结果名单在城区申请人户口所在地社区公示，并在政府网站及电视台公示。
第五章 配租与配售管理
第十九条 保障性住房配售价格的确定。廉租房、经济适用房、限价商品房的配售和销售价格由县保障性住房领导小组办公室会同县物价局核算后，报城固县人民政府审定并向社会公示。
第二十条 保障性住房申请家庭选定配租住房后，凭县住房保障主管部门出具的《城固县保障性住房配租准予通知单》（以下简称“通知单”）分别与城固县公房管理所、物业管理企业签订《城固县保障性住房租赁合同》（以下简称“租赁合同”）及物管协议，并办理相关入住手续。保障性住房申请家庭选定配售住房后，应与城固县安居房地产开发公司签订购房合同。申请家庭凭购房合同与物业管理企业签订物管协议，并办理相关入住手续。
保障性住房按照本办法第六条规定渠道筹集的房源，在交付使用前，应当在房屋产权证、租赁凭证及相关资料上注明“保障性住房类型”。
第二十一条 购买保障性住房未满五年，不得直接上市交易，购房人因特殊原因确需转让保障性住房的，由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。
购买保障性住房满五年后，若上市交易，政府按成本价优先回购，否则向政府补交土地出让金、城市建设配套费等相关费用，并按保障性住房上市交易相关文件规定执行。
第二十二条 保障性住房申请家庭有义务配合物业管理企业，凭购房合同或租赁合同到县房产交易中心办理房屋产权证，到城固县公房管理所办理租赁合同备案登记等手续。
第二十三条 配租家庭主动申请退出保障性住房的，按下列程序办理：
（一）向县住房保障主管部门提出书面申请；
（二）与物业管理企业结清相关费用；
（三）填写《保障性住房配租退房单》。
第二十四条 配租家庭有下列情形之一的，县住房保障主管部门向其解除租赁合同，收回配租住房，并按规定进行再分配：
（一）将承租的配租住房转借、转租的；
（二）擅自改变配租住房用途的；
（三）无正当理由连续6个月（含6个月）以上未在配租住房内居住的；
（四）无正当理由自签订租赁合同之日起3个月内不办理配租住房入住手续的；
（五）逾期不支付租金的；
（六）其他应收回配租住房的情形。
第六章 保障性住房租金与物业管理
第二十五条 保障性住房的租金标准按照市场租金指导原则。由县物价局确定并公布执行。
（一）符合配租廉租住房条件的申请家庭，在配租到保障性住房后，每月租金按物价部门确定的租金缴纳。
（二）符合配租公共租赁住房条件的申请家庭，租金标准一律按物价部门确定的市场租金执行。
第二十六条 配租或配售的保障性住房应当纳入住房所在小区的物业管理。入住时家庭应向物业管理企业缴纳物业管理等相关费用。
第二十七条 房源筹措、装修、设备安装等相关费用由县住房保障主管部门编制预算，纳入县住房保障资金预算。配租的保障性住房公共部位和室内结构的维修由物业管理企业报计划给县住房保障主管部门批准后安排维修企业或单位实施。配售的保障性住房公共部位的维修由住户共同承担。第二十八条 物业管理企业的物业管理服务收费应以物价局批准的标准执行，质价相当、自负盈亏。物管服务接受县保障性住房领导小组办公室的监督。
第二十九条 申请家庭在退出配租住房时，应结清水、电、煤（燃）气、通讯、有线电视等应由其承担的相关费用，由物业管理企业负责交接和签证。
第七章 监督管理与违规处理
第三十条 按照“公开、公平、公正”的原则，保障性住房的配租或配售管理，接受“社会监督、舆论监督、行政监督、法律监督”。
（一）对弄虚作假等手段骗取配租或配售保障性住房资格的个人，由县住房保障主管部门按相关文件规定，取消其保障性住房配租或配售资格，收回其配租或配售的保障性住房。收回配租的保障性住房时，要求全额返还已享受的租赁补贴资金，将其计入个人住房保障诚信档案，三年内不得再享受本县住房保障；收回配售的保障性住房时，实行“原款原退”，并要求其补缴入住后每月的租金，租金标准按市场租金计算。情节严重的，由县住房保障主管部门依法移交有关部门追究其相关经济责任或法律责任。
（二）对出具虚假证明的单位，由县住房保障主管部门提请有关部门追究该单位相关人员的责任。
（三）县纪委、监察部门要充分履行监督职责，认真监督各职能部门的履职情况，对因失职、渎职等造成保障性住房在房源筹集、配租或配售管理中出现严重问题和产生不良影响的，严肃追究相关单位领导和相关责任人的责任。触犯刑律的，移送司法机关追究刑事责任。
（四）县住房保障主管部门要畅通保障性住房投诉渠道，建立投诉、处理工作制度，设立举报电话、举报信箱或网上投诉信箱，对投诉的问题要及时核查处理，并向投诉人反馈结果，相关材料要建档备查。第八章 附则
第三十一条 本办法从正式印发之日起执行。
近年来，吉安市委市政府高度重视住房保障体系建设，把完善住房保障体系，让城镇中低收入家庭买得到、买得起经济适用住房，最低收入家庭租得到廉租住房作为以人为本、执政为民的具体工作加以落实,不断加快我市住房保障体系建设，初步建立了以经济适用住房、廉租住房为主的住房供应保障体系。
一、我市中心城区城镇住房保障制度建设的基本情况
经过几年的努力，特别是XX年年通过加大经济适用住房建设和住房保障制度建设力度，我市初步建立了一个以保障对象的申请审核制度、保障住房的建设规划、住房保障资金的供应制度及保障住房的管理制度的住房保障体系。
我市住房保障体系的建立是根据目前的经济发展水平和城镇居民实际住房情况，在国家和省统一政策指导下，有计划、有步骤地实施的。在保障方式上，根据低收入家庭经济和住房困难程度，采取先解决收入最低、住房最困难的，再解决次困难的家庭、最后解决其他低收入家庭的方法，统筹规划，分步实施，梯次保障。在建设标准上，经济适用住房廉租住房建设做到标准适度、功能齐全、质量优良、经济适用、环境优美、便利节能。其规划指标标准如容积率、绿地率、建筑密度、小区内公共设施配套等原则上不低于同类地段的中低价位商品房标准。单体设计做到适用、经济、美观，满足居住的基本需求。在资金供应上，切实把住房保障资金列入财政预算内，在资金扶持上倾斜。在保障对象的审核上，按照“三级审核，三榜公示”的要求，建立科学合理的评价方法，严格资格审查，防止不符合标准的家庭违规享受保障优惠，让优惠政策真正惠及最需要保障的弱势群体。同时建立经常性审核制度，加强退出管理。对享受廉租房的家庭定期审核，对收入或住房条件发生变化的家庭，及时调整保障方式；经济适用房逐步转为政府投资为主的建设方式，住户出售经济适用房，统一按要求，５年内由政府收购，５年后按规定上市交易，形成经济适用房闭路循环的模式，切断与市场商品房交易活动之间的联系。
XX年到XX年，我市每年都安排了一定的经济适用住房和廉租住房建设任务，建设了以光明小区特困房为代表的住房保障工程，建设面积近8万平方米。但是远远满足不了城镇低收入家庭对经济适用住房和廉租住房的需要。
XX年年，根据住房保障的需要，经济适用住房建设规模达到了整个住房建设的20%；经济适用住房投资1.5亿元，建设面积17.04万㎡（其中廉租住房2.5万㎡）,“两房”建设总面积超过了撤地设市后的6年经济适用住房和廉租住房建设的总和,受益户达2037户。廉租住房覆盖面做到了人均住房使用面积6平方米的城镇低保家庭应保尽保，受益1635户。其中实物配租902户，货币补贴733户。
2010年，中心城区经济适用住房建设目标8万平方米，受益户1000户；廉租住房新增保障户201户（实际可能达到400多户）。
二、我市在住房保障建设中的主要做法
主要做好以下四个方面的工作：
1、摸清家底。XX年9月和XX年年10月，我市由市房地产管理局牵头，组织民政局、统计局和吉州区、青原区政府两次对中心城区的最低低收入家庭的情况进行摸底，基本上摸清了我市中心城区最低低收入家庭的住房状况。
据XX年年最新的调查，我市中心城区城镇最低低收入家庭总数为5828户，其中人均住房使用面积7㎡（建筑面积10平方米）以下的低保家庭2031户。
2010年9月1日又开展了城镇低收入家庭住房状况调查。
2、制定规划。在摸底调查的基础上，我市编制并公布了2010年-2010年住宅建设计划和《吉安市解决低收入家庭住房困难发展规划和计划（XX年年—2010年）》。计划用8到10年的时间，实现城镇中低收入家庭买得起、买得到经济适用住房；低收入家庭租得到廉租住房。
3、组织建设。加大经济适用住房、廉租住房建设的规模，保证住房保障的房源。XX年年经济适用住房廉租住房建设规模达到17.04万平方米；2010年经济适用住房廉租住房建设的规模目标为8万平方米；根据《吉安市解决低收入家庭住房困难发展规划和计划（XX年年—2010年）》今后每年还安排了一定数量的经济适用住房建设任务，逐步解决低收入家庭住房困难问题。在建设过程中，一是强化领导，加强协调。将中心城区经济适用住房建设项目列入全市重点项目，成立了市推进领导小组，强化市中心城区经济适用住房建设管理工作，领导小组经常召开调度会，加强对经济适用住房建设和公开销售工作的督促检查。二是制订方案，落实责任。为保证经济适用住房建设目标的完成，我市制定了《吉安市中心城区经济适用住房建设实施方案》，建立健全了工作目标责任制，市政府分别与吉州区、青原区政府和市房地产管理局签订了目标责任状，落实项目和建设单位。三是对建设工程制定了科学合理、责任明确、详细周密的“工程进度表”，按进度表逐一落实。四是严格程序，确保公平。为保证那些符合条件的贫困家庭买得到经济适用住房，我们始终坚持公开、公平、公正的原则，按照“三审三公示”、公开摇号的程序，严把每一道关口，切实做到阳光操作，公开透明，依法依规办事。同时，通过专门监督和聘请群众监督员的方式加强了对经济适用住房建设及销售的督察和监督。
4、政策扶持。在认真落实中央、省出台的各项经济适用住房建设政策的基础上，出台了一系列经济适用住房（廉租住房）建设配套政策，并做到了五个倾斜：一是在土地使用上倾斜。经济适用住房土地实行行政划拨，廉租住房建设全免土地收益金到目前为止，政府划拨用于经济适用住房的建设用地300多亩，除了保证今年经济适用住房的建设，还可以保证今后2到3年的经济适用住房建设需要；二是在规费收取上倾斜。经济适用住房建设涉及的行政事业性收费全部实行减半收取；三是在资金扶持上倾斜。扣除计提住房公积金贷款风险储备金、管理费后的公积金增值收益全部用于廉租住房保障补充资金，从市房改资金中安排或借用了一定资金用于廉租住房建设；从政府土地净收益提取10%用于廉租住房建设。四是在收费标准上倾斜。经济适用住房项目小区规划红线范围外的市政配套基础设施均由市政府投资建设，购房户的水、电、气、闭路电视的初装费给予优惠；五是在办事程序上倾斜。相关部门在受理经济适用住房建设的各种审批手续时，审批事项简化，并优先办理，只要基本符合条件，就立即办理。这些配套政策的出台和落实，有力保障了中心城区经济适用住房建设的顺利进行。
关键词：保障性住房,住房政策,政策实施,广州市
一、广州市实施保障性住房政策的现实意义
保障性住房是当前的一个社会热点问题, 处于经济发达地区的广州一直都把加强保障房建设作为保障和改善民生是重要内容之一。保障性住房政策是中国社会保障和住房政策的重要组成部分, 是旨在解决城镇中低收入群体的住房问题, 实现“居者有其屋”, 保障住房供应, 维护社会公平的重要举措, 它包括廉租房、经济适用房、限价房、公共租赁房和各类棚户区改造之后的安置房等, 是一个较为复杂的政策体系[1]。在调查中, 民众普遍认为广州市实施保障性住房政策在落实中央政府民生工程、履行地方政府职能、展现地方政府公信力等方面体现了较强的现实意义。
第一, 落实中央政府民生工程的关键。中央民生工程是政府坚持以人为本, 贯彻落实科学发展观, 切实保障公民基本权利, 提高生活水平, 重点关心弱势群体, 采取的一系列积极政策举措。住房是人的生存之所, 发展之基。现阶段, 在人们衣食住行等基本生活需求中, 温饱问题已基本解决, 但住的问题还比较突出, 中央实施大规模实施保障性安居工程, 是保障和改善民生、促进社会和谐稳定的必然要求, 而保障性安居工程的实施, 最关键的是地方政府对国家保障性住房政策执行落实[2]。广州市在执行中央政府民生工程中, 立足于基本民生问题的解决, 通过推进棚户区改造、公租住房、廉租住房等保障性住房政策执行, 解决了一大批低收入家庭的住房困难问题, 在调查中有71%的人认为广州市把实施保障性住房政策作为落实中央政府民生工作的具体实践, 另外有15%的人认为“好像是”, 认为“不是”的只占6%, 还有8%“说不清”。
第二, 履行地方政府职能的重要体现。地方政府职能是指地方政府承担管理国家和地方社会公共事务的职责和功能。地方政府肩负着双重职能。一方面, 地方政府要对上级政府尽职, 地方政府必须对中央政府尽职。另一方面, 地方政府要为所辖区域负责。近年来, 住房保障问题成为中央政府工作的重心, 中央不断出台各项保障性住房政策, 要求各级地方政府贯彻落实, 真正实现保障性住房政策的民生意义。广州市实施保障性住房政策是忠实地执行中央政府的政策, 是维护中央权威、实现政策目标的重要体现, 调查显示, 有77%的人认为是广州市实施保障房政策是履行地方政府职能的重要体现;16%的人认为“好像是”;5%的人认为“不是”, 2%的“说不清”。这说明广州市实施国家保障性住房政策是广州市履行改善所辖区域居民的居住条件, 特别是解决在中低收入家庭的居住问题职能要求。
第三, 展现地方政府公信力的举措。政府公信力指“政府依据于自身的信用所获得的社会公众的信任程度”[3]。“它是政府行政行为的形象和产生的社会信誉在社会组织和民众中所形成的心理反映。”[4]住房是人类赖以生存的衣、食、住、用、行等基本生活要素之一。而目前居高的房价使广大人民群众对政府公信力持质疑态度, 此时的政府管理极易成为民众和舆论关注的焦点。在一项广州市实施保障房政策是不是展现公信力的调查中, 223人回答“是”, 149人回答“好像是”, 只有67人回答“不是”, 还有37人回答“说不清”。民众对广州市执行国家保障房政策, 及时、妥当地把提升政府公信力与解决居民住房困难相结合处理, 对政府的公信力给予较大的肯定。
二、广州市实施保障性住房政策取得的成效
广州市作为率先开展住房保障工作的几大城市之一, 在实施保障性住房政策方面取得了显著的成效。我们通过调查, 认为健全了法律法规占的28%, 构建了多层次的保障性住房体系的占16%, 扩大了保障供给面积的占36%, 规范了政策执行程序的占20%, 总计100%, 基本符合广州市实施保障性住房政策的基本情况。
第一, 加强直接实施主体意识, 健全了法律法规建设。由于任何一项公共政策制定出来, 都要靠政策执行主体去执行和实施, 因此, 政策执行主体是公共政策能否有效执行的关键因素[5]。公共政策执行主体亦称政策实施主体是指参与公共政策实施的组织及个人, 是公共政策的实践者。广州市政府及其相关机构作为保障房政策的直接实施主体, 其执行意识对能否达到预期的政策目标具有重要的作用。如果政策实施主体具有较强的意识, 就会促进保障房政策目标顺利实现, 反之, 消极执行意识就会影响目标实现。广州市在实施保障性住房政策中, 实施主体具有较强的主动执行意识, 根据政策精神, 加快了住房保障方面的地方立法, 先后颁布了《广州市城市廉租房保障制度实施办法》、《广州市经济适用房住房制度实施办法》、《广州市保障性住房土地储备办法》、《广州市保障性住房小区管理扣分办法 (试行) 》、《广州市公共租赁住房保障制度实施办法 (试行) 》等法律法规及政策性文件, 为规范保障性住房政策实施行为提供了法律保障, 确保了公共政策实施的顺利推进, 促进了住房问题的解决。
第二, 丰富政策实施内容, 初步构建了多层次的保障性住房体系。公共政策实施是以公共政策内容为根据的。如果一项公共政策的内容能解决公共政策问题, 那么政策实施就有了较好的基础。广州市政府立致于住房公共问题, 明确把解决城市中低收入家庭住房困难作为维护群众利益的重要工作, 提出建立广州特色的四层次保障性住房政策体系:即第一个层次是廉租房, 保障的主要对象是双特困户;第二个层次是公共租赁住房, 面对低收入群众的制度;第三个层次是经济适用房, 其保障对象是有一定经济能力, 但在市场上买不起二手房或限价房的低收入家庭;第四个层次是限价商品房, 即满足中等收入家庭的首次置业需求, 以解决“夹心层”群众的住房问题以上四个层次的内容构成了具有广州特色的解决中低收入群体的多层次住房保障和消费体系, 广州充分调动各项资源将这些政策内容转化为实际效果, 实现了住房资源的公平分配和合理配置, 较好地解决了中低收入群体的住房问题。
从2013年4月12日起, 广州市又对之前实施的政策进行了一些调整, 依据是《广东省住房保障制度改革创新方案》, 这个方案规定:“除已批准立项的项目外, 暂停新建经济适用住房, 将其供应对象纳入公租房供应范围。”[6]针对当时还有1.5万户家庭持有效的经济适用房准购证的情况, 广州市给予这些家庭两种选择:一是继续轮候经济适用房, 二是改为申请公租房, 选择拿租赁补贴或者实物配租。另外, 广州市于2013年5月1日起实施了《广州市公共租赁住房保障制度实施办法 (试行) 》, 申请公共租赁住房的轮候家庭开始登记。2013年5月6日, 又出台了《广州市公共租赁住房轮候配租实施细则》。由此可见, 广州市审时度势, 根据公共政策问题和政策实施的实际情况灵活调整, 从而丰富政策实施内容, 确保公共政策目标的最终实现。
第三, 整合政策实施资源, 保障性住房供给逐步扩大。“政策的执行离不开政策的投入, 政策投入的主要因素是资源。”[7]资源的投入对地方政府公共政策的执行有着重要的影响作用。为了提高公共政策的实施, 必须注意通过资源整合, 为公共政策实施的有效性提供保障。广州市运用各种政策手段, 注重执行各方资源的统筹, 在第十一个五年规划期间, 共开工建设保障性住房8.07万套, 解决了约8万户低收入家庭的住房困难问题, 迈入“十二五”以来, 广州市实施保障性住房政策的力度进一步加大, 2011年广州市就筹集了8.5万套保障房, 超额完成了广东省下达的筹集84 959套保障性住房的目标, 并提前一年完成了77 177户低收入家庭住房保障的任务, 而且住房的供应结构也相应作出了调整, 突出表现为大幅度提高公租房比例, 其中公共租赁房4.65万套、拆迁安置房1.8157万套、经济适用房0.8万套、限价房0.23万套、廉租房0.65万套、租赁补贴0.3502万套[7]。另外, 在《广州市住房建设规划》中提及的2012年政府保障性住房建设还将扩大供给面积, 保障更多人的住房需求。
第四, 规范了政策实施程序, 保证合理公正。“程序是指由一定的行为方式, 步骤和时间、顺序所构成的行为过程。”[8]一项政策是否能够真正的得到实施, 实施的质量和效果是否符合政策制定者的意愿, 这都与政策实施的程序是否科学合理密切相关。在保障房政策运作的程序上, 广州市政府作了严格的规范, 以此来维护其合理、公正性。例如, 广州市廉租房制定了申请、审核、摇号、居住、退出等一系列制度、政策及其运行流程, 又如, 广州市对保障性住房购房资格的复核、异议、申诉也规范了严格的程序。以上程序的严格规范及其实施, 有效帮助广州市在保障性住房政策实施及保障房分配中遏制了骗购骗租事件, 保证了目标群体得到合理公正的住房资源分配, 确保了在保障房公平分配的基础上尽可能亲民、便民和利民, 取得了客观公正的实施效果, 较好地实现了政策目标。
参考文献
[1]刘雪明.保障性住房政策执行中的腐败现象及其治理研究[J].湖南社会科学, 2013, (5) :89-92.
[2]李克强.大规模实施保障性安居工程, 逐步完善住房政策和供应体系[J].求是, 2011, (8) :3-8.
[3]龚培兴, 等.政府公信力:理念、行为与效率的研究视角[J].中共中央党校学报, 2003, (3) :34-38.
[4]吴威威.良好的公信力:责任政府的必然追求[J].兰州学刊, 2003, (6) :24-27.
[5]刘婕.中国公共政策执行偏差的原因及对策分析——从公共政策执行主体的视角谈起[D].济南:山东大学, 2006:25.
[6]广东省人民政府办公厅.广东省住房保障制度改革创新方案[Z].2012-02-28.
[7]仲艳君.中国公共政策执行中的问题与对策研究[D].大连:大连海事大学, 2009:28.
“房地产调控新政”绝不仅仅只解决一个商品房房价问题。然而，现在要顺应社会心态，政府必须不断地报出房价的动态，和各界一起互动讨论房价问题。但我们做理性的探讨，一定要把眼光放得开阔：要在“双轨统筹”的这样一个视野之内，以“调控新政”已经实现的进步为基础，来把握好我们往前走还要怎么样进一步地作动态改进。
我们的保障房的供给，要从最低端的棚户区改造开始，进而提供在定义上和实际形态上都很好把握的廉租房和公租房，来给我们的低收入阶层和收入“夹心层”的“住有所居”托底。于是，“经济适用房”这个概念应该尽可能地淡化，一些地方政府愿意用它也可以，但是必须明确它应该是有限产权。
在保障房的规划上面，我们应该按照一个土语的说法：“花插”着设计、“花插”着建，避免出现大片、连片的低端住房。也就是说，叫做廉租房也好，公租房也好，虽然说不能硬把它跟高端别墅拼在一起，组合在一个小区里，但至少要考虑廉租房、公租房和一般商品住宅之间，应能相对合理地形成中国式的群落关系。这样可以避免以后很多的社会问题。在其他发展中国家的实践中，大片低端住房就往往成了贫民区、贫民窟的代名词。
在具体图纸设计上，还有很多经验值得总结。比如说，大家已经认识到，保障房应该是偏向于小户型，要有相关的一定限制。各个地方什么叫小户型？当然可以有一定的差别，但不能差得太离谱。
公租房应该设计一个和产权房的转换机制，至少在很多地方值得试验。比如说，我作为一个年轻白领——收入“夹心层”，住进了公租房，好处就是没有房主来动不动威胁我提高房租，我可以非常安稳地住进来。有没有可能建立一种机制，在一开始签合同的时候，就规定，在三年、五年或八年的时点上，租户有一次选择权：在收入提高的情况下，可以再出一笔钱，把这个公租房转换为产权房。我不赞成原来的那些“限价房”、“两限房”的“售”，但我主张积极探索这种很规范的、也封杀了设租、寻租和套利空间的公租房向产权房转换机制的“售”。
在退出机制的探索和完善方面，我们还有大量的工作要做。有什么样的信息渠道能够使管理部门及时知道入住保障房人群的收入水平高到了他应该退出？这些事情，这个信息系统的建设、相关的管理，一定在成本上是相当高的，但这是政府必须牵头做好的。
第一章 总则
第一条
为规范城市廉租住房、公共租赁住房以及经济适用住房等保障性住房（以下简称保障性住房）申请人住房、收入、财产等状况审核工作，根据《青岛市廉租住房保障办法》（政府令第197号）、《青岛市经济适用住房管理办法》（政府令第199号）、《山东省城市低收入家庭认定实施办法》（鲁民〔2009〕68号）、《青岛市人民政府办公厅关于公共租赁住房配租管理的意见》（青政办字〔2009〕146号）和《青岛市保障性住房信息管理系统建设工作方案》（青政办字〔2008〕12号）等规定，制定本实施细则。
第二条
本市市南区、市北区、四方区、李沧区（以下简称市内四区）行政区域内的保障性住房申请资格审核工作适用本细则。
第三条
审核工作应当坚持部门联动、信息交换，依法客观、公开公正，保护申请人合法权益的原则。
第四条
市住房保障工作领导小组办公室负责组织协调资格审核工作中的重大事项，协调、指导、检查各有关部门和各区的相关工作。
市房屋行政管理部门负责申请人申请资格的审核管理工作。市、区住房保障机构负责本行政区域申请人房屋状况的具体审核工作。
民政、公安、人力资源和社会保障、住房公积金、税务、工商、金融、保险、证券、监察等行政管理部门和机构根据职责分工，配合做好申请人相关信息的审核、核对工作。
第二章
审核方式和途径
第五条
保障性住房申请资格审核工作可以采取入户调查、邻里访问、信函索证以及调取政府相关部门信息等方式开展工作。
第六条 经济状况审核可按照下列途径组织实施：
（一）工资性收入可以通过调查就业和劳动报酬、各种福利收入，以及社会保险费、住房公积金、个人所得税的缴纳情况等得出；
（二）经营性净收入可以通过调查工商登记、企业或者个体工商户的生产经营情况等得出；
（三）财产性收入可以通过调查利息、股息与红利、保险收益、出租房屋收入以及知识产权的收益情况等得出；
（四）转移性收入可以通过调查养老金、失业保险金、社会救济金、住房公积金的领取情况，以及获得赠与、补偿、赔偿的情况等得出；
（五）实物财产可以通过调查房产、车辆等有较大价值实物的拥有情况等得出；
（六）货币财产可以通过调查存款、有价证券持有情况、债权债务情况等得出。
第七条
除第六条规定的核对内容外，被审核申请人的支出与其提供的收入状况明显不符的，或者对其经济状况有明显影响的，审核部门可以对相应支出情况进行调查。
第八条
被审核申请人应当如实提供个人或者家庭婚姻、房产、经济状况的有关信息，不得隐瞒和虚报。
被审核申请人应当积极配合调查工作。
第九条
被审核申请人成员的工作单位及其户籍地或者居住地的居民委员会、村民委员会等相关组织应当协助做好审核工作。
第十条
房屋管理、民政、户籍和车辆管理、人力资源和社会保障、住房公积金管理、税务、工商管理等部门应当提供下列与被审核申请人有关的信息：
（一）拥有或承租的房产、房产交易等情况；
（二）婚姻登记以及享受社会救助、优抚抚恤及补助等情况；
（三）户籍登记、拥有车辆等情况；
（四）就业、缴纳社会保险费和领取社会保险待遇等情况；
（五）住房公积金缴纳和提取等情况；
（六）个人、个体工商户的所得额及个人所得税申报缴纳情况；
（七）企业和个体工商户的注册登记、生产经营等情况；
（八）应当提供的其他情况。
第三章
审核程序
第十一条
街道办事处应当自受理申请之日起20日内，组织进行资料审查，对申请人的房屋、收入及财产状况进行调查，经评议、公示（公示期为5日）后提出初审意见，报区住房保障机构。
第十二条 区住房保障机构应当自收到初审资料之日起10日内，对申请人房屋状况进行审核。经审核符合条件的家庭，由区住房保障机构将初审资料转至区民政部门。经申请收入核定的家庭授权，区民政部门进行审核。区住房保障机构在进行审核时，出具协助核查函及其名单送公安部门核对户籍信息。公安部门应当自收到区住房保障机构出具的户籍协查材料5日内，完成核查工作并反馈。申请人涉及黄岛区、崂山区、城阳区房屋状况的，崂山区、黄岛区、城阳区房屋管理部门应自收到市内四区住房保障机构出具的协助核查函及其名单后5日内，完成核查工作并反馈。
区民政部门应当自收到初审资料之日起20日内，完成收入、财产、婚姻状况核查工作。区民政部门可出具协助核查函，由公安、住房公积金管理、人力资源和社会保障、税务、工商等部门配合实施信息核对。
（一）车辆信息核对。公安部门应当自收到协查材料之日起10日内，完成核查工作并反馈。
（二）住房公积金信息核对。住房公积金管理部门应当自收到协查材料之日起10日内，完成核查工作并反馈。
（三）社保缴费信息核对。人力资源和社会保障部门应当自收到协查材料之日起10日内，完成核查工作并反馈。
（四）收入信息核对。税务、工商管理部门应当自收到协查材料之日起10日内，完成核查工作并反馈。
区民政部门根据相关部门的核对、评估情况，对申请人的收入、财产等状况进行审核，并将审核意见和资料转至区住房保障机构。区住房保障机构应当对经审核符合条件的予以公示，公示期为15日。对公示无异议或有异议经查证不成立的，报市住房保障机构。
第十三条 市住房保障机构应当自收到复审资料之日起10日内进行审核，对符合条件的予以备案，并书面通知区住房保障机构予以登记，由区住房保障机构发给申请人准予登记通知书。对不符合条件的，由区住房保障机构书面通知申请人，并说明理由。申请人对审核结果有异议的，应于5日内提交相关证明材料向区住房保障机构申诉，涉及低收入家庭核定的，由区民政部门做出书面说明后，由区住房保障机构统一答复申请人，申请人未提交资料或提交资料不能证明审核结果错误的，不予准入登记。
第十四条
相关部门应当在规定的时限内对被审核申请人相关信息进行核对，并向审核部门出具书面证明。书面证明作为出具审核决定的依据。
第十五条 享受城市居民最低生活保障待遇的家庭可直接认定为城市低收入家庭，不再重复进行家庭收入核定。
第十六条 各部门应建立以信息化手段为依托的低收入家庭住房、收入、财产状况核对机制，并通过部门系统信息比对的方式实现低收入家庭住房状况和经济状况审查核对工作。
第四章 相关责任
第十七条
审核部门及其工作人员应当对在审核过程中获得的涉及被审核申请人的信息予以保密，不得向与审核工作无关的组织或者个人泄露。
第十八条
审核部门的工作人员滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊造成严重后果的，根据国家相关规定给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第五章 附则
第十九条
本实施细则自发布之日起施行。
附：
1、协助核查函(样本)
2、户籍信息核对明细表
3、房屋信息核对明细表
4、车辆信息核对明细表
5、社会保险缴纳信息核对明细表
6、住房公积金信息核对明细表
7、个人纳税信息核对明细表
附件1：
协助核查函（样本）
×（区）住保函字[2010]第×号
（协助核查机关）：
我区现有部分家庭申请保障性住房，在审核过程中涉及（需 要 调 查 的 内 容）
情况需要核实。根据市公安局、民政局、人力资源和社会保障局等六部门《青岛市保障性住房申请资格审核实施细则》的有关规定，特请你单位协助核查，并请将调查结果函告（发函部门）。
附：协助核查人员名单
联 系 人：
联系电话：
****年**月**日
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