市场开发策划书

第1篇：市场开发策划书

校园市场综合开发营销策划书

一、市场分析

(一)优势

经过近几年来对校园市场的开拓，邮政取得的社会效应显著，树 立了较好的品牌形象，巩固了与院校合作的基础，培育了一定的用邮 消费群体。使用邮政业务产品，逐步成为帮助校方、学生解决困难的 有效方式。同时，邮政营销队伍得到锻炼，营销能力有了显著提高。

(二)机会

教育事业的蓬勃发展，为校园市场的持续繁荣奠定了基础。 各类学校为加快发展，做大规模，急需寻找有效的形式和方法来 提高其竞争能力。校园人数众多，目标群体集中，消费需求旺盛、跟 随性强，使营销更具有针对性。

(三)劣势

邮政在校园市场的营销公关、 支撑服务方面缺乏连续性、 系统性， 营销模式相对单一，灵活性不足;邮政产品、宣传、活动、优惠等尚 未对校园群体构成深刻印象。

(四)威胁

各类商家对校园市场渗透的力度不断加大， 服务产品的同质化竞 争不断加剧;市场进入壁垒较高，部分促销、推销活动不允许在校园 内举行;学生是一个无经济来源的群体，其消费能力相对较弱。 综上分析， 校园市场具有客户群体大、 刚性需求旺、 营销效率高、 从众消费心理强等特点;而邮政拥有丰富的邮政产品体系、遍及城乡 的网络资源、 众多的客户资源、 广泛的社会关系等优势，通过加强 专业联动、 创新产品及营销模式， 做好营销策划， 充分整合产品资源、 社会资源、企业资源，能够大力拓展邮政校园市场，促进邮政多项业 务全面发展。

二、营销思路

以客户需求为导向，以邮教合作为依托，以创新营销为重点，加 强专业营销策划和联动营销， 强化企业内外资源整合， 丰富营销活动， 组合邮政产品，聚合营销力量，强化项目经营，加大校园市场开发的 广度、深度、力度，提高邮政在校园市场的占有率和影响力 。

三、目标市场

1.大中专院校市场; 2.中小学校市场; 3.幼儿园市场。

四、营销策略

根据校园市场的特点，按大中专院校、中小学校、幼儿园三大市 场对“开学季、学中季、毕业季、庆典季、节日季”等五个重要时段 做好重点项目开发及营销策划工作，具体举措如下：

(一)大中专院校--开学季 1. “招生信函，圆梦理想”

(1)营销时点：6 月 20 日至 9 月 30 日 (2)产品定义：招生数据库商函是专为教育类机构招生宣传所用 的一项新型商业信函业务，以邮件为传播载体，将各类教育机构概 况、师资力量、就业前景等相关招生信息传递给目标生源。 (3)产品形式：套封式商函。 (4)产品规格：统一 7 号、 9 号标准信封 (5)目标市场： ①重点高等院校。这类高等学校比较注重对学校的实力和知名度 的宣传介绍，通常采用寄递学校招生简章等形式向重点高中毕业生、 校长、毕业班班主任、教师进行宣传。 ②二类院校。以职业技术学院和普通本科院校独立学院为主，目 标主要为普通高中的学生，招生信函寄递对象为普通高中毕业生、高 中校长、教师等。四是职业培训和资质培训等。大专院校内的各种培 训实体及社会资质考试培训对招生的需求很大。这类商函发寄对象主 要为在校大学生等。(5)营销组织 ?在市函件局设臵商函项目经理，针对目标学校和市场情况，进 行项目策划、业务培训和计划分解等，具体协调省市县工作、解决市 县客户经理营销难点、协调邮政内部服务部门、业务的推进和数据的 上报工作。 ②招生商函项目采取客户经理营销制，市局采取综合、专职和专 业客户经理营销，县局采取综合客户经理营销，确保“一一对应”， 明确学校相关责任人。

2.《新生入学指南》手册

( 1)营销时点： 7 月 20 日至 9 月 5 日 ( 2)产品定义：刊登衣、食、住、行、玩、通讯、电子数码产 品、图书等信息，免费发放给本地大中专院校的新生。 ( 3)目标市场：新生入学前后是学生集中消费期，邮政商函可 以为各行业客户提供准确的入学新生名址信息和业务宣传平台。 ①目标客户：通信行业、金融行业、旅行社、保险公司、酒店餐 饮、医院、学习用品、票务信息、日常用品、体育运动服装等。 ②目标受众：大中专院校新生。 ( 4)产品内容：客户的宣传广告及产品的促销打折信息、优惠券等; ②当地的交通线路图、生活旅游指南、名俗、学习、书店等公益 信息方面的生活常识，增强了手册的可读性，有效提升了邮政的知名 度和名誉度。 ( 5)产品形式：本册式 ( 6) 产品规格及价格： 大度 16 开或大 32 开， 封面 250g 覆亮膜， 内页 105g 纸全彩页印刷胶装。(各市局可根据实际情况自行确定) ( 7)发布范围：各类学校新生及新生父母。 (8)发行方式 ①随高考录取通知书一同寄递到考生手中。 ②由邮政名址部门提供应届高考毕业生名址信息， 或各市局与当 地学校合作，由学校提供应届高考毕业生名址信息，通过名址信息寄 递到考生手中。 ③通过各大中专院校统一派发。 ( 5)营销措施 ：在寄送高考录取通知书时，大力推介《大学新生》。 ②对在校大学生特别是应届毕业生，推介《微创业三十六计》， 满足其创业、就业需求。 ③争取高校团委、学生会的配合，采取勤工俭学等方式，宣传推 广畅销报刊，有效覆盖学生寝室。 ④通过报刊亭进校园，加大畅销报刊的展示销售力度。五是依靠 形象报刊，搭建发布平台，开展广告经营，深度挖掘高校学生这一群 体的商业价值。

2. 学校代收代付业务 ( 1)营销时点： 2-3 月份和 9-10 月份开学期间 ( 2)目标市场：各类对学校市场，以大中专院校为主; (3)产品策略：主推代收学杂费业务、代发工资、代发奖学金 等代收付业务，网上银行、手机银行及布放商易通或 POS 机业务。 ( 4)营销措施 ?把握关键人。主要是在学校有一定话语权的人或影响着代收付 业务的单位，如教育局、财政局; ②把握关键时间。务必在寒暑假前后半月与学校沟通，洽谈合作 事项，在开学前后半月加以实施; ③把握关键事件。对参与高考人员，要加大发卡力度，并附加电 子银行等业务。 ④争取关键机构许可。要积极争取金融监管部门的支持，加大对 校园网点、 ATM/CRS 等自助设备的布放，为校园师生提供便利服务。 商易通或 POS 机可免费赠送校方财务，提供收、付、转款便利。

(二)大中专院校--毕业季 1. 校园包裹

( 1)营销时点： 6 月中旬至 7 月中旬 ;11 月中旬至 1 月中旬; ( 2)目标市场：全日制大中专院校毕业生。 ( 3)产品定位：以快递包裹为主，普通包裹为辅。 ( 4)营销目标：全省邮政力争进驻所有院校收寄校园包裹，确保市场占有率达 90%以上。 ( 5)营销措施： ①周密部署，做好前期摸底工作。各市局要成立校园包裹营销项 目领导小组，做好摸底调查、公关联络、宣传方案制定、现场收寄、 后勤保障等工作，力争消灭院校收寄空白点。 ②加大公关，做好与校方沟通工作。各市局要充分利用大客户部 门与各高校业已形成的良好合作关系，积极取得校方支持，为邮政进 入校园创造良好的氛围。 ③互惠互利 ,找到最佳结合点。要站在校方的角度多加考虑，将 邮政资源和校方资源有机结合并充分利用起来，形成互动合作，找到 最佳结合点，真正赢得校方的认可 ,实现双赢。 ④灵活掌控，做好价格策略激励工作。一是利用“给毕业生们的 一封信”，以张贴海报、散发宣传单等形式告知学生，同时还可采取 送礼品促销的办法; 二是各市局可对定点收寄的校园包裹制定优惠政 策;三是为争取集团客户，对要求免费提供包装箱的客户，各市局可 视情况自行确定;四是对市场竞争激烈、邮政进入难度较大的个别学 校，可采取由校方出面组织收寄、邮政部门按一定比例支付代办费的 办法解决。 ⑤加大业务宣传推广。利用邮政 DM 商函、短信、门户网站等渠 道进行宣传;联合校内团委、行政处等部门大力宣传，在校内悬挂横 幅，张贴主题海报，散发宣传单，同时通过校刊、公告栏推广。 ⑥细化服务措施。一是提前进驻校园。在摸清各院校毕业生离校 时间后，项目组工作人员要于 5 月底或 10 月底进驻学校，提前发放 包裹详情单，设立专门收寄点，为学生交寄包裹提供一切便利。二是 开展零距离服务，把邮政服务延伸到校园，组织力量深入到各毕业生 宿舍，开展上门收寄，提供验视、封包、称重、填单、收款、开票、 装袋、封袋等一条龙服务;三是做好亲情化服务。要关注服务细节， 于细微处尽可能为学生提供更多的方便， 如现场为学生备好解渴的饮 用水， 为学生自备的编织袋提供地址书写布条、 粗碳笔、 针线等用品。 对有包裹交寄意向的，可先发放包装用品，为学生提供方便快捷的优 质服务;四是保证充足的运能，合理调度，趟车要随叫随到，确保包 裹在收寄后两小时内及时运走，坚决杜绝包裹积压现象。

2. 毕业生纪念册 ( 1)目标市场：大中专院校。 ( 2)其他内容：同中学市场 --毕业生纪念册。

(三)大中专院校--庆典(节日)季 1. 集邮业务 ( 1)目标市场：结合大中专院校周年庆典活动为客户提供高、 中、低档多档次、多层次的集邮产品供他们使用。 ( 2)产品策略：大、中专院校定向邮品、学生的个性化邮品。 2.教师节函件业务 ( 1)营销时点： 8 月 10 日至 9 月 20 日 ( 2)目标市场：大中专院校老师 ( 3)产品策略：制作贺卡型慰问卡和广告优惠券;整合社会资 源，搭建广告平台，策划“打开有礼”邮简;发布教师节中邮专送广 告专版;为目标客户制作发布数据库信函。 ( 4)营销措施： ①通过向教育主管部门的汇报和沟通取得教师名址; ②形成广告、媒体招商方案，选定目标客户，寻求合作共赢。开 展认真的分析与调研，将市场客户进行细分，重点选择教师群体感兴 趣的和可以让教师接受的客户， 精心挑选有代表性的行业进行有目的 性的招商，如通信业、购物商场、大型超市、汽车、房产、书店等， 组织客户经理全面进行营销; ③根据教师节特点，策划具有针对性强、可行性强的节日产品营 销策划方案，以供教育主管部门和广告目标客户选择。 ( 5)营销进度安排：前期准备阶段：8 月 10 日前，市局拟定活动汇报材料和招商策 划方案，确定活动内容，策划设计选定产品，联系意向性合作单位; ②专题汇报阶段：8 月 10 日至 15 日，市局向当地政府和教育主 管部门汇报活动情况; ③活动实施阶段：8 月 15 日至 9 月 10 日，做好活动招商、产品 组织和慰问信的寄发工作。 ④活动总结阶段： 9 月 10 日至 9 月 20 日，做好活动总结工作， 形成案例。

(四)中小学市场 ---开学季 1. “招生信函，圆梦理想”

( 1)目标市场： ?民办普通高校和职业学校。这些学校为确保生源，一般选择投 入不高、针对性宣传较强的媒体进行招生，吸引学生前来就读。商函 寄发对象主要为：初、高中毕业生、学生家长、中学校长、教师、村 委会负责人等。 ②寒暑假辅导、兴趣班等。寒暑期辅导、兴趣班等招生发寄对象 主要为中小学校在校学生。 ③劳动保障部门。劳保部门一般会依托技工院校和各类职业培训 机构，大力开展针对落榜生的技能培训。可利用初高中落榜生名址信 息帮助各地劳动保障部门宣传政策。 ( 2)其他内容：同大中专院校市场 --“招生信函，圆梦理想”。 2.省教育社报刊 ( 1)营销时点： 5-6 月份和 9-10 月份新学期收订。 (2)产品策略：以省教育社发行报刊为主打产品。 (3)价格策略：省发行局向报刊社争取高费率，提高邮政支付 代办费率的标准;将部分利润让渡客户，原则上把 35%的发行费率留 给基层单位。 (4)营销措施： ?联合省教育厅，加强邮政与教育合作发行力度。 ②采取《致学生家长一封信》方式，规避政策监管，保护学校收 订组织的积极性，实现规模增长。 ③深化与学校的合作，以全网邮政校园核心报刊为主，弥补省教 育报刊社的产品不足，满足学校多样化需求。 (5)渠道策略：发展自有渠道，发挥专业营销团队的力量，针对重点客户， 进行集中开发。 ②整合内部资源，整合各专业客户资源、营销平台促进教辅报刊 业务开展。 ③依托外部渠道，引进一些社会关系广、专业经验多的教育系统 有关人员，发展报刊发行站、社区服务站、三农服务站等社会代办人 员，力争扩大市场占有率 ,实施邮政教辅进学校。 ④发展流动渠道，组织开展现场促销活动。 (6)宣传策略： ?利用数据库商函、营业网点的 LED 屏和邮政车辆等自有媒体 进行宣传。 ②利用报纸、电视广播、网络、分众传媒等社会媒体资源，对邮 政教辅报刊进行分层次的宣传。 ③通过组织开展试读、知心姐姐讲故事、公益大讲堂、手拉手活 动、研讨会、作文大赛、致家长一封信等活动，提高邮政教辅业务校 园中的影响力。 ④组织重点客户召开业务推介会，进行邮政教辅业务推荐。

2. 中小学报刊图书

( 1)营销时点： 5-6 月份和 9-10 月份新学期收订。 ( 2)营销目标：中学报刊由 1400 万元增长到 5000 万元，净增 3600 万元，树立邮政教辅图书发行品牌和专属经营模式;小学报刊 图书由 7.9 亿元增长到 10 亿元，净增 2.1 亿元;加强国学教育，培 养儿童阅读习惯，建立与教育部所辖两家一级学会的合作。 ( 3)产品策略：中学以服务中、高考为主线的《经典作文》系 列图书和《中、高考信息快递》等教辅报刊;小学以《教育周报》、 《小作家报》、 《阅读天下》、 《课堂内外》素质类报刊和《学英语》、 《学习周报》、《学苑新报》、《学习报》、《学习方法报》等教辅 报刊为主。 ( 4)营销措施： --中学学校 ?利用高考类图书报刊有利时机，扩大高考类图书期刊的销售。 ②《经典作文》系列图书由课堂内外期刊社出版，该社作为关工 委会报，具有较强的其影响力，由关工委发文，可争取教育主管部门 的行业支持。 ③借助《中、高考信息快递》教辅报刊学科、版本的产品优势， 针对本省进行版本的拆分，使产品更加适合本地市场，满足学生中、 高考阶段学科的需求。 --小学学校 ?利用《教育周报》作为教育部中国教育学会会报的优势，借助 《课堂内外》作为关工委会报的优势，由关工委发文，争取教育主管 部门的行业支持。 ②发挥教辅报刊全学科、全版本、全系列的产品优势，满足各学 科的需求。 ③争取中宣部、国家新闻出版广电总局联合发文，利用《阅读天 下》 作为国家新闻出版广电总局向全国唯一推荐的社会主义核心价值 观系列丛书的产品优势，采取行政组织、家庭购买、第三方赠送等方 法，对中小学各年级和学校图书馆进行分类发行。 ④利用 《小作家报》 作为教育部中国现代化语文学会会报的优势， 由教育部中国现代化语文学会、新华网、光明日报社联合发文，开展 “美丽中国〃国学推广”百强县评选活动，面向学校授予“国学教育 示范学校”称号和国际尚德教育支持，面向教师提供论文发布便利， 面向家长宣传国学教育读本的作用。 ( 5)渠道、价格、宣传策略：同省教育报刊项目。

3. 集邮业务 ( 1)营销时点： 9-10 月份 ( 2)目标市场：全省各类中小学校。 ( 3)产品策略：中学纪念封、邮折等产品。 ( 4)营销措施：与学校老师联系，在开学期间举办“校园第一 课——集邮进校园” ， 在校内举办集邮展览、 设臵摊点宣传新邮预订、 个性化邮票等业务。 --学中季 1.校园成绩账单 (1)产品定义：校园成绩账单是以促进家校联系为目的，记录在校学 生学习生活等各方面发展情况的记录单。 ( 2)目标客户：全省各类中小学校在校学生家长。 ( 3)产品形式及价格： ①套封式，定价 1.20/封 ②邮简式，定价 1.00/封 ③信卡式，定价 2.00/封 (4)营销措施 ①与教育部门合作开发 由当地教育部门要求， 各校通过寄递考试成绩单的形式加强与家 长的联系、做好家校通服务，告知家长学生在校表现及成绩，进一步 密切学校、家长之间的关系。 ②第三方广告赞助开发 有条件的局可以联系广告商，落实账单开发经费，再开发各校的 学生成绩账单业务，实现厂家、学校、家长三方共赢的局面。 ③自助式学生成绩账单 可先与学校联合召开家长会或发送宣传征订单 , 以家长付费方 式，做好学生成绩账单业务推介 ,并现场进行登计与收费。

五、项目控制

(一)营销组织 1. 省直各专业局成立项目管控小组， 负责本专业校园市场开发产 品及项目策划、落地推进及专业营销人员培训。

2. 各市局市场部负责校园市场综合营销开发项目的策划和组织 实施，组建由大客户中心、各专业局参加的项目团队，明确职责及分 工，加强专业联动，强化资源整合

3. 各市局、县局大客户中心负责贵宾四级及以上大客户(年用邮 收入 20 万元以上)的学校综合营销和维护，负责综合客户经理培训。

4. 各市专业局负责对校园市场本专业产品和项目营销策划、

营销 培训及组织实施;负责对综合大客户营销提供专业支撑。

(二)项目督导 1. 省直各专业局、各市县局要制定项目推进时间表，按进度落实 项目推进。

2. 实时跟进督导。加强项目定期督导通报工作，及时通报重点项 目推进情况、发展亮点、存在的问题，及时总结和推广好的经验。

3. 做好帮扶工作。 省直专业局、 市局要做好项目进展落后单位的 帮扶工作，帮助查找问题、分析原因，理清思路，明确改进措施。

六、工作要求

1.领导高度重视，创造发展条件 省直各专业局、各市局要高度重视，分管领导要亲自负责，做好 省教育厅、市教育局等大客户的公关工作，市场部对内要制定激励政 策，对外要加强与教育部门、报刊社、出版社等部门的合作，争取宣 传部、共青团、教育培训机构等相关部门的支持，创造良好的内外部 发展环境。

2.切入校园市场，丰富营销活动 省直各专业局、各市局要认真研究、 贯彻落实集团公司要求开展 的“书香中国、校庆活动、安全进校园、红领巾邮局、环保宣传、试 读营销、节日专刊、校长论坛、关爱留守儿童、科普宣传、家长学校、 绘画大赛、作文大赛及书信大赛”等系列主题营销活动。

3.细化实施方案，组织项目运营 省直专业局、各市、县局要逐级建立项目团队，以项目为抓手， 因地制宜地细化校园市场综合开发实施方案，各项措施细化量化，突 出抓好示范单位的发展，促进经验交流，形成校园市场综合开发的良 好态势。

4.强化客户开发，注重发展实效 各级项目团队要做到上下贯通、横向联合、纵向落实，整合邮政 营销人员、投递人员、营业网点、投递段道、社会发行站及社区服务 站等营销力量，对学校实行网格化营销，达到每个营业网点成规模地 开发一所示范学校的“一所一校”目标。

5.优化业务流程，提高服务水平 各市、县局要以客户需求为中心，坚持“帮客户创造价值”的理 念，遵循谁开发谁负责谁牵头的要求，实行“一条龙”、“一站式” 的系统化优质服务， 不断提高对校园客户的服务水平， 通过做好售前、 售中、售后服务，促进校园市场开发可持续发展。

第2篇：“旅游开发”策划书

策

划

书

韩克堃二〇一二年十一月二十四日

一、 市场环境

旅游，正以突飞猛进的态势快速发展，为进一步提升景区游人接待量，各旅游景区以特色、档次、风格、文化、服务等极大限度地招揽游客。工欲善其事，必先利其器。万州大瀑布旅游将如何在众多旅游景区中脱颖而出?如何获得持久的竞争优势?

二、 市场调查结果分析

1、游客决策信息来源：在调查中发现，口碑对消费者选择影响较大，旅游存在跟风现象。游客信息来源于依次排序：经历介绍;网络、论坛;电视广告(电台);促销宣传等。

2、游客决策影响：已有一定影响力的旅游景区对游客的吸引力非常大，占41%的被调查者选此项;有34%的被调查者对旅游目的地选择了新奇;出行安排计划上，有63%的被调查者选择了节假日(包含公休假)，有30%的被调查者选择了重要纪念日;有41%的被调查者选择度假;有48%的被调查者对服务、设施和生态资源作为选择目的地因素之一。有79%的被调查者对周边设施较好、服务较高、价格一般、交通方便的度假村、景区选了重复旅游;有76%的中青年被调查者对参与性极强的主题公园、旅游项目选了重复旅游。

3、旅游不满意因素：排名第一的为服务，如卫生、质量、态度;第二为设施，如旅游安全设施、进出通道、没有充分考虑游客体力分配等;其他还有价格、体验游乐项目等因素。

4、万州大瀑布旅游形象调查：有6%的被调查不知道万州大瀑布;有11%的被调查者没去过万州大瀑布;普遍万州大瀑布反映设施落后、服务差、价格偏高，交通不便;对夏天万州大瀑布季避暑有较高的认同，有34%的被调查者选择夏季避暑重复旅游;对万州大瀑布生态旅游资源给予肯定，认为万州大瀑布人文历史少、文化底蕴薄。

三、目标市场细分

1、按照参与旅游主体关系划分：个人、夫妻(情人)、

家人、朋友、同事。

2、按年龄结构划分：青年旅游市场(15-24岁)、成年旅游市场(25-34岁)、中年旅游市场(35-54岁)、老年旅游市场(55岁以上)。

3、参加旅游活动方式划分：组团、自驾、商务考察、

自发组织、散客。

4、按旅游满足需求划分：认知型旅游者(历史故居、自然文化遗产、科普科考)、体验型旅游者(主题公园、刺激游乐项目、互动游乐项目)、观光型旅游者(新奇)、度假型旅游者(避暑、休闲)。

5、按地域划分：重庆主城区、西南地区、国内、国际、重庆市区县(万州)。

6、按游客对价格敏感度划分：高、偏高、中、低。这

主要取决于游客的收入状况和旅游产品的吸引力，如果游客收入高、产品吸引力强对价格的敏感就低，反之则高。

四、目标市场选择

1、选择以重庆市主城区为主要客源市场，逐步向周边、全国、世界推广

2、选择满足度假旅游需求的客源市常

3、选择通过商务活动、组团、自发组织、自驾游的旅游客源市场

4、选择中老年客源市常

5、选择价格敏感相对较低的客源市常

五、价格范围确定

门票价格控制在50—100之间。住宿、就餐价格要高中低兼顾。减少收费环节。游乐项目的收费要低。

六、宣传促销模式

1、开展“万州大瀑布—快乐旅程”广告系列宣传。

2、在重庆设立万州大瀑布旅游前置服务点，主要提供旅行团、个人、团体等咨询、定点服务;展示万州大瀑布旅游形象,开展宣传促销。

3、建设万州大瀑布网站,随时公布季节性，特殊纪念日等促销活动。

韩克堃

二〇一二年十一月二十四日

第3篇：产品开发策划书

策划书即对某个未来的活动或者事件进行策划，并展现给读者的文本;策划书是目标规划的文字书，是实现目标的指路灯。一份好的策划书往往能够决定您的目标能否有效快速达到。下面是我们好范文为您推荐的策划书供您参考：

一,市场分析

(一)果汁市场形势分析

一种产品流入新市场,必须通过各种各样渠道流通于市场,与消费者接触.才能实现产品的销售量.

渠道分析:

1,酒店,餐饮渠道

果汁销量有限,但是定位很高,像汇源一直在做酒店.可以采取卖店的销售方式.

2,批发渠道

一般批发商对新产品都比较感兴趣,因为在批发商眼中,新品的政策多,利润大.

3,商超渠道

商场业态较为集中,所以覆盖小,但能拉动品牌.便利连锁店,小型超市,较多但无法保证哪里会用心销售你的产品.

4,团购渠道

团购出现一般是由于庆典活动,节日送礼自饮等.送礼市场大于自饮市场,自饮市场主要集中在中低档,送礼市场主要集中在中高档,两者都有向上拓展的空间;消费者购买考虑的因素主要是口味,价格,品牌等,其中口味和品牌越来越受消费者的关注.

(二)当地果汁市经验分析

露露和一洲雪梨汁是同年建起来的,只是双方的定位不同,露露走的是低档平民路线,而一洲是高档贵族牌子,记得那时侯有燕窝雪梨汁.

一段时间,一洲还是不错的,但最后走向衰落,其原因是多方面的,我觉得定位,经营的不科学,是最主要的原因.

赵州雪花梨的魅力还是很大的,在外面,赵州雪花梨的知名度和美誉度都很高,很多朋友不止一次说到,他们吃真正的赵州雪梨时的感受,尽管现在的梨树品种多了,但真正好吃的,我感觉还是传统的雪梨味道最好,"赵州雪花梨"本身是一个巨大的无形资产,如果,真要做一个以梨为原料的企业,应该打好这张牌,可以借鉴葡萄酒种植酿造的方法,企业也参与到果树的管理中,因为现在很多果农都给梨套袋子,我觉得这很影响梨的口味.但现在要做的是把产品定位好,打出特色,形成潮流.

雪梨果汁定位于 档,是做出品牌命名,包装和销售决策的主要依据.离开定位,一切都是空谈.

二,项目分析

(一)发展新品牌的意义:

1,传承"天下第一梨"品牌文化

文化是一个品牌的灵魂.赵县文化悠久而灿烂,赵州桥文化,柏林寺文化,尤其是雪梨文化.赵县有上百年的25万亩雪梨,春季万顷梨园,繁花如雪,二十里花海,飘香醉人;中秋时节,秋高气爽,硕果累累,挂满枝头,梨果飘香,伸手可及.梨果是赵县的传统优势产业,","中国雪花梨之乡",年产量3.8亿公斤,所产"赵州"牌雪花梨以其独特的品质享誉国内外,被誉为"天下第一梨",荣获"中华名果"称号.在新品的开发上我们致力传承雪梨品质弘扬雪梨文化,打造优秀雪梨品牌.

(二)总体市场构成:

三,项目可行性分析

价格定位:1.5-2.0元的中低档价位.

目标消费群:

市场需求:价格在1.5-2.0元之间的果汁饮料品牌极少,是一个很大的市场空间.

品牌定位: "XX雪梨果汁"—源自万亩梨园的佳酿.(待定)

理由:

(一) 果汁时尚化

随着70,80后成为当今社会的主流消费群体.果汁潮流化,白领化,的发展方向将趋于必然.此外,中低档价位产品将占整个果汁市场的主导.

1,目标人群:

中档的果汁消费群以中产阶级为主,年龄介乎于25—45岁."雪梨果汁"把70,80年代后作为培养对象.这个阶层的构成较为多样化,有独撑门户的个体经营者,有在企业中独当一面的中高层管理者,有一部分靠技术,知识进入企业的高级知识分子,有一部分新任的行政官员.这类消费人群受传统的品牌影响不是很深.消费承受能力属于中高等水平,是"雪梨果汁"主要的消费人群.

2,主要特质:

注重生活品质,有文化,追求时尚,比较讲究包装;

事业发展之中,位居公司中高层,有一定的经济基础;

社交广,经常参加各种社交活动,渴望人际关系和-谐;

工作生活节奏快,期望有舒缓身心的压力,希望在工作之外有另一种生活方式,形象和心情.

3,消费特点:

消费属于感性消费,容易受广告宣传,品牌文化,情感与圈内他人口味影响并跟风.

4,媒体接触习惯:

A喜欢看新闻类,体育类,电影类节目.

B 阅读以时尚,体育杂志为主

C 习惯社交娱乐场所:中高档酒店,餐厅,夜总会(在这些场所,酒类是不可缺少的主要饮品)

5,潜在消费 :

夜场消费水平逐渐提高,大量的年轻消费人群日趋稳定.夜场消费的酒水品种从以前的啤酒,红酒,威士忌还出现了大量的果汁,如可乐,雪碧,茶饮料等品种.《雪梨果汁》无论是口感或是价格的定位符合这类消费群体,自然容易为消费者所接受.这也雪梨产品的一个潜在的市场.可在包装上,瓶型上打破传统果汁的概念;再导入夜场果汁饮用概念(如:加冰块,苏打水,或调酒饮用等)从而扩展"雪梨果汁"的销售渠道,提高雪梨果汁的知名度.

(二)细分营销

细分营销主要体现为功能细分,渠道细分,消费群体价格细分,区域细分,口感细分这几个方面.运用细分营销战略,并能够细致执行的果汁企业,都取得了良好的市场业绩.如:专门针对礼品市场,或专门对学生群体,或者是专门女士饮品等;专门针对单位的"特供饮品"等."雪梨果汁"的开发也将根据产品销售渠道,目标人群而进行.

(三) 价格定位科学合理,物美价廉

果汁能产生如此巨大的消费量,与果汁的价格有很大关系.由于生活习惯的原因,消费者每周都要喝酒几瓶.这样,物美价廉的果汁便成了消费者的首选.《雪梨果汁》定位在中低端,高贵而不贵,自然容易为消费者所接受.

(四)区域市场分析

目标市场定位:重点开发河北,河南,宁夏,甘肃,山西,陕西,内蒙古等.逐步把雪梨汁做成全国性的一流长线品牌.

四,市场销售预测及公司目标:

(一)根据产品开发进度, 2010年1月做出销售计划,启动春节市场,打好新品市场基础.

(二)到2010年,在一年的时间内实现2500万的销售额.

(三)预计2011年突破6000万.

以上是我针对贵公司开发雪梨产品的设想和建议,呈上,合作为盼.

名称预设:1,"赵州桥雪梨汁""安济(赵州桥别名)梨汁"-----适合中低端大众消费

2,"百分汁百雪梨汁"——适合学生青年消费

3,"万倾梨园雪梨汁"----适合高端白领中年以上人群消费

4,"非梨雪梨汁"----时尚人群

5,"魅梨雪梨汁"---女性消费

广告语:1,天下第一梨汁

2,我只要100%的果汁

3,千年赵县,万顷梨园,一杯真情

4,来而不买,非梨也!

5,选择也是一种魅力!

第4篇：旅游项目开发策划书

篇一：旅游开发项目方案策划

杨家城旅游开发项目方案策划

篇二：旅游开发策划书

翠枫山旅游开发策划书

策划人闫冰

引言

21世纪，随着社会经济的发展和城市化进程的加快，纯净的大自然离人们的日常生活越来越远，人们渴望到大自然中去休闲娱乐，也有经济实力和闲暇时间，享受人生，提高生活质量。“回归大自然，享受轻松人生”将是21世纪的旅游潮流，谁占领了丰富、奇特的原始自然资源，谁就可能在旅游发展的竞争中取胜。

阳泉市有十分宝贵的旅游自然资源—“翠枫山”。市政府近年十分重视旅游业的发展，一直在研究使旅游业真正成为阳泉市的新的经济增长点，成为阳泉市的支柱产业，这是符合经济发展实际的。旅游资源得以严格保护、合理开发和永续利用，是本项目策划的关键。

旅游项目策划有别于其它工业项目策划，是旅游产业内部六大要素在旅游景区的综合协调，实现项目和区域功能的优化配置，具有实用性和可操作性，从而形成对旅游者具有特殊吸引力的旅游产品，以产生规模效应，取得经济效益、社会效益和环境效益。

一、翠枫山风景区简介

翠枫山，位于山西省阳泉市平坦镇后峪村。东邻平定冶西镇，西靠寿阳芹泉镇，南接寿阳松塔镇，北倚七岭山脉。景区占地面积约2万亩，距阳泉市中心约1 5公里，石太铁路、太旧高速公路、阳泉赛鱼路均在景区外围，交通十分便利。

翠枫山因其古老的地质地貌，铸就了独特的山水风光。地层属上古生界二叠系，为紫红色的砂页岩，页岩构成，是地理演变，海陆过度的典型特征;地貌呈黄土高原山地特色;山脉属七岭山脉范围，呈南北走向;最高山峰盘道岩，海拔1343米，相对高差500——700米，山地两侧形成四季不同的自然景观。

翠枫山年均气温11℃，夏季降水在400毫米以上。独特的地形地貌和明显的四季温差，衍生了许多野生灌木和珍奇树种，养育了野兔、狐狸和“山中神鸟”脯红鸟，使这里成为植物的世界、动物的乐园。

翠枫山群峰壁立，峻极于天，绵延百里，风景如画。春季芳草如荫，鲜花烂漫;夏日鸟语花香，清泉荡漾;秋季枫叶满山，层林尽染;冬日白雪皑皑，冰雕玉砌。

翠枫山在群山拱卫之中，如秀女入闺，初为人识。撩起她神秘的面纱便是一幅幅“纯天然，大自然，顺其自然”的绝妙图画。

“灌木隧道”——高可过人，绵延十里，时隐时现，扑朔迷离，堪为一绝。脚踏松软落叶，身披斑驳阳光，数点万千植物，给你全新感受;

“挡马墙遗址”——抗战时期，为阻挡侵华日军进山扫荡，当地村民在枪杆岭上修筑了一道道石墙，用于阻挡日军骑兵，这些石墙成行成片，满山遍野，宛如盘旋在绿叶丛中的条条苍龙，被人们称之为枪杆岭上的“万里长城”;

“野猪岭”——在百亩松林丛中，时有野猪出没，草窝相连，宛若“弹坑”，微风袭来，涛声大作，身临其间，可感受汪洋大海之惊，可领略风声鹤唳之险;

“喊山崖”——由2号停车场盘山北上便到了“打洲岩”。这里山势陡拔，峰回路转，前后游人，观赏着野花清泉，聆听着鸟语清音，闻其声而不见其人，兴致所至，不由的喊起山来。顿时，这边喊，那边应，人喊山应，前呼后应，回音袅袅，此起彼伏，“喊山崖”由此得名;

“消息树”——山中最有神韵，最富传奇色彩的大槐树。据说，当年日寇扫荡时，这里山高林密，成为地下党组织的“天然会场”。“消息树”拔地而起，如抗战军民昂起不屈的头颅。这株槐树粗壮的树跟，挺出两枝高大的树杆，如英

文的“V”字造型，预示了中国人民抗战必胜。抗战时期，民兵们日夜在树上观察敌情，一有情况，便向村里报警，敌人一退，便打起红旗，报告平安，为保护乡亲立了大功。现在这棵“消息树”成为人们敬仰的“福祉树”。村民在树上悬挂红幅，神灵般纪念。

这里景美。“漫山碧透，层林尽染”，举目望去那绿的油松、红的枫叶、黄的黄栌，真是鲜艳夺目，漫山遍野一簇簇，一团团，一片片，一滩滩的花草树木，既是五颜六色的天然盆景，又像是天公巧绘的巨幅油画。

这里水秀。泉水潺潺流出，蜿蜒山间，音清水纯，增加了沟的灵气，使长约15华里的狭长山沟顿时生机无限，真有“人在山中走，如在画中游”的感觉，特别是小溪边的休憩地，大家争相给他取名“听泉沟”、“浪漫溪”。

这里山奇。山水相连，绵绵不绝。山的姿态各异，像飘荡的云，如奔驰的马，似耕作的牛，让人浮想联翩，美不胜收。有的岩石高大雄伟，有的则薄如书本，一层一层光滑平展，至今有的村民还选用整块的石块做成石柜存放粮食。

缓坡上山，陡滑下山，时而峰回路转，时而柳暗花明，时而悬崖惊呼，时而溪畔小憩，如坐“过山车”、驾驶“碰碰车”，爽快之极，不胜言表。

到翠枫山旅游，一路山花野果，一路欢声笑语，自然游、生态游、绿色观光游，简直可与九寨沟的自然风光相媲美。

这里是“天然的氧吧”，使你忘却城市的喧嚣、生活之枯燥、情感之困惑、工作之乏味、思想之空虚，可徜徉山间，与花鸟为伴;寄情山水，与自然对话??风景这边独好!真是人与自然的和谐庄园、动物、植物的天然乐园。

翠枫山“农家庄园”有野味大餐供你品尝，有农家“山吧”供你住宿，有农家特产供你购买，有农家习俗供你体验。返朴归真，顺其自然，会让你留恋往返。

朋友，来吧!风景如画的翠枫山等你来!

来吧，朋友!让我们相约忘情翠枫山!

二、翠枫山风景区旅游资源价值评估

翠枫山风景区是近年来新开发的富有特色，具有潜力的自然风景区。

1、交通优势：景区距阳泉市市区15公里，距太原市140公里，距河北省省会石家庄市100余公里，特别是与石太铁路、太旧高速公路直线距离仅为10公里，旅游交通条件十分便利，在山西加快建设旅游大省，发展风景休闲旅游的今天，翠枫山风景区作为山西东大门，占据东承西进的旅游地理优势。

2、自然优势：翠枫山风景区具有北方独特的四季景观，春有绿色神韵，夏有浪漫山溪，秋观满山枫叶，冬游华北雪原;地势西高东低，山川灵秀，盘道岩气势磅礴，“挡马墙”雄伟壮观，“野猪岭”绿海松涛，更有全国各大景区绝无仅有的“灌木隧道”，构成无以比拟的自然景观，而且气候宜人，景色分明，山水交融，动植物共存，形成了太行山区秀丽的景观资源。

3、历史优势：翠枫山有许多美妙的传说，留下了丰富的文化财富。据说：当年黄巢起义时，曾依山傍势，激战数月，留下几段惊险的传奇;特别是在抗战时期，这里因距石太铁路较近，而成为震惊中外的“百团大战”中抗日军民扒铁路、抢物资、奋勇杀敌的天然根据地，这里山大沟深，既是地下党组织活动的“天然会场”，又是组织抗日斗争的“物资仓库”。如今，“挡马墙”遗迹犹在，“消息树”傲然挺拔，战争烽火，历历在目，成为独特的红色旅游文化。

篇三：农家乐项目开发策划书

返璞归真农庄

新产品项目开发策划书

一、项目概况

1、 背景介绍

最近几年农家乐如雨后春笋搬遍地开花，2009年是农家乐发展最为关键的一年，国家旅游局把“中国乡村游”定为旅游主题，今年国家旅游局又把宣传主题定为“2009中国和谐城农家乐乡游”。据不完全统计，近年来，发展乡村游已使全国2000万人脱贫。吃农家饭、干农家活、住农家院，农家乐成为乡村旅游的重要增长点。

由于受到经济危机的影响，全国小型农家乐的生意出现了很大的反弹，比较去年的生意，可以说是雪上加霜，今年以来受到经营风暴刺激，很多的地方已经关门了，大型农家乐好像没有多大的影响，可是随着市场范围的缩小，竞争越来越激烈，要想在众多竞争者中脱颖而出，经营者就要在传统的经营模式中注入新的元素，比如把现在流行网上虚拟的qq农场、牧场现实化，让人们更真实的感受到种菜的乐趣。

2、 开发目的

文化是旅游的灵魂，通过对Qq农场、牧场这一新文化热点的挖掘，满足人们迫切希望回归大自然愿望，正确的引导人们在健康的环境中体验农家生活。真正的把文化特色融入到农家乐旅游中去，,将零星分散的热点文化和景点串联起来,形成旅游项目群,形成供游客可参与的旅游产品,留住游客，从而增加市场份额，赢得更多的顾客?同时，科学?合理?适度地开发利用资源,使当地的社会?经济?生态?环境健康协调发展。

3、 可能成功的因素

“农家乐”旅游作为一项新的旅游项目,已成为世界潮流?农家乐发展起来后，带来的不仅仅是消费收入，还有产品信息、项目信息和市场信息，为当地经济的发展提供了契机。农家乐成为农民了解市场的“窗口”，成为城市与乡村互动的桥梁。各地游客为农村带来了新思想、新观念，使农民及时了解到市场信息，生产经营与市场需求相接轨。我们的优势在于：首先，我们最大的特色在于将虚拟的QQ农场和牧场移接到现实中，人们可以真实的感受摘菜的乐趣;其次，休闲活动的丰富多彩，包括篝火晚会、拔河、会议、餐饮、住宿、打球、垂钓、棋牌、烧烤、KTV、影视等;最后，我们休闲娱乐环境优雅舒适，饮食卫生安全，消费合理，价格实惠，多种经营渠道相结合，好的服务才能赢得更多的回头客。

二、可行性分析

1、返璞归真农庄新项目的市场分析

1.1农家乐的市场潜力

农家乐是新兴的旅游休闲形式，是农民向城市现代人提供的一种回归自然从而获得放松身心、愉悦精神的休闲旅游方式。

一般来说，农家乐的业主利用当地的农产品进行加工，满足客人的需要，成本较低，因此消费就不高了。而且农家乐周围一般都是美丽的自然或田园风光，可以舒缓现代人的紧崩的思绪，因此受到很多城市年轻人的热烈欢迎。

图1.消费者去农家乐的次数

调查结果显示，很少去农家乐和没去过农家乐的人数占到调查者的83%，由此推断，农家乐还存在着巨大的市场，需要增加新项目，运用新的模式来吸引消费者。

1.2、农家乐的消费群体市场

图2.不同收入群体对农家乐的态度

调查显示，收入在1000-3000之间的群体有将近60%的人对农家乐有兴趣，30%的人很有兴趣，收入在3000-5000之间的群体有40%的人对农家乐有兴趣，超过50%的人对于农家乐很有兴趣，收入在5000-8000之间的群体也有40%的人对农家乐有兴趣，40%的人很感兴趣，随着收入的提高，对农家乐的态度逐渐转低。分析得出，农家乐的消费模式符合低中层次收入人群的消费习惯，高收入群体更喜欢高雅奢侈的消费方式，由于目前我国以低收入群体为主，由此推断，农家乐存在巨大的市场。

1.3新项目的市场

QQ开心农场游戏自推出以来就受到了众多网友的青睐，纷纷加入其中。该游戏以极快的速度“席卷”全国，网民们在玩游戏的同时身心也得到了放松。但QQ农场游戏毕竟属于虚拟世界，网民们只能通过点击鼠标参与其中，从中感受到快乐，于是我们想着将游戏搬进现实生活。对于它是否具有现实化的可能性，我们做了如下调查：

图3.玩开心农场的消费者比例

图4.消费者对于开心农场现实运作的态度

调查显示，随着网络的日益盛行，一种以农家生活为背景的网络游戏受到大家的热捧，调查者中经常玩的人高达52%，偶尔玩的人也有34%，由此可以看出，城市人对于以农家生活来释放压力的方式很有好感，这对于我们推广农家乐的新项目来说，新的农家乐模式肯定会受到大家的欢迎。图4调查结果显示消费者对于开心农场现实运作的态度，很直观的可以看出，超过60%的人对此持积极态度，这说明新的农家乐模式有很强的生存能力。

1.4新项目的优势

图5.消费者认为的新项目优势

根据消费者对新项目的优势调查显示，新模式自主性强，参与性高，以及新模式有助于联络感情这两个成为了消费者认为的最大优势，这两个优势带动农家乐的新型模式，通过现代化的管理和有效的营销方式，新的农家乐模式将会获得成功。

2.农家乐的消费者分析

2.1总体消费态势

农家乐作为休闲农业和乡村旅游的典型代表,正日益受到城市游客的青睐。在当今经济高速发展的时代，便捷休闲的农家乐成为了时下风行的旅游方式和习惯，农家乐融合餐饮、住宿、休闲、体验参与等各种休闲元素，吸引着不同层次的消费者。近年来，随着农家乐经营方式的逐步创新，产业的规模效应逐渐显现，市场需求促使其产业链向下游和上游延伸，农家乐消费呈现出逐步扩大的态势。

2.2消费者分析

2.2.1

农家乐旅游更受女性的青睐

图6.不同性别对于农家乐的态度

本次调查结果显示，31%的女性很喜欢农家乐的出游方式，相应的男性这一比例只有22%，60%的女性对农家乐有兴趣，男性只有51%对农家乐有兴趣，由此说明，农家乐这种出游方式更受女性青睐，因为农家乐符合女性的出游习惯，简单、便捷却又能体验生活，相对来说男性更喜欢出游到更远和更冒险的地方。

2.2.2农家乐旅游受年轻人和老年人的喜爱

第5篇：新产品开发策划书

一、 产品构思及筛选

大家都知道人们现在能够方便快捷的联系，都是因为有了GMS卡，GSM全名为：Global System for Mobile Communications，全球移动通讯系统 。 GSM是欧洲开发推出的数码移动电话网络标准，目的是让全球各地有一个共同的移动电话标准，让用户可以在全世界范围内都能通话。现在随着技术的发展，人们已经进入了3G 时代。尽管我们现在彼此的联系越来越方便，3G时代的到来更是让我们的沟通更加的完美。尽管GSM有一个关键特征那就是用户身份模块 (SIM), 也叫 SIM。SIM卡是一个保存用户数据和电话本的可拆卸智能卡IC。用户就可以更换手机后还能保存自己的信息。换句话说用户也可以使用现在的手机而使用不同运营商的SIM卡。但是，手机的丢失确使得我们的一些重要个人信息无法找回来，这给我们的生活带来了极大的不便。这也使得我们对改变这一现状有了强大的愿望，所以，我构想的新产品正是基于实现这一目标而创新的。 我开发的新产品是一个能够在SIM 卡上，给SIM 卡添加一个新功能，就是在手机丢失时，通过使用另外一个手机拨打丢失的手机号码，同时加上输入密码，就可以把SIM 卡里面的个人信息传送到我们使用的手机里来，无论手机是开机还是关机。

二产品的概念设计

我的新产品创意是在分析现在我们手机使用的都是SIM卡 ，它是一个保存用户数据和电话本的可拆卸智能卡IC，就是因为它有这一个功能，它让我们的个人信息有了一个很好的保存地方，尽管这样，但是一但我们的手机丢了，或被小偷偷了后，那么我们的个人信息就无从找了，大家都知道个人信息在当今社会的重要性，一旦让不法分子拿去做什么违法事情，那么最终受害的还是我们。因此我构想新产品正是基于这一情况，假如开发一个新功能，把这一新功能植入SIM 卡里面，这一新功能能够起到，当我们的手机丢失或被人偷时，只要我们用另外一个手机拨打丢失的手机，加上输入密码，那么我们的个人信息就可以通过

此功能发到我们的新手机里面，这对于保护个人信息起到了很好的作用。

三、市场可行性分析：

对于运营商来说据统计，当前全球超过200个国家和地区超过10亿人正

在使用GSM电话这使的GSM成为主导的移动电话系统，占到全球份额市场的

70%。对于SIM 卡的运营商来说，这是一个巨大的市场，只要GSM 没有淘汰，那

么作为GSM 的主要特征的SIM 卡也就不会淘汰，有了这个为前提，那么这对于

SIM 卡的运营商来说，有一个如此大的空白市场，这对于其拓展公司业务，增加

营业机会是一个好机会。所以他就会愿意花钱去开发安装这一个功能。

对于消费者来说 这为使用手机的消费者来说是一个好消息，因为有了这一

功能的SIM卡，这样就可以使得自己的个人信息有了一个很好的保障。在自己手

机丢了或者被小偷偷了之后，也不会太过担心个人信息丢失或被别人利用。因为

有了这个功能，就可以找回自己丢失的个人信息。

因此，有这一功能的全新SIM 卡对于运营商来说可以扩大营业范围，增加

利润。对于消费者来说有了这一新功能的SIM 卡，这对于保护的人信息提供了

一个很好的保障，那么在买SIM 卡的时候要求付费，消费者也是可以接受的。

所以，有这一新功能的SIM卡 不仅对于运营商有利，而且对于消费者来说也有

了一个好的个人信息保障措施。因此这一新产品的市场是有一个很好的开拓前景

的，新产品的市场是可行的。

工商三班 1176801342

郭亚婷

第6篇：房地产开发策划书

临江楼盘开发策划书

(一)广州市宏观经济环境分析

广州市宏观经济呈现以下特征：

1、广州市宏观经济环境稳定，呈良好发展趋势，为房地产的发展提供了一个良好的发展空间。

2、随着广州市的城镇居民人均可支配收入的不断提高，对不动产的消费和投资欲望都得到提升。

(二)产业政策对房地产市场的影响

限制房价上涨，提高按揭利率，适度建设两限房，经济适用房及廉租房和集资房。经济上：有效抑制泡沫房产经济，防止通货膨胀、物价上涨、金融危机。社会上：严格制定针对流动人口的购房及居住的调理规范，控制人口增长，合理规范房产市场，拟制良性房产圈技术上没什么说的，从宏观上没法分析。还有，近年物价上涨的很厉害，明显通货膨胀;这和一直上涨的房价有很大关系，国家也在尽可能地防止经济危机，控制房价。

国家采取一系列措施无非是保证房地产业的稳定发展，这些举措将对房地产业产生巨大的影响。

(三)区域市场分析

海珠区是广州老四区之一,古称江南洲,在广州市珠江的南面,2005年全区总面积为90.40平方千米，总人口87.7万人。2005年12月31日起，海珠区辖18个行政街道：赤岗、新港、滨江、素社、海幢、凤阳、龙凤、沙园、瑞宝、江海、南华西、南石头、江南中、昌岗、南洲、琶洲、官洲、华洲。 海珠区古称“江南洲”，广州人称其为“河南”，处在广州市的中部，由珠江水系广州河段前后航道所环绕，是四面环水的天然良壤。海珠区风景秀丽，气候宜人，是一个素有广州“南肺”之称的绿色岛区。黄埔村，原名“凤浦”，位于海珠岛东部，濒临珠江，北与天河区、东与黄埔区、南与番禺区隔江相望，面积2.5平方公里，是广州市海珠区新窖镇辖内的16个行政村之一。全村耕地587亩(水田450亩，农地137亩)，主要种植水稻，番薯，果蔗。山地3400亩，造林1400亩，种果2000亩。各种果树种植面积(约数)：杨梅500亩，枇杷400亩，荔枝500亩，桃、李600亩。其杨梅品质特佳，远近驰名。附近有地铁8号线，还有229，137，262，564公交线。村内还有广州航海高等专科学校„„因应广州城市中心“东移南拓"的整体战略需要。广州城市重心的转移，必将带动琶洲地区的快速发展，而黄埔古港遗址的保护与开发，又成为本区域今后一个“亮点"，与周边一系列文化古迹和现代景观相映成趣，将极大提升本区域的整体价值。

随着多年的发展，外来人口越来越多，由于广州城市重心的转移，将会使该区的环境和市政设施得到逐步的完善和健全，有利于房地产业的发展，将会吸引不少在广州工作的人士在此置业安居。

(四)产品定位

优势分析：

1、楼盘开发地临江：随着经济的高速发展，人们的生活压力越来越大，人们开始追求安逸，追求心中的那一片净土。美丽的江景在繁华喧闹的大都市里更尤为珍贵。

2、有悠久的航运文化：广州东南隅的琶洲岛在中西方贸易、海上交通和文化交流史上占据着重要位置，更有具备中国“海上丝绸之路起点”之誉的黄埔村。至清代康熙、乾隆年间，黄埔村发展成为世界性的贸易港口——今称之为黄埔古港。当年轰动世界的美国 “中国皇后号”商船和瑞典“哥德堡”号商船来访中国，均是在黄埔古港口泊岸。 无论是美丽的江景，还是独具岭南艺术的村内古建筑都深深的吸引着人们。

3、大学城：师资优质，环境优美的大学城是多少学子梦中的求学之地，若能在此买房，有利于以后孩子的素质教育。

4、良好的交通体系：有地铁4号和8号线以及环城高速在旁边经过 ，方便上下班。 劣势分析：

1、配套设施仍然未成熟，发展尚须时日 。医院、学校、公园、银行、市场等设施相对不齐全。

2、竞争比较激烈，海珠区有邦泰公寓，位于琶洲会展中心附近，交通十分便利，2分钟到地铁口，实用率高。价格：均价22500元/㎡ 户型：86㎡的复式和单层 周围交通：地铁2号线磨碟沙站小区门口即是磨碟沙公交车站，有20、1

39、2

29、26

2、30

4、50

5、50

7、58

3、大学城3线等多路公交车经过

雅郡花园，位于琶洲板块的会展商圈内，临近琶洲会馆区，靠近大型地铁江畔社区。价格：毛坯均价15000元/㎡ 户型：77㎡两房

保利世贸公寓是琶洲会展商务核心区唯一可售的国际高档商务公寓，步行2分钟到达地铁口琶洲站，可共享保利世贸完善的会展专业商务配套。价格：均价26500元/㎡户型：51-156㎡的一到三房

泊雅湾实用率高，户型多样，使用不同的买家。 价格：均价19000元/㎡ 户型：1120-200㎡的三至四房

利海假日轩：周边生活配套成熟，步行5分钟可到达地铁客村站、赤岗站，主推小户型，实用率高。户型：26-92㎡的一二三房地址：海珠区 海珠区赤岗东路赤岗中学对面

世纪星花园 ：位于万胜围东侧，距离地铁口较近，十分钟车程可到琶洲会展中心，为市区稀缺的城央别墅，投资价值高。户型：300-1000㎡的3-6层高别墅 地址：海珠区 新港东路南侧、高速公路西面

机会分析：

1、广州市的经济发展对房地产市场的带动效应。

2、黄埔村的规划带来的利好商机。

3、目前海珠区小户型的楼盘供应相对较少。

4、消费者的购买力强。

威胁分析：

1、房地产及金融政策的规范和抑制。

2、地块成熟有待培养。

3、项目开发周期带来的一系列的连带性问题。

综上所诉，我们将楼盘的开发定位为中小户型。

项目形象定位

在项目形象定位上应扬长避短，抓住市民向往环境优美的绿化小区，和向往欣赏古色古香古村建筑的心态，带给顾客一种“既享有成熟小区环境，又坐拥未来旅游胜地”的双重“抵买”价值。将项目形象定位为：广州悠闲宜住公寓。

目标客户定位

1、外来人口在该地置业：他们注重综合素质，周围的自然环境以及周围的配套设施，对新环境适应性较强。

2、区内的买家：对于欲改善环境的买家和家中有安度晚年的老人家的客户，此住宅是他们的首选。

3、区域居民的子辈：这批人在当地生活较长时间，生活圈子几乎固定在此，对该区感情深厚，而现有条件已难以满足其生活需要，想买大屋改善环境，同时出于孝敬老人的前提下，在同区就近购房，既能更好照顾老人，又能享受独立居住的自由便利。

为了丰富本项目的产品，并提升项目的品质，本案对本楼户型的设计提出如下建议：

1、双开门电梯的设计

2、充分利用楼体的外观折线美

价格定位20000~28000元/平方米 住宅为分期销售，因为不动产不论什么时候都是稀缺的，特别的中小户型的实用房;而且由于黄埔村的规划，让这一带有望升值。

(五)楼盘销售推广

1、 预热期为第一阶段，将以树立品牌形象为主：为满足目标客户的精神需求，给人以诗

意栖居的美好联想。故取朗朗上口、易于传播的案名为“兰亭轩”。同时在广告宣传中，重点突出其珍贵的自然资源，江边夜景和古村特色的建筑风格，这是本项目最大的优势，所以首先利用这一资源来吸引目标客户。其次是住宅小区的绿化和配套设施齐全。宣传以报纸、电视为主，广告为辅。配合公关活动，在新闻媒介上适当报道。如《广州日报》、《羊城晚报》;电视以省有线、市有线翡翠台与本港台为主，广州电视台为辅。

2、 开盘期为第二阶段：通过前期的宣传造势，已有一定的知名度和客户的积累，故在开

盘时强调的是现场氛围，通过开盘当天现场的布置和庆典活动，给项目渲染出浓烈的喜庆氛围，让客户的购买欲，最大限度促成签约。

3、 其后的第三阶段将着力配合销售的高潮期进行的促销活动。