以经济适用住房设定抵押申请的房屋权属登记
近来，购房人、金融机构以经济适用住房设定抵押，申请房屋权属登记的情形时有发生。有的市辖区政府为推动住房保障工作，甚至积极敦促设区的市房屋登记机构办理购房人、金融机构以经济适用住房设定抵押而申请的房屋权属登记。
房屋登记机构是否可以办理购房人、金融机构以经济适用住房设定抵押申请的房屋权属登记，在房屋登记机构内部和社会各界存在分歧。出于保障购房人和金融机构的合法权益，避免经济适用住房的抵押风险，维护社会经济秩序的考虑，我想尝试谈谈一点看法。
本文讨论的以“经济适用住房”设定抵押申请的房屋权属登记，包括以“单位集资合作建房”设定抵押申请的房屋权属登记。
一、《经济适用住房管理办法》未禁止以经济适用住房设定抵押
2007年11月19日，建设部、发展改革委、监察部、财政部、国土资源部、人民银行、税务总局以建住房[2007]258号文，印发了《经济适用住房管理办法》。该办法是现行的调整经济适用住房法律关系的国务院规章。
《经济适用住房管理办法》第8条规定，“经济适用住房建设单位可以以在建项目作抵押向商业银行申请住房开发贷款”。该办法第9条第1款规定，“购买经济适用住房的个人向商业银行申请贷款，除符合《个人住房贷款管理办法》规定外，还应当出具市、县人民政府经济适用住房主管部门准予购房的核准通知”。
单看《经济适用住房管理办法》，条文的字里行间，并未明确禁止以经济适用住房设定抵押。
另外，建设部《城市房地产抵押管理办法》第12条规定，“以享受国家优惠政策购买的房地产抵押的，其抵押额以房地产权利人可以处分和收益的份额比例为限”。
二、经济适用住房的法律属性
按照《经济适用住房管理办法》的规定，购房人或者所有权人，在按照政府所定的标准，向政府交纳土地收益等相关价款取得完全产权前，经济适用住房有以下主要的法律特征。
第一，经济适用住房建设用地以划拨方式供应。经济适用住房建设项目免收城市基础设施配套费等各种行政事业性收费和政府性基金。经济适用住房项目外基础设施建设费用，由政府负担。
第二，购房人或者所有权人仅仅拥有经济适用住房的有限产权。经济适用住房的房屋、土地登记部门在办理权属登记时，应当分别注明“经济适用住房、划拨土地”。作为有限产权的经济适用住房，购房人或者所有权人占有、使用、收益、处分的权利，受政府或其经济适用住房主管部门监管。
第三，购买经济适用住房不满5年，不得直接上市交易（《中华人民共和国城市房地产管理法》第2条第4款将房地产抵押规定为房地产交易）；购房人或者所有权人因特殊原因确需转让经济适用住房的，由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。
第四，购买经济适用住房满5年，购房人或者所有权人上市转让经济适用住房的，应按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府交纳土地收益等相关价款，具体交纳比例由市、县政府确定，政府可优先回购；购房人或者所有权人也可以按照政府所定的标准，向政府交纳土地收益等相关价款后，取得完全产权。
中国人民银行《个人住房贷款管理办法》第15条规定，“贷款抵押物应当符合《中华人民共和国担保法》第34条的规定。《中华人民共和国担保法》第37条规定不得抵押的财产，不得用于贷款抵押”。该办法第16条规定，“借款人以所购自用住房作为贷款抵押物的，必须将住房价值全额用于贷款抵押”。
《中华人民共和国担保法》第34条第1款第3项规定，抵押人依法有权处分的国有土地使用权、房屋和其他地上定着物可以抵押。该法第37条第5项规定，依法被监管的财产不得抵押。《中华人民共和国物权法》第184条第5项规定，依法被监管的财产不得抵押。
三、以经济适用住房设定抵押，可能会暗含风险
《城市房地产抵押管理办法》第3条第1款规定，“本办法所称房地产抵押，是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。债务人不履行债务时，债权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿”。
从以上规定中不难看出，“债务人不履行债务时”，债权人能不能“依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿”，是判定以经济适用住房设定抵押有没有积极意义、有没有法律风险的唯一标准。
我认为，在现行法律制度下，以经济适用住房设定抵押，对于债权人（即抵押权人、作为贷款人的银行等金融机构；下同）而言，可能会承担“受偿风险”；对于市、县政府或其经济适用住房主管部门，或者政府的其他住房保障部门而言，可能会承担“安置风险”；对于房屋登记机构而言，可能会承担“登记错误风险”。
四、以经济适用住房设定抵押，债权人可能承担“受偿风险”
《中华人民共和国物权法》第195条规定，“债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿”。“抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产”。
《最高人民法院关于人民法院执行设定抵押的房屋的规定》（法释[2005]14号）第2条规定，“人民法院对已经依法设定抵押的被执行人及其所扶养家属居住的房屋，在裁定拍卖、变卖或者抵债后，应当给予被执行人六个月的宽限期。在此期限内，被执行人应当主动腾空房屋，人民法院不得强制被执行人及其所扶养家属迁出该房屋”。该规定第6条规定，“被执行人属于低保对象且无法自行解决居住问题的，人民法院不应强制迁出”。
购买经济适用住房的城市低收入住房困难家庭，除了所购买的经济适用住房外，不会另有住房。设定经济适用住房抵押的购房人或者所有权人不履行债务，需要清偿时，不可能“主动腾空房屋”，同时，由于“人民法院不应强制迁出”，协议折价、拍卖变卖抵押物似无可能。在这种情况下，债权人受偿，可能难以保障。
《中华人民共和国城市房地产管理法》第51条、《城市房地产抵押管理规定》第45条规定，设定房地产抵押权的土地使用权是以划拨方式取得的，依法拍卖该房地产后，应当从拍卖所得的价款中缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额后，抵押权人方可优先受偿。
就算设定经济适用住房抵押的购房人或者所有权人不履行债务时，可以“主动腾空房屋”，可以折价或者拍卖、变卖经济适用住房清偿债务，但是，因为“应当从拍卖所得的价款中缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额后”，“抵押权人方可优先受偿”，在这种情况下，抵押权人的受偿款额可能被大打折扣。
五、以经济适用住房设定抵押，市、县政府或其经济适用住房主管部门，或者政府的其他住房保障部门可能会承担“安置风险”
《最高人民法院关于人民法院执行设定抵押的房屋的规定》第3条规定，“上述宽限期届满后，被执行人仍未迁出的，人民法院可以作出强制迁出裁定，并按照民事诉讼法第229条的规定执行。强制迁出时，被执行人无法自行解决居住问题的，经人民法院审查属实，可以由申请执行人为被执行人及其所扶养家属提供临时住房”。
在“人民法院执行设定抵押的房屋”的法律关系中，债权人应当是执行案件的申请人。如果申请人不愿意或者不能够为被执行人及其所扶养家属提供临时住房，影响到社会安定，经济发展时，市、县政府或其经济适用住房主管部门，或者政府的其他住房保障部门，往往会出面“收拾残局”。在这种情况下，市、县政府或其经济适用住房主管部门，或者政府的其他住房保障部门可能会承担“安置风险”。
六、以经济适用住房设定抵押，房屋登记机构可能会承担“登记错误风险”
如果经济适用住房的购房人或者所有权人、金融机构，不了解以经济适用住房设定抵押暗含风险可以原谅的话，那么，房屋登记机构无视这种风险存在的可能性，就应当引起警觉了。
研究调整经济适用住房法律规范的相关性可以发现：
第一，《中华人民共和国物权法》第9条规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”。该法第187条规定，“抵押权自登记时设立”。
第二，《中华人民共和国城市房地产管理法》第2条第4款，将房地产抵押规定为房地产交易。
第三，购买经济适用住房5年内，国家禁止经济适用住房上市交易，同时禁止了以经济适用住房设定抵押。
第四，购买经济适用住房5年届满，国家限制经济适用住房上市交易，同时限制了以经济适用住房设定抵押。
第五，经济适用住房是“计划经济”意义上的“产品”，不是“市场经济”意义上的“商品”。购房人或者所有权人在按照政府所定的标准，向政府交纳土地收益等相关价款取得完全产权前，经济适用住房购房人或者所有权人，仅仅拥有受政府经济适用住房主管部门监管的有限产权。按照《中华人民共和国担保法》第37条第5项、《中华人民共和国物权法》第184条第5项的规定，依法被监管的财产不得设定抵押。
七、依法搞好以经济适用住房设定抵押的房屋权属登记
《中华人民共和国担保法》第33条第1款规定，“本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第34条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿”。在我供职的行政区划，通常将债务人以自己所有的房屋设定的抵押，称作“两方抵押”；将第三人以自己所有的房屋，为债务人设定的抵押，称作“三方抵押”。
在现行法律制度下，一方面，经济适用住房购房人贷款时，按照《个人住房贷款管理办法》、《中华人民共和国担保法》、《中华人民共和国物权法》的规定，可以以抵押以外的其他方式设定担保；另一方面，经济适用住房的购房人或者所有权人，如果一定需要与债权人设定抵押的，可以按照以下办法处理：
第一，购房人因为购买经济适用住房贷款的，可以以第三人所有的完全产权的房屋，设定“三方抵押”。
第二，购房人或者所有权人因为购买经济适用住房以外的其他原因贷款的，可以按照政府所定的标准，向政府交纳土地收益等相关价款，取得该经济适用住房的完全产权，以完全产权的房屋设定“两方抵押”。
王春敏/责任编辑
作者：黄河
摘要：通过对国内外住房信贷资产证券化现状分析，结合国内住房金融改革的现实需要，对目前我国住房公积金个人住房抵押贷款证券化从现实性、可行性、证券化过程、风险管理和相关问题处理等多个方面进行了较深入探讨，并初步设计出住房公积金个人住房抵押贷款从一级市场到二级市场证券化交易流程结构，为我国住房公积金个人抵押贷款证券化机制设计及交易体系建立提供了有益探索。
关键词：住房公积金，证券化，交易结构，个人住房抵押贷款
住房信贷资产证券化起于20世纪70年代的美国，经过不断发展和完善，现在已成为美欧、日本及韩国等发达国家住房金融市场重要融资工具和手段。随着我国住房保障体系的建立和逐步完善，住房金融业务已取得迅猛发展，住房公积金作为住房保障的重要金融支持制度，在棚户区改造、公共租赁与解决城镇职工购建住房困难和改善居住条件等方面的作用越来越显著。面对巨额优质住房信贷资产，如何借鉴发达国家资产证券化经验，尽快探索建立一套适合我国国情的住房公积金个人住房抵押贷款证券化制度，提高资金流动性，转移住房信贷资产中贷款风险，提高资金使用效率，充分发挥其住房保障作用，是今后住房公积金制度创新的一项重要举措。
然而，这一金融制度创新是一项复杂的系统工程，它不仅涉及我国相关法律、会计、税收等制度建设与完善，而且也涉及其标准设计、发行、管理、风险处理等诸多方面，为此，本文从住房公积金制度创新角度，对住房公积金信贷资产证券化进行初步探索。
1 国内外住房信贷资产证券化现状
就国外而言，一般认为美国是最先进行住房信贷资产证券化的国家，而且是这方面最发达的国家，它在70年代末先后组建了政府国民抵押协会、联邦国民抵押协会和联邦住宅贷款抵押公司，这三家政府信用公司和从事住宅抵押贷款的金融机构，将所持有的住宅抵押贷款按期限和利率汇集成资产池，以资产池所产生的稳定现金流作为担保，以发行证券的方式将资产池中的资产出售给机构投资者，从而开创了住房信贷资产证券化。
美国住房信贷资产证券化模式有两个显著特点：一是从事证券化的三家特设机构都有政府背景；二是这三家发行的支持证券的信用级别都很高，总的来说是政府型的证券化模式。韩国在1997年的亚洲金融危机之后，为解决资金短缺困境，政府通过了《住房抵押贷款证券化公司法》，并于1999年成立了韩国住房贷款管理公司（K0MOCO），在金融系统和市场结构与美国差别很大的情况下，成功实现源于美国住房信贷资产体制的软着陆。日本、俄罗斯等国在住房信贷资产证券化方面虽然不及美国与韩国先进，但在规模和制度建设上走在我国前面。
我国住房信贷资产证券化尚处于起步阶段，2005年12月15日，中国建设银行推出国内首单RMBS产品。建设银行选择其上海、江苏和福建三家一级分行作为本次项目的试点分行，从这三家分行选出了15000余笔、金额总计约30亿元的个人住房抵押贷款组成资产池作为信托资产，并通过受托人中信信托公司以该信托资产为基础发行优先级资产支持证券（包括A、B、C档）和次级资产支持证券。2007年4月又推出第二单RMBS，资产池总金额40.2亿元，根据信托安排，A、B档优先级资产支持证券将在全国银行间债券市场交易转让，C档优先级资产支持证券按照人民银行的相应规定进行转让，而次级证券由建设银行自行持有，不进行转让交易。建行的住房信贷资产证券化试点成功在资产证券化内部制度建设、信息系统开发、风险防范及配合人民银行、财政部、税务总局、建设部等管理部门建立相关制度方面获得了较丰富经验，推动了房贷二级市场发展。
2 我国住房公积金信贷资产证券化的现实性
2.1 住房信贷资产证券化是增强住房公积金个人住房抵押贷款流动性的现实需要
我国目前各住房公积金管理中心（以下简称管理中心）发放的个人住房抵押贷款期限一般时间较长，最长可达30年，试点项目贷款期限一般也在5年，而资产的收益是抵押贷款本息，但这种现金流要在较长的时间内才能实现，加之考虑增值收益因素，定期存款和国债又不能随意流动使用。
同时，新条例即将出台，住房公积金提取政策放宽，这样将使得许多管理中心面临资金流动性风险，为避免这种风险发生，全国有不少管理中心准备与银行合作推出贷款手续较复杂的组合贷款，或贴息借款补充流动性，或通过调整贷款政策提高贷款门槛等方式，以减少流动性风险。种种应急方式使用，一定程度上对住房公积金制度产生了负面影响。若采取信贷资产证券化这种住房金融创新工具，迅速回笼资金，不仅大大提高了资产的流动性，而且将有效解决管理中心资金流动性风险。
2.2 信贷资产证券化从资金使用效率角度变相“扩大”了管理中心资金使用规模
目前，全国各管理中心为扩大资金规模，想尽办法进行归集扩面，但是，在目前政府、国家企事业单位、上市公司等基本普及住房公积金制度的大环境下，要想通过对中小非公企业归集扩面来大幅增加管理中心资金规模已是异常艰难。
为此，合理借鉴和运用国内外先进的金融创新工具，从资金使用效率出发，另辟路径变相“扩大”管理中心资金规模，做大做强住房公积金事业，将是今后发展趋势使然，也是防止住房公积金制度边缘化的一种重要措施。
2.3住房公积金个人住房抵押贷款证券化是更好地发挥住房保障作用和改善城镇居民住房条件的一种重要手段
由于住房信贷资产证券化不仅可以拓宽资金来源渠道，而且还可以增强住房抵押贷款流动性，分散住房抵押贷款风险。通过住房公积金个人住房抵押贷款证券化，管理中心发放贷款规模受资金短缺的限制程度将大大减少，政策惠及面和制度的住房保障作用将更加明显，住房公积金制度在国家住房保障方面地位会更突出。
住房公积金个人住房抵押贷款证券化产品是一项比较复杂的结构性产品，涉及众多参与主体，各交易参与方是否严格履行各自的职责，以及与贷款库回收直接相关的服务机构、受托机构的信用状况也会对投资者利益产生影响。加强操作风险防范是住房信贷资产证券化过程中的关键点，证券化过程中操作风险失控是美国次贷危机发生的重要原因。
7.5 其他需要注意的问题
7.5.1 历史数据的收集及技术支持
住房公积金个人住房抵押贷款证券化是一种结构复杂的创新金融业务，整个交易的完成涉及基础资产筛选、资产池建立、现金流管理以及信息披露等诸多环节，同时，在证券化过程中必须要对基础资产的历史数据进行收集整理，深入分析各项明细数据，研究基础资产现金流变化的趋势特征，特别是当基础资产数量众多时，必须依赖信息系统的支持，因此，有无完整的资产历史数据和强大的信息系统是成功开展资产证券化的前提条件。
7.5.2 信息披露
参与住房公积金个人住房抵押贷款证券化的各相关主体，必须根据法律、法规的规定，披露信托财产基本情况、现金流回收情况、证券收益偿付情况等相关信息和监管部门规定的其他信息。每期服务机构需提供《服务商报告》、资金保管机构需提供《资金保管报告》、交易管理机构需提供《交易管理报告》，受托机构须向市场公布《受托机构报告》等。
8 结束语
住房公积金个人住房抵押贷款证券化目前在我国尚处于研究探索阶段，技术上主要还存在以下几个方面的问题：（1）如何解决住房公积金抵押贷款分散化及贷款风险和收益的大小进行分类和标准化问题；（2）根据标准化的抵押贷款，如何设计可在证券市场上流通的、规范化的证券；（3）住房公积金抵押贷款证券管理问题；（4）证券发行风险管理防范问题；（5）相关的法律、会计、税收等政策问题。在住房金融改革及建设和谐社会的中国，住房公积金个人住房抵押贷款证券化对城镇居民居住条件改善和居住水平提高，住房公积金的保值增值、风险防范与化解，做大做强住房公积金事业和提升住房金融行业地位都将产生重大而深远的影响。
参考文献：
1.沈炳熙.资产证券化中国的实践.北京大学出版社.2008
2.王博峰.我国资产证券化的切入点——住房抵押贷款证券化.湖北经济学院学报（人文社会科学版）2005
3.张超英等.资产证券化——原理、事务、案例.经济科学出版社.1998
作者简介：
雷少毛，长沙住房公积金管理中心监察室主任、工程师，中南大商学院硕士研究生；主要研究方向为住房公积金政策及应用、住房金融。
彭欢首，长沙住房公积金管理中心主任、党组书记；主要研究方向为住房公积金政策及应用。
作者：雷少毛 彭首欢
摘要：借款人逾期还款、断供和提前偿付是房地产抵押贷款支持证券面临的主要风险。从抵押贷款利率变动、房地产市场运行情况等角度分析个人住房抵押贷款提前偿付行为发生的机理。整理了建元2007-1住房抵押贷款支持证券2008年至2014年每季度末提前偿付数据，然后实证分析了利率、房价变动、国房景气指数和提前偿付风险的量化关系。最后提出可通过设定提前还贷锁定期、收取收益率维持费、推进商业银行利率市场化等方式来量化管理个人住房抵押贷款支持证券提前偿付的风险。
关键词：住房抵押贷款证券;提前偿付风险
建元2007-1是我国建设银行于2007年12月发行的个人住房抵押贷款证券化(Mortgage-Backed Securities，MBS)产品，运行至今已满六个年头，但其产品的风险因素仍待时间检验。MBS是解决商业银行房地产抵押贷款一级市场风险集聚和流动性问题的重要工具，对于我国未来稳定房地产市场和增加住房贷款流动性具有重要意义。文章重点分析建元2007-1产品提前偿付风险，以期为未来在房地产领域推广MBS提供产品运行风险控制依据。
1住房抵押贷款证券化提前偿付风险定义
提前偿付行为指的是住房抵押贷款的借款人在約定的计划本金偿付日之前，偿还部分或者全部的借款，以达到缩短偿还期限、减少利息支出的目的。以2013年4月30日贷款100万，期限为30年共计360期为例，如借款人于2015年4月30日提前偿付20万元，利率执行2015年3月调整的5年期及以上抵押贷款基准利率5.90%，借款人选择减少月还款额，借款期限不变的方式，则投资人利息损失贴现为203684.08元。因此，提前偿付行为将带来证券化产品未来现金流和收益的不稳定，从而引发投资风险。
2住房抵押贷款证券化提前偿付产生原因
受房地产市场变动、住房抵押贷款利率调整、家庭年均总收入增长、季节性因素等多因素的交叉综合影响，抵押贷款借款人会综合考虑决定家庭是否要进行提前还款。
2.1抵押贷款利率调整
在房地产抵押贷款还款业务中，利息支出是借款人关注的重点。由于我国各商业银行在办理个人住房抵押贷款业务中签订的合同多采用可变利率，即借款人还款利率一年一定。当央行调整基准利率时，住房抵押贷款利率从下一年初开始按照相应利率档次执行新的利率规定。因此，如借款人在还款期间遇到央行调高利率，且借款人预期未来利率下调的可能性较小，为避免第二年执行新利率增加利息支出，部分借款人将提前偿付贷款。对于住房抵押贷款证券化产品而言，需提前预估利率调整可能引发的提前还款规模，且需要为第二年将收到的提前偿付的本金安排新的投资渠道，否则将面临收益率下降的风险。
2.2房地产市场因素
在房地产市场活跃，房价上涨速度过快的情况下，部分投机性需求购房者会通过提前偿付抵押贷款为抵押房产解押然后出售来获利。因此在价格体系不稳定，价格上涨速度过快的情况下，投资人需防范投机性需求借款人提前还款带来的证券化产品收益损失风险。
2.3收入增长及消费观念的个人因素
中美两个老太太在天堂关于买房的对话形象的表达了中国和西方国家关于住房消费的观念差异。在西方国家城镇居民倾向通过信用贷款改善住房需求。且当他们的收入大幅增长，如果贷款利率和再融资成本并无太大变动，借款人会将资金用于消费和其他投资而较少选择对贷款进行提前偿付。而国内居民受传统价值观中“无债一身轻”观念的影响，当家庭收入到达一定数额时，会选择提前还款以节省利息支出和尽早让房产完全归属借款人名下。
2.4个人生活环境变动
当借款人由于工作变动、家庭变动、孩子升学等原因需要进行房屋周转时，往往伴随着提前偿付行为的出现。借款人会选择出售现有房产然后在工作地或者孩子就读地购买新的房产。由于国内商业银行转按揭手续办理复杂，上述情况下原借款人一般会通过中介垫资或者买方垫资解押的方式提前还款然后再办理房产转让。从历史数据中总结分析得出：在其他因素没有变化的情况下，春季(从 3 月份开始)和夏季提前偿付率呈上升的趋势，大约在 8 月份到达最高峰，随后在秋季(从 11 月份开始)和冬季呈下降趋势。
3提前偿付对个人住房抵押贷款证券的影响
借款人提前偿付会在以下几方面对个人住房抵押贷款证券产生影响。
3.1对MBS定价的影响
债券的定价原理是预测未来现金流后根据一定收益率折现得到出售的价格。如MBS在定价过程中考虑提前偿付因素情形下，因资产池中现金流不稳定且呈逐期递减趋势，则MBS将被看作是普通证券中嵌入看跌期权，这将增加住房抵押贷款支持证券的定价难度。
3.2对资金池的影响
2007年12月建元2007-1住房抵押贷款支持证券发行之初资产池内有12254笔贷款，本金余额为4160683708元，截至2015年3月报告期期初本金余额为63304722962元 ，资产池的规模减少352763647838元。由于商业银行等额本息和等额本金两种抵押贷款还款方式设计中前期利息支出较大，后期本金比重大。提前还款后利息支出将减少，从而使月还款额中本金所占比重增加，资产池整体结构中本金比重将加大。另假设借款人选择缩短还款期限方式提前偿付，资产池的加权平均贷款剩余期限将缩短。
3.3对投资人的影响
投资人购买个人住房抵押贷款支持证券，本质上购买的是抵押贷款未来产生的利息收入。在市场利率不变的情况下，借款人选择提前还款会带来不同程度的利息损失，从而导致预期收益的减少。同时，如未能正确预估提前还款的速度和规模，银行将打乱银行原来的资金安排计划，银行需要在极短时间内找到能够等于原个人住房贷款利率的投资项目将回收的本金以再次发放出去， 才能维持原有的收益水平。
4提前偿付风险分析模型
4.1风险分析基本公式
本论文运用我国常用的固定比率法计算住房抵押贷款SMM指标，将该指标值作为度量住房抵押贷款支持证券提前偿付风险的依据，具体模型公式如下：
SMM=当期提前偿还金额期初未偿还本金额-当期计划还款本金额
(1)
其中，SMM是月提前偿付率;SMM指标值的指示意义在于如果指标值越大意味着贷款被提前偿付的比率越大，提前偿付风险越高，反之提前偿付风险越小。
4.2数据的来源
文章通过整理中国债券信息网公布的2008年至2014年 “建元2007-1个人住房抵押贷款证券化信托受托机构报告”中样本期收款期期初余额、当期计划还款额和提前还款额通过公式1计算得出样本期月提前偿付率SMM。因建元2007-1资产池中抵押贷款选取的是深圳、福州和泉州三个市的个人住房抵押贷款项目，且资产池的区域结构分布中深圳市抵押贷款金额占贷款余额的比重为73.82%，因此文章主要选取中国指数研究院新房指数深圳市住宅指数来分析房价变动和提前偿付的相关性。另为从宏观层面分析利率调整和房地产市场景气程度和建元-1RMBS提前偿付风险的关联关系，文章加入五年期抵押贷款利率和全国房地产开发景气指数(以下简称国房景气指数)两个指标对建元2007-1个人住房抵押贷款证券提前偿付风险进行分析。
运用1stOpt软件对以上数据进行分析，发现利用五年及五年以上贷款利率、全国房地产开发景气指数两个指标和SMM拟合结果显示R=0.84，在可接受范围，且为三个指标值和SMM拟合效果最优的情况。如设全国房地产开发景气指数为x，五年及五年以上贷款利率为y，月提前偿付率SMM为Z，得到求解公式：
z = p1+p2*x+p3*x^2+p4*x^3+p5*x^4+p6/y+p7/y^2+p8/y^3+p9/y^4+p10/y^5
其中：p1～p5见表2。
由于在分析过程中选取的数据源有限，建立的分析模型还有不足之处，但可作为预测提前偿付风险的基本模型，通过贷款利率和开发景气指数的观测值预估提前偿付率SMM，以便后期为应对提前偿付风险做好准备。
5结论及建议
为未来能够真正在中国推进房地产抵押贷款证券化进程以及提高实施证券化后应对提前偿付风险的能力，建议开展以下几方面工作。
5.1根据房地产市场景气程度判断提前偿付发生的速度
SMM指标值越大，抵押贷款本金单月死亡率就越高。在SMM指标值持续升高的年份，商业银行需要分析影响借款人提前还款的原因是什么，如2009年SMM指标值持续高位运行，其主要原因是经历2008年深圳房价大跌2009年3月后房地产市场开始回暖，其后价格快速上涨，购房者认为转让时机成熟，加之贷款利率下调增加购房需求，供给和需求契合后住房转手率增加，导致抵押贷款提前还款规模增大。因此，在经济繁荣，房地产市场交易活跃的情况下，商业银行和投资者都要警惕借款人提前还款引发的投资收益下降风险。
5.2推进利率市场化，优化商业银行利率结构
我国利率市场化程度较低，随着国家宏观调控的利率政策的数次调整，抵押贷款利率跟着浮动，造成部分借款人在预期利率上升时为减少利息支出而提前偿还部分或全部贷款，造成商业银行的利息损失。因此，推进利率市场化，优化商业银行利率結构，给予商业银行更大的利率浮动空间，使得商业银行可以根据市场需求灵活运用利率手段稳定抵押贷款的提前偿付率。
5.3以提前偿付锁定期和收益率维持费抵消部分利率调整引发的提前偿付风险
如预估未来MBS运行期间会遇到调高住房抵押贷款利率引发提前偿付，那么资金池组合过程中的首先，应选取贷款在发放时就规定该项贷款在一定的年限内是不能够提前偿还的项目，以此度过生息周期借款人提前还款引发的投资风险。其次，为维持证券原有收益率，可向资金池中项目借款人收取一笔收益率维持费，该费用的数额等于未来计划偿付额的现值与提前偿付额的差值。这样， 就可以通过对提前偿付额和收益率维持费用进行再投资，以获得与原计划价值相当的现金流量， 从而达到规避风险的目的。
参考文献
[1]刘林，严太华. 住房抵押贷款证券化提前偿付风险的探讨[J]. 金融与经济，2005，(08)：2526.
[2]王燕，霍学喜. 住房抵押贷款证券化提前偿付风险探析[J]. 特区经济，2006，(03)：8990.
[3]陈现玲. 我国住房抵押贷款证券化提前偿付风险的预测模型[J]. 消费导刊，2009，(02)：95+97.
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[10]刘坤. 我国住房抵押贷款证券化研究[D].成都：西南财经大学，2013.
作者：郭堂辉
职工个人住房抵押贷款需带以下资料：
1、职工个人住房抵押贷款申请书;
2、单位对个人的证明;
3、借款人身份证复印件(原件);
4、借款人户口复印件(原件);
5、(1)购买100%的产权，需带“优惠售房审批表”复印件，同时填写“乌鲁木齐市职工个人住房贷款产权权益抵押证明书”;
(2)购买33%的产权，需带“全产权补差计算表”复印件，同时附借款人67%的私房产权证复印件;
(3)购安居房(经济适用房)，需带安居工程住宅(经济适用书)预销售合同复印件及原件。
6、借款人已交购房款30%以上的收款收据复印件;
7、单位应将本单位住房公积金汇交、支取、贷款情况以及售房款帐户帐号写一总证明。借款人所在单位应注意三点：
1、本单位所有借款人借款总额不得超过本单位借款当月住房公积金总额的80%;
2、个人借款不得超过购房款(100%产权或33%产权)的70%，最多不超过两万元。购安居房(经济适用房)可适当增加贷款额度。
3、贷款金额保留到100位整数。如某职工需贷款17872.33元，应为17800元，剩余72.33元可由职工个人自筹交足。
职工个人住房抵押贷款申请书
XXXXXX住房资金管理中心：
本人是单位的职工，经批准购买本单位住房(安居房、经济适用房)路号第栋单元层号住房一套，建筑面积平方米，房价为元。现已交房款元，尚缺元。根据《XXXX职工个人购、建房抵押(委托)贷款《修改》暂行办法》的有关规定，本人符合申请贷款条件，现申请购房贷款元，期限年，本人愿以按月等额均还方式按期还本付息。每月由单位从工资中扣还贷款本息元，并以所购房产作抵押，由我所在单位提供担保，请审查批准。
借款申请人：
年月日
职工个人住房抵押贷款需带以下资料：
1、职工个人住房抵押贷款申请书;
2、单位对个人的证明;
3、借款人身份证复印件(原件);
4、借款人户口复印件(原件);
5、(1)购买100%的产权，需带“优惠售房审批表”复印件，同时填写“乌鲁木齐市职工个人住房贷款产权权益抵押证明书”; (2)购买33%的产权，需带“全产权补差计算表”复印件，同时附借款人67%的私房产权证复印件; (3)购安居房(经济适用房)，需带安居工程住宅(经济适用书)预销售合同复印件及原件。
6、借款人已交购房款30%以上的收款收据复印件;
7、单位应将本单位住房公积金汇交、支取、贷款情况以及售房款帐户帐号写一总证明。
借款人所在单位应注意三点：
1、本单位所有借款人借款总额不得超过本单位借款当月住房公积金总额的80%;
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2、个人借款不得超过购房款(100%产权或33%产权)的70%，最多不超过两万元。购安居房(经济适用房)可适当增加贷款额度。
职工个人住房抵押贷款申请书
乌鲁木齐市住房资金管理中心：
本人是 单位的职工，经批准购买本单位住房(安居房、经济适用房) 路 号 第 栋 单元 层 号住房一套，建筑面积 平方米，房价为 元。现已交房款 元，尚缺 元。根据《乌鲁木齐市职工个人购、建房抵押(委托)贷款《修改》暂行办法》的有关规定，本人符合申请贷款条件，现申请购房贷款 元，期限 年，本人愿以按月等额均还方式按期还本付息。每月由单位从工资中扣还贷款本息 元，并以所购房产作抵押，由我所在单位提供担保，请审查批准。
借款申请人：
年 月 日(责任编辑：范文之家)
一、 向银行提出贷款申请，提交如下材料：
1、 身份证件(指居民身份证、户口本和其他有效居留证件)原件及复印件。外地人士还需提供配偶的有效证件及复印件，借款人与配偶不属同一户口簿的还要求提供婚姻证明;
2、 房价30%外地人士40%或以上自筹资金的存款，以及具有偿还贷款能力的工作单位出具的经济收入证明;
3、 向售房单位索要的：a、《上海市内销商品房预售许可证》(期房)或《上海市房地产权证》(现房)的复印件。b、售房单位的营业执照复印件;
4、 抵押物或质物清单、权属证明文件以及有处分权人同意抵押或质押的证明;
5、 有权部门出具的抵押物估价证明;
6、 保证人同意提供担保的书面文件和保证人资信证明;
7、 申请住房公积金贷款的，需持有住房公积金管理部门出具的证明;上述“外地人士”是指外省市在沪工作人员，欲申请个人住房商业性贷款须具备下列条件：
1、已满十八周岁以上，具备完全民事行为能力，有当地户籍所在地的户籍证明，并经过公证部门公证;
2、 在沪有固定工作二年以上，并由工作单位出具职务、经济收入、联系地址的证明;
3、 购买本市内销商品住宅，所购住宅属于房地产开发企业与各行各经办行(部)签订《商品房销售贷款合作协议》范围的楼盘;
4、 在贷款行开立存款户，存款余额不低于购房款的40%，并以此作为购房首期付款。
二、 贷款额度与期限
1、 本市居民，贷款最高额度为房价的70%，贷款期限最长20年。
2、 外地人士，贷款最高额度为房价的60%，且不超过30万元，贷款期限最长为10年。
三、 贷款银行审查
贷款银行对借款人所提供的材料和证明进行审查，主要审查借款人是否属于借款对象，是否符合贷款条件，是否有足够偿还贷款本息的能力，然后确定实际贷款额度，并通知借款人承诺贷款。
四、 签订合同
1、 借款人、贷款银行和售房单位(保证方，保证期至将借款人房地产权证交贷款银行收押止)三方签订个人住房商业性借款合同。
2、 借款人、贷款银行签订住房抵押合同。
五、 办理住房抵押合同公证
到当地公证处办理住房抵押合同公证，公证费由贷款银行负担。
六、 办理房地产抵押登记
持公证处公证后的住房抵押合同，到所购房屋所在区、县房地产登记部门办理房地产抵押登记，并携带下列资料：
1、 经银行盖章的“授权委托书”和“房地产其他权利登记申请书”
2、 经公证处公证后的住房抵押合同、借款合同。
抵押登记费由借款人负担。
七、 办理所购房屋的保险手续
贷款银行收到借款人的住房抵押登记证明〔上海市房地产其他权利证明(期房)或房地产登记部门收件收据(现房)〕后，将为借款人代办保险业务，保险费用按保险公司规定支付并由借款人负担。
八、 办理贷款
以上手续办完后，银行将贷款划到借款人所购住房的售房单位。
接下来的事情，就是分期偿还银行贷款，偿还期结束后， 凭银行出具结清凭证领取住房抵押证明，到原房地产登记部门办理住房抵押注销手续。
如何申请个人住房贷款?个人住房贷款有哪些方式?下面，房地产小编为您详细介绍相关的法律知识内容。
【申请个人住房贷款应具备的条件】
申请个人住房贷款应具备的条件：
有合法的身份;
有稳定的经济收入，信用良好，有偿还贷款本息的能力;
有合法有效的购买、建造、大修住房的合同、协议以及贷款行要求提供的其他证明文件;
在所购(建、大修)住房全部价款20%以上的自筹资金，并保证用于支付所购(建、大修)住房的首付款。
有贷款行认可的资产作为抵押或质押，或(和)有足够代偿能力的法人、其他组织或个人作为保证人;
银行同意的贷款行规定的其他条件。
【怎样办理贷款购房业务?】
网友提问：怎样办理贷款购房业务?办理银行贷款业务所需的条件，需要哪些证件、手续、首付多少?
律师回复：年满十八周岁，有固定的工作单位。贷款申请人身份证、户口本、暂住证(外地人)、收入证明、首付款发票、购房合同、婚姻证明等。一般首付不低于20%。
办理单位可以是银行，也可以到公积金管理中心申请公积金贷款两种
一次性付款
是过去最为常见的付款方式，目前一般多用于那些低价位小单元的楼盘销售。
利：一次性付款一般都能从销售商处得到房价款的5%左右的优惠，如是现房则能很快获得房屋的产权，如果是期房则这种付款方式价格最低。
弊：一次性付款需要筹集大笔资金，且损失此项资金的利息，对经济能力有限的购房者压力较大。如果是期房的一次性付款，开发商有可能不按期交房，造成利息甚至全部房款损失，购房风险大。
分期付款：
又分为免息分期付款和低息分期付款，是目前比较吸引人的付款方式。
利：缓解一次性付款的经济压力，也可用房款督促开发商履行合同中的承诺。
弊：分期付款随着付款期限的延长，利率会越高，房款额比一次性付款的房款额高。
按揭付款：
即购房抵押贷款，是购房者以所购房屋之产权作抵押，由银行先行支付房款给开发商，以后购房者按月向银行分期支付本息的付款方式，因为它能使市场潜在需求迅速转化为有效需求，所以成为促进房地产市场活跃的最有效手段。
利：可以筹集到所需资金，实现购房愿望，花明天的钱圆今天的梦。
弊：目前手续繁琐、限制较多。
公积金贷款：
居民购房除了动用历年的积蓄，购房资金不足部分一般都首先申请个人住房公积金贷款，仍不足部分则再申请由银行个人住房按揭贷款解决，目前运用此种个人住房公积金贷款与银行个人住房按揭贷款相结合的"组合贷款"已是购房最普遍的贷款方式。因为它比较符合现 实又较为合理，毕竟每户家庭可以计贷的个人住房公积金额度不会很多，若全部向银行贷款又会在利息上负担太重。
个人住房公积金贷款属政策性的个人住房贷款，具有一定的政策补贴性质，只要个人所在单位建立过住房公积金且按期缴交了公积金的均有权申请贷款，它最大的优点是利率低，1年至5年档，年利率只有4.14%，6年至30年档，年利率也不过4.59%，不仅低于现行同期银行个人住房按揭贷款利率(一般比银行个人住房按揭贷款利率低1个百分点左右)，而且要低于现行同期的银行存款利率。也就是说，在公积金贷款利率和银行存款利率之间存在一个利差。下面以五年期的储蓄存款和公积金贷款为例进行比较：十万元存五年定期，五年后，客户可得利息14400元;申请公积金贷款十万元，在贷款利率水平不变的情况下，五年后，客户需支付利息10880元，存贷之间的利差为3520元。而且，贷款金额越大、期限越长，利差就越可观。 本文系华律网(中国最大在线法律咨询平台)整理上传，转载注明出处!
1、在本市购买、建造、翻建或大修自住住房时已办理商业性个人住房贷款(以下简称“商业贷款”)且符合住房公积金贷款条件的借款人，在偿还贷款期间符合公积金贷款条件的可转办住房公积金贷款。
2、申请转住房公积金贷款须符合上述各项规定条件外，还需同时具备以下条件：
(1)申请人须为商业性个人住房贷款的借款人。
(2)申请人没有未还清的住房公积金贷款。
(3)申请人的商业贷款未还清且必须还款正常、无逾期记录及无公积金中心规定的不良信用记录。
3、转贷额度
(1)贷款金额不高于申请转贷时商业贷款本金余额(取千元以上整数)，且转贷后不能形成组合贷款。
(2)贷款金额不超过按现行住房公积金贷款政策规定的最高限额。
4、申请材料
(1)转贷申请人及其配偶的身份证明及婚姻状况证明。
(2)商业贷款借款合同、商业贷款购买住房的合同或购买(建造、翻建、大修)住房的房屋所有权证或建设规划部门批准建造(翻建、大修)证明文件。
(3)商业贷款银行提供的商业贷款余额证明及申请转贷日前的还贷记录。
(4)抵(质)押等担保的相关材料。
(5)公积金中心要求的其他材料。
以上申请材料均需提供原件、复印件，第(3)项留存原件。
5、办理程序
(1)借款人申请。借款人向公积金中心提出要求转住房公积金贷款申请，填写《盐城市住房公积金管理中心贷款意向表》。
(2)公积金中心审批。公积金中心对借款人提供的材料进行审核，对符合申请条件的审核后通知办理转贷手续。
以未办理所有权证的并已抵押的所购房屋作抵押申请转贷的，应由所购住房开发商(须为已与公积金中心签订按揭合作协议的)提供转住房公积金贷款的阶段性担保;
以已办理所有权证的并办理抵押登记的所购住房作抵押申请转贷的，应由借款人在自筹资金提前还清贷款后的一个月内提出申请;
以本人、第三人及与公积金中心签约中介机构提供的有价证券、公积金等作质押或所购房以外的现房作抵押申请转贷的，直接办理。
(3)签约并放款。借款人与公积金中心、承办银行签订住房公积金贷款借款合同(借款合同中须明确具体划款方式及帐号)，办理担保手续后，承办银行将贷款划至借款人商业贷款账户。
6、相关事项
(1)已办理个人住房组合贷款的不再办理转住房公积金贷款。
(2)原商业贷款借款人已离异，经法院判决或裁定明确其房屋产权归属已不在原商业贷款借款人名下的，不能办理转住房公积金贷款。
(3)以未办理所有权证的并已抵押的所购房屋作抵押申请转贷的，应在购房合同载明的办理产权登记期限内申请，超过期限的不能以该抵押方式申请。
一、个人资信资料
1 身份证明：查看借款人及配偶身份证原件、户口簿原件。收取借款人身份证复印件四份(中心一份、银行一份、担保公司一份、交易中心一份)，配偶身份证复印件三份(中心一份、担保公司一份、交易中心一份)，双方户口簿复印一份(担保公司收取)。2 收入证明：查看并收取借款人及配偶工资收入证明原件及复印件各一份(中心收取原件一份、担保公司收取复印件一份);
3 婚姻状况证明：查看借款人结婚证、离婚证、法院判决书原件，收取复印件一份(担保公司收取);未婚的，收取街道办事处或乡政府出具的未婚证明原件一份(担保公司收取)。
二、项目资料
1 期房按揭贷款
(1)购房合同全套原件(至少6份);
(2)查看首付款的发票或收据原件，收取复印件三份(中心一份，担保公司一份，交易中心一份)。收据复印件加盖原章。
(3)开发商出具的《阶段性保证书》一份(担保公司收取)。
2 二手房贷款
(1)房地产买卖契约原件、复印件各一份(中心收取原件一份，担保公司收取复印件一份);
(2)借款人或配偶名下《房屋所有权证》;
(3)查看完税发票原件，收取复印件两份(中心一份，担保公司一份);
(4)抵押房屋价值评估报告两份(中心一份，担保公司一份)。
3 维修自住住房贷款
(1)借款人或配偶名下《房屋所有权证》;
(2) 抵押房屋价值评估报告两份(中心一份，担保公司一份)。
4 第三人房屋所有权证抵押贷款
(1) 查看并收取售房单位建房项目资料两份(中心一份，担保公司一份);
(2) 查看并收取购房合同原件两份(中心一份，担保公司一份);
(3)《房屋所有权证》;
(4)抵押房屋价值评估报告两份(中心一份，担保公司一份);
(5)查看产权人及配偶的身份证原件并取复印件三份(中心一份，担保公司一份，交易中心一份);产权人及产权共有人户口簿复印件各一份(担保公司收取);产权人已婚的，查看结婚证原件并收取复印一份(担保公司收取);未婚要求户口所在街道办事处出具未婚证明原件一份(担保公司收取);离婚的查看离婚证或法院判决书原件，收取复印一份(担保公司收取)。
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