廉租房住房申请书（通用11篇）
怎么写廉租住房的申请书呢？看看下文。希望可以帮助到你。欢迎阅读。
区住房保障中心：
本人姓名_________，家庭人数______人，户口所在地为____________________________________，由于家庭困难，无住房，现租赁他人房屋居住。特申请城镇低收入住房困难家庭租金补贴。
此致
敬礼
申请人(盖章)：
日期： 年 月 日
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第一条 城镇廉租住房保障是指政府在住房领域实施社会保障功能，向家庭人均月收入低于政府规定的当地城镇居民最低收入生活保障标准且住房困难的家庭提供的住房救助。
第二条 市房地产行政主管部门负责我市城镇廉租住房保障行政管理工作;市廉租住房保障管理机构负责全市廉租住房保障住房的建设、筹集及廉租住房、资金的管理、分配、使用等工作;区房地产行政管理部门负责本辖区内城镇廉租住房保障工作。区廉租住房保障机构负责编制本辖区城镇廉租住房保障的具体方案并组织实施;计划、财政、民政、公安、物价、规划、建设等行政管理部门和街道办事处、镇人民政府按照各自职责，协同搞好廉租住房保障实施工作。
第三条 为建立和完善具有社会保障性质的住房供应体系，改善我市城镇住房困难的最低收入家庭的住房条件，根据国务院《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》(国发〔1998〕23号)等有关规定，结合我市实际，制定本办法。
第四条 我市主城九区及双桥区的城镇廉租住房保障及其管理适用本办法。
第五条 廉租住房保障采取实物配租和租金补贴两种保障方式。
(一)实物配租，即享受廉租住房保障的家庭，由政府以低廉的租金向其提供符合规定标准的普通住房。
(二)租金补贴，即享受廉租住房保障的家庭自行到市场租赁住房，政府按照本办法规定的标准给予租金补贴。
第六条 符合下列条件的城镇家庭，均可向所在地廉租住房保障管理机构申请享受廉租住房保障：
(一)家庭人均月收入低于政府规定的当地城镇居民最低生活保障标准，且已接受民政部门连续救助6个月以上;
(二)家庭人均住宅使用面积低于6平方米(三代同堂的家庭人均住宅使用面积低于7平方米);
(三)家庭成员取得我市非农业户口且在本市实际居住;
(四)家庭成员之间具有法定的赡养、扶养或者抚养关系。
第七条 申请享受廉租住房保障，应由符合廉租住房保障条件的家庭中具有完全民事行为能力的成员持下列资料向户口所在地区的廉租住房保障机构提出：
(一)家庭成员身份证明;
(二)现实住房情况证明。
(三)廉租住房保障申请表;
住房保障是政府为住房困难群体提供的一种居住福利。目前, 我国的住房保障包括实物保障和货币补贴两大块。住房实物保障主要有廉租房和经济适用房;住房货币补贴主要有货币购房补贴、住房租金补贴等。住房保障的核心是解决“住有所居”问题。从我国住房保障发展的实践来看, 住房货币补贴只能起补充性作用;而在住房实物保障中, 经济适用房由于它的先天性缺陷与内在矛盾在实践中已陷入困境。因此, 建立以廉租房为主的住房保障体系和廉租房的多元化是实现“住有所居”的基本思路。
一、经济适用房的先天性缺陷和实践困境
经济适用房是政府以划拨方式提供土地, 免收城市基础设施配套费等各种行政事业性收费, 实行税收优惠政策, 以政府指导价出售给中低收入住房困难家庭的保障性住房。经济适用房既有保障性, 也有商品性, 购房人拥有有限产权。经济适用房的推出, 缓解了保障性住房全部由政府投资的压力, 也一次性地解决了一部分人的住房问题。但从实践情况看, 经济适用房的先天性缺陷和内在矛盾越来越凸显出来。
经济适用房制度设计的先天性缺陷, 首先是对经济适用房的模糊定位。经济适用房的保障性与商品性的双重属性, 使经济适用房摇摆于商品与非商品之间。从商品属性看, 经济适用房的价格仅相当于同类商品房的50%左右, 显然违反等价交换要求, 与市场经济原理是相违背的。从保障属性看, 在实践中, 大部分住房困难群体得不到基本的居住消费, 而少数人却得到长期的居住消费, 这又违反了公平原则。
市场的基本功能是优化资源配置, 促进社会效率的提高。显然, 经济适用房的非市场运作, 不利于用于经济适用房的这部分土地、资金等资源的合理配置和有效利用, 甚至出现无效率状态, 从而带来社会的绝对损失, 即少数人的福利增加, 而社会总福利降低。
经济适用房制度设计中的另一缺陷是缺乏有效的退出机制, 使经济适用房难以流动。经济适用房是对极少数人居住的永久性保障, 并不能动态地保证更多中低收入群体受益。由于经济适用房是按认购者当前收入核准的, 缺乏动态性;随着社会经济的发展, 居民的收入和生活条件会发生变化, 部分已获得了经济适用房的人, 以后收入可能提高, 甚至变成富有阶层;但由于经济适用房缺乏退出机制, 难以退出, 出现富人享受经济适用房, 而其他众多住房困难者却无法解决居住问题的尴尬局面。
理论上, 按麦克唐纳德的市场过滤原理, 一个购买了经济适用房的家庭, 在经济条件改善后, 一般都有更换住房的需求。此时, 他若将经济适用房售出, 一方面, 目前还没有一种机制对经济适用房的再出售进行控制, 该家庭购买时享受的优惠此时以差价的形式完全获利, 这显然是最大的不公平;另一方面, 经济适用房向市场出售后转变为商品房, 使经济适用房的存量减少;政府虽增加经济适用房的投资, 但社会中经济适用房总数无法增加, 政府不得不年复一年地投入更多的土地和财力来建设经济适用房。
经济适用房制度的目标是公平, 但又产生了新的不公平。经济适用房的实质是运用财政收入对一部分人赠送房屋产权, 这相当于用一部分纳税人的钱来增加另一部分人的个人资产, 这显然已经超出了满足基本的住房需要。在实践中, 由于经济适用房运行机制不规范, 导致许多不具备条件者运用非法手段获取经济适用房的产权收益。同时, 经济适用房人为地制造了较大的“寻租空间” (价格仅相当于同类商品房的一半左右) , 成为部分人谋取私利的重要对象, 也成为近几年的腐败高发区。
效率和公平是经济社会发展的两大目标, 经济适用房既不利提高效率又有害公平;那么, 推行经济适用房的目的究竟何在?不论当初推出经济适用房的愿望有多么良好;最后, 往往事与愿违。由此可见, 经济适用房对实现“住有所居”是弊多利少, 应由其他方式所替代。
二、廉租房:住房保障体系的主体方式
廉租房是政府以核定的低租金、租金补贴或实物配租的方式, 向城镇住房困难群体提供的保障性住房。居住者对住房没有产权, 是非产权的保障性住房。廉租房与经济适用房都是由政府提供, 都是为解决住房困难群体的“住有所居”问题;两者的区别主要在于经济适用房只卖不租, 廉租房只租不卖。从实践情况来看, 廉租房比经济适用房更适合我国的“国情”, 在解决低收入群体“住有所居”方面, 更有优势与效率, 应是我国住房保障的主体方式。
从理论上分析, 住房保障的目的是解决住房困难人员的“住有所居”问题。而“住有所居”是指“人人有房住”, 并非“人人有房产”。显然, 廉租房与经济适用房的功能是不同的, 前者是解决“有房住”;而后者解决的是“有房产”。我国是一个发展中国家, 从现有的经济发展水平来看, 实现“住有所居”只能是保障“人人有房住”, 无力保障“人人有房产”。解决困难群体的住房问题是政府的责任;但政府的责任是保障低收入群体“有房住”, 而不是保障这部分人“有房产”。因此, 要转变传统观念, “人人有房产”不应成为改革目标 (美国住房自有率才不过64%) , 住房保障应从经济适用房转移到廉租房为主的轨道上来。
公平性是住房保障的基本特征, 相对而言, 廉租房比经济适用房更具有公平性。一方面, 廉租房的多次保障性使其覆盖面更广, 在分配上更为公平, 能让更多的人享受政府的住房福利。另一方面, 廉租房的制度设计相对合理, 由于廉租房的受惠者只能居住, 并无产权, 无法获取巨大利益;加上廉租房的权力“寻租”空间很小, 大大削弱了“寻租”者的兴趣和获取“寻租”收益之可能, 有利于消除腐败, 增进社会公平。
廉租房具有较好的流动性, 可满足更多人的保障性住房需要。由于廉租房产权归国家所有, 加上政府建立完善的退出机制, 使廉租房保持较好的流动性, 能不断在住房困难人员之间流动, 可以安排更多的保障对象入住廉租房。廉租房犹如住房困难人员的“住房公交车”, 一批住房困难人员住进去, 当他们条件改善后就退出, 又可安排其他的住房困难人员。这就实现了廉租房利用的良性循环, 从而提高了廉租房的使用效率。
建立以廉租房为主体的住房保障体系符合我国的国情。首先, 我国住房困难人口多, 原因复杂, 短期内要解决“住”的问题, 难度较大;廉租房对住房困难群体的覆盖面更广, 有利于缓解保障性住房的供需矛盾。其次, 我国土地资源稀缺, 城市化进程正在加快, 土地紧张的矛盾进一步加剧, 由土地短缺造成的高房价将不可避免, 政府直接控制土地及住房 (即廉租房) 越发重要。再次, 由于社会经济的发展变化, 住房困难群体的住房需求弹性大、收入变化快;廉租房的灵活性和多次性保障的特点, 使其成为我国住房保障的主体。
三、廉租房多元化:解决“住有所居”的创新模式
廉租房作为住房保障体系的主体方式, 要更为有效地解决保障对象的“住有所居”问题, 必须改革现有的单一模式, 在“廉租”的前提下坚持多样性、多元化, 才能满足我国多元化社会对保障性住房的多种需求。
1. 保障对象的多层次
廉租房的保障对象是全社会的住房困难群体, 这个群体是多层次的。除政府公布的1000多万户城镇低收入家庭应作为保障对象外, 还应该包括“夹心层” (既不符合廉租房申请条件, 又暂时买不起商品房的人员) , 每年新毕业刚参加工作的大学生, 以及1亿多在城市务工的农民工。这些住房困难人员的特点及困难情况不一, 这就要求政府对住房困难群体进行细分, 确立多层次、广覆盖的廉租房保障目标, 使不同层次的住房困难者都能按照公平的原则享受到住房保障。
2. 产权的多元化
目前, 我国廉租房的来源有以下几种:政府和单位出资兴建的廉租住房;腾空的公有住房;在二级市场收购旧有住房和符合条件的空置商品房;接受社会捐赠和通过其他方式筹集的普通住房。由于社会捐赠的廉租房数量也极少, 廉租房来源主要还是要靠政府购房和建房;廉租房的产权单一, 基本上是政府单一产权, 以致供求矛盾加大。我国可以借鉴一些发达国家的做法, 由企业或私人承担一部分廉租房建设, 产权归企业, 按廉租房运作, 政府给予政策优惠和补贴。
3. 标准的多样性
廉租房是保障性住房, 其主要功能是为住房困难群体“解困”, 而不是享受。故大部分廉租房应以小户型为主, 突出实用、方便、宜居原则。但另一方面, 由于政府保障对象具有多层次性, 廉租房的标准也要保持多样性, 以满足不同层次需求者的需要。人口少的家庭, 其房型面积标准可小一些;人口多的家庭, 房型面积标准可大一些。此外, 还可适当建设少量的标准高一点的廉租房, 满足引进人才的特殊需要。因刚引进的高级人才, 可能暂时无法自己解决住房, 政府提供标准高一点的廉租房, 可以满足他们暂时的需要。
4. 资金来源的多渠道
目前的廉租房资金供给仍以财政预算资金为主, 渠道比较单一, 应拓宽廉租房资金来源的渠道。包括:以公共财政为基础建立的专项基金、住房公积金的部分增值收益、直管公房出售后的部分资金、社会捐赠和其他渠道。此外, 为解决廉租房资金不足问题, 应积极开辟政府引导下的多元化商业融资渠道, 如运用联合租赁方式、BOT模式等, 吸引民间资本的参与, 广泛筹集廉租房建设资金。
5. 租金的多档次
大致可以把廉租房需求者分为三类, 其租金也相应有多个档次。一是急需保障的特困户。如城市中的无收入、无劳动能力的住房困难群体, 可实行租金全免。二是低收入住房困难户, 占保障对象的大部分, 政府应当制定统一的、较低的租金标准。三是中等收入水平 (即“夹心层”) 住房困难人员, 可采用“三个一点”政策, 即申请条件放宽一点, 住房标准稍好一点, 租金标准提高一点。对这些不同的廉租房需求主体, 政府应设置不同标准的租金调节。总的原则是, 在租金低于市场平均价的前提下, 采取区分收入水平和住房差别的方式, 实行差别化、多档次的廉租房租金。
参考文献
[1].沈卫平.我国现行住房保障制度的主要问题.经济研究参考.2010.6
[2].焦艳芳.经济适用房问题分析及市场操作探讨.生产力研究.2010.1
[3].韩丹.当前我国城镇廉租房制度创新模式探索.改革与战略.2008.11
关键词:城镇廉租住房;低收入家庭;管理
1 东宝区城镇廉租住房管理现状
近年来,随着住房制度改革的深化和房地产市场的快速发展,东宝区城镇居民住房条件得到较大改善。但是在房地产市场快速发展中,城镇房价偏高,涨幅过大,城镇居民收入增长速度远远落后于房价上涨速度,城镇居民住房差距明显拉大,中低收入家庭的住房问题日益突出,已成为群众最关心、最直接、最现实的利益问题。
2 东宝区城镇廉租住房管理存在的问题
2.1 有效房源不足
廉租户申请租金补贴自行到市场租房,由于受到自身条件的限制,如孩子上学、看病就医、生活习惯等原因,一般愿意就近租平房、简易楼,我区目前现有的房源无法达到他们的要求。一方面,随着危改拆迁开发工作推进,平房、简易楼房数量不断减少,使得市场上低价位房源的供给减少;另一方面,由于危改拆迁,大量拆迁居民家庭需要租赁住房来解决他们的临时周转问题,需求增加,房源明显不足,加剧了市场供求矛盾。
2.2 资金来源匮乏
廉租住房保障资金不具有可持续性、及时性和确定性,其资金来源主要是:本级预算安排、住房公积金增值收益、土地出让收益的10%、社会捐赠等其他渠道筹措的资金。因此,廉租住房建设迟缓、房源不足,政府重视不够、推动不力的原因,政府财力不足、资金匮乏的原因,如去年东宝区本级安排筹措廉租住房保障资金不到二十万元,仅只能发放租赁补贴,要兴建廉租住房,可谓杯水车薪,谈何容易。
2.3 保障体系不全
廉租住房政策规定享受廉租住房保障对象必须首先是低保户,那么一些基本符合低保条件但又未列入低保范围的人群在东宝区为数不少,如何解决这些边缘收入家庭住房困难?健全低收入家庭住房保障体系将是我们目前要解决的重点工作。
2.4 保障制度不完善
廉租住房保障工作是一项政策性、动态性、连续性很强的工作。如对低收入家庭的申请、受理、审核、入户调查、公示复核、登记、配租、年度审核及退出等工作,这些工作既要政府管理部门制定统一政策、实施办法,又要由多个具体实施机构和人员承担。但目前关于这方面由多部门配合协调的保障制度不是太多因而导致工作不太协调。
3 进一步加强东宝区城镇廉租住房管理的思考
3.1 充分认识新时期城镇廉租住房管理工作的重要性和紧迫性
加强住房保障制度建设,建立健全廉租房制度,加大经济适用住房建设力度,不仅有利于解决中低收入居民的住房困难,而且对调控房地产市场,调节住房供应结构,保持房地产业的持续健康发展也具有重要作用。
3.2 建立和完善城镇廉租住房管理制度
抓紧制订年度廉租住房和经济适用住房建设计划,落实建设项目、土地供应、资金安排、销售(分配)计划等并尽快组织实施。在具体工作中,要坚持以下原则:一要坚持政府主导的原则。二要坚持保障水平与经济发展水平相适应的原则。三要坚持统筹解决住房问题的原则。住房是价格相对昂贵的消费品。
3.3 规范城镇廉租住房管理操作程序
一要摸清底数。要组织相关部门对住房困难家庭进行一次全面摸底调查,准确掌握城镇中低收入居民的收入情况、住房情况,分类建卡建档。要利用新技術、新手段逐步建立并完善城镇住房保障信息库。二要定期审核,动态管理。要制订严格的住房保障申请、核查、评议、审批操作程序,严格准入制度,确保政府优惠落实到应保家庭。三要加强政务公开。要采取多种形式加强政策宣传,把政策交给群众。
3.4 严格落实城镇廉租住房政策
一要扩大廉租住房覆盖面。廉租住房是解决低收入家庭住房困难的主要渠道。二要加强住房公积金管理。三要加强房地产市场调控。切实调整住房供应结构,进一步发挥税收、信贷、土地政策的调节作用,加强房地产开发建设全过程监管,切实整治房地产交易环节中的违法违规行为,稳定住房价格,确保房地产业健康发展。
3.5 提高城镇廉租住房管理工作水平
XXX乡政府(社区)：
本人XXXXX年生，系XXXX镇居民，1995年至2000年在XXX厂做工，2000年以后无固定职业。丈夫XXX，XXX年生，X镇XX村人，无固定职业，目前在家务农.女儿许晴，现年8岁，就读于XX小学三年级。本人长期以来身患XXX病，四处求职无门，无固定收入，需长期服药治疗，一家人全部费用靠丈夫务农和打工维持。2003年8月和2004年12月，本人和女儿分别享受城镇最低生活保障金。本人和丈夫1999年结婚至今一直居无定所，为了生活，在县城四处奔波，租房居住，由于本人家庭生活的实际困难和无住房的实际情况，现申请购买政府廉租住房一套，望给予批准为盼！
申请人：XXX
兹证明社区居民（单位职工）
同志
（身份证号码），家庭实际居住人口
人，现住房地址，住房建筑面积
㎡，房屋性质
，房屋所有权人姓名
。他处住房地址
，住房建筑面积
㎡，房屋性质，房屋所有权人姓名。
特此证明。
单位经办人:
社区经办人: 单位盖章:
社区盖章:
****年**月**日
****年**月**日
主管部门经办人：
街道办经办人：
主管部门盖章：
街道办盖章：
****年**月**日
****年**月**日
注：
1、上述空白处内容须用钢笔或签字笔正楷填写，涂改无效。
2、被证明人有工作单位的，由工作单位、主管部门审核签字盖章；被证明人无工作单位或无主管部门的由社区、街道办直接审核签字盖章。
3、房屋性质分为私房、承租、借住、自行搭建的临时房屋。
一、廉租住房保障退出机制的理论模式
1. 廉租住房保障退出机制的内涵
廉租住房保障对象退出机制是指政府为了有效地配置有限的住房资源, 体现公平、公正性原则, 通过具体的行政主管机构审核, 对住房保障对象的资格进行规制, 让收入或住房条件得到改善的住房保障对象通过一定渠道或方式而退出的一整套制度安排、程序以及与之相应的保障最低收入群体住房需求的配套措施等。无论享受何种保障形式的住房保障对象, 一旦家庭收入或住房条件得到改善, 就要退出保障范围, 把机会留给更困难的居民。
住房保障对象退出机制是保证社会最低收入群体住房权益的一项具体举措, 是政府调控和管理保障性住房资源的一项必要手段。究其本质, 主要有以下特点:一是规则性很强。对住房保障家庭的退出必须严格依退出程序实施。二是灵活性很强。住房保障退出机制必须与当地的经济发展相适应, 不同经济发展时期, 最低收入标准不同, 政府制订的住房保障对象退出的条件不同。
2. 廉租住房保障对象退出条件
退出机制不同于准入机制, 它是一种事后机制, 只有有效地审查和确定退出对象, 使那些家庭收入或住房条件得到改善的保障对象及时退出保障范围, 才能保证有限的住房资源起到最大的保障作用。2005年建设部、民政部联合发布的《城镇最低收入家庭廉租住房申请、审核及退出管理办法》中明确规定了廉租住房保障对象退出的条件:未如实申报家庭收入、家庭人口及住房状况的保障家庭;家庭人均收入连续一年以上超出当地廉租住房确定的收入标准的保障家庭;因家庭人数减少或住房面积增加, 人均住房面积超出当地廉租住房政策确定的住房标准的保障家庭;擅自改变房屋用途的保障家庭;将承租的廉租住房的转借、转租的保障家庭;连续六个月以上未在廉租住房居住的保障家庭。
享受廉租住房保障的家庭有上列情况之一的, 由房地产行政主管部门作出取消保障资格的决定, 收回承租的廉租住房, 或者停止发放租赁补贴, 或者停止租金核减。
3. 廉租住房保障对象退出方式
(1) 退出廉租住房。是指实物配租的保障家庭在收入增加或家庭人员减少后, 主动退出或被强制退出保障性住房。这种退出方式能直接腾出廉租住房, 但操作难度大, 管理成本高。
(2) 提租。是指针对收入增加或家庭人员减少后仍需继续租住保障性住房的保障对象, 可按市场价缴纳房租。
(3) 停发补贴。是指对收入增加或超过保障标准的保障家庭, 家庭人数减少或住房面积增加、人均住房面积超出当地廉租住房政策确定的住房标准的保障家庭, 停止发放住房租金补贴。相对前两种退出方式, 停发补贴有明显的优势:停发补贴比强制对象腾退廉租住房具有更好的操作性, 操作简单, 管理成本低。随着我国廉租住房保障制度的不断探索和发展, 停发补贴将成为一种最有效的退出方式。
二、我国廉租住房保障对象退出的难点
1. 住房保障对象退出条件的政策设计单一
目前的廉租住房保障对象退出条件的设计界限模糊, 或者说政策中退出前提的不完备严重影响到住房保障退出机制的有效实行。一是对退出条件的规定不够周严。从我们调查的常德市来看, 2006年制定的《常德市城区廉租住房管理规定》, 只是以列举的方式规定了廉租住房保障对象退出保障范围的七种情况, 而现实的情况复杂, 廉租住房保障对象应该退出的情形应不止规章中列举的情形。二是退出条件的界限较为模糊。廉租住房是由政府提供给城镇居民最低生活保障线以下的贫困家庭租住的低租金住房, 一旦承租家庭收入超过最低生活保障标准, 原则上不能续租。但在具体实施细则中又规定, 如果确有困难可以续租, 按当地同类地段住房市场租金标准收取住房租金。显然, 对续租条件的规定存在较大的人为因素。另外, 各地廉租家庭退出的条件大多为连续一年以上的收入超过民政部门规定的保障标准, 而没有设定住房面积方面的标准, 使得一些符合最低生活保障标准但不存在住房困难的家庭不能及时退出保障范围。
2. 城市低收入群体对退出廉租住房的认同度不高
目前, 虽然各地均规定不符合保障条件的保障对象在收到当地住保办取消保障资格决定起, 在一定期限内要腾退保障性住房, 超过期限仍没有搬出廉租住房的由当地房管局依法申请人民法院强制执行并处以罚款。但是住保对象对其认同度仍然不高, 实际操作起来较为困难。廉租住房是政府在住宅领域实施社会保障职能, 向城市最低收入家庭提供的租金相对低廉的普通住宅, 一旦享受了租赁住房补贴和实物配租形式的廉租住房, 就形成了既得利益。因此, 一些享受了廉租住房保障的家庭在收入超过低保标准后也不愿退出保障性住房。
3. 缺乏有效的居民收入统计与监管机制, 对住房保障对象收入变动情况的跟踪管理较为困难
缺乏有效的居民收入统计与监管机制, 是我国住房保障对象退出机制建设中存在的一大障碍。我国各地的廉租对象一般为经民政部门认定的最低收入标准和住房困难标准的城镇家庭, 由于我国没有建立个人信用制度和个人收入申报机制, 居民的真实收入很难统计, 因而划分居民收入线的基础很薄弱, 实施起来也非常困难。目前, 我国为了保证保障性住房分配的社会效应和经济效率, 主要采取保障对象主动报告收入变更情况和租赁合约一年一订的动态管理方式, 这难免出现申报不实和管理失控的情况, 而要对住房保障家庭的收入、成员、住房等状况进行准确、动态的监测和复核, 不仅要投入大量人力和资金, 而且信息资料的真实准确度不高, 复核结果偏差较大, 导致住房保障退出机制缺乏必要的客观依据, 从而出现保障性住房消费中的“搭车现象”。
4. 对廉租住房使用情况的监管难度大
由于廉租房制度刚刚起步, 有效的监管机制还没有建立起来, 对廉租住房使用情况监管难度较大。根据常德市住保办对250户廉租住户的回访调查显示, 配租家庭违反廉租住房政策、改变廉租住房使用性质的现象普遍存在。一是未按程序擅自转租廉租住房;二是廉租住房住户将廉租住房转借给他人居住;三是欠租现象严重;四是将廉租住房闲置。这些问题给廉租住房的后期动态跟踪管理带来了困难。
5. 缺乏系统完善的住房保障退出法律制度和惩戒机制
目前, 我国尚未建立专门的住房保障法律法规, 更未在住房保障立法方面形成比较完善的体系。在我国的法律法规体系中, 涉及廉租住房退出制度的全国性法规只有《城镇最低收入家庭廉租住房管理办法》和《城镇最低收入家庭廉租住房申请、审核及退出管理办法》两个部门规章, 而且对相关法律责任的规定也不够全面和严厉。依据《城镇最低收入家庭廉租住房管理办法》等规章, 对因虚报、隐瞒有关情况或伪造有关证明而获得保障资格对象的责任处理主要是退还或补交租金补贴、退出廉租住房, 最严重的也只是取消廉租户资格甚至处以1000元以下的罚款。因此, 基于对个人利益的考虑, 生活状况改善的廉租住房户一般不会主动退出保障范围, 有些廉租住房保障对象甚至在接到退出廉租住房通知书后仍故意拖延, 这无疑会增加廉租住房制度的实施成本, 影响效率。
三、建立廉租住房退出机制的配套政策与措施
1. 建立完善的法律体系和严格的惩戒机制
住房保障制度作为一项重要的社会政策, 需要有效的法律支持。有关部门应尽快制定符合我国国情的统一的住房保障法律法规, 各地也制定出地方性的住房保障法规。应严格制定住房保障对象的进入、退出管理办法, 规定居民收入发生变化后的相应保障措施。在此基础上, 应强调建立和完善法律意义上的惩罚机制, 明确合理的惩罚性规定, 对一些违法行为予以严惩。
2. 加快建立个人信用制度
我国香港地区由于存在较好的信用制度体系, 使得住进公屋的对象基本上能够自觉退出, 政府也无须投入大量精力进行监督。可以说, 信用制度的建设, 是廉租房退出机制最有效、最直接的方法。目前我国信用制度建设刚刚起步, 政府可以深度介入, 强制推行个人信用制度。一是统一个人信用档案标准, 建立个人基本账户制度。二是建立个人信用资信评价机构, 对个人的信用程度进行评估。三是充分运用先进的信息技术手段, 加快电子化建设, 为住房保障退出机制的健康发展提供信息支持。
3. 培育和规范退出监督管理机构, 加强对廉租对象的监管
必须成立专门的退出管理机构对住房保障对象进行监管, 建议自上而下建立市、区街道、社区多级监督管理体系, 成立专门的廉租住房监督管理机构。该机构应动态地、连续地发挥自身在住房保障退出机制中的作用, 其职责包括:制定规范的监督调查程序、调查内容, 负责审查住房保障对象的家庭收入变动情况并对其收入情况进行动态跟踪, 定期界定退出对象;负责对保障性实物配租房的使用进行监督, 并对承租对象的违法行为予以查处, 确保最低收入和住房困难“双困户”的住房利益;负责对廉租住房分配部门的分配监督, 杜绝分配者以权谋私, 保证廉租住房规范合理的分配和使用。在监督和管理过程中, 应实行廉租住房租赁管理机构和廉租房监督管理机构相分离的原则。廉租房租赁管理机构负责承租对象的资格认定和日常管理, 廉租房监督管理机构负责监督租赁管理机构和承租者违法行为的查处, 这样, 可使租赁管理机构和监督管理机构完全独立, 体现公平和公正。
4. 制定有利于廉租住房保障对象退出的优惠政策
从廉租住房退出制度设计的角度, 应考虑如何让廉租住房户主动积极地申报个人信息从而及时退出保障性住房, 这会大大降低行政资源的支出。因此, 政府应因地制宜制定廉租住房保障对象主动申请退出的优惠政策, 鼓励廉租住房保障对象自行置业, 促进条件转好的保障对象申请自动退出, 购买经济适用房或商品房。廉租保障对象自觉主动退出廉租福利后, 能得到政策性优惠, 诸如提供低息购房贷款、优先购买经济适用房、购房税费减免等;若不主动退出, 不仅得不到置业优惠, 而且要承担相应的法规责任。
5. 从实际出发采取不同的住房保障运作模式
当前, 我国廉租住房制度有三种保障方式:租金核减、实物配租和租金补贴。在房源充足的城市, 通过发放租赁住房补贴, 由最低收入家庭到市场租赁住房, 可以把保障机制融于市场机制之中, 最大限度减少对市场配置资源效率的干扰, 适应当前我国经济结构变动时期就业、收入状况变动较快的实际, 有利于退出机制的形成, 而且可以简化退出操作程序和难度。
参考文献
[1].王晓瑜郭松海张宗坪.住房社会保障理论与实务.中国人民大学出版社.2006
[2].刘晓君等.廉租住房纵览.中国建筑工业出版社.2005
[3].陈劲松.公共住房浪潮——国际模式比较与中国安居工程的对比研究.机械工业出版社.2005
在英国,政府有责任向无家可归者及其家庭和特别低收入家庭或个人提供公共租赁房｡当然,政府的这项服务是针对贫困线之下的社会群体的,所以,租赁公共住房的条件十分严格｡我们以曼彻斯特市为例,看看英国的无家可归者如何获得市政府提供的租赁房｡
一个无家可归者要得到市政府提供的公共租赁房(council house),假定他打算住在曼彻斯特市,他首先必须回答他与曼彻斯特市的联系,只有与曼彻斯特市有某种联系的人,才可能得到曼彻斯特市提供的服务｡
一个人只要满足以下4条中的任意一条,就可以认为他与曼彻斯特市有联系:过去1年中,他至少在曼彻斯特市生活了6个月;过去5年中,他至少要在曼彻斯特市生活3年;他的父母､兄弟姐妹至少要在曼彻斯特市生活5年;他在曼彻斯特市有工作｡还有一项条款富有人性的光辉:如果他与英国任何一个市都没有上述关系之一,或者因为一个非常特殊的原因,他必须住在曼彻斯特市,同样也可以认定他与曼彻斯特市有联系｡
接下来,市政府必须了解他是否真是"一个无家可归者,或面临成为一个无家可归者,或居住在不宜居住的住宅里";还要了解他是否具有英国公民资格或合法的移民身份,以及他的家庭状况｡
如果一个人流落街头,或临时居住在一个居所里,他显然是一个无家可归者;断定无家可归者身份的条件还有:今晚就无家可归,他没有权利再居住在他的住宅里,或他的房东或家庭要求他离开,在未来的28天中他将变成无家可归者;住在一辆汽车里,但是,无处可以停车;原住宅条件太差或太挤,无法继续居住;生活在家庭或种族暴力之中｡
符合以上条件的人,就可以到市政府无家可归者办公室去,带上"国家保险号证明",医生的名字,曾经居住过的地址,至少最后一个住址,过去帮助过他的组织名称｡如果他是一个移民,那么,带上所有的移民文件｡在简单登记后,他会在30分钟内与市政府官员面谈｡
面谈的目的是确认他的无家可归者身份､变成无家可归者的原因､是否有反社会行为,租赁行为是否端正,还要确定他所需要的住房｡如果他有孩子,他的孩子必须与他居住在一起｡如果她没有孩子而是一个孕妇,那么,她必须出示医生的检验证明｡
市政府作出决定需要1-2个工作日｡如果当即就没有地方住,市政府会给他安排一个临时居所｡如果他不具有获得市政府住房的资格,市政府没有义务继续帮助他,但是,他们会给他推荐一家房地产代理机构｡
在面谈中,他还要回答一系列有关工作､收入､支出和是否获取了政府提供的其他社会福利的问题｡关于这些问题与询问低收入者一样｡
为了真实了解在英国怎样的低收入者才能获得公共租赁房,我在网上以假设的方式依次回答了市政府提出的问题,从而得到一个直观的结论｡依照问题,我们做了如下假定,一对夫妻,年龄在25-40岁之间,有一个3-5岁的孩子;英国公民,没有犯罪记录;身体健康,没有残疾;没有领取政府任何社会福利补贴,没有获得任何税收减免;两人每周各工作20小时,各收入100英镑,交10英镑税和2英镑养老金,没有其他经济来源;原先租赁私人业主的住宅,没有自己的房地产,也没有来自房地产的收入｡
依据这个假定,市政府给我的结论是,可以获得市政府的公共租赁房,政府提供的周租金为46.15英镑,无需再支付任何额外的租金,同时还可以申请退税｡当然,这个家庭必须支付他们日常使用的水电煤气费｡另外,这个家庭也可以继续租赁私人业主的住宅,但是,他们必须支付超出46.15英镑之外的租金｡所以,他们实际上是获得了政府对低收入家庭的住房补贴｡
按照英国的《住宅法》和有关住宅的条令,低收入家庭或无家可归的家庭所租赁的政府公共住宅起码要符合以下9个最基本的条件:结构稳定､没有严重的不可维修的问题,对居住者的身体健康不会产生影响,采光､保温和通风没有问题,供水卫生,炊事设备齐全并有洗碗池和冷热水管道,有适当的家庭厕所,有冷热水淋浴设施,有标准的下水系统｡
以2005年GDP计算,英国的人均收入为17867英镑,而案例中的低收入三口之家的合计收入为10400英镑,人均收入仅为3466英镑,是英国人均收入的19%,低于中等收入的2/3,为贫困线之下的家庭｡2005年,英国生活在贫困线以下的人口约占总人口的17%,约为1027万人｡英国市政府公共租赁房的服务对象正是这个群体｡
多年来,在经济住房建设上,英国政府投资采取的是合作制,即中央政府与地方政府合作,政府和非政府组织合作｡在经济住房建设的政府投资比例上,中央政府占主要部分,地方政府占次要部分｡之所以采取这个比例的原因是地方政府可用于这项投资的资金日益不足｡除政府投资的40%外,剩余的60%由私人建筑商､银行､非营利的住宅社团和私人捐助等配套｡采取这种资金比例建成后的住宅大部分进入供租赁的政府住宅系列,收入按比例再分配给投资者｡实际上,政府投资主要用于购买和开发土地,而非政府机构的投资用于住宅建设本身｡
中央政府投资是通过政府拥有的公共住宅公司或建筑协会来实施的｡这些协会一般按照政府住宅建设指南
租赁住房应是住房保障的基本和首要形式。我们首先应该明确一点, 那就是需要保障性住房的人群肯定是依靠自身力量不能或难以解决居住问题的弱势群体。政府需要给他们提供基本的居住保障。在这个前提下, 产权式的经适房的出现, 就有一定的矛盾性。虽然购买经适房只是享有部分产权, 但一则对中低收入者造成了一定的资金压力, 再者这种出售的方式也会使住房保障资源沉淀, 难以充分发挥作用。而且, 经适房所带来的权力寻租也使得这种住房保障形式广受诟病。在某种程度上, 公租房的出现打破了住房保障的僵局, 确立了以租为主的住房保障大框架。因为在此之前, 廉租房规模小, 经适房问题多, 都不能很好地实现住房保障的功能。
当住房保障的大框架确立之后, 保障的范围或者说是保障的度, 就需要科学测算和严格管理。究竟什么样的人需要住房保障, 不仅需要考虑国情民意, 还要符合经济发展阶段的要求, 不能盲目快速推进, 而是要分阶段稳步实施。的确, 我们在住房保障方面的欠账很多。但因此只求速度不要质量, 不考虑管理、政策、制度的跟进, 将贻害无穷, 将会给未来的住房保障设置更多的难题和障碍。为此, 住房保障的速度和广度, 是需要相关部门认真研究并落实到位的关键问题。
现阶段, 公租房除了在建设、管理和运营方面需要更加细化和制度化之外, 还需要在制度层面给与强有力的保障。首先是要建立起以公租房为主体的住房保障法律体系。《住房保障法》作为上位法已经过长期的酝酿和探讨, 这是整个住房保障制度按照法制框架持续推进的要求, 也是建立公租房法律体系的基础。没有法制做基础, 住房保障的推进就难以持续。通过法律手段, 对公租房的准入退出、建设运营等方面做出规制, 是有效实施公租房制度的根本要求。
申请序号：
第二部分：申领最低生活保障金领取证、残疾人证、军烈属证及其他证件、证明情况（申请人填写）
一、《城乡居民最低生活保障金领取证》
第三部分：家庭居住情况（申请人填写）
一、现住房情况
第四部分：申请人及家庭成员承诺
申请人及家庭成员承诺如下：
一、所有名列本申请表第一部分的成员，都是同户口的实住家庭成员，没有挂户人员。
二、如实申报家庭收入。
三、如实申报住房情况，未拥有或与他人拥有现住房以外的其他住房。
四、愿意接受和服从廉租住房保障主管部门的安排，按照轮候顺序解决住房问题。
五、如原承租政府公房，户内人员全部同时申请廉租住房的，保证在获得廉租住房保障的同时，立即将原住公房腾退，办理退租手续，结清有关费用，完好地交还给房管部门。
六、不空置住房，不将承租的廉租住房转借、转租，不擅自改变承租住房的用途，不利用承租的住房进行经营和违法活动。
七、当家庭收入超过当年标准保障线或《深圳市城镇居民最低生活保障金领取证》等证件、证明年审被取消时，及时报告有关主管部门，并及时调整租金或腾退已承租的廉租住房。
八、入住廉租住房后，自觉接受住宅小区管理部门统一管理，遵守住宅小区各项物业管理规定，按规定标准按时缴纳房租、水电、煤气和物业管理费等有关费用。
九、已明白《深圳市廉租住房住房申请登记须知》的全部内容。
承诺人签名（按第一部分表内序号排列）：
1．2．
3．4．
5．6．
7．8．
二OO年月日
第五部分：审核意见
各审核单位在该家庭实际情况的选择项前打“√”。
四、区房产管部门审核意见（由区房产管理部门注意与须知以及下面公示中的“住宅（建设）
五、公示情况（由所属区住宅〈建设〉局出具）
一、申请审批表共四张图片，下载全部4个压缩文件、解压后请将审批表用A3纸进行正反两面打印，打印“布局”选择“全页照片”；
二、打印申请审批表时需将表1和表2打印在同一张A3纸的正反面，将表3和表4打印在同一张A3纸的正反面；
三、打印完成从中线对折后按照页码先后顺序进行装订;
四、申请审批表填报内容必须进行手工填写，电脑编辑后打印无效；
五、申请审批表大小比例不能私自进行更改，更改者视为无效表格。
廉租房申请审批表1
廉租房申请审批表2
廉租房申请审批表3
住房公积金制度改革和完善的关键是要在具有中国特色的住房保障体系中准确定位, 并且紧贴时代发展主线, 紧扣住房保障主题, 满足多层次、多样化住房需求, 不断为改善职工, 尤其是中低收入缴存职工住房条件发挥新的作用。
一、利用公积金投资公租房的具体思路
解决城镇居民住房问题的渠道主要有两个:一是通过资金累积、信贷支持等方式提高居民购房支付能力;二是通过综合配套的政策措施和制度安排增加住房有效供给。对住房消费环节和住房供应环节的双重支持是国外住房保障政策运用的经验总结。
住房公积金是解决城镇职工住房问题的专项资金, 自制度建立以来, 通过坚持国家支持一部分、单位补贴一部分、个人负担一部分, 形成三位一体共同分担的住房货币化分配和住房筹资、积累和使用机制, 提高了缴存职工个人住房支付能力, 但在支持住房供应方面还没有“给力”的突破。为实现制度的可持续发展, 结合我国“十二五”住房发展目标和保障性住房建设任务, 下一步应充分发挥住房公积金制度优势和互助性特质, 优化资金使用渠道, 在维护职工合法权益和保证资金安全的前提下, 积极探索、推进对公租房的支持力度, 建立住房公积金公租房供应新机制。
具体思路是在满足缴存职工基本住房消费贷款和提取的前提下, 利用住房公积金结余资金和公积金增值收益投资公租房建设, 方式可采用直接投资, 或者是新建、收储、改建等多种形式, 建成的房屋定向供应给符合当地公租房承租条件的住房公积金缴存职工, 改善他们的住房条件。产权归全体缴存人所有, 由住房公积金管理中心代为持有。通过这种资金使用渠道的创新和突破, 使住房公积金能够在支持住房消费与住房供给、住房购买与住房租赁等方面并重发挥效用, 多层次满足缴存职工家庭基本住房需求, 推动“住有所居”目标的实现。
二、利用利用公积金投资公租房的意义
1. 缓解当前和未来我国住房领域主要矛盾, 增加保障性住房有效供给, 增强制度保障功能
随着城镇化快速发展, 就业结构发生深刻变化, 新增城市人口大量涌现 (据第六次人口普查, 城镇人口比2000年增加2亿人) 。因支付能力有限, 市场租赁体制又尚不健全, 新增城市就业职工常居住在租赁关系易变、安全无法保证的私房内, 住房条件得不到及时改善, 矛盾积聚不断, 迫切需要解决他们的住房问题。2010年6月, 国务院专门召开全国公共租赁住房工作会议, 要求加快发展公共租赁住房。“十二五”规划明确要求“重点发展公共租赁住房, 逐步使其成为保障性住房的主体”。
住房公积金投资建设公租房既符合国家对保障性安居工程建设的总体规划, 又拓展了制度保障功能, 更关键的在于住房公积金具有资金规模大、资金来源持续稳定、筹资成本相对较低等优势。截至2009年底, 全国累计有1.2亿职工建立住房公积金制度, 归集总额2.61万亿元, 余额1.46万亿元, 可以有效解决各地公租房建设过程中部分资金困难问题, 缓解资金短缺矛盾, 对加快保障性住房建设、扩大公租房供应规模、提高城镇住房保障受益覆盖面、建立多层次、多渠道的住房保障体系具有现实意义。
2. 通过内部权益倾斜性分配, 帮扶有租房需求的中低收入缴存职工解决住房问题, 有利于制度公平和长期发展
住房公积金实行强制储蓄、定向使用、存贷挂钩, 这种政策设计的内在性, 造成越是高收入者越有机会因使用优惠贷款而受益, 而购房承受能力差的中低收入者, 在房价高位运行、飞涨时基本没有使用的机会。对那些没有办法通过市场解决住房问题、长期“低存不贷”的中低收入缴存职工而言, 既无法享受公积金贷款的利率优惠, 也不能进行购房类消费提取, 住房公积金的互助作用对其难以体现。此外, 《住房公积金管理条例》规定, 住房公积金增值收益扣除风险准备金和管理费用后, 全部用作城市廉租住房建设补充资金。而调查显示, 城市廉租住房的收益对象基本不属于住房公积金缴存人, 用制度内人的积蓄为本应该由政府买单的制度外群体使用, 造成缴存义务和收益权利脱节, 显然是有失公平的。
用住房公积金投资建设公租房, 定向供应给符合条件的缴存职工, 能够很好地避免上述问题的存在。其目的是用缴存职工的钱为缴存职工建房, 使买不起商品住房的中低收入缴存职工, 获得租赁关系稳定、租金相对优惠的公租房, 改善他们的住房条件, 使其享受到缴存住房公积金的权益。通过公积金直投公租房这一发展平台, 构建分层次的住房公积金作用对象, 提高缴存职工尤其是中低收入缴存职工使用住房公积金的概率, 给他们有更多机会享用这项互助式的住房政策带来的优惠, 增强制度的公平性和吸引力。
近期, 上海市公积金管理中心从公积金增值收益中出资近15亿元, 收储了15万平方米、2200余套房源, 用于公共租赁住房发展, 已经迈出了公积金投资公租房的第一步。
3. 拓展住房公积金资产的保值方式和增值渠道, 有利于优化资产结构, 防范资金风险
当前, 住房公积金资产结构较为单一, 主要是个人住房贷款、银行存款、购买国债等货币形态资产。在社会经济快速发展的大背景下, 过多持有货币形态资产事实上弱化了资金升值的潜力, 同时也在一定程度上降低了中心的抗风险能力。
住房公积金投资建设的公租房属于保障性安居工程范畴, 鉴于保障性安居工程建设土地一般由政府无偿划拨, 税费进行相应减免, 预测建设成本将远远低于市场价格。在当前强烈通货膨胀预期的背景下, 即便是在房地产价格趋于平稳、回归相对合理的情形下, 相对于银行的存款收益, 转化为实物资产形态的住房公积金依然能够较好地实现保值增值。
住房公积金直投公租房可以说既能优化中心资产结构, 又能增强资金抗风险能力, 还可以维护缴存职工的经济权益, 可谓是一举多得的好事情。
三、利用公积金投资公租房的几点建议
1. 政策层面
目前利用住房公积金结余资金和公积金增值收益投资公租房建设, 尚未有明确的政策予以支持。从已有的政策来看, 《关于保障性安居工程资金使用管理有关问题的通知》 (财综[2010]95号) 有较为详细的说明。该通知规定:“从2010年起, 各地在完成当年廉租住房保障任务的前提下, 可以将住房公积金增值收益中计提的廉租住房保障资金, 统筹用于发展公共租赁住房”。但此文件的阐述与本文所说的思路还有较大出入。
总的来说, 公积金投资建设公租房对现行政策有较大突破, 建议以利用住房公积金贷款支持保障性住房建设试点工作为契机, 在住房公积金可以向政府投资的公租房建设发放贷款的政策背景下, 进一步扩大试点工作范围和力度, 允许在人口密度大、流动人口多、公租房需求量大、中心结余资金和增值收益较为雄厚的城市试点直投公租房, 并制定相关的配套政策和实施细则, 涵盖试点原则、准入条件、相关部门职责等。同时, 加快《住房公积金管理条例》再次修订工作, 明确规定资金使用方向, 让住房公积金投资建设公租房有相应的法律依据。
2. 资金层面
一是调整公积金增值收益使用方向, 扣除风险准备金和管理费用后的剩余资金, 不再用于廉租房补充资金, 改为公租房建设补充资金, 使增值收益能反哺制度内的中低收入缴存职工。二是科学测算住房公积金正常使用和投资公租房建设资金之间的比例, 确保基本贷款需求和合理提取资金不受挤占和侵害。三是考虑到公租房投资成本回收战线长, 资金循环慢, 完全依靠租金回收成本, 资金压力较大, 因此, 对使用有一定年限且承租人愿意购买的, 可以出售变现, 压缩资金循环周期, 提高投资效率。四是允许个人公积金账户金额直接冲还公租房租金和物业管理费用。
3. 操作层面
一是严格控制试点城市和建设发展规模, 实行投资计划管理, 符合试点条件的城市先期试行, 待成熟后逐步推开, 同时加强省、部两级的专业监管和指导力度。二是优选地理位置。由于公租房供应对象多为中低收入阶层的工薪族, 交通便利、上班出行成本低 (包括时间成本、资金成本) 、配套完善是租房最为关注的因素, 所以公租房不宜在同一地方过于规模化发展, 而是以工业园区、单位办公较为集中的区域为重心, “多点开花”式建设。三是实行专业化、社会化的全委托式管理。为避免大幅增加中心工作量和后续管理各种成本, 可通过招标确定专业的物业管理公司, 按照市场规则对建成的公租房小区进行管理, 提高公租房管理效率和服务水平。
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