住房公积金有关个人所得税政策解读（共13篇）
根据第十届全国人大常委会第十八次会议通过修订个人所得税法的决定，国务院于2005年12月19日相应修订了《中华人民共和国个人所得税法实施条例》（以下简称《实施条例》），明确了单位为个人缴付和个人缴付的基本养老保险费、基本医疗保险费、失业保险费、住房公积金（“三费一金”）从个人收入中扣除，不缴纳个人所得税。根据国务院的上述修订内容，财政部、国家税务总局联合下发了《关于基本养老保险费、基本医疗保险费、失业保险费、住房公积金有关个人所得税政策的通知》（以下简称《通知》），根据《通知》精神，单位为个人缴付和个人缴付的住房公积金从个人收入中扣除，不缴纳个人所得税。《通知》同时规定，住房公积金缴存标准高于《通知》规定标准的，其超标准部分要计征个人所得税；地方擅自对超标准的住房公积金免税的，财政、税务机关应坚决予以纠正。这与依法治税原则和个人所得税调节收入分配的职能是一致的。
此前，由于个人住房公积金账户可以有条件取款，且《住房公积金管理条例》只规定了单位和个人缴纳住房公积金的下限，上不封顶，导致不同地区、行业、企业住房公积金缴存情况差距较大，经济落后地区、效益不好的企业甚至经常拖欠职工的住房公积金，一些效益较好的单位利用公积金免税的政策，有意将一些应税福利打入“住房公积金”账户逃税。《通知》对住房公积金个人所得税政策作出规范，一是有利于调节收入分配。对于超标准缴存公积金的发达地区、效益好的垄断行业以及相对较高收入的群体应适当予以税收调节，充分发挥个人所得税的职能作用。二是有利于规范税收政策。对于各地擅自将各类补贴、津贴纳入住房公积金账户，进行逃税的违规行为进行限制，增强税法刚性。三是有利于各项政策的协调统一。《通知》按照建设部、财政部、中国人民银行建金管[2005]5号文件缴存住房公积金的标准规定税收政策，使住房公积金的税收政策与公积金主管部门有关规定一致，保证了各项相关政策的统筹协调。
根据建设部、财政部、中国人民银行下发的《关于住房公积金管理若干具体问题的指导意见》（建金管[2005]5号）的有关规定，设区城市（主要指地级市）单位和职工缴存比例最低不低于5%，最高不高于12%（合计缴存比例为10%至24%），缴存基数仍为职工本人上一月平均工资，同时，对高收入行业及个人缴存基数限制为不超过当地职工社会平均工资的2至3倍。
关键词：公积金,贷款,政策调整,作用
太原市住房公积金管理中心成立于2003年6月, 目前在太原市市区内下设分理处10个, 是太原市政府主管太原地区住房公积金和
其他政策性住房资金、独立承担民事责任、不以赢利为目的直属事业机构。管理中心自成立以来, 不断加强对住房公积金的管理工作, 认真采取各种有效举措, 在满足职工住房消费需求, 促进太原市房地产市场健康发展, 构建和谐社会等方面发挥了积极作用, 为太原市的经济和社会发展作出了积极的贡献。
为满足广大缴存职工不断增长的住房消费需求, 支持太原市房地产行业健康发展, 管理中心积极调整工作思路, 不断改进工作方法, 大力推进住房公积金个人贷款工作。截至2010年底, 累计发放住房公积金个人贷款30547户, 发放金额32.10亿元, 为数万户职工圆了“住房梦”。此外, 管理中心还根据太原市的实际情况, 及时调整贷款政策, 拓宽贷款品种, 加大贷款力度, 为更多的住房公积金缴存职工贷款提供了便利。
1. 调整并进一步理顺了贷款工作流程。
为了提高贷款办理时效, 给职工贷款购房提供最大方便, 管理中心将贷款审批权限下放到各分理处, 将原来由管理中心和受委托银行双重审批, 改为各个分理处自主审批, 受委托银行只负责根据审批结果发放公积金贷款。贷款流程调整后, 减少了工作环节, 将原先办理贷款的时间从至少30天减至最多15天, 大大缩短了贷款办理周期, 极大地方便了贷款使用人。在此基础上, 管理中心制定并不断完善了《贷款档案管理办法》、《贷款责任认定办法》等一系列配套的规章制度, 完善了工作步骤, 优化了贷款工作流程。
2. 管理中心结合太原市的实际情况, 自2009年起, 全面调整了贷款政策, 增加了贷款品种, 简化了各种手续。
目前, 管理中心共有六个贷款品种, 分别为: (1) 商品房贷款; (2) 经济适用房贷款; (3) 拆迁房贷款; (4) 二手房贷款; (5) 装修贷款; (6) 商转公贷款 (商业贷款转公积金贷款) 。
3. 中心对申请贷款的借款人的条件也有了适当的放宽, 主要表现在:
(1) 住房公积金连续足额缴存住房公积金满6个月以上, 且借款人及其配偶均无住房公积金贷款债务、未向其他公积金借款人提供过贷款担保或辅助借款, 对于新参加工作的职工, 可放宽到3个月以上。 (2) 借款人不仅可以是本人, 也可以是与房屋所有权人或房屋使用权人共同居住的直系亲属。 (3) 具有购买、建造、翻建、大修和装修自住住房的有关手续及土地、建设、规划等部门的批准文件和规定比例的自筹资金。 (4) 在山西省其他地市正常缴存住房公积金的职工, 在太原市购买商品房也可在我中心贷款, 太原市职工在外地购买商品房也可以在太原市住房公积金中心贷款。
此外, 太原市住房公积金管理中心新的贷款政策可以说是最大限度地拓宽了贷款条件, 首先从贷款条件上, 将借款人的公积金缴交时间由一年调整为6个月, 刚参加工作的只要正常缴存3个月即可具备贷款资格;同时, 对于在太原市购房的省内其他地市职工也可贷款, 此项规定不仅在山西省, 即使在全国也是不多见的。例如, 某职工在大同工作, 住房公积金也在大同市住房公积金管理中心缴交, 如果他在太原市购买了一套商品房, 只要拿上大同市住房公积金管理中心出具的正常缴交的证明, 即可在太原市按照太原市住房公积金管理中心的规定办理贷款。同样, 太原市的职工如果在北京市购房, 也可以在太原市办理住房公积金贷款。其次, 此次调整借款人不仅限于购房者本人, 也可以是同一户籍下的直系亲属, 例如, 购房时用的子女的名字, 但子女没有住房公积金, 但其父母有住房公积金, 如果他们是在同一户籍下的话, 即可以用父母的名义贷款。以上几项政策, 不仅扩大了借款人的覆盖面, 也增加了太原市住房公积金管理中心的影响, 更是方便了公积金缴存人。
4. 提高了贷款最高额度。
由原来的最高35万元调整为45万元, 其中: (1) 以《房屋所有权证》抵押为保证方式, 贷款额度不能超过房屋评估价的70%; (2) 以质押担保为保证方式的, 贷款额度不能超过质押权利凭
●冯志刚
证票面价值的90%; (3) 以购房类申请贷款的, 贷款额度不能超过购房合同总价的80%; (4) 以装修类申请贷款, 贷款最高额度与所申请装修住房的面积挂钩。其中, 100平米以下, 装修贷款的最高额度为20万元;100平米以上, 装修贷款最高额度为30万元。贷款额度不能超过装修合同的费用总价。贷款额度不能超过所抵押房屋评估价格的70%; (5) 以商转公贷款类申请贷款, 贷款额度在不超过原商业银行贷款额度的前提下, 可在原商业贷款剩余本金的基础上追加5万元装修贷款。贷款的额度最高定为45万元, 这是结合了太原市居民的收入水平、太原市的房价水平制定的, 这个额度已基本上能满足市民的正常需求了。
5. 关于贷款期限, 依据中国人民银行的有关规定由借贷双方商定,
但最长不超过30年, 原则上贷款期限加借款人年龄不超过借款人的法定退休年龄。
6. 在贷款担保方面也作了更为详尽的规定, 丰富担保内容, 从最大
程度上方便贷款使用人, 目前主要有五种担保方式, 借款人可以选择其一:一是房产抵押, 借款人可用自有、共有或第三人所有的住房抵押进行贷款。贷款业务品种中二手房贷款、装修类贷款仅限以自有、共有住房为抵押的保证形式。二是售房单位 (开发商) 阶段性保证加房产抵押, 借款人在所购新房未取得房产证阶段由售房单位 (开发商) 提供阶段性的保证, 交纳10%的风险保证金;房产证一经办妥由售房单位 (开发商) 统一办理借款人的房产抵押, 退还保证金。三是自然人阶段性保证加房产抵押, 借款人在所购新房未取得房产证阶段可由两名以上公积金缴存人提供阶段性连带责任性的保证, 用于保证借款人在房产抵押办理前按时足额偿还贷款, 并自愿冻结公积金账户;房产证一经办妥抵押后, 解除公积金冻结, 需要注意的一点是, 保证人所在单位必须为太原地区行政事业单位, 且各保证人在太原市住房公积金管理中心的公积金缴存余额总额需不低于借款人借款总额的10%, 保证人预计剩余缴存年限不短于5年;采用自然人阶段性保证加房产抵押需要签定《自然人阶段性连带责任保证书》。
自然人阶段性保证加房产抵押一项, 是贷款政策中对担保方式的新突破, 新增加的这项要求借款人找两个太原市的行政事业单位的自然人做担保, 只需将担保人的住房公积金冻结, 等借款人将房产证办妥抵押后, 解除担保人的冻结。此项政策借款人办理时不需支付担保费、评估费等, 可以缓解借款人的经济压力, 同时, 由于不需要办理房产抵押, 因此, 大大缩短了从受理到放款的时间。四是担保公司担保, 可以由管理中心认可的担保公司为借款人提供贷款全程的连带责任担保。五是质押担保, 借款人可以用国债、商业银行存单等公积金中心和受委托银行认可的有价证券作为质押物。
总之, 太原市住房公积金管理中心此次贷款政策的调整力度很大, 扩大了贷款覆盖面, 增加了品种、调高了额度, 放宽了条件, 减少了报备材料, 降低了职工支出。笔者相信, 随着广大群众对住房公积金贷款的认识越来越深入, 住房公积金贷款的优势将越来越明显, 住房公积金在解决广大缴存职工住房需求上的作用将越来越大。
参考文献
[1].住房公积金管理条例
[2].太原市住房公积金贷款管理办法.并公积金[2009]27号
近年来，住房公积金问题像社会保险一样，越来越受到广大职工家属的关注，职工对住房公积金的优点和存在的问题也形成了共识，维权意识大大提高，导致作为主管部门的住房公积金管理中心在管理住房公积金的同时，正在并且已经在探讨一些科学的管理方法，规范公积金的提取、转移、封存、期限、额度、次数等手续和管理。本文就企业住房公积金管理和使用等法律法规和相关问题谈点粗浅的认识和分析。
1 住房公积金的含义、性质和特点。
住房公积金是指国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业及其它城镇企业、事业单位、民办非企业单位、社会团体为其在职职工缴存的长期住房储金。住房公积金是国家推行住房保障制度下的一种称谓，它实质上是劳动报酬的一部分。是归属职工个人所有的，专项用于解决职工住房问题的保障性资金。一般认为，住房公积金具有保障性、强制性、工资性、互助性的特点。
2 住房公积金的主要政策依据及缴存问题
国家相关的规定包括：国务院《住房公积金管理条例》、国务院《关于进一步加强住房公积金管理的通知》以及企业内部《关于调整住房公积金缴存比例的通知》和《公积金管理条例》相关配套文件等。目前，有不少人对住房公积金提高缴存是否具有强制性的认识不一，一些企业或单位认为住房公积金不如社会保险具有强制性，还有的单位认为，已经提供了住房福利、住房补贴等，可以代替住房公积金。这此观点是错误的。住房公积金制度是国家法律强制实行的，用人单位和职工个人都必须承担缴存住房公积金的义务，住房公积金的性质不同于其它福利，不得挪作它用也不可代替。
2.1 应设立住房公积金账户。国务院《住房公积金管理条例》第13条规定“单位应当到住房公积金管理中心办理住房公积金缴存登记，经住房公积金管理中心审批后。到受委托的银行为本单位办理住房公积金账户设立手续。”尤其是企业职工长期以来，主要依靠单位分房，这种供给模式淡化了对住房公积金的意识，国家住房制度的改变，把建房与购房一同推向市场，从而使住房成为一种商品，购房者利用银行贷款，按揭贷款购房成为重要的手段。如果建立住房公积金账户，就能很大程度地缓解职工购房的资金来源，同时也能促进我国房地产持续、稳键、高效运行。
2.2 按时足额缴存住房公积金。国务院《住房公积金管理条例》第15规定：“单位录用职工的，应当自录用之日起30日内到住房公积金管理中心办理缴存登记。”第20条规定：“单位应当按时、足额缴存住房公積金。不得逾期缴存或者少缴。此外，职工个人也有缴存住房公积金的义务。”现实中，一些劳动者出于眼前利益考虑，不愿从本人工资中掏钱缴存住房公积金，这些认识是不正确的。《住房公积金条例》规定：“新参加工作的职工应从参加工作的第二个月开始缴存住房公积金，单位新调入的职工从调入单位发放工资之日起缴存住房公积金。职工个人缴存住房公积金，由所在单位每月从其工资中代扣代缴。在实际操作中，各地对住房公积金的缴存比例，办理手续以及工资基数上下限等的规定不尽相同，要依据本单位的实际情况而定。”
3 住房公积金的提取、转移、封存问题
现阶段，由于住房公积金制度还不够完善，单位和职工未缴、欠缴住房公积金的现象时有出现，因此对于提取、转移等到问题都缺乏认识。
3.1 住房公积金的提取。住房公积金的提取是指职工按规定将住房公积金账户内的存储余额取出来的行为。国务院《住房公积金管理条例》第24条对住房公积金的提取条件作出规定：。职工有下列情形之一的。可以提取职工住房公积金账户内的存储余额：（一）购买、建造、翻修、大修自住住房的；（二）离休、退休的；（三）完全丧失劳动能力，并与单位终止劳动关系的；（四）出境定居的；（五）偿还购房贷款本息的；（六）房租超出家庭工资收入的规定比例的，职工死亡或者被宣告死亡的，职工的继承人、受遗人可以提取职工住房公积金内的存储余额。”以上是国家对职工使用、提取住房公积金的统一规定，但由于企业性质不同。因此根据本地的特点应相应出台和完善更加具体、细化的公积金提取规定。
3.2 住房公积金转移。住房公积金转移是指职工按规定将住房公积金账户内的存储余额从一家单位转移到另一家单位的行为。国务院《住房公积金管理条例》第14、15条对住房公积金的转移作出规定，简单归纳主要两个情形：（一）职工发生工作调动；（二）单位发生合并、分立、撤销、解散或破产情形时，各单位应根据实际规定住房公积金转移的情形、程序、限制办理。住房公积金一但按规定转移后，前后时间缴存的住房公积金可以合并使用。
3.3 住房公积金账户封存是指职工因失业、停薪留职等原因中断住房公积金缴存，但不符合提取、无法转移或注销账户时所处的一种状态。国务院《住房公积金管理条例》对住房公积金的封存没有明确规定。分析各地区住户公积金政策，主要有下列情形：（一）职工被判刑、劳教的；（二）职工劳动关系解除、终止后未在其它单位就业的；（三）职工与原单位保留劳动关系，但中断工资关系的等等，而住房公积金封存后，符合条件的可以启封、提取和消销。
4 住房公积金的追讨问题
针对当前用人单位未缴、欠缴住房公积金情况比较严重，劳动者如何追讨的问题，可以说是一个较为热点的问题。
住房公积金制度开展以来，由于缺乏明确的法律法规作为依据，劳动者无法向用人单位追讨住房公积金，而作为主管劳动部门的住房公积金管理中心执法的力度又远远不够，折射了现行住房公积金制度的一些不完善之处。缺乏统一、明确的法律依据，劳动者住房公积金的权益难以得到有效保障，应借助人民法院正式出台给付劳动者住房补贴和住房公积金福利待遇发生纠纷的法律救济途径，更好的维护职工的权益。
5 住房公积金管理人员的问题
我国从1991个起建立了住房公积金制度，住房公积金是城镇工薪阶层购建房屋的互助合作资金支持体系，对于促进城镇住房改革、完善登记供应体系、改善中低收入家庭居住条件有着广泛而深远的影响。住房公积金制度的建立对于推动住房市场化、促进房地产市场的活跃发挥了重要作用。如何规范住房公积金的归集、使用和管理离不开管理人才，应从提高住房公积金管理工作人员的业务素质入手，加大培训力度、提高专业知识水平、强化业务能力。一是提高专业人员的业务素质，工作人员要牢记树立住房公积金“让领导放心，让群众满意”的正确观念，不断提高服务意识，廉洁奉公的宗旨，强化学习意识；二是要强化规范意识，使公积金管理工作流程化、制度化；三是强化道德建设，严格把关，认真审核；四是强化责任意识，严格落实责任追究制和负责制，使管理人员增强责任目标，努力提高对住房公积金管理的大局意识，把各项工作落到实处。
房金委【２０１０】２号
各县人民政府、九华山管委会、市住建委、市财政局、市银监分局、中国人民银行池州分行、市住房公积金管理中心：
根据省住房和城乡建设厅、省财政厅、中国人民银行合肥中心支行、中国银行业监督管理委员会安徽监管局《转发住房和城乡建设部等四部门关于规范住房公积金个人住房贷款政策有关问题的通知》（建金【２０１０】２４４号）文件要求，结合我市实际，特制定《池州市关于进一步规范住房公积金个人住房贷款政策的实施意见》。现印发给你们，请认真贯彻执行。
二〇一〇年十二月三十日
关于进一步规范住房公积金个人住房贷款政策的实施意见
为进一步规范住房公积金个人住房贷款政策，更好的为住房公积金借款人提供服务，根据国务院《住房公积金管理条例》、国务院《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（国发【2010】10号）、《住建部等国家四部委关于规范住房公积金个人住房贷款政策有关问题的通知》（建金【2010】179号）等有关政策规定，结合我市实际，特制定如下贯彻实施意见：
一、住房公积金个人住房贷款条件
１、住房公积金个人住房贷款只能用于缴存职工购买、建造、翻建、大修普通自住房，以支持基本住房需求。严禁使用住房公积金个人住房贷款进行投机性购房。
２、住房公积金贷款对象为在本行政区域内连续正常缴交住房公积金满一年以上的职工家庭。在东至、石台、青阳县缴存住房公积金的职工家庭，在池州市内其他城区购买住房，要求申请住房公积金贷款的，夫妻双方必须提供一方在购房所在地的常住户口簿，或者其中一方在购房所在地的工作单位证明。
３、保持缴存职工家庭（包括借款人、配偶及未成年子女，下同）使用住房公积金个人住房贷款购买首套普通自住房政策的连续性和稳定性。使用住房公积金个人住房贷款购买首套普通自住房，套型建筑面积在90平方米（含）以下的，贷款首付款比例不得低于20%；套型建筑面积在90平方米以上的，贷款首付款比例不得低于30%。停止发放套型建筑面积在144平方米以上的个人住房贷款（其中首次申请住房公积金贷款的情况除外）。
４、第二套住房公积金个人住房贷款用途，仅限于购买改善居住条件的普通自住房。第二套住房公积金个人住房贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于同期首套住房公积金个人住房贷款利率的1.1倍。
５、停止向购买第三套及以上住房的缴存职工家庭发放住房公积金个人住房贷款。
二、住房公积金个人住房贷款额度、年限和利率
6、职工夫妇双方建立住房公积金并且连续正常缴存的，贷款最高限额不得超过25万元；职工夫妇其中一方建立住房公积金并连续正常缴存的，贷款最高限额不得超过15万元；贷款年限最长不得超过20年；如职工住房公积金贷款额度不足，可申请商业银行组合贷款。
7、贷款利率执行中国人民银行规定利率。现行年利率为：贷款期限五年以下的3.75%，五年以上的4.3%。还款期内如遇利率调整，除1年期外，于次年1月1日执行新的利率标准。
三、二套房及以上住房认定标准
8、第二套及以上住房认定标准，以“贷款记录”作为认定二套房或多套房的标准,具体信息则
以中国人民银行个人征信系统为准。
9、职工家庭成员个人住房贷款征信记录中有一套住房贷款的，无论该套住房是否出售或贷款是否结清，再次申请贷款购买的住房视为第二套住房。
职工家庭成员个人住房贷款征信记录有两次或两次以上住房贷款的，不论住房是否出售或贷款是否结清，均视为第三套或第三套以上住房，不能再申请住房公积金贷款。
10、职工利用商业性贷款购买的商业用房(例如：门面、写字楼等)，不列入职工申请住房公积金贷款时住房套数的计算。
四、信用不良记录不予发放贷款的执行标准
11、信用不良记录以中国人民银行个人信用信息基础数据库出具的征信报告为准。
12、信用不良记录不予发放贷款的具体执行标准如下：
（1）征信报告中累计有五次以下（含五次）不良信用记录，经调查属实的，由借款人书面报告对其行为做出合理说明，并承诺今后不再发生不良信用行为的，可予以办理住房公积金贷款。
（2）征信报告中累计有五次以上，十次以下（含十次）不良信用记录，经调查属实的，由借款人书面报告对其行为作出正确认识，并承诺今后按期还贷；如再发生拖欠贷款行为，借款人保证主动要求其所在单位从其夫妻双方工资中扣划相应金额冲抵欠还贷款。借款人的书面报告应报请其所在单位审查研究，并由其单位法人代表或主要领导签署明确意见，承诺对于再次发生拖欠贷款的借款职工，由其单位负责按期划扣相应数额的工资偿还欠款；单位研究意见应加盖公章后，方可申请办理住房公积金贷款。
（3）征信报告中累计有十次以上不良信用记录，经调查属实的，原则上不予办理住房公积金贷款。
13、职工夫妇双方均有不良信用记录的，具体计算方法以其中累计次数较多一方为准。
五、市住房公积金管理中心和各住房公积金贷款业务承办银行要采取有效措施，加强住房公积金个人住房贷款的调查、审核、抵押、发放、回收等工作，切实加强贷款风险管理，保障资金安全。
六、本实施意见由市住房公积金管理中心负责解释。在实施过程中，如遇国家住房公积金贷款政策调整，以国家出台的新政策为准。
七、本实施意见自发布之日起施行。
关于调整住房公积金存贷款利率的通知
建金[2011]15号
各省、自治区住房和城乡建设厅，直辖市、新疆生产建设兵团住房公积金管理委员会、住房公积金管理中心：
根据《中国人民银行关于上调金融机构人民币存贷款基准利率的通知》（银发[2011]32号），现就住房公积金存贷款利率调整有关事项通知如下：
一、从2011年2月9日起，上调个人住房公积金存款利率。当年归集的个人住房公积金存款利率上调0.04个百分点，由0.36%上调至0.40%；上年结转的个人住房公积金存款利率上调0.35个百分点，由2.25%上调至2.60%。
二、从2011年2月9日起，上调个人住房公积金贷款利率。五年期以上个人住房公积金贷款利率上调0.20个百分点，由4.30%上调至4.50%；五年期以下（含五年）个人住房公积金贷款利率上调0.25个百分点，由3.75%上调至4.00%。
三、从2011年2月9日起，开展利用住房公积金贷款支持保障性住房建设试点工作的城市，贷款利率按照五年期以上个人住房公积金贷款利率上浮10%执行。
请各省、自治区住房和城乡建设厅立即将本通知转发相关住房公积金管理委员会、住房公积金管理中心执行。对利率调整后出现的新情况、新问题要及时处理并报我部。中华人民共和国住房和城乡建设部
各基层局：
根据《财政部 国家税务总局关于基本养老保险费 基本医疗保险费 失业保险费住房公积金有关个人所得税政策的通知》（财税〔2006〕10号，以下简称财税〔2006〕10号文）、《深圳市住房公积金管理暂行办法》（深府〔2010〕176号）、《深圳市住房公积金缴存管理暂行规定（试行）》（深公积金〔2010〕28号）有关规定，以及《深圳市2010年国民经济和社会发展统计公报》有关在岗职工平均工资数据，自2011年4月1日（税款所属期）起，我市住房公积金（住房补贴）个人所得税扣除政策标准调整如下：
一、税款所属期2011年6月（含）前，对个人尚未办理住房公积金缴存手续的，继续允许扣除“由单位按月工薪总额13%计算发放，且数额不超过3028元的住房补贴”。单位超过上述规定比例和标准发放的住房补贴，应将超过部分并入个人当期的工资、薪金收入，计征个人所得税。
与此相应，上述个人税前已扣除住房补贴，在办理住房公积金缴存手续后，对其单位和个人补缴相应期间的住房公积金，也不得在个人应纳税所得额中补扣。
二、税款所属期2011年6月（含）前，对个人办理住房公积金缴存手续的当月，为平衡纳税人之间的税负，既可选择扣除“由单位按月工薪总额13%计算发放，且数额不超过3028元的住房补贴”，也可选择扣除“单位和个人分别在不超过职工本人月工资12%的幅度内，数额分别不超过1514元（上一职工月平均工资4204.67元×3倍×12%），实际缴存的住房公积金”，但两种方法只能选择一种。超过规定上述比例和标准的住房公积金或住房补贴，应将超过部分并入个人当期的工资、薪金收入，计征个人所得税。
三、对个人自办理住房公积金缴存手续的次月起：取得由单位发放的住房补贴不再予以扣除；对单位和个人缴存的住房公积金允许税前扣除的比例和标准，根据财税〔2006〕10号文第二条规定执行，即：
单位和个人分别在不超过职工本人上一月平均工资12%的幅度内，其实际缴存的住房公积金，允许在个人应纳税所得额中扣除。单位和职工个人缴存住房公积金的月平均工资不得超过12614元（上一职工月平均工资4204.67元×3倍）。单位和个人超过上述规定比例和标准缴交的住房公积金，应将超过部分并入个人当期的工资、薪金收入，计征个人所得税。
四、自税款所属期2011年7月（含）起，对个人取得由单位发放的住房补贴，一律不得在个人应纳税所得额中扣除。
五、《深圳市地方税务局关于我市新住房公积金制度有关个人所得税扣除政策衔接问题的通知》（深地税发〔2010〕432号）自2011年5月1日起停止执行。
镇海住房资金管理中心:
我公司于2004年12月在镇海注册成立,主要经营范围为建筑劳务承包、分包；清扫卫生服务；国内劳务派遣。现申请住房公积金缴存开户。
我公司为镇海炼化分公司等多家单位派遣劳务，故本次申请缴存住房公积金的人员范围为派遣至镇海炼化分公司的劳务人员和我公司的管理人员，同时我公司也将积极与其它单位联系，逐步扩大参加范围，最终做到全覆盖。
宁波市镇海棉丰劳务公司
关键词:住房公积金;个人住房贷款;违约风险;管理对策
随着我国城市化进程的不断推进, 住房价格节节攀升的背景下, 在城市中买一套住房已经成为很多年轻人的奢望。然而现在很多居民购买住房这种高价值的消费品基本上是通过金融机构贷款来实现的, 由于住房公积金具有互助性、专用性及保值性等政策优势, 公积金贷款已经成为很多单位职工们使用公积金的主要方式, 从某种程度上也促进了我国住房制度的改革。虽然公积金贷款已呈现出较好的市场前景, 然而较高的还款率对于这项业务的开展还是有一定潜在的风险, 所以本研究探讨住房公积金个人住房贷款违约风险及管理对策, 从这个层面上来说具有很强的理论与实际意义。
一、住房公积金个人住房贷款风险表现与当前违约风险管理中存在的问题
(一) 住房公积金个人住房贷款风险表现
一般来说, 在进行住房公积金贷款时, 住房公积金管理中心、受托银行及贷款人是三个重要的组成主体。总的来说, 住房公积金管理中心所承担的公积金贷款风险主要表现在借款人风险与担保方式风险两方面。担保风险主要包括保证人风险、抵押物风险、项目风险、流动风险及经济风险等。其中借款人风险具体面临信用风险、支付风险及投资风险、失业风险及意外伤害风险等;保证人风险包括保证人资格风险与保证人能力风险;抵押物由于遭到人为的毁损、抵押住房周围环境恶化都会导致抵押风险;项目风险一般包括价格风险、楼盘风险及开发商风险等;当住房公积金缴存增长小于需求增长, 且未能满足借贷需求时, 将会导致资金缺口, 进而产生流动风险;经济风险是指因为整个经济运行不佳而导致的违约风险。
(二) 当前个人住房贷款违约风险管理存在的问题
我国住房公积金管理遵循“公积金管理中心运作, 财政监督及银行专户存储”的原则。住房公积金管理委员会负责制定相关的政策, 住房公积金管理中心一方面监督银行, 银行为住房公积金管理中心提供金融服务, 另一方面住房公积金管理中心与担保公司签订合同, 银行再贷款给个人, 此外个人又与担保公司签订合同。这一住房公积金贷款运作流程虽然可以节省人力物力, 进而提高工作效率, 但是随着外部环境的变化与业务的发展, 这一风险管理模式也存在
住房公积金个人住房贷款违约风险及管理对策
■叶文渊
一定问题。首先, 从违约风险管理理念来说, 很多人对个人住房贷款违约风险的严重性认识不够, 忽视了个人住房贷款违约潜在的风险, 放松了对个人住房贷款违约风险的管理;其次, 从个人住房贷款违约管理技术上来说, 目前对个人住房贷款申请人的审查与调查缺少一个科学合理的方法与量化标准, 比如反应借款人的特征及贷款特征的信息非常缺乏, 且信息失真较为严重, 这些都给风险量化, 制定科学的个人住房贷款审核体系带来了诸多困难, 使主观性与随意性较大;最后, 从违约风险控制流程来说, 由于银行只负责住房公积金的贷款发放, 但是不承担相应的风险, 使银行在实际的操作过程中会产生很大的风险, 一旦风险产生, 其责任由住房公积金管理中心来承担。从某种程度上来说住房管理中心与阴阳职能条块的划分形成了风险管理的一个“盲区”。
二、个人住房贷款违约发生的机理与风险因素
(一) 个人住房贷款违约发生的机理
借款人是住房公积金个人住房贷款违约风险产生的载体, 不管是借款人道德及行为风险, 患上由于发生失业或死亡事故都会造成所借款项不能够及时归还。一般类似个人住房贷款违约风险中, 借款人造成的风险有三种形态, 即赔本风险、陪息风险及赔利风险。
依据借款人违约时的意志, 通常情况下将借款人的违约分为被迫违约与理性违约。其中被迫违约是指由于借款人发了意外的事故造成财务困难, 进而使借款人的偿付能力降低, 无法积极履约。个人住房贷款的长期性与每月还款的特征使得借款人必须要有稳定的收入。通过了解借款人的家庭特征与确定银行最大风险承受能力, 可以确定一个科学的月还款比例。理性违约则是指和借款人实际支付能力没有关系的违约行为, 是借款人的主观违约行为, 这一违约行为主要是由于房地产市场价格变动因素造成的。
(二) 个人住房贷款违约风险因素
宏观与微观环境都会影响个人住房贷款的违约因素, 宏观因素包括经济发展水平及资本市场的变化, 微观因素则包括借款人的特征与贷款特征, 比如借款人的职业、家庭收入、贷款期限及债龄等。西方发达国家在个人住房贷款中违约行为的研究取得了很大的进展, 他们的研究普遍表明, 较高贷款房价比的借款人的违约风险是最大的。其中英国的违约风险因素研究将造成违约的决定性因素分为结构性因素、家庭收入与支出因素及个人因素。美国的违约风险因素研究表明:违约行为和贷款特征有着较大的相关性, 个人住房贷款违约风险随着贷款期限的延长而增大, 贷款发放后一般是第3年到第4年违约风险是最大的, 且随后逐年降低。澳大利亚的违约风险因素研究表明:违约贷款人违约的主要原因是由于家庭婚姻破裂所导致的家庭收入锐减、个人破产及破产等, 且证实借款人的年龄、贷款额房价比及家庭类型是个人住房贷款违约的几个重要的因素。
三、住房公积金个人住房贷款违约风险的管理对策与建议
(一) 实施有重点的政策倾斜
在发放住房公积金个人住房贷款时需要重视审核借款人月还款额占家庭月收入的比例, 避免因为借款人支付能力不足而发生个人住房贷款违约风险。其次, 要审核借款人购买住房的目的, 从某种程度上来说购买个人住房目的对违约风险有着重要的影响。最后要审核借款人年龄与婚姻状况, 研究表明已婚借款人要比未婚借款人发生住房贷款违约要小。
(二) 要提高认识, 强化违约风险管理的意识
由于住房公积金个人住房贷款违约率较低, 使得很多人不够重视住房贷款违约风险管理, 我国由于公积金个人住房贷款业务起步较晚, 且管理措施还存在诸多问题, 所以管理者需要从思想上加以重视, 使住房公积金个人住房贷款业务朝着良性循环的方向发展。
(三) 提高个人住房贷款违约风险管理技术
一方面加强定量分析与科学研究, 使风险管理做到科学性与客观性, 进而最终实现住房公积金个人住房违约风险管理的制度化、定量化及标准化, 另一方面对贷款审查控制要点要加以明确, 特别审核贷款人的收入情况、借款人的月供比及贷款价值比及借款人月缴公积金情况等。
(四) 建立科学严格的内部控制制度
从某种程度上来说, 住房公积金管理中心内部控制在其自律行为的一种表现, 能够有效降低错误, 且有效监控业务经营活动。在强化我国住房公积金管理中心内部控制需要重点注意严格审查开发商资信状况与按揭项目、对借款人与开发商进行动态跟踪调查与分析、完善住房公积金管理中心贷款决策机制以及建立住房公积金管理中心监督管理体制, 加强外部对住房公积金管理中心的监督, 加强管理中心对受托银行的管理与监督。
(五) 全面提高从业人员的素养
有效防范操作性风险就要力求做到业务流程的标准化, 标准化最基本的作用在于将各个岗位职责加以明确, 有利于贷款业务人员掌握贷款管理的操作, 强化了对信贷人员的控制与管理, 进而有效控制内部操作风险。其次要建立良好的信贷约束与激励机制, 从制度上约束信贷从业人员的经营行为, 将贷款风险及时控制, 坚决避免因为贷后管理松懈而错过控制风险的时机。最后, 要创建健康良好的信贷文化氛围, 全面提升信贷从业人员的素养, 对工作人员进行深入的思想与专业知识教育, 培养其抵制诱惑, 坚持原则行事的办事风格。
四、结论
总之, 借款人造成的风险有三种形态, 即赔本风险、陪息风险及赔利风险, 依据借款人违约时的意志, 通常情况下将借款人的违约分为被迫违约与理性违约。西方发达国家研究表明, 较高贷款房价比的借款人的违约风险是最大的。所以在实际的操作过程中需要提高认识, 强化违约风险管理的意识、建立科学严格的内部控制制度及全面提高从业人员的素养, 只有这样才能将个人住房贷款违约风险降低到最小。
参考文献
[1]、沈向华.住房公积金贷款风险防范研究[D].大连理工大学, 2007.
[2]、石罡明.新加坡中央公积金制度对我国住房公积金的启示[J].山西财经大学学报, 2006 (S2) .
[3]、戴光华.我国商业银行个人住房货款风险管理现状及防范[D].对外经济贸易大学, 2005.
摘 要 本文通过介绍公积金的概念和现状，并对公积金政策的完善提出了几点建议，通过不断规范公积金管理部门，单独设立电子信息系统，逐步统一规范等方法，使得住房公积金政策日益完善。
关键词 住房公积金 政策 日臻完善
住房公积金，是指国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业及其他城镇企业、事业单位、民办非企业单位、社会团体（以下统称单位）及其在职职工缴存的长期住房储金。是我国从新加坡学习来的结合我国国情的长期储蓄制度，在取消福利分房后，为改善居民居住条件的住房保障制度。
住房公积金作为五险一金中的一“金”现在已经深入人心，从完全的舶来品到落地生根，从养在深闺人未识到几次被推到风口浪尖上任人品头论足，一方面说明住房公积金与人们生活息息相关，深受各界关注。另一方面是也说明这项业务还有待修正完善的地方。但从无到有，公积金二十几年的发展历程也是逐渐前行的过程，资金积累规模逐年增加，受益群体逐步拓宽，取得了良好的经济效益和社会效益。作为社会保障的组成部分，是可信赖的民生工程，为改善居民居住环境起到了不可替代的作用。
一、规范公积金管理部门，促进公积金发展壮大
“住房公积金管理中心”作为专职管理部门，刚成立时一般挂靠在财政、住建委或是房产部门在代管，主管部门混乱不统一。致使这项政策得不到全面落实，宣传力度不够，在社会上没有影响力。得不到近期实惠广大职工不理解不重视，对于个人与国家各缴50%等惠民政策不予认同。单位不愿缴、职工不想缴是普遍现象，中心工作人员工作热情也不高。
2002年3月24日《国务院关于修改〈住房公积金管理条例〉的决定》 ，明确“住房公积金管理中心”作为专职管理部门，直属当地市政府管理。从根本上捋顺了管理部门，提高了中心行政级别。同时设立住房公积金管理委员会，作为住房公积金管理的决策机构。住房公积金管理委员会的成员中，人民政府负责人和建设、财政、人民银行等有关部门负责人以及有关专家占1/3，工会代表和职工代表占1/3，单位代表占1/3。住房公积金的管理实行住房公积金管理委员会决策、住房公积金管理中心运作、银行专户存储、财政监督的原则。加强对公积金的外部监管，为保证这项资金的安全运营，维护缴存职工的合法权益，给与了制度上和业务流程上的保障。走上正轨后，尤其当职工亲身体验到贷款、支取的好处，职工在解决住房时首先考虑选择的就是使用公积金，国家给予的政策性优惠也越来越为职工认可。公积金在社会的影响力随之扩大，职工缴存公积金的热情高涨，一些私企或合资企业的职工主动要求上缴公积金。限定公积金缴存基数及比例、增值收益分配方面，彰显社会公平。
公积金刚缴交时，高的十几元，低的也距离十元不远，几乎没有引人注目的差额。随着公积金缴存时间的延续，缴费差距日渐凸显。尤其是近年来，工资制度改革，人们收入差距在拉大，不同地区不同行业不同群体间甚至有几百倍的鸿沟。公积金是按职工工资一定比例计提的，自然而然地高低之间有了悬殊差距。随着一些数据的曝光，对公积金政策的非议也此起彼伏。“锦上添花”、“劫贫济富”、“变相福利”、“避税良策”等，给公积金管理部门很大的压力。各个管理部门在调查研究基础上，及时听取各方面的意见和建议，适时订立有效可行的操作细则。
财政部、国家税务局总局联合发布《关于加强住房公积金管理等有关问题的通知》职工和单位住房公积金缴存比例不应低于5%，不得高于12%；缴存住房公积金的月工资基数最高不得超过职工工作地所在设区城市统计部门公布的上一年度职工月平均工资的3倍。从缴交的绝对数额和缴交相对比例都做了明确规定，杜绝了漏洞，没有可乘之机，保证这项事业的健康持续发展。对不缴、欠缴单位加大处罚力度，扩大住房公积金制度覆盖范围，惠及更多就业群体。
同时，公积金增值收益在提取贷款风险准备和中心管理费用后，再提取一部分为城市廉租住房建设提供补充资金，向低收入家庭政策性倾斜。也体现了设立公积金时的初衷：维护住房公积金所有者的合法权益，促进城镇住房建设，提高城镇居民的居住水平。为城市廉租住房建设提供补充资金这点争议颇多，主要集中认为这使缴存职工的利益受损害了，增值收益是属于全体缴交公积金职工的，政府无权用于廉租房。其实缴存职工在上缴公积金时就已经享受到了实惠，国家在实施公积金政策时投入了大量的财力，提供了多项惠民政策：缴存时50%的即时补贴、税前抵扣、职工名下的公积金存款分享有定活两种利率、公积金低利率贷款，这些都是只有缴存职工才享有的特权。拓宽视野，换一个角度思考这个问题，从长远发展的观点出发，改善全体公民的居住环境，是国家实行公积金制度的最终目标，才完全体现了公积金的互助性。不能只分享社会发展成果，而忘掉公民的社会责任，促进全社会的和谐发展需要大家一起努力。
二、单独设立电子信息系统，逐步统一规范。
最初，公积金管理中心没有独立的电子信息系统，所有账项均通过银行，属于二传手记账。而且只记到单位二级帐，中心不掌握职工缴交情况的三级帐。缴存单位直接到银行缴款，银行压票清算，款项到账不及时是常事。退款需公积金中心开证明给单位，相关手续复杂时间长，单位、职工意见大。银行、缴存单位、公积金中心三者之间信息不对称，业务办理繁琐，大家都不舒服。而且不利于公积金政策的宣传，业务开展缓慢无效率可言。当时的归集模式，成本高收效低，没有资金规模，发放不了贷款，职工只见工资被扣缴了，见不到短期效益，没有积极性。公积金中心在开展业务时很被动，大大束缚了这项惠民政策的宣传。
经过探索及各地区中心互相学习交流，形成了比较成熟和完善的电子信息系统，各种业务都是先到中心再去银行，业务流程通畅无阻。中心掌握一手资料，变被动为主动。从归集到使用，逐步形成了一整套行之有效的框架模式。归集模式的转变，提高了办事效率。职工在使用公积金时，可以直接到公积金营业大厅咨询。中心设立有查询机、专线电话、网络方式等，职工随时可知道自己账户余额。每年6月公积金计息后，给单位发放职工对账单。各月缴存记录及利息结算都清清楚楚，让职工有账可查。取得单位和职工的信赖，更利于公积金政策的上传下达，使惠民政策真正惠及到职工。职工态度从抵触到接受，从回避到积极响应，公积金的工作重心从筹集资金转移到有效使用上。归集资金达到一定规模的城市，职工还可以用自己账户公积金余额偿还每月的贷款本息。逐渐形成良性循环，提高了资金使用效率。
公积金中心直接掌握缴存职工具体信息，有利于新业务的开展。如职工异地贷款、调转等业务得以顺利办理。在原单位缴存的公积金可以转移到新单位，其缴存记录为转入地公积金认可，缴存年限能够延续，保证以后使用公积金贷款的资格不收限制。
纵观这项政策从制定到落实的过程，不难看出公积金充满活力、生机勃勃。有着广阔的发展前景，其巨大潜力为社会各界所期盼。
虽然，公积金制度在运行中还存在诸多不足：覆盖率不高，个体业者未被纳入；公积金中心执法力度不够，对不缴、欠缴单位无法处罚、沉淀资金收益率低；资金运营过程内部和外部监管力度不够；各地具体支取贷款政策不统一等等。这些问题需要下大力气去改进，达到公众满意还有很长的路要走。希望大家关注公积金时，能够以包容的心态、扶持的态度，开发集体智慧，助其蓬勃向上，造福社会。
公积金事业能有今日的规模，靠的是国家洞悉环境变化，通畅政策导向，下解民意所向。我们坚信有了国家政策方面的指导，社会各界的鼎力支持，在我国经济发展过程中这项制度会起到越来越好的保障作用。
参考资料：
[1]《住房公积金管理条例》 第262号令.
[2]《国务院关于修改〈住房公积金管理条例〉的决定》修订第350号令.
[3]天津市住房公积金《二○一三年住房公积金缴存额调整操作规定》的通知.
[4]大连市住房公积金行政处罚裁量管理办法.
国务院《住房公积金管理条例》（国务院令第350号）和市住房公积金管理委员会《淮安市住房公积金缴存管理实施细则》（淮房委〔2017〕3号）规定，职工住房公积金缴存基数为职工本人上一月平均工资。为提升职工住房保障能力，日前，市住房公积金管理委员会出台《关于调整2018住房公积金缴存基数的通知》（淮房委〔2018〕1号），现就有关政策解读如下：
一、关于住房公积金缴存基数调整范围
2018住房公积金缴存基数调整范围为2017年12月31日前已在本市办理住房公积金缴存登记的单位及其在职职工（包括人事代理人员、劳务派遣人员）。职工个人住房公积金账户封存的，不在本次缴存基数调整范围。
二、关于住房公积金缴存基数口径
（一）机关及参公管理事业单位职工住房公积金缴存基数包括职务工资、级别工资、工作性津贴、生活性补贴、车改补贴、交通补贴、住房补贴、特岗津贴、第13个月工资、按规定发放的奖金等。
（二）其他事业单位职工住房公积金缴存基数包括岗位工资、薪级工资、基础性绩效、奖励性绩效、交通补贴、住房补贴、第13个月工资、按规定发放的奖金等。
（三）各类企业及其他经济组织职工住房公积金缴存基数为单位直接支付给职工的全部劳动报酬，包括计时工资、计件工资、津贴和补贴、加班加点工资、奖金等。
三、关于新增职工住房公积金缴存基数
2017年单位新录用或新调入职工的住房公积金缴存基数按职工工资总额除以实际工作月数计算。
四、关于住房公积金缴存基数上限下限
1 公积金个人贷款存在的问题
1.1 覆盖面低, 分配上存在不公。
公积金是作为政策性的低息贷款, 但是由于公积金是基于工作就业的职工, 而目前低收入群体的主体困难企业的职工及相当一部分下岗职工、没有“单位”的城市居民和在城市工作的农民工就无法参加公积金, 从而违背了实行公积金的出发点。并且由于公积金贷款条件比较严格, 同时房价飞涨, 很多低收入者因为承受能力的制约而难以通过该渠道获取融资购房, 所以这部分人群缴存的公积金没有发挥作用, 只能到退休时全额领取, 而相对的低存低贷款政策实际上是让低收入家庭蒙受了利息损失。此外, 公积金只能用于房屋购买而不能用于房屋租赁, 从而导致一部分只能依靠租房的家庭不能享受公积金这一优惠政策。住房公积金作为一项政策性的住房金融制度, 必须尽可能地扩大其覆盖率, 更好地为低收入家庭服务。
1.2 使用效率不高, 大量资金闲置。
住房公积金归集的目的原本是提供给职工用于购买、建造、翻修、大修自有住房, 但是当前却存在大量公积金闲置或者投向国债, 使得公积金的优势未能充分得到发挥。公积金贷款比例较低。其原因主要是基于资金的安全性要求较高, 支取条件严格, 提取数额受到限制。同时, 住房公积金管理中心市场竞争意识不强, 市场推广力度较弱也是导致贷款比例偏低的原因。
1.3 商业银行缺乏积极性。
根据国务院颁布的《住房公积金管理条例》规定个人住房贷款只能以委托方式委托商业银行来办理。就受委托银行而言, 如果购房者选择的是商业银行贷款则产生的利息全部归受委托银行所有, 若购房者选择的是公积金贷款则银行只能收取一定比例的手续费。受委托银行受自身利益的驱动往往对公积金贷款客户采取一些消极拖办和误导手段, 使得公积金贷款在申请和办理过程中等待时间过长, 降低了公积金贷款业务的高效性和便捷性。虽然新的《住房公积金管理条例》中明确规定公积金管理中心必须在15日之内给客户能否贷款的答复, 但是由于住房资金管理中心、担保公司、受委托银行不能实现合署办公, 借款人需向每个部门提供相同的材料, 顺利办完一切手续最少也需要一个月的时间, 而不管是开发商还是购房者, 贷款资金的快速到位才是关键。甚至很多商业银行在发放开发贷款时要求开发企业从本行发放个人贷款, 也有不少开发商实行商业贷款时给予购房者一定的折扣优惠或者先贷商业贷款再转公积金贷款等方式, 这样会额外支出很多相关费用, 使得不少准备选择公积金贷款的购房者不得不选择商业贷款。
1.4 担保费用较高。
公积金贷款担保是指在借款人无法满足贷款人要求提供担保的情况下, 担保公司为借款人申请个人住房贷款而与贷款人签订保证合同并提供连带偿还责任的保证担保行为, 其目的是减少贷款风险, 保证公积金资金的安全性。而目前大多数地方的担保公司均是当地住房管理中心指定的, 属于垄断经营地位, 同时担保费对一些低收入家庭也是一笔不小的开支, 使得住房公积金原本给贷款者带来的利率优惠在无形中被担保费抵消了一部分。
1.5 各个地区公积金个贷率差距悬殊。
公积金与银行存款有一定的可比性, 归集资金不能全部贷出, 必须要保证足够的余额也就是流动性来应付存款人未来的提现要求, 否则满足贷款要求的购房者贷不到款, 符合提取条件的职工拿不到钱, 一旦无法应对支付要求就会出现信誉破产危机。从全国来看, 2009年个贷率 (个人住房公积金贷款余额占住房公积金归集缴存余额的比例) 为56.39%, 但地区分布十分不平衡, 一些内陆中部地区, 贷率为43%, 但是也有不少地区尤其是沿海发达地区的住房公积金的资金链实际是处于十分紧张的状况, 个贷率为96.30%, 市区该比例更是高达98.88%, 这么高的公积金贷款率意味着资金流向很可能入不敷出, 将使得当地公积金面临着较大的支付风险。如何解决资金短缺问题, 满足公积金缴存人不断增加的贷款需求, 将成为各地区尤其是资金使用率高的地区公积金贷款运作中的主要困难。
2 解决个人住房公积金贷款问题的建议及对策
2.1 加强公积金管理, 严格缴存比例。
因为住房公积金单位缴存部分不计入个人收入范围, 个人缴存部分又免交个人所得税, 故一些效益好的国有企业和行业垄断企业将公积金的缴存比例不断提高, 这实际上是既增加了职工福利又规避了企业所得税和个人所得税。故各地住房公积金管理委员会应切实履行起职责, 尽快按照要求规范缴存基数, 规定公积金缴存上限, 坚决杜绝擅自扩大缴存基数或超比例缴存, 避免公积金成为缴存单位工资外发放薪金补贴和避税的渠道;同时对一些已经拥有个人住房的高收入者申请公积金购买第二套房产时应付出一些额外成本, 比如征收利息所得税、使用较高住房公积金贷款利率等。
2.2 简化贷款手续, 取缔各种限制条件。
由于我国现行的住房公积金管理条例规定住房公积金管理中心是凭借政府政令设立的, 不以盈利为目的的全额事业单位。在这种体制下, 资金中心和银行之间的工作不能很好协调起来, 双方根据各自的职责、利益情况制定相应的工作规范, 互相设置壁垒, 极大地影响了贷款效率。公积金管理中心、受委托银行及其他中介机构应建立个人住房贷款各个环节的联合办公制度, 实行一条龙服务, 提高贷款工作效率, 进一步简化贷款程序, 降低使用门槛, 努力降低个人贷款的担保、评估、公证、保险、抵押登记等各种费用, 减轻职工负担, 真正发挥公积金作为政策性贷款的优势。
2.3 创新公积金使用方法。
公积金的创新使用主要可以从以下三个方面来考虑:第一, 考虑到一些低收入家庭面对当今高昂的房价无力承担, 而公积金的使用规定只能用于房屋购买、自建和维修, 而不能用于租房, 故开辟申请租房公积金贷款业务可以加大对低收入家庭的支持力度;第二, 可以允许职工提取本人及直系亲属的住房公积金用于支付购房首付款, 允许购房职工以直系亲属名义申请住房公积金贷款, 提高公积金使用率, 体现住房公积金互助性的特点。
2.4 实行全国联网, 统筹运用资金。
力促住房公积金流动性均衡, 实行区域内外融通, 改变目前地域分割现状, 由使用资金不足的地区向使用率低、资金充足的地区申请融资合作, 由资金充足地区向资金不足地区的缴存职工发放公积金异地贷款, 建立风险共担的合作关系, 从根本上解决流动性均衡问题。
2.5 规范住房置业担保制度。
进一步规范住房置业担保制度, 打破垄断, 向市场开放, 同时可采用多种形式的担保, 如抵押、质押、保证等形式。
结束语
建立公积金制度的根本目的是充分发挥公积金低存低贷的政策优势, 加快解决城镇中低收入居民家庭的住房问题, 以上从多个角度分析了目前我国公积金个人贷款中存在的问题并从如何提高公积金贷款率、创新使用方法、统筹运用资金等方面提出了一些建议, 让公积金贷款更好地服务于职工购房, 为人们提供更为科学、实惠的住房保障系统。
一.部分支取需要提供的资料
1.购买自住房屋：（1）购房合同或协议的原件及复印件（合同可以只包含买卖双方名称、住房面积、房屋座落地址、购房金额和买卖双方签字盖章内容的部分）（2）购房发票或收据的原件及复印件（3）支取职工的身份证的原件及复印件（4）单位盖章的银行储蓄卡明细表（支取本人签字）（5）盖有预留印鉴的支取书（6）如配偶方为主买房人，除以上资料外，还需提供结婚证、主买房人的支取记录单的复印件，如未建公积金，需单位开证明或档案所在部门开证明，如产权人是两人（无婚姻关系）或多人需有产权分割证明；
2.贷款购买住房：（1）贷款合同原件及复印件（2）购房合同的复印件（3）首付款发票原件及复印件（4）身份证原件及复印件（5）单位盖章的银行储蓄卡明细表（支取本人签字）（6）盖有预留印鉴的支取书
3.大修、翻建自有房屋：（1）所属房管或物业部门的大修证明和产权证明的原件及复印件（2）购买材料的明细发票，或分摊到个人的费用发票的原件及复印件（3）支取职工的身份证的原件及复印件（4）单位盖章的银行储蓄卡明细表（支取本人签字）（5）盖有预留印鉴的支取书
4.建自有住房：（1）规划、房管部门宅基地批复或建房批准证明文件的原件及复印件（须是乡、镇一级或乡、镇以上的规划、房管部门开具的）（2）购买材料及其他施工费用的明细发票的原件及复印件（3）支取职工的身份证的原件及复印件（4）单位盖章的银行储蓄卡明细表（支取本人签字）（5）盖有预留印鉴的支取书
5.房租（超过家庭收入5%的部分）：（1）租赁合同的原件及复印件（2）房租发票或收据的原件及复印件（3）承租夫妇双方的收入证明的原件及复印件（4）支取职工的身份证的原件及复印件（5）单位盖章的银行储蓄卡明细表（支取本人签字）（5）盖有预留印鉴的支取书（每年2月至3月份支取）
6.买二手房：（1）二手房交易合同或（协议、产权证）的原件及复印件（2）土地出让金缴纳通知单的原件及复印件（3）完税证明的原件及复印件（4）支取职工的身份证的原件及复印件（5）单位盖章的银行储蓄卡明细表（支取本人签字）（6）盖有预留印鉴的支取书
（首次办理支取业务时应提供上述资料，同时开具支取记录单；二次支取只提供盖章有效的支取记录单和身份证的复印件、单位盖章的银行储蓄卡明细表及盖有预留印鉴的支取书即可）
二.销户支取需要提供的材料
1.离退休：（1）离退休证或劳动部门相关证明的原件及复印件（2）销户职工的身份证的原件及复印件（3）无退休证的，男60周岁、女55周岁凭身份证原件及复印件（4）单位盖章银行储蓄卡明细表（支取本人签字）（5）盖有预留印鉴的支取书
2.出国定居：（1）护照、签证、户口注销证明及国外定居证明的原件及复印件（2）销户职工的身份证的原件及复印件（3）单位盖章银行储蓄卡明细表（支取本人签字）（4）盖有预留印鉴的支取书
3.死亡：（1）户口注销证明或死亡证明的原件及复印件（2）职工死亡前未办理公积金支取储蓄卡的，则由经过公证的该职工遗产继承人提供继承人的公积金支取储蓄卡号。
（4）遗产继承人身份证原件及复印件（5）单位盖章银行储蓄卡明细表（支取本人签
字）（6）盖有预留印鉴的支取书
4.丧失劳动能力解除劳动合同：（1）劳动部门提供的职工丧失劳动能力鉴定及单位解除
劳动合同证明的原件及复印件（2）销户职工的身份证的原件及复印件（3）单位盖章银行储蓄卡明细表（支取本人签字）（4）盖有预留印鉴的支取书
三.住房公积金转移的变化
1.本地户口职工、外地户口职工调离本市时，均需办理住房公积金转移，不再办理销户
支取。调离职工提供调入单位接收证明、在调入地建立住房公积金证明、转入银行帐号、开户行名称。如调离职工在调入地未建立住房公积金的需办理封存手续。
2.由管理部转入分中心（包括中直、国管、铁路分中心）的，必须在新单位先开户，同
时在新交存单位所在建行打印《住房公积金查询书》，加盖银行印章后，职工本人需在《查询书》空白处填写转入单位全称，再由转出单位经办人到管理部为职工办理转出手续。（转出职工必须是封存状态）
3.由分中心（包括中直、国管、铁路）、外省市转入市中心的，由原单位经办人到住房公
积金管理中心委托银行为职工办理住房公积金转出手续后，由转入单位经办人或本人可出具转入职工的身份证原件，到转入单位所开户的管理部前台办理转入手续。
4.由本管理部转到另外管理部的，则由转出单位在所开户的管理部办理转出的同时，也
就视同办了转入手续。单位不用再到管理部开具“住房公积金转移开户证明”（转出职工必须是封存状态的），转入单位经办人如需要转入职工的转入回单，可到转入单位的管理部前台查询打印。
5.管理部内部单位与单位之间转移的，也是由转出单位在转出的同时，也就视同办了转
入手续，转入单位经办人如需要转入职工的转入回单可到管理部前台查询打印。
四.加强支付管理
1.各单位须严格按照规定，要求支取职工提供上述材料的复印件统一使用A4纸复印，为
原始资料存档。
2.在办理支取、销户手续时，需提供身份证原件，复印件作为原始资料存档。
3.新开户的要向管理部提供营业执照副本的原件及复印件、组织机构代码证副本、法人
代表或负责人身份证复印件、单位预留印鉴卡片。
4.支取时支取书的第二联单位盖章处必须加盖预留印鉴章
5.汇交时如有增加或减少，变更清册必须盖预留印鉴上的财务章或公章。
6.在办理转移时，转移通知书上单位盖章处必须加盖在管理部预留印鉴章。
7.无论办理哪项业务，所填写的金额大小写必须规范，如有不规范或有涂改，不能办理。
方庄管理部
中央国家机关各部门、各单位住房公积金管理机构：
根据国务院《住房公积金管理条例》（国务院令第350号）、北京住房公积金管理委员会《关于2011住房公积金住房公积金缴存有关问题的通知》（京房公积金管委会〔2011〕1号）和北京住房公积金管理中心《关于确定2011住房公积金月缴存额上限的通知》（京房公积金发〔2011〕14号）等有关规定，现就中央国家机关2011住房公积金住房公积金核定工作有关问题通知如下：
一、住房公积金缴存基数
各单位应以2010（2010年1月1日至2010年12月31日）职工月平均工资计算缴存基数。职工工资总额计算按照国家统计局《关于认真贯彻执行〈关于工资总额组成的规定〉的通知》（统制字〔1990〕第1号）及国家有关部门的相关规定执行。
二、住房公积金缴存比例
2011住房公积金（2011年7月1日至2012年6月30日）住房公积金缴存比例为12％。
三、住房公积金缴存额上限
2011住房公积金住房公积金月缴存额上限为3026元。原则上不允许住房公积金缴存额突破缴存额上限。
四、缓缴及降低比例缴存
单位缴存住房公积金确有困难的，经本单位职工代表大会或者工会讨论通过，无职工代表大会或工会的，经全体职工2/3以上同意，并经中央国家机关住房资金管理中心（北京住房公积金管理中心中央国家机关分中心，以下简称国管中心）审批后，可以降低缴存比例或者缓缴。办理程序按照《住房公积金降低缴存比例、缓缴业务指南》执行（可从国管中心网站下载）。
单位当年职工月平均工资高于北京市统计部门公布的上年职工月平均工资的，不应降低缴存比例。
五、核定办理方式
正常缴存职工人数在10人以上的住房公积金缴存单位须通过中央国家机关住房公积金管理信息系统单位版软件进行网上核定。没有申领单位版数字证书的单位，请到国管中心申领后再进行网上核定。因特殊情况确实无法采用网上核定的，需书面说明原因，经国管中心批准后，可采用报盘核定。
六、网上核定基本流程
网上核定的单位应于6月25日前完成网上核定工作。核定步骤及要求如下：
（一）已申领数字证书并安装完毕的单位，登录国管中心网站，点击“归集单位网上业务平台”进入单位版，网上录入或导入核定清册总表和核定清册。
（二）系统对单位导入或录入的数据进行自动校验，若出现职工姓名、身份证等差异表，单位对差异数据进行核对，若导入数据有误，则删除导入系统的错误信息，修改后重新导入；若系统内数据有误，则打印差异表，盖章后交银行网点处理。
（三）单位通过系统打印核定清册总表及核定清册（一式三份），单位盖章后递交银行网点，由网点作二次核定确认审核。
具体模块操作按照安泰伟奥软件开发公司发布的系统操作指南办理，操作指南将发布在国管中心网站及单位版内新闻版面。
七、报盘核定基本流程
报盘核定的单位应于6月25日前完成报盘工作。核定步骤及要求如下：
（一）单位经办人登录国管中心网站下载电子版《住房公积金核定清册总表》、《住房公积金核定清册》，不得修改填报格式。
（二）单位须严格按照《住房公积金报盘核定填表说明》、《中央国家机关主管部门名称一览表》、《中央企业主管部门名称一览表》准确填制相关表格。
（三）单位经办人将加盖单位印章的《住房公积金核定清册总表》、《住房公积金核定清册》纸质表格和电子版软盘一并报送经办网点，由网点上机校验电子表格中各项内容的格式要求。不符合校验要求的，退还单位修改；符合要求的，导入信息后确认核定。
其中，对于《住房公积金核定清册》，网点除校验格式要求外，还需单位确认内容变更情况，即对于单位填报的职工姓名、身份证号与系统中登记的信息不一致的，打印《核定差异表》，由单位经办人签字确认后再导入系统。
八、其他事项
（一）各单位应按规定于6月25日前完成住房公积金核定工作，完成核定后方可汇缴下一住房公积金。
（二）请各主管部门完成核定工作后，及时总结核定工作情况及遇到的问题，反映好的经验及意见、建议，于8月31日前书面报国管中心。其他单位可视情况自行决定报送核定工作总结。
（三）在京中央国家机关（全国人大常委会机关，国务院各部委、各直属机构，全国政协机关，最高人民法院、最高人民检察院，各民主党派中央，各人民团体）及在京参照公务员法管理的单位按照《关于在京中央国家机关按财政预算进行2011住房公积金核定工作有关问题的通知》（京房公积金国管发〔2010〕9号）规定执行。
关于印发《郑州住房公积金个人住房 组合贷款管理暂行办法》的通知
各有关单位：
经郑州住房公积金管理委员会第34次会议审议通过，郑州市级住房公积金在郑州市区范围内开展组合贷款业务。为规范组合贷款业务开展，现将《郑州住房公积金个人住房组合贷款管理暂行办法》印发给你们，请认真遵照执行。
郑州住房公积金个人住房组合贷款管理暂行办法
第一章 总 则
第一条 为充分发挥住房公积金的住房保障作用，更好地支持缴存职工利用住房公积金贷款解决住房问题和改善居住条件，郑州住房公积金管理中心(以下简称“管理中心”)联合受托银行开展住房公积金个人住房组合贷款业务。现根据《中华人民共和国合同法》、《住房公积金管理条例》、《贷款通则》、《郑州住房公积金贷款管理办法》等有关规定，制定本办法。
第二条 住房公积金个人住房组合贷款（以下简称“组合贷款”）是指同时符合住房公积金和商业银行个人住房贷款条件的借款人，在利用住房公积金个人住房贷款不足以支付全部购房款时，可在办理住房公积金个人住房贷款的同时办理商业银行个人住房贷款。组合贷款由管理中心和受托银行联合发放，贷后分别按照贷款合同约定的金额、期限和利率计收本息。
第二章 组合贷款业务模式
第三条 组合贷款中的住房公积金个人住房贷款由管理中心负责按有关政策和业务流程审批、发放，并对所发放的贷款承担风险。第四条 组合贷款中的商业银行个人住房贷款由管理中心认可的受托银行负责按有关政策和业务流程审批发放，并对所发放的贷款承担风险。
第五条 组合贷款由管理中心和受托银行共同认可的同一担保公司提供全程连带担保。借款人、贷方、担保公司共同签订《个人住房组合贷款合同》；借款人与担保公司签订《个人住房组合贷款担保合同》、《抵押合同》。借款人以所购房产向担保公司抵押提供反担保。第六条 组合贷款业务由合作单位协同完成。管理中心、受托银行及担保公司以《个人住房组合贷款业务合作协议》方式明确三方的责任、权利和义务。
第三章 贷款对象和申请条件
第七条 凡符合住房公积金个人住房贷款申请条件和商业银行个人住房贷款申请条件，具有完全民事行为能力的在职职工，个人信用良好，经济收入稳定，有偿还贷款本息的能力，已支付规定比例购房首付款后，均可申请办理组合贷款。
第八条 借款人申请组合贷款应同时具备下列条件：
（一）所购房产为郑州市区新建合规商品住宅（不含二手商品住宅），且楼盘项目为受托银行个人住房贷款的准入项目，并已向管理中心备案；
（二）符合住房公积金及商业银行个人住房贷款条件；
（三）本人及配偶没有尚未结清的个人住房贷款或其它大额债务 ；
（四）同意按管理中心和受托银行认可的担保方式担保；
（五）管理中心和受托银行要求的其它条件。
第九条 同意购房人使用组合贷款购买其所建住房的房地产开发单位，在楼盘取得相关手续后应分别到管理中心及指定受托银行办理贷前备案手续。
第四章 贷款额度、期限、利率、还款方式
第十条 组合贷款的最高限额为70万元，且贷款金额不超过所购房产总价的70%（家庭第二套住房为40%，不支持第三套及以上住房）。其中，住房公积金个人住房贷款金额应不超过住房公积金个人住房贷款的最高限额。商业银行个人住房贷款金额不低于5万元。第十一条 组合贷款的期限最长为30年。其中，男性借款人年龄加贷款年限不超过60岁，女性借款人年龄加贷款年限不超过55岁。住房公积金和商业银行个人住房贷款的期限应相同。
第十二条 组合贷款中的住房公积金和商业银行个人住房贷款分别按有关政策规定的利率计收利息，遇国家利率调整时，分别按照合同约定规则调整剩余期限的利率。
第十三条 组合贷款按照等额本息或等本递减设定还款方式，逐月偿还贷款本息（含逾期罚息）。其中，住房公积金和商业银行个人住房贷款的还款方式应相同，月还款额分别以管理中心和受托银行个人住房贷款系统的计算结果为准。
第五章 业务办理流程
第十四条 组合贷款按下列流程办理：
（一）借款人持相应申请材料向管理中心提出申请，经审核符合条件的，填写《个人住房组合贷款审批表》，并转交受托银行确认是否符合商业银行个人住房贷款条件。
（二）符合商业银行个人住房贷款条件的借款人持申请材料与受托银行办理商业银行个人住房贷款手续。
（三）借款人持管理中心和受托银行确认的《个人住房组合贷款审批表》及申请材料办理住房公积金个人住房贷款手续。
（四）借款人持管理中心和受托银行批准的《个人住房组合贷款审批表》及申请材料办理贷款担保、房屋抵押等手续，同时签订《个人住房组合贷款合同》。
（五）管理中心和受托银行约定贷款发放日期后，担保公司分别向管理中心和受托银行出具贷款担保函与担保证书，三方交换《个人住房组合贷款合同》，按约定日期发放贷款。
（六）借款人于放款日次月对日开始偿还组合贷款本息，并按照担保公司通知领取《抵押合同》、《个人住房组合贷款合同》等规范性文本。
第十五条 组合贷款月还款额不得超过借款人夫妻（含共有权人）收入和的50%，收入参照还款人工作单位出具的证明、住房公积金缴存基数、银行代发工资账单或个人纳税证明等材料综合认定。第十六条 借款人应使用同一银行账户偿还住房公积金和商业银行个人住房贷款本息，并与受托银行签订贷款借据和委托还款协议，授权受托银行于每月还款日划转应还贷款本息。
第十七条 借款人应按照管理中心和受托银行要求提供有关组合贷款的申请材料。材料项目与办理住房公积金贷款所需材料相同，除提供4份购房合同外，其它材料每项提供3份，具体以郑州住房公积金网站公布为准。
第十八条 组合贷款通过管理中心和受托银行审批后，双方约定放款日期，担保公司于放款日前出具贷款担 保证书（正本）。管理中心与受托银行于约定日期同日发放贷款。
第六章 贷后管理
第十九条 组合贷款发放后，借款人可选择提前结清或偿还部分贷款本息。提前部分还款时，按借款合同约定的最低金额或比例偿还。第二十条 借款人结清住房公积金和商业银行个人住房贷款后，依据管理中心、受托银行、担保公司出具的有关手续，向房产抵押登记部门申请房产抵押登记注销。
第七章 附 则
第二十一条 组合贷款业务由管理中心联合受托银行在郑州市区范围内试行，县（市）区和行业系统住房公积金分支管理机构暂不开展该业务。
第二十二条 本办法所述组合贷款管理事项已经郑州住房公积金管理委员会审议通过，并授权郑州住房公积金管理中心负责解释。第二十三条 本办法自2014年6月15日起试行。
郑州市住房公积金管理中心公布《郑州住房公积金个人住房组合贷款管理暂行办法》，并决定2014年6月15日起开始试行。这也就是说下周一开始，符合条件的市民就可以申请“组合贷”了。
概念
公积金和商业贷款混搭
什么是“组合贷”？它是指同时符合住房公积金和商业银行个人住房贷款条件的借款人，住房公积金贷款不足以支付全部购房款时，可在办理住房公积金贷款的同时办理商业银行住房贷款。
条件
所购房须为新建商品住房且开发商已备案
申请者要注意，组合贷的适用范围为郑州市区新建合规商品住宅，并不包括二手商品住宅。然而目前组合贷并不适用于所有新建商品住房，申请者应先了解所购楼盘是否为组合贷款合作银行的个人住房贷款准入项目，且已向住房公积金管理中心备案。
申请人如需要查询所购住房能否办理组合贷，可直接咨询房产开发商或受托银行网点，也可到住房公积金百花路办事大厅查询，还可拨打郑州住房公积金12329客服电话帮助查询。
除此之外，申请人还需符合住房公积金及商业银行个人住房贷款条件，如果本人及配偶有尚未结清的个人住房贷款或其他大额债务，则不能申请办理组合贷。
额度
最高可贷70万元，最长贷30年
组合贷款最高限额为70万元，且贷款金额不超过所购房产总价的70%（家庭第二套住房为40%，不支持第三套及以上住房）。其中，住房公积金贷款金额不超过住房公积金个人住房贷款的最高限额，商业银行个人住房贷款金额不低于5万元。
期限方面，组合贷款期限最长为30年，住房公积金和商业银行个人住房贷款的期限应相同。
提醒
申请门槛7月份提高
上个月郑州市级住房公积金管理中心已将现行的“职工连续正常缴交住房公积金6个月以上可申请住房公积金个人住房贷款”的申请条件，调整为“职工连续正常缴交住房公积金12个月以上可申请住房公积金个人住房贷款”。该调整将于2014年7月1日实施，对于满6个月但不满12个月的潜在申请者来说，想要赶上老政策的末班车就要加快步伐了。
组合贷要求月还款额不超过夫妻收入之和的50%。
地点 目前仅百花路大厅可办理
郑州市住房公积金中心信贷管理处处长陈建功告诉河南商报记者，由于是试行期，组合贷的住房公积金业务只能到郑州住房公积金百花路办事大厅办理。工作时间：09：00-12：00 13：00-17：00。
银行业务需到受托银行对应网点办理：
1.建设银行组合贷受理点：百花路46号附8号（住房公积金大厦二楼建行个贷中心）。
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