[摘要]随着我国经济的发展和城市化进程的加剧,我国住房保障问题越来越受到社会各界的关注。尤其近来经济适用房“连号”等事件的曝光,经济适用房的效率改进成为社会的热点话题;与此同时,江苏省淮安市房管局局长邵明提出的经济适用房“共有产权”备受关注。本文通过对淮安模式的分析,在肯定“共有产权”制度创新意义的同时,提出其推广过程中可能面临的难题。下面是小编为大家整理的《共有产权环境经济学论文 (精选3篇)》，欢迎阅读，希望大家能够喜欢。
共有产权房中的博弈分析
[摘 要]共有产权房作为保障性住房的一种，已经在我国多地进行试点推进，在一定程度上解决了“夹心层”人群的住房难题。值得指出的是，在共有产权房的运行过程中，尚存在一些模糊方面需要进一步界定和规范，包括共有产权房的性质博弈、共有产权房的风险博弈和共有产权房的价格博弈，建议确定共有产权房的性质，明晰政府角色;建立专司共有产权房运作的住房管理机构，掌控风险;根据各地区不同的经济和人口特点，规范定价方案;维护房地产市场的健康运行，而非一味的打压房价。
[关键词]共有产权房;性质;风险;价格;博弈
Key words： shared ownership housing;character;risk;price;game
共有产权房是我国新型的保障房供给模式，政府在房屋出售初期持有一部分可双向回购的房屋产权，为购房者减负。Christine Whitehead [1]曾指出“共有产权”的三个优势：从投资角度有利于降低风险;从消费角度有利于减轻负担;从管理角度有利于产权人支配。还有学者同样认为共有产权住房能够使得房屋自有率得到有效的提升。[2]我国在近年来才开始共有产权房的试点工作，对于共有产权房的研究也相对较少。有一部分学者认为，共有产权房雖然目前存在一定的问题，但是在我国仍然可行 [3][4]，另有一部分学者则持反对意见，认为我国仍不具备实行共有产权房的条件 [5]。其他更多的学者则是从共有产权房的制度设计 [6]、定价模式 [7]、退出机制和融资模式 [8]等实践操作角度出发，对共有产权房的运作进行研究分析。
为解决“夹心层”人群的住房问题，自2007年起，我国共有产权房首次在淮安进行试点，目前已经在北京、上海、深圳、成都、黄石、淮安六个城市进行试点和推广。共有产权房与以往其他类型的保障性住房相比，在多个方面进行了革新，摒弃了一些陈旧的运作模式：其一，改变了政府隐性的补贴方式，由暗补转为明补，使得政府的投入显性化;其二，缓解了政府在保障性住房领域的资金压力，使政府也能够在提供保障的同时获取一定的收益，并为未来的保障工作奠定基础;其三，改善了“夹心层”人群的住房条件，提升了一部分人群的购房能力，使其能够拥有房产，积累财富，缩小贫富差距;其四，由政府掌控一部分产权，有利于打击炒房行为，保证房屋分配和再分配的公平性。
然而，值得指出的是，共有产权房的运行过程尚存在需要进一步界定和规范的方面，主要体现在共有产权房的性质博弈、共有产权房的风险博弈和共有产权房的价格博弈。
一 共有产权房的性质博弈
在我国各类保障性住房中，共有产权房第一次将购房者的产权明晰，并与商品房接轨，使保障性住房兼具“保障性”和“商品性”两种特性。对于共有产权房的性质定位，学术界一直以来存在两种观点。一种观点是坚持共有产权房的“保障性”，认为共有产权房是专门解决“夹心层”人群住房问题的保障性住房，共有产权房的出现填补了目前我国保障性住房体系的空白;而另一种观点则认为共有产权房的运作应当遵循市场化的原则，政府应当将工作重心转向共有产权住房的制度建设、整体规划、法制健全及监管等方面，突出共有产权房的“商品性”。由此可见，共有产权房工作中最初的博弈即是其性质的定位。
共有产权房的相关主体主要包括政府相关部门（简称：政府）、已经持有共有产权房部分产权的住户（简称：已经购房者）和拟购买共有产权房的家庭户（简称：潜在购房者）。政府是共有产权房的筹建者和管理者，是共有产权房的供给方，在整个博弈中占据主导地位，政府可以将共有产权房定位为“保障房”或者“商品房”;已经购房者可以选择“继续持有”或者“退出”;潜在购房者可以选择“购买”或者“不买”。我们可以用“海萨尼转换”来解释政府、已经购房者与潜在购房者之间的博弈。“海萨尼转换”的主要特征是引入虚拟参与人——“自然”，将不完全信息博弈转换成两阶段动态博弈，进而可以用完全信息博弈的方法进行研究。本文用“政府”替代“自然”，假定政府首先行动，决定共有产权房的性质，已经购房者进而选择“继续持有”或者“退出”，同时，潜在购房者选择“购买”或者“不买”。
由图1可知，无论政府将共有产权房定位如何，已经购房者都可以做出“继续持有”或者“退出”的选择，同时，潜在购房者也可以选择“购买”或者“不买”。
假定政府将共有产权房定位为“保障性住房”，目前的政策措施不变，共有产权房的门槛依然是“本市户籍和家庭户名下无房者”，共有产权房半封闭运行，住户退出时当首先出售给政府相关部门，房屋溢价有上限限制。如果已经购房者选择继续持有，假定他的效用是低价低息购入共有产权房的福利u1，而潜在购房者也选择购买，同样潜在购房者的效用为u2，如果已经购房者退出或者潜在购房者不购买房屋，则两者的效用都是0。
再考察另一种情况，假定政府将共有产权房定位为“商品房”，那么共有产权房最终将市场化，准入门槛将会降低，退出渠道将拓宽，不再限于政府回购。如果已经购房者选择继续持有，他所获得的效用仍然是u1，但是按照目前的房市价格走向判断，共有产权房未来大概率会溢价。如果他在未来选择退出，将会获得更多的收益，假定溢价收益为a，则已经购房者退出时将会获得的效用为u1+a;而潜在购房者如果在未来选择购房，那么他将面临更高的房价和更少的福利，因此，如果潜在购房者选择购房，他的效用将是u2-a。
因此，从博弈结果（图1）来看，“保障房”定位对于潜在购房者更为有利，而“商品房”定位对于已经购房者更为有利。值得指出的是，由于种种客观原因，共有产权房工作的推进速度较慢，已经购房者的数量并不多，潜在购房者的需求缺口较大，从解决“夹心层”住房问题的初衷出发，应当将共有产权房定位为“保障性住房”。
此外，就共有产权房的性质而言，本文建议应更偏向于“保障性”的特性。一是共有产权房的创建初衷是为了解决“夹心层”的住房问题以及财富分配的公平问题。之前的保障性住房更多是重点解决保障群体的居住问题，忽视了资产价格上涨所带来的溢价效应正逐步拉开购房者和租房者的财富水平，加剧贫富差距。而共有产权房的设计使得保障对象能够在解决住房问题的同时共享房价上涨的好处。二是共有产权房的准入门槛体现“保障性”。例如，北京市的共有产权房申请条件要求大多数的申请者拥有本市户籍或者符合相应的限购条件，同时严格要求购房人及家庭成员名下都没有在当地拥有过住房，也没有住房转让记录，体现出共有产权房更多的是在强调住房“保障性”，优先解决无房户的刚性居住需求，这是共有产权房与商品房最根本的区别。三是共有产权房的退出方式打击炒房者。党的十九大提出“房子是用来住的，不是用来炒的”，一语点出了目前房地产市场的乱象所在。随着宏观经济低迷期的持续和货币发行量的增长，大量的资金涌向房地产市场，给我国经济带来一些不稳定因素，各类保障性住房的陆续推出并未从根本上解决炒房问题，房价在近期有所回落但仍居高位。而共有产权房的推出及推广可以在一定程度上打击炒房行为。首先，大多数的共有产权房要求购房者在一定期限内不允许出售（例如5年），即使是5年期满，在出售时也是优先出售给政府，然后是具有购买共有产权房资格的人群;其次，即便是上市出售，房屋的增值收益也要按照购房者和政府的持有比例进行分成，一定程度上抑制了购房者的投机动机。
因此，5年后共有产权房的出售与商品房挂钩，虽然能够享受与商品房一样的溢价收益，但是，在共有产权房的运作中仍应当偏重于其“保障性”的特性，才能够不忘初心，发挥其改善民生、稳定房地产市场的作用。
二 共有产权房的风险博弈
风险在经济学中被定义为“未来收益的不确定性，或者是遭受损失的可能性”。共有产权房的风险博弈主要指的是各参与方之間对于风险的判断与衡量。
首先，可以从收益等于收入减去成本的简单公式出发，考察共有产权房的主要参与主体——政府（或者政府指定的专司共有产权房的部门，以下简称为政府）和购房者的风险情况。政府从共有产权房的筹建阶段到最终回购或者出售都参与其中，主要环节包括筹资、选址、建设、验收、审核、分配、回购和售出分享收益。可以看出，除了最后一步政府可以获得收入之外，其他各个环节皆是成本支出。政府主要的成本支出包括让渡土地出让收益和减免部分税费、建设房屋或者以其他方式筹集房源、组织人员接受申请、审核、征信、公示和分配等，政府的这些支出全部显化为共有产权房中政府的产权部分。政府的收入是在共有产权房上市出售之时，按照政府持有的产权比例分享房屋价格溢价的收益。
其次，按照这种操作模式，政府将面临诸多风险。其一，如果购房者不选择出售房屋而一直持有，政府将没有分享房屋价格溢价的机会，只能按照低价格收回成本;其二，房价的走向不可预估，如果房价上涨，购房者可以选择上市出售房屋，享受房价溢价的收益，而如果房价下跌，则有两种情况：一种是房价下跌到共有产权房购买价之下，则购房者放弃购买共有产权房，由政府以高于市场价的房屋原价回购购房者的产权份额;另一种是房价虽然下跌，但是仍旧在共有产权房定价之上，购房者可能继续回购政府的产权，也可能选择观望或者放弃共有产权房。无论是哪一种情况，只要房价下跌，政府都有可能遭受一定的损失，从某种意义上来说，目前的共有产权房的退出机制是由政府“兜底”的一种模式，政府需要承受的风险远远大于购房者，详见表1。
此外，共有产权房的保障对象大部分是处于中低收入的“夹心层”人群，这部分人群的收入和财富积累状况并不可观，支付能力不强，存在隐性的违约风险。按照目前共有产权房试点城市的运作方式来看，通常共有产权房的价格只比同期同质的商品房低5～10%，虽然有政府先期支付30～50%的部分产权房款，但是这部分产权需住户在5年内从政府处回购，否则将加计利息，甚至与市场价同价。而“夹心层”人群的收入往往呈单一渠道、增长速度不明显等特征，共有产权房目前的这种扶持方式往往只能解燃眉之急，政府后续扶持力度不够或者宏观经济层面的变化都可能会导致一部分支付能力不强的人群出现违约的情况。
由此可见，共有产权房的风险博弈主体主要包括政府和已经购房者。由于市场处于不断变化之中，二者的博弈也会不断进行，符合不完全信息重复博弈模型的条件，因此，本文选择KMRW模型分析共有产权房的交易主体之间的博弈行为。由于政府信息面较广，我们假定政府为理性的参与者，而对于已经购房者而言，综合素质参差不齐，假定已经购房者中包括理性参与者（概率为a）和非理性参与者（概率为1-a）两种类型。
在初步博弈中，假定政府和已经购房者二者同时决定购买共有产权房的效用都为8，只有一方选择购买时效用为10，退出方效用为0，二者都决定退出时的效用都为0。为简化分析，假定博弈三次，考虑房地产市场价格上涨和下跌两种情况。
情况一：房地产市场整体价格上涨
已经购房者可以选择继续购买剩余产权或者将已买产权卖给政府或市场进而退出，而政府可以选择接盘或者不接。假定继续购买产权和接盘行为为B，退出行为和不接盘行为为Q。在房地产市场整体价格上涨的情况下，理性的购房者应该选择继续购买剩余产权B，非理性购房者会选择退出Q，而政府可以选择接盘或者不接盘，假定政府行为为未知X，则有表2情况。
如果X=Q，非理性购房者的期望效用是：
如果X=B，非理性购房者的期望效用是：
因此，如果18-18a≥16-8a，即a≤1/4时，在阶段2，非理性购房者会选择Q。为简化分析，我们假定a≤1/4。
再考虑政府的选择，假定政府有三种选择：（Q，Q，B）（B，B，B）以及（B，Q，B），见表3。
因为a≤1/4，所以，16≤18-8a，可以推断（B，Q，B）优于（B，B，B）。因此，战略1和戰略3是最优选择。在房价上涨阶段，重复博弈的情况下，那么理性购房者和政府最终都会选择继续购买剩余产权和接盘B，但是，政府并不会在每个阶段都选择接盘。
情况二：房地产市场整体价格下跌
房地产市场整体价格下跌时分两种类型。其一，市场房价虽然下跌，但仍然位于共有产权房的买价之上，那么，分析过程与“情况一”相同。其二，市场房价已经跌到共有产权房买价之下，那么，市场主体的选择可以有两种：一是持有观望，二是卖出;政府同样可以选择接盘或者不接盘。分析过程与“情况一”正好相反，结论也是相反，政府和理性购房者的最终最优选择应当是Q。
值得指出的是，“情况二”的分析结果只是理论上的选择，实际操作中，如果房价大幅下跌，房贷违约率上升，房贷中出现不良贷款的后果要以规模计算，如果是小规模的不良贷款当然可以由银行自身去化解，如果出现大规模的房贷违约，则会冲击银行系统，甚至会造成系统性危机，威胁国家的经济安全。国际上不乏此类的案例，近期的有美国的次贷危机，远期则有日本的“失去的十年”，都为我们敲响警钟。并且，建筑业会影响众多行业，包括材料、纺织、家具、电器等产业，房地产市场的动荡会造成实体经济受到重创，短期内难以恢复。因此，无论当前市场状况如何，政府都应当实施监控、及时预警、尽早干预。
三 共有产权房的价格博弈
当前六个试点城市的共有产权房定价主要分为两种模式：第一种是市场定价法，共有产权房定价参照同时间同地段的商品房价格乘以一定的折扣;第二种方法是成本定价法，共有产权房的定价以住房筹建成本计算。
成本定价法相对而言更加科学，更具保障性，以土地出让金和建筑成本为主的筹建投入远远低于市场价格，以此作为共有产权房的定价基准更具保障性质，有利于切实解决“夹心层”资金不足的问题，但是由于利润薄，可能会打击社会资本参与的积极性，政府资金的回笼速度也会相对受到影响。市场定价法较为主观，缺乏科学依据，同时增加了购房者的资金压力，但操作简单，提高了政府和其他投资者未来获取收益的可能性和数量，因而受到追捧。然而，即便是参照商品房的市场价，也还会有其他问题，例如，商品房的市场价影响因素较多，经常波动，呈不稳定状态，不容易确定基数;而且，共有产权房和商品房的价格挂钩又存在价差，很容易激发人们的逆向选择和道德风险等。学者王昱博更是提出，房价上涨成为了政策设计者的固有思维。如果房价下跌，五年后产权共有人按下跌后的价格购买政府产权，那么政府是否出卖？若出卖，意味着国有资产流失;若不出卖，又违反了契约规定。[9]政府该如何抉择？
以贝叶斯博弈[10]考察共有产权房的定价问题。假定买卖双方（政府与潜在购房者）拟交易共有产权房，房屋的成本为r（r∈[0，1]），住房对于潜在购房者的效用是θ（θ∈[0，1]）。在信息不对称情况下，卖方只知道成本，买方只知道效用，信息不沟通，r和θ在[0，1]上均匀分布。卖方要价PS是成本的函数，而买方的出价PD是效用的函数。则有（PS*（r），PD*（θ））为贝叶斯均衡。求解买方和卖方的最优解：
由以上分析可知，只有当θ≥r+1/4时，买卖双方才会交易。
在贝叶斯博弈中，成本和效用都被抽象化了，但是，理论能够指导实践，模型中的成本r在实践中应当包括共有产权房的建筑成本、土地成本和其他建安成本;效用θ在实践中应当代表潜在购房者对于共有产权房的价格期望值。各地区可以根据区域情况，将成本r和效用θ的实际值区间估算出来，代入方程，即可得出共有产权房的合理价格区间。
四 政策建议
共有产权房作为保障性住房的一种，填补了“夹心层”人群的住房保障空白，使得我国的住房保障体系向实现“全覆盖”迈进了一大步，但是目前仍在试点阶段，有许多问题需要进一步的讨论和敲定。通过对我国共有产权房的博弈分析，建议共有产权房工作可以从以下四个方面进行改进。
其一，尽快以法律文本形式确定共有产权房的性质，界定政府部门分工。共有产权房的创建初衷是实现住房保障体系的全覆盖，其保障性质显而易见，但是共有产权房在交易之时又与商品房的价格挂钩，加之其能够让购房者享受房屋价格上升带来的好处，使共有产权房与其他保障性住房在性质上略显不同。
但是，本文认为仍应该坚持共有产权房保障性住房的性质，明晰政府在共有产权房筹建和运作方面的主导地位。政府相关部门应尽快出台与共有产权房相关的法律法规文件，将共有产权房明确界定为保障性住房，并发布发展共有产权房的近期规划和指南，责令人力资源与社会保障部、财政部、住房和城乡建设部和发改委等相关部门联合办公，统计、预测人口密集城市的人口流动情况、“夹心层”人群流动情况和“夹心层”家庭户住房产权情况，以此精确预估共有产权房的供需缺口，有步骤地积极推动共有产权房的发展。
其二，分设专司共有产权房运作的住房管理政府部门，权威解答并处理共有产权房工作中的各种问题，平滑运行机制，监控隐形风险。一些发达国家的经验已经表明，建立独立的住房保障管理机构，专司保障性住房的筹建、运作、分配和回购等工作，有助于推进住房保障工作的顺利进行，并能够紧密贴合市场，及时发现风险、掌控风险。
目前共有产权房的回购模式基本上是默认房价会一直只涨不跌，但是房地产市场遵循市场经济的一般规律，未来的房价会出现不同走向的情况。凡事预则立，监管部门应居安思危，应在住建部下设保障性住房相关部门，针对各类保障性住房（特别是共有产权房和公租房）分设司级单位进行“点对点”式监管。
共有产权房所涉及的风险主要包括房价涨跌的风险和购房者贷款违约的风险。但是，房价的涨跌与房贷违约的情况并不仅仅与房地产市场相关，而是关系到经济发展的各方面。政府部门可在分析日本和美国房地产市场崩溃原因和机理的基础上，结合我国现实国情，构建宏微观经济、市场发展指标体系，监控市场风险、预判市场走向;建立事前预警指标体系、事中救援快速通道和事后复建各种预案。指标体系应当包括且不仅限于宏观经济基本面的月度判断、实体经济发展与核心竞争力月度预估、政府债务风险月度评估、就业与工资水平月度核查、人口流动及人力资源现状判断、房屋价格和空置率水平及分布等，以此量化指标，实时维护房地产市场的稳定和保障性住房的健康运行。
此外，政府在共有产权房的运作中一直处于“兜底”的位置，而房贷违约的可能性也会给银行体系带来一定的风险隐患，虽然共有产权房的运行设计符合其保障性的特点，但是无形中加大了政府和银行的风险，应考虑房价下行时期或者其他特殊时期政府和银行的风险点所在和风险程度，设计合理的风险分散机制，防范系统性风险的发生。
其三，根据各地区不同的经济和人口特点，设计统一灵活的定价方案。目前共有产权房正在试点阶段，定价模式也基本上只有成本定价法和市价折扣法两种，这两种方法虽然各有优势，但是都相对较简单，而且并没有结合各地区的具体参数，例如，城市规模、人口增长率、工业化水平、人均可支配收入、可用于建筑的土地的存量、經济增长率和国际化程度等。
共有产权房的定价直接关系到住房保障工程的效率和覆盖程度，影响社会的再分配和房地产市场的稳定。因此，共有产权房的定价应该建立全国统一的定价模型，为各地的定价提供参照样本，例如可以考虑采用贝叶斯博弈模型搭建共有产权房统一定价的模型基础。由于我国幅员辽阔，各地区差异性明显，所以还应当考虑模型的多样化、灵活性和动态性，在指标体系的构建中设计指标区间和替换条件，在一定范围内因地制宜地选取指标体系，构建较为严密的定价模型，而后在推广中不断完善和修正，使得各地共有产权房的定价既有参考基准和科学依据，又能体现区域特征，借以从根本上规范共有产权房市场的运行机制。
此外，定价机制的建立需要专业人员经过调研和反复论证，政府层面应组建若干专家小组，人员至少包括计量经济、统计学、城市建设和金融工程等领域的专家，分赴各地调研，设计定价机制初步框架、细则和备选方案，并不断以区域或者项目为单位进行试点、修正，最后推广。
其四，房地产市场的根本调控目标应当是维护整体市场的平稳运行，而不是盲目的打压房价。从共有产权房风险的博弈分析中可以看出，只有房价整体下行，共有产权房才会出现风险的可能，当房地产市场整体价格上升时，各市场主体虽然也会博弈，但是都是基于自身效用的最大化来考虑，不会出现购房者大规模抛盘和政府不接盘的情况。
此外，房地产市场的平稳运行不仅关系共有产权房的风险，还与政府债务、GDP增长、实体经济发展、国民财富以及社会稳定密切相关，提高国民福祉并不简单地等同于打压房价。推动共有产权房的发展必须维护房地产市场大环境的平稳和健康，共有产权房的定位应当是促进房地产市场的健康发展，二者相辅相成，并不对立。在处理二者关系时，政府应当有所兼顾，不能本末倒置，在共有产权房工作的推进中需要有正确的定位和明确的目标，必须“先理论——再实践——再理论修正”，切实改变当前各地区“各自为战、盲目实践、令行低效”的现状。
[参 考 文 献]
[1]Whitehead C.Increasing Affordability Problems——A Role for Shared Equity Products？ Experience in Australia and the UK[J].Housing Finance International，2007（5）：16.
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[10]张维迎.博弈论与信息经济学[M].上海：格致出版社，2004.
作者：胡吉亚
引进“共有产权”新概念优化经济适用房效率
[摘 要]随着我国经济的发展和城市化进程的加剧,我国住房保障问题越来越受到社会各界的关注。尤其近来经济适用房“连号”等事件的曝光,经济适用房的效率改进成为社会的热点话题;与此同时,江苏省淮安市房管局局长邵明提出的经济适用房“共有产权”备受关注。本文通过对淮安模式的分析,在肯定“共有产权”制度创新意义的同时,提出其推广过程中可能面临的难题。
[关键词] 共有产权 经济适用房 效率优化
一、案例概况
1.淮安模式简介
所谓共有产权经济适用房,是指以出让方式取得经济适用住房用地,总价格参照普通商品住房执行政府指导价(一般低于同期、同区段普通商品住房销售价格的5-10%),购房人实际出资额与房价总额的差价显化为政府出资,购房人和政府各自的出资比例构成共有产权,具有保障性质的政策性住房。
共有产权经济适用住房,由政府提供政策优惠,限定套型面积,按照合理标准建设,通过政府产权分摊购房人出资负担,面向城市中低收入住房困难家庭提供住房保障,变经济适用住房与普通商品住房雙轨制为普通商品住房单轨制。
具体说来,淮安的共有产权住房制度包括以下几个方面内容:
(1) 共有产权房的对象
淮安市共有产权房的购房人的收入标准,以总人口20%来划定最低收入标准,定位人均700元每月(2007年,2009年调整为800元)。由此可见,其主要针对中低收入家庭。
(2) 共有产权房的用地取得、建设及价格构成
共有产权房的用地通过“招拍挂”的方式竞价公开出让;由开发商按照政府标准建设,提倡与商品房混搭建设;价格构成与普通商品房一样,包括土地出让金及各种税费。
(3) 共有产权房的购买及产权分配
根据购房者的收入情况,目前淮安实行政府与家庭按3:7或5:5的比例出资从市场上购买共有产权房;同时,政府按出资份额享有相应产权,并在权证上进行登记。政府将自己产权部分的占用权和使用权无偿让渡给购房者,保留退出时的收益权和处置权。
(4) 共有产权房的准入机制
淮安的共有产权房准入采用申报和三级审核制,及购房者先向街道申请购房,又接到审核公示后提交区住房保障部门、市住房保障部门审核并公示。
在审批过程中,放弃全国普遍采用的“轮候制”,采用逐级提高的“门槛制”,及先满足特殊困难群体,再以情况逐步放宽。
2.淮安模式试点现状
自2007年淮安市出台《淮安市市区保障性住房建设供应管理办法》以来,在试点的两年间,将申购条件由2007年末、2008年的家庭月人均收入700元/月,家庭人均住房建筑面积低于16平方米,调整为2009年人均月收入800元/月。
2010年,申购条件进一步放宽为家庭人均月收入1000-1200元/月,已建成交付房源60套,在建房源1600套,将动工房源250套,半年内开工房源3900套。
二、淮安模式的创新特点及现实意义
1.共有产权房与现行经济适用房的比较
共有产权房和经济适用房的本质都含有保障性和商品性的双重属性,但二者有有着很大的区别,与现行的经济适用房相比,共有产权住房的创新主要体现在以下几个方面:
(1) 改变了土地取得方式。土地取得方式从行政划拨改变为“招拍挂”公开竞价;
(2)改变了房屋建设方式。房屋建设有政府组织建设、政府购买方式转变为以市场的方式组织开发商建设,政府仅在建筑面积等方面作出要求和限制;
(3) 改变了房屋价格组成。房屋的定价又不完全向完全转化,与普通商品房一样,将土地出让金、税费计入成本;
(4) 改变了房源供应方式。房源的供应由集中建设经济适用房逐步转变为与商品房类似的分散建设;
(5) 改变了政府补贴方式。政府的补贴方式更为灵活,由单一的免除土地出让金并且税费减半转变为可根据购房者情况选择的不同出资比例;由“砖头补贴”转变为“人头补贴”,由财税补贴转为货币补贴;
(6) 改变了房屋交易方式。房屋退出时的交易方式由购房者单方面决策转变为政府以共有产权人的身份参与决策,分享处置权和收益权。
综上所述,共有产权房与经济适用房相比的创新实质,就是“坚持共有财政原则,遵循市场经济规律,运用现代产权法则,建立‘政府与个人按份共有产权的经济适用房制度’”,实现将政府财政性支出转化为兼顾公平的投资,在保持经济适用房保障性的同时降低“计划”对其商品性带来的扭曲。
2.淮安共有产权住房创新的现实意义
(1) 有利于压缩套利者牟利空间,以退出机制反制“入口”机制。
经济适用房的牟利空间远远大于普通商品房和共有产权住房。共有产权房由于将政府隐性的产权显性化,从退出入手,压缩了套利者的利润空间。加上共有产权住房的审批机制更加严格,在成本和收益的权衡比较之下,一部分套利者退出。
这一点在淮安是的试点运行中也有所证实。淮安市房管局局长邵明表示,在共有产权住房正式向非拆迁安置户开放后,申购者的数量明显下降,甚至出现了“房等人”的局面。
另外,若购房者相依明显低于市价的价格将房产转手给利益相关人后牟利,由于政府是房产的共同共有人,依照物权法的规定,共有财产转让时,共同共有人有优先购买权。因此,可以杜绝这种行为。
(2) 有利于减少逆向选择和道德风险。
在现行的经济适用房体制中,由于政府与申购者之间总是存在着信息的不对称性,逆向选择严重,不乏有“装穷者”住进经济适用房,而真正的补贴对象却没有能力获得补贴。共有产权房仍然存在着逆向选择的风险,但由于政府拥有住房的部分产权,当发现“装穷者”时,政府可立即向其收取市场租金甚至惩罚性租金。另外,对购房者的道德风险,如掠夺性的使用、不加以必要维护等,可在共有产权住房政策中规定不管购房人所占产权比例为多少,维护费用全部由购房者承担,这与购房着享受全部的使用权是权责对应的。
(3) 有利于减少寻租。
经济适用房对于房地产市场不可忽视的一个影响是造成了住房价格的双轨制:
①商品房建设用地需缴纳土地出让金,通常占住房价格的20%,而经济适用房建设用地行政划拨,并有一系列税费的减免;
②政府严格限制开发商开发经济适用房的利润不超过3%。
以上两点造成了在一个市场上同时存在高价的商品房和只相当于其价格50%-60%的经济适用房。这种价格的落差必然吸引一部分人通过各种关系,购买经济适用房再转租或转卖以从中牟利,即出现经济学上的寻租现象。
所谓寻租,是指如果让政府行政干预资源分配,那么权力就一定会在市场上寻求自己的价格;也就是说,如果体制内能以大大低于市场交易的成本获得资源,那么必定会有人愿意通过贿赂来获得资源。
要解决寻租问题,光靠提倡大政府、坚强政府管制是不能达到目的的,而应该真正从源头根治,即加快政府职能的转变,推进市场化变革,让政府全力退出资源分配领域。共有产权房以近似市场的方式运作,让保障性住房根据市场机制形成价格,再通过政府参与购买减轻购房者压力,而后一个过程,其实就是一个“二次分配”的过程。虽然,政府在由谁获得购房权的问题上还是存在寻租的可能性,但由于价格差距的微小(仅5%-10%),这种可能性已被大大减小。
(4) 有利于提高社保资源使用效率
经济适用房确切的说是一种准公共产品,其提供方式按高低共分为三个层次:第一层为政府直接组织建设供应;第二层为以政府采购方式定点专供;第三层为直接向收益人提供货币补贴。在住房保障体系中,也就体现为从“砖头补贴”到“人头补贴”的过度。在姚玲珍的《中国公共住房政策模式研究》等文献中已经论述了我国现阶段经济适用房政策实行“人头补贴”转变的可行性,而从西方经济学的斯勒茨基分解来分析共有产权住房(作为一种“人头补贴”)相对于现行经济适用房(作为一种“砖头补贴”)更加有效率,即消耗同样的社保资源能达到更高的效用水平。
如上图所示,以X轴表示住房的消费量,Y轴表示除住房外的其他商品的消费量。AB为购房者的预算约束线,U为购房者的无差异曲线。政府提供任何住房保障措施以前,购房者的消费组合为a点,效用为U1 。假设政府采用现行的经济适用房对购房者进行补贴,相当于降低了住房的价格,购房者的预算约束线变为AC,与更高的无差异曲线U2相切,消费组合移至b点。若此时,我们在保证购房者还能消费b点的组合而换用“共有产权”的方式补贴的话,相当于将预算约束线向外平移至DE,能与更高的无差异曲线U3相切,购房者消费组合移至c点。
(5) 有利于社保资源的积累和实现经适房“内循环”体系
现行的经济适用房用地行政划拨,意味着地方财政失去了很大一块收入来源;另外,经济适用房满足规定年限后便可由购房者决定上市交易,退出住房保障体系。这两方面的原因加重了财政提供经济适用房的压力,打击政府提供经济适用房的积极性,造成住房保障政策的不连续性。
相比较而言,共有产权住房充分考虑了房地产的长期有效性和贫困的流动性之间的矛盾,在退出机制中为政府保留了回购的选择权。这样,政府就有可能通过政策的引导,鼓励富裕起来的家庭回售共有产权房,使其又流回住房保障系统,形成一个可循环利用的回路,缓解财政资金不断增加保障性住房的压力,使社保资源能够不断累积,以为居民提供更广泛的保障。
三、总结及淮安模式的推广建议
首先,应加大试点的广泛性。淮安作为一个地级市,其代表性有一定的局限。我国地域广阔,各个地方经济、社会环境差异较大,住房矛盾也各不相同。尤其是北京、上海、广州、深圳四大城市,不仅住房问题最为严峻,且房价日益飙升,这对淮安模式中资金来源必是一个挑战。因此,应将淮安模式在全国不同规模的城镇开展有区别的试点工作,以不断探索最适合的方式。
其次,应逐步调整保障对象。在淮安模式的试运行中,保障对象基本还是中低收入家庭,由于共有产权保障方式灵活机动,推广中可根据各地情况适当扩大其对象范围。尤其可以考虑在一线城市中将“共有产权”住房保障的对象扩大至“上夹心层”,主要是刚出校门无法买房的大学生。
再次,“共有产权”虽能在很大程度上提高经济适用房的效率,缓和住房问题,但它毕竟是一种社会保障手段,不能从根本上解决住房矛盾。因此,在探索和推广“共有产权“住房保障体系的同时,还应不断完善我国住房立法,改善房地产市场供求状况。
参考文献:
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[8] 姚玲珍:《中國公共住房政策模式研究》.上海财经大学出版社. 2003 ,06
作者：谢佳妮
产权理论研究综述
摘 要：产权理论是现代经济学的重要理论之一，也是国内外经济理论界研究的热点之一，为了深刻掌握产权理论的深刻内涵，理清产权理论的发展脉络，本文对西方产权理论的起源和发展史做了梳理，对西方产权理论的重点理论成果做了罗列与分析，并对西方产权理论前沿和存在的问题进行了分析。对西方产权理论的研究成果进行分析与研究，有利于明确产权理论对现实经济运行的制度安排的指导意义，更好地运用产权理论来提高经济效率，促进经济发展。
关键词：产权理论；交易；财产
一、导言
随着经济实践探索程度的不断加深，经济学理论界对产权理论的研究也在不断深入。如果交易费用为零，产权的产生存在都是没有意义的，当然也没有必要对产权进行分析。而在市场经济环境中，交易费用为零的假设是不成立的，商品和劳务的交易，实际上是附着在商品上的产权的交换，研究产权理论范畴内的相关问题，是产权经济学及新制度经济学的重要内容。对于产权的出现，结合不同学者的研究成果进行分析，可以分为以下两方面。
第一，资源配置方面。德姆塞茨从资源配置的角度，对产权的起源提出了自己的见解。他认为产权的出现最好从有利或有害效应的出现之相互关系中去理解，经济价值产生了相应的内部化效应，而经济价值的增加，正是由于技术水平的提高和市场范围的扩大，旧的产权自然不能适应新技术的发展要求，所以新的产权就应运而生。德姆塞茨认为产权的起源可以理解为一种新产权的产生，即在旧产权的基础上不断变革之前不适用生产力和技术发展要求的部分，不断产生新的产权。所以不论在哪个时间点上，都可以说是“产权的起源”。第二，经济发展方面。私有产权的出现是为了节约交易费用，西蒙-迪蒙赛尔的“交易费用节约说”，通过案例的方式说明了这一点。同时人口与资源的矛盾导致了资源稀缺，人们在利用资源上的竞争会加剧这种状况，使得产权的建立更加必要和迫切。阿尔奇在《产权经济学》中提到，“产权在任何国家、社会中都能得到启示。”产权的形成受不同社会因素的影响，例如社会风度习惯、约束机制、国家暴力等。张五常认为，当潜在寻租成本大于寻租成本时，要降低成本，需要对产权进行明确界定，这样新的产权就产生了。巴泽尔进一步指出了，在社会中权利是产生于一个不断发展的过程中的，同时产权也是不断产生和不断放弃的，因此产权要适应经济社会的发展而发生相应的变化，以动态的情形来分析。
总而言之，产权的产生归根结底是为了满足经济发展的需求，产权也会随着经济发展的变化而变化。随着时间的推移，社会生产力水平不断提高，分工和交换的不断完善和深化，使得产权的存在发挥着激励的作用，使得拥有财产的人将财产用于能带来更多收益的用途，促进财产的高效利用，资源得到整合。产权理论对于理解具体经济运行的制度建设和运行、以及实现经济绩效有着深刻的指导作用，不仅能够促进现代市场经济的发展，还能够指导个人的经济行为更加有利于他人。我国学者注重从财产的实际运用上来划分财产，不论财产的性质是公有制还是私有制，都能够运用产权理论来分析。
二、西方产权理论主要成果总结
1.产权与所有制问题
产权用英文来表示，是PropertyRights，即财产权利的复数，由此可见产权是一组权利束。产权是包含所有权、使用权、收益权、让渡权等一些权利。产权理论认为资源配置效率与产权的界定有很大的相关性，从经济现实角度考虑，需要提高资源的配置效率，因此产权的界定必须要明确，并建立明确有效的产权制度。产权制度的目的是规范产权关系，以明确各种权利的界限问题，使得产权成为既定物品权利的载体，保证既定权利能够通过对物的权能来确定。所有权分配关系是经济基础，由此决定的上层建筑就是产权制度。所有制实质上是一种经济利益的分配问题，从基本的层面对经济利益在不同所有者之间的分配做了规定，同时所有制的变化会在所有制框架之内，相应引起产权制度的变化。
2.外部性、公共物品和产权界定
在不存在外部性的情况下，私人成本与社会成本是一致的，反之如果私人成本与社会成本不一致，就会产生外部性。外部性的存在使得价格机制不能正常发挥作用，资源配置的效率降低。解决外部性问题，主流派的观点是进行税收和补偿。而科斯认为，如果交易费用为零，个体之间可以通过契约的形式实现资源配置，进而使得交易成本内在化。外部性是在特定市场中产生的，如果市场机制完善，可以通过交易内部化的方法来解决外部性问题。解决外部性问题时，首先要明确初始产权的界定，一旦初始权利被界定，不论如何分配，资源分配的结果是既定的，不同的是收入的分配结果。从产权理论的角度来分析，如何解决公共物品的“拥挤”问题，产权理论就为问题的解决提供了思路，让私人成本和社会成本一致化，使得公共物品的外部性的内部化，建立合理规模的俱乐部就能使公共物品的生产成本得到补偿。
3.现代企业产权和内部激励机制
企业产生之后，产权结构不是一成不变的，而是随着生产力和资本社会化程度的提高而相应发生变化的，同时企业的组织形式、规模、产权结构也会相应地发生变化。现代公司所有权和经营权的关系，为许多理论的产生奠定了现实基础，随着企业制度的不断完善，发生了所有权和经营权的分离，但同时也导致了经营权对所有权的威胁问题，经营者的主要职责是负责企业的经营，实际上经营者也不能保证所有者的权益。
（1）剩余索取权的启发
阿尔钦和德姆塞茨为了突出及证明企业内部产权结构的重要性，他们在团队生产理论中提出了剩余索取权的概念。具体分析，在团队生产过程中，要素所有者搭便车的行为是非常普遍的，搭便车的后果就是团队生产的效率下降。如果此时出现监督者，并依据现实建立一种合理的产权结构，并赋予索取剩余权，就会使搭便车的问题得到缓解和解决。当前企业制度下，所有权和经营权分离，剩余索取权能否在所有者和经营者之间起到激励作用是一个值得关注的问题。
（2）代理成本
詹森和梅克林将代理成本分为以下几类：委托人的监督成本、代理人的担保成本、股东因代理人代行决策的剩余损失。代理成本实际上揭示了这样一个道理，如果剩余索取权和监督其他要素的权利分开，如何监督经理就变得更加困难。同时威廉姆森认为西方公司由U型到M型的转变，是一种通过组织结构的调整来解决经理的代理成本的转变方法。
（3）委托-代理理论
委托-代理理论是由美国经济学家伯利和米恩斯提出的，委托-代理是针对企业所有者兼具经营者存在着弊端的现实，提出了“委托-代理理论”，通过将所有权和经营权分离，使得企业所有者保留剩余索取权，并将经营权利让渡给专门的管理者。“委托-代理理论”被普遍认为是现代公司治理的逻辑起点，正式因为这一理论探讨了企业如何运用激励机制来解决所有权和经营权的问题。在理论中存在着委托人与代理人的矛盾，这一矛盾是围绕剩余支配权展开的，分析如何解决这一矛盾。企业的经营存在的不确定性，使得监督成本增加，市场交易产生的信息不对称，会使得道德风险和逆向选择问题的产生，进而增加代理成本，所以如何衡量经理人员的绩效成为一个难点，要想实现产权收益，就必须要通过谈判、交易、契约等形式，最终通过剩余支配而产生效率更高的产权结构和分配契约。
三、理论前沿和存在的问题
1.西方产权理论的进步和贡献
西方产权理论时至今日在理论界产生了相当深远的影响，而且其影响力在不断发展和深化。
（1）产权理论的产生，重点突出了产权制度的重要性，强调了权利体系演变的重要性，从本质上探究了与经济发展密切相关的其他要素。
（2）西方产权理论提出了许多新观点、新方法，丰富了经济分析的思路，对环境、公共物品等热点问题进行了合理解释，对企业治理提供了有效的借鉴，拓宽了经济学分析的领域和视野。
（3）西方产权理论的提出促进了西方经济学的又一次整合，注重构建制度、交易、产权体系，深层次地解释了经济发展的动因。
2.西方产权理论的不足之处
（1）过于注重私有化脱离了经济现实，在某些公共领域内，私有化只能造成效率的损失，私有还是共有应该结合经济现实进行分析，具体问题具体分析。
（2）产权理论的重点在于产权制度的重要性，所以就在一定程度上忽视了技术进步对于经济发展的重要贡献，没有合理建立制度和技术的联系。良好的制度对于经济社会的进步固然是重要的，但是要素的投入、技术的创新对于经济发展来说同样重要，技术创新已经成为经济增长的主要推动力。
（3）产权理论具有操作程度有限，例如交易费用不能准确地衡量，理论的应用型被削弱。如何增强理论的实际应用型是今后产权理论探索发展的方向之一。
参考文献：
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[4]刘诗白.产权新论.西南财经大学出版社，1993年版.
[5]科斯.论生产的制度结构.[M]上海：上海三联书店，1994.
作者：常瑜 刘彤瑶
