共有房屋分割协议（精选10篇）
甲
方：，公民身份证号： 乙
方：，公民身份证号：
丙
方：，公民身份号码：
丙方系甲乙双方的生父，甲乙双方系亲生兄妹关系。
鉴于甲方所有位于
市
区
号 层 室，建筑面积为平方米（房屋所有权证： 号，土地使用权证： 号），该房屋购房款全部来源于丙方原位于
市
区
街
号房屋的拆迁款。
甲方于
年 月 日离婚，现为单身，上述房产系其个人财产，根据丙方的意愿，并经甲乙丙三方友好协商，达成共有分割协议如下：
位于 市 区 号 层 室，建筑面积为平方米（房屋所有权证： 号，土地使用权证： 号）系甲乙双方共同所有，双方分割面积分别为：
甲方占房产面积为平方米，比例为 %;乙方占房产面积为平方米,比例为 %。
甲方无条件配合乙方办理房产共有登记手续，相关费用均有乙方承担。
丙方及其配偶查彩英系甲乙双方的亲生父母，甲乙双方共同履行赡养义务。
本协议系最终协议，甲乙双方不再就房屋和赡养产生任何争议。本协议一式五份，自签字之日起生效，具有同等法律效力。立协议人签字：
当今社会, 离婚率居高不下, 离婚与结婚相对应, 一个绿证书一个红证书。什么是离婚?具体指:婚姻双方当事人依法解除 (或消灭) 合法有效的婚姻关系的行为。法律上规定, 夫妻双方感情确已破裂, 才可离婚。离婚可以协议, 也可以诉讼。但诉讼离婚, 法院必经调解程序, 即经过调解, 感情却已破裂, 才可判决离婚。
夫妻共同财产中有动产, 也有不动产。夫妻共有房屋即是不动产的一部分, 指夫妻婚姻关系存续期间共同生活、居住、使用的房产。
二、离婚夫妻共有房屋的分割
中国百姓传统封建思想严重, 中国人讲究“安居乐业”, 居——“生活住的地方”, 狭义理解为房子, 有房子才能“安居”。现代人结婚讲究男方买房, 女方买车或女方买房, 男方买车或双方父母共同付首付, 男女双方还贷款或男女双方共同付首付, 共同还贷款。有了房子, 有了家。小两口开始过日子。过一段时间, 小两口闹离婚, 此时一起居住的房子怎么分?该分给哪方?
1、夫妻共有房屋。
指夫妻共同享有完全所有权的房屋, 最典型的就是夫妻共同出资购买的房屋和共同受赠或继承的房屋。根据《婚姻法解释 (二) 》第19条的规定:“由一方婚前承租、婚后用共同财产购买的房屋, 房屋权属证书登记在一方名下的, 应当认定为夫妻共同财产。”对于父母给子女出资买房的情况, 《婚姻法解释 (二) 》第22条规定分为婚前行为和婚后行为区别对待:当事人结婚前, 父母为双方购置房屋出资的, 该出资应当认定为对自己子女的个人赠与, 但父母明确表示赠与双方的除外。当事人结婚后, 父母为双方购置房屋出资的, 该出资应当认定为对夫妻双方的赠与, 但父母明确表示赠与一方的除外。
关于夫妻共同房屋的分割方法问题, 《婚姻法解释 (二) 》第20条规定:“双方对夫妻共同财产中的房屋价值及归属无法达成协议时, 人民法院按以下情形分别处理: (一) 双方均主张房屋所有权并且同意竞价取得的, 应当准许; (二) 一方主张房屋所有权的, 由评估机构按市场价格对房屋作出评估, 取得房屋所有权的一方应当给予另一方相应的补偿; (三) 双方均不主张房屋所有权的, 根据当事人的申请拍卖房屋, 就所得价款进行分割。
2、夫妻一方所有的房屋。
婚后双方对婚前一方所有的房屋进行过修缮、装修、但属于原拆原建并未变更产权登记的, 房屋仍归产权人所有, 增值部分属于双方共同所有, 在离婚财产分割时增值部分中属于另一方应得的份额, 由房屋所有权人以合理折价款补偿给另一方;对原原房屋进行过扩建的, 扩建部分的房屋权属应按夫妻共同财产处理。
离婚中处理这类房屋时, 住房一般仍归该所有人。根据《婚姻法》第42条和《婚姻法解释》 (一) 》第27条的规定, 一方离婚后没有住处的, 属于生活困难, 另一方应从其住房等个人财产中给予适当帮助, 以住房对生活困难者进行帮助的形式, 可以是房屋的居住权或者房屋的所有权。
3、家庭成员共有房屋
此种共有也就是夫妻与其他家庭成员的共有房屋的情形。夫妻结婚后, 与一方的家庭成员共同生活, 夫妻财产和家庭共同财产没有分开, 包括房屋也属于夫妻和家庭其他成员共有的。对于这种情况《离婚财产分割意见》第20条规定, 离婚时夫妻共同财产未从家庭共同财产中析出, 一方要求析产的, 可先就离婚和已查清的财产问题进行处理, 对一时确实难以查清的财产的分割问题可告知当事人另案处理;或者中止离婚诉讼, 待析产案件审结后再恢复离婚诉讼。
4、夫妻共有的“部分所有权房屋”或尚未取得所有权房屋
《婚姻法解释 (二) 》第21条规定:“离婚时双方对尚未取得所有权或者尚未取得完全所有权的房屋有争议且协商不成的, 人民法院不宜判决房屋所有权的归属, 应当根据实际情况判决由当事人使用。当事人就上述规定的房屋取得完全所有权后, 有争议的, 可以另行向人民法院提起诉讼。
5、对离婚前房屋拆迁, 离婚后取得的补偿应作为共同财产分割;一方回迁取得房屋的, 应支付给另一方适当的住房经济补助款。
6、按揭方式购买的房屋, 房款未全部付清的, 处理方式一是采取转按揭的方法, 由主张房屋所有权的一方将已交纳款项的一半支付给另一方;二是采取拍卖的方法, 将房屋评估拍卖所得价款, 扣除评估、拍卖所需费用后, 由抵押权人优先受偿, 余款再作为夫妻共同财产进行分割。
根据《婚姻法解释 (二) 》第8条第9条规定, 离婚时双方就财产分割达成的协议, 对双方具有法律约束力, 双方均应按协议的内容履行。如果一方当事人不履行或不完全履行财产分割协议而产生纠纷, 另一方可以向人民法院提起诉讼。人民法院受理后, 在确认协议效力的基础上, 判决不履行协议的一方按照协议履行。如果双方协议离婚后一年内, 一方就财产分割问题反悔, 其可以向人民法院请求变更或者撤销财产分割协议。人民法院受理后, 如果未发现订立财产分割协议时存在欺诈、胁迫等情形的, 依法驳回当事人的诉讼请求。
三、总结
综上所述, 给大家简单介绍了离婚时夫妻共同财产的分割原则、方法及分割后产生纠纷的处理办法, 希望对大家有所帮助。本人才疏学浅, 望各位及时指正!
摘要：本文从离婚的概念、夫妻共有房屋的概念为基础, 来阐述离婚夫妻共有房屋如何分割, 从而让大家了解离婚夫妻共有房屋怎么分。
关键词：离婚,夫妻共有房屋,夫妻共同财产,分割原则
参考文献
[1]唐德华:《家庭婚姻继承案例实录与解析精要》, 研究出版社。
关键词：离婚；共有房屋；赠与；分割
“天下之本在国，国之本在家”。家庭作为社会最基本的细胞，具有不可替代的功能，然而，这一功能正在受到冲击与弱化。民政部发布的数据显示，自2004年以来，我国离婚率连续10年递增，闪婚闪离现象突出，甚至出现“婚姻赤字”现象。
离婚就牵涉到财产分割，房屋是家庭财产中的重头戏，它的分割更是得到广泛关注。笔者将通过离婚概念的解析、共有房屋的认定、房屋分割的实践操作等方面对离婚共有房屋的分割问题进行分析。
一、离婚的概念及共有房屋的认定
离婚是指夫妻双方通过协议或诉讼的方式解除婚姻关系，终止夫妻间权利义务关系的法律行为。根据新婚姻法的规定，协议离婚时必须对夫妻共同财产的分割做出适当的处理。财产问题主要是指夫妻共同财产的分割尤其是离婚后共有房屋的分割等。
如何认定房屋是否属于共有房屋？笔者认为根据现行法律、司法解释和法律实务来看主要有三大类：
一是夫妻出资购买的。分5类：①婚姻关系存续期间，以夫妻双方共有财产购买的房屋，属于夫妻共有房屋；②由一方婚前承租、婚后用共同财产购买的房屋，房屋权属证书登记在一方名下的，应当认定为夫妻共有财产；③由一方婚前购买或自建的房屋，婚后以共同财产重建或改建的，属夫妻共同所有；扩建的，扩建部分属夫妻共同所有。④婚前一方购买的房屋，婚后公证为夫妻共有的，应当认定为夫妻共有房屋。⑤婚姻关系存续期间，当事人约定将一方所有的房产赠与另一方的，该房产转变为夫妻共有房产。
二是父母出资购买的。分3类：①当事人结婚前，父母为双方购置房屋出资的并明确表示赠与双方的，该房屋为夫妻共有房屋；②当事人结婚后，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对夫妻双方的赠与，该房屋为夫妻共有房屋；③由双方父母出资购买的不动产，产权登记在一方子女名下的，该不动产可认定为双方按照各自父母的出资份额按份共有。
三是继承所得的。婚姻法第十七条规定，夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产，归夫妻共同所有：继承或赠与所得的财产（除遗嘱或赠与合同中确定只归夫或妻一方的财产）。
二、以案为例分析房屋分割的具体操作
案例：A和B因感情破裂而离婚。二人拥有5处房产，在处理房产分配的问题上产生纠纷。5处房产分别以甲乙丙丁戊代替，甲为婚后二人共同出资全款购买；乙为婚后A的父母出资为A购买且登记在A名下；丙为B结婚前以个人财产支付首付款并在银行贷款购买的房屋，婚后二人共同还贷，产权登记在B名下；丁为A和B出资购买的以B父母名义参加房改的房屋，登记在B父母名下；戊为婚前A的爷爷去世时A继承的房屋，婚后A将该套房屋赠与B，但未进行房产变更登记，离婚时A要求撤销赠与。
分析如下：
甲房为婚后夫妻二人共同购买，为夫妻共有房屋。《婚姻法》第三十九条规定，离婚时，夫妻的共同财产由双方协议处理；协议不成时，由人民法院根据财产的具体情况，照顾子女和女方权益的原则判决。如果二人离婚时未达成协议，可根据《婚姻法解释二》第二十条的规定进行处理，①双方均主张房屋所有权并且同意竞价取得的，应当准许；②一方主张房屋所有权的，由评估机构按照市场价格对房屋作出评估，取得房屋所有权的一方应当给予另一方相应的补偿；③双方均不主张房屋所有权的，根据当事人的申请拍卖房屋，就所得价款进行分割。
乙房虽然为婚后购买，但是根据《婚姻法解释三》第七条规定，婚后由一方父母出资为子女购买的不动产，产权登记在出资人子女名下的，视为只对自己子女的赠与，该不动产应认定为夫妻一方的个人财产。乙房应为A的个人财产。
丙房的权属问题，按照《婚姻法解释三》第十条规定，离婚时该不动产由双方协议处理，不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归产权登记一方，尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应按照婚姻法第三十九条第一款规定的原则，由产权登记一方对另一方进行补偿。因此协议优先，没有协议的，丙房归B所有，但应对A给予一定的补偿。
丁房的产权虽登记在B父母名下，但出资人是A和B。《婚姻法解释三》第十二条对此有专门规定，离婚时如果A主张按照夫妻共有财产进行分割的，人民法院应不予支持。购买该房屋时的出资，可以作为债权处理。A可向B主张部分出资的返还请求权。
戊房比较特殊，A是在婚前而不是婚姻关系存续期间继承的爷爷的房产，因此该房属于A的婚前个人财产。如果是在婚姻关系存续期间继承的，就要看遗嘱中是否确定只归A一方，没有确定的话，应属于夫妻共有财产。婚后A将该房赠与B，但没有办理房产变更登记，离婚时A要求撤销赠与。按照《婚姻法解释三》第六条规定，人民法院可以按照合同法第一百八十六条的规定进行处理，即赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与。由此看出，该房屋仍属A个人财产。如果赠与后进行了房产变更登记，那么该房屋虽然变更登记到B名下，但是属于夫妻二人共有房产，离婚时应该按照甲房的分割方式进行处理。
另外国家为解决低收入人群住房问题，建设了一大批经济适用房。按规定购买经济适用房5年后才能取得完全产权，对于这种离婚时尚未取得完全产权的房屋如何分割？《婚姻法解释二》第二十一条规定，离婚时双方对尚未取得所有权或者尚未取得完全所有权的房屋有争议且协商不成的，人民法院不宜判决房屋所有权的归属，应当根据实际情况判决由当事人使用。当事人取得完全所有权后，有争议的，可以另行向人民法院提起诉讼。
离婚财产分割纠纷，使得本就分道扬镳的夫妻二人剑拔弩张、水火不容，为了房产甚至引发犯罪。为维护社会和家庭的安定团结，笔者建议将婚前财产公证作为结婚的必备条件和必经程序。
乙方：
甲乙双方于 年 月 日一同协商，现甲方购买位于 市 区 街（路道） 号 小区 号楼 单元 号房产（以下简称房产），乙方按公司有关文件规定给甲方提供购房补贴，现就购买该房产的费用分担及产权归属等事宜，双方达成协议如下：
第一条 房产概况
1、位置： 市 区 街（路道） 号 小区 号楼 单元 号房；
2、结构： ，户型： ，建筑面积： （以房屋产权证件载明面积为准）；
3、价款及其付款方式：该房产单价 元每平方米，总价款 元，乙方提供给甲方 万元，乙方选择按揭贷款方式付款，其中首付款为 元，向 银行贷款 元，年利率 %，采用等额本息法还款，每月本息还款额为 元。
4、购置该房产所需的其他各项税费：以实际发生为准。
5、房产价款及购置该房产所需的其他各项税费之和以下称为该房产的总价。
第二条 甲乙双方已于 年 月 日与 公司签订《商品房买卖合同》，合同文本复印附后作为本协议书的附件。
第三条 甲乙双方就房产总价的分担
1、甲方负担该房产的首付款及其他各项税费 元；
2、甲方负责偿还该房产银行贷款本息；
第四条 该房产为甲乙双方一同所有，房产所有权登记在甲乙双方名下并体现于房产管理部门的房屋所有权登记簿及颁发的房屋所有权证上。
第五条 甲乙双方对该房产享有的所有权比例为：
1、甲方的所有权比例=甲方所付款项/房产总价*100%；
2、乙方的所有权比例=公司提供的购房补贴款/房产总价*100%；
3、如甲乙双方偿还的银行贷款本息数额与本协议约定不符，则应以各方实际偿还的银行贷款本金数额计算前述比例。
第六条 甲乙双方未经任何一方书面同意，不得单独将该房产出租、出借、转让、抵押或设定其他形式的担保保证，不得单独改变该房产的建筑结构、装饰装修及其他附属设施。
如发生前款事项，过错一方应负责将该房产恢复原状、维修维护，撤销出租、出借、转让、抵押及其他形式的担保保证并单方承担因此所致各种法律责任。因此给无过错方造成损失的，过错方应当予以赔偿。
第七条 如发生但不限于以下情形，甲乙双方应依照本协议书第七条规定的比例确定各自份额：
1、自房产证领取之日起甲方在乙方服务期十年，乙方将所拥有的房产份额过户给甲方；
2、一方去世确定遗产份额；
3、甲乙双方共同出卖该房产后分割所得款项；
4、该房产被征收征用拆迁后分割补偿款物；
5、该房产被损坏分割所得赔偿款项；
6、其他涉及分割该房产价值的情形。
第八条 甲方在负担除与该房产无关的个人债务时，负有向债权人明示本协议书的义务，并应取得债权人确认知悉本协议书内容的书面凭证，否则一方因偿还另一方的个人债务给自身利益造成损失的，另一方应当予以赔偿。
第九条 本协议书未定事项或约定不明的事项，甲乙双方可协商签订书面补充协议，补充协议为本协议书的附件，构成本协议书的一部分，与本协议书具有同等法律效力。
第十条 本协议履行过程中，甲乙双方如发生争议，应当友好协商解决；双方不愿协商或者协商不成的，可向该房产所在地人民法院提起诉讼解决。
第十一条 本协议书签字过程由甲乙双方共同申请公证，并自双方签字按印之日起生效。
第十二条 本协议书一式四份，甲乙双方各执一份，一份公证存档，一份于办理房屋产权登记时交产权登记部门存档备查。
甲方： 乙方：
身份证号：身份证号：
乙方：
甲乙双方于 年 月 日登记结婚，现根据《中华人民共和国婚姻法》《物权法》《婚姻法司法解释(三)》等法律法规之有关规定，经双方协商一致，自愿达成如下协议，供协议方共同遵守。
第一条 位于 号 幢 层 单元 号的房屋，系甲乙双方以
夫妻共同财产购置的房产，登记于名下，产权为甲乙双方共同共有，甲乙各拥有百分之五十的房屋产权。
第二条 房屋处分。第一条所述房屋未经甲乙双方同意并签字，任何
一方及第三人不得擅自出卖该共有房产。任何人在未经共有人一致同意并签字的情况下，出卖房屋的行为无效，由此给共有人造成的损失，应当由无权处分人进行赔偿。
第三条 房屋收益。甲乙双方共有房产的收益归双方共同所有。出租该房屋、设置地役权等需经双方协商同意并签字。
第四条 房屋抵押。未经甲乙双方协商一致并签字，任何一方不得擅自将该房产抵押给第三方。
第五条 共有房屋争议解决方式：如在共有产权房屋转让、居住过程中发生争议，应由双方当事人协商解决，协商不成，可向房屋所在地人民法院提起诉讼。
第六条 本协议一式二份，双方各执一份，自签字之日生效。
第七条 房屋产权共有人签字：
甲方：
乙方：
女方：________， ________族， ________年________ 月 ________日生，住址________ ，身份证号_________________
协议双方已于________ 年 ________月 ________日在 ________市达成离婚协议并登记离婚，现双方协商一致自愿对离婚财产分割达成协议如下：
登记在男、女双方名下坐落于 ________市 ________路 ________小区 ________号 ________层 ________室的房产，离婚后属于 ________方的共有份额归 ________方所有。
双方在婚姻关系存续期间以上述房产向银行抵押借款所产生未偿债务，离婚后由 方继续承担清偿责任。
本协议生效后，如发生违约，则由违约一方承担相应的经济、法律责任。
男方： ________年 ________月 ________日
女方： ________年 ________月 ________日
离婚财产分割协议书
本文主要提供离婚时财产分割协议书范本。范本如下： 男方：__，__族，__年__月__日生，住址__，身份证号 女方：__，__族，__年__月__日生，住址__，身份证号协议双方已于__年__月__日在__市_
本文主要提供离婚时财产分割协议书范本。
范本如下：
男方：__，__族，__年__月__日生，住址__，身份证号
女方：__，__族，__年__月__日生，住址__，身份证号
协议双方已于__年__月__日在__市__达成离婚协议并登记离婚，现双方协商一致自愿对离婚财产分割问题达成协议如下：
1.登记在男、女双方名下坐落于__市__路__小区__号__层__室的房产，离婚后属于__方的共有份额归__方所有。
2.双方在婚姻关系存续期间以上述房产向银行抵押借款所产生未偿债务，离婚后由__方继续承担清偿责任。
3.本协议生效后，如发生违约，则由违约一方承担相应的经济、法律责任。
男方：
年__月__日
女方：
在不断进步的时代，协议的使用成为日常生活的常态，协议的签订是双方或数方之间权利义务的最好规范。那么写协议真的很难吗？下面是小编整理的房屋财产分割协议书范本（通用5篇），欢迎大家借鉴与参考，希望对大家有所帮助。
房屋财产分割协议书1甲 方：身份证号码：
乙 方：身份证号码：
甲乙双方于恋爱期间共同购买了一套房产（下称“该房产”），现因感情破裂，双方自愿分手，并就该房产事宜约定如下：
1、该房产位于﹑建筑面积为平方米﹑《房地产权证》号为。目前房屋房产证房主姓名为甲方。
2、该房产的首付款为双方共同支付，其中甲方支付￥(大写：)元，乙方支付￥（大写：）元；该房产自2013年（月—月）实际还款人均为甲方，甲方共计已还贷款 ￥(大写：)元。（贷款月还款额为 ￥元）
1﹑甲方自愿放弃该房产的所有权、居住权、买卖权利，同时也不用承担该房产的所有债务，即自本协议签订之日起，该房产的所有权、居住权、买卖权、债权债务等归乙方所有；房产在本协议签订前的增值利益和签订后的增值利益归属甲方乙方共同所有。
2﹑在房屋出售或过户时乙方应退还甲方已支付的首付款，鉴于本协议签订前 月— 月贷款还款均由甲方支付，故甲方的实际还款应与首付一起退还甲方；
对于甲方因该房产所支付房款及后期增值利益，在房屋过户给乙方或转让至第三方后乙方将以转账方式退还给甲方；在该房产过户登记至乙方或第三方名下之日起 90 日内乙方除归还甲方当初购房所发生的实际款项外还应按购房时的总价与甲方实际购房时支付房款的所占比例支付甲方的房屋增值利益，给款前，甲方应提供转入账号。
3、乙方给清上述房款及后期增值利益后，甲方不得再以任何理由要求乙方支付其他款项。
三﹑房产过户手续
1、因银行贷款尚未清偿完毕，该房产暂不能办理过户登记，但甲方无权处分该房产（包括但不限于擅自在该房产上设定抵押﹑担保或其他第三方权益等），否则甲方应赔偿由此给乙方造成的一切损失。
2、该房产符合过户条件时，甲方应根据乙方要求协助办理房产过户登记至乙方名下（若乙方将该房产转让给第三方，甲方无权干涉，且应积极配合乙方办理房产过户登记至第三方名下）的有关手续。
3﹑该房产过户给第三人涉及的税费在保证甲方收益的情况下按甲乙双方所占房产份额比例支付，如单独过户到乙方名下则税费双方协商。若此房产再过户之前价格上涨，则必须保证甲方对于后期增值按比例享有收益，否则由乙方承担税费。
4、在符合办理过户手续条件后2年内乙方应办理过户或者转让手续，甲方应予配合，且过户或转让后乙方应一次性归还甲方在此房产上的投资及收益。
5、若乙方出售该房产，甲方享有知情权，且甲方具有优先购买权。
1、该房产的银行贷款尚未清偿部分由在协议签订后由乙方个人承担，与甲方无关。即名义上甲方按月足额偿还银行贷款，实质上乙方应按月足额将与银行贷款同等金额的费用（￥(大写：)元支付给甲方。
2﹑本协议签订后，非甲方原因引起的与该房产有关的贷款等纠纷，均由乙方自行处理和承担。
3、该房产每月贷款还款乙方应在每个月的日通过银行转账支付甲方（人民币(大写：)元），不得拖欠，如发生意外，应提前与甲方沟通的，否则甲方有权利要求乙方单方面承担因房贷产生的一切其他费用。
1﹑本协议签订后，若由于甲方原因（包括但不限于甲方反悔、不配合乙方办理房产过户手续等）导致房产无法过户的，甲方应向乙方方支付违约金5000元，并且乙方除归还购房时实际支付的款项外将不予支付该房屋的后期增值收益。
2﹑不论何种原因导致房产最终无法过户的，甲方对该房产仍然没有任何权利，不得依据其名义上的所有人身份主张与该房产有关的任何权益，否则乙方有权利根据本协议向法院提起诉讼，且有权追究甲方的违约责任；若甲方对该房产无法过户没有过错的，且没有其他违约行为的，乙方仍须归还剩余的房款及后期收益。
3﹑甲方未根据乙方要求及时配合办理过户手续的，乙方有权顺延房产过户时间，同时甲方将不再享有顺延后的增值收益。
4、过户后若乙方未按本协议要求又未向甲方说明未取得甲方认同。没有按时足额退还有关款项的，应向甲方承担违约责任，另须向甲方支付违约金5000元的，且甲方有权保留追究乙方的法律责任。
1、本协议发生纠纷的，双方应友好协商解决，协商不成的，可将纠纷提交至该房产所在地有管辖权的人民法院审理。
2﹑本协议自甲乙双方签字之日起生效。协议履行期间，甲乙双方均不得随意变更或解除协议。如有未尽事宜，须由双方共同协商，并签订补充协议，补充协议同样具有法律效力。
3﹑本协议一式三份，甲乙双方各执一份，一份留有关部门需要时使用（暂由乙方保管），具有同等的法律效力。
甲 方：乙 方：
年月日年月日
房屋财产分割协议书2男方： 女方：
男女双方自愿将共同共有的位于XXX区XXX小区XXX单元XXX楼XXX户的房屋所有权重新分配，达成如下协议：
1、位于XXX区XXX小区XXX单元XXX楼XXX户的房屋的70%归 所有30% 归 所有。
2、XXX区XXX小区XXX单元XXX楼XXX户的房屋的贷款的70%归 所支付，30%的归 所支付。
3、双方任何一方将自己所持有的位于XXX区XXX小区XXX单元XXX楼XXX户的房屋的产权出售，另一方有优先购买权。
4、双方未尽事宜可协商解决，所达成协议与本协议具有同等法律效力。
5、本协议一式两份，双方各持一份，自签定之日起生效。
男方：女方：
年月日
房屋财产分割协议书3甲方：__________ 乙方：__________
兄弟二人均已经成婚，准备分家另过独立生活，为划清产权，避免争议，团结和睦，经父亲、母亲，妹妹余逸敏见证特立此分家协议书，以及父母今后赡养义务。协议书条款如下：
一、房产分割：原有宅基地一处，建房两间三层半。兄弟二人各一层，另外两层归父母所有，用于父母的养老。
二、三楼归余达所有;二楼归余朋所有。
三、父母所有的两层房百年后由父母支配。
1、口粮由甲、乙共同承担。
2、父母的医药费以及其他费用由兄弟2人共同承担(在父母用去其本人所拥有的部分钱物之后不够部分)，3、当父母卧床不能自理时，兄弟2人轮流照顾，轮到一方照顾时，如果需顾保姆的，费用由顾保姆方自理。
五、本协议共1页一式三份，父和母、甲、乙各执一份，一经签字按手印，兄弟双方对以上协议均不得反悔。未尽事宜兄弟二 人协商解决。
协议人：
日期：20xx年XX月XX日
房屋财产分割协议书4男方：×××，男，×××年×××月×××日出生，汉族，现住×××，身份证号码：×××，系女方XX之夫。
女方：×××，女，×××年×××月×××日出生，汉族，现住×××，身份证号码：×××，系男方XX之妻。
男女双方系夫妻关系，于年月日在登记结婚。现双方本着平等自愿的原则，经双方友好协商一致，对夫妻共有财产房屋的归属约定如下：
第一条、房屋所有权归属
1、位于省市区街号幢单元号(建筑面积为平方米，所有权证编号为：******，丘地号为：权字第号)的房屋及该房屋内的一切装修、家具、家电等所有家具物品的70%归男/女方所有。
第二条、其它
1、本协议未明确说明的所有其他财产的归属，可参照《中华人民共和国婚姻法》和其他相关法律法规以及相关司法解释之规定。
2、双方应在本协议生效后3个工作日内根据本协议进行相关财产所有权的转移登记，所需税费双方平均分担。
3、如双方离婚，双方按本协议约定确定财产归属;如发生争议，任何一方有权要求人民法院依据本协议确认房产所有权的归属。
4、本协议一式二份，双方各执一份，经双方签字之日起生效。
甲方(男方)：乙方(女方)：
年月日年月日
房屋财产分割协议书5甲方父母方代表： 甲方爱人见证：
乙方长子方代表： 乙方爱人见证：
丙方次子方代表： 丙方爱人见证：
丁方(女儿方)代表：
第一条本协议书中所述的两套房屋其中一套位于，登记证书号为登记的房屋所有权人为乙方，本协议书中称壹号房;另外一套位于，登记证书号为登记的房屋所有权人为甲方，本协议书中称贰号房。
第二条本协议所述房屋，经甲乙丙三方协议，壹号房由乙方使用、居住，其所有权归乙方享有，与丙、丁方无关;贰号房待甲方百年归老年后其所有权、使用权由丙方继承，与乙、丁方无关。
第三条甲方本着平等、关爱子女的原则进行承诺，在享有上述房屋所有权、使用权、居住权期间，不对该房屋作出任何处置行为包括但不限于出卖、抵押等行为。
第四条经三方协议，为确保丁方将来生活有依靠，丁方有权选择随甲、乙、丙方共同生活，使用和居住壹号房及贰号房的权利。
第五条贰号房在甲方使用居住期间，如需修缮、装修等施工行为，在甲方经济条件许可的情况下，由甲方承担;如费用过大，甲方征得丙、丁双方同意后，由三方共同出资，并不得有议。
第六条贰号房在甲方或甲方爱人在世之年，乙方、丙方、丁方不得以任何理由未经甲方同意，对本协议此房屋作出任何处置行为。
第七条本协议书签订后甲方仍保持有权选择壹号房或贰号方作为居住房的权利，期间甲方生、老、病、死所产生费用，由乙方及丙方按各自50共同承担，不得以房屋折旧比例分摊。本协议书不改变乙、丙双方对甲方应尽的法定赡养义务，也不改变乙丙双方对甲方除房屋之外的任何财产继承份额的权利。
第八条本协议订立后，甲方、丁方有权自主选择与乙、丙双方家庭之一共同生活，而另一方则每年都应抽出一定时间，带上家人，到甲方或丁方选择共同生活的一方房屋内陪甲方、丁方居住、探视或伤病照顾之义务，期间产生生活费用不得以任何理由向甲方收取，乙方及丙方当以尽精神赡养父母、共同关心姊妹之义务，双方酌情相互体谅补给。
第九条本房产协议书所涉及内容为甲方百年归老后房产分割协议，除房产之外的任何有形无形财产继承份额则以甲方口头遗嘱或书面遗嘱为准，乙方、丙方、丁方不得有异议。
第十条本协议一式肆份，每方各执壹份，自签名之日起成立，儿媳作为见证人在本协议上签名;另：为示公证，特邀请叔辈、二人作为本次协议书签订旁证。
第十一条本协议效力约定：除经书面协议可以改变本协议约定内容之外，任何口头或书面协议均不得改变本协议内容。
甲方父： 甲方母：
乙方(长子)： 乙方爱人见证(长媳)：
丙方(次子)： 丙方爱人见证(次媳)：
丁方(女儿)：
叔辈旁证：
签订时间： 年 月 日 时
签订地点：
摘要：现实生活中由于传统婚姻的影响，夫妻共同财产对外不透明性加上我国房屋登记制度的不健全，导致夫妻擅自抵押共有的不动产的现象时有发生，如何处理好房屋的真正权利人、共有人及抵押人之间的权益纠纷成为了一个炙手可热的问题。解决好这个问题对于社会主义以市场经济的健康快速发展，家庭生活的和谐完整意义重大。本文围绕一个现实生活中的典型案例就发妻一方擅自处分共有不动产展开了详细介绍，对案件所折射出的有关合同效力，夫妻共有财产的界定，善意取得等问题进行了探究。
关键词：夫妻共同财产； 合同效力 ；物权；善意取得
一、引言
结合一个案例我们更好的研究一下夫妻一方擅自处分共有财产的问题。邓先生与张女士是夫妻，2013年3月，邓某与张某二人共同出资70万元购买了一套商品房，房屋所有权人登记为邓某一人。2014年10月21日，邓某利用虚假的离婚证明与王某签订房屋买卖协议，协议约定：邓某以85万元的价格把房屋卖给王某，王某需要先行支付35万元，当王某付清余款的时候，即取得该房屋的所有权。‘五周后王某搬进该房屋并付清余款，然后双方办理了房屋过户手续。2015年2月，一直不知情的张女士发现此事，找到王某要求其搬出该房屋，王某称邓某以85万元的价格已将该房屋卖给自己，拒绝搬出该房屋。张女士与王某争执不下，于是张女士一纸诉状将遂将王某、邓某诉至法院，要求法院判令王、邓二人签订的房屋买卖协议无效，并判令王某和邓某为原告办理在该房产产权登记上增加原告为共有人的手续。
二、邓某与王某签订合同效力的不同观点及法律依据。第一种观点认为，邓某与王某买卖合同无效，撤销王某对房屋所有权。《物权法》规定处分共有的不动产，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，除非共有人之间另有约定。邓某在妻子张女士不知道的情况下将房屋卖给王某，是无权处分行为，合同效力待定。现另一方共有人不予以追认，则邓某与王某之间的房屋买卖合同无效。第二种观点认为邓某与王某买卖合同无效，但王某基于善意取的而获得房屋所有权。被告邓某基于无权处分签订的买卖合同无效，但是根据物权法关于善意取得制度的规定，王某符合善意取得的条件，取得的所有权为物权位阶高于因合同而产生的债权，不应该因为合同的无效撤销其所有权。第三种观点认为邓某与王某房屋买卖合同有效。订立的合同当事人意思表示真实有效，形式和内容合法，合同有效，王某享有对房屋的所有权。我同意第三种观点，邓某擅自处分房产属于无权处分，但这并不影响合同效力，合同有效。具体原因，阐述如下。
认定合同有效的原因。第一，根据物权的原因行为与结果行为分开的原则，邓某与王某签订的房屋买卖合同是双方真实意思表示，而且已经实际履行。买卖合同是物权变动的原因，即使邓某的行为属于无权处分，也不影响引起物权变动的买卖合同的效力。最高人民法院在制定关于买卖合同纠纷的司法解释时，也是从物权的原因行为与结果行为区分的角度，确认了无权处分人签订买卖合同的效力。第二，合同相对人基于善意产生的对无权处分人有权签订合同的误认。房屋所有权登记证书上登记的权利人仅为邓某一人，邓某提供了虚假的婚姻状况证明，王某在无法判断上述证书真伪情形下签订了房屋买卖合同，可以认为其签订合同是善意的。第三，根据过错承担和救济途径平衡原则。作为夫妻一方的原告在明知只有经过登记才享有所有权情形下，仍同意房屋仅仅登记在被告邓某名下，可以推定其已经授权邓某代为处理有关房屋等相关事宜。
三、我国夫妻处分共同财产时存在的问题。第一，夫妻共同财产外观上不清晰。我国《城市房屋权属登记管理办法》中虽然明确要求在房屋权属发生转移时，要进行登记，但由于我国狭隘的婚姻传统和对法制观念的淡漠化，现实生活中很少夫妻会在登记结婚时注重权属的确认登记。此外，根据婚姻法的相关规定，夫妻共同财产的取得，是基于婚姻关系。而按照传统物权法理论，基于法律行为以外的原因取得的不动产物权不进行登记也可以取得不动产所有权。综上种种原因，导致了现实中在制度层面上，大量的夫妻共有不动产产权登记薄登记的所有权人与实际所有人不符。”第二对外财产责任不明确。我国《婚姻法》第17条、18条、19条划定了夫妻共同财产的范围。但纵观整个法律体系内容，法律只对共同财产的权利做了规定并，没有规范行使共同财产的权利与责任。
四、善意取得问题
善意取得是指受让人以财产所有权转移为目的，善意、对价受让且占有该财产，即使出让人没有转让财产的权利，受让人仍取得其所有权。根据《物权法》受让人按照前款规定取得动产不动产所有权的，原所有权人有权向无权处分人请求赔偿损失。此外，我国物权法也规定了除所有权之外的其他物权也适用善意取得制度。我认为保护善意第三人，侧重合同关系的保护是我国经济的健康发展的重要保证。只有维护善意第三人权益，财产的流通才能更加便利高效快捷，社会资源才能被充分的利用，才能创造出更多的财富。如果没有善意取得制度对第三人的保护，那么在现有的市场经济环境下，每一个民事主体进入到市场进行交易，都要胆战心惊，小心翼翼，防止购买财产之后，财产实际所有人可能会对所有物行使返还请求权。长此以往，必然将增加交易中的成本，使得交易进程变得缓慢不堪，从而阻碍了交易流转的正常有序进行，社会的经济效益必然受到损害。（作者单位：西北政法大学法律硕士教育学院）
参考文献：
[1]王泽鉴：《债法原理》第一册，中国政法大学出版社2001年版，第300页。
[2]王胜明：《物权法解读》，中国法制出版社2007年第1版，第230页
[3]孙鹏：《论无权处分》，载《现代法学》2000年第4期。
[4]韩世远：《无权处分与合同效力》，载《人民法院报》1999年11月23日。
被继承人：，原身份证号码：
继承人：系被继承人之，身份证号码： 继承人：系被继承人之，身份证号码： 继承人：系被继承人之，身份证号码： 继承人：系被继承人之，身份证号码： 继承人：系被继承人之，身份证号码： 继承人：系被继承人之，身份证号码：
被继承人于年月日因去世，留下遗产（房产）尚未分割，继承人在平等自愿的基础上协商一致，达成如下遗产分割协议，以资共同遵照执行：
一、各继承人应当本着妥善处理被继承人后事，构建和谐的家庭氛围为原则，合理处分被继承人遗产，不得侵吞、夺占或企图侵吞、夺占其他继承人的份额。
二、各继承人确认，依据法律规定，被继承人名下财产为：位于济南市历下区号房屋一套
三、经各继承人协商，上述房产归各继承人共同所有，房产所有权登记在各继承人名下，并体现于房产管理部门的房屋所有权登记簿及颁发的房屋所有权证上。
四、上诉房屋的产权变更手续由各继承人共同委托办
理相关过户手续，各继承人应当予以配合。
五、根据被继承人去世后，各继承人协商决定：由负责处理被继承人的后世，包括负责购买被继承人墓地等事项，上述房屋由居住使用。
六、上述房屋由居住使用期间，其他继承人不得主张转让、出租、抵押。
七、上述房屋存续期间如遇房屋拆迁、政府征收等情形，所得补偿优先购买房产，所得价款优先购买房产，仍有各继承人共有，且继承人居住使用。
八、为处理被继承人后事所有开支共计元人民币，由继承人独立承担，其他继承人不再负担。
九、本协议在北京市 区签署，因本协议发生的纠纷或与本协议内容相关的纠纷，由北京市 区人民法院管辖。
十、本协议一式十份，各继承人执一份，房产管理部门执二份，公证机构留存二份。
继承人：继承人：继承人：
继承人：继承人：继承人：
http://hao.lawtime.cn房屋遗产的分割方法房屋遗产的分割不同于其他遗产的分割，因为房屋作为不动产有其特殊性，不能随意移动也不能强行分开，如果强行移动或者分开，会对房屋的适用和质量造成影响。但并不是所以房屋都不能分割。应该根据实际情况而定，总结起来，房屋遗产的分割主要有以下几个方法：
1、直接分割，但前提是分割房屋遗产在客观上可行，且不损害房屋的效用，不影响生产、生活，可以分割处理。
2、折价补偿方法。一般是归居住使用者所有，由其按照各个继承人应继承的房屋遗产份额折价补偿。房屋作价标准可以由继承人自行协商确定，或根据房屋所在地人民政府规定的私房评估标准，并参照当地的市场价格合理评定。
3、共有方法。各继承人也可以商定遗产房屋为共同所有，可以是按份共有，也可以是共同共有。在房屋遗产分割中，应尽量采取折价补偿的方法，共有的方法并没有彻底解决纠纷，应视为对第一种方法的补充，如折价一方因经济能力负担不起折价款时，采取共有方法，也可减少矛盾。
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(一)房屋评估：首先必须通过评估公司对房屋进行市值评估。评估公司会根据房屋所处的路段、坐向、楼层、楼龄等重要因素，作出专业的价格分析和楼价评估，定出准确的物业市值价格。
(二)继承公证：申请人应当到房屋所在地的公证处办理继承公证，领取继承公证书。在办理公证时，必须提供房屋权属人的死亡证明书、合法机关出具的合法继承人名单证明，以及原房屋权属人立有的遗嘱(如有遗嘱)，亦应提交遗嘱原件。若部分合法继承人自愿放弃继承权，必须出具放弃财产承诺证明。
(三)房屋测绘：申请人须到房地产测绘部门申请办理房屋面积测绘或转绘手续，领取测绘成果或者附图，以便办理产权登记手续。
(四)继承登记：申请人持房地产权证、继承公证书、房屋测绘等证明到房地产交易中心申请继承登记手续。填写《房地产产权登记申请书》，并递交上述资料后，办案人员将收件立案受理，并核发回执。待一切资料审核后，即发放已更改权属人的房产证明。
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(五)规定需递交的其它资料：如涉及该房屋权属等事项是法院判决、裁定或调解的，必须缴交法院判决书、裁定书或调解书等。如该房屋经实地测绘，发现已经改建或存在违法建设的，必须提交规划部门的报建审核书或处理决定书。
